Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Enero de 2015

PARTE DEMANDANTE: M.M.G.D.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.994.916.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados L.D.C.O.D. y F.J.M.G., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.666 y 48.529, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: G.F.G.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.189.038.

APDOERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado A.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.295.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000834 (429)

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 16.07.2013.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 17.07.2013, mediante el procedimiento ordinario ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 06.08.2013, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de demanda.

Por auto dictado el día 13.08.2013, el Tribunal aquo admitió la reforma de demanda conforme a lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplidos con los tramites relativos a la citación personal de la parte demandada, en fecha 04.12.2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda.

En fecha 10.12.2013, la abogada F.M., manifestó al Tribunal de Cognición sobre el no pronunciamiento de la reconvención propuesta.

Mediante auto dictado el día 19.12.2013, el Tribunal Sexto de Primera Instancia admitió la reconvención propuesta.

En fecha 10.01.2014, la parte actora procedió a contestar la reconvención propuesta en su contra.

En el lapso probatorio, las partes actuantes en la presente contienda judicial promovieron sus respectivos escritos de pruebas, siendo proveídas por auto dictado el día 10.01.2014, por el Tribunal de la Primera Instancia.

En el acto para presentar informes en el Tribunal aquo, ambas partes hicieron uso de tal derecho, en fecha 29.04.2014.-

Sentenciado como quedó la presente causa en fecha 27.06.2014, el Tribunal aquo declaró con lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato.

Notificadas las partes de la sentencia definitiva, la representación judicial de la parte demandada apeló de la misma. Asimismo, el Tribunal aquo oyó la apelación en ambos efectos.

Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha 05.08.2014, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.

En el término para presentar informes, ambas partes hicieron uso de tal derecho en fecha 03.10.2014.

En el lapso de observaciones a los informes de la parte contraria, ambas partes promovieron tales escritos en fechas 15.10.2014 y 16.10.2014.

Por auto dictado el día 17.10.2014, advirtió a las partes de conformidad con lo pautado en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, dictar el fallo dentro de los 60 días continuos a partir del auto.

Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la parte actora, en virtud de los siguientes hechos:

Alega que en fecha 20.12.2012, suscribió como promitente compradora con la ciudadana G.F.G.N., hoy demandada, como promitente vendedora, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 11, Tomo 99, de fecha 20.12.2012.

Sobre dicho documento se obliga a vender un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13, ubicado en la planta del primer piso del Edificio Residencias Santísima Trinidad, situado frente a la calle interna de la Av. O Higgins de la Urbanización la Paz, Jurisdicción de la Parroquia la Vega, ahora Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.

El inmueble antes identificado, le pertenece a la parte demandada, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 19.07.1982, bajo el Nº 11, Tomo 6, Protocolo Primero y posteriormente fue trasladado al Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 2012.1309, Asiento Registral del inmueble matriculado con el Nº 219.1.22.3124, folio real 2012.

El precio de la promesa de venta fue por la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000), el cual sería cancelado de la siguiente manera: novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000), con el otorgamiento de la opción de compra y trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta.

Como pretensión subsidiaria demanda también el pago de daños y perjuicios por el incumplimiento, conforme a la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento solicita sea cumplido, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000), pro concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Argumenta que canceló el monto convenido en cheque de gerencia como se desprende del texto del documento y en fecha 22.02.2012, suscribieron una prórroga y un nuevo contrato con las mismas condiciones del precio, plazo y sobre el mismo inmueble ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y que quedó asentada bajo el Nº 44, Tomo 16, de fecha 22.02.2013.

Dicho contrato tenia las mismas estipulaciones del contrato anterior, que el plazo es de noventa días continuos y treinta días de prorroga automática, plazo que se vencía el 22.06.2013.

Manifiesta que en la oportunidad anterior entregó a la promitente vendedora la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) sumando la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000) del total del precio, para la fecha 10.06.2012.

Sostiene que la empresa Century 21, estaba de intermediaria en la venta, le entregó la carpeta suministrada pro el Banco Mercantil para que introdujera los documentos en el registro inmobiliario para firmar la venta definitiva, antes del día 21.06.2013, porque ya le habían aprobado el préstamo hipotecario en el banco.

Que la promitente vendedora no ha cumplido con su obligación de entregar la documentación requerida para protocolizar la venta a su nombre, que estaba fijada para el 15.07.2013, negándose a firmar sin causa que lo justifique, obteniendo un provecho indebido ya que con el dinero del pago producto del esfuerzo de años, venta del carro y de otro bien inmueble, para obtener un mejor nivel de vida y se encuentra alquilada actualmente, se le ha desmejorado su situación económica, causándole un gravamen irreparable.

Fundamenta su pretensión conforme a lo establecido en los artículos 1.474, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad para proceder a contestar la demanda expuso lo siguiente:

Reconoció en fecha 20.12.2012, la demandante suscribió con su representada una promesa bilateral de compraventa, ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Reconoció el precio convenido para la venta del referido inmueble, por la cantidad de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000), el cual sería cancelado de la siguiente manera: novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000), al momento del otorgamiento del referido documento, y el resto es decir la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), sería pagado al momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedades la oficina del registro.

Reconoció que la demandante entregó a la vendedora el monto convenido es decir novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000), en tres cheques de gerencia especificados en el contrato bilateral de opción de compraventa.

Aceptó que el plazo convenido para la duración del contrato fue de noventa días con una prórroga de treinta días.

Aceptó que la cláusula tercera del referido contrato de promesa bilateral de compra venta, ambas partes convinieron debido a la cercanía del final de año en curso 2012, y que en estas fecha se acorta el tiempo para el trámite de solvencia y recaudos, dicha promesa bilateral de compraventa sería renovada en el mes de enero de2013.

Aceptó que en la cláusula tercera del referido contrato de promesa bilateral de compraventa, se estableció que si el documento de compraventa no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del referido cien mil bolívares (Bs. 100.000), quedaría a favor de la promitente vendedora por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que ese incumplimiento de la promitente compradora pudiere ocasionar quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada mas que reclamar.

Afirmó que ambas partes acordaron en la cláusula séptima que la promitente vendedora debería entregar a la promitente compradora con no menos de quince días de antelación a la firma del documento definitivo de venta la documentación requerida para su protocolización.-

Dijo que era verdad que en fecha 22.02.2012, las partes suscribieron un nuevo contrato de promesa bilateral de compraventa, con las mismas condiciones de precio, plazo y sobre el mismo inmueble por ante la Notaría en cuestión.

Negó, rechazó y contradijo los argumentos de la accionante que expresamente especifica:

No es cierto que la promitente vendedora para esa fecha no había tramitado las solvencias y documentos respectivos pues el día 14.02.2013, hizo entrega de solvencias y documentos respectivos, pues el día 14.02.2013, hizo entrega de solvencia a Century 21 para que se registrara el documento de compraventa.

Negó y rechazo que no tuvo conocimiento que se hubiese fijado la venta definitiva para el día 21.06.2013, de acuerdo con el documento que contiene prórroga la firma estaba fijada para el 22.06.2013 y que en ninguna de las cláusulas señala que la venta estaría condicionada a la aprobación de un préstamo hipotecario para pagar el resto del precio.

Negó y rechazó que la inmobiliaria intermediaria de haya devuelto a su representada en fecha 07.06.2013, documentos para una nueva tramitación.

Negó y rechazó que una vez vencido el plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato, no haya cumplido con su obligación de darle a la promitente compradora la documentación requerida para la protocolización del documento.

Negó y rechazó que la protocolización del documento definitivo de venta haya estado fijada para el día 21.06.2013, ya que el registro lo había fijado para el 15.07.2013.

Negó y rechazó que no reciba las llamadas de la promitente compradora que es mentira que no se ha podido comunicar personalmente con ella ya que su poderdante ha agotado todas las vías posibles para poder comunicarse con la ciudadana M.G.D.S..

Solicitó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por considerar que con el reclamo del cumplimiento del contrato junto con la exigencia del pago previsto en la cláusula penal, se esta en presencia de una dualidad de pretensiones y acumulación indebida.

DE LA RECONVENCIÓN:

Alegó que en fecha 20.12.2012, suscribió un contrato bilateral de compraventa ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 11, Tomo 199.

Argumentó que la promitente compradora se obligó a comprar un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Paz, Jurisdicción de la Parroquia La Vega.

Sobre el precio convenido para la venta es en la cantidad de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000), siendo cancelado de la siguiente manera: novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000), al momento del otorgamiento del referido documento, como en efecto se realizó en tres cheques de gerencia y el resto es decir, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), al momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedad en la oficina de registro respectivo.

Sostuvo que en la cláusula tercera del contrato sería de noventa días continuos con una prórroga de treinta días consecutivos, contados a partir de la fecha en que las partes lo firmen en la Notaría Pública fijando la fecha de entrega del inmueble inmediatamente después de la firma en la oficina subalterna de registro.

Que si el documento no es protocolizado dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del contrato por causas imputables a la promitente compradora, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000) quedaría a favor de la promitente vendedora por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que el incumpliendo de la promitente compradora pudiere ocasionarle quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada mas que reclamarse.

Argumentó que el contrato de 20.12.2012, fue renovado no en la fecha señalada mes de enero de 2013, sino el día 22.02.2013 y en consecuencia acordó un mes mas del plazo original a favor de la Promitente compradora.

Dice además de haber cumplido con los requisitos necesarios para el otorgamiento del documento de compraventa. El día 14.02.2013, hizo entrega de solvencias y renovaron las que se habían vencido y para el 22.06.2013, todas estaban vigentes.

Manifestó que se extendió desde el 22.02.2013, hasta el 22.06.2013, fecha en que debió registrarse el documento traslativo de propiedad en la Oficina de Registro y para esa fecha no se había introducido por parte de la promitente compradora el respectivo documento traslativo de propiedad en el Registro y que su representada no obtuvo una notificación oportuna de la fecha de la firma del referido registro.

Afirma que el plazo se extendió desde el 02.02.2013, hasta el 22.06.2013, fecha en que debió registrar el documento y que ello no ocurrió por cuanto la promitente compradora no notificó en ninguna oportunidad ni por medio efectivo que haya tenido, que se encontraba redactado el documento traslativo de la propiedad ni la fecha para firmar en el registro, enviando así una comunicación a la empresa Century 21, en la cual participó su decisión de no vender su vivienda y seguir ocupándolo y devolver las cantidades recibidas.

Deduce que la parte accionante pretendió la extensión del plazo de contrato y se firmara el 15.07.2013 y que para esa fecha su representada no estaba obligada a vender su inmueble que conforme al segundo contrato el documento debió firmarse el 22.06.2013, lo cual no ocurrió por culpa de la promitente compradora que además denunció ante la Fiscalía 122º del Ministerio Público.

Siguió aduciendo que a través de la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal se le notificó a la compradora que se le haría una oferta real y depósito con el fin de devolverle las cantidades pagadas, la promitente compradora no asistió y el documento solo fue firmado por su representada.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

La representación judicial de la parte actora reconvenida negó, rechazó que en fecha 22.02.2013, cuando se efectuó la renovación del contrato de promesa bilateral de compra-venta ya había hecho entrega de todas las solvencias y la documentación requerida a su representada y que había cumplido con su obligación de entrega de las solvencias y documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del plazo pactado.

Alegó que en fecha 22.06.2006, las solvencias se encontraban vigentes y que se las había entregado a su representada y que esta para esa fecha no tenía introducido por su parte el respectivo documento traslativo de propiedades el registro correspondiente.

Argumentó que la parte demandada-reconviniente desconociera que ya se tenía redactado el documento traslativo de propiedad y la fecha de la firma del documento definitivo.

Negó y rechazó que quien incumplió el contrato fue su representada quien supuestamente no había cumplido con el plazo establecido para la firma del documento definitivo e incumplió con sus obligaciones contractuales, al no firmar el documento dentro del plazo pactado.

Igualmente negó que había tratado de conciliar con su representadas y ante su negativa de recibir el dinero recibido conjuntamente con la cláusula penal, procedió a realizar una oferta real y depósito consignando el respectivo documento autenticado por ante la Notaria antes mencionada.-

EN EL ACTO DE INFORMES EN ESTA ALZADA:

La representación judicial de la parte actora en el término correspondiente para presentar escrito de informes efectuó un resumen de la demanda-objeto de la pretensión, de la contestación al fondo de la demanda: hechos admitidos y hechos controvertidos, de la reconvención efectuada por la parte demandada-reconviniente, y la contestación a la reconvención efectuada, de los medios probatorios promovidos por la parte actora y demandada, concluyendo que la sentencia hoy recurrida por su contrincante cumplió con todos los requisitos intrínsecos y extrínsecos de las sentencias contenidas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esta ajustada a derecho, no adolece de vicios de nulidad, de inmotivación, falso supuesto, ultrapetita u otros, resolviendo el juez exhaustivamente todas las solicitudes de las partes, valoró todas y cada una de las probanzas de autos, se pronunció todo lo pedido, ajusto el supuesto de hecho a la norma invocada, se ajustó a lo alegado y probado en autos, la cual solicita su confirmatoria.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el acto correspondiente para presentar escrito de informes expuso como punto previo, que esta alzada se sirva revisar sobre la inadmisibilidad de la demanda por cuanto la misma no cumplió con los requisitos exigidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas, por pretender la accionante el desalojo de un inmueble destinado a vivienda principal propiedad de su representada tal y como se evidencia del registro de vivienda principal presentado como medio de prueba documental no fundamental conforme al artículo 520 del Código Adjetivo Civil.

Informa a esta Alzada acerca que no se circunscribe la tramitación del procedimiento previo a las demandas a la materia arrendaticia, sino a cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión y aparte de ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener una sentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, por ende, no hay constancia en autos que la parte accionante hubiese instado previamente el procedimiento administrativo y tampoco alegó al respecto y menos consignó documento fehaciente alguno que demostrara que ha cumplido con esta formalidad, por lo que solicita se declare la inadmisibilidad de la presente demanda.-

Seguidamente informa a esta superioridad que para la oportunidad en que se firmó el contrato de promesa bilateral de compra-venta en ninguna de las cláusulas se estableció que dicha venta estaría condicionada a que a la demandante en el presente juicio se le aprobaría un préstamo hipotecario de algún banco lo que trae como consecuencia que su representada no podía seguir esperando por un tiempo indeterminado a que a la promitente compradora le otorgaran el crédito hipotecario que estaba gestionando lo cual le acarearía a la promitente vendedora posibles perjuicios irreparables, por lo que acudió a reconvenir a la demandante-demandada.

Informa que en el lapso probatorio, la parte demandante-reconvenida no probó lo alegado en el libelo de demanda, por no demostrar con documento fehaciente alguno, que los contratos de promesa bilateral de compra-venta estaría condicionados a que la promesa bilateral de compraventa, estaría condicionados a que la demandante, estaría gestionando crédito bancario alguno para poder adquirir el inmueble objeto de los contratos ni muchos menos que su representada estaba obligada a esperar que a la compradora se le otorgara dicho crédito y solo demostró que se le había aprobado un crédito hipotecario como bien lo analizó el Tribunal aquo pero si se revisan los contratos de promesa bilaterales de compraventa, no encontraron en ninguna de las cláusulas que los mismos estuvieran condicionados a tal préstamo hipotecario y así pide sea declarado.

El aquo en su sentencia le da a los contratos de promesa bilateral de compra-venta el tratamiento de un contrato de compraventa y cuando afirma su representada incumplió con las obligaciones acordadas por las partes para formalizar la venta del inmueble celebrado entre ellas toda vez que con su actuación al no ofrecer en tiempo hábil los instrumentos necesarios para la protocolización definitiva de la venta, el tribunal aquo esta claro que para la protocolización del documento definitivo de compraventa, es necesario que la promitente vendedora tuviera al día las solvencia necesaria para la protocolización por lo tanto mal podría darle el tratamiento de contrato de compraventa a un contrato de promesa bilateral de compraventa, el cual tiene las características propias de una opción de compraventa, es optativo para las partes, compro o no compro, vendo o no, por lo tanto existe la cláusula penal por si por incumplimiento de contrato de una de las partes no se firma el contrato definitivo de compraventa.

Concluye que ni su representada incumplió con sus obligaciones contractuales estipuladas en los contratos de promesa bilateral de compraventa, fue la parte actora-reconvenida quien incumplió al no notificar en tiempo oportuno, por ningún medio a su representada de la fecha en que se firmaría el documento definitivo de compra-venta; ni los contratos de promesa bilateral de compraventa pueden ser considerados como contratos de compra-venta por las características de los mismos; en ningún momento se estableció verbalmente ni esta asentado en los contratos de promesa bilateral de compraventa que su representada debía esperar por un tiempo incierto a que a la parte actora reconvenida se le otorgara un crédito hipotecario para poder firmar el documento definitivo de compra-venta.

Por último, solicita sea declarado con lugar la presente apelación y sin lugar la demanda.-

DE LAS OBSERVACIONES EN ESTA ALZADA:

La representación judicial de la parte actora dentro del lapso correspondiente para presentar observaciones a los informes de la parte contraria adujo lo siguiente:

Que la parte demandada alega el incumplimiento del procedimiento administrativo previo contemplado en el Decreto de Desalojo y Desocupación de Viviendas, que conlleva la declaratoria de inadmisibilidad por tratarse de un inmueble destinado a vivienda principal alegando esta defensa, la posesión posterior a la declaratoria con lugar de la demanda incoada en contra de su representada como artilugio dilatorio y sin fundamento para perjudicar gravemente y obligarla desalojar del inmueble.

Observa que la parte demandada compró un inmueble en el estado Nueva Esparta en el mes de abril de 2013, el cual fue obtenido por la venta de su vivienda en Caracas y de ello probar que la demandada reconviniente había obtenido un provecho injusto.

Observa que, el testimonio del ciudadano Terri Jaimes, en su carácter de representante de Century 21 quien sirvió de intermediaria en la negociación realizada por las partes en el cual debe ser apreciado conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser un testigo hábil que no fue tachado por la parte demandada en su oportunidad en virtud de su profesión, edad, merece confianza de sus dichos y ser concordantes con los demás medio probatorios.

Observa que, el texto legal por la parte demandada tiene como ratio legis la protección de la vivienda principal, pero en el presente caso, la demandada no ocupa ese inmueble ni constituye su vivienda principal, como lo explicó en el parágrafo anterior, por ende no se encuentra dentro de los sujetos protegidos por la normativa legal.

Observa que, la demandada esta obligada conforme a lo previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, a registrar como vivienda principal el inmueble adquirido en el Estado Nueva Esparta que estableció un plazo de dos años para ello ahora pretende beneficiarse de la constancia de vivienda principal a pesar de que ha incumplido con sus deberes formales como contribuyente.

Observa que, en el escrito libelar, las obligaciones que se alegaron incumplidas por el demandante se deriva de un contrato de una promesa bilateral de compraventa de un inmueble y dichas obligaciones no son otras que la de la tradición efectiva del inmueble objeto de la venta, la protocolización del documento de venta, es decir, la vendedora no cumplió con las obligaciones pactadas dentro del lapso señalado las cuales eran previas a la protocolización del documento, tales como otorgarle la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de venta, obligaciones que debió cumplir según lo pactado en el contrato en su cláusula séptima con quince (15) días de antelación a su vencimiento el día 22.06.2013.

Seguidamente, la apoderada de la actora siguió reiterando los argumentos esbozados en el escrito de informes antes mencionado, respecto a los hechos, como de sus probanzas, solicitando como consecuencia de ello la declaratoria sin lugar de la presente apelación.-

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente dentro del oportuno lapso para presentar observaciones a los informes de la parte contraria expuso lo siguiente:

Observa que la promitente vendedora en ningún momento se ha negado a firmar injustificadamente el contrato definitivo de compra-venta lo que en realidad sucedió es que el contrato firmado en fecha 20.12.2012, como su renovación firmado en fecha 22.02.2013, en especial este último, estaban vencidos cuando la tercera intervinente Century 21, le hace saber a su representada que a la promitente compradora le había aprobado un crédito bancario y que la firma era para el 15.07.2013, motivo por el cual su representada viendo el tiempo transcurrido desde el día 20.12.2012, hasta el 22.06.2013, fecha en que se venció el último de los contratos ya se había cumplido con el tiempo establecido y el contrato no tenía razón de ser, su representada al ver esta situación con todo y eso optó por devolver el dinero recibido y dejar sin efecto la cláusula penal que debía pagar la promitente compradora, no obstante a ello, su poderdante le ofreció pagar a la demandada los cien mil bolívares (Bs. 100.000) adicionales a la cláusula penal y en ningún momento la promitente compradora trató de llegar a un arreglo amigable.

Observa que la decisión que se tome en el proceso eventualmente afectaría la posesión del inmueble destinado a vivienda principal en caso de una eventual declaratoria con lugar de la demanda lo cual podría afectar a la demandada pues su finalidad última es la entrega material del inmueble desocupado de bienes y personas, es por lo que muy respetuosamente, en nombre de su mandante solicita se declare la demanda inadmisible conforme a lo previsto en el artículo 5 del Decreto Con rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Observa que, tenia todas las solvencias antes del día 21.06.2013, como quedó demostrado en el lapso probatorio y la fecha de la firma del documento definitivo de venta supuestamente estaba fijada par el día 15.07.2013, conocimiento éste del cual su representada no tuvo dentro de los lapsos contractuales establecidos como se explica entonces que la demandante-reconvenida esté demandado que su representada no tenia las solvencias con no menos de 15 días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo de venta, solvencias estas que tenía en su poder la tercera interviniente Century 21 y como se explica entonces que los contratos antes referidos se tengan como una venta pura y simple del inmueble de autos y le hable entonces de la futura firma de protocolización del documento definitivo de venta.

Observa que la abogada que redacta y visa el documento de promesa bilateral en fecha 20.12.2012 y su renovación de fecha 22.02.2013, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, es la Dra. N.P., abogada de Century 21, la que redacta y visa el documento mediante el cual tanto la promitente vendedora como la promitente compradora estaban de acuerdo en disolver estos contratos, en fecha 31.07.2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 41, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones que llevan dicha Notaría.

Observa lo falso que su representada al ver que se agotó el lapso convenido para que la parte demandada-reconvenida pagara la cantidad restante convenida para la firma definitiva, optó por participarle a la promitente-compradora que ya no iba a vender el inmueble por vencimiento de los lapsos y que por consiguiente le devolvería la cantidad recibida y aparte de eso le daría cien mil bolívares (Bs. 100.000) adicionales lo cual la demandante reconvenida aceptó verbalmente decisión esta que fue comunicada mediante escrito a la tercera interviniente Century 21, en fecha 26.06.2013, y quien redacta el documento de disolución de contrato no unilateralmente sino bilateralmente firma de este último documento que la promitente compradora no firmó ya que no asistió a la notaría.

Observa que, la parte actora-reconvenida confiesa que la firma del documento definitivo de compraventa estaba fijado para el día 15.07.2013, 23 días después de que se venciera el contrato de promesa bilateral de compra venta el cual venció el 22.06.2013, fuera del lapso contractual establecido y por dicha razón y estando en su derecho fue que la promitente vendedora en fecha 26.06.2013, notificó a la demandante reconvenida a través de Century 21 que era la inmobiliaria intermediaria su voluntad de ya no venderle el inmueble, apenas tuvo conocimiento de dicha fecha.

Observa que es menester hacer hincapié en que ninguna de la cláusula del contrato de promesa bilateral de compra-venta ni en su renovación estén condicionadas las partes a la espera de un crédito hipotecario aprobado a favor de la promitente compradora por alguna institución bancaria.

Por último, solicita se revoque la sentencia en todas y cada una de sus partes y declare con lugar la presente apelación.

DE LAS PRUEBAS

Así las cosas, pretendida la acción de Cumplimiento de Contrato, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “el cumplimiento o no, de las cláusulas contractuales suscritas por las partes de la promesa bilateral de compra-venta”, por lo que, las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

La parte actora presentó conjuntamente al escrito libelar:

• Marcado “A” y “B” (f. 14 al 27), documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 11, Tomo 99, fecha 20.12.2012 y su respectiva renovación otorgada en la misma Notaría bajo el Nº 44, Tomo 16, de fecha 22.02.2013. Dichos medios probatorios fueron presentadas a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso, por lo que se tienen por reconocidas y son legales conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, son pertinentes por ser ante todo el documento público fundamental de la presente acción y con que se demuestra la relación existente entre ambas partes actuantes en la presente contienda judicial, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Marcado “C” (f. 28 al 39), documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, el día 19.07.1982, bajo el Nº 11, Tomo 6, Protocolo Primero y posteriormente trasladado al Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, correspondiente al folio real 2012. Dicho medio probatorio fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por evidenciarse la propiedad con que ostenta la parte demandada y de encontrarse identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

• Marcado “D” y “E” (f. 40 al 50) memo emitido por el Banco Mercantil, sobre el documento definitivo de compraventa con el préstamo hipotecario concedido por la entidad bancaria con su respectiva nota de entrega; dichos instrumentos privados emanados de terceros si bien es cierto es legal conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que no se le dio el tratamiento adecuado relativo a la ratificación mediante la testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.-

• Marcado “F” (f. 51) copia simple del Certificado de Exención emitido de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (Sumat). Dicho medio probatorio fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por encontrarse identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

En el lapso probatorio promovió:

• En el primer capitulo, reprodujo el merito favorable de los autos, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• En el segundo capitulo, reprodujo e hizo valer los instrumentos marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”; dichos medios probatorios ya se emitieron pronunciamiento al respecto.-

• En el mismo capitulo anterior, promovió comprobante de depósito en cuenta del Banco de Venezuela del mes de enero 2013, planilla Nº 59857263, (f. 165); dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, razón por la cual se le otorga valor probatorio al ser un instrumento de carácter administrativo por ser emanado de una entidad bancaria del estado y demostrar el pago del saldo restante del precio convenido de la venta del inmueble, por la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000) y así se establece.-

• Promovió comprobante de la recepción de denuncia interpuesta en el Indepabis, signada bajo el Nº DIC-DEN-004854-2013, de fecha 26.07.2013 (f. 166); dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, razón por la cual se le otorga valor probatorio al ser un instrumento de carácter administrativo por ser emanado de una entidad pública del estado y demostrar la intención de la parte acciónate de conciliar con la parte demandada sobre la promesa bilateral de compraventa y así se establece.-

• Promovió copia simple de la nota de entrega del Banco Mercantil de fecha 10.06.2013, donde se deja constancia de la entrega del documento de adquisición, prestado hipotecario Nº 06-2113224833; dicho instrumento privado emanado de tercero si bien es cierto es legal conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que no se le dio el tratamiento adecuado relativo a la ratificación mediante la testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.-

• Promovió copia simple del recibo suscrito entre ambas partes de fecha 20.12.2012, (f. 169), en la cual la demandada reconoció y aceptó devolver la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000); Dicho medio probatorio fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por guardar relación con los hechos controvertidos en relación que al momento de recibir el cheque por finiquito de la negociación en virtud de que había recibido en un deposito bancario que se encuentra en posesión de la demandada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

• Promovió copia simple del recibo suscrito por ambas partes, de fecha 22.02.2013, donde dejó constancia que el saldo restante de la compraventa pactada es de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) y no de trescientos mil bolívares; Dicho medio probatorio fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigna a su original, conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por guardar relación con los hechos controvertidos en relación que fijó un incremento de cien mil bolívares en caso de retardo, asimismo quince días para las conciliaciones en caso de vencimiento del termino, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

• En el capitulo tercero, hizo valer el correo electrónico enviado por el ciudadano Terri Ramírez; dicho medio probatorio es legal conforme a lo pautado en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firma Electrónicas se considera como principio de prueba por escrito por no haber sido impugnado expresamente y así se establece.-

• En el cuarto capítulo, promovió prueba de informes, a los fines de oficiar al Banco Mercantil y al Banco de Venezuela; dicho medio de prueba es legal conforme a lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En lo que concierne a la respuesta del Banco Mercantil, (f. 248) informó que la acciónate solicitó un crédito hipotecario para adquisición de vivienda en fecha 04.03.2013, siéndole aprobado el 21.05.2013, así como en fecha 10.06.2013, se le entregó a la acciónate el documento de crédito a los fines de su registro, por ende guarda relación con lo controvertido en el presente asunto, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio. En lo que respecta a la comunicación emanada del Banco de Venezuela, (f. 252), informó que la parte actora efectuó a favor la parte demandada un deposito bancario a la cuenta 0102-0876-92-01-00001562, por la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000) en fecha 28.01.2013, guardando de esta manera relación con lo controvertido de la presente causa y por ende, se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

• En el quinto capitulo, promovió prueba de Exhibición de documentos. Dicho medio de prueba no fue evacuada por el Tribunal aquo, razón por la cual no puede haber pronunciamiento alguno.

• En el sexto capitulo, promovió prueba Testimonial, del ciudadano Ferry R.J., (f. 204 al 206), en la cual se evidencia en las deposiciones del mencionado ciudadano, que la Inmobiliaria Century 21, actuó en la negociación como parte intermediaria de la misma, así como de la existencia de la negociación entre las partes actuantes sobre la promesa bilateral de compraventa; de modo que solo se evidencia una declaración testimonial, se valora como prueba por ser concordante, concurrente con los demás medios probatorios aportados en los autos y así se establece.-

• En el séptimo capitulo, promovió como hecho notorio, la inflación acumulada en Venezuela, pero a consideración de esta Alzada no guarda relación con lo controvertido en la presente causa por cuanto lo que debe demostrarse es el cumplimiento o no del contrato de promesa bilateral de compra-venta, razón por la cual se desecha y así se establece.-

• En el octavo capitulo, promovió Principio de comunidad de la prueba, este Tribunal Superior conforme a dicho principio, considera que tanto las pruebas presentadas por la accionante como de la demandada, se valoran todas y cada unas de ellas en beneficio o lo contrarié a cualquiera de ellas y así se establece.-

Por su parte, la parte demandada en la contestación a la demanda promovió lo siguiente:

• Marcado “A” (f. 125 al 128), copia certificada del documento de la promesa bilateral de compraventa autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 11, tomo 99, de fecha 20.12.2012. Dicho medio probatorio ya se emitió pronunciamiento al respecto anteriormente en base al principio de comunidad de la prueba.-

En el lapso probatorio promovió:

• En el primer capitulo, invocó los alegatos contenidos tanto en la contestación de la demanda, reconvención y todo lo que se desprenda en autos, este Tribunal Superior considera que no son medios de prueba susceptibles de ser valorado, por ser simplemente afirmaciones de hecho contradiciendo la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, razón por la cual se desecha y así se establece.-

• En el segundo capitulo, promovió el principio de la comunidad de la prueba en los siguientes documentos: i) autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 11, tomo 99 de fecha 20.12.2012 y su renovación asentada bajo el Nº 44, tomo 16, de fecha 22.02.2013 y ii) el documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19.07.1982, bajo el Nº 11, tomo 6, protocolo primero y trasladado al Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital. Los anteriores instrumentales fueron promovidos por la parte demandante y fueron efectivamente valorados conforme al principio invocado al demostrar que ambas partes tienen una relación contractual de promesa bilateral de compraventa y de la existencia del bien inmueble objeto de la controversia, razón por la cual se le otorgó pleno valor probatorio anteriormente y así se establece.-

• En el tercer capitulo, promovió marcado “A” (f. 177 al 183) copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capita, bajo el Nº 11, tomo 99, de fecha 20.12.2012; marcado “B” (f. 184 al 190), renovación del contrato de promesa bilateral de compraventa por ante dicha Notaría, bajo el Nº 44, tomo 16, de fecha 22.02.2013; marcado “C”, (f. 191 al 195), copia certificada del documento otorgado por ante la Notaría Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, tomo 74, de fecha 31.07.2013, donde se procedió a la disolución del contrato de promesa bilateral de compraventa. Ahora bien, las anteriores instrumentales ya tienen pronunciamiento al respecto a excepción del tercero de los nombrados la cual fue presentado a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se tiene por reconocido y legal conforme a lo pautado en el artículo 429 en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y en base a su pertinencia, se evidencia la declaratoria unilateral de la parte demandada, ciudadana G.F.G.N., de disolver el contrato de promesa bilateral de compraventa y a su vez, señaló su voluntad de pagar a la parte actora la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000), correspondiente al pago de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000), cantidad correspondiente al monto entregado al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de venta y cien mil bolívares (Bs. 100.000), razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

• En el mismo capítulo anterior, promovió marcado “D” (f. 196) documento dirigido a la empresa Century 21, de fecha 26.06.2013, recibida por el ciudadano Terri Ramírez, en su carácter de representante legal. Dicho medio probatorio ya se emitió pronunciamiento al respecto.-

• Promovió marcado “E” (f. 197) telegrama de fecha 28.08.2013, enviado por Ipostel y dirigido a la promitente compradora. El mencionado documento probatorio no fue cuestionado a través de prueba en contrario por la parte actora, razón por la cual es legal y reconocido conforme a la característica del documento administrativo por ser emanado de un este estadal, pero es impertinente por no guardar relación con lo controvertido del presente asunto, relacionado al cumplimiento o no del contrato de promesa bilateral de compraventa, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.-

• Promovió marcado “F” (f. 198) documento privado de fecha 14.02.2013, en la cual le hace entrega formal a Century 21, los documentos fundamentales para la protocolización del documento definitiva de compraventa; el mencionado instrumento privado emanado de tercero si bien es cierto es legal conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que no se le dio el tratamiento adecuado relativo a la ratificación mediante la testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.-

• Promovió marcado “G”, (f. 199), constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio del apartamento objeto de la presente controversia. Dicho medio de prueba considera esta alzada que no guarda relación con lo controvertido del presente asunto en relación que no desvirtúa la acción de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.-

• Promovió marcado “H” (f. 200) documento correspondiente al certificado de exención Nº 25311, emitido en fecha 18.06.2013, por el Sumat. El mencionado documento probatorio no fue cuestionado a través de prueba en contrario por la parte actora, razón por la cual es legal y reconocido conforme a la característica del documento administrativo por ser emanado de un ente estadal y es pertinente al guardar relación con lo controvertido en razón de quedar identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.-

• Promovió marcado “I”, (f. 201), certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario emanado de Serdeco, de fecha 21.06.2013; el mencionado instrumento privado emanado de tercero si bien es cierto es legal conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que no se le dio el tratamiento adecuado relativo a la ratificación mediante la testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.-

• En el capitulo cuarto, promovió prueba de informes a los fines de oficiar al Juzgado Primero de Primea Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, pero dicho medio de prueba no fue evacuado de modo alguno, por lo tanto no hay nada que pronunciarse.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS EN ESTA ALZADA:

Solo la parte demandada presentó lo siguiente:

• Marcado “A” (f. 397) documento de registro de vivienda principal, donde especifica el bien inmueble objeto de la presente controversia emanado del Seniat. El mencionado documento probatorio no fue cuestionado a través de prueba en contrario por la parte actora, razón por la cual es legal y reconocido conforme a la característica del documento administrativo por ser emanado de un ente estadal y es pertinente al guardar relación con lo controvertido en razón de quedar identificado el bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.-

• Marcado “B” (f. 398 al 399), copia simple de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17.04.2013, Exp Nº AA20-C-2012-0000712. la anterior copia simple no es un medio probatorio, sino un criterio jurisprudencial adoptado por la parte promovente, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.-

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 27.06.2014, de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27.06.2014, mediante la cual, declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, intentara la ciudadana M.M.G.D.S., contra la ciudadana G.F.G.N., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Ahora bien, conforme los señalamientos anteriores, se constató de autos que la parte vencedora hoy demandada reconviniente incumplió con las obligaciones acordadas por las partes para formalizar la venta del inmueble celebrados entre éstas, toda vez que con su actuación al no ofrecer en tiempo hábil los instrumentos necesarios para la protocolización definitiva de la venta. Por otra parte, este Juzgador no encontró consistencia ni prueba al respecto de los alegatos de la accionada reconviniente que permitan apreciar en el caso de marras la configuración de incumplimiento por parte del accionante reconvenido y así se declara.-

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la presente acción, pasa esta alzada a realizar las siguientes consideraciones:

PREVIO

DE LA ACUMULACION PROHIBIDA

En el acto de contestación a la demanda, ésta opuso al capítulo IV del escrito de contestación la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Alega que la actora reclama en su libelo el cumplimiento del contrato suscrito, es decir que se materialice la venta prometida en el contrato de opción de compra-venta y además exige el pago de Bs. 100.000,00 que establece la cláusula 3ª del contrato de marras como indemnización de daños y perjuicios identificados en el contrato como cláusula penal.

En efecto, se observa al libelo de demanda en la denominada “PARTE IN FINE” que la actora demanda se proceda a la venta del inmueble ofrecido, es decir, al cumplimiento del contrato suscrito entre las partes; y al cardinal “c” que se le indemnice por la cantidad de Bs. 100.000,00 consagrados como cláusula penal (cláusula tercera del contrato) por concepto de daños y perjuicios.

La recurrida estableció a este respecto lo siguiente:

PUNTO PREVIO.

Como punto previo pasa este Juzgador a resolver respecto de los alegatos señalados por la accionada reconvincente, en cuanto a la existencia de una acumulación indebida de pretensiones solicitando se declare inadmisible acción, alegando para ello que:

El cumplimiento del contrato junto con la exigencia del pago previsto en la cláusula penal, configuran una dualidad de pretensiones y acumulación indebida. Igualmente señala que el hecho de haber agregado en el petitorio que el tribunal condene en costas a la parte vencida, tomando en cuenta gastos, costos y los honorarios profesionales fijados prudencialmente en el treinta por ciento del valor de la acción ya que no se puede estimar en una misma causa esos particulares.

Al respecto observa este Juzgador que ciertamente en un principio la acciónate reconvenida demando en su petitorio cumplimiento de ejecución del contrato de marras con el pago de cláusula penal el cual solo podría ser reclamado como resultado de una resolución del señalado contrato y por ende peticiones excluyentes entre si. No obstante a ello, la accionante reconviniente posteriormente, reforma su demanda, efectuando dichas solicitudes una independiente de la otra, toda vez que pide el cumplimiento del contrato y demanda subsidiariamente, el pago de la pretendida cláusula penal, por lo que la acción incoada contiene dos peticiones autónomas que en caso de no prosperar el cumplimiento, le da cabida a la acción de cobro de la cláusula penal, por lo que este Juzgador considera que no existe acumulación indebida y así se decide.

Con respecto al alegato de las costas, costos y honorarios profesionales, tal solicitud no sale del parámetro de peticiones ajustadas a derecho, toda vez que en el eventual caso de que la demanda fuese declarada con lugar la condenatoria en costas prosperaría a favor del ganancioso y las costas comprenden costos del juicio, costa u honorarios profesionales que en el procedimiento ordinario no puede exceder del 30 por ciento del monto o valor estimado de la demanda, en tal virtud, a consideración de quien aquí decide, no existen elementos que constituyan causal de inadmisibilidad de la acción y así se decide.

En efecto, se observa que al folio 59 corre inserto escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 13 de agosto de 2013, en dicha reforma se observa que la actora modificó parcialmente su pretensión al solicitar que el pago de la indemnización de Bs. 100.000,00 establecida en la cláusula 3ª sea considerada como subsidiaria de la pretensión de cumplimiento, de modo que se puede afirmar que la actora modificó el vicio que eventualmente impediría la admisión de la presente demanda, con lo cual esta defensa debe ser desechada. Así se decide.

Respecto a la reclamación de costas, la misma no puede ser utilizada como medio de defensa, pues la ley consagra este derecho en caso de resultar ganadora en la litis.

DEL FONDO

Se observa en la presente causa que ambas partes están contestes en al existencia del contrato de opción de compra venta que dio origen a la presente demanda, de allí que no es objeto de prueba tal circunstancia, de otra parte, la diferencia existente entre ambos radica en la falta de cumplimiento, no obstante de las pruebas aportadas se observa que existen dos contratos, el primero de ellos vencía su lapso párale otorgamiento del documento definitivo de compra venta en fecha 20 de abril de 2013; y el segundo que es el que debe ser tomado en cuenta a los fines de determinar el lapso para el otorgamiento de la venta, fue otorgado en fecha 22 de febrero de 2013 por lo que tenía un lapso de vencimiento a tenor de la cláusula de 90 días mas 30 de prórroga, todos continuos, de modo que éste contrato tenía un vencimiento en fecha 21 de junio de 2013.

Ahora bien, establece el artículo 12 in fine del Código de Procedimiento Civil lo siguiente. “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” De la interpretación de la norma en comente resulta necesario establecer que en el presente caso, existe clara diferencia entre lo afirmado por la actora en su libelo y lo sostenido por la demandada en su contestación, pues ambas partes interpretan la cláusula TERCERA del contrato en que funge de título para la presente demanda.

La mencionada cláusula establece lo siguiente:

TERCERA: la duración del presente contrato será de NOVENTA DÍAS (90) CONTINUOS y con una prórroga de TREINTA DIAS (30) CONSECUTIVOS, contados a partir de la fecha en que las partes lo firmen rn Notaría Pública, fijando la fecha de entrega del inmueble inmediatamente después de la firma en la Oficina de Registro correspondiente. Si el documento de compra venta no se protocoliza dentro del plazo señalado, en la cláusula tercera del presente contrato, por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) quedará a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA por concepto de indemnización de daños y perjuicios que ese incumplimiento de LA PROMITENTE COMPRADORA pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada mas que reclamarse. Si la protocolización del documento definitivo no se efectúa en el plazo señalado por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta quedará obligada a devolverle a la PROMITENTE COMPRADORA la cantidad entregada en este acto, mas CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes queden nada mas que reclamarse…

La recurrida a este respecto no se pronunció, de modo que de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 243 eiusdem, la sentencia apelada adolece de vicios que la hacen pasible de nulidad por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 209 ibidem, se declara la nulidad del fallo y se procede a dictar nuevo falla resolviendo todos los planteamientos esgrimidos por las partes. Así se decide.

Resulta innegable que la cláusula supra transcrita contiene la manifestación de voluntad de las partes, quienes están contestes en la existencia y validez del contrato, de modo que ante la circunstancia fáctica de incumplimiento, la cláusula tercera, que conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes, establece claramente que lo único que las partes pueden reclamar luego de verificado incumplimiento por cualquiera de ellas, era la cantidad de Bs. 100.000,00 que ambas partes acordaron sería la indemnización por daños y perjuicios, no pudiendo en este caso ejercer el derecho consagrado en el artículo 1.167 eiusdem, por cuanto de la lectura e interpretación de la cláusula de marras, se colige que ambas partes estuvieron de acuerdo en limitar cualquier reclamo a la suma antes dicha, de modo que al verificarse el incumplimiento, el reclamo por parte de la actora debió limitarse a exigir el pago que por concepto de daños y perjuicios acordó con la demandada en el instrumento donde consta la obligación contraída. Ello es así por cuanto la propia cláusula establece que el contrato quedará terminado sin que las partes “queden nada que reclamarse”.

De lo anterior se concluye inexorablemente, que la intención de las partes era la de limitar los eventuales daños y perjuicios a la cantidad señalada, por lo que mal puede la actora reclamar el cumplimiento del contrato cuando no fue eso lo que pactó.

Al hilo de lo antes expuesto, se advierte que establecidos los límites en los cuales las partes pueden reclamar la responsabilidad derivada de sus respetivos incumplimientos, deviene en necesario determinar –dado que ambas partes reclaman mutuamente el incumplimiento de la otra- quien incumplió el contrato y por ende, quien debe indemnizar por ello.

Así las cosas, se observa que el lapso para el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta tenía como fecha límite el día 21 de junio de 2013; que la venta quedó pactada en la cantidad de Bs. 1.250.000,00 de los cuales la actora había pagado a la fecha de presentación de la demanda la cantidad de Bs. 1.000.000,00 como ha quedado demostrado y admitido por las partes; se demostró que la actora había obtenido del Banco Mercantil un crédito por la cantidad de Bs. 300.000,00 siendo que mediante documento privado las partes acordaron que una vez otorgada la venta definitiva del inmueble de marras, la demandada entregaría a la actora el remanente por Bs. 50.000,00.

Conforme lo estableció la recurrida, de la prueba testimonial se puede obtener la convicción que la demandada estaba en conocimiento de la solicitud de crédito bancario solicitado por la actora, de lo cual se infiere que la demandada si tenía conocimiento de que ignoraba que para la compra del inmueble se estaba gestionando un crédito bancario, lo cual queda demostrado con el acuerdo privado donde ésta última se comprometía a devolver el remanente del crédito, es decir la cantidad de Bs. 50.000,00.

Se demostró que conforme lo establecido en la cláusula séptima de contrato, la demandada entregó en fecha 14 de febrero de 2013, los documentos necesarios para la protocolización del inmueble, esto es, la cédula catastral, solvencia de impuestos municipales, documento de condominio, certificado de exención (SUMAT), registro de vivienda principal, constancia de residencia y documento de propiedad original. Así mismo quedó demostrado que la actora en fecha 10 de junio de 2013, ya tenía en su poder el documento definitivo de compra venta.

De otra parte se observa que el certificado de exención emitido por el SUMAT, la solvencia del servicio de Hidrocapital y la solvencia de Aseo Urbano de fechas 19 de junio y 21 de junio ambos del 2013, no fueron entregados a la demandada ni a la intermediaria Century 21, por cuanto consta que fueron aportados como prueba en el presente juicio.

Así mismo se constata que la deposición del testigo representante de la intermediaria CENTURY 21, se aprecia que éste declaró en la pregunta sexta que tales instrumentos no fueron entregados a la intermediaria. Así mismo se aprecia que las mencionadas solvencias fueron emitidas en fechas 18, 19 y 20 de junio de 2013. lo cual evidencia que no podían ser entregadas con por lo menos 15 días de antelación como lo establece el contrato, ya que de las fechas expresadas en el contrato, las mismas debieron ser entregadas por lo menos el día 7 de junio de 2013 o antes, lo cual demuestra fehacientemente el incumplimiento por parte de la demandada, por cuanto la no presentación de las mencionadas solvencias impide la presentación del documento de venta ante el registro inmobiliario. Así mismo se observa que el comprador si dio cumplimiento a sus obligaciones, lo cual se demuestra con los pagos efectuados y la obtención del crédito para pagar el saldo restante al momento d la firma del documento definitivo de compra venta.

De otra parte se observa que de las pruebas aportadas tales como la supuesta oferta real y depósito efectuada por una Notaría, el telegrama enviado al actor señalada que la venta se encuentra desistida y la comunicación privada en ese mismo tenor, demuestra inequívocamente la intención del demandado de incumplir el contrato.

Ahora bien, coincide este Tribunal Superior que conforme a la jurisprudencia citada por la recurrida, de fecha 30 de abril de 2002, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el instrumento fundamental de la presente acción es un contrato de venta y por lo tanto las consecuencias derivadas del mismo son las que la Ley otorga a este tipo de contratos.

En consecuencia de lo anterior, se puede inferir que la parte actora logró demostrar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones adquiridas en el contrato suscrito por las partes; mientras que la demandada no logró demostrar el incumplimiento del actor y liberarse de la obligación de entregar el inmueble previo el pago del saldo restante.

No obstante lo que se señaló anteriormente respecto a la cláusula tercera del contrato, de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Es deber del Juez analizar la intención de las partes al contratar, así como también la verdad y la buena fé. En este orden se aprecia que quedó plenamente demostrado en autos que la actora pagó a la demandada el 80% del monto total de la venta del inmueble, que cumplió con todas sus obligaciones y que la demandada se limitó a asirse de la supuesta y no demostrada falta del actor para apresuradamente dar por resuelto el contrato, ello obviamente viola el espíritu de la venta pactada pues la actora contrató con intención clara de comprar el inmueble y no de sumergirse en una diatriba judicial que el impidiera la adquisición del mismo. De modo que está demostrada la buena fe y la diligencia de la actora para comprar el inmueble objeto de contrato y por lo otro lado está demostrada la falta de responsabilidad de la demandada en proporcionar los documentos para la materialización de la misma, todo ello trae como consecuencia que la presente demanda deba ser declarada con lugar en la dispositiva del presente fallo.

En cuanto a la petición subsidiaria de daños y perjuicios, la misma no procede toda vez que al concluirse que lo procedente es el cumplimiento del contrato, no puede pretenderse una indemnización que está dirigida a resarcir daños en caso de no cumplirse con el contrato lo cual a su vez desvirtúa el alegato de inepta acumulación. Así se decide.

Finalmente, respecto a la reconvención propuesta se observa que el demandado reconviniente no logró demostrar el incumplimiento por parte de la actora, en consecuencia, siendo ésta la base de su reclamo, se deberá declarar sin lugar la misma. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la Acción de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana M.M.G.D.S., contra la ciudadana G.F.G.N., ambas plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

SE ORDENA a la ciudadana G.F.G.N., otorgar, previo el pago del saldo restante, el documento definitivo de venta del inmueble identificado en el contrato suscrito por las partes constituido por un apartamento distinguido con el número 13, ubicado en el primer piso del Edificio residencias Santísima Trinidad, situado frente a la avenida O´Higgins de la urbanización La Paz, Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Paraíso, municipio libertador del Distrito Capital, el cual consta de un salón comedor que se comunica con terraza, tres dormitorios principales con closets, dos baños principales, un dormitorio de servicio, un baño de servicio, una cocina, un tendedero lavandero, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con el apartamento número 12, área de circulación y escalera; Sur: con fachada sur; Esta: área de circulación, escaleras y fachada este; y Oeste: fachada oeste. El inmueble tiene un área de aproximadamente 115,07 metros cuadrados y un puesto de estacionamiento identificado con el número 13, ubicado en la planta baja del mismo edificio. Dicho inmueble pertenece a la demandada, ciudadana G.F.G.N. según conta de documeto protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 19 de julio de 1982, anotado bajo el número 11, tomo 6, Protocolo Primero y posteriormente trasladado al Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de agosto de 2012, quedando anotado bajo el número 2012.1309, asiento registral1 del inmueble matriculado con el número 219.1.1.22.3124, correspondiente al folio real del año 2012. en consecuencia, si una vez verificado el pago ante el Tribunal, se ordenará la ejecución voluntaria y en caso que la demandada no otorgue el instrumento de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada..

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil quince (2015). 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

V.J.G.J..

LA SECRETARIA,

Abg. M.E.R..

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2014-000834, está ordenado.

LA SECRETARIA,

Abg. M.E.R.