Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Junio de 2014

Fecha de Resolución26 de Junio de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoResolución De Contrato De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., de nacionalidad española, mayores de edad, domiciliadas en S.C.d.T., Islas Canarias, España y titulares de los documentos de identificación nacional Nros. 42042967-W y 417763871-B, respectivamente.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano P.R.Á.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 20.473.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.971.024 y V-5.007.103, respectivamente.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.C.P.L., VESTALIA QUIRÓS HURTADO y N.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 42.484, 41.687 y 2.930, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS.

Expediente: Nº 14.219.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

En virtud de la distribución de causas efectuada, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia suscrita el doce (12) de diciembre de dos mil trece (2013), por el abogado P.R.Á.A., en su condición de apoderado judicial parte actora, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil trece (2013).

Se inició la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., ya identificados, contra los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., también identificados, a través de libelo de demanda presentado el tres (03) de agosto de dos mil cuatro (2004), ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado el diecinueve (19) de agosto de dos mil cuatro (2004), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba; se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda interpuesta en su contra.

A través de diligencia estampada el veinte (20) de diciembre de dos mil cuatro (2004), compareció ante el Juzgado de la causa, la abogada N.S., presentó poder que acreditaba su representación; en ese mismo acto, se dio por citada en nombre de sus representados; y, posteriormente, el día once (11) de enero de dos mil cinco (2005), presentó escrito de contestación a la demanda, en el que igualmente propuso reconvención, todo lo cual será analizado posteriormente por este Tribunal Superior.

En auto dictado el ocho (08) de marzo de dos mil cinco (2005), el Tribunal de la causa, procedió admitir la reconvención propuesta por los demandados; y, seguidamente, el día quince (15) de ese mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención.

Abierto el juicio a pruebas, en fecha trece (13) de abril de dos mil cinco (2005), ambas partes promovieron éstas; las cuales fueron admitidas por auto dictado el día veintidós (22) de abril de ese mismo año.

El catorce (14) de julio de dos mil cinco (2005), la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes ante el Juzgado de primera instancia.

En auto de fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), el Tribunal a-quo ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de dar cumplimiento a la resolución Nro. 2011-0062, emanada de la Sala Plena de nuestro M.T.d.J..

Remitido el expediente; y, efectuado el sorteo respectivo, correspondió el conocimiento de la causa, al Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual, en fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil trece (2013), dictó sentencia a través de la cual declaró SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., contra los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H.; CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados; CONDENÓ a la parte actora a la ejecución del contrato de compra venta de fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000); a que los demandantes verificaran la tradición del inmueble objeto de dicho contrato, con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad ante la Oficina de Registro correspondiente; ORDENÓ a la parte accionada reconviniente, a los efectos de mantener el equilibrio contractual entre las partes, a pagar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que correspondían al precio de venta, según el contrato de venta, una vez que quedara definitivamente firme dicho fallo; y, CONDENÓ en costas a los accionantes reconvenidos, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente, el día doce (12) de diciembre de dos mil trece (2013), compareció el apoderado judicial de la parte actora reconvenida; ejerció recurso de apelación la referida sentencia, la cual fue oída por el a-quo, en ambos efectos, el ocho (08) de enero de dos mil catorce (2014); y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de este Circunscripción Judicial.

Recibida la causa por distribución en esta Alzada, en fecha cinco (05) de febrero del año en curso, se le dio entrada; y, se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho, para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

La Secretaria de este Juzgado Superior, en acta doce (12) de febrero de dos mil catorce (2014), dejó constancia que durante el lapso referido, ninguna de las partes compareció a ejercer su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados.

El día trece (13) de febrero del año en curso, esta Alzada fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; derecho este ejercido sólo por la parte demandante.

Posteriormente, el dos (02) de abril de dos mil catorce (2014), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes rendidos por su contraparte.

Este Juzgado Superior, a través de auto dictado el tres (03) de abril del presente año, fijo el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento.

El Tribunal, estando en la oportunidad procesal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

EN SU LIBELO DE DEMANDA:

El abogado P.R.Á.A. en su condición de apoderado judicial de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., adujo en el libelo de demanda, lo siguiente:

En lo que respecta a la cuestión de hecho, manifestó que el dos (02) de septiembre de mil novecientos setenta (1970), el ciudadano J.S.C., había comprado un apartamento distinguido con el Nro. 15, en el Edificio Residencias Técnicas, situado en la calle Tocuyo, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda; el cual contaba con una superficie aproximada de 136 Mts2; según constaba en documento de propiedad regist6rado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 24, Tomo 43, protocolo primero.

Que el referido inmueble, había sido adquirido para la comunidad conyugal, que para ese entonces, mantenía el referido ciudadano con su mandante, ciudadana M.D.C.Q.M..

Que de dicha unión matrimonial, había nacido la ciudadana A.M.S.Q., única descendiente del matrimonio, el cual se había quedado disuelto mediante sentencia de divorcio, que había quedado definitivamente firme, dictada el veintisiete (27) de mayo de mil novecientos setenta y cuatro (1974), por la Corte Superior Primera en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.

Argumentó que, de la extinta comunidad conyugal, no había habido liquidación de bienes; y, que por tanto, a la codemandante M.D.C.Q.M., le correspondía por gananciales, el cincuenta por ciento (50%), de los derechos de propiedad sobre el inmueble.

Que en fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000), el ciudadano J.S.C., había sucrito con las ciudadanas T.C.P.L. y R.A.A.H., un contrato privado de opción de compra venta; que el primero de los ciudadanos referidos, había fallecido ab intestato, en la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, el veintiséis (26) de febrero de dos mil (2000), esto era, diecisiete (17) días después de haber firmado dicho contrato; y, había dejado como única y universal heredera de todos sus bienes, a su única hija que le había sobrevivido.

Alegó además que, el nueve (09) de octubre de dos mil (2000), los demandados habían interpuesto demanda por cumplimiento forzoso del contrato de opción de compra venta, en contra del ciudadano J.S.C., que se había ventilado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; y, que dicha demanda, había sido declarada perimida y revocada.

Que los compradores, sin título alguno para ello y por tanto, ilegalmente, ocupaban el inmueble desde que la negociación había sido convenida con el fallecido, esto era, desde el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); y, que ello era así, en razón de que el contrato sucrito entre las partes, no les autorizaba, en modo alguno, para ocupar el apartamento; y, que desde esa fecha, hasta el momento de interposición de la demanda, jamás habían pagado compensación alguna por el uso del inmueble, salvo la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), recibida por el vendedor como garantía de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por parte de los compradores.

Que constaba del contrato que, el ciudadano J.S.C., se había comprometido a venderle a los demandados, el inmueble antes referido, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), del cual habían recibido la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, en virtud de la reconversión monetaria, equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), en calidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones por los compradores con el propietario; y, que dicha suma, sería deducida del precio de venta pactado.

Arguyó que en la opción de compra venta, las partes habían establecido una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), aplicable en caso de incumplimiento por cualquiera de ellas.

Que para el vendedor, la garantía del pago indemnizatorio, había sido el monto recibido por éste en el momento en que las partes habían suscrito el contrato; y, que habían convenido además que, en caso de incumplimiento por parte de los compradores, el propietario podía retener para sí la citada suma recibido; y, disponer del inmueble para su venta a terceros, sin necesidad de declaratoria judicial alguna.

Que en la cláusula tercera del contrato, las partes habían fijado un plazo para la firma del documento definitivo de compra venta, de sesenta (60) días hábiles, el cual había vencido el tres (03) de mayo de dos mil (2000), así como también las obligaciones de cada parte.

Señaló además el apoderado judicial de la parte actora que, los compradores, se habían obligado, entre otros, a presentar con suficiente antelación, el documento de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por el propietario; y, a notificar a éste con un mínimo de siete (7) días hábiles de anticipación, el lugar, la fecha y hora del otorgamiento; obligaciones que habían sido incumplidas por los demandados.

Que el vendedor, por su parte, se había comprometido a obtener, para la fecha máxima de otorgamiento del documento de compra venta, las solvencias de impuestos y tasas del inmueble; compromisos que habían sido honrados, de modo riguroso.

Indicó la representación judicial de los demandantes, que por razones del deceso del ciudadano J.S.C., no se había podido materializar, en los términos convenidos respecto de la fecha de concreción, la negociación que éste tenía acordada con los accionados; y, que de hecho, tanto el vendedor como los compradores, por motivos obvios, habían perdido todo contacto hasta que, dicha representación judicial, después de haber recibido los respectivos poderes, había emprendido una serie de peripecias investigativas; y, había podido establecer contacto con uno de los compradores primero, y posteriormente, con el apoderado judicial de ambos.

Que luego de los empalmes iniciales, los cuales habían sido por vía telefónica, con el apoderado judicial de los compradores, habían convenido en reunirse personalmente en sus oficinas; y, así había ocurrido; que allí habían intercambiado impresiones sobre el asunto; por su parte, les había manifestado la decisión de sus representadas, de cumplir con los términos del acuerdo, en el sentido de venderles el inmueble; que sólo ajustarían el precio de venta, tomando en consideración la devaluación de la moneda y el tiempo que había transcurrido desde el momento de la suscripción del convenio; y, que únicamente habían requerido hacer la declaración sucesoral y solicitar la autorización de venta del inmueble ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT.

Que posteriormente, en reunión que habían sostenido en las oficinas del apoderado judicial de los compradores, habían llegado al acuerdo de que la venta se haría por un precio de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), esto era, habían acordado un leve incremento de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy, DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), que equivalía al cuatro por ciento (4%), del precio originalmente pactado.

Adujo que, en fecha doce (12) de julio de dos mil uno (2001), había presentado la declaración sucesoral ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de la herencia dejada por el difunto, J.S.C., conforme se evidenciaba del formulario de autoliquidación Nro. H-01-0001875, expediente sucesoral Nro. 462.

Que con la firme determinación de cumplir con el contrato de opción de compra venta; y por ende, concretar la negociación convenida con los demandados, el veintiocho (28) de junio de dos mil uno (2001), había solicitado ante el SENIAT, la autorización de la venta del apartamento objeto del contrato; y, que el trece (13) de julio de ese mismo año, dicho organismo había autorizado la venta del mismo, conforme se evidenciaba de la respectiva resolución Nro. GRTI/RNO/DR/AS/2001/E-75.

Manifestó que, en el proceso dirigido a concretar la negociación con la parte accionada, había sostenido varias entrevistas con el apoderado judicial de los promitentes vendedores, abogado P.J. ALVIZUA, con el objeto de entregarle toda la documentación que había sido requerida para la formalización ante la respectiva Oficina de Registro, de la compra venta del apartamento materia de opción; y, que en tal sentido, le había entregado a dicho abogado, todos los documentos que, a lo largo de más de siete (7) meses, habían sido solicitados.

Que en efecto, con carta del veinte (20) de agosto de dos mil uno (2001), que había sido recibida el veintidós (22) de ese mismo mes y año, se le había entregado: a) copia de declaración sucesoral Nro. GRTI/RNO/DR/AS/2001/E-75; y, que en dicha comunicación, le habían confirmado el nuevo precio convenido del inmueble; y, le habían indicado como debía ser distribuido el pago.

Que con carta del diez (10) de octubre de dos mil uno (2001), recibida en esa misma fecha, se le había entregado original de certificado de solvencia de derecho de frente, vigente hasta el treinta y uno (31) de diciembre de ese mismo año; y, le habían solicitado agilizar los trámites, con miras de finiquitar la negociación.

Que con carta del diecisiete (17) de octubre de dos mil uno (2001), recibida en ese mismo día, le habían entregado fotocopias de la siguiente documentación: i) Partida de defunción del ciudadano J.S.C.; ii) Partida de Registro Civil de Nacimiento de la ciudadana A.M.S.Q., debidamente legalizada ante las autoridades correspondientes; y, iii) Documento de identidad personal de la referida ciudadana.

En ese sentido, indicó además que, con correspondencia del veintinueve (29) de noviembre de dos mil uno (2001), que había sido recibida el tres (03) de diciembre de ese mismo año, le había entregado al apoderado judicial de los compradores, los siguientes documentos requeridas, requeridos por éste: a) Original de poder que acreditaba su representación; b) Copia al carbón de la planilla de pago del impuesto sobre la renta, en razón de la venta que se haría del apartamento, distinguida con el Nº H-96-0098749; c) Registro de Información Fiscal de la Sucesión de S.C.; y, d) Copia fotostática de su cédula de identidad.

Que con carta del ocho (08) de enero de dos mil dos (2002), que había sido recibida en esa misma fecha, le habían entregado en fotocopias: 1) Partida de Matrimonio de los difuntos J.S.C. y L.M.C.; 2) Declaración sucesoral de la referida ciudadana, con sus respectivos recibos de pago y solvencia; y, 3) Declaración sucesoral complementaria de la mencionada ciudadana.

Señaló igualmente que, a través de comunicación del diecinueve (19) de febrero de dos mil dos (2002), que había sido recibida el cuatro (04) de marzo del mismo año, se había entregado copia certificada de la sentencia de divorcio que había declarado extinguido el vínculo conyugal existente entre el ciudadano J.S.C. y su representada, ciudadana M.D.C.Q.M.; y, que con correspondencia del once (11) de abril de dos mil dos (2002), le había entregado original del poder que acreditaba la representación que ejercía de la prenombrada ciudadana; y, por el cual ella le había autorizado, expresamente, para venderle a los compradores, su cuota parte del inmueble.

Que lo anterior evidenciaba, de modo claro y contundente, que había cumplido solícita y cabalmente, con todos los requerimientos que habían hecho los compradores del inmueble, a través de su apoderado; y, que también había cumplido, en nombre de sus mandantes, de modo riguroso, todas las obligaciones que, de conformidad con el contrato de opción de compra venta, tenían los sucesores del difunto, con el objeto de facilitar la concreción de la negociación en los términos pactados, ante la correspondiente Oficina de Registro.

Argumentó además que, no obstante haber cumplido con todos los requerimientos formulados por los compradores; y, con todas las obligaciones derivadas de la opción a cargo de sus representadas; y, habiéndose entregado el último recaudo solicitado por los optantes el diecisiete (17) de abril de dos mil dos (2002), los demandados, se habían rehusado, de manera reiterada y a lo largo de mas de dos (2) años, a cumplir con el compromiso fundamental que habían asumido, de suscribir con el ciudadano J.S.C., el contrato de opción de compra venta, sobre el apartamento objeto del mismo, que ocupaban ilegalmente desde el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); esto era, por más de cuatro (04) años, causándole un grave y prolongado perjuicio económico a sus representadas, el cual en justicia tenía que serles resarcido.

Que por todas los razonamientos expuestos, era por lo que demandaba a los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., para que convinieran, o en su defecto fueran condenados por el Tribunal, en lo siguiente:

“…1) La Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que en fecha 09 de febrero de 2000 firmaron con el de cujus J.S.C.; 2) El resarcimiento de los Daños y Perjuicios causados en razón del incumplimiento que origina la Resolución y los cuales están expresamente convenidos en el propio texto del Contrato, concretamente en la cláusula CUARTA, donde se dejó claramente sentado: “Se conviene en que si EL OPTANTE por actos que le fueren imputables, no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume (…) deberá pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a EL PROPIETARIO, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES(…)…”.

En lo que se refiere a la cuestión de derecho, fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte accionada, alegó lo siguiente:

En primer término, negó, rechazó y contradijo los argumentos de hecho y derecho, sobre los cuales se pretendía fundamentar la demanda, por ser falsos, inciertos e injustificados; y, por consiguiente, ser una acción temeraria.

Que lo cierto era que, en fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000), sus representados habían celebrado un contrato privado de compra venta con el ciudadano J.S.C., de un inmueble ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle Tocuyo, Residencias Técnicas, piso 5, apartamento Nro. 53, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual le pertenecía al referido ciudadano, según constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el dos (02) de septiembre de mil novecientos setenta (1970), bajo el Nro. 24, Protocolo Primero.

Que aún cuando pudiera haber sido cierto el hecho lamentable del fallecimiento del mencionado ciudadano, según lo manifestaba la actora en su escrito libelar, ello no implicaba modificación alguna, ni en las condiciones, ni en las obligaciones de las partes, derivadas del convenio.

Argumentó que, así tampoco implicaba la renuncia o modificación de los términos fijados y acordados, consensualmente, en el contrato de compra venta realizado el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); y, que especialmente, los recaudos exigidos en su cláusula tercera expresaban:

“…El plazo máximo para el otorgamiento del documento de Compraventa correspondiente será de sesenta (60) días hábiles, es decir, hasta el día tres (3) de mayo de 2.000. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se establece lo siguiente; 1) “EL PROPIETARIO” obtendrá para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble descrito, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble, solvencias de Hidrocapital; así como cualquier documentación que sea necesaria para el registro definitivo del documento de compraventa, dentro del plazo convenido…”

Que en este caso, la heredera del de cujus, ciudadana A.M.S.Q., asumía la condición de vendedora por sustitución hereditaria, manteniéndose la obligación que le correspondía; y, que era carga de los vendedores, entregar en el término estipulado, la documentación para verificar la tradición del inmueble, lo cual quedaba evidenciado de los puntos II y III del libelo de la demanda.

Manifestó que, producto de lo anterior, era de esperarse que quienes tenían la condición de vendedoras, se comportaran como un buen padre de familia, y actuaran diligentemente, en lapsos perentorios, facultando expresamente, mediante documento poder debidamente registrado, al apoderado para tramitar y entregar a tiempo los recaudos exigidos en la cláusula tercera; y, así poder realizar la firma definitiva del documento traslativo de la propiedad por parte de las mismas, ante el Registro correspondiente; por lo que, a su criterio y salvo prueba en contrario, los demandantes habían incumplido, por ineficacia, en el cumplimiento de sus obligaciones, desde el momento mismo en que había ocurrido la muerte del ciudadano J.S.C..

Que de las fechas de los otorgamientos de los poderes, expedidos en España, se evidenciaba el retardo en su ejecución, los cuales habían sido registrados como documentos públicos, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha ocho (08) de abril de dos mil dos (2002), el cual se refería al consentimiento de la compra venta del inmueble objeto de la demanda, así:

…Concluir la operación de compraventa del apartamento distinguido en el número 15 del Edificio Residencias Técnicas, situado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, municipio Sucre del Estado Miranda, Venezuela, que al final del poder se describe, y que está dado en opción de compra a los señores T.C.P.L. y R.A.H., según contrato privado sucrito en fecha 9 de febrero de 2000, en las condiciones pactadas en el contrato…

Que el segundo de ellos, otorgado por la codemandante, ciudadana A.M.S.Q., registrado ante la misma Oficina de Registro antes referida, el quince (15) de febrero de dos mil uno (2001), en el que de igual forma, se ratificaba el consentimiento de venta del inmueble.

Adujo que, los propietarios del inmueble, sin lugar a dudas, eran sus representados, toda vez que ambas partes habían consentido la compra venta del inmueble, lo cual había sido legítimamente manifestado y refrendado en el contrato, razón por la cual, el inmueble les pertenecía, teniendo derecho a ver cumplidas todas las obligaciones contraídas por el vendedor, derivadas del mismo; y, en especial, la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Indicó además que, ambas mandantes, sólo habían facultado al apoderado para concluir el negocio; esto era, otorgar el documento definitivo y cobrar cantidades pendientes, como se desprendía de los poderes que le habían sido otorgados por las ciudadanas M.D.C.Q.M. y A.M.S.Q., que constaban en los anexos A y B, adjuntos al libelo de demanda, en los cuales le se había establecido:

…y por el precio estipulado de cincuenta millones de bolívares: otorgar las escrituras públicas correspondientes en nombre de la poderdante, y cobrar las cantidades pendientes para su ingreso en la cuenta bancaria abierta a nombre de la Sra. Compareciente por el mencionado apoderado…

…se faculta al nombrado apoderado para que concluya la operación de compraventa del mencionado inmueble, otorgando las escrituras públicas correspondientes en nombre de Doña A.M.S.Q. y cobrando las cantidades pendientes para su ingreso en la cuenta bancaria abierta a su nombre por el mencionado apoderado…

Que entonces, al contrario de lo anteriormente expresado por sus mandantes, el apoderado judicial de las demandantes, en el punto IX del libelo, había dicho que:

…Por mi parte, le manifesté la decisión de mis representadas, de cumplir con los términos del Acuerdo en el sentido de venderles el inmueble, y que sólo ajustaríamos el precio de la venta…

En ese sentido, alegó que cualquier modificación de las condiciones del contrato firmado con el ciudadano J.S.C., derivaba en un incumplimiento grave.

Que además de haber sido una clara violación de la norma, con respecto a lo pactado con el difunto; y por ende, un incumplimiento grave, las razones para ajustar el precio expresadas por el apoderado de las accionantes, en su criterio, era una clara y flagrante extralimitación de las facultades otorgadas por sus mandantes.

Adujo que quien retardaba, incumplía e intentaba modificar, sin autorización alguna, las condiciones pactadas en el contrato y ratificadas en sus poderes, eran las demandantes o su apoderado; y, que por ello, era falso y temerario el contenido del punto XV de la demanda.

Que igualmente, era falso que hubieran sido entregados los recaudos y demás documentos necesarios para realizar el registro definitivo del documento de compra venta, debido a que, comparativamente hablando, era fácil deducir de lo expresado por la representación judicial de las demandantes, que la entrega del último recaudo se había realizado el diecisiete (17) de abril de dos mil dos (2002), momento en el cual habían caducado; y, se encontraban vencidos los primeros recaudos entregados; y, que ejemplo de ello se observaba en el punto VIII de la demanda.

Que según argumentaba el apoderado judicial de las demandantes, dicho recaudo era indispensable para la presentación y protocolización del documento definitivo de compra venta ante el registro; por lo que, tendría más de tres (3) meses y medio de haber expirado al momento de la entrega del poder de la ciudadana M.D.C.Q.M., lo cual demostraba, fehacientemente, un incumplimiento más por la parte actora.

Argumentó que, también era falso que sus representados se hubieran rehusado a cumplir con sus obligaciones, por cuanto sus acciones revelaban lo contrario, cuando en el ejercicio pleno de sus derechos, habían ejercido las acciones de reclamo necesarias y pertinentes, tal como lo expresaba el punto VI del libelo de la demanda.

Que estaba de manifiesto en las mismas actas que conformaban el expediente, que sus representados se habían dado por notificados ante el Tribunal de manera voluntaria, lo cual evidenciaba que nunca habían rehusado, ni renunciarían a su derecho de ver cumplida la operación de compra venta, que habían iniciado con el difunto, ciudadano J.S.C., el nueve (09) de febrero de dos mil (2000), hasta que se les otorgaran las escrituras correspondientes ante el Registro Subalterno; y, que entonces, de manera definitiva, las demandantes, previo cumplimiento de todos los recaudos exigidos por el contrato y la ley, procedieran a la firma del documento definitivo de compra venta; momento en el cual estarían dispuestos a cumplir con el pago del saldo acordado.

Por otro lado, negó enfáticamente que hubiera existido o existiera aceptación por parte de sus representados, para realizar modificaciones en las condiciones pactadas en el contrato de compra venta; y, en especial, la pretendida modificación de aumentar el precio acordado, por lo que nada constaba en autos; y, que tal desacuerdo entre las partes contratantes, les había imposibilitado la redacción del documento definitivo a ser presentado ante el Registro.

En último término, rechazó categóricamente que a sus representados les hubieran entregado todos los recaudos oportunamente, además nunca habían sido colocados en mora; y, mucho menos, interpelados de manera cierta e inequívoca, para el otorgamiento del documento definitivo; y, asimismo, alegó la excepción de Non Adimpleti Contractus.

En cuanto al derecho, fundamentó las defensas esgrimidas en su escrito de contestación a la demanda, en los artículos 1.264, 1.211, 1.163, 1.270, 1.161, 1.488, 1.159, 1.160, 1.689 y 1.168 del Código Civil.

DE LA RECONVENCIÓN

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE RECONVENCIÓN

La representación judicial de los demandados, al momento de dar contestación al fondo de la demanda interpuesta en su contra, plantearon igualmente la reconvención, en los siguientes términos:

Únicamente, se limitaron a argumentar que, conforme a lo pactado en el contrato de fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2009), en la parte in fine de la cláusula cuarta; y, al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, las demandantes reconvenidas, convinieran o en su defecto fueran condenadas por el Tribunal, en lo siguiente:

  1. - Que dieran cumplimiento al contrato de compra venta celebrado con su causante, ciudadano J.S.C., sobre el inmueble propiedad de este último;

  2. - Que como consecuencia de tal cumplimiento, fuera verificada la tradición del inmueble, con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad; y, que en su defecto, la sentencia produjera los efectos del contrato no cumplido y que por ello, se procediera al registro de la misma, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.212 del Código Civil; y,

  3. - Al pago de las costas y costos del proceso.

Que de igual forma, sus representados manifestaban su disposición de pago de los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que constituían el saldo del precio estipulado en el contrato, del apartamento que habían adquirido, los cuales serían pagados al momento del otorgamiento del documento definitivo; o, cuando lo dispusiera el Tribunal.

En último término, estimó la reconvención en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00); moneda vigente para el momento de interposición de la misma; hoy, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

El apoderado judicial de la parte demandante, en escrito de contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, la reconvención propuesta por la parte demandada, en base a los siguientes argumentos:

En el capítulo I del escrito, realizó una síntesis de los alegatos esgrimidos por su contraparte.

Indicó que el fallecimiento del ciudadano J.S.C., naturalmente, había impedido la concreción de la negociación en la fecha prevista; que el deceso de una persona, era un hecho totalmente fortuito o de fuerza mayor, que conllevaba las posterior realización de arreglos de carácter legal, que era imprescindibles y necesarios para la continuación de la ejecución de las obligaciones contraídas por el de cujus; y, que en este caso, eso había ocurrido, en efecto, después de la muerte del referido ciudadano, se habían hecho los trámites de rigor para continuar con el desarrollo del contrato de opción de compra venta y de otros compromisos de la sucesión; y allí, a juzgar por los hechos, ello había sido consentido por los demandados, por cuanto éstos habían participado en los sucesivos hechos concretos que habían iniciado con la entrega al representante de los optantes, de la declaración sucesoral y de la autorización de la venta por parte del SENIAT, con lo cual había habido, palmariamente, una disposición de las partes a la reconducción de los trámites para llevar a buen término, la operación de compra venta.

Que tales hechos se habían ido materializando hasta el diecisiete (17) de abril de dos mil dos (2002), fecha en la cual se había entregado el último de los recaudos solicitados; y, que prueba de ello era el hecho de que, los demandados, no habían continuado con la demanda de cumplimiento que habían intentado, la cual habían dejado fenecer luego de la reanudación de la negociación; y, que por tanto, en este caso, de derecho y por acuerdo tácito de las partes, había habido una reconducción del convenio.

Adujo que, en esa misma fecha, le había sido entregado el último de los recaudos solicitados, los documentos que habían recibido en las tres últimas entregas, no necesarias, ni esenciales ni requeridas por el Registrador, para protocolizar el documento definitivo de compra venta; que así, con la entrega del mandato de M.D.C.Q.M., el tres (03) de diciembre de dos mil uno (2001), habían estado en poder de los optantes, todos los documentos necesarios para suscribir en la Oficina de Registro Inmobiliario el documento definitivo de compra venta, puesto que la solvencia de impuestos municipales habían vencido, como lo reconocía la propia parte demandada, el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil uno (2001), de modo que habían tenido alrededor de un mes para redactar el mismo; introducirlo en la Oficina de Registro; fijar la fecha del otorgamiento; y, avisar de ello a las demandantes, puesto que el poder de la codemandante, no era necesario, ni imprescindible, dado que ella podía otorgar personalmente, en la oficina de registro, el documento definitivo de compra venta, pues no tenía impedimento alguno para ello.

Que era falso que los demandados hubieran suscrito un contrato privado de compraventa con el ciudadano J.S.C., sobre el inmueble materia del juicio; que también era infundado que en los poderes otorgados a las demandantes, habían dado su consentimiento para la venta; y, que por esa razón, los demandados, eran propietarios del inmueble.

Que lo que habían suscrito era un contrato de opción de compra venta, esto era, preparatorio de la venta, que se bastaba por sí solo, puesto que contenía todos los términos, condiciones y la clarísima intención de las partes, en especial la del de cujus; que no era, en modo alguno, vender su inmueble mediante ese instrumento; sino, como ordenaba la Ley y la practica habitual, por medio del otorgamiento de un documento público ad-hoc; que dicho contrato contenía además, las obligaciones de los demandados, que a todas luces, habían incumplido; y, que después de accionados, trataban desesperadamente de desvirtuar con alegatos presentados con gran habilidad, pero vacíos de fundamento y contradictorios.

Que era absurdo y fuera de lugar, el alegato del supuesto retardo de la entrega de los recaudos necesarios para la redacción del documento definitivo de compra venta; puesto que, como lo habían demostrado, todos los instrumentos necesarios para la formalización de la negociación les habían sido oportunamente entregados; y si, como era el caso de la solvencia del derecho de frente, la habían dejado vencer, esa era su responsabilidad; y, que además, se había esperado por ellos, por espacio de más de dos (02) años, a que cumplieran con sus obligaciones.

Argumentó que, en relación con el ajuste de precio, la extemporaneidad de ese alegato era elocuente, puesto que el nuevo precio de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00); moneda vigente para esa fecha; hoy, CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00); había sido convenido con el apoderado judicial de los demandados; y, le había sido confirmado por escrito y admitido por éste, puesto que no había habido a posteriori, ninguna reserva u objeción al respecto.

Que los accionados se habían obligado a presentar, con suficiente antelación, el documento definitivo de compraventa, que era la carga de éstos, obligación ineludible con la que no habían cumplido, por espacio de muchos meses que se habían transformado en años.

Que tampoco había habido por parte de los demandados, el más mínimo requerimiento o solicitud, en ningún sentido, respecto a la concreción de la negociación.

Manifestó que los demandados demostraban una inexplicable confusión, cuando a través de su apoderada judicial, decían ser los dueños del inmueble que originaba la controversia, el cual ocupaban ilegalmente; que tal vez ese error inexcusable, aún lejos en derecho, de considerarse dueños del inmueble sin serlo, los había inducido a no tomar la determinación, por espacio de dos (02) años, de redactar el documento definitivo de compra venta, introducirlo en la Oficina de Registro y realizar el respectivo aviso a su contraparte, obligación que tenían de acuerdo a la cláusula tercera del contrato.

Que esa actitud de indiferencia revelaba, sin lugar a dudas, un marcado desinterés en la adquisición del inmueble, puesto que la situación de limbo jurídico, respecto de la negociación, era lógico que no se podía mantener indefinidamente en el tiempo.

Que los demandados tampoco habían hecho por escrito, ni de ninguna otra forma, en ningún momento, requerimiento alguno respecto de los documentos, más allá de los que de forma diligente y solícita, se les había entregado; que era inconsciente afirmar que, la solvencia de impuestos municipales, estuviera vencida cuando se les había entregado el poder de la ciudadana M.D.C.Q.M.; y, que el deudor se constituía en mora, por el sólo vencimiento del plazo estipulado en la convención, pero si éste vencía después de la muerte del deudor, el heredero no quedaría constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente.

Señaló además, el apoderado judicial de las demandantes, que los accionados tenían la obligación de comunicar al propietario, en este caso, a los causahabientes o herederos, con un mínimo de siete (07) dìas hábiles de anticipación, el lugar, la fecha y la hora del otorgamiento; y, que antes de eso, presentar con suficiente antelación, el documento de compra venta ante la Oficina de Registro, previa su autorización por las vendedoras o el representante de éstas, lo cual no habían hecho, con lo que incumplían de manera ostensible, sus obligaciones previstas en el contrato.

En el capítulo IV de su escrito, realizó una síntesis y análisis cronológico de las actuaciones, recaudos y documentos, de los hechos suscitados en la presente controversia (ya descritos en el libelo); y, en ese sentido, alegó que de ello se evidenciaba la diligente actuación de la parte actora y la inexcusable negligencia de la parte demandada, traducida en el hecho irrefutable de que le habían sido entregados todos los documentos necesarios e innecesarios para que cumpliera con sus obligaciones, que había contraído en virtud de la cláusula tercera del contrato y no lo había hecho; y, que después de haberle entregado el último de los recaudos, había mantenido un inexplicable silencio durante veintisiete (27) meses consecutivos, hasta después de introducida la demanda, que era cuando, en su contestación, venía con argumentos mendaces y descabellados; y, de haber calificado a la demanda como temeraria y falsa.

Que ante la acción resolutoria que habían interpuesto, implícita en todo contrato bilateral, era totalmente improcedente oponer, como lo había hecho su contraparte, la excepción de contrato no cumplido, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, puesto que la misma sólo era oponible en el supuesto de demandas de cumplimiento, pero jamás en el caso de resolución.

Que en efecto, la doctrina y la jurisprudencia habían sido contestes, desde muy antiguo, en que la oponibilidad de la excepción de contrato no cumplido, sólo era posible cuando uno de los contratantes se negaba a ejecutar su obligación si el otro no ejecutaba la suya; que era forzoso, por tanto, que una de las partes pidiera el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra pudiera oponer la excepción; y, que aquí, evidentemente, no era el caso, puesto que con meridiana claridad habían intentado era una acción de resolución de contrato de opción de compra, suscrito por las partes el nueve (09) de febrero de dos mil (2000).

En último término, indicaron la improcedencia de la excepción opuesta por la demandada, y, que fuera declarada sin lugar la reconvención propuesta.

ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

En su escrito de informes presentado ante este Juzgado Superior, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida recurrente, solicitó que fuera declarada con lugar la demanda, en base a lo siguiente:

En el capítulo I de su escrito, realizó un resumen de las actuaciones procesales acaecidas en el curso de este juicio; en los capítulos II, III, IV, V y VI, reprodujeron los mismos alegatos y argumentos esbozados en su libelo de demanda y en su escrito de contestación a la reconvención.

Asimismo, en el capítulo VII de sus informes, hizo una síntesis y análisis sobre las pruebas producidas en el proceso.

Indicó además que, era preciso señalar que con el contrato de opción de compra venta que habían suscrito las partes, el cual lo habían denominado, desde su principio, como “Opción de Compra”; que ese había sido el título que libremente le habían dado los otorgantes; y que, dejaba claro ab initio la intención de los contrayentes, que no había sido otra que la de firmar un contrato de opción de compra venta y nunca un contrato de venta, como lo habían alegado los optantes.

En ese sentido, procedió a citar textualmente el contrato objeto del presente juicio.

Que no existía duda alguna de que, el nueve (09) de febrero de dos mil (2000), el ciudadano J.S.C., había suscrito con los señores T.C.P.L. y R.A.A.H., un contrato de opción de compra venta; que en efecto, en el contrato preliminar suscrito por las partes, éstas habían acordado los términos y las condiciones en que se realizaría la venta, incluyendo el precio y la forma de pago, y el plazo para la formalización.

Que en cláusula tercera del mismo, se habían establecido tres obligaciones, una para el propietario, y dos para los optantes; y, que la primera que se había asentado había sido la del propietario, pero no era la primera que debía cumplirse.

Adujo que la fecha máxima para el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble, indudablemente era el término de los sesenta (60) días fijados para la concreción de la venta; pero que, antes de ello, el optante tenía que cumplir con sus dos obligaciones, como lo eran la de redactar el documento de compra venta, someterlo a la aprobación del propietario; y, luego presentarlo en el Registro, de modo que la fecha máxima de otorgamiento, debía coincidir con el momento en que el propietario aprobara el documento de definitivo de compra venta que le había sido sometido por el optante, oportunidad en la cual debía entregar al optante las solvencias referidas en dicha cláusula, y nunca antes.

Realizó una reseña de la definición hecha tanto por la doctrina, como por la ley y la jurisprudencia, del contrato preliminar o de opción de compra venta; y, en ese sentido, invocó os artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil, y, las sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, los días veintinueve (29) de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), y quince (15) de diciembre de mil novecientos ochenta y siete (1987), respectivamente.

Que la sentencia recurrida había vertido conceptos y opiniones de reconocidos autores que trataban el tema de la opción de compra venta, pero a pesar de que estaban allí presentes todos los elementos de esa institución jurídica, no acogía a esas opiniones, sino que encontraba asidero en otra posición, que no era verdad como podía colegirse de una lectura simple del contrato, la cual había fundamentado así:

…Como corolario de lo antes transcrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una compra venta, la cual implica in contrato en el que procede una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o la entrega de lo vendido…

Que la recurrida, por otra parte, en la búsqueda de bases para admitir la reconvención, en su capítulo IV, se refería a la importancia de la tutela judicial efectiva en la aplicación de la justicia; que había resaltado la sentencia Nro. 708 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del diez (10) de mayo de dos mil uno (2001); que de seguidas, había explorado con apoyo a varios destacados juristas, la naturaleza de los contratos de opción de compra venta; y, que sin embargo, al final no llegaba a ninguna conclusión, ni establecía relación alguna con el convenio materia de la controversia, de modo tal que se trataba de un análisis inconcluso, pero que importaba a los fines de dirimir, conforme a derecho, la causa.

Alegó además el representante judicial de los demandantes reconvenidos, que la sentencia apelada violaba, por falta de aplicación, los artículos 444, 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada jamás había impugnado las cartas misivas como lo prescribía la norma estatuida en el mencionado artículo 444; y, que por tanto, se debían tener por reconocidas en su contenido y firma; y, que en la contestación de la demanda, sólo había habido un rechazo genérico, completamente divorciado del texto y el espíritu de la referida norma.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

La abogada VESTALIA M.Q.H., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, en escrito de observación a los informes de su contraparte, presentados ante este Tribunal de segunda instancia, solicitó que fuera declarado sin lugar el recurso de apelación; que se ratificara la sentencia recurrida; y, que fuera condenada en costas la parte demandante. Tales pedimentos, los fundamentó, en lo siguiente:

Que el apoderado de las demandantes reconvenidas, se había dedicado desesperadamente a transcribir partes de su libelo, de la contestación a la demanda, así como de la reconvención, con llamamientos infundados e inútiles, en su afán de retrotraer la causa a etapas ya precluídas e imputar a la Juez de la recurrida, vicios por falso supuestos de la sentencia.

Invocó la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil cuatro (2004), caso: E.J.C. vs. Sociedad mercantil Seguros La Seguridad, C.A., Exp. Nro. 01-464.

Que el apoderado de su contraparte, en su peregrino divagar entre los hechos, ya suficientemente debatidos, y las pruebas documentales simples no reconocidas, aportadas por éste junto al libelo de demanda, había intentado señalar lo que el consideraba como vicios por defecto de actividad; y, en ese sentido, citó la doctrina establecida por el autor J.E.C.R., en su obra de Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre.

Que las cartas misivas nunca habían sido aceptadas ni reconocidas por sus representados, tal como se había concluido del análisis realizado por la Juez de instancia en su sentencia, cuando había expresado:

…La recurrida señaló, este Tribunal observa que no quedaron probados tales hechos, por cuanto las pruebas aportadas al proceso no resultaron ser suficientes para corroborar los alegatos, en virtud que el antiguo apoderado judicial de los demandantes reconvinientes, P.A. no ratificó los recibos de comunicaciones ni quedó probada su vinculación con el Escritorio Jurídico Urbaneja, tal y como ya se dejó sentado en el particular correspondiente a esta decisión. Así se establece…

Citó la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal, con respeto a la necesidad impostergable de ratificar los documentos privados no reconocidos en el lapso probatorio, establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del 19 de mayo de 2005, expediente Nro. AA20-C-2003-000721.

Que la representación judicial de la contraparte, había insinuado, en el punto VIII de sus informes, que la Juez de la recurrida había ignorado el thema decidendum.

Que era vidente que, del análisis que la recurrida había determinado en su fallo, todos los elementos del contrato bilateral de opción de compra venta, era que, consentimiento, precio y objeto, y, que por tal razón debía valorarse en el análisis como una verdadera venta.

Asimismo, invocó el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia del 22 de marzo de 2013, caso: I.G.D.R. vs. Dernier Cosmetics, C.A.

-IV-

DEL FONDO DE LA DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Juez Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia dictada el veintisiete (27) de noviembre de dos mil trece (2013), entre otros aspectos, declaró sin lugar la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el apoderado judicial de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., contra los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H.; y, declaró con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

La Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

Reconvino la parte demandada a la parte actora, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, motivado en el incumplimiento de la obligación de las demandantes reconvenidas, al no disponer en la oportunidad correspondiente los documentos necesarios para la elaboración del contrato de compraventa, así como otorgar el documento definitivo de compra venta y, en consecuencia, hacer la tradición legal del inmueble durante el plazo estipulado en el contrato.

En este orden de ideas, esta Juzgadora observa que el derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.

La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles” (Sentencia Nº 708 de esta Sala, del 10 de mayo de 2001, caso: J.A.G. y otros).

Así las cosas, con relación a la definición del contrato de opción y sus características particulares, el autor Á.O., en su obra titulada “EL CONTRATO DE OPCIÓN”, estableció lo siguiente:

(…omissis…)

Así, más recientemente, el jurista español J.T.C., en su obra titulada “EL CONTRATO DE OPCIÓN”, textualmente señala:

(…omissis…)

En la doctrina patria, el profesor M.R.F., en su obra titulada “EL CONTRATO DE OPCIÓN”, ha indicado entre otras cosas, lo siguiente:

(…omissis…)

Así las cosas, a los fines de resolver la reconvención, observa este Tribunal, que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

(…omissis…)

Concatenando lo anterior y en mismo orden de ideas, establece el Código Civil, la normativa que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

Del texto de la norma transcrita del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral y, 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

En virtud de ello, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción incoada en este caso, debe necesariamente esta Juzgadora, proceder a la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal, que la parte actora, ha traído a los autos, un contrato privado de opción de compraventa, suscrito entre el de cujus J.S.C. (vendedor) y los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H. (compradores), el cual cursa a los autos de este expediente y valorado por ésta Sentenciadora, en el capítulo anterior del presente fallo; asimismo se evidencia que la ciudadana A.M.S.Q., antes identificada, por medio del fallecimiento del de cujus J.S.C., adquirió la cualidad de “vendedora” por ser única y universal heredera del mismo, lo cual quedó demostrado fehacientemente, en virtud de la Sucesión adquiriendo todos los derechos del mismo, aunado al hecho de que la parte demandada efectivamente convino en la existencia de la relación contractual en su oportunidad. Así se establece.

Igualmente, se desprende de los autos que la ciudadana M.D.C.Q.M., funge como “vendedora” en virtud de pertenecerle el cincuenta por ciento (50%) de los derechos del inmueble objeto del litigio, por haber sido parte de la comunidad conyugal, por lo que resulta tal hecho fuera del controvertido. Así se decide.

Así las cosas, la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa, es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces y citando al autor VEGAS ROLANDO (2002) en “…el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”. (Negritas del Tribunal).

Entonces tenemos que, la opción de compraventa, es aquél acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y, d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo fundamental, por muy breve que sea éste y, su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil, durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

Como corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una compra venta, la cual implica un contrato en el que procede una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

Así, debe este Tribunal determinar la naturaleza del presente contrato y a tal fin considera necesario, citar lo que expresa el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, con relación a la denominada Promesa bilateral de venta:

(…omissis…)

Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a analizar, sí en el presente caso, existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual es obligatorio la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

(…omissis…)

Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral” y, sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario, que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

Específicamente el contrato de compraventa, cuya existencia es alegada por los reconvinientes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

(…omissis…)

De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual, porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento, debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son, la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral, porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo, porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio y, es principal, porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.

En virtud de lo anterior, observa esta Juzgadora que la naturaleza del contrato, es una promesa bilateral de compraventa y, como consecuencia de lo anterior, resulta suficientemente probada en este proceso, la procedencia del primero de los requisitos, antes discriminados. Así se decide.

En relación al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte actora reconvenida, observa esta Juzgadora que dicho incumplimiento se circunscribe, que no obstante haber firmado el contrato de opción a compraventa objeto del litigio y, anteriormente identificado, la parte actora reconvenida no le dio cumplimiento al mismo, no haciendo entrega oportuna de los documentos necesarios para la elaboración del documento de compra venta, así como el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y la tradición legal del inmueble objeto de la pretensión.

Respecto a la comprobación del último requisito, resulta procedente citar el artículo 1.159 del Código Civil, que establece:

(…omissis…)

Así las cosas, se observa del contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta, las condiciones establecidas por las partes para obtener la titularidad de la propiedad del inmueble, la cual reproducimos en la forma siguiente:

“…TERCERA: El plazo máximo para el otorgamiento del documento de COMPRA-VENTA correspondiente será de sesenta (60) Días hábiles; es decir, hasta el día tres (3) de Mayo de 2000. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se establece lo siguiente; 1) “EL PROPIETARIO” obtendrá para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble descrito las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier documentación que sea necesaria para el registro definitivo del documento de COMPRA-VENTA, dentro del plazo convenido 2) “EL OPTANTE” presentará con suficiente antelación el documento de COMPRA-VENTA por ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por “EL PROPIETARIO”. 3) En particular “EL OPTANTE” o la persona que en sustitución figurará como compradora en el documento de COMPRA-VENTA, deberá entregar a “EL PROPIETARIO”, sus documentos originales de Registro Fiscal (Rif), dentro de los quince (15) días siguientes a la cancelación del presente Contrato, los cuales son indispensables para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda. Esto lo efectuará “EL PROPIETARIO” antes de la firma definitiva en el Registro el cual corresponda. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar de otorgamiento que se les notifique. Esta notificación, por lo que respecta a “EL PROPIETARIO”, será hecha por “EL OPTANTE” con un mínimo de siete (7) días hábiles de anticipación e indicará, el lugar, fecha y hora de otorgamiento; 4) Para las notificaciones de las partes se establecen las direcciones siguientes…” (Resaltado de este Tribunal)

Ahora bien, el contrato de opción a compra venta fue suscrito por el de cujus J.S.C. y los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H. en fecha 09 de febrero de 2000, por la venta de un apartamento distinguido con el Nº 53 (15 del documento de condominio), en el edificio Residencias Técnicas, piso 5, calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Sucre del Estado Miranda, por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00), hoy día Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00); asimismo quedó demostrado que el de cujus recibió de los compradores la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) hoy día Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), quien lo recibió a su entera satisfacción, en calidad de garantía de las obligaciones contraídas. Igualmente, quedó demostrado que conforme a lo convenido por las partes, dicha cantidad es imputable y deducida del precio definitivo de la compra venta, tal y como lo establecieron las partes contratantes en la Cláusula Cuarta del documento privado.

De una revisión exhaustiva del expediente, consta acta de defunción del ciudadano J.S.C. (f. 72 y vto.), quien falleció el día 26 de febrero de 2000, es decir diecisiete (17) días después de haber suscrito el contrato de opción a compraventa y, conforme a lo establecido en la transcrita Cláusula Tercera, los compradores tenían sesenta (60) días hábiles para realizar el otorgamiento del documento de compraventa, de los cuales sólo habían transcurrido diecisiete (17) días de los sesenta (60) para el otorgamiento del documento definitivo.

Ahora bien, el fallecimiento del ciudadano J.S.C. se constituyó en un hecho fortuito no previsto por las partes, el cual impidió que se hiciera el otorgamiento en el lapso estipulado. Así pues, de ese hecho, quien asume el lugar del vendedor fallecido, son las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., tal y como se explicó anteriormente, por lo cual debían ellas convenir con los compradores para culminar la negociación, hecho que en el transcurrir de este juicio no quedó demostrado. Así se establece.

De un análisis realizado a los poderes otorgados por las actoras, se desprende que A.M.S.Q. otorgó poder al abogado P.Á. en S.C.d.T. en fecha 28 de diciembre de 2004, el cual fue registrado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 15 de febrero de 2001, es decir un (01) año y seis (06) días después de suscrito el contrato de opción a compraventa y, trescientos cincuenta y cuatro (354) días después de haber fallecido el ciudadano J.S.C.. Asimismo, la ciudadana M.D.C.Q.M., otorgó poder en fecha posterior, a saber el 06 de marzo de 2002, siendo registrado por la antes mencionada Oficina de Registro el 08 de abril de ese mismo año, aproximadamente dos (02) años y dos (2) meses después de haberse suscrito el contrato, por lo que estas cifras superan abruptamente los sesenta (60) días establecidos para el otorgamiento. Así se establece.

En este orden de ideas, a fin de seguir con la verificación del incumplimiento por parte de la parte actora reconvenida, resulta de capital importancia traer a colación la Resolución Nº GRTI/RNO/DR/AS/2001/E-75, de fecha 13 de julio de 2001, emanada de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Nor-Oriental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mediante la cual autorizó la venta del inmueble objeto del presente litigio (f.81 al 83 p.I), por lo que aproximadamente un (01) año y cinco (05) meses después de haberse suscrito el contrato privado, fue que se autorizó la enajenación del inmueble, pues se evidencia que en efecto hubo retardo por la contraparte, al realizar las gestiones necesarias para la culminación de la negociación. Así se señala.

Asimismo, de dichos poderes se desprende que las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M. otorgaron poder al abogado P.Á., para finiquitar la negociación de la compraventa del inmueble objeto del presente litigio sólo por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00) hoy día Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00). Además, se evidencia que si bien es cierto que la prenombrada ciudadana M.D.C.Q.M., no suscribió contrato de opción de compra venta conjuntamente con el de cujus, no es menos cierto que a través del referido poder manifestó su voluntar para seguir con los trámites de la venta del inmueble, cuyos derechos le corresponden en un cincuenta por ciento (50%).

En este orden de ideas, es oportuno señalar que según lo alegado por el apoderado judicial actor, sobre el supuesto convenimiento entre éste y el apoderado de los codemandados, respecto al aumento del precio de venta a la cantidad de Cincuenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 52.000.000,00) hoy día Cincuenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 52.000,00), así como la remisión de los documentos necesarios para la realización del documento de venta, este Tribunal observa que no quedaron probados tales hechos, por cuanto las pruebas aportadas al proceso no resultaron ser suficientes para corroborar los alegatos, en virtud que el antiguo apoderado judicial de los demandantes reconvinientes, P.A. no ratificó los recibidos de las comunicaciones ni quedó probada su vinculación con el Escritorio Jurídico Urbaneja, tal y como ya se dejó sentado en el particular correspondiente en esta decisión. Así se establece.

Igualmente del estudio de los poderes, se desprende que claramente “se faculta al nombrado apoderado para que concluya la operación de compraventa del mencionado inmueble, otorgando las escrituras públicas correspondientes… y cobrando las cantidades pendientes...” (f. vto. 19 y 29 p.I), lo que no se evidencia de dichos instrumentos, es que se le haya sido conferida facultad expresa, para modificar los acuerdos establecidos en el contrato privado de fecha 09 de febrero de 2000. Así se establece.

De un examen de los autos, se desprende que a los folios 271 al 273 de la primera pieza, corren insertos comunicados emitidos por el Banco Mercantil, a través de los cuales informó sobre el crédito hipotecario aprobado en fecha 18 de febrero de 2000 al demandado reconviniente R.A.H.A., por la cantidad de Treinta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 33.000.000,00) hoy día Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00), destinados a la adquisición de inmueble y garantizada con hipoteca de primer grado, el cual fue revocado en fecha 15 de mayo de 2002 por faltar recaudos de carácter legal de los vendedores, necesarios para la redacción del documento de constitución de hipoteca, con dichas pruebas se evidencia que la parte demandada reconviniente contaba con la tramitación del crédito para la adquisición del inmueble y, así cumplir con lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato privado de opción de compra venta. Así se señala.

Asimismo, de las actas del expediente se constata que quedó probado que la parte demandada reconviniente, no perdió el interés en culminar con la negociación de la compraventa del inmueble, sino por el contrario estuvo inclinada en concluir ésta, tal y como lo demostró con la consignación de las copias certificadas del expediente Nº 00-6601, nomenclatura interna del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por los hoy demandados T.C.P.L. y R.A.A.H. en contra del de cujus J.S.C., en fecha 24 de octubre de 2000.

De lo anteriormente expuesto, se evidencia que en el presente asunto, la parte actora reconvenida no dio cumplimiento con los lapsos previstos en el contrato de opción a compra venta, debiendo concluirse que las vendedoras debieron actuar como un buen padre de familiar y darle cumplimiento al mismo, en las mismas condiciones que fueron pactadas. En tal sentido, no habiendo quedado probado el incumplimiento por parte de los accionados, esta Juzgadora debe declarar CON LUGAR la reconvención incoada por la parte demandada en el presente juicio y así se dejará sentado en el dispositivo de esta decisión. Así se decide.

- IV –

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Así las cosas, esta sentenciadora observa que se ventila aquí una acción de resolución de contrato de opción de compraventa, motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de la demandada reconviniente, al no dar cumplimiento a la obligación contractual asumida por esta y, por ende, no acatar lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de opción a compra venta, a saber, la falta de redacción del documento definitivo de compra venta, que se introduciría por ante la Oficina de Registro correspondiente, así como al pago de los derechos de registro y la cancelación del saldo restante, de lo que a su decir no hubo intención por parte de los demandados reconvinientes, en querer concluir la negociación que había contraído. Igualmente del examen del expediente, se observa que no fue un hecho controvertido, la existencia del contrato de opción de compra venta entre las partes, y así se decide.

Así, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y, los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos, no pueden las partes, traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos, establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del (…omissis…)

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

(…omissis…)

Ahora bien, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

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Debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1.160 de Código Civil:

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Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1.264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente (…)

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

(Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B. 1986, p. 515). (Resaltado Tribunal).

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d., para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral y; 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

En virtud de ello, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe necesariamente, esta Juzgadora proceder a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora reconvenida ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa suscritos entre el de cujus J.S.C. y los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H. antes identificado, los cuales cursan a los autos de este expediente y, valorados por esta Sentenciadora, en el Capítulo anterior en el presente fallo, aunado al hecho de que la parte demandada reconviniente, efectivamente convino en la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

Ahora bien al fallecer el ciudadano, J.S.C., antes identificado, (con quien la demandada reconviniente, admitió haber celebrado contrato de opción de compra venta), su hija la ciudadana A.M.S.Q., demostró fehacientemente en este expediente ser la única y universal heredera del de cujus.

Al respecto, cabe hacer mención a lo establecido en el Código Civil en sus Artículos 822, 995 y 1.110 que rezan lo siguiente:

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Así las cosas, es necesario traer a colación que por diligencia de fecha 09 de agosto de 2004, el apoderado judicial de la parte actora, consignó copia simple de sentencia de divorcio de fecha 27 de mayo de 1974, dictada por la Corte Superior Primera en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, la cual declaró disuelto el vinculo conyugal entre los ciudadanos J.S.C. y M.D.C.Q.M., que aún cuando se señaló en esta decisión que dicho vínculo no forma parte del controvertido, si da indicios a esta Juzgadora de la existencia del vínculo matrimonial entre dichos ciudadanos, siendo que la ciudadana M.D.C.Q.M., es hoy una de las accionantes en el presente juicio, Así se establece.

En virtud de ello, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora concluir que existe una relación contractual entre los ciudadanos A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., antes identificados, en su carácter de parte actora reconvenida y los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H.M.L.S. antes identificados, en su condición de parte demandada reconviniente, en razón de la liquidación de comunidad y el fallecimiento del vendedor de cujus J.S.C., por el inmueble objeto del contrato. Así se establece.

Como consecuencia de lo anterior, resulta suficientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, observa este Tribunal que, a decir de la parte actora reconvenida, dicho incumplimiento se circunscribe, a no obstante haber firmado el contrato anteriormente identificado, la parte demandada se negó a darle cumplimiento, al no realizar lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato.

Se evidencia que la parte actora reconvenida, recibió la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) hoy día Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), sin ningún tipo de objeción, presumiéndose que se aprovechó de ella conforme lo pautado en el Artículo 1.286 del Código Civil, lo cual consecuencialmente produce prueba a favor la parte demandada reconviniente, como lo es la acreditación del pago al que se obligó, quedando un restante de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00), hoy día Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) el cual debía cancelar en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de registro subalterna correspondiente.

Igualmente, quedó probado el incumplimiento de la parte accionante, al no entregar oportunamente los recaudos necesarios para la elaboración del documento definitivo de compraventa, para la presentación ante la Oficina de Registro y su posterior otorgamiento, por cuanto se verificó en esta decisión que los poderes expedidos por ante el R.d.E., son con fecha ulterior al vencimiento del lapso de sesenta (60) días, expresamente establecidos en el contrato. Así se señala.

Así mismo, de una revisión de las actas que conforman el expediente, no se evidencia que la parte actora reconvenida, haya traído a los autos otros elementos probatorios suficientes, en los cuales lograra mantener en pie sus afirmaciones, siendo que la parte demandada reconviniente, desvirtúo de manera fehaciente lo alegado en su contra por la representación actora reconvenida durante la secuela del juicio. Así se declara.

En este orden de ideas y en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

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En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Tomo III, afirma lo siguiente:

(…omissis…)

Es pertinente citar también al jurista ROSENBERG, LEO, quien, en su obra LA CARGA DE LA PRUEBA, afirma:

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Así las cosas, en Sentencia emanada de Sala de Casación Civil de fecha 27 de julio de 2004, caso Nro. de Expediente AA20-C-2002-000306, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE SERVICIOS TELEMÁTICOS Y COBRO DE BOLÍVARES interpuesto por la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES GANADERA S.A. (TELEGAN) contra la sociedad mercantil ELECTROSPACE C.A., se explanó lo siguiente:

“…El contrato bilateral se caracteriza por generar obligaciones contrapuestas (…omissis…)

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.

(Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por O.P.T., 1987, Nº 6, pág. 156).

Tal doctrina de Casación ha permanecido invariable en el tiempo, al punto que la Sala de Casación Civil dictó sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, en expediente Nº 2009-000430, mediante la cual formuló las siguientes consideraciones en torno al principio de la carga de la prueba:

“Ahora bien, con respecto a la presente denuncia, esta Sala considera que el (…omissis…)

Por su parte, el artículo 1.159 del Código Civil establece que:

(…omissis…)

La transcrita norma, contentiva de la fuerza de ley que poseen los contratos, nos indica claramente que, son de total obligatoriedad para las partes que establecieron el contrato, el cumplimiento del mismo, siempre y cuando no transgreda la ley y, por tanto, el convenio establecido por las partes, objeto del presente litigio, no es contrario al orden público, ni a las buenas costumbres, en virtud que ambas partes estuvieron totalmente de acuerdo en suscribirlo, ya que se desprende del mismo las rúbricas de los interesados, constatándose, con dichas firmas, la intención de cumplir con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el mismo, por ser un convenio entre las partes contratantes debidamente aceptado por ellas. Así se acuerda.

En razón de lo expuesto, se evidencia de autos que la parte actora reconvenida, no fundamentó dicha acción en causas que fuesen realmente imputables a la parte demandada reconviniente, asimismo se evidencia que no demostró haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, ni trajo a los autos el hecho demostrativo de la extinción de su obligación. Así se decide.

Así las cosas, tenemos que en el caso que nos ocupa la parte actora reconvenida, no demostró los presupuestos fundamentales de la acción que intenta, vale decir, el incumplimiento en cabeza del los codemandados reconvinientes, y por su parte, la parte accionada logró comprobar el hecho extintivo de la obligación, ó enervar de modo alguno la obligación como tal. Así se decide.

En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para esta Juzgadora declarar improcedente la pretensión contenida en la demanda de Resolución de Contrato que dio origen a la reconvención. Así se declara.

Ahora bien, en vista que la presente acción es declarada sin lugar quien aquí decide no pasa a pronunciarse con relación a los daños y perjuicios reclamados por la parte actora reconvenida. Así se establece.

En este orden de ideas, resulta necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente y en consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, no ha quedado probado el incumplimiento en cabeza de la parte demandada reconviniente, es por lo que no puede proceder la pretensión, así como tampoco procede la solicitud de los daños y perjuicios, es por lo que resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa incoada por el apoderado judicial de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., antes identificadas, debiendo cumplir la parte actora con lo que se señala en el Dispositivo de esta decisión. Así se decide.

- V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoara el apoderado judicial de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., en contra de los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., antes identificados.

SEGUNDO

CON LUGAR la RECONVENCIÓN que fuera intentada por los demandados T.C.P.L. y R.A.A.H., en contra de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., ambas partes ampliamente identificadas.

TERCERO

En consecuencia de lo anterior, se CONDENA a la parte actora reconvenida A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., a la ejecución del contrato de compraventa de fecha 09 de febrero de 2000, sobre un apartamento distinguido con el Nº 53 (con el Nº 15 del documento de condominio), piso 5, edificio Residencias Técnicas, calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Baruta del Estado Miranda, que cuenta con una superficie aproximada de 136 m2, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: Con el apartamento Nº 14 (correspondiente al Nº 52 en la enumeración del edificio) y pasillo interno y escaleras del edificio; SUR: Con la fachada sur del edificio; ESTE: Con la fachada interna del edificio que da a la calle Tocuyo y, OESTE: Con la fachada interior Oeste del edificio; con un puesto de estacionamiento cubierto distinguido con el Nº 53 ubicado en el nivel sótano, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Baruta) del Estado Miranda, el 2 de septiembre de 1970, anotado bajo el Nº 24, Folio 98, Protocolo Primero.

CUARTO

Como consecuencia del cumplimiento antes señalado, la parte actora reconvenida deberá verificar la tradición del inmueble antes descrito, con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad ante la Oficina de Registro correspondiente.

QUINTO

A tales efectos y para mantener el equilibrio contractual entre las partes, se ORDENA a la parte demandada reconviniente en proceder en ese acto a pagar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 40.000,00) que corresponden al saldo del precio de venta según el contrato privado de fecha 09 de febrero de 2000, una vez que quede definitivamente firme el presente fallo.

SEXTO

Se CONDENA a la parte actora reconvenida al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida en esta litis.

Ante ello, el Tribunal observa:

En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida, ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada reconviniente, por más de dos (02) años, de adquirir por un precio que, inicialmente, se había establecido en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), hoy, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); posteriormente convenido en CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00); el apartamento objeto de la opción, que ocupaban (los demandados), ilegalmente desde el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); y, por tampoco haber cumplido los accionados con su obligación de haber presentado, con suficiente antelación, el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por al propietaria; y, de haber notificado a éste, con un mínimo de siete (07) días hábiles de anticipación, el lugar, la fecha y la hora del otorgamiento. Como consecuencia de ello, solicitaron el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le habían causado, en razón de incumplimiento de la parte demandada.

Ahora bien, en el asunto que nos ocupa, se hace necesario precisar el hecho de que la parte demandada señala que el contrato celebrado entre las partes, se trata de un verdadero contrato de compra venta, y no de una opción; razón por la que, resulta menester para esta Sentenciadora, indicar que la denominación que reciba el contrato, no altera el hecho de que las partes, al momento de celebrar una convención para reglar, normar una determinada situación existente entre ellos, se generan obligaciones para las mismas, sin que se altere o cambien su esencia. En efecto, en este caso concreto, indistintamente de la denominación que recibiera el contrato que suscribieron las partes intervinientes, ello no modifica o cambia que las mismas hayan adquirido obligaciones recíprocas, desde el momento de celebrar el contrato; en efecto, en el caso de autos, se trate de un contrato de opción de compra venta o de un contrato de compra venta, no cambia la inexorable consecuencia que acarrea la pretensión de la parte actora, la cual es la resolución del contrato; o, en el caso de la reconvención planteada por los accionados, el cumplimiento del mismo.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar sí, respecto de la acción principal, los demandantes probaron la existencia de la obligación reclamada; o si por el contrario, la demandada, demostró la extinción o la modificación de la obligación; y, en el caso de la reconvención, establecer, si, la parte demandada reconviniente, demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento se pide; o sí la actora reconvenida, logró probar el hecho modificativo, extintivo o impeditivo que la libertara de su obligación.

A este respecto, el Tribunal observa:

En el presente caso, se aprecia que los demandantes, a los efectos de fundamentar sus alegatos, trajeron a los autos los siguientes documentos:

  1. - Copia simple de contrato de compra venta suscrito por los ciudadanos K.B.S. y J.S.C., sobre un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio Residencias Técnicas, ubicado en la Calle Tocuyo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, de la Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda; protocolizado en fecha dos (02) de septiembre de mil novecientos setenta (1970), ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 24, Tomo 43; a los efectos de demostrar la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.

  2. - Copia simple de sentencia de divorcio dictada por la antigua Corte Superior Primera en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de mayo de mil novecientos setenta y cuatro (1974), la cual declaró disuelto el matrimonio que había contraído el ciudadano J.S.C. con la ciudadana M.D.C.Q.; y, que el padre se mantenía en la titularidad y ejercicio de la patria potestad de su menor hija habida en el matrimonio, ciudadana A.M.S.Q.; con la finalidad de demostrar que su co-poderdante había nacido de dicha unión matrimonial.

    Las reproducciones fotostáticas que anteceden, descritas en los numerales 1 y 2, son copias de documentos públicos. Las mismas, no fueron impugnadas por la parte contra la cual fueron opuestas en la oportunidad legal correspondiente; todo lo contrario, con respecto a la referida en el numeral 1, fue acompañada también por la parte demandada, durante el lapso probatorio; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tales reproducciones como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y las considera demostrativas de lo siguiente:

    En lo que respecta a la documental contenida en el numeral 1, antes copiado, queda demostrado que el inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio Residencias Técnicas, ubicado en la Calle Tocuyo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, de la Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, fue vendido al ciudadano J.S.C., mediante documento protocolizado en fecha dos (02) de septiembre de mil novecientos setenta (1970); aunque ello no sea un hecho controvertido en el presente asunto.- Así se declara.

    Con el instrumento señalado el numeral 2, ha quedado evidenciado, a juicio de esta Sentenciadora, que el vínculo matrimonial existente entre el ciudadano J.S.C. y M.D.C.Q., quedó disuelto el veintisiete (27) de mayo de mil novecientos setenta y cuatro (1974); y, que de dicho matrimonio, nació la ciudadana A.M.S.C., hoy codemandante; aunque ello no sea lo controvertido en la presente causa.

  3. - Original de contrato privado de opción de compra venta suscrito por el ciudadano J.S.C.; y, los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., en fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000).

    En dicho contrato, entre otras menciones, se puede apreciar textualmente, lo siguiente:

    “…Entre el Sr. J.S.C., (…) quien en lo sucesivo, y a los efectos de este contrato se denominará “EL PROPIETARIO”, por una parte; y por la otra, los Señores T.C.P.L. y R.A.A.H., (…), quien en lo sucesivo, y a los efectos de este contrato se denominarán “EL OPTANTE” se ha convenido celebrar el presente compromiso bilateral, el cual se regirá según lo establecido en la Cláusulas siguientes:

PRIMERA

“EL PROPIETARIO” es el único dueño de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en: Residencias Técnicas, calle Tocuyo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Distrito Sucre, del Estado Miranda (…)

SEGUNDA

“EL PROPIETARIO” conviene en dar en venta a “EL OPTANTE”, y a esos efectos le otorga con carácter exclusivo, la presente opción de compra, a fin de que éste adquiera por sí, o por medio de otra persona jurídica que oportunamente, y por escrito, señalará, a “EL PROPIETARIO”, el inmueble descrito en La Cláusula Primera de este documento, libre de gravámenes Hipoteca y “EL OPTANTE”, a su vez se compromete a adquirirlo, por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), el cual será pagado por “EL OPTANTE” a “EL PROPIETARIO”, mediante cheque de gerencia, en la oportunidad de suscribir el documento de venta del inmueble por ante el Registro Subalterno competente, deducción hecha de la cantidad a que se refiere La Cláusula Cuarta. “EL OPTANTE” declara conocer el inmueble a que se refiere La Cláusula PRIMERA precedente y lo ha encontrado conveniente en sus dimensiones y útil para el fin al cual piensa destinarlo.

TERCERA

El plazo máximo para el otorgamiento del documento de COMPRA-VENTA correspondiente será de sesenta (60) Días hábiles; es decir, hasta el día tres (3) de mayo de 2000. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se establece lo siguiente; 1) “EL PROPIETARIO” obtendrá para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de propiedad del inmueble descrito las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier documentación que sea necesaria para el Registro definitivo del documento de COMPRA-VENTA, dentro del plazo convenido 2) “EL OPTANTE” presentará con suficiente antelación el documento de COMPRA-VENTA por ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por “EL PROPIETARIO”. 3) En particular “EL OPTANTE” o la persona que en sustitución figurará como compradora en el documento de COMPRA-VENTA, deberá entregar a “EL PROPIETARIO”, sus documentos originales de Registro Fiscal (Rif), dentro de los Quince (15) días siguientes a la cancelación del presente Contrato, los cuales son indispensables para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda. Esto lo efectuará “EL PROPIETARIO antes de la firma definitiva en el Registro el cual corresponda. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar de otrogamiento que se les notifique. Esta notificación, por lo que respecta a “EL PROPIETARIO”, será hecha por “EL OPTANTE” con un mínimo de siete (7) días hábiles de anticipación e indicará, el lugar, fecha y hora del otorgamiento.; 4) Para las notificaciones de las partes se establecen las direcciones siguientes: Dirección de “EL PROPIETARIO”: Puerto la Cruz, Lecherías, calle 3, entre carrera 5 y 6, Quinta Silvilena.

Dirección de “EL OPTANTE”: Avenida Libertador, Centro Residencial Libertador, Edificio Perú, Apartamento (sic) 2E, El Bosque

5) Las notificaciones a que haya lugar pueden hacerse por escrito con acuse de recibo por sus destinatarios, dirigidas a las direcciones anteriormente acordadas, sin perjuicio de poder utilizar cualquier otro medio de notificación permitido legalmente.

CUARTA

“EL PROPIETARIO” declara haber recibido en este acto de “EL OPTANTE”, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) en calidad de garantía de las obligaciones contraídas por éste. Dicha cantidad será imputable y por tanto, deducida del precio definitivo de la COMPRA-VENTA. Se conviene en que si “EL OPTANTE”, por actos que le fueren imputables, no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, y en especial la del la CLAUSULA SEGUNDA de este convenio, dentro del plazo establecido en la CLAUSULA TERCERA, deberá pagar a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicios a “EL PROPIETARIO”, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida, la cual podrá retener para sí “EL PROPIETARIO” y pudiendo disponer del inmueble para su venta a terceros, sin necesidad de declaratoria judicial alguna. Si el incumplimiento fuese de “EL PROPIETARIO por actos que le fueren imputables, éste quedará obligado a pagar a “EL OPTANTE”, por el mismo concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), así como a devolverle en forma inmediata la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que ha recibido en este acto, por el concepto indicado, sin perjuicio a su derecho de exigir el cumplimiento del contrato. Esta penalidad igualmente “EL PROPIETARIO debe cumplir si para la fecha de la firma del documento definitivo de COMPRA-VENTA no entrega totalmente libre de Arrendatarios el inmueble referido en la Cláusula Primera.

(…)

SEXTA

Será por cuenta de “EL OPTANTE” los gastos de redacción y notarización de este documento…”

En lo que respecta a este documento privado, al no haber sido desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, toda vez que, al contrario, lo hizo valer en el lapso probatorio, tal como consta al folio ciento setenta y seis (176) de la primera pieza del expediente; razón por la cual, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que, los hoy demandados, celebraron un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano J.S.C., sobre un inmueble propiedad de este último, constituido por un apartamento un apartamento ubicado en Residencias Técnicas, Calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda; que el ciudadano J.S.C. se comprometió a vender a los accionados el inmueble descrito, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, en virtud de la reconversión monetaria, equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), los cuales serían pagados por la parte demandada, mediante cheque de gerencia, al momento de suscribir el documento de venta del inmueble por ante el Registro Subalterno competente.

Asimismo, dicho instrumento, es demostrativo del hecho de que, las partes contratantes, establecieron que el plazo máximo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, era de sesenta (60) días hábiles; que para el mejor cumplimiento de las obligaciones, el propietario obtendría, para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de propiedad del inmueble, las solvencias de impuestos y tasas municipales del mismo, la solvencia de Hidrocapital, así como cualquier documentación que fuera necesaria para el Registro del documento definitivo de compra venta; que los demandados presentarían, con suficiente antelación, el documento de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por parte del promitente; así como la entrega de los documentos originales de su Registro de Información Fiscal (RIF), dentro de los quince (15) días siguientes a la cancelación del contrato, los cuales eran esenciales para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda; y, que, las partes se comprometieron a asistir al lugar del otorgamiento que se les fuera notificado, la cual sería hecha por los optantes (demandados), con un mínimo de siete (07) días hábiles de anticipación e indicaría el lugar, la fecha y hora del otorgamiento.

Que además, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del mismo, el promitente declaró haber recibido de los demandados, en calidad de arras, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); y, que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de los optantes, como del propietario, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00). Así se establece.-

  1. - Copia simple de acta de defunción del ciudadano J.S.C., de fecha dos (02) de marzo de dos mil (2000), expedida por la Prefectura del Municipio B.d.E.A.; a través de la cual se dejó constancia de que, el referido ciudadano, había fallecido en la ciudad de Barcelona, en el Centro Médico Zambrano, el veintiséis (26) de febrero de dos mil (2000).

    Con respecto a la prueba documental que antecede, es una copia simple de un documento público. La misma, no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tal reproducción como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, en consecuencia, la considera demostrativa únicamente del hecho de que, el ciudadano J.S.C., falleció en la ciudad de Barcelona, en el Centro Médico Zambrano, el veintiséis (26) de febrero de dos mil (2000).

  2. - Acta de declaración sucesoral del de cujus, ciudadano J.S.C., de fecha doce (12) de julio de dos mil uno (2001), identificada con el Nro. 0001875, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); en la cual se estableció como única y universal heredera, a la ciudadana A.M.S.Q..

  3. - Copia simple resolución identificada con el Nro. GRTI/RNO/DR/AS/2001/E-075, de fecha trece (13) de julio de dos mil uno (2001), emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); a través de la cual se autorizó a la ciudadana A.M.S.Q., para vender los derechos que le correspondían sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 15, ubicado en el Edificio Residencias Técnicas, situado en la Calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda.

    Los precedentes medios probatorios distinguidos con los numerales 5 y 6, constituyen las actuaciones administrativas emanadas de los funcionarios públicos con competencia para ello, equiparables a documentos públicos. Dichos documentos no fueron impugnados por la parte contra quien se hicieron valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, este Juzgado Superior, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil. De los referidos documentos, a criterio de esta Juzgadora, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    De acuerdo con la documental referida en el numeral 5, queda evidenciado que, la ciudadana A.M.S.Q., es la única y universal heredera del causante, J.S.C.; y, por ende, es la continuadora de la personalidad de su causante, específicamente en lo que se refiere al contrato de opción de compra venta suscrito por éste. Así se establece.-

    Por otro lado, en lo que respecta a la prueba distinguida en el numeral 6, queda demostrado que, la codemandante, ciudadana A.M.S.Q., estaba autorizada para vender los derechos que le correspondían sobre el inmueble anteriormente identificado. Así se declara.-

  4. - Comunicaciones suscritas por el abogado P.R.Á.A., dirigidas al Dr. P.A., a los efectos de demostrar que había dado cumplimiento a sus obligaciones; identificadas de la siguiente manera:

    a.- Comunicación de fecha veinte (20) de agosto de dos mil uno (2001), por medio de la cual le anexa ejemplar de la resolución Nro. GRTI/RNO/DR/AS/2001/E-075; le solicitaba que el saldo restante del contrato de opción de compra venta, la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00); le fueran cancelados mediante dos cheques; y, le adjuntaba anexo copia simple de la declaración sucesoral del de cujus, J.S.C..

    b.- Comunicación del diez (10) de octubre de dos mil uno (2001), por medio de la cual le remitía anexo el certificado de solvencia de derecho de frente, identificado con el Nro. 004645-A, expedido por el Servicio Autonomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio de Baruta, del inmueble constituido por un apartamento Nro. 53, del Edificio Residencias Técnicas, ubicado en la Avenida el Tocuyo de Colinas de Bello Monte.

    c.- Comunicación de fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil uno (2001), a través de la cual manifestó que, de acuerdo con su conversación telefónica, le anexaba copia de los siguientes documentos: Partida de defunción del ciudadano J.S.C.; partida de registro civil de nacimiento de la ciudadana A.M.S.Q.; documento de identidad personal de la referida ciudadana.

    d.- Comunicación del día veintinueve (29) de noviembre de dos mil uno (2001), mediante la cual le anexaba los documentos necesarios para la presentación y otorgamiento de la compra venta del inmueble, ante la Oficina de Registro, los cuales eran: Original del instrumento poder que acreditaba su representación; planilla de pago de Impuesto sobre la Renta ISLR, Nro. H-96-0098749; Registro de Información Fiscal (RIF), de la sucesión de S.C.; y, fotocopia de su cédula de identidad.

    e.- Comunicación del ocho (08) de enero de dos mil dos (2002), por medio de la cual manifestaba que, de acuerdo con su conversación telefónica de ese día, le remitía copia de los documentos de: Partida de matrimonio de los difuntos, J.S.C. y L.M.C.; declaración sucesoral Nro. 010232, de la ciudadana LOURDER M.C.; y, declaración sucesoral complementaria Nro. 0001874, de la referida ciudadana.

    f.- Comunicación de fecha diecinueve (19) de enero de dos mil dos (2002), a través de la cual le informaba que, de acuerdo con la última conversación personal que habían sostenido en la sede de los tribunales, le anexaba copia certificada en original de la sentencia de divorcio definitivamente firme, dictada el veintisiete (27) de mayo de mil novecientos setenta y cuatro (1974).

    g.- Comunicación del once (11) de abril de dos mil dos (2002), por medio de la cual le remitía anexo original de poder especial otorgado por la Sra. M.Q.M., otorgado ante el Notario Ilustre del Colegio de la Islas Canarias con sede en S.C.d.T., el seis de marzo de dos mil dos (2002), debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha ocho (08) de abril de dos mil dos (2002).

    Con respecto a las comunicaciones que anteceden, identificadas con los literales a, b, c, d, e, f y g, se observa que la representación judicial de la parte accionada, al momento de dar contestación a la demanda, tal como consta al reverso del folio ciento cincuenta (150), de la primera pieza del expediente, impugnó dichos medios probatorios, así: “…En conclusión, rechazo categóricamente que a mis representados les hayan entregado todos los recaudos OPORTUNAMENTE, además nunca fueron colocados en mora menos aún interpelados de manera cierta e inequívoca para el otorgamiento del documento definitivo en cualquiera de los anexos que se adjuntan a la presente demanda marcados con las letras “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ” para dar cumplimiento a su obligación…”

    En este caso, se aprecia que, del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al cual esta Alzada le dio valor probatorio, en la parte in fine de la cláusula tercera del mismo, las partes establecieron como domicilio para las notificaciones, lo siguiente:

    …Dirección de “EL PROPIETARIO”: Puerto la Cruz, Lecherías, calle 3, entre varrera 5 y 6, Quinta Silvilena.

    Dirección de “EL OPTANTE”: Avenida Libertador, Centro Residencial Libertador Edificio Perú, Apartamentp (sic) 2E, El Bosque

    5) Las notificaciones a que haya lugar pueden hacerse por escrito con acuse de recibo por sus destinatarios, dirigidas a las direcciones anteriormente acordadas, sin perjuicio de poder utilizar cualquier otro medio de notificación permitido legalmente…

    De lo anterior, se desprende que las partes expresamente convinieron que, en caso de las notificaciones a que hubiera lugar, la dirección para su práctica, en cuanto a los optantes se refería (hoy demandados), era la Avenida Libertador, Centro Residencial Libertador Edificio Perú, Apartamento 2E, El Bosque. Ello, aunado al hecho de que, los medios de pruebas que anteceden, consistentes en las comunicaciones enviadas por el abogado actor, PEDRO. R. Á.A., dirigidas al Dr. P.A., no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual, deben ser desechadas del proceso. Así se establece.-

    Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes:

  5. - Copias certificadas del expediente signado bajo el Nro. 006601, llevado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato, interpusiera la ciudadana T.P.D.L. contra J.S.C..

    En dicho medio probatorio, aparecen los siguientes documentos:

    a.- Libelo de demanda interpuesto por el abogado P.J. ALVIZÚA, en su condición de apoderado judicial de los hoy demandados reconvinientes.

    b.- Instrumento poder otorgado por los ciudadanos T.C.P.D.A. y R.A.A.H., a los abogados B.N.B. y P.J. ALVIZÚA, el ventisiete (27) de junio de dos mil (2000), ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 23, Tomo 123.

    c.- Contrato privado de opción de compra venta suscrito por el ciudadano J.S.C.; y, los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., en fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000).

    d.- Comunicación de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil (2000), suscrita por BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, dirigida al ciudadano R.A. ARREAZA HERNÁNDEZ, sobre préstamo hipotecario Nro. 06-1001.6989; en la cual consta, entre otras menciones, lo siguiente:

    “…Nos es grato comunicarle (s), que en atención a su solicitud le(s) hemos aprobado un Crédito Hipotecario enmarcado en la Ley de Política Habitacional nivel de asistencia, por un monto de Bs. 33.000.000,00 destinados a la adquisición de inmueble, el cual estará garantizado con hipoteca d primer grado y ubicado en la Urb. Colinas de bello Monte, Calle El Tocuyo Residencias Técnicas, Piso 5, Apto. 15 por Condominio y 53 por La numeración correlativa del Edificio, Distrito Federal.

    e.- Auto de admisión de la demanda, emitido el día primero (1º) de septiembre de dos mil (2000), por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

    El medio probatorio que antecede, es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario, fue promovido en el lapso probatorio por la parte demandante, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, en consecuencia, lo considera demostrativo de los siguientes hechos:

    Que los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., hoy demandados, interpusieron demanda por cumplimiento de contrato contra el ciudadano J.S.C., ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

    Que en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil (2000), los referidos ciudadanos otorgaron poder, entre otros, al abogado P.J. ALVIZÚA, para que prosiguiera con la demanda intentada.

    Que la entidad de comercio BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, a través de comunicación de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil (2000), le notificó al ciudadano R.A.H., hoy codemandado, de que le había sido aprobado un crédito hipotecario por un monto de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalentes a TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 33.000,00), destinados a la adquisición del inmueble constituido por un apartamento, identificado con el Nro. 15, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle El Tocuyo, Residencias Técnicas, Distrito Federal.

  6. - Prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se oficiara al Departamento de Crédito de Política Habitacional de la entidad BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, acerca de la aprobación y estatus del crédito aprobado el catorce (14) de febrero de dos mil (2000); a los fines de demostrar que hubiera existido desinterés alguno por parte de sus representados, para adquirir el inmueble objeto de la presente causa.

    Para el análisis de este medio probatorio, se hace menester invocar lo estatuido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

    Artículo 433.- Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos

    .

    A tenor de lo dispuesto en el artículo precedentemente transcrito, se constata que nuestra ley procesal establece como un medio probatorio válido, los informes que sean solicitados ante oficinas públicas, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles, entre otros, aunque no sean parte en el juicio; por lo que se observa que la referida prueba de informes fue tramitada conforme a derecho.

    Recibida la respuesta, tal como consta a los folios doscientos setenta y uno (271) y doscientos setenta y dos (272), de la segunda pieza del expediente, observa este Tribunal que, en las comunicaciones remitidas por BANCO MERCANTIL, C.A. BANCO UNIVERSAL, se puede leer, entre otras menciones, lo siguiente:

    …En atención al oficio Nº 815, con motivo del juicio seguido por A.M.S.Q. y M.d.C.Q.M. contra T.C.P.L. y R.A.A.H., por resolución de contado y daños y perjuicios, Expediente 30.750. se cumple con informar:

    -Aprobación y status del préstamo hipotecario Nº 06-10016989, al ciudadano R.A.A.H. (…)

    En fecha 18 de febrero de 2000, le fue aprobado un crédito hipotecario por un monto de Bolívares Treinta y Tres Millones (Bs. 33.000.000,00) a favor del ciudadano R.A.A.H., para la adquisición de vivienda, cuya garantía está identificada con los siguientes datos:

    Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle El Tocuyo, Residencias Técnicas, piso 5, identificado con los números 15 por condominio 53, por la numeración correlativa del Edificio-Distrito Federal

    Se anexa carta de aprobación.

    Status actual

    En fecha 15 de mayo de 2002, se procedió a revocar la aprobación crediticia, debido a que fueron solicitados en fecha 25 de febrero de 2000, recaudos de carácter legal de los vendedores, necesarios para la redacción de documento de constitución de hipoteca, los cuales no fueron consignados

    .

    …Para efectos de la redacción de documento, se requirió en dicha oportunidad los siguientes recaudos de los vendedores:

    Fotocopia legible de la cedula de identidad de la cónyuge del vendedor Sr. J.S.C.,

    Si el vendedor tiene poder de la esposa, enviar fotocopia del mismo, el cual debe estar previamente protocolizado.

    Si el vendedor es viudo, enviar fotocopia de la liquidación sucesoral con todos los recaudos de rigor y previamente protocolizado el documento donde este el inmueble se le haya adjudicado al Sr. Julio Sánchez…

    De igual forma, la entidad de comercio referida, remitió junto con sus respectivos informes, carta por medio de la cual le participaban al ciudadano R.A.A.H., que le habían aprobado un crédito hipotecario con fecha dieciocho (18) de dos mil (2000), para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. 15, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle El Tocuyo, Residencias Técnicas, Distrito Federal.

    Este Tribunal observa que dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad legal, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; dicha prueba de informes, adminiculada a la comunicación del veintidós (22) de mayo de dos mil (2000), suscrita por dicha entidad bancaria, demuestra el hecho de que, efectivamente, el dieciocho (18) de febrero de dos mil (2000), le fue aprobado un crédito hipotecario al codemandado, ciudadano R.A.A.H., por un monto de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, en virtud de la reconversión monetaria, equivalentes a TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 33.000,00), para la adquisición del inmueble anteriormente descrito.

  7. - Estado de Cuenta de Fondo de Activos líquidos, emitido por PARTICIPACIONES VENCRED, de fecha treinta (30) de noviembre de dos mil uno (2001), del Código de Cuenta Cliente Nro. 0104-0039-27-5390002965, de la ciudadana T.P.L..

    Con respecto a la documental que antecede, por cuanto no guarda relación con el fondo de lo debatido en la presente controversia, este Tribunal lo desecha del proceso.

    Por otro lado, el apoderado judicial de las demandantes reconvenidas, durante el lapso probatorio, trajo al debate procesal los siguientes medios de prueba:

  8. - Copias simples de las actuaciones judiciales del expediente identificado con el Nro. 006601, llevado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; a los fines de demostrar que el abogado P.J. ALVIZÚA, era el apoderado judicial de las demandadas; y, que con tal carácter, había recibido los documentos que le habían sido entregados.

    Con respecto al medio probatorio que antecede, se observa que el mismo, fue traído por la parte demandada en copias certificadas; y, que ya fueron valorados por esta Alzada, en el texto de esta sentencia; razón por la cual, da por reproducida su valoración. Así se declara.-

  9. - Promovió además la representación judicial de la parte demandante, prueba informes con el objeto de que se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines que informara al Tribunal si la planilla de Declaración y Pago de enajenación de Inmueble para Personas Naturales y Jurídicas, Nro. 0098749; y, con el propósito de demostrar que había sido pagado en la fecha allí especificada.

    Tramitado dicho medio probatorio, mediante oficio Nro. 003510, de fecha dieciséis (16) de junio de dos mil cinco (2005), el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), rindió sus informes, de la siguiente manera:

    …Por medio del presente me dirijo a usted, en la oportunidad de dar respuesta a su oficio Nº 767, recibido en esta Gerencia Regional en fecha 17 de mayo del año 2005, mediante el cual solicita informe si fue debidamente cancelada y en que fecha, la planilla número 0098749, por un monto de Bs. 260.000,oo,.

    En tal sentido, cumplo con informarle que de la revisión efectuada a través de la base de Datos del Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT) se determinó que efectivamente la planilla anteriormente descrita fue cancelada en fecha 29/11/2001 en el banco Corp Banca…

    El Tribunal, con respecto a la prueba de informes que antecede, le atribuye valor probatorio; y, en consecuencia, la considera demostrativa únicamente del hecho de que, la planilla identificada con el Nro. 0098749, por un monto DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 260,00), fue cancelada el veintinueve (29) de noviembre de dos mil uno (2001), en el Banco Corp Banca. Así se establece.-

    Del exhaustivo examen y análisis de todas las pruebas aportadas en este proceso, como se dejó establecido, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    Que el inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio Residencias Técnicas, ubicado en la Calle Tocuyo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, de la Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, fue vendido al ciudadano J.S.C., mediante documento protocolizado en fecha dos (02) de septiembre de mil novecientos setenta (1970); a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa.

    Que el vínculo matrimonial existente entre el ciudadano J.S.C. y M.D.C.Q., quedó disuelto el veintisiete (27) de mayo de mil novecientos setenta y cuatro (1974); y, que de dicho matrimonio, nació la ciudadana A.M.S.C., hoy co-demandante; aunque ello no sea el fondo de lo debatido en este juicio.

    Que los hoy demandados, celebraron un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano J.S.C., sobre un inmueble propiedad de este último, constituido por un apartamento un apartamento ubicado en Residencias Técnicas, Calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda; que el ciudadano J.S.C. se comprometió a vender a los accionados el inmueble descrito, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, en virtud de la reconversión monetaria, equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), los cuales serían pagados por la parte demandada, mediante cheque de gerencia, al momento de suscribir el documento de venta del inmueble por ante el Registro Subalterno competente.

    Que los contratantes, establecieron que el plazo máximo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, de sesenta (60) días hábiles; hasta el tres (03) de mayo de dos mil (2000), para el mejor cumplimiento de las obligaciones, el propietario obtendría, para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de propiedad del inmueble, las solvencias de impuestos y tasas municipales del mismo, la solvencia de Hidrocapital, así como cualquier documentación que fuera necesaria para el Registro del documento definitivo de compra venta; que los demandados presentarían, con suficiente antelación, el documento de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por parte del promitente; así como la entrega de los documentos originales de su Registro de Información Fiscal (RIF), dentro de los quince (15) días siguientes a la cancelación del contrato, los cuales eran esenciales para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda; y, que, las partes se comprometieron a asistir al lugar del otorgamiento que se les fuera notificado, la cual sería hecha por los optantes (demandados), con un mínimo de siete (07) días hábiles de anticipación e indicaría el lugar, la fecha y hora del otorgamiento.

    Que además, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, el promitente declaró haber recibido de los demandados, en calidad de arras, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); y, que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de los optantes, como del propietario, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00).

    Que el ciudadano J.S.C., falleció en la ciudad de Barcelona, en el Centro Médico Zambrano, el veintiséis (26) de febrero de dos mil (2000).

    Que la ciudadana A.M.S.Q., es la única y universal heredera del causante, J.S.C.; y, por ende, es la continuadora de la personalidad de su causante, específicamente en lo que se refiere al contrato de opción de compra venta suscrito por éste.

    Que la codemandante, ciudadana A.M.S.Q., estaba autorizada para vender los derechos que le correspondían sobre el inmueble anteriormente identificado.

    Que los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., hoy demandados, interpusieron demanda por cumplimiento de contrato contra el ciudadano J.S.C., ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

    Que en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil (2000), los referidos ciudadanos otorgaron poder, entre otros, al abogado P.J. ALVIZÚA, para que prosiguiera con la demanda intentada.

    Que la entidad de comercio BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, a través de comunicación de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil (2000), le notificó al ciudadano R.A.H., hoy codemandado, de que le había sido aprobado un crédito hipotecario por un monto de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalentes a TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 33.000,00), destinados a la adquisición del inmueble constituido por un apartamento, identificado con el Nro. 15, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle El Tocuyo, Residencias Técnicas, Distrito Federal.

    Precisado lo anterior, este Juzgado Superior observa:

    En el caso que nos ocupa, la parte actora alegó la falta de cumplimiento de los demandados, por más de dos (02) años, de adquirir por un precio que, inicialmente, se había establecido en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), hoy, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); posteriormente convenido en CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00); el apartamento objeto de la opción, que ocupaban (los demandados), ilegalmente desde el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); y, por tampoco haber cumplido los accionados con su obligación de haber presentado, con suficiente antelación, el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por al propietaria; y, de haber notificado a éste, con un mínimo de siete (07) días hábiles de anticipación, el lugar, la fecha y la hora del otorgamiento.

    Que por las razones del deceso del de cujus, ciudadano J.S.C., no había podido materializarse, en los términos convenidos respecto de la fecha de concreción, la negociación que éste tenía pactada con los hoy accionados; que de hecho, el vendedor y los compradores, por motivos obvios, habían perdido todo contacto hasta que, después de haber recibido los respectivos poderes, había emprendido una serie de peripecias investigativas y había podido establecer contacto con uno de los compradores; y, posteriormente, con el apoderado judicial de ambos; y, que luego le empalmes iniciales, por vía telefónica, habían intercambiado impresiones sobre el asunto y le había manifestado le decisión de cumplir con los términos del acuerdo del inmueble y que sólo ajustarían el precio de venta, tomando en consideración la devaluación de la moneda y el tiempo transcurrido desde la suscripción del contrato.

    Por su parte, los demandados, debatieron tal argumento, con alegato referido a que, el hecho del fallecimiento del ciudadano J.S.C., no implicaba modificación alguna, ni en las condiciones, ni en las obligaciones de las partes derivadas del convenio; que tampoco implicaba la renuncia o modificación de los términos fijados y acordados consensualmente en el Contrato de compra-venta; que era de esperarse que, quienes tenían la condición de vendedoras, se comportaran como un buen padre de familia, actuaran diligentemente en lapsos perentorios, facultando expresamente, mediante documento poder, al apoderado para tramitar y entregar a tiempo los recaudos exigidos en la cláusula tercera y así poder realizar la firma definitiva del documento traslativo de la propiedad, por parte de las mismas, ante el Registro correspondiente, por lo que, salvo prueba en contrario, las demandantes habían incumplido, por ineficacia, sus obligaciones, desde el momento mismo en que había ocurrido la muerte del Sr. J.S.C.; que de la fecha de los otorgamiento de los poderes expedidos en España, se evidenciaba el retardo en la ejecución; que cualquier modificación de las condiciones del contrato suscrito con el referido ciudadano, derivaba en un incumplimiento grave y por ende, las razones para ajustar el precio, constituían una clara y flagrante extralimitación de las facultades otorgadas.

    Arguyó además como defensa la parte demandada, que era falso que hubieran sido entregados los recaudos y demás documentos necesarios para realizar el registro definitivo del documento de compra venta; que no había existido aceptación para realizar las modificaciones en las condiciones pactadas en el contrato, en especial, la pretendida modificación de aumentar el precio acordado, por lo que nada constaba en autos; que tal desacuerdo entre las partes contratantes, les imposibilitaba a la redacción del documento definitivo a ser presentado ante el Registro; que además, nunca habían sido colocados en mora, menos aún interpelados, de manera cierta e inequívoca, para el otorgamiento del documento definitivo, para dar cumplimiento a su obligación; y, opuso la excepción non adimpleti contractus.

    Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil, con respecto a la ejecución o resolución del contrato, por incumplimiento, dispone lo siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De la redacción del precedente precepto normativo, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar la cláusula tercera del contrato cuya resolución se pide, la cual es del tenor siguiente:

    TERCERA: El plazo máximo para el otorgamiento del documento de COMPRA-VENTA correspondiente será de sesenta (60) días hábiles, es decir, hasta el día tres (3) de Mayo de 2000. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se establece lo siguiente; 1) “EL PROPIETARIO” obtendrá para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble descrito las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier documentación que sea necesaria para el Registro definitivo del documento de COMPRA-VENTA, dentro del plazo convenido 2) “EL OPTANTE” presentará con suficiente antelación el documento de COMPRA-VENTA por ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por “EL PROPIETARIO”. 3) En particular “EL OPTANTE”, o la persona que en sustitución figurará como compradora en el documento de COMPRA-VENTA, deberá entregar a “EL PROPIETARIO”, sus documentos originales de Registro Fiscal (Rif), dentro de los Quince (15) días siguientes a la cancelación del presente contrato, los cuales son indispensables para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda. Esto lo efectuará “EL PROPIETARIO” antes de la firma definitiva en el Registro el cual corresponda. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar de otorgamiento que se les notifique. Esta notificación, por lo que respecta a “EL PROPIETARIO”, será hecha por “EL OPTANTE” con un mínimo de siete (7) días hábiles de anticipación e indicará, el luga, fecha y hora del otorgamiento.; 4) Para las notificaciones de las partes se establecen las direcciones siguientes; Dirección de “EL PROPIETARIO”: Puerto la Cruz, Lecherías, calle 3, entre carrera 5 y 6, Quinta Silvilena.

    Dirección de “EL OPTANTE”: Avenida Libertador, Centro Residencial Libertador Edificio Perú, Apartamento 2E, El Bosque

    5) Las notificaciones a que haya lugar pueden hacerse por escrito con acuse de recibo a sus destinatarios, dirigidas a las direcciones anteriormente acordadas, sin perjuicio de poder utilizar cualquier otro medio de notificación permitido legalmente…

    En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió fundamentalmente a dos circunstancias, a saber: la parte actora, alegó que los accionados habían incumplido con su obligación, por más de dos (02) años, de adquirir por un precio que, inicialmente, se había establecido en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), hoy, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); posteriormente convenido en CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00); el apartamento objeto de la opción, que ocupaban (los demandados), ilegalmente desde el nueve (09) de febrero de dos mil (2000); y, por tampoco haber cumplido los accionados con su obligación de haber presentado, con suficiente antelación, el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por al propietaria; y, que por las razones del deceso del de cujus, J.S.C., no había podido materializarse, en los términos convenidos respecto de la fecha de concreción, la negociación que éste tenía pactada con los hoy accionados; que había en; y, que luego de empalmes iniciales, por vía telefónica, con los opcionantes, habían intercambiado impresiones sobre el asunto y le había manifestado le decisión de cumplir con los términos del acuerdo del inmueble y que sólo ajustarían el precio de venta, tomando en consideración la devaluación de la moneda y el tiempo transcurrido desde la suscripción del contrato.

    Los demandados, por su parte, invocaron que el hecho del fallecimiento del ciudadano J.S.C., no implicaba modificación alguna, ni en las condiciones, ni en las obligaciones de las partes derivadas del convenio; que tampoco implicaba la renuncia o modificación de los términos fijados y acordados consensualmente en el Contrato de compra-venta; que era falso que hubieran sido entregados los recaudos y demás documentos necesarios para realizar el registro definitivo del documento de compra venta; que no había existido aceptación para realizar las modificaciones en las condiciones pactadas en el contrato, en especial, la pretendida modificación de aumentar el precio acordado, por lo que nada constaba en autos; que tal desacuerdo entre las partes contratantes, les imposibilitaba a la redacción del documento definitivo a ser presentado ante el Registro; y, que además, nunca habían sido colocados en mora, menos aún interpelados, de manera cierta e inequívoca, para el otorgamiento del documento definitivo, para dar cumplimiento a su obligación.

    Ahora bien, de la valoración de pruebas efectuada en el texto de esta sentencia, observa esta Sentenciadora que, de la tantas veces nombrada cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, cuya resolución es exigida, se evidencia que las hoy partes en litigio acordaron, entre otros aspectos, que el plazo máximo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sería de sesenta (60) días hábiles, era que, hasta el día tres (3) de Mayo de 2000; y, el propietario, hoy parte actora, se había obligado a que obtendría, para la fecha máxima de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta, dentro del plazo convenido.

    En efecto, dicho hecho es alegado y asumido por la propia parte demandante en el libelo, tal como consta al folio cinco (05) de la primera pieza del expediente, al argumentar lo siguiente:

    …El vendedor, por su parte, se comprometió a obtener para la fecha máxima de otorgamiento del documento de compra venta las solvencias de impuestos y tasas del inmueble, compromisos que fueron honrados de modo riguroso por esta representación judicial…

    (Subrayado de este Juzgado Superior).

    A lo anterior, debe añadírsele el hecho de que, de la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales que conforman el expediente, así como del material probatorio aportados por las partes al proceso, no se evidencia, en forma alguna, que el accionante hubiere demostrado haber cumplido con su obligación, a saber: de obtener para la fecha máxima de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta, dentro del plazo convenido, requisito indispensable para pedir la resolución de un determinado contrato, esto es: demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    Tales circunstancias, llevan a la convicción de esta Juzgadora que, es impensable que operare la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, debido a que no consta de las actas que conforman el expediente, que la parte actora hubiere dado cumplimiento con la obligación estipulada en el contrato, referida a la obtención de las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta, dentro del lapso estipulado por las partes contratantes, es decir, dentro de los sesenta (60) días siguientes contados a partir de la suscripción del contrato cuya resolución es exigida.

    De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió las obligaciones previstas en la cláusula tercera del contrato, fue la parte actora, al no haber obtenido, en la oportunidad prevista, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora, declarar Sin Lugar la pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta que da inicio a estas actuaciones. Así se establece.-

    Por último, observa este Tribunal que, la representación judicial de la parte accionada, opuso como defensa de fondo, la excepción de Non Adimpleti Contractus.

    Con respecto a esta defensa, las demandantes alegaron que, ante la acción resolutoria que habían interpuesto, implícita en todo contrato bilateral, era totalmente improcedente oponer, como lo había hecho su contraparte, la excepción de contrato no cumplido, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, puesto que la misma sólo era oponible en el supuesto de demandas de cumplimiento, pero jamás en el caso de resolución.

    La excepción Non Adimpleti Contractus (o excepción de contrato no cumplido), ha sido definida por la doctrina más calificada como: “…la facul¬tad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación…” (ELOY MADURO LUYANDO, (1987). Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Caracas, Venezuela: Fondo Editorial L.S., pág. 502).

    Asimismo, en lo que se refiere a la oposición de la excepción de contrato no cumplido, en los juicios en que lo que pretende es la resolución de un contrato, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia Nro. 00332, del tres (03) de agosto de dos mil diez (2010), bajo la ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejo sentado lo siguiente:

    …Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.

    En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato….”(Resaltado y Subrayado de este Juzgado Superior).

    De modo pues que, de acuerdo con el criterio de nuestro M.T.d.J., la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, es una defensa de fondo oponible sólo en el acto de contestación a la demanda; y, únicamente en los juicios en que se reclama el cumplimiento de un contrato.

    En este asunto concreto, por cuanto la pretensión reclamada, en lo que se refiere a la acción principal, es la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes hoy en litigio, de conformidad con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, antes transcrito, el cual esta Alzada acoge, debe desecharse la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la excepción Non Adimpleti Contractus, debido a que la misma sólo es oponible en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato. Así se establece.-

    DE LA RECONVENCIÓN

    Como ya se dejó sentado en la parte narrativa de la presente decisión, la representación judicial de la parte accionada, al momento de dar contestación a la demanda intentada en su contra, planteó además la mutua petición-contrademanda-, en base a los siguientes términos:

    …PRIMERO: Para que den cumplimiento al contrato al contrato de compra-venta celebrado con su causante J.S.C., el 09 de febrero de 2000, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle Tocuyo, Residencias Técnicas, piso 5, Apartamento Nº 53 (…) Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie aproximada de ciento treinta y seis metros cuadrados (136 mts2), (…) adquirido por el Sr. J.S.C., según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (…), el dos (2) de Septiembre de 1.970, bajo el Nº 24, Folio 98, Protocolo Primero.

    SEGUNDO: Como consecuencia de este cumplimiento, en verificar la tradición del inmueble antes descrito, con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad y en su defecto la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y por ello se proceda al registro de la misma, de conformidad con lo previsto en el Art. 531 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Art. 1.212 de Código Civil vigente.

    TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso (…)

    De igual forma, y de conformidad al contenido de los Art. 1.527 y 1.528 del Código Civil, mis representados manifiestan su disposición al pago de los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) que constituyen el saldo del precio estipulado en el convenio de fecha 09 de Febrero del 2.000, del apartamento que adquirieron, los cuales serán pagados en el momento del otorgamiento del documento definitivo o cuando lo disponga el Tribunal…

    Con respecto a lo anterior, como ya fue expresado en texto de este fallo, la parte actora no cumplió con las obligaciones previstas en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, a saber: de haber obtenido, para la fecha máxima de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es decir, dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes a la suscripción de dicho convenio, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta.

    Para mayor abundamiento, resulta menester traer a colación, lo establecido, convenido y determinado por las partes en la tantas veces referida cláusula tercera del contrato, la cual dispone que:

    …TERCERA: El plazo máximo para el otorgamiento del documento de COMPRA-VENTA correspondiente será de sesenta (60) días hábiles, es decir, hasta el día tres (3) de Mayo de 2000. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes se establece lo siguiente; 1) “EL PROPIETARIO” obtendrá para la fecha máxima de otorgamiento del documento traslativo de la propiedad del inmueble descrito las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier documentación que sea necesaria para el Registro definitivo del documento de COMPRA-VENTA, dentro del plazo convenido 2) “EL OPTANTE” presentará con suficiente antelación el documento de COMPRA-VENTA por ante la Oficina Subalterna correspondiente, previa su aprobación por “EL PROPIETARIO”. 3) En particular “EL OPTANTE”, o la persona que en sustitución figurará como compradora en el documento de COMPRA-VENTA, deberá entregar a “EL PROPIETARIO”, sus documentos originales de Registro Fiscal (Rif), dentro de los Quince (15) días siguientes a la cancelación del presente contrato, los cuales son indispensables para tramitar y obtener la notificación especial de enajenación ante el Ministerio de Hacienda. Esto lo efectuará “EL PROPIETARIO” antes de la firma definitiva en el Registro el cual corresponda. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar de otorgamiento que se les notifique. Esta notificación, por lo que respecta a “EL PROPIETARIO”, será hecha por “EL OPTANTE” con un mínimo de siete (7) días hábiles de anticipación e indicará, el luga, fecha y hora del otorgamiento.; 4) Para las notificaciones de las partes se establecen las direcciones siguientes; Dirección de “EL PROPIETARIO”: Puerto la Cruz, Lecherías, calle 3, entre carrera 5 y 6, Quinta Silvilena.

    Dirección de “EL OPTANTE”: Avenida Libertador, Centro Residencial Libertador Edificio Perú, Apartamento 2E, El Bosque

    5) Las notificaciones a que haya lugar pueden hacerse por escrito con acuse de recibo a sus destinatarios, dirigidas a las direcciones anteriormente acordadas, sin perjuicio de poder utilizar cualquier otro medio de notificación permitido legalmente…

    De acuerdo con lo anterior, se observa que las partes convinieron expresamente que, entre otros supuestos, que el plazo máximo para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sería de sesenta (60) días hábiles, era que, hasta el día tres (3) de Mayo de 2000; y, el propietario, hoy parte actora, se había obligado a que obtendría, para la fecha máxima de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, las solvencias de impuestos y tasas municipales del inmueble; solvencia de Hidrocapital; así como cualquier otra documentación que fuera necesaria para el registro definitivo del documento de compra venta, dentro del plazo convenido; obligación respecto la cual, la parte accionante reconvenida, no cumplió ni ofreció cumplir como un buen y diligente padre de familia.-

    Asimismo, de la valoración efectuada sobre las pruebas traídas a las partes al debate procesal, quedó evidencia que, la entidad de comercio BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, le notificó al ciudadano R.A.H., hoy codemandado, que le habían aprobado un crédito hipotecario con fecha dieciocho (18) de dos mil (2000); es decir, dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compraventa, para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nro. 15, ubicado en la Urbanización Colinas de Bello Monte, Calle El Tocuyo, Residencias Técnicas, Distrito Federal.

    De modo pues que, a tenor de lo dispuesto en el precepto normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, se observa que se haya cumplido el requisito esencial e indispensable para que proceda una acción por cumplimiento o resolución de contrato por incumplimiento de alguna de las partes, la cual es: que aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones; y, por ende, la reconvención o mutua petición, planteada por la representación judicial de la parte demandada, debe ser declarada con lugar. Así se establece.-

    Por otra parte, se observa que la parte accionada reconviniente, solicitó además que fuera verificada la tradición del inmueble, con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad; y, que en su defecto, la sentencia produjera los efectos del contrato no cumplido y por ello se proceda al registro de la misma.

    Ante ello, tenemos:

    El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

    Artículo 531.- Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple con su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de la cual debe existir constancia auténtica en los autos.

    (Resaltado de esta Alzada).

    Del artículo precedentemente transcrito, se infiere que, la sentencia que disponga que la parte perdidosa cumpla con una obligación contenida en un determinado contrato, siempre que previamente no se hubiera pactado lo contrario y fuera posible, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido; y, que si se trata del cumplimiento de una obligación de dar, es decir, de aquellos contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa, o la constitución o la transferencia de otro derecho, sólo producirá tales efectos, si la parte que ha accionado, ha cumplido previamente con su obligación, debiendo constar de manera auténtica en el expediente.

    En este caso concreto, se observa que los demandados reconvenidos, al momento de interponer la reconvención, manifestaron su disposición al pago de los CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo); moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que constituían el saldo del precio estipulado en el contrato de opción de compra venta objeto del presente litigio, los cuales pagaría, tal como lo establece el convenio, en el momento del otorgamiento del documento definitivo o cuando lo disponga el Tribunal; lo anterior, aunado al hecho de que, del análisis de las pruebas producidas en el presente juicio, quedo demostrado que la parte demandada reconviniente, cumplió y ofreció cumplir con el pago de sus obligaciones, estipuladas en el contrato de opción de compra venta, sin que la hoy accionada, hubiere cumplido u ofrecido cumplir con las estipulaciones establecidas en el mismo; motivo por el cual, a criterio de esta Juzgadora, se haya cumplido con el extremo exigido por la normativa anteriormente invocada, referida a que: “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de la cual debe existir constancia auténtica en los autos.”. En consecuencia, en caso de que la demandada no diere cumplimiento al contrato suscrito entre las partes, en el supuesto de que la presente decisión quedare definitivamente firme, la misma tendrá los efectos del contrato no cumplido; y, servirá como el documento definitivo de compra venta del inmueble para que pueda ser protocolizada ante la Oficina de Registro correspondiente. Así se establece.-

    En virtud de lo precedentemente expuesto en este fallo, resulta menester para esta Sentenciadora que, debe declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora reconvenida; y, en consecuencia, debe ser confirmado el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes. Así se establece.-

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el doce (12) de diciembre de dos mil trece (2013), por el abogado P.R.Á., en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil trece (2013). En consecuencia, se CONFIRMA el fallo impugnado, en todas y cada una de sus partes.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentaran las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M., contra los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H..

TERCERO

CON LUGAR la reconvención propuesta por los demandados reconvinientes, ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., en contra de las ciudadanas A.M.S.Q. y M.D.C.Q.M.. En consecuencia, se ordena a la parte accionante reconvenida, al CUMPLIMIENTO del contrato de opción de compraventa suscrito por el ciudadano J.S.C.; y, los ciudadanos T.C.P.L. y R.A.A.H., en fecha nueve (09) de febrero de dos mil (2000), sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 53, ubicado en Residencias Técnicas, Calle Tocuyo, Urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda.

CUARTO

En caso de que la parte actora reconvenida no diere cumplimiento a lo establecido en el dispositivo anterior, en el supuesto de que la presente decisión quedare definitivamente firme, la misma tendrá los efectos del contrato no cumplido; que servirá como el documento definitivo de compra venta del inmueble para que pueda ser protocolizada ante la Oficina de Registro correspondiente; y, a tales efectos, se ORDENA a la parte demandada reconviniente, en este acto, a pagar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que corresponden al saldo del precio de venta según el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, una vez que quede definitivamente firme la presente decisión.

QUINTO

Se condena a la parte demandante en costas del proceso, tanto en la acción principal como en la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se la condena en costas del recurso, a tenor del artículo 281 del mismo cuerpo legal.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.

En esta misma fecha, a las diez horas y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.

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