Decisión nº KP02-R-2012-0001581 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 23 de Abril de 2013

Fecha de Resolución23 de Abril de 2013
EmisorJuzgado Superior Civil Contencioso Administrativo
PonenteMarilyn Quiñonez Bastidas
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2012-0001581

En fecha 14 de diciembre de 2012, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio número 1276, de fecha 06 de diciembre de 2012, emanado del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana R.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, asistida por el ciudadano L.R.M.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.001, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA MONTAÑA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17 de agosto de 2007, bajo el Nº 29, folio 144, tomo 50-A.

Tal remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de diciembre de 2012, por el ciudadano L.R.M.G., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana R.M.C.M.; contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara mediante la cual se declaró sin lugar la acción por Resolución de Contrato incoada.

En fecha 17 de diciembre de 2012, este Tribunal fijó el dictado de la sentencia para el décimo (10) día de despacho siguiente.

En fecha 07 de enero de 2013, los ciudadanos L.R.M.G. y G.A.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.001 y 90.237, en ese orden, actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, cuya acreditación consta en autos, presentaron escrito de informes ante este Tribunal.

En fecha 20 de enero de 2013, este Juzgado Superior ordenó acumular a la presente causa, en pieza separada, la apelación de la sentencia interlocutoria que se sustanciaba en el expediente KP02-R-2012-001333.

I

ANTECEDENTES

En fecha 07 de octubre de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, la demanda por resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana R.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, asistida por el ciudadano L.R.M.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.001, contra la sociedad mercantil Constructora La Montaña C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el día 17 de agosto de 2007, bajo el Nº 29, folio 144, tomo 50-A.

En fecha 20 de octubre de 2012, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió la presente acción y ordenó la citación de la parte demandada para que comparezca al segundo (2º) día de despacho a fin de dar contestación a la demanda.

En fecha 29 de febrero de 2012, el ciudadano J.G.M.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.839, actuando en su condición de apoderado judicial de la Constructora La Montaña C.A., cuya acreditación consta en autos, presentó escrito de contestación.

Llevado a cabo el trámite procedimental, en fecha 30 de noviembre de 2012, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia definitiva mediante la cual se declaró sin lugar la acción por resolución de contrato incoada.

En fecha 03 de diciembre de 2012; el ciudadano L.R.M.G., actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana R.M.C.M., apeló de la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2012, dictada por el aludido Juzgado.

En fecha 14 de diciembre de 2012, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio número 1276, de fecha 06 de diciembre de 2012, emanado del mencionado Juzgado, anexo al remitió el presente expediente.

II

DE LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Mediante escrito presentado en fecha 07 de octubre de 2011, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por resolución de contrato con base a los siguientes alegatos:

Que en el mes de enero del año 2010, efectuó la reserva de un inmueble en pre-venta, promocionado por la empresa Constructora La Montaña C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17 de agosto de 2007, bajo el Nº 29, folio 144, tomo 50-A, consistente en una vivienda con un área de construcción de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75 M2), ubicada en el Conjunto Residencial “Parque La Montaña”.

Indicó que la misma está signada con el Nº P-25, bajo el número catastral 13-06-02-12-09-58, construida por ella, sobre una parcela de terreno de aproximadamente Ciento Cuarenta Metros Cuadrados con Sesenta y Tres Decímetros Cuadrados (140,63 M2), que a su vez forma parte de un lote de terreno que posee una superficie aproximada de Siete Mil Ciento Noventa y Seis Metros Cuadrados Con Ochenta y Ocho Decímetros Cuadrados (7.196,88 M2), ubicado en la carretera del Zanjón Colorado La Montaña, sector La Montaña, Parroquia J.G.B., Municipio Palavecino del Estado Lara. Agregó que le pertenece en propiedad a la mencionada empresa vendedora, según asegura consta en documentos protocolizados ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, de fechas 29 de diciembre de 2008 y 25 de noviembre de 2009, los cuales se encuentran insertos bajo el número 34, folios 1 al 3, tomo 24, protocolo primero, y bajo el número 40, tomo 28, folio 192 del protocolo primero, respectivamente.

Que dicha reserva se materializó, efectuándole a la empresa Constructora La Montaña C.A., en fecha 11 de enero de 2010, de acuerdo a la oferta publicitada por la referida empresa, un pago único de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00), reservando así la identificada vivienda, la cual sería adquirida por el precio definitivo de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00), los cuales serían cancelados por su persona, luego de deducir el referido pago inicial de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo) de la manera siguiente: 1) mediante el pago de diez (10) cuotas mensuales de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) cada una, 2) el pago de un cuota única especial de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) que se realizaría a los ciento cincuenta días siguientes al momento del pago de la mencionada reserva de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), 3) el pago de otra cuota única especial de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) y, 4) la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) al momento de protocolizar la venta definitiva ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario.

Que en fecha 30 de junio de 2010, suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta con la empresa Constructora La Montaña C.A., mediante el cual ésta se obligó a venderle el referido inmueble, manteniéndose el precio definitivo de venta inicialmente acordado por las partes, de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.360.000,00) y, reseñando dicho contrato que al día 15 de junio de 2010, la parte compradora habría pagado a la vendedora, la cantidad de Setenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 76.000,00), los cuales corresponden a: 1) el pago efectuado en fecha 11 de enero de 2010, de CUARENTA Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo); 2) El pago de cuatro (4) de las diez (10) cuotas mensuales de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,00), que a ese momento se habían consumado, por corresponder a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2010 respectivamente y; 3) el pago de la primera cuota única de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) que se realizaría a los ciento cincuenta (150) días siguientes al momento del pago de la reserva, evidenciándose, según su decir, que para ese momento había cumplido cabalmente con los pagos previstos, tanto en el monto, como en el momento en el que los mismos debían realizarse.

Agregó que en el mencionado contrato de promesa bilateral de compra venta, se ratificó que el remanente del precio definitivo de la venta, es decir, la cantidad de Doscientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 284.000,00), el cual sería pagado a la vendedora de la siguiente manera: i) la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00), mediante seis cuotas de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) cada una, las

cuales sumadas a las cuatro (4) ya pagadas para ese momento, totalizan las diez (10) cuotas de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) cada una, inicialmente acordadas por las partes; ii) un pago único de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) que corresponden al segundo de los pagos únicos especiales convenidos inicialmente por las partes y; iii) la cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs.240.000,00) sería pagada en el acto de protocolización definitivo de compra venta, dentro del lapso de noventa días calendario a partir de la firma del presente contrato, lapso que sería prorrogado por treinta (30) días más.

Que el pago de las cuotas siete (7/10), ocho (8/10), nueve (9/10) y diez (10/10), de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,00) cada una y el segundo de los pagos únicos especiales de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) convenidos, fueron suspendidos justificadamente por su persona (excepción de contrato no cumplido), ante el incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones legales que le permitieran cumplir con la obligación de proceder al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario, ya que sobre la parcela P-25, existe un gravamen hipotecario a favor de la Entidad Financiera Casa Propia, E.A.P., según se evidencia en documento público debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 25 de noviembre de 2009, que quedó inserto bajo el número 2009.5509, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.593.

Que ello impide a la empresa vendedora, cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta debidamente saneado de todo gravamen jurídico, sin antes efectuar la cancelación de dicha hipoteca y tramitar el proceso de documentación de la respectiva liberación, siendo el caso que, para ese momento, la vendedora promitente no había efectuado ningún trámite de documentación y protocolización de dicha liberación, ni estaba efectuando el respectivo pago que daría lugar a la indicada liberación.

Que la empresa Constructora La Montaña C.A., procedió unilateralmente a apropiarse indebidamente de la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00), consignando un cheque de gerencia a su favor, por la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 54.000,00) ante el Tribunal Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, argumentando que ello lo hizo a título de cláusula penal por haber transcurrido

los ciento veinte (120) días previstos en el respectivo contrato sin haberse realizado el acto de protocolización. Que ello consta del legajo de copias del expediente KP02-V-2011-001519.

Indicó que la falta de liberación de la ut supra mencionada hipoteca que pesa sobre la parcela P-25 a favor de la entidad financiera Casa Propia, E.A.P., es responsabilidad exclusiva de la vendedora y obligatoria antes de poder otorgar el documento definitivo de compra venta, dentro del lapso convenido en el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito, y hace notar que la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, estipula que el remanente del precio será pagado a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta, por lo cual, es evidente que el lapso de ciento veinte (120) días en él estipulado, se convino para realizar dicho acto de protocolización y evidenciándose lo determinante que era dicha liberación en tiempo hábil, para poder concretar la venta definitiva en los términos que se obligó hacerlo la vendedora prominente.

Resaltó que, a pesar de que el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por las partes señala que la parte compradora asumirá la tramitación de un crédito hipotecario ante un Banco, lo cierto es que la vendedora asumió la gestión de un supuesto crédito hipotecario, habiendo transcurrido los ciento veinte días (120) a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, sin que presentare formalmente ninguna solicitud de crédito, para lo cual le exigía recaudos y documentación, pero sin permitirle hacerlo personalmente por sus medios.

Que en el mes de noviembre del 2010 se le hizo devolución de la carpeta que contenía la solicitud del crédito hipotecario, en la modalidad de Ley de Política Habitacional y sus recaudos, informándole que le habían rechazado un supuesto crédito, por encontrarse atrasada en las cotizaciones y que el plazo de promesa bilateral de compra venta había vencido, procediendo entonces la vendedora a negarse a vender la casa a que se refiere dicho documento y mantener para sí, las cantidades de dinero que ya había recibido, como compensación de unos supuestos e inexistentes daños y perjuicios, sin permitirle realizar ese trámite personalmente, ni permitirle ejercer la posibilidad de optar por otro tipo de crédito hipotecario (Ley de Deudor Hipotecario o Comercial) o a cancelarlo de contado con dinero de su propio peculio.

Que acciona por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta, contra la sociedad mercantil Constructora la Montaña C.A., arriba identificada, para que convenga, o en su defecto, sea condenada en: Primero: Que se suscribió el mencionado contrato de promesa bilateral de compra venta. Segundo: Que existe constituida por la empresa Constructora La Montaña C.A., la hipoteca de primer grado descrita más arriba y que durante el período de tiempo comprendido desde el 01 de julio de 2010 hasta el 31 de octubre del mismo año, la empresa demandada no pagó esa acreencia hipotecaria, ni tramitó, ni impulsó el trámite legal de documentación y otorgamiento de la respectiva liberación de hipoteca, por parte de su acreedora hipotecaria, en la proporción que atañe a la parcela de terreno sobre la cual se construyó la vivienda P-25 que se obligó a venderle. Tercero: Que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario, no se realizó por causas imputables a la empresa vendedora y demandada de autos, como consecuencia directa de la falta de pago o cancelación y consecuente tramitación del respectivo proceso de liberación de la mencionada hipoteca a los fines de poderse otorgar el documento definido de la venta. Cuarto: La procedencia de la pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta aquí deducida. Quinto: Que está obligada a reintegrarle la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.84.000,00) que ha recibido de su persona, más sus intereses legales, calculados mes a mes en la proporción, medida y orden cronológico que se fueron recibiendo los pagos, hasta el reembolso definitivo de dicha cantidad de dinero y la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00), como compensación de los daños y perjuicios previstos en la cláusula séptima (cláusula penal) del contrato cuya resolución se demanda. Sexto: Que debe pagar intereses moratorios, en caso de incumplir la condena de este Tribunal, hasta el momento del pago definitivo y la indexación correspondiente.

Fundamentó su acción en los artículos 1140, 1141, 1474, 1486, 1488, 1495, 1159, 1160, 1167, 1168 del Código Civil venezolano; y en la cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compra venta mencionado en la presente demanda. Y estimó la demanda en la cantidad de Ciento Catorce Mil Bolívares (Bs.114.000,00), que corresponde a las cantidades de dinero (sin incluir intereses legales sobre capital) que la demandada debe pagarle como consecuencia de la pretendida resolución judicial del contrato suscrito entre las partes y que equivale a la cantidad de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 UT).

III

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 29 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte demandada, ya identificada, presentó escrito de contestación a la demanda, con fundamento en las siguientes razones:

Que es cierto que en fecha 11 de enero de 2010 su representada concretó contrato verbal de promesa bilateral de compra venta con la demandante, el cual posteriormente fue redactado y detalladas las condiciones de la negociación pactada en documento privado de fecha 30 de junio de 2010.

Que ese contrato fue prorrogado, a solicitud de la hoy parte “demandada”, firmándose un nuevo contrato -en los mismos términos, pero extendiendo en cuarenta y cinco (45) días la fecha pactada inicialmente para la protocolización de la venta definitiva y el pago de la cuota que correspondía a esa oportunidad- en fecha 30 de junio de 2010 con la ciudadana R.M.C.M., previamente identificada, sobre el inmueble descrito en el libelo, propiedad de su representada.

Que la relación de pagos que la “demandada” se comprometió a realizar de acuerdo a las fechas de vencimiento, cumplió algunas e incumplió con otras, esgrimiendo que la propia demandante así lo ha reconocido.

Que el último pago que realizó la demandada lo hizo el 14 de julio de 2010 por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), momento a partir del cual cesó en los pagos según los términos establecidos en el contrato, y sin realizar ninguna otra clase de pagos, evidenciándose, según su decir, el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones que le impone la relación contractual suscrita por las partes.

Que si el contrato fue suscrito en fecha 30 de junio de 2010, entonces el 28 de septiembre de 2010 la demandada debía haber cumplido sus obligaciones de pago (restando sólo 2 cuotas por el monto de Bs. 4.000,00 cada una, que serían pagadas con posterioridad a la protocolización del documento definitivo de compraventa, tal cual lo prevé el contrato) cuestión que nunca hizo, y, en tal caso que la misma hubiese solicitado un crédito bancario y la institución bancaria hubiese solicitado una prórroga de treinta (30)

días calendario prevista para tal caso, el plazo del pago vencía en fecha 28 de octubre de 2010. Que en ningún momento la parte demandada pagó a su representada las cantidades establecidas, evidenciándose en consecuencia un incumplimiento a las obligaciones que le impone el referido contrato, y el contrato es ley entre las partes.

Que la actora anexa al libelo de demanda como documentos fundamentales de su pretensión, el documento de contrato de préstamo al constructor con garantía hipotecaria, suscrito por su representada con la sociedad mercantil Casa Propia E.A.P. C.A., pero ese documento no se corresponde con la parcela de terreno donde está construida la vivienda P-24, por lo tanto alega que la documental es impertinente en el presente juicio, pues no se corresponde con el objeto de la pretensión de la demanda.

Que el documento de contrato de préstamo al constructor con garantía hipotecaria que sí corresponde con la parcela descrita, y suscrito por su representada con la sociedad mercantil Casa Propia E.A.P. C.A. tenía vigencia de veinticuatro (24) meses, fue protocolizado en fecha 25 de noviembre de 2009 y vencía el lapso de pago, el día 25 de noviembre de 2011. En consecuencia al momento que la parte demandante incumple con sus pagos pactados en el contrato el crédito otorgado por la entidad financiera Casa Propia E.A.P., C.A., se encontraba vigente y sin retrasos en los pagos, ya que el mismo se constituyó el día 25 de noviembre de 2009 y se vencía el día 25 de noviembre de 2011. Que más de un año después de que la demandada debía cumplir sus obligaciones.

Arguyó que según la Cláusula Séptima de dicho Contrato de Préstamo al Constructor con Garantía Hipotecaria, su representada no tenía ninguna obligación de anticipar el pago o liquidación de la hipoteca general, ni tampoco la particular, la cual puede ser pagada (y usualmente así se realiza) el mismo día y en el mismo documento donde se realiza la enajenación al comprador de la vivienda.

Que “No ocurre lo mismo con ‘la demandada’ que asumió obligaciones de pago periódicas, es decir obligaciones de tracto sucesivo y dejó de cumplir como ella misma lo ha afirmado en el libelo, procurando justificar su incumplimiento en una excusa absolutamente fuera de las regulaciones del contrato, según su decir, y de la ley”.

Señaló que “Ocurrido el incumplimiento de la ‘demandada’, [procedieron] a hacer oferta real de pago por la cantidad remanente”, así como a demandar igualmente la resolución de dicho contrato, demanda que puntualiza se instruye bajo el expediente con la nomenclatura KP02-V-2011-3444, correspondiente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a la ciudadana R.M.C.M..

Que en el expediente antes indicado, han demandado además reclamación contra ella por la cantidad de Treinta Mil Bolívares Exactos (Bs.30.000,00) por concepto de daños y perjuicios, causados en los términos previstos en la Cláusula Séptima del contrato, en la cual dicha cantidad fue prevista en caso de aplicarse la cláusula penal como sanción al incumplimiento, como en el presente caso ha ocurrido por parte de la demandada.

Que es falso que la ciudadana R.M.C. hubiera cumplido cabalmente con los pagos previstos, tanto con el monto como en el momento en que los mismos debían realizarse. Plantea que hasta el momento de la presentación de su demanda no había pagado, como han indicado anteriormente las cuotas: Cuota única del 11/07/2010, cuota 7/10 del 11/08/2010, 8/10 del 11/09/2010, Cuota única del 28/09/2010, 9/10 del 11/10/2010 y 10/10 del 11/11/2010.

Que es falso que la accionada no pudiera protocolizar el documento de venta, en el momento en que correspondiera, de haber cumplido sus pagos la ciudadana R.M.C..

Que la accionada no estaba obligada a anticipar la liberación de la parcela hipotecada, cuando lo puede hacer en el momento de la protocolización de la venta y más aún, porque el crédito estaba vigente y no se encontraba vencido su lapso. Arguye que su representada ha cumplido sus compromisos de venta y protocolización de manera plena y absoluta con los compradores que han pagados sus inmuebles.

Que dichas ventas del “Conjunto Residencial La Montaña”, se han inscrito y protocolizado sin ninguna clase de inconvenientes y sus adquirientes gozan hoy por hoy de la condición de propietarios registrales plena, transcribiendo a su favor doctrina expresada por A.G. en su texto Contratos y Garantías.

Que es falso que su representada esté obligada a reintegrar a la parte demandante la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00), más sus intereses legales, ni mucho menos la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) como compensación por daños y perjuicios por concepto de cláusula penal, porque reitera que quien incumplió fue la actora, alegando la excepción del contrato no cumplido, en razón del incumplimiento de ésta. Siendo que con respecto a esta misma excepción opuesta por la actora demandada en el libelo, la aduce como inoponible pues la obligación de la “demandada” en la que se fundamenta aun no era exigible.

También rechazó la estimación presentada por la parte actora ya que la estimación de la cuantía, como siempre se ha señalado, no obedece al capricho de las partes sino a los hechos objetivos que se desprenden de la causa, uno de ellos, el valor indicado en el instrumento aportado por la propia demandante reconvenida y consistente en el contrato suscrito por las partes en el que claramente se establece la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.360.000,00) como precio, y el mismo refleja la cuantía para determinar la competencia, lo cual es de orden público relativo y puede ser declarada de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia, según lo dispuesto en el primer aparte del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitó se ordene la acumulación con la causa KP02-V-2011-3444 que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial con la presente causa, ya que se encuentra en coincidencia de sujetos, objeto y causa, no sin antes pronunciarse sobre la regulación establecida en el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil relativa a la incompetencia sobrevenida, la cual consideran procede en la presente causa y solicitan expreso pronunciamiento sobre la misma.

Invoca como argumento para la acumulación solicitada, el derecho a la tutela judicial efectiva, al debido proceso, a la defensa y de acceso a los medios de prueba, además de la necesidad procesal de evitar decisiones contradictorias, pues asegura que la relación de documentales consignadas en el expediente con la nomenclatura KP02-V-2011-003444 correspondiente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, son de vital importancia probatoria para sus defensas y alegaciones.

IV

DE LA SENTENCIA INTERLOCUTORIA APELADA

(ACUMULADA AL PRESENTE ASUNTO)

Mediante sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara dictó sentencia interlocutoria mediante la cual consideró:

(…) La parte accionante en su escrito de pruebas, en primer término cuestiona el poder otorgado por la parte demandada a los abogados R.R.T., J.G.M.C. Y D.P.T., señalando la obligatoriedad de exhibición de los recaudos de los cuales emana la representación, como requisito de validez del instrumento poder, invocando el contenido de los artículos 150 y 155 del Código de Procedimiento Civil, trayendo a colación sentencias de la Sala Civil de nuestro M.T.. Resalta la redacción en primera persona del poder impugnado y la ausencia de mención ni exhibición de los documentos que acreditan la representación de la empresa accionada.

Posteriormente la parte accionada, comparece en fecha 27 de marzo de 2012, a los fines de consignar poder apud acta a los mismos abogados, dejando constancia la secretaria de haber tenido a la vista original de Registro Mercantil de la compañía que representa el ciudadano J.M.B., arriba identificado. En ese mismo acto, el apoderado de la empresa demandada ratifica todas las actuaciones realizadas en su nombre por los abogados mandatarios.

Aquí es pertinente traer a colación criterio que el Alto Tribunal, en su Sala de Casación Civil, ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, ha indicado el 22 de junio de 2001 respecto a la impugnación del mandato judicial:

(…)

Al respecto, la misma Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:

(…)

Siendo que este Tribunal acoge la jurisprudencia patria antes transcrita, conforme lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la aplica al caso bajo estudio. En tal sentido, el apoderado judicial de la parte demandante, señaló en su escrito de impugnación la ausencia de mención sobre los documentos que acreditan su representación y se limitó a impugnar el poder otorgado por la parte actora, sin solicitar la exhibición de los documentos, gacetas o libros que considerara pertinentes con el fin de desplegar una efectiva actividad probatoria de los alegatos en que fundamento su impugnación, razón por la cual se desecha la impugnación formulada por la parte accionante. Y así se resuelve.

Sin embargo no escapa a esta Sentenciadora que -aun cuando el ciudadano J.M.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.491.055, actuando en su condición de socio tipo “B” de la sociedad mercantil demandada ratifica las actuaciones realizadas por los referidos apoderados, presentando a efecto videndi original de Registro Mercantil- en el documento consignado se evidencia (Cláusula Décima Segunda 1° E, vuelto del folio 388 y folio 389) que para el otorgamiento de poderes es requisito indispensable que actúen conjuntamente un miembro clase A y un miembro clase B, siendo que de actas es palmario que sólo otorgó poder un miembro clase B, J.M.B., recién identificado.

Aquí cabe señalar que la impugnación del poder es considerado una cuestión previa y que por aplicación de las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, dicha incidencia debe ser tramitada conforme a lo establecido en el artículo 354 del precitado Código, aplicable en protección del derecho a la defensa y el debido proceso protegido por nuestra Carta Magna.

El señalado artículo indica:

(…)

El artículo 350 ejusdem establece, que las partes podrán subsanar el defecto u omisión invocada de la siguiente manera:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del lapso de cinco (5) días siguientes al lapso de emplazamiento, en la forma siguiente:

El del ordinal 2, mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado.

El del ordinal 3, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.

(…)

.

De lo anteriormente trascrito se puede apreciar que evidentemente a la impugnación presentada en el caso de autos, es aplicable el Código de Procedimiento Civil, que establece un procedimiento que permite a la parte cuyo poder ha sido impugnado, subsanar el defecto u omisión invocado, dentro del plazo de 5 días.

Todo ello en concordancia con el criterio establecido por la SALA DE CASACIÓN SOCIAL, con ponencia del Magistrado Doctor J.R.P., caso M.D.L.M.G.M., actuando en su propio nombre y en el de sus menores hijos F.M.G. y J.Y.M.G., contra a la empresa CALZADOS ALCIÓN, C.A., de fecha 06 de Febrero de 2001, donde se estableció que en caso que la parte actora objete el instrumento poder con el cual el apoderado de la demandada acredita la representación de su mandante, lo siguiente:

Debe acotar este Supremo Tribunal que, a falta de disposición expresa en la ley y en aplicación de las previsiones del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil que obliga al Juez a mantener la igualdad de las partes en el proceso, en los casos que la parte actora objete el instrumento poder con el cual el apoderado de la demandada acredita la representación de su mandante, deben aplicarse las normas de procedimiento previstas en los artículos 346, ordinal 3º, al 357 ejusdem, que regulan la oposición y tramitación de la cuestión previa referida a la falta de capacidad de postulación o de representación del actor

.

Por otra parte la SALA DE CASACION CIVIL, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, caso J.M.G.C., contra el ciudadano J.A.T.M., de fecha 30 de Noviembre de 2000, en virtud de una impugnación de poder, estableció que:

(…)

Igualmente esta Juzgadora considera pertinente citar con respecto a los mandatarios judiciales, aun cuando actuaren con poder insuficiente, la SALA DE CASACIÓN CIVIL en sentencia N° 203, de fecha 14 de junio de 2000, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, caso C.A. LINARES contra PROMOTORA BUENAVENTURA, C.A., ha señalado:

(…)

De lo anterior se deduce que cuando el poder presentado es considerado insuficiente, no es procedente que se le tenga por confeso, por cuanto la parte podrá cumplir con lo establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento

Civil y será en la sentencia que resuelva la incidencia aperturada al efecto, cuando se declare válido y eficaz el poder o se desechara.

Los criterios anteriormente transcritos tanto de la Sala de Casación Social y Sala de Casación Civil, son reiterados, constituyendo jurisprudencia; tal como se evidencia en la sentencia Nº 91 de fecha 10 de Febrero de 2004, con ponencia del Magistrado ALFONSO VALBUENA CORDERO, caso M.Á.R., contra la sociedad mercantil D.S.D. COMPAÑÍA GENERAL DE INDUSTRIAS, C.A. (D.S.D.-C.G.I.,C.A.), en cuanto a la reposición y tramitación de la cuestión referida. Y en esta última sentencia, también estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, la relación existente entre la negativa de un Juez a permitir la subsanación de un poder impugnado y la violación del Derecho a la Defensa de la parte afectada, acogiendo igualmente las opiniones de la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil, así:

(…)

No obstante, la SALA CONSTITUCIONAL, en sentencia de fecha 10 de Mayo de 2.001, con ponencia del Magistrado Jesús E Cabrera, caso J.G. y Otros; respecto a la tutela judicial efectiva, se estableció, lo siguiente:

(…)

Así lo establece la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, en diferentes decisiones, la cual hace notar el formalismo excesivo al declarar, sin dejar oportunidad a la parte que se le impugna el poder, el derecho a la defensa que tiene cuando se impugna el poder, por lo que se debe demostrar la representación que se acredita, para así subsanar los defectos que se aleguen, así como la validez del documento poder y se convalide el acto para el cual se ejerce la representación.

Es importante destacar que motivado a la impugnación de poder prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil y a la solicitud de admisión de los hechos para el supuesto de que la impugnación del poder fuera procedente lo más sano a los fines de procesales es aperturar la incidencia correspondiente.

Conteste con los razonamientos que anteceden, lo procedente en el presente asunto es permitir a la parte demandada, subsanar el vicio que de oficio observa el Tribunal, conforme lo disponen los artículos 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que se apertura un lapso de 5 días a los efectos, que la parte demandada comparezca y dé cumplimiento al ordinal 3° del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

V

DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA

Por sentencia definitiva dictada en fecha 30 de noviembre de 2012, el Juzgado Tercero de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró sin lugar la acción incoada; en los siguientes términos:

“(…) De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

En el caso bajo estudio la parte actora en su escrito libelar, manifiesta aspirar, de manera principal, la resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta suscrita con la Constructora La Montaña C.A. y el reintegro de la cantidad entregada de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.84.000,oo), más sus intereses legales, así como la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo), como compensación de daños y perjuicios. También pretende intereses moratorios y la indexación correspondiente. Ello como consecuencia, según su decir, de que la accionada incumplió con su obligación legal y contractual de proceder a realizar la protocolización del documento definitivo de la compra venta. Puntualiza que el impedimento para el cumplimiento de la respectiva obligación es que sobre el inmueble objeto del contrato, existe un gravamen hipotecario a favor de una entidad financiera, destacando que la accionada no había efectuado ningún trámite de documentación y protocolización de dicha liberación, ni efectuó el respectivo pago que daría lugar a la indicada liberación hipotecaria. Explica además que en razón a la excepción de contrato no cumplido, recién explicado, fueron suspendidos por su persona los pagos de las cuotas siete (7/10), ocho (8/10), nueve (9/10) y diez (10/10).

Adicionalmente resalta que la vendedora asumió la gestión de un supuesto crédito hipotecario, habiendo transcurrido los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, sin que presentare formalmente ninguna solicitud de crédito, para lo cual le exigía recaudos y documentación, pero sin permitirle hacerlo personalmente por sus medios, informándole entonces que le habían rechazado un supuesto crédito, por encontrarse atrasada en las cotizaciones y que el plazo de promesa bilateral de compra venta había vencido, procediendo entonces la vendedora a negarse a vender la casa a que se refiere dicho documento y mantener para sí, las cantidades de dinero que ya había recibido, como compensación de unos supuestos e inexistentes daños y perjuicios, sin permitirle realizar ese trámite personalmente, ni permitirle ejercer la posibilidad de optar por otro tipo de crédito hipotecario (Ley de Deudor Hipotecario o Comercial) o a cancelarlo de contado con dinero de su propio peculio.

Por su lado, la representación judicial de la parte accionada en su escrito de contestación se defiende señalando que el contrato fue suscrito en fecha 30 de junio de 2010, por lo que en fecha 28 de septiembre de 2010 la demandada debía haber cumplido sus obligaciones de pago (restando sólo 2 cuotas por el monto de Bs. 4.000,oo cada una, que serían pagadas con posterioridad a la protocolización del documento definitivo de compraventa, tal cual lo prevé el contrato), cuestión que señala nunca hizo, destacando que en caso que la misma hubiese solicitado un crédito bancario y la institución bancaria hubiese solicitado una prórroga de treinta (30) días calendario prevista para tal caso, el plazo del pago vencía en fecha 28 de octubre de 2010. Enfatiza entonces que el documento de contrato de préstamo al constructor con garantía hipotecaria que corresponde con la parcela en cuestión, tenía vigencia de veinticuatro (24) meses, a partir del 25 de noviembre de 2009, por lo que vencía el lapso de pago, el día 25 de noviembre de 2011. De ello colige que al momento que la demandante incumple con sus pagos, el crédito otorgado a través del documento de contrato de préstamo recién señalado, se encontraba sin retrasos. Resalta el incumplimiento actoral a las obligaciones que le impone el referido contrato, y que el contrato es ley entre las partes.

También argumenta a su favor que la liberación del gravamen hipotecario del inmueble a enajenar puede hacerse en el mismo momento de la protocolización

del documento de la venta definitiva y que no estaba obligada a anticipar la liberación de la parcela hipotecada, fundamentando su defensa en el artículo 13 de la Ley de Ventas de Parcelas, el cual establece en su segundo aparte que: “en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá entregar directamente al acreedor hipotecario”.

De esta manera, advierte quien decide que ambas partes coinciden que en el contrato de promesa bilateral de compra venta, se estipula en su cláusula tercera el precio de la negociación, así como las cuotas a cancelar. Están de acuerdo también en que la parte accionante venía cumpliendo cabalmente con los pagos convenidos, pero con respecto al pago de las cuotas siete (7/10), ocho (8/10), nueve (9/10) y diez (10/10), de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,oo) cada una, el segundo de los pagos únicos especiales de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) y la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 240.000, oo), -que sería pagada en el momento de la protocolización de la venta- no fueron canceladas.

Sin embargo, argumenta la accionante por su lado que la no cancelación de las cuotas arriba señaladas es motivada al incumplimiento de la vendedora de no proceder al otorgamiento del documento definitivo de la venta, al no efectuar la liberación de la hipoteca que reposa sobre la parcela, lo que trae como consecuencia el poder exigir la resolución del contrato y los pagos enunciados en su petitorio. Por lo que, aquí precisamente estriba la trabazón de la litis: en la existencia o no de tal incumplimiento.

Aquí es pertinente destacar lo relativo a lo estipulado en la Ley sustantiva en materia de hipoteca, consagra normas que la regulan la misma, tal y como lo prevé el contenido del artículo 1.877 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

(…)

En este sentido, también es menester señalar lo estipulado en el artículo 1.159 de nuestro Código Civil, el cual reconoce la voluntad de las partes contratantes quienes por sí mismas reglamentan el contenido y modalidad de sus respectivas obligaciones, quienes tienen la potestad de determinar libremente sin intervención de la Ley y lo hacen según sus intereses particulares, ya que en materia contractual, debe tenerse como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias. Esto es, que están dirigidas a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes, tomándose en consideración que este poder de voluntad no lo es del todo absoluto en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de nuestra ley adjetiva, que constituye su límite, aunado a que el mismo artículo 1.159 del Código Civil contempla la imposibilidad jurídica de pretender la disolución o modificación del contrato por voluntad unilateral, no impidiéndose que esto se haya reservado en el contrato, por la sola voluntad de una de las partes. En tal sentido, tanto la jurisprudencia como la doctrina nacional e internacional han sido tajantes al afirmar que las convenciones celebradas son ley para las partes contratantes.

Por su parte, el artículo 13 de la Ley de Ventas por Parcelas dispone:

(…)

Como puede observarse, los compradores de parcelas regidas por la Ley de Venta por Parcelas, no pueden subrogarse en la totalidad de la deuda que da origen a una hipoteca constituida sobre la totalidad del terreno, sino que, de “pleno derecho”, como lo indica la norma citada, el crédito se divide en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Según E.M.L., en su destacadísima obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515:

Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su

obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación. (Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado en su libro Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721, lo siguiente:

(…)

Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

(…)

De los criterios doctrinarios antes explanados, se patentizan las condiciones exigidas por la doctrina patria para que la acción resolutoria proceda:

  1. - Que se trate de un contrato bilateral. En el presente caso, el vínculo jurídico entre los sujetos procesales tiene su génesis en un contrato suscrito privadamente cuyo objeto era la promesa de vender por parte del demandado y la de comprar por parte de los demandantes. Es de resaltar que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

    Estas obligaciones tuvieron su primera manifestación de cumplimiento por parte de los últimos al entregar como parte de pago un monto de dinero en una primera fase del contrato, cuya materialización debía concluir con el pago de la cantidad pendiente y la tradición legal del inmueble por parte del primero con el otorgamiento del documento de compra venta debidamente protocolizado. En consecuencia se satisface la condición de bilateralidad. Y así se estima.

  2. - Que opere el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes.

    Allí se establece:

    Es condición expresa que LA VENDEDORA podrá de abstenerse de firmar el documento definitivo de COMPRA VENTA, si el comprador no ha cumplido, a la fecha de la protocolización, con cualquiera de los pagos establecidos en la Cláusula TERCERA del presente contrato.

    Se observa claramente, según la cláusula recién transcrita, que si el comprador (aquí accionante) incumplía con su obligación de pagar cualquiera de los pagos, la vendedora podría abstenerse de firmar el documento definitivo. No

    obstante, la actora esgrime que dejó de pagar precisamente porque la vendedora (hoy demandada) no había hecho los trámites pertinentes para la liberación de la hipoteca que reposa sobre la parcela donde se construyó la vivienda a adquirir.

    Ahora bien, en el documento contentivo del Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria convenido entre la empresa constructora y el Banco Casa Propia EAP, (que riela en los folios 24 al 32 del expediente), protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 25 de noviembre de 2009, que quedó inserto bajo el número 2009.5509, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.593, en la cláusula séptima del respectivo documento establece textualmente lo siguiente:

    LA CONSTRUCTORA

    se obliga a cancelar a “LA ENTIDAD”, la totalidad del préstamo que le haya sido efectivamente concedido, dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES, contados a partir de la fecha de registro de este documento. No obstante, en cada caso de venta de la vivienda financiada por éste préstamo, “LA CONSTRUCTORA” pagará a “LA ENTIDAD”, en calidad de amortización imputable a capital la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), de acuerdo a los precios establecidos en el plan de ventas propuesto por “LA CONSTRUCTORA” y aprobado por “LA ENTIDAD”, en su oportunidad. Dicho monto es la parte alícuota que representa el valor de la vivienda, respecto del monto del préstamo convenido en este contrato. “LA CONSTRUCTORA” acepta que “LA ENTIDAD” no asume en forma alguna al otorgar el presente financiamiento la obligación del otorgamiento de préstamos para la adquisición de dichas viviendas a los futuros compradores, por lo que el pago de esa parte alícuota deberá ser efectuado por “LA CONSTRUCTORA” en dinero en efectivo al momento de solicitar la liberación de cualquier unidad vendible o al momento de serle solicitada la cancelación total o parcial del préstamo”. (Subrayado y negritas del Tribunal).

    Es pertinente entonces señalar que de la cláusula anteriormente transcrita se concluye que la empresa constructora estaba en la obligación de cancelar a la entidad bancaria, UNO: en cada caso de venta de vivienda realizada a través de dicho préstamo, la alícuota correspondiente a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), por concepto de liberación de hipoteca de cualquier unidad vendible, o DOS: la totalidad de lo adeudado debía cancelarse dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES después de suscrita la referida negociación. Esto es, el 25 de noviembre de 2011. Y la actora señala como fecha del incumplimiento el 11 de julio de 2010, pues a partir de allí asegura no haber cancelado las cuotas a las que se comprometió en el instrumento fundamental de la acción, justamente por no haber sido liberada la parcela donde se pactó se construiría la vivienda acordada se daría en venta.

    Refiere entonces que tal omisión es debida al incumplimiento de la demandada de cancelar la hipoteca que al momento pesaba sobre la parcela donde se construyó la vivienda a adquirir por la accionante. Pero es palmario que al momento de dejar de saldar el pago de marras, aun no había precluido para la demandada su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo y sus derivados, -25 de noviembre de 2011- ni la de pagar los Bs. 145.000,oo al protocolizar la venta individual antes, que se pactó con tiempo m.d.C.V.D. después del 30 de junio de 2010. Es decir, el 30 de octubre de 2010. En consecuencia, no se satisface la condición de incumplimiento culposo. Y así se determina.

  3. - Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.

    De actas se patentiza que la actora dejó de cancelar el pago de la segunda cuota única de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), que debía pagarse

    (según el contrato, vuelto del f. 36) el 11 de julio de 2010. Cuestión aceptada por ambas partes y esgrimida de manera enfática por la accionante, como justificado. Pero como ya se señaló más arriba, tal justificación argüida es falaz. Por lo tanto se tiene como incumplida también esta condición. Y así se resuelve.

  4. - Que un juez competente declare la resolución. Siendo este órgano jurisdiccional competente tanto por la cuantía, la materia y el territorio para resolver esta controversia, cualquier decisión que de aquí emane tiene plena validez legal. En este sentido se tiene como satisfecha esta condición.

    Así las cosas, es pertinente pronunciarse sobre el planteamiento señalado de que la vendedora asumió la gestión de un supuesto crédito hipotecario, habiendo transcurrido los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, sin que presentare formalmente ninguna solicitud de crédito, para lo cual le exigía recaudos y documentación, pero sin permitirle hacerlo personalmente por sus medios, informándole entonces que le habían rechazado un supuesto crédito, por encontrarse atrasada en las cotizaciones y que el plazo de promesa bilateral de compra venta había vencido, procediendo entonces la vendedora a negarse a vender la casa a que se refiere dicho documento y mantener para sí, las cantidades de dinero que ya había recibido, como compensación de unos supuestos e inexistentes daños y perjuicios, sin permitirle realizar ese trámite personalmente, ni permitirle ejercer la posibilidad de optar por otro tipo de crédito hipotecario (Ley de Deudor Hipotecario o Comercial) o a cancelarlo de contado con dinero de su propio peculio. Este argumento sin embargo no tiene incidencia en lo debatido principalmente en estrados, (el incumplimiento de la demandada, que originaría el derecho a exigir la resolución y en consecuencia los daños y perjuicios respectivos) por cuanto al momento de la actora incumplir en los pagos julio de 2010, no habían transcurrido –ni de cerca- los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, por lo que es forzoso concluir -dado el argumento actoral, se repite, del incumplimiento de la demandada desde la fecha en que se dejó de cancelar la segunda cuota única que el trámite en cuestión ya no tenía interés jurídico para ella entonces. Y así se establece.

    DECISIÓN

    En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

    1. SIN LUGAR la acción por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, instaurada por la ciudadana R.M.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, contra CONSTRUCTORA LA MONTAÑA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el día 17 de agosto de 2007, bajo el Nº 29, folio 144, Tomo 50-A y con posteriores modificaciones de fechas 16 de septiembre de 2009 inserto bajo el Nº 34, Tomo 66-A y del 22 de octubre de 2009 bajo el Nº 8, Tomo 72-A.

    2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida (…)”.

      VI

      DEL ESCRITO DE INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA

      En fecha 07 de junio de 2013, la representación judicial de la parte actora fundamentó su apelación en los siguientes argumentos:

      Solicitó la acumulación con el asunto signado KP02-R-2012-001333, que cursa ante este Tribunal Superior.

      Que la sentencia de fecha “15/05/2012” incurrió en una protuberante incongruencia positiva, al tergiversar un alegato formulado por la representación judicial relacionado con la ineficacia procesal del írrito escrito de contestación de la demanda, por haber sido presentado por un abogado que no ostentaba la representación de la empresa demandada sino de una persona natural distinta a aquella.

      Que respetuosamente solicitan la resolución previa del recurso declarándose su procedencia por la razones contenidas en el respectivo escrito de fundamentación que en esta acto dan por reproducido íntegramente, especialmente haber incurrido la sentencia del “15 de mayo de 2012” en el vicio de incongruencia delatado, ordenándose en consecuencia a un Tribunal de Municipio que resulte competente, volver a decidir la controversia, resolviendo de manera expresa, positiva y precisa el alegato, previo pronunciamiento incorporando a los autos relativo a la confesión ficta de la demanda que nunca fue resuelto en primera instancia.

      Que la sentencia recurrida estableció una seria de hechos sin consignar los motivos de hecho y de derecho que los sustente e incurriendo incluso en una motivación contradictoria, sobre el punto del cumplimiento de la obligación de su mandante de realizar los pagos convenidos, al indicar por una parte, que es un hecho incontrovertido que la misma “venía cumpliendo cabalmente con los pagos convenidos” para después establecer de manera contradictoria, que la demandante supuestamente incumplió su obligación de pagar, sin analizar la justificación de la suspensión de los pagos, en el hecho cierto que la demandada no había cumplido ninguna de sus obligaciones legales y contractuales como se alegó en la demanda, sino que la cesación de los pagos, fue considerado en su mismo, como incumplimiento contractual sin analizar lo justificado o no de tal suspensión, con lo cual además incurrió en una pericón de principios.

      En cuanto a las razones de procedencia del recurso de apelación ejercido hizo referencia al “quebrantamiento de formas procesales en menoscabo del derecho a la

      defensa”; al “vicio in procedendo en la sentencia” en cuanto a que la sentencia recurrida tal como se mencionó ut supra, no emitió ningún pronunciamiento sobre el alegato relacionado con el hecho que la empresa demandada no había contestado la demanda y que la sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegato y probado en autos, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que impone la nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      Indicó que la sentencia recurrida incurrió en una motivación contradictoria como modalidad del vicio de inmotivación, infringiendo el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil lo que implica su nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 eiusdem.

      Señaló que la sentencia recurrida se abstuvo indebidamente de valorar una prueba de informe oportunamente promovida y admitida, bajo el argumento que sus resultas fueron recibidas luego de haber concluido el lapso probatorio, con lo cual incurrió en un silencio de pruebas como modalidad del vicio de inmotivación de la sentencia infringiendo el ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

      Que la sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo en el vicio de incongruencia, en infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      Denunció que la sentencia recurrida incurrió en una petición de principios, dando por cierto algo que debió ser objeto de análisis, cuando estableció la existencia de un supuesto incumplimiento contractual por parte de su representada por el hecho mismo de no haber sido realizado el pago de los cuotas 7/10, 8/10, 9/10 y 10/10 y el último de los pagos especiales de “Bs. 20.000” cuando tal situación es un hecho “no controvertido”.

      Que la sentencia recurrida estableció hechos inexistentes incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil al no atenerse a lo alegado y probado en autos, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      Que la sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que impone la nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      Que la sentencia recurrida se abstuvo de valorar unos documentos públicos de fecha 29 de diciembre de 2008 inserto bajo el número 34, folios 1 al 3, y su aclaratoria de fecha 25 de noviembre de 2009, que fueron oportunamente promovidos y admitidos, bajo el argumentos que los mismos pese a ser públicos y no haber sido tachados en razón de versar sobre la adquisición de terreno donde se construyó el conjunto residencial “Parque la Montaña”, lo cual no es objeto de debate, son forzosamente desechados en esta contienda.

      Hizo referencia a los “vicios de juzgamiento de la sentencia”.

      Indicó que la sentencia recurrida infringió, por falta de aplicación, los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1134, 1160 del Código Civil venezolano, los cuales resultan aplicables de manera directa por resolver la controversia planteada.

      Que la sentencia infringió, por “falsa de aplicación” el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, por no resultar el mismo aplicable para resolver la presente controversia.

      Se refirió al “Modo de Resolución de la Controversia”.

      Solicitó que se declare con lugar la apelación ejercida.

      VII

      DE LA COMPETENCIA

      A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009 y publicada en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009, que resolvió modificar

      las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

      Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

      a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

      b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

      A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

      Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

      (…omissis…)

      Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

      Artículo 5.- La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

      De lo anterior se colige la modificación del régimen competencial en Primera Instancia de los Juzgados para conocer en materia Civil, Mercantil y Tránsito, lo cual será aplicable a partir de su publicación en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009, según la cuantía del asunto.

      Ahora bien, en cuanto a la competencia en Segunda Instancia para conocer la presente acción es necesario hacer mención a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 02 de julio de 2010, expediente Nº AA20-C-2010-000127, que, con relación a la aplicación de la Resolución Nº 2009-0006, indicó:

      En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente específicamente, en el folio 34 se encuentra inserto auto proferido en fecha 1 de julio de 2009, por el Juzgado de los Municipios Machiques y R.d.P. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el cual señala lo siguiente: “…Recibida la anterior demanda (…) Por cuanto dicha demanda no es contraria al orden público a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la Ley, se admite la misma cuanto lugar ha derecho”.

      De lo anterior, se evidencia que el presente juicio por desalojo, fue interpuesto en fecha posterior a la entrada en vigencia de la Resolución emanada de este M.T., lo que determina en el sub iudice la aplicabilidad de la misma. Así se decide.

      Por consiguiente, de conformidad con las consideraciones anteriormente expuestas, esta Sala determina que el órgano jurisdiccional competente en este caso, para conocer del recurso de apelación interpuesto por la demandante contra el fallo proferido en fecha 5 de octubre de 2009, por el Juzgado de los Municipios Machiques y R.d.P. de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Machiques, es el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, con sede en Maracaibo. Así se decide.

      (Subrayado y Negritas de este Juzgado)

      Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva e interlocutoria (acumulada) dictadas por un Juzgado de Municipio del Estado Lara, cuyo juicio se inició con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución Nº 2009-0006, que modificó la competencia. Adicionalmente a ello, el Tribunal de Municipio que dictó las sentencias apeladas encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

      VIII

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      Corresponde a este Tribunal pronunciarse con relación a los recursos de apelación interpuestos por los ciudadanos L.R.M.G. y Y.G.d.L., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.001 y 119,540, en su orden, actuando en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana R.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, contra las sentencias de fechas 16 de mayo de 2012 y 30 de noviembre de 2012,

      dictadas por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

      i. - Del recurso de apelación incoado contra la sentencia interlocutoria de fecha 16 de mayo de 2012

      En primer lugar corresponde aclarar que si bien la parte apelante alude a la sentencia de fecha “15/05/2012”, no es menos cierto que sus alegatos se encuentran dirigidos contra el contenido de la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2012 (conforme al encabezado), la cual ciertamente en su parte in fine igualmente señala “15 de mayo de 2012”; no obstante, por notoriedad judicial, conforme se desprende del sistema Juris 2000, la misma fue publicada efectivamente el 16 de mayo de 2012, correspondiente ésta la sentencia objeto de apelación y de revisión por parte de esta Alzada. Así se determinada.

      Aclarado lo anterior, se observa que mediante sentencia interlocutoria de fecha 29 de enero de 2013, este Tribunal Superior ordenó acumular en pieza separada la apelación de la sentencia interlocutoria que se sustancia en el expediente de este Juzgado “KP02-R-2012-001333”, a la presente causa signada “KP02-R-2012-001581” donde se sigue el recurso de apelación incoado contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de noviembre de 2012, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los fines de que se dicte un solo pronunciamiento y así evitar sentencias contradictorias.

      En efecto, el expediente acumulado al presente, que fue signado con la nomenclatura KP02-R-2012-001333, corresponde al recurso de apelación ejercido en fecha 19 de octubre de 2012, por los abogados L.R.M. y G.A.P., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana R.M.C.M., ya identificados; contra la sentencia dictada en fecha “16 de mayo de 2012”, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a través de la cual se“(...) permiti[ó] a la parte demandada, subsanar el vicio que de oficio observ[ó] el Tribunal, conforme lo disponen los artículos 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (...) advi[rtiendo] a las partes que el proceso se suspende hasta que la parte demandada subsan[ase] y d[iera] cumplimiento al ordinal 3º del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en el término de cinco (5)

      días siguientes a que conste en autos la última de las notificaciones, que a tal efecto se orden[ó] librar en es[e] acto. Caso contrario las actuaciones realizadas por los abogados de la parte demandada quedarán sin efecto, todo ello aplicando analógicamente el artículo 354 ejusdem”; recurso de apelación oído en un solo efecto por auto de fecha 22 de octubre de 2012 (folio 98).

      En cuanto a los fundamentos de dicha apelación, se observa que los mismos fueron presentados mediante escrito presentado en fecha 06 de diciembre de 2012, con relación a los cuales se procede a realizar el respectivo pronunciamiento.

      - Del vicio de incongruencia positiva

      En tal sentido, en primer lugar alegó el apelante que la sentencia recurrida “tergiversó un alegato expuesto para ser resuelto de manera previa en la sentencia definitiva, con lo cual incurrió en el vicio de incongruencia positiva, infringiendo por tanto lo preceptuado en el ordinal 5 del artículo 243 del [Código de Procedimiento Civil], lo que implica su nulidad a tenor de lo establecido en el artículo 244 eiusdem”.

      Así, alegó la parte apelante que “resulta evidente que la Juez a quo tergiversó el alegato legítimamente expuesto e incorporado a los autos por esta representación judicial, relacionado con la ineficacia e inexistencia procesal de un escrito de contestación presentado por un abogado que no ostentaba la representación judicial de la empresa demandada, sino la de una persona natural distinta a la demandada, para convertirlo en una supuesta e inexistente impugnación de un poder, señalando incluso la forma como, a su juicio, debió exponerse el alegato o defensa, al indicar que debió solicitarse la exhibición de documentos, libros y gacetas, cuando ese nunca fue el interés jurídico procesal de la parte actora, constando claramente que el alegato esgrimido, como manifestación del derecho a la defensa, iba dirigido es a evidenciar cómo el poderdante otorgó poder apud acta para que defendieran SUS DERECHOS E INTERESES y NO LOS DE LA EMPRESA DEMANDADA, al NO INVOCAR NINGÚN TIPO DE REPRESENTACIÓN y no a lo que el juzgado a quo considerase que debió supuestamente alegarse”.

      Así, con respecto al vicio de incongruencia y sus tipos, corresponde señalar en primer lugar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 112, de fecha 22 de abril de 2010, Exp. N° 2009-669, (caso: Dioskaiza F.M. contra Á.A.C.H.), estableció:

      “…En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia N° 1.050 del 9/9/04 expediente N° 03-1125 en el juicio de J.F.L.R., contra C.A. Dayco de Construcciones, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, ratifico su criterio señalando lo siguiente:

      …La doctrina inveterada de esta M.J. ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).

      El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 c.p.c.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…

      . (Resaltado agregado).

      En torno a ello, se observa que ciertamente la parte apelante aludió a la inexistencia de los escritos de contestación y de pruebas por haber sido presentados “por un abogado que no ostentaba la representación procesal de la empresa demandada, sino de uno de sus accionistas a título personal” (folio 61), siendo que la sentencia recurrida en el fallo de fecha 16 de mayo de 2012 analiza la “impugnación del poder”, la cual en parte expuso:

      (…) el proceso de suspende hasta que la parte demandada subsane y dé cumplimiento al ordinal 3º del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil en el término de cinco (05) días siguientes a que conste en autos la última de las notificaciones que a tal efecto se ordena librar en este (dicho) acto. Caso contrario las actuaciones realizadas por los abogados de la parte demandada quedarán sin efecto, todo ello aplicando analógicamente el artículo 354 eiusdem (…)

      (Resaltado añadido).

      A la anterior conclusión llegó el Tribunal a quo en atención a lo previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo considerado en la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia según la cual cuando se impugna el poder de alguna de las

      partes debe aplicarse por analogía el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil que concede un lapso de cinco (5) días a contar del pronunciamiento del juez para que se subsane los defectos u omisiones o consigne y exhiba los documentos que acrediten la legalidad del poder.

      Ahora bien, es claro que la parte apelante pretender imputar un vicio a la sentencia apelada ante el sentido –a su decir- tergiversado que el Tribunal a quo le adjudicó a su alegato de “inexistencia” de las actuaciones procesales aludidas.

      No obstante, al revisar detalladamente el contexto de lo que la parte actora ha pretendido “impugnar” en primera instancia, se observa que ello, es decir, la inexistencia de los escritos presentados, deviene por cuanto fueron “presentados por un abogado que no ostentaba la representación procesal de la empresa demandada, sino de uno de sus accionistas a título personal”, agregando la propia parte actora que “ratificando además que dicha impugnación debe ser decidida conforme a la situación de autos existente en el momento de presentarse cada uno de dichos escritos, no pudiendo dársele eficacia retroactiva a un poder apud acta otorgado en fecha 27/03/2012, el cual por cierto implica la aceptación clara e inequívoca del hecho que hasta ese momento la empresa demandada no tenía constituidos apoderados judiciales en autos (…)” (folio 61) (Negrillas y subrayado agregados).

      Es decir, es claro que dicha inexistencia de actuaciones es alegada por cuanto a decir de la parte actora, el abogado consignatario del escrito no representa a la parte demandada sino a una persona natural distinta, de allí que aduce que no se trata de una suficiencia o no del poder sino del representante, no obstante, el abogado J.G.M.C. en la oportunidad de presentar el escrito de contestación aduce expresamente actuar con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Constructora la Montaña C.A., (folio 114), al igual que lo realiza el abogado R.R.T. en el escrito de pruebas (folio 314), entendiéndose que se atribuyen tal facultad conforme al poder apud acta cursante al folio ciento trece (113).

      Así la impugnación realizada debe ser revisada en función de que los mismos abogados se adjudican la representación de la sociedad mercantil Constructora La Montaña C.A., lo cual sin lugar a dudas, conllevaría a revisar por parte del Tribunal a quo

      la validez y eficacia del poder presentado para sustentar dicha representación, para así determinar a su vez la existencia o no de los escritos consignados.

      La Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, reiterado en otros fallos, ha señalado que “la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma”, agregándose en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 que la impugnación esta prevista para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto, es decir, la impugnación del poder permite constatar la representación atribuida para realizar un acto procesal.

      Así, independientemente del término “impugnación al poder” que le haya adjudicado el Juzgado a quo a dicho alegato, -aun cuando “dicha impugnación” igualmente fue descrita por la parte apelante en su escrito cursante al folio sesenta y uno (61)- existió un análisis por parte de ese Órgano Jurisdiccional -como conocedor del derecho-, en base al principio iuris novit curia, relacionado con la representación adjudicada por la parte demandada conforme al poder mediante el cual se atribuye dicha representación, sin que ello implique un desbordamiento de los términos en que las partes delimitaron la controversia, por lo que resulta totalmente infundado el alegato del vicio de incongruencia positiva expuesto. Así se declara.

      Ahora bien, no siendo controvertido en esta oportunidad los fundamentos de derecho analizados por el Juzgado a quo para concluir en la suspensión y subsanación del poder, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre los demás alegatos de la apelación. Así se establece.

      - De la subversión procesal

      Siguiendo con el orden argumentativo, alegó la parte apelante que “la recurrida incurrió en una flagrante SUBVERSION PROCESAL, AL FRACCIONAR EN DOS PARTES EL ACTO SENTENCIAL.”

      Indicó que “(…) no es viable jurídicamente, que encontrándose la causa en la etapa procesal correspondiente para dictar sentencia definitiva, en los términos que la misma sentencia recurrida del 15/05/2012 lo reconoce expresamente, la misma juzgadora emita dos fallos en una misma instancia menos aún después que la causa ya tuvo una decisión interlocutoria oficiosa, saneando la causa en relación a un recurso de apelación oportunamente ejercido contra la inadmisión de una prueba de exhibición de documentos, resaltando expresamente esa juzgadora en dicha actuación, que luego pasaría la causa a estado de sentencia definitiva, pudiendo en consecuencia, en ese momento, ordenar además subsanar cualquier otro asunto adicional” (Negrillas y subrayados agregados).

      De igual modo arguyó que “(…) la Juez a quo, debió pasar a dictar la sentencia definitiva, decidiendo, primeramente, como asunto de previo pronunciamiento, el alegato de ineficacia procesal del escrito de contestación de demanda consignado por una persona que no ostentaba la representación judicial de la empresa demandada referida en la delación anterior, para entrar a conocer de ser el caso, seguidamente y en el mismo fallo, los demás alegatos de fondo de las partes.”.

      Agregó que “(…) al haber dictado la Juez a quo la sentencia recurrida, luego que la causa se encontrare en fase de sentencia definitiva, fraccionando el acto sentencial definitivo en dos partes, sin que mediare reposición alguna, la misma incurrió en una evidente subversión procesal, contrario al principio de legalidad de las formas procesales, resultando menester declarar la procedencia del presente recurso como en efecto solicitamos respetuosamente que sea declarado, ordenándose al Tribunal de Municipio que resulte competente, proceder de la manera indicada (…)”.

      Ahora bien, en cuanto a la subversión procesal tenemos que mediante sentencia No. 2821, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente No. 03-1152, se estableció lo siguiente:

      …En sentido estricto el desorden procesal, consiste en la subversión de los actos procesales, lo que produce la nulidad de las actuaciones, al desestabilizar el proceso, y que en sentido amplio en un tipo de anarquía procesal, que se subsume en la teoría de las nulidades procesales.

      Stricto sensu, uno de los tipos de desorden procesal no se refiere a una subversión de actos procesales, sino a la forma como ellos se documenten. Los actos no son nulos, cumplen todas las exigencias de ley, pero su documentación en el expediente o su interconexión con la infraestructura del

      proceso, es contradictoria, ambigua, inexacta cronológicamente, lo que atenta contra la transparencia que debe regir la administración de justicia, y perjudica el derecho de defensa de las partes, al permitir que al menos a uno de ellos se le sorprenda (artículos 26 y 49 constitucionales).

      En otras palabras, la confianza legítima que genere la documentación del proceso y la publicidad que ofrece la organización tribunalicia, queda menoscabada en detrimento del Estado Social de derecho y de justicia.

      Ejemplos del “desorden”, sin agotar con ello los casos, pueden ser: la mala compaginación en el expediente de la celebración de los actos, trastocando el orden cronológico de los mismos; la falta o errónea identificación de las piezas del expediente o del expediente mismo; la contradicción entre los asientos en el libro diario del Tribunal y lo intercalado en el expediente; la contradicción entre los días laborales del almanaque tribunalicio y los actos efectuados en días que no aparecen como de despacho en dicho almanaque; la dispersión de varias piezas de un proceso, en diferentes tribunales; la ausencia en el archivo del Tribunal de piezas del expediente, en determinados juicios; el cambio de las horas o días de despacho, sin los avisos previos previstos en el Código de Procedimiento Civil ( artículo 192); y la consignación en el cuaderno separado de actuaciones del cuaderno principal, y viceversa; la actividad en la audiencia que impide su correcto desarrollo (manifestaciones, anarquía, huega, etc.).

      Se trata de situaciones casuísticas donde el juez, conforme a lo probado en autos, pondera su peso sobre la transparencia que debe imperar siempre en la administración de justicia y sobre la disminución del derecho de defensa de los litigantes y hasta de los terceros interesados, y corrige la situación en base a esos valores, saneando en lo posible las situaciones anulando lo perjudicial, si ello fuere lo correcto.

      Otro tipo de desorden procesal, ocurre cuando sobre un mismo tema decidendum, existen varios procesos inacumulables, sustanciándose por separado varias causas conexas que en cierta forma incide la una sobre la otra, instruidas por procedimientos distintos, que puedan provenir de acciones diversas (ordinarias, especiales, amparo etc.).

      Esta profusión de causas, con sentencias contradictorias, y por ello inejecutables provenientes de los diversos juicios, conlleva a la justicia ineficaz; y ante tal situación – igualmente casuística – un Tribunal Superior capaz de resolver un conflicto de competencia entre los jueces involucrados que conocen los distintos procesos, debe ordenar y establecer los procesos, señalando un orden de prelación de las causas en cuanto a su decisión y efectos, pudiendo decretar la suspensión de alguna de ellas, así como la liberación de bienes objeto de varias medidas preventivas surgidas dentro de las diversas causas. Se trata de un orden judicial saneadora, que atiende al mantenimiento del orden público constitucional, ya que la situación narrada atenta contra la finalidad del proceso y la eficacia de la justicia.

      Dentro de esta categoría de desorden procesal, puede incluirse el caso en que las apelaciones sobre varias decisiones que se dictan en un proceso y que tienen entre sí relación, al ser oídas se envíen a diferentes jueces de alzada, surgiendo la posibilidad de fallos contradictorios, o de lapsos que puedan correr ante tribunales distintos, haciendo que coincidan en el mismo día y hora, actos a realizarse en la alzada.

      Los dos tipos reseñados requieren que el proceso sea ordenado, sea saneado en sus vicios constitucionales que conducen a la justicia ineficaz, opaca y perjudicial al derecho de defensa.

      Ahora bien, los correctivos del desorden procesal, solo pueden utilizarse – tanto de oficio como a petición de parte – cuando objetivamente conste en autos o en la audiencia tal situación, hasta el punto que ella pueda fijarse válidamente como fundamento de la nulidad o de la orden saneadora

      .

      En el presente caso, este Juzgado observa que ciertamente en la oportunidad de dictar sentencia definitiva el Tribunal a quo pasó a conocer previamente la impugnación sobre la representación de la parte demandada, concluyendo en una subsanación “del vicio que de oficio” observó.

      Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pone de manifiesto los deberes del juez dentro del proceso, cuando establece que “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad…”.

      De igual manera, el artículo 15 eiusdem indica que “Los jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.”.

      Por su parte, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, consagra la importancia del rol del juez como director del proceso, cuando destaca que “Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”.

      De las normas precedentemente expuestas, se desprende no sólo la importancia del papel del juez como director del proceso, sino además la potestad y los mecanismos que posee para defender la integridad y la validez de cada uno de los actos dentro del mismo.

      Asimismo, la Sala Constitucional ha hecho énfasis en facilitar las condiciones de acceso a la justicia, mediante la correcta comprensión de la función asignada a las formas y requisitos procesales, los cuales deben “...estar en línea de hacer avanzar la pretensión por caminos racionales, y no de imposibilitar injustificadamente o de manera caprichosa el ejercicio de la acción...”. Sobre este tema, la referida Sala Constitucional,

      mediante sentencia Nro. 1064 de fecha 19 de septiembre de 2000, reiterada en sentencia Nro. 97 del 2 de marzo de 2005, así como en decisión de fecha 23 de marzo de 2010, caso: Sakura Motors C.A., estableció lo siguiente:

      …Esta Sala como máxima intérprete y garante del texto constitucional señala que el derecho de acceso a la justicia debe ser respetado por todos los tribunales de la República, los cuales deben siempre aplicar las normas a favor de la acción, tal como se estableció en la sentencia N° 97 del 2 de marzo de 2005, donde se dispuso:

      ‘Ahora bien, la decisión objeto de revisión se apartó de la interpretación que ha hecho esta Sala Constitucional sobre el derecho constitucional a la obtención de una tutela judicial efectiva, acceso a la justicia y principio pro actione, según los cuales todo ciudadano tiene derecho a acceder a la justicia, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido más favorable a la admisión de las pretensiones procesales.’

      ...Omissis...

      Asimismo, dicho criterio ha sido reiterado en jurisprudencia de esta Sala (S.S.C. núm. 1812, del 25 de noviembre de 2008), a saber:

      ...Omissis...

      Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que ‘(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia’ (Vid. sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional)

      …”.

      Del anterior criterio jurisprudencial se observa que, el derecho a la defensa y al debido proceso, y en lo particular, la tutela judicial efectiva y el principio pro actione, constituyen “...elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal...”, de modo que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no sólo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia.

      Así, en le presente caso, el hecho de que el Tribunal a quo en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva haya ordenado la subsanación aludida, en modo alguno puede considerarse en una subversión procesal en los términos expuestos en el fallo de la Sala Constitucional, pues en dicha oportunidad el Juez tiene la potestad de dictar las

      medidas pertinentes que aseguren una decisión ajustada a derecho, ya sea a través de un auto para mejor proveer, ordenar una subsanación o incluso dictar una reposición cuando la falla no se pueda subsanar de otra manera, por lo que resulta infundado el alegato expuesto. Así se decide.

      Por cuanto la parte actora no contravino en esta oportunidad el fundamento de derecho aplicado por el Tribunal a quo para ordenar la subsanación pasa este Juzgado a pronunciarse sobre los demás alegatos. Así se establece.

      - De la violación al principio de igualdad procesal entre las partes

      Manifestó el apelante que la recurrida incurrió en una evidente violación del principio de igualdad procesal entre las partes.

      Que “(…) al margen de los vicios antes delatados, la recurrida, luego de desestimar la inexistente impugnación del poder, dice que DE OFICIO se percata que el ciudadano J.M.B.B., no ostenta la plena representación de la empresa demandada, por lo que, luego de citar algunas decisiones aplicables precisamente a los casos de impugnación de poderes (que no es el caso sub judice), DECIDE APLICAR POR ANALOGIA el articulo 354 del CPC, que regula la forma de proceder cuando la parte demandada impugna el poder con el que actúa la parte actora, señalando que a la parte demandada debe dársele idéntica oportunidad cuando se impugna su poder”.

      Que “MAL PUDO APLICAR NINGÚN TIPO DE ANALOGÍA, PERMITIENDO A LA DEMANDADA LA MISMA POSIBILIDAD DE SUBSANACION QUE TIENE LA PARTE ACTORA CUANDO LA DEMANDADA IMPUGNA SU PODER, cuando la recurrida, expresamente, señala que el presunto vicio es detectado DE OFICIO, por lo que, SI FUE DE OFICIO, DEBIO LIMITARSE A DECLARARLO Y PROCEDER CON LA CONSECUENCIA JURIDICA QUE A SU JUICIO TENDRIA ESE SUPUESTO VICIO (…)” (Mayúsculas del original).

      Sobre tal punto, se observa que el Tribunal a quo en su sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, consideró:

      De lo anteriormente trascrito se puede apreciar que evidentemente a la impugnación presentada en el caso de autos, es aplicable el Código de Procedimiento Civil, que establece un procedimiento que permite a la parte cuyo poder ha sido impugnado, subsanar el defecto u omisión invocado, dentro del plazo de 5 días.

      Todo ello en concordancia con el criterio establecido por la SALA DE CASACIÓN SOCIAL, con ponencia del Magistrado Doctor J.R.P., caso M.D.L.M.G.M., actuando en su propio nombre y en el de sus menores hijos F.M.G. y J.Y.M.G., contra a la empresa CALZADOS ALCIÓN, C.A., de fecha 06 de Febrero de 2001 (…).

      (…)

      Por otra parte la SALA DE CASACION CIVIL, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, caso J.M.G.C., contra el ciudadano J.A.T.M., de fecha 30 de Noviembre de 2000, en virtud de una impugnación de poder (…)

      :

      En efecto, se observa que el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil prevé:

      Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:

      El del ordinal 2°, mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado.

      El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.

      El del ordinal 4°, mediante la comparecencia del demandado mismo o de su verdadero representante.

      El del ordinal 5°, mediante la presentación de la fianza o caución exigida.

      El del ordinal 6 °, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.

      En estos casos, no se causarán costas para la parte que subsana el defecto u omisión.

      En este sentido, la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida, entre otras, en la sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, en el juicio seguido por la ciudadana D.B. contra Maquinaria Labora, C.A., expediente N° 95-905, sentencia N° 115, ha señalado que “...de ser oportunamente impugnada la representación de la demandada, por la similitud material con la impugnación del poder presentado con el libelo de demanda, y por razones de justicia y equilibrio procesal, debe aplicarse por analogía el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia podrá el presentante del poder subsanar el defecto u omisión, mediante la comparecencia de la parte o la presentación de un nuevo poder y la ratificación de los actos realizados, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación...” (Negrillas y subrayado agregados).

      En esa misma sentencia, se determinó que “...resulta contrario a la igualdad de las partes en el proceso considerar, sin más, que una vez declarado ineficaz el poder no podrá el interesado subsanar el defecto. Obrarían en este caso las mismas razones para aplicar por analogía la disposición sobre la subsanación del defecto de poder del representante del actor...”.

      Siendo así, conforme al criterio expuesto, el Tribunal a quo actuó ajustado a derecho al ordenar al interesado subsanar el defecto, sin que ello implique el desmedro del principio de igualdad de las partes, por lo que se desecha el vicio de indefensión. Así se decide.

      Por todas las consideraciones indicadas, en los términos que fue presentada la apelación analizada, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de octubre de 2012 por los ciudadanos L.R.M.G. y Y.G.d.L., supra identificados, actuando en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana R.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En consecuencia, se confirma la aludida decisión. Así se decide.

      ii.- Del recurso de apelación incoado contra la sentencia definitiva de fecha 30 de noviembre de 2012.

      Pasa este Juzgado, conforme al principio tantum devolutum quantum appelatum, conforme al cual el juez de Alzada no puede conocer ni decidir sobre los puntos de la sentencia apelada que no le hayan sido devueltos por la apelación, a emitir pronunciamiento sobre el recurso de apelación incoado por los ciudadanos L.R.M.G. y Yhajaira G.d.L., contra la sentencia definitiva de fecha 30 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana R.M.C.M., asistida por el ciudadano L.R.M.G., contra la empresa mercantil Constructora La Montaña C.A., todos ya identificados.

      En tal sentido, con relación a los vicios imputados por la representación judicial de la parte apelante de la sentencia definitiva antes indicada, se observan los siguientes:

      - Del “punto previo”

      Como “punto previo” la parte apelante insistió e hizo valer “de manera acumulada” el recurso de apelación ejercido contra la sentencia de fecha “15/05/2012”, la cual fuere debidamente fundamentado mediante escrito presentado en el expediente signado KP02-R-2012-001333.

      En torno a ello indicó que la sentencia del “15/05/2012” incurrió en una “protuberante incongruencia positiva al tergiversar un alegato formulado por esta representación judicial, relacionado a la ineficacia procesal del irrito escrito de contestación de la demandada que riela en autos por haber sido presentado por un abogado que no ostentaba la representación de la empresa demandada sino de una persona natural distinta a aquella, lo cual equivale a una falta absoluta de contestación de la demanda para convertirlo en una supuesta “impugnación de poder”, con lo cual se sustrajo el Juez a quo, de su obligación de analizar y declarar el alegato de la confesión ficta de la empresa demandada conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por no haber contestado la demanda ni haber promovido pruebas tempestivamente (…)”.

      Agregó que este Juzgado debe ordenar al Tribunal de Municipio que resulta competente, volver a decidir la controversia, resolviendo de manera expresa, positiva y precisa el alegato de previo pronunciamiento incorporado a los autos relativos a la confesión ficta de la demandada.

      Sobre los alegatos antes indicados, este Órgano Jurisdiccional observa que ellos constituyen parte de lo resuelto en el capítulo anterior de la presente decisión, en el cual se emitió pronunciamiento sobre el recurso de apelación incoado contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, por lo que se reitera lo ya a.A.s.d.

      No obstante a ello, no puede dejar de observarse que la parte apelante alude en esta oportunidad que la alegada tergiversación -ya analizada y desechada por este

      Juzgado supra-, sustrajo al Juez a quo “de su obligación de analizar y declarar el alegato de la confesión ficta de la empresa demandada conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por no haber contestado la demanda, ni haber promovido pruebas tempestivamente (…)” (Subrayado del original).

      Con respecto a ello cabe reiterar que la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, debidamente analizada conforme a los alegatos de la apelación, se ordenó subsanar el vicio detectado en el poder presentado por la parte demandada, por lo cual la recurrida motivadamente no emitió pronunciamiento en esa oportunidad sobre la confesión ficta alegada.

      Así, se evidencia en esta oportunidad que mediante la sentencia definitiva (objeto de apelación) de fecha 30 de noviembre de 2012, se analizó la representación que ostentan los ciudadanos R.R.T.; J.G.M.C. y D.P.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.469, 54.839 y 108.603, en ese orden, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Constructora La Montaña C.A., según el poder apud acta otorgado por el ciudadano J.M.B., actuando con el carácter de Socio Tipo “B” de la sociedad mercantil Constructora la Montaña C.A, por lo que a los efectos de la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, no se detecta el vicio de omisión de pronunciamiento aparentemente alegado por la parte apelante cuando aduce “se sustrajo la Juez a quo de su obligación de analizar y declarar el alegato de la confesión ficta”. Así se declara.

      Por consiguiente, se desestiman los alegatos realizados en cuanto a la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara al ser debidamente analizados en el capítulo denominado “Del recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria de fecha 16 de mayo de 2012”. Así se declara.

      - Del quebrantamiento de formas procesales

      Previo al análisis de fondo corresponde observar que la parte apelante, se refirió al “quebrantamiento de formas procesales en menoscabo del derecho a la defensa”; y en tal sentido indicó que “(…) luego que la Juez a quo permitiese a la empresa demandada subsanar un vicio que la misma sentencia del 15/05/2012 reconoce que fue observado

      por el Tribunal a quo DE OFICIO, en fecha 13/11/2012 (folio 506 del expediente) se dictó un tercer auto declarando, nuevamente v por segunda vez, la causa en estado de sentencia, para concluir en fecha 20/11/2012 (folio 514 del expediente), dictándose un cuarto auto que difirió nuevamente y también por segunda vez, el respectivo pronunciamiento, para concluir dictándose en fecha 30/11/2012 la sentencia recurrida, la cual resalta en su parte in fine que deja constancia que la misma fue dictada en su tiempo legal”.

      Agregó que “(…) todo lo narrado ocurrió sin que mediara, previamente NINGUN acto repositorio, lo que implica, que la Juez a quo FRACCIONÓ O DIVIDIÓ INDEBIDAMENTE EN DOS PARTES EL ACTO SENTENCIAL, incurriendo en una evidente SUBVERSION PROCESAL en violación de lo establecido en los artículos 7, 15 y 251 del Código de Procedimiento Civil, que redunda en menoscabo del derecho a la defensa de mi representada y en clara ruptura del principio de igualdad procesal, OTORGANDOLE VENTAJAS A LA PARTE DEMANDADA, al convertir la resolución del alegato de previo pronunciamiento, relacionado con la falta de contestación de la demanda (confesión ficta), en una supuesta e inexistente impugnación del poder, permitiendo de esa manera una subsanación, para después pasar a dictar sentencia favorable a la parte demandada, acogiendo los alegatos expuestos en el irrito' escrito de contestación de demanda cuya convalidación permitió erróneamente, CUANDO LO PROCEDENTE ERA DECLARAR SU INEXISTENCIA PROCESAL Y, AL NO HABER PROMOVIDO PRUEBAS TEMPESTIVAMENTE LA EMPRESA DEMANDADA, tal como lo reconoce la misma sentencias recurrida del 30/11/2012, DECLARAR LA CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA, encontrándose así plenamente satisfechos todos sus extremos de procedencia previstos en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil venezolano, en tanto que la Juez a quo, por el contrario, a validarle a la parte demandada, a través del indicado fraccionamiento del acto sentential, el escrito de contestación de demanda que a nuestro juicio carece de toda eficacia procesal, para después declarar sin lugar la demanda, en lugar de su confesión ficta, LE OTORGÓ UNA VENTAJA PROCESAL A LA PARTE DEMANDADA EN CLARA RUPTURA DEL PRINCIPIO DE IGUALDAD PROCESAL ENTRE LAS PARTES, CAUSANDO POR TANTO, INDEFENSION A NUESTRA REPRESENTADA. “

      Así, la parte apelante alude en esta misma oportunidad al fraccionamiento en dos partes del acto sentencial; a la presunta inexistencia del escrito de contestación y la confesión ficta de los demandados.

      En primer lugar corresponde señalar que supra se encuentra debidamente analizado y desechado el alegato del fraccionamiento del acto sentencial por lo que se reitera lo antes expuesto, agregándose en esta oportunidad que la decisión definitiva del presente asunto fue diferida una sola vez por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara (vid. folio 514, pieza 02) y en cuanto a lo indicado en la sentencia definitiva que “resalta en su parte in fine que deja constancia que la misma fue dictada en su tiempo legal”; este Tribunal observa que tal circunstancia no mermó su derecho a la defensa y no se constituyó como un quebrantamiento de las formas procesales de la aludida garantía, siendo que la parte actora apeló de la sentencia definitiva en fecha 30 noviembre de 2012, la cual fue oída en ambos efectos por la Juez a quo.

      En efecto lo alegado de que la sentencia definitiva “resalta en su parte in fine que deja constancia que la misma fue dictada en su tiempo legal” no impidió a la parte interesada ejercer su recurso ordinario de apelación, a los efectos de que el Tribunal Superior conociera de la acción incoada, tal como efectivamente lo realizó por lo que no se observa que se configure por tal circunstancia el “quebrantamiento de formas procesales en menoscabo del derecho a la defensa”. Así se declara.

      En cuanto a la alegada inexistencia de la contestación y la consecuencia de la confesión ficta, este Juzgado debe analizar primeramente lo referente a la representación judicial de la parte demandada y al efecto se observa que en virtud del poder apud acta presentado por la recurrida, anexo al folio ciento trece (113), la parte actora indicó que “su otorgante NI SIQUIERA MENCIONA o enuncia, ni mucho menos exhibe, los documentos que acreditan su representación de la empresa demandada, para constituir en su nombre apoderados judiciales, sino que, peor aún, el otorgante manifiesta que otorga poder para que representen sus derechos e intereses personales, resaltándolo, no una, sino tres (03) veces, siendo el caso que el individuo firmante del instrumento que riela inserto en autos, no es parte demandada en la presente causa, en tanto que la empresa Constructora la Montaña C.A. posee personalidad jurídica propia e independiente a la de sus socios”.

      Ello así, este Tribunal constata que efectivamente cursa en el aludido folio ciento trece (113) de la pieza 01 del expediente judicial, el poder apud acta aludido, otorgado por el ciudadano J.M.B., actuando con el carácter de Socio Tipo “B” de la sociedad mercantil Constructora la Montaña C.A., a los ciudadanos R.R.T.; J.G.M.C. y D.P.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 90.469, 54.839 y 108.603, en ese orden; con relación al cual se observa que –inicialmente- tal como lo indicó la parte actora no se consignaron “los documentos que acreditan su representación de la empresa demandada.

      Ahora bien, analizado previamente lo previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, lo indicado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida, entre otras, en la sentencia Nº 115, de fecha 29 de mayo de 1997, en el juicio seguido por la ciudadana D.B. contra Maquinaria Labora, C.A., expediente N° 95-905, y señalándose la procedencia ajustada a derecho de la subsanación, se observa que con posterioridad a la decisión interlocutoria que otorgó a la parte interesada cinco (05) días para que se subsanara y diera cumplimiento al ordinal 3º del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, cursa a los folios cuatrocientos ochenta (480) y siguientes de la pieza 02 del expediente judicial, fue consignada diligencia presentada por el ciudadano J.M.B., titular de la cédula de identidad Nº 3.491.055, actuando con su condición de Socio “Tipo B” de la sociedad mercantil Constructora la Montaña C.A., asistido por el ciudadano R.R.T., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.469, mediante la cual indicó:

      "(…) En nombre de mi representada ratifico todas y cada una de las actuaciones realizadas por los abogados en ejercicio R.R.T., J.G.M.C. y D.P.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 90.469, 54.839 y 108.603, donde hayan actuado en el presente juicio.

      De igual manera consigno en este acto original y copia del registro de mi representada CONSTRUCTORA LA MONTANA C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 17 de Agosto del 2007, bajo el No.29, Tomo 50-A, de los Libros llevados por ese Registro; Acta de Asamblea debidamente registrada por ante el mismo Registro de fecha 16 de Septiembre del 2009 inserta bajo el No.34, Tomo 66-A, y de Acta de asamblea de fecha 22 de Octubre de 2009, bajo el No. 8, Tomo 72-A de los Libros llevados por ese Registro. Ciudadana Juez en las Actas de Asamblea que se encuentran citadas con anterioridad en la Cláusula Décima Segunda, literal 2°, establece: "cualquiera de los miembros de la Junta Directiva actuando independientemente podra [sic] C) Conferir poder a abogados de su confianza...".

      Como se puede observar las modificaciones de los estatutos de mi representada establecen que cualquiera de los miembros de la junta directiva como es mi caso podemos conferir independientemente de los demás miembros de la junta directiva poder a abogados de nuestra confianza, en consecuencia con esta actuación queda convalidadas las actuaciones realizadas por los abogados que nos han representado en la presente causa y los poderes que han sido otorgados por mi representada a los referidos abogados, dando cumplimiento a lo ordenado en la sentencia interlocutoria que antecede. Solicito a este ilustre Tribunal que una vez certificadas las copias de los documentos originales que consigno en este acto se me sean devueltos los documentos (…)” (Negrillas añadidas).

      Lo anterior se constata en el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad de comercio Constructora la Montaña C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara en fecha 16 de septiembre de 2009, mediante la cual se modificó la cláusula décima segunda del documento constitutivo de la sociedad mercantil demandada. En dicha modificación, se dejó plasmado que:

      (…) Cualquiera de los miembros de la Junta Directiva, actuando independientemente podrá:

      (…) B) Designar representantes, apoderados especiales, generales o judiciales (…)

      (Resaltado añadido).

      De igual modo, se desprende de la misma Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad de comercio Constructora la Montaña C.A., concretamente de las cláusulas séptima y décima quinta que la Junta Directiva estará compuesta por Diez (10) Directores entre los que se encuentra el ciudadano J.M.B., como Director “clase B”; por consiguiente, se observa que el aludido ciudadano tiene facultad para “Designar representantes, apoderados especiales, generales o judiciales (…)” (Resaltado añadido) (Folio 492 y ss, pieza 2).

      De todo lo anterior se extrae que si bien –inicialmente- la representación judicial de la parte demandada no consignó “los documentos que acreditan su representación de la empresa demandada”; se concedió la oportunidad para que lo realizara, a saber, cinco (05) días para que se subsanara y diera cumplimiento al ordinal 3º del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil; siendo que mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2012 fueron presentados los documentos de los cuales se deduce la representación con que actuaba los abogados de la parte demandada.

      En efecto, se observa que mediante la aludida diligencia la representación judicial de la parte demandada consignó los documentos de los cuales se extrae la representación que se atribuía, por lo que se debe entender subsanada la posible ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado judicial de demandado, como efectivamente fue declarado por el Tribunal a quo. Así se declara.

      Así, en cuanto a la inexistencia de la contestación a la demanda, lo cual ocurre cuando una persona que no tiene carácter de apoderado del demandado presenta la misma o cuando es consignada extemporáneamente - luego de vencido el lapso legal-; se observa que consta en la sentencia definitiva del presente asunto de fecha 30 de noviembre de 2012, que la contestación de la demanda presentada extemporánea por anticipada fue considerada válida; todo ello de conformidad con la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de febrero de 2006, Magistrado Ponente: Antonio Ramírez Jiménez.

      Cabe agregar que sobre la contestación realizada de manera anticipada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 575, de fecha 1 agosto 2006, señaló lo siguiente:

      … En efecto, en sentencia N° 081 de fecha 14 de febrero de 2006, esta Sala declaró ‘tempestiva la oposición realizada el mismo día en que la parte se dio por intimada’.

      Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…

      . (Resaltado añadido)

      Conforme a la sentencia citada, este Juzgado Superior debe entender que la contestación presentada, aún y cuando fue presentada con anterioridad a su oportunidad procesal debe ser considerada válida; por lo que el alegato de que la parte demandada no contestó la demanda debe ser desestimado por este Juzgado. Así se declara.

      Se debe reiterar que al haber quedado convalidadas las actuaciones procesales realizadas por la representación judicial de la parte demandada, debe considerarse válida la contestación realizada en fecha 29 de febrero de 2012. Así se decide.

      Relacionado a lo anterior se encuentra el alegato realizado por la parte apelante según el cual debe aplicarse en el presente caso la confesión ficta. En tal sentido, se hace necesario entrar a revisar la institución procesal de la confesión ficta y al efecto se tiene que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece que:

      Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favoreciera. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento

      . (Negrillas de este Juzgado)

      La falta de contestación a la demanda, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho.

      Dicha confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, comporta una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de la demanda; no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, pues las partes se consideran a derecho con su citación para dicho acto, de tal modo que su omisión o falta, produce la confesión ficta.

      Conforme a lo previsto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no permitirá la admisión de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa.

      Respecto a la confesión ficta, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 139, de fecha 20 de abril de 2005, caso: R.A.I., contra G.A.F., expresó lo siguiente:

      …es ineludible que el juez examine tres (3) situaciones, a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la demanda no sea contraria a derecho, o sea que la acción propuesta no esté prohibida por ley, sino por el contrario, que esté amparada por ella; y c) Que nada probare que le favorezca, es decir, que el demandado no haya ejercido su derecho a promover y evacuar las pruebas que le favorezcan, o aún cuando las hubiese presentado y evacuado, no sean capaces de desvirtuar las alegaciones de la demandante.

      De la precedente transcripción jurisprudencial, se deduce la concurrencia de los tres requisitos indispensables, que el juez debe a.a.d.d. confesa a la parte demandada.

      En corolario con lo anterior, verificado como fue que la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación en fecha 29 de febrero de 2012, no resulta subsumible en el presente caso la figura de confesión ficta, puesto que se requiere de forma obligatoria la concurrencia de los requisitos descritos. Así se decide.

      - Del alegato de “motivación contradictoria”.

      La representación judicial de la parte apelante indicó que la sentencia estableció “una serie de hechos sin consignar los motivos de hecho y de derecho que lo sustenten e incurriendo incluso en una motivación contradictoria sobre el punto del cumplimiento de la obligación de [su] mandante de realizar los pagos convenidos, al indicar, por una parte que es un hecho incontrovertido que la misma ‘venía cumpliendo cabalmente con los pagos convenidos’ (…) para después establecer de manera contradictoria, que la demandante supuestamente incumplió su obligación de pagar, sin analizar la justificación de la suspensión de los pagos, en el hecho cierto que la demandada no había cumplido ninguna de sus obligaciones legales y contractuales (…) sin analizar lo justificado o no de tal suspensión con lo cual además incurrió en una petición de principios, al dar por demostrado lo que debía ser objeto de análisis”.

      En primer lugar, con respecto al deber que tienen los jueces de motivar sus fallos, en sentencia N° 999, de fecha 12 de diciembre de 2006, expediente N° 04-508, caso: Eduardo Estévez Tejada contra Papeles Venezolanos, C.A., la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:

      …El artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, señala como requisito de toda decisión que el juez debe expresar los motivos de hecho y de derecho en los que se fundamente la decisión. En otras palabras el juez tiene el deber de explicar su decisión, hacerla comprensible mediante la descripción de las causas que lo llevaron a tomarla y justificarla, esto es, exponer los fundamentos jurídicos en los que se apoya la decisión.

      De esa manera, el juez realiza una operación lógica de vinculación de la norma general con el caso concreto; esa operación lógica consiste en un razonamiento jurídico que el juez tiene el deber de exponer, explicar y justificar. Por esa razón, el deber de motivar la sentencia por parte del juez consiste en la explicación del razonamiento lógico que justifica la decisión que tomó respecto al caso concreto dentro de las reglas de derecho construyendo así su fundamento jurídico. Esto permite que la sentencia sea clara y comprensible para las partes del proceso como para la comunidad….

      . (Resaltado de la Sala).

      Sobre la motivación contradictoria, en sentencia N° RC-00867 del 14 de noviembre de 2006, dictada en el caso de M.Á.C. contra B.H.d.H., exp. N° 04-528, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado el siguiente criterio jurisprudencial:

      …Esta Sala ha establecido en numerosos fallos que el requisito de la motivación, contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se concilia en la obligación del sentenciador de expresar en su decisión las razones de hecho y de derecho que lo han llevado a la convicción materializada en un determinado dispositivo. La sentencia, debe contener en sí misma la prueba de su legalidad, a fin de posibilitar el examen acerca de la relación entre los hechos y el derecho establecido por el juez, fundamentación necesaria para así controlar la exacta aplicación de la Ley y el establecimiento histórico de los hechos.

      En tal sentido, la Sala en cuanto al vicio de motivación contradictoria, ha reiterado entre otras en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, caso Agencia Aduanera Centro Occidental C.A. (A.C.O.C.A.) contra Envases Venezolanos S.A., lo siguiente:

      ...El vicio de contradicción, capaz de anular el fallo impugnado, debe encontrarse en su dispositivo, de suerte que lo haga inejecutable.

      También existe el llamado vicio de motivación contradictoria, el cual constituye una de las modalidades o hipótesis de inmotivación de la sentencia, que se produciría cuando la contradicción está entre los motivos del fallo, de tal modo que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y por ende nula.

      El primero de los vicios señalados se da en la parte dispositiva o resolutiva del fallo, y ocurre cuando por la destrucción recíproca de las partes de la sentencia, es imposible su ejecución. Esto configuraría la violación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

      El último de los vicios aludidos – motivación contradictoria - como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...

      . (Negrillas de la Sala).

      De lo anterior se colige que si bien existe un vicio de inmotivación por ausencia absoluta de los motivos, este igualmente se observa cuando éstos sean de tal forma contradictorios. Ahora bien, la parte apelante alude indistintamente a ambos supuestos al indicar por un lado que “la sentencia estableció una serie de hechos sin exponer los motivos de hecho y de derecho que lo sustenten” y agrega “incurriendo incluso en una motivación contradictoria” (Negrillas añadidas).

      No así, a los efectos de pronunciarse con relación al vicio antes indicado; y con ello, si el Tribunal incurrió en una motivación contradictoria, este Juzgado debe revisar las razones por las cuales se declaró sin lugar la sentencia apelada, partiendo de lo pretendido a través de la presente acción; y en tal sentido, se observa que la parte actora, a saber la ciudadana R.M.C.M., antes identificada, pretende que la sociedad de comercio Constructora La Montaña C.A, sea condenada a lo siguiente:

      A.- Que se suscribió el contrato de promesa unilateral de compraventa;

      B.- Que sobre el lote de terreno de mayor extensión propiedad de la empresa Constructora La Montaña C.A., dentro del cual se encuentran las distintas parcelas de terreno sobre las que construyen todas las viviendas que conforman el conjunto residencial “parque la montaña” incluyendo la P-25, que se obligó a venderle, existe constituida por la empresa Constructora La Montaña C.A. una hipoteca de primer grado a favor de la entidad financiera Casa Propia E.A.P., y que durante el período comprendido desde el 01 de julio de 2010 hasta el 31 de octubre del mismo año, la empresa demandada no pagó la acreencia hipotecaria ni tramitó ni impulsó el trámite legal de documentación y otorgamiento de la respectiva liberación de hipoteca por parte de su acreedora hipotecaria, en la proporción que atañe a la parcela de terreno sobre el cual se construyó la vivienda P-25 que se obligó a venderle.

      C.- “Como consecuencia inmediata de lo anterior, que el transcurso del período de vigencia del contrato de promesa bilateral de compra a que se refiere su cláusula “tercera” y el hecho de la no protocolización del documento definitivo de compra venta recibiendo la vendedora, el remanente del precio adeudado, es imputable a ella como consecuencia directa de la falta de pago o cancelación y consecuente tramitación del respectivo proceso de liberación de la mencionada hipoteca a los fines de poderse

      otorgar el documento definitivo de venta. Es decir, que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la respectiva oficina de registro inmobiliario, no se realizó por causas imputables a la empresa vendedora y demandada en autos por lo cual ella incumplió el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito el 30 de junio de 2010

      (Subrayado agregado).

      D.- “La procedencia de la pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta aquí deducida”.

      E.- Que está obligada a reintegrarle la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00) que ha recibido de su persona, más sus intereses legales, calculados mes a mes en la proporción, medida y orden cronológico que se fueron recibiendo los pagos hasta el reembolso definitivo de dicha cantidad y la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) como compensación de los daños y perjuicios previstos en la cláusula séptima (cláusula penal) del contrato cuya resolución se demanda.

      F.- “Que se debe pagar los intereses moratorios en caso de incumplir la condena de este Tribunal, hasta el momento del pago definitivo y la indexación correspondiente”.

      Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su contestación indicó que es cierto que en fecha 11 de enero de 2010, su representada concretó contrato verbal de promesa bilateral de compra venta con la demandante, el cual posteriormente fue redactado y detalladas las condiciones de la negociación pactada en documento privado de fecha 30 de junio de 2010. Agregó que este contrato fue prorrogado a solicitud de la parte “demandada”, firmándose un nuevo contrato en fecha 30 de junio de 2010 con la ciudadana R.M.C.M., sobre el inmueble P-25, ubicado en la calle 2 del Conjunto Residencial “Parque la Montaña”, sector la montaña, carretera Zajón Colorado que conduce a la Montaña, Municipio Palavecino del Estado Lara, propiedad de su representada.

      Indicó la parte demandada que no obstante los pagos que la demandada se comprometió a realizar, de acuerdo con las fechas de vencimiento, cumplió algunos e incumplió con otras; presentó el siguiente cuadro:

      CONCEPTO VENCIMIENTO MONTO Bs. ESTADO

      Reservación 11/01/2010 40.000,00 PAGADA

      Cuota 1/10 11/02/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota 2/10 11/03/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota 3/10 11/04/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota Única 11/04/2010 20.000,00 PAGADA

      Cuota 4/10 11/05/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota 5/10 11/06/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota 6/10 11/07/2010 4.000,00 PAGADA

      Cuota Única 11/07/2010 20.000,00 NO PAGADA

      Cuota 7/10 11/08/2010 4.000,00 NO PAGADA

      Cuota 8/10 11/09/2010 4.000,00 NO PAGADA

      Cuota Única 28/09/2010 240.000,00 NO PAGADA

      Cuota 9/1 0 1 1/10/2010 4.000,00 NO PAGADA

      Cuota 10/10 11/11/2010 4.000,00 NO PAGADA

      TOTAL 360.000,00.

      Resumen:

      Precio de Venta Bs. 360.000,00

      Abono hasta el 30/06/10 Bs. 84.000,00

      Saldo Bs. 276.000,00

      Ahora bien, tratándose de una acción de resolución de contrato, este Tribunal debe indicar que el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

      Por su parte, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

      Tal situación viene regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:

      En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

      .

      Por ello, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber, es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

      Así las cosas, tenemos que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

      Así pues, la pretensión de resolución persigue como fin retrotraer la situación jurídica al estado precontractual, vale decir, como si nunca las partes hubiesen contratado.

      Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

      Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a Aristóteles, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

      Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.

      Ahora bien, la doctrina ha señalado que son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes:

      a) Que se trate de un contrato bilateral;

      b) Se requiere el incumplimiento por parte del deudor;

      c) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir; y,

      d) Que haya una declaración judicial.

      A los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que la actora pretende la resolución del contrato de “promesa bilateral de compra venta” suscrito en fecha 30 de junio de 2010, entre la sociedad mercantil Constructora La Montaña C.A. (promitente vendedora) y la ciudadana R.M.C.M. (promitente compradora) que tuvo por objeto un inmueble a ser construido por la vendedora en un lote de terreno ubicado en el Zanjón Colorado-La Montaña, sector la Montaña, en jurisdicción de la Parroquia J.G.B.d.M.P.d.E.L., de acuerdo al permiso de construcción emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara, destinado a una vivienda ubicada en la Urbanización Conjunto Residencial “Parque La Montaña” signado con la numeración P-25, bajo el número catastral 13-06-02-12-09-59 y con una parcela de terreno aproximadamente de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (140,80 m2) y construcción de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75,00).

      El precio pactado para dicha negociación fue por la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00), de los cuales se dejó constancia en el contrato que el comprador había pagado la cantidad de Setenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 76.000)

      y el saldo, es decir, la cantidad de Doscientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 284.000); serían cancelados de la siguiente manera:

    3. La suma de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00) mediante seis (6) cuotas iguales y consecutivas cada una del monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), según la interpretación lógica del contrato con vencimiento los días 11 de junio de 2010; 11 de julio de 2010, 11 de agosto de 2010; 11 de septiembre de 2010; 11 de octubre de 2010 y 11 de noviembre de 2010.

    4. La suma de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) el día 11 de julio de 2010.

    5. La cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) sería pagada por el comprador a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso de noventa (90) días calendarios a partir de la firma del contrato.

      Todo lo anterior se extrae de lo expresamente convenido en la cláusula tercera por las partes en el contrato de “promesa bilateral de compra venta” suscrito en fecha 30 de junio de 2010 (folio 36 Vto.).

      Quedando claras las obligaciones asumidas por las partes mediante el contrato cuya resolución es solicitada, este Tribunal Superior debe revisar los requisitos necesarios para la procedencia de la resolución del contrato; dado que en la contestación se alegó que la demandada cumplió con algunos pagos e incumplió con otros, lo cual obliga a esta Superioridad a entrara a revisar las pruebas traídas a juicio por las partes.

      La parte actora presentó con la demanda los siguientes elementos probatorios:

      .- Copia simple del documento inscrito en fecha 29 de diciembre de 2008, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, el cual versa sobre la adquisición del terreno donde se construyó el conjunto Residencial “Parque la Montaña”, así como de su aclaratoria, inscrita en fecha 25 de de noviembre de 2009 por ante la misma Oficina de Registro Público que se valoran como documentos públicos. (Folios 13 al 23).

      .- Copia simple del “Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria”, suscrito entre la entidad Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. y la sociedad mercantil Constructora La Montaña C.A., inscrito en fecha 20 de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se valora como documento autenticado (Folios 24 al 34).

      .- Contrato de “promesa bilateral de compra venta”, suscrito en fecha 30 de junio de 2010, entre la sociedad mercantil “Constructora La Montaña C.A.” (promitente vendedora) y la ciudadana R.M.C.M. (promitente compradora) que tuvo por objeto un inmueble a ser construido por la vendedora destinado a una vivienda ubicada en la Urbanización Conjunto Residencial “Parque La Montaña”, signado con la numeración P-25, bajo el número catastral 13-06-02-12-09-59 y con una parcela de terreno aproximadamente de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (140,80 m2) y construcción de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75,00); que se valora como plena prueba al tratarse de un documento privado que no fue impugnado por la parte demandada en su contestación. (Folios 35 al 36).

      .- Copia del “comprobante de ingreso” correspondiente al recibo Nº 0264, de fecha 14 de julio de 2010, del cual se extrae la cancelación de las cuotas “5/10” y “6/10” vencidas el 11 de junio de 2010 y 11 de julio de 2010, casa P-25, por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8000) por parte de la actora; el cual debe ser valorado por esta sentenciadora adminiculado con lo indicado en la contestación de la demanda en la que se admite que la parte actora canceló las dos cuotas a vencerse los días 11 de junio de 2010 y 11 de julio de 2010, cada una por Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) que suman los Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) antes indicados. Dicho instrumento también fue presentado en original. (Folio 37 y 287).

      .- Copia del “comprobante de ingreso” correspondiente al recibo Nº 0247, de fecha 07 de junio de 2010, del cual se extrae la cancelación de la cuota “4/10 (…) vencida el 11 de mayo de 2010” por un monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4000) por parte de la actora; el cual debe ser valorado por esta sentenciadora adminiculado con lo indicado en la contestación de la demanda en la que se admite que la parte actora canceló dicha cantidad dineraria, lo cual a su vez se corresponde –en parte- con lo indicado en el contrato en el punto “4” de la cláusula tercera. (Folios 38 y 39).

      .- Copia de los “comprobante de ingreso” correspondiente a los recibos Nº 0239; 0213 y 0156, de fechas 13 de mayo de 2010, 18 de mayo de 2010 y 11 de enero de 2010, del cual se extrae las cancelaciones de las cantidades de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000); Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) y Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) por parte de la actora; los cuales debe ser valorados por esta sentenciadora adminiculado con lo indicado en la contestación de la demanda en la que se admite que la parte actora canceló dichas cantidades dinerarias, que su vez se corresponde con lo indicado en el contrato en los puntos “1”, “2” y “3” de la cláusula tercera del contrato. Dichos instrumentos también fueron presentados en original. (Folios 40 al 45 y 290 al 292).

      .- Copia simple de la Oferta Real de pago signada con el Nº KP02-V-2011-001519, presentada por los ciudadanos J.M.B. y F.R.E.; en su condición de socios de la empresa mercantil Constructora La Montaña C.A. que fuere realizada a los efectos de ofertar a la ciudadana R.M.C.M. la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 54.000,00) de los Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00) que recibió por la negociación, cantidad que consignaron y que –a su decir- resulta de la indemnización de daños y perjuicios que le corresponden por el incumplimiento a las obligaciones de pago que le impone el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta objeto del presente asunto. (Folios 47 al 89).

      .- Notificación realizada por la parte demandada a la ciudadana R.M.C. que se valora como prueba de lo allí indicado, es decir, del aviso de que “LUEGO TRANSCURRIDO 2 ½ MESES (DEL) PRIMER AVISO FECHADO 12 11 2010 ANUNCIAMOSLE (sic) VENCIMIENTO (sic) PROMESA BILATERAL COMPRA VENTA CASA P25, URBANIZACIÓN LA LA (sic) MONTAÑA SÍRVASE PASAR A NUESTRA OFICINA RETIRAR (sic) SALDO RESERVACIÓN (…)”. (Folio 80).

      Por su parte, la representación judicial de la demanda, con su contestación presentó los siguientes elementos probatorios:

      .- Copia simple del “Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria” suscrito entre la entidad Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. Constructora la Montaña C.A. inscrito en fecha 20 de noviembre de 2009 por ante la Notaría Pública

      Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se valora como documento autenticado (Folios 138 al 147).

      .- Copia simple del “Documento de parcelamiento del Conjunto Residencial “Parque la Montaña” otorgado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara que se valora como documento público. (Folios 148 al 159).

      En el lapso probatorio, la representación judicial de la parte actora promovió:

      .- Copia simple del expediente administrativo sustanciado por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS) con ocasión a la denuncia realizada por la ciudadana R.M.C. a la sociedad mercantil Constructora la Montaña donde hace referencia a la “actuación arbitraria del contrato de promesa de venta de vivienda” que se valora como prueba fehaciente de haberse agotado la vía conciliatoria ante el mencionado Instituto sin que hasta la fecha del 23 de junio de 2011, se haya logrado algún acuerdo. (Folios 183 al 201).

      .- Consta copia simple del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial “Parque La Montaña”, que ya ha sido valorado por este Tribunal. (Folios 204 al 225).

      .- Consta el “Acta de Entrega de Documentos Originales” correspondiente a la Liberación Parcial de inmuebles Nros P-10; P-11; P-13 y P-17 integrantes del Conjunto Residencial la Montaña, el cual no aporta nada al proceso ya que se trata de otros inmuebles diferentes al que corresponde a la presente causa; por lo que no se le otorga valor probatorio alguno (Folio 226)

      .- Consta la copia de los documentos inscritos ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, mediante los cuales la empresa mercantil Constructora La Montaña C.A dio en venta pura y simple una parcela de terreno y una vivienda sobre ella construida identificada con el Nº P-11; P-13; P-10 y P-17 los cuales corresponden a unas parcelas de terreno diferentes a la objeto del presente asunto que es la P-25; por lo que se desechan. (Folios 229 al 239). Así se declara.

      .- Estado de cuenta de la ciudadana R.M., emanado del Banco Universal “Activo de mueve contigo” el cual no aporta nada al presente asunto (Folio 281 al 286), por lo que no se valora. Así se decide.

      .- Aviso de venta de la Urbanización Parque la Montaña (Folio 293).

      .- Promovió los documentos electrónicos impresos, consistentes en correos electrónicos de fechas 20 de agosto de 2010 y 09 de junio de 2010, que aduce fueron enviados desde la dirección de correo electrónico soniabavarescob@gmail.com y los documentos electrónicos impresos, consistentes en un correo electrónico de fecha 21 de enero de 2011 y sus anexos adjuntos, que asegura fueron enviados desde la dirección de correo electrónico ramosescalonaconstrucciones@hotmail.com. (Folios 296 al 302).

      En cuanto al valor probatorio de estas dos (02) pruebas, el Tribunal a quo consideró que “se permite traer a colación lo indicado por el autor H.N. en su obra “El Valor Probatorio del Documento Electrónico” al afirmar que: “…Según el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas “los mensajes de datos” tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos…Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil (…) Tanto los documentos electrónicos en sentido estricto como en sentido amplio (documento informáticos) reúnen los requisitos para ser considerados por nuestro ordenamiento jurídico, no solo dentro del género documentos sino también prueba por escrito”. Criterio que esta jurisdicente comparte, por lo que al asemejarse su eficacia probatoria a las pruebas documentales, con respecto a las pruebas aquí enumeradas L (de fechas 20/08/2010 y 09/06/2010) al no haber hecho uso la parte accionada de los medios de impugnación previstos para los mismos y expresamente haber acordado ambas partes los correos electrónicos soniabavarescob@gmail.com y larafletes@interlink.net.ve como direcciones válidas para notificaciones, cláusula décima (vuelto del folio 35), se le otorga su valor como prueba, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y con respecto a la prueba denominada aquí N, al emanar de un presunto tercero a la causa (pues no el correo emisor ni el remitente corresponden a los acordados contractualmente), y no haber sido ratificadas tales impresiones en juicio, es forzosamente desechada. Y así se establece.”

      No obstante ello, este Tribunal observa que los aludidos correos electrónicos emanan de la ciudadana S.B.B. y del ciudadano F.R.E., los cuales en todo caso son terceros ajenos a la presente controversia, que no fueron ratificados por el tercero suscribiente mediante la prueba testimonial, por lo que no debe otorgársele ningún valor probatorio a los aludidos instrumentos de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las cartas anexas a los folios 301 y 302, tampoco debe otorgársele valor probatorio alguno al tratarse de un documento privado que no se encuentra firmado. (Folios 296 al 302). Así se declara.

      .- Promovió las testimoniales de las ciudadanas Doriannyss Juárez, titular de la cédula de identidad N° V-17.017.808 y Hedgler Espinoza, titular de la Cédula de Identidad V- 15.728.439. Con relación a la valoración de dichas testimoniales, el Tribunal del Municipio Iribarren consideró: “Sólo la primera de las nombradas fue preguntada y repreguntada en la oportunidad fijada en auto expreso por el Tribunal, -acordando ambas partes no evacuar el segundo testigo, quien efectivamente compareció- mereciendo fiabilidad para quien juzga pues no se contradijo y, aunque asegura en su respuesta a la pregunta tercera “manej(ar) los asuntos personales de ella (la demandante)” y ser la “gerente administrativo de la compañía de la señora Rosa (Coccia)”, sus declaraciones se perciben francas, no repetitivas de lo inquirido sino sencillas afirmaciones. “

      Agregó el Tribunal de Municipio en la sentencia apelada, lo siguiente: “Sin embargo, de lo expuesto por ella sólo tiene relevancia a lo aquí discutido, su testimonio sobre la existencia de una relación entre la ciudadana S.B. y la demandante, en sus respuestas a la pregunta tercera y a la repregunta cuarta, donde manifiesta que la referida ciudadana “se ofreció en tramitar ante el Banco el crédito de la vivienda”, a través de correo electrónico “de una de las compañías, el cual (la testigo) revis(a) y (tiene) acceso”, recalcando que la actora, ante la ausencia de respuesta del crédito, estaba preocupada, “no permitiendo (S.B.) que ella hiciera personalmente la solicitud al banco”, pues los detalles de la negociación a los que ella se refiere en el resto de su declaración, se desprenden de los documentales presentados y valorados más arriba, por lo que en ese sentido, nada aporta a lo debatido. Y así se decide.”; cuestión que este Tribunal considera ajustado a derecho toda vez que –además- las declaraciones rendidas por la aludida ciudadana están relacionadas a las condiciones en las cuales se suscribió la contratación en el presente asunto, la cual

      puede ser verificada por esta sentenciadora de la lectura del contrato cuya resolución se solicita. Así se declara.

      .- La parte demandante promovió la prueba de informes, en el sentido de que se requiera averiguación de las siguientes instituciones: A.- Junta Liquidadora de la Entidad Financiera CASA PROPIA EAP, ubicada en la Avenida 20, con calle 33, Barquisimeto estado Lara. B.- Entidad Financiera Banco Del Tesoro, en su condición de cesionaria de derechos de créditos de la entidad Casa Propia EAP, ubicada en la Avenida Lara, planta baja del Conjunto Comercial del Este. C.- Entidad Financiera Banco Activo, ubicada en la Avenida Lara, Centro Comercial Churun Merú. D.- Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara. E. Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara. F. Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara.

      Con relación a lo anterior, este Tribunal considera lo siguiente:

      Con relación a las pruebas de informes de la Junta Liquidadora de la Entidad Financiera CASA PROPIA EAP, ubicada en la Avenida 20, con calle 33, Barquisimeto estado Lara; entidad Financiera Banco del Tesoro, en su condición de cesionaria de derechos de créditos de la entidad Casa Propia EAP, ubicada en la Avenida Lara, planta baja del Conjunto Comercial del Este; y, Entidad Financiera Banco Activo, ubicada en la Avenida Lara, Centro Comercial Churun Merú se observa que no consta en autos sus resultas.

      En lo que atañe a la prueba de informes de la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara; se observa que sus resultas constan en el Oficio Nº 086-2012, emanado del ciudadano Y.R., Registrador Encargado de los Municipios S.P. y Palavecino del Estado Lara, por lo que se valora dicha prueba en relación a lo allí plasmado, en el sentido de lo indicado de que en “los documentos llevados por el Sistema de SERVICIO AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS (SAREN) durante los mese (sic) de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre, y diciembre de año 2010, no figura alguna presentación de un documento o liberación o cancelación parcial de hipoteca, por parte de la empresa constructora La Montaña C.A. del conjunto residencial Parque La Montaña, en virtud del contrato de préstamo para el constructor con garantía hipotecaria otorgado por la entidad financiera Casa Propia EAP a la mencionada empresa (…)”. (Folio 452, pieza 2).

      También, la prueba de informes de la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, debe ser valorada por este Tribunal en cuanto a lo considerado en el aludido Oficio de que en “los libros diarios de otorgamientos de documentos llevados por el SISTEMA AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS (SAREN) durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre del año 2010 no figura algún otorgamiento de un documento de libración o cancelación de hipoteca, por parte de la entidad financiera Casa Propia EAP, de la hipoteca que pesa sobre la parcela P-25 (…)”. (Folio 452, pieza 2).

      Con relación a las pruebas de informes emanadas de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara y la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara; las mismas se valoran como documentos administrativos conducentes de lo allí plasmado, concretamente, la primera de la fecha exacta de la “constancia de terminación de la obra” permiso de habitabilidad para el Proyecto Parque Urbanización La Montaña, las cuales fueron otorgadas en dos partes publicados en Gaceta Municipal de fecha 06 de julio de 2010 y 04 de noviembre de 2010. En cuanto a la prueba de informes de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara, se valora por ser prueba fehaciente de la concesión de solvencia municipal del inmueble del Conjunto Residencial Parque La Montaña, que fuere emitida en fecha 29 de septiembre de 2010. (vid. Folios 408 y 425, pieza 2).

      Por su parte, se observa que la parte accionada presentó su escrito de promoción de pruebas “el primer día de despacho siguiente a la culminación del lapso probatorio”; por lo que fueron desechadas por extemporáneas.

      Una vez analizado todo el acervo probatorio presentado en primera instancia, este Juzgado Superior debe volver a los términos en que fueron asumidas las obligaciones por las partes mediante el contrato cuya resolución es solicitada; en efecto, como se indicó, el precio pactado para dicha negociación fue por la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000), de los cuales se dejó constancia en el contrato que el comprador habría pagado la cantidad de Setenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 76.000)

      y el saldo, es decir, la cantidad de Doscientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 284.000); serían cancelados de la siguiente manera:

    6. La suma de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00) mediante seis 86) cuotas iguales y consecutivas, cada una por el monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), según la interpretación lógica del contrato con vencimiento los días 11 de junio de 2010; 11 de julio de 2010, 11 de agosto de 2010; 11 de septiembre de 2010; 11 de octubre de 2010 y 11 de noviembre de 2010.

    7. La suma de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) el día 11 de julio de 2010.

    8. La cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) sería pagada por el comprador a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso de noventa (90) días calendarios a partir de la firma del contrato.

      De todo el material probatorio antes analizado este Juzgado constató la cancelación del monto de Setenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 76.000), de lo cual se dejó constancia como pagados en el contrato (folio 36 Vto.); de igual modo, se constata que la parte actora canceló la cuota de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) con fecha de vencimiento del 11 de junio de 2010, y la de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) con fecha de vencimiento del 11 de julio de 2010 (folio 37); todo lo cual suma un total cancelado de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00), siendo lo anterior admitido por la parte demandada en su contestación.

      No obstante ello, este Tribunal no observa que conste en autos prueba alguna de la cual se deduzca la cancelación de las cuatro (4) cuotas iguales y consecutivas (restantes) cada una del monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4000,00), las cuales según la interpretación lógica del contrato, vencían los días 11 de agosto de 2010; 11 de septiembre de 2010; 11 de octubre de 2010 y 11 de noviembre de 2010; así como la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) con vencimiento el día 11 de julio de 2010 y la cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) que sería pagada por el comprador a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso de noventa (90) días calendarios a partir de la firma del contrato.

      En este orden, siendo que por medio de la presente acción se alegó la no protocolización del documento definitivo de venta, que sería imputable a la demandada, por lo cual habría incumplido el contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito en fecha 30 de junio de 2010, este Juzgado debe hacer referencia a lo previsto en la cláusula quinta del aludido instrumento, según el cual:

      QUINTA: Es condición expresa que LA VENDEDORA podrá de abstenerse de firmar el documento definitivo de COMPRA VENTA, si el comprador no ha cumplido, a la fecha de la protocolización, con cualquiera de los pagos establecidos en la Cláusula TERCERA del presente contrato. “ (Negrillas añadidas).

      Lo anterior se contrae al presente caso, en el que se ha verificado que no consta en autos prueba alguna de la cual se deduzca la cancelación de los cuatro (4) cuotas iguales y consecutivas (restantes) cada una del monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), con vencimiento los días 11 de agosto de 2010; 11 de septiembre de 2010; 11 de octubre de 2010 y 11 de noviembre de 2010; así como la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) con vencimiento el día 11 de julio de 2010 y la cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) que sería pagada por el comprador a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso de noventa (90) días calendarios a partir de la firma del contrato.

      Por todas las razones que ha venido indicando este Tribunal Superior considera ajustado a derecho lo indicado en la sentencia apelada que “si el comprador (aquí accionante) incumplía con su obligación de pagar cualquiera de los pagos, la vendedora podría abstenerse de firmar el documento definitivo”.

      Ahora bien, en cuanto al alegato de la parte actora de que dejó de pagar precisamente porque la vendedora (hoy demandada) no había hecho los trámites pertinentes para la liberación de la hipoteca que reposa sobre la parcela donde se construyó la vivienda a adquirir, se observa por una parte la sentencia de fecha 4 de marzo de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se estableció que no procede la resolución de contratos de pleno derecho, siendo que “(…) sólo en los contratos administrativos, en los que prevalece el interés general sobre el particular, es posible y válida la resolución unilateral del contrato, ya que ello es el producto del ejercicio de potestades administrativas, no de facultades

      contractuales (Cfr. s.S.C. n° 568/2000, de 20 de junio, caso: Aerolink Internacional S.A.; 1097/2001 de 22 de junio, caso: J.A.H. y otros)

      , es decir, conforme a dicho criterio, el cual ha sido reiterado jurisprudencialmente, se extingue la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial.

      Así, resulta ajustado a derecho lo analizado por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, al considerar que “en el documento contentivo del Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria convenido entre la empresa constructora y el Banco Casa Propia EAP, (que riela en los folios 24 al 32 del expediente), protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 25 de noviembre de 2009, que quedó inserto bajo el número 2009.5509, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.593, en la cláusula séptima del respectivo documento establece textualmente lo siguiente: “LA CONSTRUCTORA” se obliga a cancelar a “LA ENTIDAD”, la totalidad del préstamo que le haya sido efectivamente concedido, dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES, contados a partir de la fecha de registro de este documento. No obstante, en cada caso de venta de la vivienda financiada por éste préstamo, “LA CONSTRUCTORA” pagará a “LA ENTIDAD”, en calidad de amortización imputable a capital la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 145.000,00) de acuerdo a los precios establecidos en el plan de ventas propuesto por “LA CONSTRUCTORA” y aprobado por “LA ENTIDAD”, en su oportunidad. Dicho monto es la parte alícuota que representa el valor de la vivienda, respecto del monto del préstamo convenido en este contrato. “LA CONSTRUCTORA” acepta que “LA ENTIDAD” no asume en forma alguna al otorgar el presente financiamiento la obligación del otorgamiento de préstamos para la adquisición de dichas viviendas a los futuros compradores, por lo que el pago de esa parte alícuota deberá ser efectuado por “LA CONSTRUCTORA” en dinero en efectivo al momento de solicitar la liberación de cualquier unidad vendible o al momento de serle solicitada la cancelación total o parcial del préstamo”. (Subrayado y negritas del Tribunal).

      Observa este Juzgado, tal como lo hizo el Tribunal a quo, que para el momento de dejar de saldarse el pago respectivo aún no había precluido para la parte demandada

      su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo y sus derivados, -25 de noviembre de 2011- ni la de pagar los Ciento Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 145.000,00) al protocolizar la venta individual, por lo que no se subsume dicha situación en la de un incumplimiento culposo.

      Se verifica que la falta de liberación de la hipoteca del inmueble que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia, a saber, el lote de terreno ubicado en el Zanjón Colorado-La Montaña, sector la Montaña, en jurisdicción de la Parroquia J.G.B.d.M.P.d.E.L., destinado a una vivienda ubicada en la Urbanización Conjunto Residencial “Parque La Montaña”, signado con la numeración P-25, y con una parcela de terreno aproximadamente de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (140,80 m2) y construcción de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75,00); no es óbice para que la actora incumpliera íntegramente con los pagos estipulados en dicho instrumento. Así se decide.

      En tal sentido, considerando el alegato esgrimido por la parte apelante de que la sentencia estableció una serie de hechos sin consignar los motivos de hecho y de derecho que lo sustentaran, incurriendo incluso -a su decir- en una motivación contradictoria, este Tribunal observa que el mismo se encuentra infundado, pues la sentencia recurrida expuso la fundamentación de su decisión.

      Tampoco se observa que la sentencia apelada haya incurrido en una ”motivación contradictoria”, ya que de la revisión de la misma se extrae que el fundamento de la declaratoria sin lugar por parte del Juez a quo estuvo sustentada en la falta de cumplimiento de los requisitos para que proceda la resolución de contrato, los cuales no fueron cubiertos, especialmente al verificarse el incumplimiento de las obligaciones de la parte actora en cuanto al pago de algunas cuotas convenidas, lo cual fue alegado por la parte demandada y resuelto por la sentencia apelada, por lo que se desecha tal alegato. Así se decide.

      Habiéndose negado la resolución de contrato peticionada, se observa que no resultaba procedente el reintegro de la cantidad de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00); sus intereses legales y la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) como compensación de los daños y perjuicios previstos en la cláusula séptima (cláusula penal), pues se encuentran fundamentados en el incumplimiento atribuido a la parte demandada y en la resolución del contrato que aquí se demanda, lo cual -se reitera- no fue acordado. Por otra parte, se observa que en el libelo de demanda también se hizo referencia a los intereses moratorios y a la indexación; los cuales resultaban improcedentes en razón de que no fue ordenada la cancelación de las cantidades arriba indicadas. Así se declara.

      En cuanto a la presunta “petición de principios” ha indicado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, Exp. 00-270 que “(…) la sentencia incurre en una petición de principios, pues da por sentado que las respuestas de los testigos son contradictorias, pero no indica por qué, en dónde se produjo la contradicción de los testigos. No pueden desecharse tres testimoniales, simplemente señalándose que las declaraciones son contradictorias o incongruentes. Tampoco puede suprimirse casi todo el testimonio, y escogerse una o dos preguntas para considerar analizada la prueba, pues el acta testifical comporta una serie de elementos, posiblemente vinculados al thema decidendum, que implica un análisis completo de ella, y no parcial, como hizo la recurrida (…)”; siendo que en el presente caso no se alude a contradicción alguna en cuanto a testigos, no así, llevando lo anterior a la motivación de las sentencias, conforme a lo antes analizado, no se observa que la sentencia incurra en la alegada “petición de principios”. Así se declara.

      - De la valoración de la prueba de informes.

      La parte apelante indicó que se “(…) le negó indebidamente valor probatorio a una prueba de informes dirigida a una Oficina de Registro Inmobiliario que resulta esencial para probar los hechos constitutivos de la pretensión deducida y cuya valoración deja sin sustento su parte dispositiva, bajo el argumento que sus resultas constaron en autos luego de vencido el lapso probatorio, así como también omitió indebidamente, otorgarle la correspondiente consecuencia jurídica al material probatorio que decía otorgarle "pleno valor probatorio", sin indicar de manera expresa, en que consistía ese merito probatorio otorgado, o que hechos establecía con tales medios”.

      Más adelante, al hacer referencia a los vicios in procedendo de la sentencia apelada arguyó que “La sentencia recurrida, se abstuvo indebidamente de valorar una prueba de informe oportunamente promovida y admitida, bajo el argumento que sus resultas fueron recibidas luego de haber concluido el lapso probatorio, con lo cual incurrió en un silencio de pruebas como modalidad del vicio de inmotivación de la sentencia, infringiendo el ordinal 4 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil venezolano.”

      Con relación al vicio de silencio de pruebas, se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 12 de noviembre de 2002, Exp. 01-558, abandonó el criterio conforme al cual se consideraba el vicio del silencio de pruebas como una especie de inmotivación y asumió que ello sería considerado como una infracción a la ley, de conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, al efecto consideró:

      “Plantea el formalizante una denuncia por silencio de pruebas, encuadrada en el recurso de casación por defecto de actividad. Al respecto, la Sala debe reproducir la doctrina vigente a partir del día siguiente al 21 de junio de 2000 sobre la denuncia del silencio de pruebas:

      ...una vez vigente la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyos artículos 257 y 26 consagran el proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, en el que debe privar la simplificación y eficacia de los trámites, donde no haya dilaciones indebidas ni reposiciones inútiles, la Sala considera conveniente fijar un nuevo criterio sobre la denuncia en casación del vicio por silencio de pruebas, de forma y manera que permita establecer si las pruebas aportadas al juicio y silenciadas por el Juzgador, tienen el sentido y alcance que en realidad le corresponden para la fijación del hecho controvertido. La importancia o trascendencia de las pruebas sólo puede ser determinada, si se tiene el conocimiento de los aspectos formales y de fondo que las acompañan al momento de producirlas.

      En este orden de ideas, en aras de dar cumplimiento a lo establecido en las disposiciones constitucionales indicadas, y conforme con la ley procesal civil, la Sala sólo podrá tener conocimiento de estos extremos si la denuncia se encuadra en un recurso por infracción de ley; recurso en el cual el formalizante satisfaga las exigencias del artículo 313, ordinal 2º, único aparte del Código de Procedimiento Civil, dentro de los términos y condiciones previstos en la ley, donde la denuncia de violación de las respectivas normas relativas a la apreciación y carga de la prueba, así como las referidas al establecimiento o valoración de las pruebas, adquiere suma importancia, ya que permitirá precisar el servicio, la necesidad o la conveniencia de la prueba en la resolución de la pretensión contenciosa, y de allí dependerá la calificación jurídica de la utilidad o no de la casación.

      Consecuencia de lo anterior, es que desaparece el silencio de prueba como especie de la falta de motivación. Por tanto, la Sala abandona el criterio sostenido en fecha 28 de abril de 1993, caso Inversiones Sinamaica contra Parcelamiento Chacao y, aclara que, para evitar perjuicios a aquéllos que adecuaron su conducta a la doctrina que hoy se abandona o aquéllos cuyos lapsos de formalización están por concluir, el criterio aquí establecido se aplicará a todos los recursos que se admitan a partir del día siguiente, inclusive, a la publicación de este fallo. Por consiguiente, en lo sucesivo se establecerá como exigencia para la elaboración de la denuncia del vicio de silencio de pruebas, que se fundamente en un recurso por infracción de ley, es decir, en el artículo 313, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

      (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de junio de 2000, en el juicio seguido por Farvenca Acarigua, C.A., contra Farmacia Claely, C.A., Expediente Nº 99-597).” (Resaltado propio de la decisión citada).

      De lo anterior, se busca establecer si las pruebas aportadas al juicio y silenciadas por el Juzgador, tienen el sentido y alcance que en realidad le corresponden para la fijación del hecho controvertido. La importancia o trascendencia de las pruebas sólo puede ser determinada si se tiene el conocimiento de los aspectos formales y de fondo que las acompañan al momento de producirlas.

      Sobre la prueba de informes de la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, alegada como silenciada; se observa que la misma fue promovida dentro de la lapso previsto para ello, sólo que sus resultas llegaron luego que el asunto se encontraba en fase de sentencia definitiva. Así, ciertamente la misma debió ser valorada por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, y no debió omitirse su valoración por el hecho de haber llegado sus resultas luego de fenecido el lapso probatorio, pues se promovieron y evacuaron en la oportunidad correspondiente y se encontraba en autos sus resultas antes de haberse dictado la sentencia definitiva.

      En efecto, las resultas de la prueba de informes indicada, constan en el Oficio Nº 086-2012, suscrito por el ciudadano Y.R., en su condición de Registrador Encargado de los Municipios S.P. y Palavecino del Estado Lara. La misma indica que en “los documentos llevados por el Sistema de SERVICIO AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS (SAREN) durante los mese (sic) de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre, y diciembre de año 2010, no figura alguna presentación de un documento o liberación o cancelación parcial de hipoteca, por parte de la empresa constructora La Montaña C.A. del conjunto residencial Parque La Montaña, en virtud del contrato de préstamo para el constructor con garantía hipotecaria otorgado por la entidad financiera Casa Propia EAP a la mencionada empresa (…)”. (Folio 452, pieza 2).

      Asimismo la aludida prueba indica que en “los libros diarios de otorgamientos de documentos llevados por el SISTEMA AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS (SAREN) durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre del año 2010 no figura algún otorgamiento de un documento de libración o cancelación de hipoteca, por parte de la entidad financiera Casa Propia EAP, de la hipoteca que pesa sobre la parcela P-25 (…)”. (Folio 452, pieza 2).

      Ahora bien, aún valorando dichas pruebas, como efectivamente fueron analizadas por este Juzgado, se observa que no se demuestra el cumplimiento íntegro de las obligaciones asumidas por la parte actora. No se observa que sea cierto el alegato realizado por la parte apelante según la cual dicha prueba “resulta esencial para probar los hechos constitutivos de la pretensión deducida y cuya valoración deja sin sustento su parte dispositiva”; ya que, una vez realizada su valoración, se constata que no resultan ser prueba del cumplimiento de las obligaciones asumidas por la actora en el contrato objeto de la presente controversia.

      Por consiguiente; se observa que la negativa del Tribunal del Municipio de valorar la prueba de informes emanada de la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara no sería suficiente para anular o revocar la sentencia apelada. Así se declara.

      Por otra parte, en cuanto al alegato de que la recurrida “omitió indebidamente, otorgarle la correspondiente consecuencia jurídica al material probatorio que decía otorgarle "pleno valor probatorio", sin indicar de manera expresa, en que consistía ese merito probatorio otorgado, o que hechos establecía con tales medios”; resulta conveniente indicar que la parte apelante no indica a cuáles elementos probatorios se refiere con tal alegato y, más allá de ello, de la revisión efectuada por este Juzgado se observa que a la conclusión a la cual llegó el Tribunal a quo obedece a la debida valoración de las pruebas cursantes en autos, lo cual fue igualmente examinado por este Órgano Jurisdiccional, por lo que el presente alegato resulta desacertado a los efectos de obtener la nulidad del fallo. Así se declara.

      Por otra parte el recurrente alegó que “la recurrida otorga menciones al contrato de promesa bilateral de compra venta cuya resolución se demandó que el mismo no contiene, sustentando su decisión en cláusulas del mismo (cláusula quinta) y en disposiciones legales (articulo 13 de la Ley de ventas de parcelas) que no resultaban aplicables para resolver la controversia, dejando de aplicar otras que si lo eran (cláusula SEPTIMA del contrato de prestamos al constructor suscrito por la demandada con la institución financiera Casa Propia EAP, cláusulas PRIMERA y SEXTA del contrato de promesa bilateral de compra venta y los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1134 y 1160 del Código Civil venezolano), vicios estos que resultan determinantes en el dispositivo de la recurrida, pues de no haberse incurrido en ellos, se habría tenido que declarar forzosamente con lugar la demanda incoada” (Subrayado del original).

      En tal sentido se observa que la cláusula “primera” del contrato se refiere al carácter de propietario del vendedor; la cláusula “sexta” en cuanto a los recaudos pertinentes para la operación del documento definitivo y la cláusula “séptima” en cuanto a la posibilidad de solicitar la resolución de contrato. Ahora bien, de la revisión de la sentencia apelada, han quedado evidenciadas las razones de hecho y de derecho en que se basó el Tribunal que conoció en Primera Instancia para dictar su decisión; las cuales se han encontraban ajustadas a los términos convenidos en la contratación y a las disposiciones legales aplicables al caso, evidenciándose en particular el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte actora, lo cual no varía con el análisis de las aludidas cláusulas, por lo que no se configuran los “vicios” enunciados. Así se decide.

      - De los vicios “in procedendo” de la sentencia apelada

      El apelante se refirió a los “vicios in procedendo de la sentencia” conforme a los siguientes argumentos:

      Primera: La sentencia recurrida, tal como se menciono ut supra, no emitió ningún pronunciamiento sobre el alegato relacionado con el hecho que la empresa demandada no había contestado la demanda, al no poder surtir efectos procesales en beneficio suyo, el escrito de contestación de la demanda que fuere presentado por un abogado que ostentaba su representación judicial sino la de una persona natural distinta a ella, con lo cuan infringió el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (…) lo provente es declarar la confesión ficta por aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)

      . Que se incurrió en el vicio de incongruencia negativa.

      Sobre el particular, este Juzgado observa que adminiculado con el presente alegato se encuentra lo analizado con respecto a la representación judicial de la parte demandada y a la confesión ficta, siendo que el Tribunal a quo analizó dicha representación así como la validez de la contestación efectuada. Cabe destacar que en la sentencia apelada indicó que:

      (…) También expresa la parte accionante, que la contestación es extemporánea por anticipada, pues la demandada contestó antes de la oportunidad fijada para ello.

      Cabe resaltar en el caso en comento que, el interés es el que impulsa a las partes a demandar, contestar la demanda, ejercer el recurso de apelación contra el fallo que le causa un gravamen y, en general, a cumplir todos los actos pertinentes para que el proceso se desenvuelva hasta llegar a la sentencia que resuelva la controversia surgida entre las partes.

      Ahora bien, debido a que el texto constitucional consagra en su artículo 257 que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, y el 26 ejusdem, garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, principios que exigen que las instituciones procesales sean interpretadas en armonía con este texto y con las corrientes jurídicas contemporáneas que le sirven de fundamento, bajo esta concepción, este Tribunal acoge el criterio establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 del mes de febrero de 2006, Magistrado Ponente, A.R.J., donde expresa:

      (…)

      Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: O.R.d.L.R.M. contra L.M.F.d.G., exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal.

      Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no dé contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil

      .

      En consecuencia, habiéndose establecido que lo fundamental es que la parte demandada o intimada, tenga y demuestre la intención de impulsar el proceso a través de la interposición de la contestación de la demanda, no tiene sentido sacrificar la justicia por una interpretación de la norma que evidentemente no se corresponde con la voluntad del legislador y los principios que postula la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De allí que la contestación presentada, a pesar de haberse realizado antes de su oportunidad, debe ser escuchada. Y así se decide. (…)”

      Al constatarse que la sentencia apelada realizó mención en cuanto a los efectos de la contestación de la demanda y la confesión ficta; se debe indicar que resulta totalmente infundado el vicio alegado de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento. Así se declara.

      Por otra parte, el apelante indicó como “Segunda” y “Quinta” argumentación que “La sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 CPC.”

      Que “En efecto, de la lectura del libelo de demanda que encabeza el expediente, se evidencia que esta representación judicial alegó que nuestra representada, se vio forzada a suspender unos pagos que venía cumpliendo de acuerdo a lo inicialmente convenido de manera verbal con la parte demandada y que fuere posteriormente documentado, cuando se entera, en el mes de Julio de 2010, de la existencia de un gravamen hipotecario sobre la parcela P-25 que la demandada se había obligado venderle, haciendo énfasis en dicho libelo, que para ese momento, la demandada no ‘la vendedora promitente no había efectuado ningún trámite de documentación y protocolización de dicha liberación’, lo cual implicaba un incumplimiento de las obligaciones propias del vendedor que le permitiesen otorgar el documento de compra venta definitivo puro y simple debidamente saneado, agregando que ‘la falta de liberación de la ut supra mencionada hipoteca que pesa sobre la parcela P-25 a favor de Casa Propia EAP, es responsabilidad exclusiva de la vendedora y obligatoria antes de poder otorgar el documento definitivo de compra venta dentro del lapso convenido en el contrato. Con ello, se claramente se evidencia (sic) que el atribuido incumplimiento a la parte demandada, para el momento en que ocurrió la suspensión de los pagos que se venían realizando, de las obligaciones legales que le permitiesen cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta pura y simple que se había obligado a otorgar DENTRO del lapso establecido en el contrato.”

      Señaló que “Ahora bien, la sentencia recurrida, sin atenerse a lo alegado y probado en autos, tergiverso el referido alegato, para indicar en el capitulo relativo a las "consideraciones para decidir que, supuestamente, esta representación judicial habría alegado que ‘la accionada incumplió con su obligación legal y contractual de proceder a realizar la protocolización del documento definitivo de la compra venta’.

      Agregó que “(…) Ahora bien, la delatada incongruencia, llevó a la Juez a quo, a declarar sin lugar la demanda incoada, porque al analizar el segundo requisito de procedencia de la pretensión de resolución de contrato deducida, relativo a la existencia de un incumplimiento contractual, desestimo la concurrencia del mismo, basándose en el contenido de la cláusula "QUINTA" del contrato de promesa bilateral de compra venta, que prevé que la vendedora podía abstenerse de firmar el documento definitivo de compra venta, si el comprador no había cumplido con cualquiera de los pagos convenidos, siendo el caso que dicha cláusula no resultaba aplicable para resolver la pretensión procesal de autos ni a los alegatos que conforman el thema decidendum de la controversia, resultando ser su "pertinencia" para al fallo recurrido, una consecuencia directa de la delatada incongruencia al tergiversarse los alegatos de la parte actora, lo que a su vez condujo a un dispositivo errado, razón por la cual respetuosamente solicitamos se declare la procedencia de la presente denuncia, por evidenciarse la infracción del ordinal 5 del articulo 243 del CPC, lo que inficiona de nulidad la sentencia recurrida a tenor de lo establecido en el articulo 244 ejusdem (…)”.

      En el punto “Quinto” señaló que “La sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 Código de Procedimiento Civil”.,

      Alegó que “En efecto, la recurrida precisa en su parte narrativa (folio 552 del expediente), que entre los hechos constitutivos de la pretensión deducida, nuestra representada adujo en el libelo de demanda, que para el momento en que nuestra representada dejo de efectuar los pagos que venia realizando, "la vendedora promitente no había efectuado ningún trámite de documentación y protocolización de dicha liberación", agregando que "la falta de liberación de la ut supra mencionada hipoteca que pesa sobre la parcela P-25 a favor de Casa Propia EAP, es responsabilidad exclusiva de la vendedora y obligatoria antes de poder otorgar el documento definitivo de compra venta dentro del lapso convenido en el contrato (sic)... y hace notar que la cláusula tercera del contratof1 de promesa bilateral de compra venta, estipula que el remanente será pagado a la vendedora en el acto de protocolización y evidenciándose lo determinante que era dicha liberación en tiempo hábil”.

      Que “la recurrida se apartó de los términos en que ella misma indico en su parte narrativa y motiva que había quedado trabada la litis, decidiendo sin sujeción a los alegatos que conforman ese thema decidendum que la misma Juez a quo había delimitado, al traer a colación el contenido de una cláusula del contrato de promesa bilateral de compra venta cuya resolución se demando, siendo el caso que a simple vista se evidencia que la misma se refiere o regula, UN SUPUESTO DE HECHO DISTINTO Y QUE NUNCA FUE ALEGADO EN AUTOS NI SE CORRESPONDE CON LO OCURRIDO EN EL CASO SUB JUDICE.”

      Sobre el vicio de incongruencia la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 07 de junio de 2005, indicó lo siguiente:

      ...Tiene establecido la jurisprudencia de este M.T., que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).

      Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.

      En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...’

      En el sub iudice, este Tribunal no observa que las circunstancias alegadas por el apelante configuren el vicio de incongruencia, ya que no se observa por qué razón el Tribunal que conoció en primera instancia haya extendido “(…) su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o (que haya omitido) el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa) (…)”.

      No así, de la reiterada argumentación se desprende que en definitiva la parte apelante alude al vicio de incongruencia negativa ante la presunta tergiversación que a su decir incurrió el Juzgado a quo sobre los términos en que fue planteada la litis, pues indica que el punto argüido a dilucidar es si para el momento en que fue suspendido el pago no se había realizado la liberación del gravamen hipotecario sobre la parcela objeto del contrato y no sobre el incumplimiento con su obligación legal y contractual de proceder a la protocolización del documento definitivo de la compra venta.

      En primer lugar cabe destacar que la parte actora, en su escrito libelar alude precisamente al “incumplimiento de la vendedora promitente, respecto de su principal obligación contractual (efectuar la tradición legal en el acto de protocolización” (folio 06), que “ha INCUMPLIDO el contrato de promesa bilateral de compra venta, pues LO DETERMINANTE PARA QUE NO SE EFECTUASE LA PROTOCOLIZACIÓN EN EL TIEMPO CONVENIDO fue LA OMISIÓN de la mencionada vendedora, en pagar y tramitar la liberación de la hipoteca (…)” (folio 09), por lo que resulta desacertado imputarle al Tribunal a quo un error en el señalamiento expuesto cuando ello fue igualmente aducido por la misma parte actora en su escrito libelar.

      Aunado a ello se observa que el Tribunal a quo expresamente indicó que “argumenta la accionante por su lado que la no cancelación de las cuotas arriba señaladas es motivada al incumplimiento de la vendedora de no proceder al otorgamiento del documento definitivo de la venta, al no efectuar la liberación de la hipoteca (…), Por lo que, aquí precisamente estriba la trabazón de la litis (…)”, es decir, que en todo caso el Tribunal fijó acertadamente los términos de la controversia.

      Es claro que la parte actora agrega en esta oportunidad que el incumplimiento esta asociado a un argumento temporal, esto es, en la oportunidad en la cual se observó la falta de liberación de la hipoteca.

      No obstante, existe un análisis que va más allá del tiempo en el cual ocurrió el alegado incumplimiento por parte de la demandada (radicado en importancia para la parte actora para el momento en que se dejó de pagar) y es por una parte la prohibición de la resolución de contratos de pleno derecho y por otra el incumplimiento fundado en una causa justa o legítima que no puede ser invocada por la parte que incumplió. Es decir, la pretensión de la parte actora radica exclusivamente en la “resolución de contrato” (folio 11), sobre lo cual debe analizarse los requisitos para su procedencia, que fueron debidamente a.p.e.T. a quo y constatados por este Juzgado, siendo que independientemente de la contextualización que pudo adjudicarle el Tribunal de Primera Instancia, lo cual no se verificaron en su totalidad. Por lo anterior se desecha el vicio invocado. Así se decide.

      Como “Tercera” argumentación “Ciudadana Juez Superior, denunciamos que la sentencia recurrida incurrió en una motivación contradictoria como modalidad del vicio de inmotivación, infringiendo el ordinal 4 del articulo 243 del CPC lo que implica su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 ejusdem.”

      Sobre la contradicción de la sentencia denunció que “Tal contradicción se evidencia en el penúltimo folio de la sentencia recurrida (folio 579 del expediente), cuando la misma señaló que "es palmario que al momento de dejar de saldar el pago de marras, aun no había precluido para la demandada su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo {aunque nuestra representada nunca alego lo contrario}, NI LA DE PAGAR LOS Bs. 145.000.00'.”

      Transcribió que “En efecto, como se indicó anteriormente, la recurrida incurrió en una evidente contradicción cuando estableció que al momento de que nuestra representada suspendió los pagos que venia cumpliendo cabalmente, "aún no había precluido para la demandada su oportunidad de pagar los Bs.145.000,00", cuando ya había establecido previamente en su motivación, concretamente al valorar el cúmulo probatorio promovido por esta representación judicial, así como al analizar el contenido de la clausula "SEPTIMA" del contrato de préstamo con hipoteca suscrito por la demandada con el banco Casa Propia EAP, que la demandada DEBIA PROCEDER DE MANERA DLSTINTA, esto es, que debía pagar DIRECTAMENTE AL BANO (sic) Y AL MOMENTO DE SOLICITAR CADA LIBERACIÓN, la alícuota correspondiente a cada vivienda, razón por la cual respetuosamente solicitamos a esa digna alzada, se sirva declarar con lugar la presente delación.

      Sobre lo antes alegado, ut supra esta sentenciadora se ha pronunciado sobre las razones de hecho y de derecho que tuvo el Tribunal que conoció en Primera Instancia para decidir. De igual modo se ha revisado la motivación de la sentencia apelada, y el alegato de “motivación contradictoria”; por lo que se debe entender que el mismo ya ha sido resuelto por este Tribunal Superior, desechándose los mismos. Así se decide.

      Cuarto

      “La sentencia recurrida, se abstuvo indebidamente de valorar una prueba de informe oportunamente promovida y admitida, bajo el argumento que sus resultas fueron recibidas luego de haber concluido el lapso probatorio, con lo cual incurrió en un silencio de pruebas como modalidad del vicio de inmotivación de la sentencia, infringiendo el ordinal 4 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil venezolano.”

      Dicho alegato también ha sido resuelto por este Tribunal Superior con anterioridad, por lo que se reitera lo antes expuesto. Así se declara.

      Sexto

      “En intima relación con la delación anterior denunciamos que la sentencia recurrida incurrió en una petición de principios, dando por cierto algo que debió ser objeto de análisis, cuando estableció la existencia de un supuesto incumplimiento contractual de parte de nuestra representada por el hecho mismo de no haber realizado el pago de las cuotas 7/10, 8/10, 9/10 y 10/10 y el ultimo de los pagos especiales de Bs. 20.000,00, cuando tal situación es un hecho NO CONTROVERTIDO; de hecho, 1 a misma sentencia recurrida expresamente señaló que "ambas partes están de acuerdo también en que la parte accionante venia cumpliendo cabalmente con los pagos" (líneas 9, 10, 11 y 12 del folio 575 del expediente), resultando evidente que lo procedente era entonces entrar a analizar, con base a las probanzas que fueron incorporadas a los pagos resultaba justificada o no ATENDIENDO A LAS SITUACIONES DE HECHO PRESENTES AL MOMENTO EN QUE SE DEJÓ DE EFECTUAR DICHOS PAGOS, sin que pudiera asumirse, de manera automática el hecho mismo de la falta de pago como prueba de un supuesto incumplimiento culposo de la demandante”

      En cuanto a lo señalado que la sentencia apelada consideró “cierto algo que debió ser objeto de análisis, cuando estableció la existencia de un supuesto incumplimiento contractual de parte de nuestra representada por el hecho mismo de no haber realizado el pago de las cuotas 7/10, 8/10, 9/10 y 10/10 y el ultimo de los pagos especiales de Bs. 20.000,00, cuando tal situación es un hecho NO CONTROVERTIDO”; este Tribunal observa que la parte demandada en su contestación expresamente se refirió a que existía un incumplimiento de las condiciones y oportunidades de pago pactadas.

      También, en su contestación la parte demandada se refirió al momento en el cual habría cesado el actor en los pagos, según los términos establecidos en el contrato, evidenciándose –según sus dichos- el incumplimiento.

      Por lo antes indicado, este Tribunal observa que el demandado efectivamente alegó el incumplimiento de la parte actora de lo previsto en el contrato objeto del presente asunto.

      En este orden de ideas, esta sentenciadora debe entrar a revisar lo que significa el “hecho controvertido” según el autor R.R.M.. Expresamente considera el autor citado, lo siguiente:

      “(…) El hecho controvertido es aquel relacionado con el objeto del litigio, que habiéndose con el objeto de litigio, que habiendo sido promovido oportunamente, es posible, pertinente y no está prohibido ni eximido por la ley, es rechazado por las partes oportunamente. Esto conduce obligatoriamente a considerar que los puntos de prueba deben fijarse de conformidad con los hechos sustanciales controvertidos en el juicio y que sean directamente pertinentes y necesarios a la decisión que debe pronunciarse. (R.R.M., Las Pruebas en el Derecho Venezolano, Editorial Jurídica Rincón, Barquisimeto-Venezuela, 2009, págs 168).

      Lo anterior hace considerar a este Juzgado que el incumplimiento alegado por la parte demandada en primer lugar constituía parte de la litis, la cual se traba por lo considerado por el actor en el libelo de demanda y lo considerado por la parte demandada en su contestación; y, en segundo lugar, que se trató de un hecho controvertido, ya que el “incumplimiento” no fue expresamente aceptado por la parte actora.

      Por consiguiente, se desestima el alegato según el cual “la sentencia recurrida incurrió en una petición de principios, dando por cierto algo que debió ser objeto de análisis, cuando estableció la existencia de un supuesto incumplimiento contractual de parte de nuestra representada por el hecho mismo de no haber realizado el pago de las cuotas 7/10, 8/10, 9/10 y 10/10 y el ultimo de los pagos especiales de Bs. 20.000,00, cuando tal situación es un hecho NO CONTROVERTIDO; de hecho, 1 a misma sentencia recurrida expresamente señaló que "ambas partes están de acuerdo también en que la parte accionante venia cumpliendo cabalmente con los pagos" (líneas 9, 10, 11 y 12 del folio 575 del expediente), resultando evidente que lo procedente era entonces entrar a analizar, con base a las probanzas que fueron incorporadas a los pagos resultaba justificada o no ATENDIENDO A LAS SITUACIONES DE HECHO PRESENTES AL MOMENTO EN QUE SE DEJÓ DE EFECTUAR DICHOS PAGOS, sin que pudiera asumirse, de manera automática el hecho mismo de la falta de pago como prueba de un supuesto incumplimiento culposo de la demandante”. Así se decide.

      En cuanto a la “Séptima” y “Octava” La parte apelante indicó que “La sentencia recurrida ESTABLECIÓ HECHOS INEXISTENTES, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil al no atenerse a lo alegado y probado en autos, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 CPC.”. Alegó que:

      En efecto, la sentencia recurrida, textualmente estableció lo siguiente:

      ....Es pertinente entonces señalar que de la cláusula anteriormente transcrita se concluye que la empresa constructora estaba en la obligación de cancelar a la entidad bancaria, UNO: en cada caso de venta de vivienda realizada a través de dicho préstamo, la alícuota correspondiente a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL Bolívares EXACTOS

      DOS: la totalidad de lo adeudado debía cancelarse dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES después de suscrita la referida negociación. Esto es, el 25 de noviembre de 2011. Y la actora señala como fecha del incumplimiento el 11 de julio de 2010, pues a partir de allí asegura no haber cancelado las cuotas a las que se comprometió en el instrumento fundamental de la acción, justamente por no haber sido liberada la parcela donde se pacto se construiría la vivienda acordada se daría en venta.

      Refiere entonces que tal omisión es debida al incumplimiento de la demandada de cancelar la hipoteca que al momento pesaba sobre la parcela donde se construyo la vivienda a adquirir por la accionante. Pero es palmario que al momento de dejar de saldar el pago de marras, aun no había precluido para la demandada su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo y sus derivados, -25 de noviembre de 2011- ni la de pagar los Bs. 145.000,oo al protocolizar la venta individual antes, que SE PACTO con tiempo m.d.C.V.D. después del 30 de junio de 2010. Es decir, el 30 de octubre de 2010. En consecuencia, no se satisface la condición de incumplimiento culposo. Y así se determina.

      Ahora bien, es el caso que NO ES CIERTO que nuestra representada HAYA PACTADO con la demandada un tiempo máximo de 120 días para que esta cancelara el gravamen hipotecario parcial que existe sobre la parcela P-25 del conjunto residencial "Parque la Montana".

      En efecto, LO CIERTO ES QUE NUESTRA REPRESENTADA NI SIQUIERA CONOCÍA LA EXISTENCIA DE DICHA HIPOTECA PORQUE NI SIQUIERA FUE MENCIONADA POR LA VENDEDORA PROMITENTE EN EL TEXTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (cláusula primera que es la que indica los documentos que las partes establecen como conocidos) por lo que mal pudo pactar nada sobre su forma de liberación con la demandada, cuando ni siquiera conocía su existencia, SIENDO PRECISAMENTE TAL FORMA DE PROCEDER DE LA DEMANDADA, UNA DE LAS RAZONES POR LAS QUE SE ALEGO UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL SUYO.

      Por otra parte, lo que pacto fue EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA (no el de liberación del gravamen hipotecario que nuestra representada ni siquiera conocía) y el mismo debía otorgarse EN UN LAPSO DE 90 Días CONTINUOS, NO TRES (3) MESES, NI 120 DIAS.

      Que “LA RECURRIDA ESTABLECIÓ UNA PREMISA ESENCIAL PARA SU DISPOSITIVO al señalar que "no se satisface la condición de incumplimiento culposo. Y así se determina".

      Arguyó que “La sentencia recurrida no sentenció conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 Código de Procedimiento Civil”. Agregó que:

      En efecto, del -irrito- escrito de contestación de demanda que la misma Juez a quo valido, consta claramente la alegación de las siguientes excepciones (hechos nuevos)

      i) .- Que el documento suscrito el 30 de Junio de 2010, en sustitución del suscrito el 15 de mayo de 2010, para documentar las condiciones del contrato de promesa bilateral de compra venta, acordado por las partes verbalmente en Enero de 2010, habría sido realizado, supuestamente, a solicitud de nuestra representada (folio 114 del expediente, línea 24); hecho que nunca fue probado por la

      demandada y mas bien expresamente enervado por el mismo contenido del

      documento del 30/06/2010.

      ii) .- Que la misma "no tenia ninguna obligación de anticipar el pago o

      liquidación de la hipoteca general, ni tampoco la particular.,." (Folio 120 del

      expediente, líneas 11 y 12); EXCEPCION ESTA QUE RESULTO ENERVADA

      del contenido de la cláusula "SEPTIMA" del contrato de préstamo al constructor suscrito por la demandada con el banco Casa Propia EAP, así como de una serie de documentos públicos, consistentes en la liberación, debidamente protocolizadas, del gravamen hipotecario existente a favor del mencionado banco sobre las parcelas P-10, P-ll, P-13 y P-17 del mismo conjunto residencial "Parque la Montana" y sus posteriores ventas respectivamente.

      .- Que "es falso que se debía tramitar de manera anticipada la liberación de la hipoteca sobre el inmueble objeto de contrato" (Folio 124 del expediente, líneas 16, 17 y 18); sobre lo cual se ratifica lo expuesto en el punto anterior.

      .- Que "al momento en que ella (la demandante) dice valerse de la misma para justificar su incumplimiento, la obligación de mi representada aun no era exigible" (Folio 125 del expediente, líneas 8,9 y 10); excepción esta también enervada con el contenido de la mencionada cláusula "SEPTIMA" del referido contrato de préstamo al constructor suscrito por la demandada.

      punto del fallo, al declarar sin lugar la demanda incoada dejando de valorar, como se indico en las delaciones anteriores, una prueba de informe esencial que fuere oportunamente promovida y debidamente evacuada, de la cual se evidencio que para el momento que nuestra representada dejo de efectuar los pagos que venia cumpliendo cabalmente, la demandada no tramito la liberación del gravamen hipotecario que se había obligado a efectuar según se desprende del mencionado contrato de préstamo al constructor; estableciendo además hechos de manera inmotivada o, a través de una motivación contradictoria, contrariando lo que el mismo cuerpo de la recurrida había establecido previamente al valorar una prueba o analizar el contenido del contrato de préstamo al constructor con garantía hipotecaria suscrito por la demandada, en relación a la obligación suya de pagar directamente al banco la alícuota correspondiente a cada vivienda al momento de solicitar su liberación y resolviendo la controversia, prescindiendo totalmente de los términos como la misma recurrida había delimitado el thema decidendum, por lo cual respetuosamente solicitamos que le presente delación sea declarada procedente.

      Sobre el vicio previsto en el artículo 243, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00092 de fecha 12 de abril de 2005, caso: Heberto Atilio Yánez Echeto, contra C.G.V.L., ratificada en sentencia N° 440, de fecha 29 de junio de 2006, caso: M.E.A.P., contra J.G.P.; estableció:

      “...el requisito de congruencia previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, lo que constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, igualmente manifestado en el artículo 12 eiusdem, de acuerdo con el cual el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos

      De esta forma, el juez debe dictar su decisión sin omitir alegato alguno (incongruencia negativa), ni respecto de hechos no formulados por las partes (incongruencia positiva), requisito este que la Sala ha extendido respecto de los argumentos expuestos en el escrito de informes, siempre que hubiesen sido de imposible presentación en el libelo y contestación, y resulten determinantes en la suerte de la controversia. (Sentencia de fecha 9 de septiembre de 2003, caso: L.A.B.R. y otra contra F.J.C.D. y otra, expediente N° 03-394). (Negrillas de la Sala).

      Asimismo, en sentencia N° 00194 de fecha 3 de mayo de 2005, caso: Wismer Febres Pérez contra Maldonio Valdivieso, expresó:

      ...es doctrina reiterada de la Sala que la incongruencia negativa, resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. Es decir, la incongruencia, es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo…

      .

      En el presente caso, se observa que la sentencia apelada si realizó un pronunciamiento sobre la hipoteca que se encontraba sobre el bien objeto de la presente controversia, considerando lo siguiente:

      “Ahora bien, en el documento contentivo del Contrato de Préstamo a Constructor con Garantía Hipotecaria convenido entre la empresa constructora y el Banco Casa Propia EAP, (que riela en los folios 24 al 32 del expediente), protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 25 de noviembre de 2009, que quedó inserto bajo el número 2009.5509, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.593, en la cláusula séptima del respectivo documento establece textualmente lo siguiente:

      LA CONSTRUCTORA

      se obliga a cancelar a “LA ENTIDAD”, la totalidad del préstamo que le haya sido efectivamente concedido, dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES, contados a partir de la fecha de registro de este documento. No obstante, en cada caso de venta de la vivienda financiada por éste préstamo, “LA CONSTRUCTORA” pagará a “LA ENTIDAD”, en calidad de amortización imputable a capital la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), de acuerdo a los precios establecidos en el plan de ventas propuesto por “LA CONSTRUCTORA” y aprobado por “LA ENTIDAD”, en su oportunidad. Dicho monto es la parte alícuota que representa el valor de la vivienda, respecto del monto del préstamo convenido en este contrato. “LA CONSTRUCTORA” acepta que “LA ENTIDAD” no asume en forma alguna al otorgar el presente financiamiento la obligación del otorgamiento de préstamos para la adquisición de dichas viviendas a los futuros compradores, por lo que el pago de esa parte alícuota deberá ser efectuado por “LA CONSTRUCTORA” en dinero en efectivo al momento de solicitar la liberación de cualquier unidad vendible o al momento de serle solicitada la cancelación total o parcial del préstamo”. (Subrayado y negritas del Tribunal).

      Es pertinente entonces señalar que de la cláusula anteriormente transcrita se concluye que la empresa constructora estaba en la obligación de cancelar a la entidad bancaria, UNO: en cada caso de venta de vivienda realizada a través de dicho préstamo, la alícuota correspondiente a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), por concepto de liberación de hipoteca de cualquier unidad vendible, o DOS: la totalidad de lo adeudado debía cancelarse dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES después de suscrita la referida negociación. Esto es, el 25 de noviembre de 2011. Y la actora señala como fecha del incumplimiento el 11 de julio de 2010, pues a partir de allí asegura no haber cancelado las cuotas a las que se comprometió en el instrumento fundamental de la acción, justamente por no haber sido liberada la parcela donde se pactó se construiría la vivienda acordada se daría en venta.

      Refiere entonces que tal omisión es debida al incumplimiento de la demandada de cancelar la hipoteca que al momento pesaba sobre la parcela donde se construyó la vivienda a adquirir por la accionante. Pero es palmario que al momento de dejar de saldar el pago de marras, aun no había precluido para la demandada su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo y sus derivados, -25 de noviembre de 2011- ni la de pagar los Bs. 145.000,oo al protocolizar la venta individual antes, que se pactó con tiempo m.d.C.V.D. después del 30 de junio de 2010. Es decir, el 30 de octubre de 2010. En consecuencia, no se satisface la condición de incumplimiento culposo. Y así se determina.

  5. - Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.

    De actas se patentiza que la actora dejó de cancelar el pago de la segunda cuota única de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), que debía pagarse (según el contrato, vuelto del f. 36) el 11 de julio de 2010. Cuestión aceptada por ambas partes y esgrimida de manera enfática por la accionante, como justificado. Pero como ya se señaló más arriba, tal justificación argüida es falaz. Por lo tanto se tiene como incumplida también esta condición. Y así se resuelve.

  6. - Que un juez competente declare la resolución. Siendo este órgano jurisdiccional competente tanto por la cuantía, la materia y el territorio para resolver esta controversia, cualquier decisión que de aquí emane tiene plena validez legal. En este sentido se tiene como satisfecha esta condición.

    Así las cosas, es pertinente pronunciarse sobre el planteamiento señalado de que la vendedora asumió la gestión de un supuesto crédito hipotecario, habiendo transcurrido los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, sin que presentare formalmente ninguna solicitud de crédito, para lo cual le exigía recaudos y documentación, pero sin permitirle hacerlo personalmente por sus medios, informándole entonces que le habían rechazado un supuesto crédito, por encontrarse atrasada en las cotizaciones y que el plazo de promesa bilateral de compra venta había vencido, procediendo entonces la vendedora a negarse a vender la casa a que se refiere dicho documento y mantener para sí, las cantidades de dinero que ya había recibido, como compensación de unos supuestos e inexistentes daños y perjuicios, sin permitirle realizar ese trámite personalmente, ni permitirle ejercer la posibilidad de optar por otro tipo de crédito hipotecario (Ley de Deudor Hipotecario o Comercial) o a cancelarlo de contado con dinero de su propio peculio. Este argumento sin embargo no tiene incidencia en lo debatido principalmente en estrados, (el incumplimiento de la demandada, que originaría el derecho a exigir la resolución y en consecuencia los daños y perjuicios respectivos) por cuanto al momento de la actora incumplir en los pagos julio de 2010, no habían transcurrido –ni de cerca- los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, por lo que es forzoso concluir -dado el argumento actoral, se repite, del incumplimiento de la demandada desde la fecha en que se dejó de cancelar la segunda cuota única que el trámite en cuestión ya no tenía interés jurídico para ella entonces. Y así se establece. “

    De lo antes citado, se observa que la sentencia apelada si realizó un pronunciamiento sobre el gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia. No obstante ello se observa que la parte actora si bien alega por ante este Tribunal Superior que el lapso para otorgar el documento definitivo era de noventa (90) días, lo cual constata este Tribunal del contrato objeto del presente asunto (folio 53); se observa que el Tribunal de Municipio Iribarren del Estado Lara se refirió al alegato realizado por la representación judicial de la ciudadana R.M.C.M., en el que indicó que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta no dependía meramente del lapso de “120 días”. (Vid. Folio 09, pieza 1).

    En todo caso, se observa que los ciento veinte (120) días a los que hace referencia el Tribunal que conoció en Primera Instancia son los noventa (90) días calendarios para otorgar el documento definitivo, el cual se podría prorrogar en treinta (30) días calendario más, en caso de que así sea exigido por la Institución Bancaria, lo cual suma ciento veinte (120) días (vid folio 53).

    Ahora bien, al revisar lo considerado por el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, se observa que el mismo consideró: “(…) es palmario que al momento de dejar de saldar el pago de marras, aun no había precluido para la demandada su oportunidad de cancelar la totalidad del préstamo y sus derivados, -25 de noviembre de 2011- ni la de pagar los Bs. 145.000,oo al protocolizar la venta individual antes, que se pactó con tiempo m.d.C.V.D. después del 30 de junio de 2010. Es decir, el 30 de octubre de 2010. En consecuencia, no se satisface la condición de incumplimiento culposo. Y así se determina (…) Este argumento sin embargo no tiene incidencia en lo debatido principalmente en estrados, (el incumplimiento de la demandada, que originaría el derecho a exigir la resolución y en consecuencia los daños y perjuicios respectivos) por cuanto al momento de la actora incumplir en los pagos julio de 2010, no habían transcurrido –ni de cerca- los CIENTO VEINTE DÍAS a que se refiere la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, por lo que es forzoso concluir -dado el argumento actoral, se repite, del incumplimiento de la demandada desde la fecha en que se dejó de cancelar la segunda cuota única que el trámite en cuestión ya no tenía interés jurídico para ella entonces “

    Al revisar lo anterior, este Juzgado observa que tal como lo consideró el Tribunal a quo, para el momento en que se verificó el incumplimiento de la parte actora (11 de julio de 2010), no habían precluido el lapso de los noventa (90) días para otorgar el documento definitivo, prorrogables por treinta (30) días más, que sumarían ciento veinte (120) días, los cuales en principio transcurrirían desde el 30 de junio de 2010 y debieron finalizar el 30 de octubre de 2010.

    En todo caso, observa este Tribunal Superior que el transcurso del tiempo no sería causal suficiente para que la parte actora considerara que la empresa mercantil Constructora La Montaña C.A. debía cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo previa liberación de la hipoteca; ya que, tal como se ha considerado a lo largo de la presente decisión, independientemente de que se encontraba en curso el tiempo para la protocolización del documento definitivo y no se evidenciara la tramitación de la correspondiente hipoteca, la ciudadana R.M.C.M. se encontraba en la obligación de pagar el precio pactado en la cláusula tercera del contrato para poder demandar la resolución del contrato en caso de incumplimiento de la parte demandada de protocolizar el documento en el tiempo fijado y libre de gravámenes. Con relación al pago del precio, efectivamente, se ha constatado que la parte actora se encontraba en mora con el pago de las cuotas, lo cual permitiría a la parte demandada abstenerse de otorgar el documento definitivo conforme a la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta. Así se declara.

    En cuanto a lo considerado por la parte apelante de que ciertos alegatos realizados por la parte demandada en su contestación constituyen “hechos nuevos” se debe hacer mención a lo considerado en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil:

    Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa.

    De la norma citada se colige que la contestación es la oportunidad procesal para que la parte demandada alegue sus defensas, las cuales no pueden ser consideradas como “hechos nuevos” del proceso.

    En todo caso, debe este Tribunal debe aclarar que en la presente controversia no consta en autos que la parte demandada haya efectuado la liberación de la hipoteca con la que se encuentra gravado el inmueble objeto de la presente acción;

    Por consiguiente, conforme a las razones en las cuales se planteó la denuncia de que “La sentencia recurrida ESTABLECIÓ HECHOS INEXISTENTES, incurriendo en el vicio de incongruencia en infracción del ordinal 5 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil al no atenerse a lo alegado y probado en autos, lo que impone su nulidad a tenor de lo establecido en el articulo 244 CPC.”; la misma debe ser desestimada. Así se declara.

    Por “Novena” indicó que “La sentencia recurrida, se abstuvo de valorar unos documentos públicos de fecha 29 de Diciembre de 2008 inserto bajo el numero 34, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 24 y su aclaratoria de fecha 25 de Noviembre de 2009, inserto bajo el numero 40, folio 192 que fueron oportunamente promovidos y admitidos, bajo el argumento que los mismos "pese a ser públicos y no haber sido tachados, en razón de versar sobre la adquisición del terreno donde se construyo el conjunto residencial "Parque la Montana", lo cual no es objeto de debate, son forzosamente desechados de esta contienda. Y así se resuelve" (Folio 563 del expediente)”

    Manifestó que “(…) de la simple lectura de la cláusula primera del documento que reseña el contrato de promesa bilateral de compra venta cuya resolución se demando, se desprende que esos dos documentos que la recurrida "desecho de la contienda", son los mismos que la promitente vendedora mencionó en dicho contrato, dejando constancia que la parte compradora promitente declara conocer, siendo el caso, que de ninguno de ellos se evidencia la existencia del gravamen hipotecario constituido por la vendedora promitente a favor del banco Casa Propia EAP, según documento inserto bajo el numero 2009-5509 del asiento registral numero 2, lo cual si es objeto de debate, constando reiteradamente en autos, el alegato de esta representación judicial, relacionado con el hecho que al haberse ocultado esa información vital para que nuestra representada decidiera contratar o no en esos términos, implicó una manifestación de mala fe por parte de la vendedora promitente, lo cual guarda intima relación con la causa por la cual nuestra mandante suspendió los pagos que venia realizando cabalmente hasta el mes de Julio del ano 2010, por lo que la valoración de tales documentos públicos, 'si resulta pertinente y necesaria para establecer que la vendedora promitente no informó debidamente a nuestra representada, en el texto del documento que reseña el contrato objeto de la controversia, de la existencia de tal gravamen hipotecario, limitándose a informarle que los terrenos sobre los cuales construía el conjunto residencial "Parque la Montana" eran de su propiedad, mas no que se encontraban hipotecados.•”

    Que “Por ende, al haberse procedido de la manera indicada, la sentencia recurrida incurrió en un silencio de pruebas como modalidad del vicio de inmotivación, infringiendo el ordinal 4 del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil venezolano, lo cual comporta su nulidad, a tenor de lo establecido en el articulo 244 ejusdem, por lo cual respetuosamente solicitamos que así sea establecido, declarándose la procedencia del presente”.

    En cuanto a la prueba alegada como silenciada y que el Tribunal a quo –a decir del apelante- dejó de valorar lo constituye el documento inscrito en fecha 29 de diciembre de 2008 por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara que versa sobre la adquisición del terreno donde se construyó el conjunto Residencial “Parque la Montaña” así como de su aclaratoria, inscrita en fecha 25 de de noviembre de 2009 por ante la misma Oficina de Registro Público valorados supra como documentos públicos. (Folios 13 al 23).

    Sobre tal elemento probatorio, la sentencia apelada consideró:

    “Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 29 de diciembre de 2008, inserto bajo el número 34, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 24, Cuatro Trimestre de 2008. Este documento, pese a ser público y no haber sido tachado, en razón de versar sobre la adquisición del terreno donde se construyó el Conjunto Residencial “Parque la Montaña”, lo cual no es objeto de debate, es forzosamente desechado de esta contienda. Y así se resuelve.

    Copia simple de aclaratoria protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, en fecha 25 de noviembre de 2009, inserto bajo el número 40, folio 192 del Tomo 28 del Protocolo de Transcripción de ese año.

    Estos dos (02) documentos, pese a ser públicos y no haber sido tachados, en razón de versar sobre la adquisición del terreno donde se construyó el Conjunto Residencial “Parque La Montaña”, lo cual no es objeto de debate, son forzosamente desechados de esta contienda. Y así se resuelve”

    De lo anterior se colige que la sentencia recurrida si hizo referencia al mérito probatorio que tenía el aludido instrumento probatorio, ya que expresamente consideró que “pese a ser públicos y no haber sido tachados, en razón de versar sobre la adquisición del terreno donde se construyó el Conjunto Residencial “Parque La Montaña”, lo cual no es objeto de debate, son forzosamente desechados de esta contienda”; por lo que no se configura el vicio de silencio de pruebas.

    En todo caso, se observa que se alegó que dichos documentos forman parte del contrato de “promesa bilateral de compra venta”, tal como efectivamente constata este Juzgado que se extrae de su cláusula primera (folio 36), siendo que adquiere relevancia lo alegado de que “la vendedora promitente no informó debidamente a nuestra representada, en el texto del documento que reseña el contrato objeto de la controversia, de la existencia de tal gravamen hipotecario, limitándose a informarle que los terrenos sobre los cuales construía el conjunto residencial "Parque la Montana" eran de su propiedad, mas no que se encontraban hipotecados.•”.

    Sobre lo antes considerado, se observa que la sentencia apelada no ignoró la existencia de un gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato de “promesa bilateral de compra venta”; ya que se observa que incluso valoró el contrato de hipoteca correspondiente (folio 564, pieza 03) considerando mas adelante que “de pleno derecho” el crédito hipotecario se dividía en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el documento de Urbanización o Parcelamiento (folio 576), por lo que resulta infundado el alegato expuesto. Así se declara.

    De igual modo, se observa que pese a no encontrarse una notificación formal a la parte actora de que el inmueble de mayor extensión donde se encontraba el lote de terreno ubicado en el Zanjón Colorado-La Montaña, sector la Montaña, en jurisdicción de la Parroquia J.G.B.d.M.P.d.E.L., destinado a una vivienda ubicada en la Urbanización Conjunto Residencial “Parque La Montaña” signado con la numeración P-25; se encontraba hipotecado ello no contraviene lo analizado por el Tribunal a quo; en este contexto no se configura el vicio alegado en cuanto a la sentencia recurrida. Así se decide.

    - De los presuntos “vicios de juzgamiento de la sentencia”.

    Los presuntos “vicios de juzgamiento de la sentencia” fueron discriminados por la parte apelante con los ordinales “primero” y “segundo”; con relación a los cuales pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento.

    Como “Primera” alegó que “La sentencia recurrida, infringió, por falta de aplicación, los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1134 y 1160 del Código Civil venezolano, los cuales resultaban aplicable de manera directa para resolver la controversia planteada”.

    Planteó que “cabe preguntarse, de cara a las obligaciones que le correspondía a cada una de las partes PARA ESE MOMENTO, y a la luz de los hechos plenamente establecidos en autos, cual de las partes contratantes incumplió sus obligaciones contractuales y, en caso de concurrencia, cuál incumplimiento ocurrió primero y cuál es mas determinante, si nuestra mandante, la cual venía efectuando DE BUENA FE unos pagos durante cuatro meses (desde Enero de 2010 hasta Mayo de 2010) sin documento alguno que previera esa obligación; que continuó haciéndolos después de la extensión del 30/06/2010 v que incluso por mandato expreso de Ley goza de un periodo de gracia de hasta tres (3) pagos mensuales antes que cualquier eventual retraso pueda considerarse como un incumplimiento definitivo, capaz de permitir la resolución del contrato (Vid: Articulo 16 de la Ley de Venta de Parcelas) o la vendedora que para EL MOMENTO DE SUSPENSION DE LOS PAGOS, no había construido la vivienda que se obligó a vender, al punto tal que la misma no contaba con el respectivo permiso de habitabilidad, ni con solvencia municipal y que además había constituido un gravamen hipotecario (sin siquiera informárselo a mi mandante para que pudiera elegir entre contratar en esos términos o no), el cual no había sido liberado aún para esa fecha en los términos por ella convenidos con su acreedor hipotecario en la cláusula SEPTMA del respectivo contrato de préstamo, a pesar de haberse obligado frente a nuestra representada a otorgarle un documento definitivo de compra venta pura y simple debidamente protocolizado? (sic)”

    Acotó que “(…) resulta claro que al momento que se suspendió los pagos que venían cumpliéndose cabalmente, fue la demandada quien incumplió el contrato, (afirmación esta que sustentaremos mas adelante con criterios jurisprudenciales que han resuelto casos muy parecidos al presente juicio)”.

    Agregó por “Segunda” que “La sentencia recurrida, infringió, por falsa de aplicación, el articulo 13 de la Ley de Ventas de Parcelas, por no resultar el mismo aplicable para resolver la presente controversia, al constar en autos que la demandada había convenido una forma especifica y diferente de proceder frente a su acreedor hipotecario (Cláusula SEPTIMA del contrato de préstamo con garantía hipotecaria) que la establecida en dicha norma, no habiendo manifestado nunca nuestra representada su aceptación de proceder conforme a la manera indicada en dicha norma para pagarle cantidad de dinero alguna al acreedor hipotecario de la demandada, ni de aceptar la división de pleno derecho del gravamen hipotecario a que se refiere dicha norma.”

    Indicó que “En efecto, aunque el -irrito- escrito de contestación de demanda, se mencione que la demandada "no tenia ninguna obligación de anticipar el pago o liquidación de la hipoteca general, ni tampoco la particular, la cual puede ser pagada (y usualmente así se realiza) el mismo día y en el mismo documento donde se realiza la enajenación al comprador de la vivienda" ( folio 120 del expediente, líneas 11, 12, 13, 14 y 15), haciendo referencia al contenido del articulo 13 de la Ley de venta de Parcelas que permite la enajenación de una parcela hipotecada asumiendo el comprador el pago de la fracción de la hipoteca en la proporción de la parcela, una vez que la sentencia recurrida a.e.c.d.l. cláusula SEPTIMA del contrato de préstamo suscrito con el banco Casa Propia EAP y establece, como en efecto lo hizo, que la demandada tenia la obligación de pagar directamente al banco la alícuota correspondiente a cada parcela, al momento de solicitar su liberación (folio 579 in fine del expediente) lo cual constituye un pacto especial que regula la forma específica como procedería la constructora antes de enajenar cada parcela del conjunto “Parque la Montaña” (…) y no constatando en autos la voluntad de nuestra representada se asumir el pago por cuenta de la vendedora de una hipoteca de cuya existencia ni siquiera tenía conocimiento, resulta evidente que esa “costumbre” a la que hizo referencia el escrito de contestación validado por la Juez a quo, la misma supone EL ACUERDO PREVIO DEL COMPRADOR (elemento ausente en el caso) y, segundo, la misma NO PUEDE PRELAR SOBRE LA EXISTENCIA DE UNA OBLIGACIÓN CONTRACTUAL (…)”

    De todo lo antes citado, se colige que los alegatos de los presuntos “vicios de juzgamiento de la sentencia”, discriminados por la parte apelante con los ordinales “primero” y “segundo”; se centran por una parte en que la recurrida habría infringido por falta de aplicación los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil; 1134, 1160 y 1214 del Código Civil; y, por la otra, la falta aplicación del artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, al no resultar el mismo aplicable para resolver la presente controversia.

    Sobre lo primero de lo pretendido, se observa que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil prevé:

    Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

    Por su parte, los artículos 1134, 1160 y 1214 del Código Civil indican:

    Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    Artículo 1.214.- Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto en favor del acreedor, o de las dos partes.

    Para dilucidar esta cuestión, esta sentenciador considera hacer mención a lo considerado por la entonces Sala Civil, de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de agosto de 1980, en la que expresó:

    …en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento.

    Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que es este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo

    (Jurisprudencia Ramírez y Garay,. Tomo LXX 1980. 516-80, páginas 501 a 503).”

    En el presente caso, tal como lo consideró la sentencia apelada y la decisión antes citada, no resulta procedente la resolución del contrato si el comprador (actor) no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de pagar la totalidad de las cuotas pactadas. En efecto, este Tribunal Superior constató la cancelación del monto de Setenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 76.000,00) cuales se dejó constancia como pagados en el contrato (folio 36 Vto.); de igual modo, constató que la parte actora canceló la cuota de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) con fecha de vencimiento del 11 de junio de 2010, y la de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) con fecha de vencimiento del 11 de julio de 2010 (folio 37); todo lo cual suma un total cancelado de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 84.000,00).

    No obstante ello, este Tribunal no observó que conste en autos prueba alguna de la cual se deduzca la cancelación de los cuatro cuotas iguales y consecutivas (restantes) cada una del monto de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), según la interpretación lógica del contrato con vencimiento los días 11 de agosto de 2010; 11 de septiembre de 2010; 11 de octubre de 2010 y 11 de noviembre de 2010; así como la suma de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) con vencimiento el día 11 de julio de 2010 y la cantidad restante de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00) que sería pagada por el comprador a la vendedora en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso de noventa (90) días calendarios a partir de la firma del contrato, prorrogables por treinta (30) días más,

    En este orden, siendo que por medio de la presente acción se alegó la no protocolización del documento definitivo de venta, que sería imputable a la demandada, por lo cual habría incumplido el contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito en fecha 30 de junio de 2010, este Tribunal Superior debe –reiterar- lo previsto en la cláusula quinta del aludido instrumento, según el cual:

    “QUINTA: Es condición expresa que LA VENDEDORA podrá de abstenerse de firmar el documento definitivo de COMPRA VENTA, si el comprador no ha cumplido, a la fecha de la protocolización, con cualquiera de los pagos establecidos en la Cláusula TERCERA del presente contrato. “ (Negrillas añadidas).

    En todo caso aún con la falta del “respectivo permiso de habitabilidad (…) solvencia municipal y que además había constituido un gravamen hipotecario”, no podría este Tribunal considerar que resulta procedente la acción de resolución de contrato cuando existe igualmente un incumplimiento por parte de la accionante en la demanda de resolución del contrato.

    Por consiguiente, se desestima el presunto “vicio de juzgamiento de la sentencia”, que se centró en la falta de aplicación los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil; 1.134, 1.160 y 1.214 del Código Civil. Así se decide.

    En cuanto a la falsa aplicación del artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas se observa que dicho alegato se encuentra relacionado a la cláusula séptima del “contrato de préstamo con garantía hipotecaria” suscrito entre Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. y Constructora La Montaña C.A..

    En cuanto a la aludida cláusula séptima del “contrato de préstamo con garantía hipotecaria” suscrito entre Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. y Constructora La Montaña C.A., la misma indicó:

    LA CONSTRUCTORA

    se obliga a cancelar a “LA ENTIDAD”, la totalidad del préstamo que le haya sido efectivamente concedido, dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES, contados a partir de la fecha de registro de este documento. No obstante, en cada caso de venta de la vivienda financiada por éste préstamo, “LA CONSTRUCTORA” pagará a “LA ENTIDAD”, en calidad de amortización imputable a capital la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), de acuerdo a los precios establecidos en el plan de ventas propuesto por “LA CONSTRUCTORA” y aprobado por “LA ENTIDAD”, en su oportunidad. Dicho monto es la parte alícuota que representa el valor de la vivienda, respecto del monto del préstamo convenido en este contrato. “LA CONSTRUCTORA” acepta que “LA ENTIDAD” no asume en forma alguna al otorgar el presente financiamiento la obligación del otorgamiento de préstamos para la adquisición de dichas viviendas a los futuros compradores, por lo que el pago de esa parte alícuota deberá ser efectuado por “LA CONSTRUCTORA” en dinero en efectivo al momento de solicitar la liberación de cualquier unidad vendible o al momento de serle solicitada la cancelación total o parcial del préstamo”. (Subrayado y negritas del Tribunal). (folio 141, pieza 1).

    De lo anterior se colige la forma como se pactó la cancelación del crédito hipotecario por parte de la empresa mercantil Constructora La Montaña C.A.

    Lo antes citado, no impide que, con relación al gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble de la presente controversia, se analice el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, pues precisamente está relacionado con el gravamen hipotecario específicamente atacado por la parte actora. Así, dicho artículo establece:

    La enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o parcelamiento.

    A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá entregar directamente al acreedor hipotecario

    . (Resaltado añadido).

    En tal sentido, ha destacado el Tribunal a quo que:

    “Como puede observarse, los compradores de parcelas regidas por la Ley de Venta por Parcelas, no pueden subrogarse en la totalidad de la deuda que da origen a una hipoteca constituida sobre la totalidad del terreno, sino que, de “pleno derecho”, como lo indica la norma citada, el crédito se divide en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento.”

    En efecto, conforme lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, se observa que la enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el documento de urbanización o parcelamiento; lo cual se contrae en el presente caso en el que se verificó la existencia de una hipoteca en el inmueble de mayor extensión, en el que se encuentra la parcela objeto de la presente controversia. Añade la norma citada que en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá entregar directamente al acreedor hipotecario.

    De todo lo antes citado, se observa que el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, si resulta aplicable a la presente controversia, y podía ser apreciado por el Tribunal a quo en la sentencia apelada como conocedor del derecho, en la forma en que lo realizó al indicarse que “los compradores de parcelas regidas por la Ley de Venta por Parcelas, no pueden subrogarse en la totalidad de la deuda que da origen a una hipoteca constituida sobre la totalidad del terreno, sino que, de “pleno derecho”, como lo indica la norma citada, el crédito se divide en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento”.

    En todo caso, sobre lo indicado por el apelante que la sentencia recurrida señaló que la “demandada tenía la obligación de pagar directamente al banco la alícuota correspondiente a cada parcela, al momento de solicitar su liberación (folio 579 in fine del expediente)” se observa que la sentencia apelada no realizó tal señalamiento en el folio indicado por el apelante.

    El folio “579 in fine” expresa:

    Es pertinente entonces señalar que de la cláusula anteriormente transcrita se concluye que la empresa constructora estaba en la obligación de cancelar a la entidad bancaria, UNO: en cada caso de venta de vivienda realizada a través de dicho préstamo, la alícuota correspondiente a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 145.000,oo), por concepto de liberación de hipoteca de cualquier unidad vendible, o DOS: la totalidad de lo adeudado debía cancelarse dentro del plazo de VEINTICUATRO (24) MESES después de suscrita la referida negociación. Esto es, el 25 de noviembre de 2011. Y la actora señala como fecha del incumplimiento el 11 de julio de 2010, pues a partir de allí asegura no haber cancelado las cuotas a las que se comprometió en el instrumento fundamental de la acción, justamente por no haber sido liberada la parcela donde se pactó se construiría la vivienda acordada se daría en venta.

    Por consiguiente se desestima el alegato según el cual la sentencia recurrida señaló que la “demandada tenía la obligación de pagar directamente al banco la alícuota correspondiente a cada parcela, al momento de solicitar su liberación (folio 579 in fine del expediente)”.

    Por todas las razones indicadas, se observa que el artículo 13 de la Ley de Parcelas si resultaba aplicable a la presente controversia; debiéndose desestimar el “vicio de juzgamiento” que fuere a su vez fundamentado en la denuncia de la falsa aplicación del artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas. Así se decide.

    - Del “modo de la resolución de la controversia”

    Finalmente, observa esta sentenciadora que la parte apelante, en su escrito de informes se refirió al “modo de resolución de la presente controversia”; conforme a la cual sería procedente la demanda por resolución de contrato aquí incoada, la cual se encuentra fundamentada en que: “1) se (trata) de un contrato bilateral”; “2) Que existe un incumplimiento de alguna de las partes”; “3) Que la parte demandada haya cumplido u ofrecido cumplir” ; “4) Que un Juez competente declare la resolución”; los cuales a su decir se encontraban satisfechos.

    Sobre el punto de que “1) se trate de un contrato bilateral”; este Tribunal observa que –evidentemente- al existir obligaciones recíprocas, el contrato objeto del presente asunto es de naturaleza bilateral.

    En lo que atañe que exista “2) (…) un incumplimiento de alguna de las partes” el mismo se encuentra vinculado al alegato según el cual “la demandada no había efectuado ningún trámite de liberación de dicha hipoteca, lo cual ha sido calificado por sentencias que han resuelto casos análogos al presente, como un incumplimiento contractual por parte de la vendedora promitente”.

    En el presente caso, no consta en autos prueba alguna de que la parte demandada haya efectuado la liberación de la hipoteca con la que se encuentra gravado el inmueble objeto de la presente acción; no obstante dicha circunstancia no debe ser considerada per se como un incumplimiento que deba ser acreditado a la empresa mercantil Constructora la Montaña C.A. ya que deben ser analizados todos los elementos que rodean la controversia; en tal sentido, se ha hecho referencia en la presente decisión al incumplimiento de la parte actora con relación a las obligaciones que emanan del contrato, principalmente, en cuanto al pago de las cuotas, lo cual permitiría a la parte demandada abstenerse de otorgar el documento definitivo conforme a la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta. Por consiguiente, a los efectos de la resolución del contrato solicitada, no se observa que se hayan cubierto los extremos para que este Juzgado Superior verifique el incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada. Así se declara.

    En cuanto al alegato de que “3) (…) la parte demandada haya cumplido u ofrecido cumplir” este Tribunal observa que la parte actora no cumplió íntegramente con las obligaciones asumidas, tal como ha quedado analizado supra.

    En cuanto a que la misma haya realizado algún ofrecimiento de cumplir se observa que la apelante hizo referencia al expediente administrativo del “Indepabis” supra valorado, donde a su decir “ratificó su intención de cumplir con lo pactado”. No obstante ello, se observa que dicha prueba que supra fue valorada, no es suficiente para comprobar ante este Tribunal el ofrecimiento de la actora de cumplir con sus obligaciones, ya que, al tratarse de obligaciones dinerarias, el mismo pudo acreditarse mediante el correspondiente procedimiento de oferta real y depósito en el que consignaran las cuotas debidas, el cual no consta en autos que se haya realizado.

    En todo caso, este Tribunal observa que la parte apelante hizo referencia al artículo 16 de la Ley de Venta de Parcelas indicando que conforme a tal disposición, en su condición de promitente compradora “dispone, por mandato legal, de un plazo de gracia de hasta tres cuotas de atraso, antes que pueda considerarse incumplido de manera definitiva el contrato de parte suya por falta de pago de alguna cuota (…) por lo que, por interpretación en contrario, nuestra representada siempre cumplió y ofreció cumplir hasta el último momento con sus obligaciones (…)”.

    Por su parte el artículo 16 de la Ley de Venta de Parcelas, dispone:

    Artículo 16. En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado.

    Se observa que la disposición legal citada hace referencia a que la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado. No obstante ello, dicha disposición legislativa debe ser entendida a favor del comprador, en el sentido que no dará lugar a la resolución de contrato interpuesta en su contra; la “falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario”.

    En consecuencia, no se observa que con fundamento en tal disposición normativa deba este Tribunal considerar que la promitente compradora (actora) disponga “por mandato legal, de un plazo de gracia de hasta tres cuotas de atraso, antes que pueda considerarse incumplido de manera definitiva el contrato de parte suya por falta de pago de alguna cuota (…) por lo que, por interpretación en contrario, nuestra representada siempre cumplió y ofreció cumplir hasta el último momento con sus obligaciones (…)”; por consiguiente se desestima tal alegato. Así se declara.

    Consecuencialmente, al no observarse que la actora haya acretaditado por ante este Tribunal alguna prueba fehaciente de la cual se extraiga su ofrecimiento de cumplir con las obligaciones pactadas, no se observa como cubierto el alegato de que: “3) (…) la parte demandada haya cumplido u ofrecido cumplir”.

    En cuanto a que: “4) Que un Juez competente declare la resolución”; se observa que el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara si resultaba ser competente para declarar la resolución, no obstante, no fueron detectados los requisitos aludidos,

    Conforme a lo antes indicado, el “modo de resolución de la presente controversia” al que hace referencia la parte apelante, no resulta ajustado a derecho, por lo que se desestima dicha argumentación. Así se declara.

    En mérito de las consideraciones explanadas, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano L.R.M.G., quien actúa en su condición de apoderado judicial de la ciudadana R.M.C.M., supra identificados, contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara mediante la cual se declaró sin lugar la acción por Resolución de Contrato aquí incoada. Por consiguiente, se confirma la aludida decisión, con todas las modificaciones expuestas en el presente fallo.

    IX

    DECISIÓN

    Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

SU COMPETENCIA para conocer y decidir los recursos de apelación interpuestos por los ciudadanos L.R.M.G. y Y.G.d.L., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.001 y 119,540, quienes actúan en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana R.M.C.M., supra identificados, contra las sentencias de fechas 16 de mayo de 2012 y 30 de noviembre de 2012, dictadas por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de octubre de 2012 por los ciudadanos L.R.M.G. y Y.G.d.L., supra identificados, quienes actúan en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana R.M.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 7.443.198, contra la sentencia de fecha 16 de mayo de 2012, dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

TERCERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano L.R.M.G.; supra identificado, quien actúa en su condición de apoderado judicial de la ciudadana R.M.C.M., supra identificados, contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2012, dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

CUARTO

Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2012 por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

QUINTO

Se CONFIRMA con las modificaciones expuestas en la motiva del presente fallo, la sentencia dictada en 30 de noviembre de 2012, por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

SEXTO

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 11:03 a.m.

.

La Secretaria,

D1.-

L.S. La Jueza (fdo) M.Q.B.. La Secretaria (fdo) S.F.C.. Publicada en su fecha a las 11:03 a.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil trece (2013) Años 203° y 154°.

La Secretaria,

S.F.C.

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