Decisión nº 10.209-Def-Civil de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

VISTOS

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14.03.2007, bajo el N° 99, Tomo 1532-A, Expediente N° 532759.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.E.A.C. y O.A.A.H., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059 y 128.661, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29.10.1991, bajo el N° 54, Tomo 24-A.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.C. abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.713.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones en esta Alzada en virtud de las apelaciones interpuestas (i) el 21.09.2010 (f. 281) por los abogados O.E.A.C. y O.A.A.H., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., y (ii) el 20.09.2010 (f. 279) por el abogado E.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 10.08.2010 (f. 249) dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal; le condenó a la entrega del inmueble objeto de litis y a las costas del proceso que incoara la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO, C.A. contra la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por autos de fecha 04.10.2010, (f. 287, f. 288 y f. 289) dio por recibido, le dio entrada al presente expediente y cuenta al Juez, aceptó la competencia para conocer de la apelación y se fijaron diez (10) días de despacho para dictar sentencia.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento seguido por la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A. contra la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., en fecha 09.04.2010 (f. 02) por ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el cumplimiento del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble arrendado y el pago por concepto de daños y perjuicios.

   Por auto de fecha 20.04.2010 (f. 77), el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y ordenó la citación de la parte demandada.

   En fecha 21.06.2010 (f. 90), la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y luego el mismo día (f. 114) consigna copia del libelo de otro juicio y pide se le tramite como cuestión previa.

   En fecha 15.07.2010 (f. 185), la parte actora consignó escrito de contradicción expresa de cuestiones previas.

   En fecha 27.07.2010 (f. 218), la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 27.07.2010 (f. 237), el Tribunal a quo admitió cuanto a derecho las pruebas documentadas que se promovieron en el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora.

   En fecha 05.08.2010 (f. 239 al 245), la parte demandada consignó escrito de conclusiones.

   En fecha 10.08.2010 (f. 249), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal incoada por la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., contra la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., y le condenó a la entrega del inmueble objeto de litis.

   En fechas 20.09.2010 (f. 279) la parte demandada y 21.09.2010 (f. 281) la parte actora, apelan de la sentencia definitiva.

   En auto de fecha 23.09.2010 (f. 284), el Tribunal de la causa oyó ambas apelaciones interpuestas en ambos efectos y acordó la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. - Puntos previos.-

      1. De la cuestión previa del artículo 346.8.

      La parte demandada ha opuesto la cuestión previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

      Observa este juzgador que la resolución de la cuestión previa 8ª, de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, es inapelable, tal como lo ha señalado la Sala Civil en sentencia Nº 645 del 16.11.2009, cuando expresa:

      “(…) Ahora bien, corresponde a esta Sala determinar si el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, es aplicable únicamente a los procedimientos ordinarios –tal y como lo denuncia el formalizante-, o si por el contrario, esta norma es también aplicable a los procedimientos breves, a fin de esclarecer si efectivamente el juez de reenvío incurrió en el vicio de falsa aplicación delatado.

      La norma adjetiva en referencia dispone:

      Artículo 357.- La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.

      (Subrayado de esta Sala)

      Nuestro Código de Procedimiento Civil regula lo concerniente al procedimiento breve de los artículos 881 al 894 eiusdem, dentro de los cuales -concretamente en los artículos 884, 885 y 886-, se prevé el régimen aplicable a las cuestiones previas en dicho procedimiento.

      Al respecto, la ley civil adjetiva, en su artículo 884 establece que:

      Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.

      (Negrillas y subrayado de esta Sala)

      Asimismo, el artículo 885 señala que:

      Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.

      Y por último, el artículo 886 estipula que:

      Artículo 886.- Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.

      Las anteriores disposiciones normativas establecen cómo se deben sustanciar las cuestiones previas en el procedimiento breve y su régimen de impugnación.

      Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.

      El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán en la sentencia definitiva.

      Y el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, regula el supuesto en que se declaren con lugar algunas de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346, en cuyo caso se seguirán las reglas del procedimiento ordinario para su subsanación, pero la declaratoria con lugar seguirá siendo igualmente inapelable de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.

      Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior, insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.

      La Sala Constitucional de este máximo tribunal de justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa E.E. en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.

      La referida decisión es del tenor siguiente:

      “…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su articulo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:

      Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación

      (Negrillas y subrayado de esta Sala).

      En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.

      Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.

      De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…”

      De forma similar se pronunció la misma Sala en fallo N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli, en el que no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas, sino que además establece la conformidad de los artículos 357 y 884 de la ley civil adjetiva con el sistema de la doble instancia que rige al proceso civil. En efecto el fallo aludido señaló:

      …El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conociendo en apelación resolvió lo decidido por el a quo respecto a la cuestión previa relativa al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pese a que el mencionado Código Adjetivo establece en sus artículos 357, 884 y 888, lo siguiente:

      …Omissis…

      De las normas transcritas se puede apreciar que el legislador fue enfático respecto a la forma de resolver las incidencias en el juicio breve, estableciendo expresa e inequívocamente que para aquellos en que las decisiones que resuelvan la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sería inapelable.

      La doctrina venezolana ha señalado que el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil aunque establece que por regla general rige el sistema de la doble instancia respecto al proceso principal, deja a salvo los casos excepcionales en los que la ley niega el recurso ordinario contra sentencias definitivas de primer grado, sea en consideración a la escasa cuantía del juicio o a las particularidades circunstancias de la litis…

      (Subrayado nuestro)

      Ahora bien, no deben perderse de vista las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma esta que por su especialidad es de aplicación preferente.

      El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

      Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

      Por su parte, el artículo 35 de la misma ley consagra:

      Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía...

      Los artículos citados anteriormente han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos.

      Así, del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se evidencia que si bien este tipo de demandas deben sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley, también se observa que el legislador patrio hizo una remisión al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil como norma supletoria que regulará lo no establecido por aquélla.

      Asimismo, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que en el mismo acto de contestación de la demanda, se opongan todas las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con las defensas de fondo, para que éstas sean decididas en una única sentencia definitiva. No obstante, las modificaciones traídas por esta ley especial versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, mas nada establecen sobre su régimen de impugnación, para lo cual, a tenor de los dispuesto en el artículo 33 ut supra transcrito, serán aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil que establecen su inapelabilidad.

      En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia de reciente data, específicamente en fallo N° 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ M.G.d.R. y otros, expediente N° 06-843, en la que se señaló lo siguiente:

      “…habiéndose examinado exhaustivamente el contenido de la recurrida, la Sala debe destacar que en efecto, tal como se señaló en aquella, la demanda que dio origen al sub iudice, tiene como objeto la reclamación del actor, respecto al reintegro de alquileres, acción esta que por su naturaleza, debe ser llevada, conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el procedimiento breve. Siendo aplicables en forma supletoria, lo previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, (artículos 881 y siguientes).

      Así lo contempla el mencionado artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando indica:

      …Omissis…

      En armonía con la citada norma, contenida en la ley especial a la cual se viene haciendo referencia; lo conducente en casos como el estudiado, es seguir el procedimiento breve, contemplando las disposiciones contenidas tanto en la ley que regula la materia de arrendamientos, como en los artículos 881 y siguientes del Código Adjetivo Civil. Este último, aplicable en forma supletoria, en los asuntos no contemplados en aquella.

      En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Torino. Caracas, 2000, página 102); sus autores, Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, al analizar lo relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:

      …Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por ella tuteladas. Dichas reglas procesales son:

      No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 y del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de T.T., las cuestiones previas, aun las de saneamiento del proceso, son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas preliminarmente…

      (Subrayado de la Sala)

      Igualmente, el autor R.H.C., en su texto “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, (Ediciones Paredes. Caracas. Venezuela. 2001, página 232); al expresar sus consideraciones sobre la tramitación del procedimiento judicial en dicha materia, señaló:

      …Procedimiento único especial.

      Observaciones y Críticas.

      Todas las acciones judiciales que sean interpuestas entre los particulares en ocasión de la relación arrendaticia como lo son el desalojo, resolución, cumplimiento, reintegro sobre alquileres o de depósito en garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio así como cualquiera otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles regidos por el Decreto (artículo 3) Serán tramitados y decididos independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil), con las particulares modificaciones en el procedimiento previstas en el mismo Decreto.

      (…Omissis…)

      Contestación de la demanda. Cuestiones Previas.

      En el segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, el demandado deberá dar contestación a la misma y en esa oportunidad sin que le sea posible efectuarlo en otra posterior, deberá oponer las cuestiones previas que a bien considere pertinente. Las cuestiones previas opuestas y las defensas de fondo, serán resueltas y decididas con la sentencia definitiva…

      (Negrillas del texto transcrito, subrayado de la Sala)

      Ahora bien, siendo que en el sub iudice, fueron opuestas las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo aplicable al caso particular, es lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:

      …CAPÍTULO II, Del Procedimiento Judicial

      Artículo 35

      En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

      (Negrillas y subrayado de la Sala)

      Así como se ha dejado indicado previamente, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone -para procedimientos como el de autos-, la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil.

      De manera que, en virtud de dicha supletoriedad, tal como lo establece la parte in fine del artículo 884 del referido código, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida en ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento de la naturaleza del caso examinado; “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el juez, sin apelación…”

      Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió, -previo al fondo-, las cuestiones opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios 231 al 243 de los autos.

      En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del código adjetivo civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento…

      Por tales motivos, esta Sala concluye que el juez de reenvío procedió conforme a derecho al declarar inapelable la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem. En consecuencia se declara improcedente la denuncia de falsa aplicación delatada”.

      Suficientemente explicativo es el presinsertado criterio judicial, el cual se transcribió in extenso para dar respuesta a lo reclamado por la parte demandada, de que se entrara a conocer de la cuestión previa opuesta, pese a la regla de inapelabilidad contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.

      Bajo la premisa doctrinal preinsertada se afirma el criterio reiterado de este Juzgado Superior, de que al no concederse apelación contra las cuestiones previas 2ª a la 8ª, corresponde conocer a este Juzgado Superior sólo de la resolución de las cuestiones previas que tienen apelación y no lo relativo a las mencionadas cuestiones previas, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Proce4dimiento Civil.

      En consecuencia, no ha lugar a pronunciamiento sobre lo resuelto en relación a la cuestión previa 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser inadmisible apelación contra ellas. ASI SE ESTABLECE.

      b.- De la nulidad de la sentencia

      Ha alegado la representación judicial de la demandada, en sus informes ante esta Alzada, que el sentenciador de primera instancia incurrió en el vicio de incongruencia, por considerar que la instancia municipal incurrió en incongruencia negativa u omisiva, ya que el juzgador ha debido, al pronunciarse sobre la prejudicialidad alegada, tomar en consideración los puntos de vista sostenido en el escrito de conclusiones que presentara ante esa instancia municipal, obviando de manera categórica lo que significa el derecho de propiedad.

      Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

      Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

      1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

      2. La indicación de las partes y de sus apoderados.

      3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

      4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

      5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

      6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

      La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

      Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

      De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.

      El vicio de incongruencia se constituye cuando el sentenciador no decide todo lo alegado, o no decide sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, requisitos estos esenciales para dar cumplimiento al principio de la doctrina procesal de la exhaustividad.

      Ahora, sin entrar a calificar el criterio interpretativo de la instancia municipal, observa esta Alzada que ha sido un criterio judicial diuturno que el juez no está obligado a contestar o dar respuesta a las argumentaciones que contengan los escritos de informes o conclusiones, “cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían las relacionados con la confesión ficta y otras similares”.

      Ha sido ese el criterio de la Sala Civil, en sus distintos fallos, pudiéndose mencionar entre otros, la sentencia Nº 837 del 13.11.2007, en la que señaló:

      “En este orden de ideas, tomando en cuenta lo señalado por el formalizante sobre la supuesta omisión en la cual incurrió el ad quem en su pronunciamiento, la Sala considera oportuno hacer referencia al criterio sentando en decisión N° 706 de fecha 28 de octubre de 2005, en el juicio seguido por el Instituto Municipal de Crédito Popular contra CCIRA-Clínica de Cirugía Ambulatoria, C.A., exp. N° 04-705, en la que se ratificó la sentencia N° 1000, de fecha 31 de agosto de 2004, caso de Condominios Chacao, C.A. contra J.M.I.M., exp. N° 04-285, estableció lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, dentro de los requisitos de forma que toda sentencia debe contener se encuentra el contemplado en el ordinal 5º de artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que ordena al juez pronunciar “...decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...”, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia. La infracción del mentado ordinal origina el vicio de incongruencia, el cual se configura cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, en principio, en el libelo de la demanda y en la contestación, o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían las relacionados con la confesión ficta y otras similares que, de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa...”.

      Conforme al citado criterio, la procedencia de una infracción de la naturaleza de la denunciada, supone el incumplimiento por parte del juez, de su deber de dictar el fallo respectivo, sujetándose a lo alegado por las partes tanto en el escrito libelar, en la contestación al mismo y los alegatos que formulan las partes en la oportunidad de rendir sus informes, siempre y cuando se refieran a hechos que por ocurrir después de trabada la litis, no pudieron ser presentados previamente, como sería los relaciones con la confesión ficta, la prescripción o la falta de cualidad

      .

      De tal modo, que sólo procederá la incongruencia negativa respecto a los alegatos que hayan sido expuestos en la demanda, en la contestación o en los informes (esto último, cuando se trata de hechos surgidos después de trabada la litis)”.

      Al amparo de esta premisa doctrinal, hay que afirmar que para resolver sobre el punto de la prejudicialidad, planteado como defensa previa, no era obligación del juez analizar todos y cada uno de los argumentos que posteriormente, en la oportunidad de conclusiones, explanara la parte demandada. Su obligación se limita, en el caso de las conclusiones, a resolver sobre peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían las relacionadas con la confesión ficta, la prescripción y otras similares. Luego, cuando en las conclusiones lo que se redunda es sobre el tópico de la prejudicialidad, sin que se hubiesen planteado argumentos o defensas relacionadas con la confesión ficta, la prescripción, la falta de cualidad y otras similares, no puede imputársele al fallo apelado el vicio de la incongruencia negativa, por no haber analizado punto por punto las conclusiones escritas.

      Luego, se desecha la solicitud de la parte accionante de nulidad del fallo apelado por incongruencia omisiva. ASI SE DECLARA.

      c.- De la falta de cualidad activa.

      La parte demandada en su escrito de conclusiones ante esta Alzada, consignado el día 05.08.2010 (f. 239), en sus conclusiones en la primera instancia y en escrito de alegatos posteriores a la apelación de la sentencia de la primera instancia, opone la falta de cualidad del actor para ejercer esta demanda prevista en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que de declararse con lugar la demanda interpuesta por la hoy demandada en el presente litigio contra la compañía COLEGIO BELLO MONTE S.R.L, contra su administrador el Prof. J.J.A.R. y contra de la hoy parte actora en el presente juicio, sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., interpuesta en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta ultima perdería su cualidad para llevar este juicio.

      El segundo alegato de la parte demandada consiste en esgrimir que la parte actora funda su demanda en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y esta no es aplicable al presente juicio, esto debido a que no existe, ni ha existido entre la parte actora y la demandada relación arrendaticia alguna, por considerarse esta ultima la verdadera propietaria del inmueble. Al igual que también alegan que la única relación arrendaticia que hubo y que ya no existe fue entre la compañía COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., que es una persona jurídica distinta al ciudadano F.M.A.R., por lo cual la parte demandante, compañía SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., carece de legitimidad, por cuanto demanda un cumplimiento de contrato arrendaticio inmobiliario, ya cumplido e inexistente.

      * Ubicación conceptual.

      La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado la contenía como defensa previa que, generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

      El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

      Artículo 361: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

      Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

      Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

      Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

      Y ha explicado el maestro L.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en:

      ...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

      .

      No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28).

      Sobre el citado artículo el autor patrio R.H.L.R., en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III, p. 119, comenta lo siguiente: “(…) el nuevo Código de Procedimiento Civil de 1986 suprimió la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad e interés como cuestión previa, y dispuso-aunque no era necesario-, en este artículo 361, que “junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”, además de las cuestiones previas de inadmisibilidad, antes vistas, de cosa juzgada, caducidad y prohibición de la Ley de admitir la demanda. Decimos que no era necesaria tal mención, porque el escrito de contestación a la demanda es, por definición, el medio para oponer las excepciones perentorias y defensas del demandado. Pero el Legislador quiso remarcar la modificación del viejo Código, indicando indirectamente, la vía única que en adelante habría para oponer la excepción de ilegitimidad de las partes.”

      ** De las actas del proceso.

      En el caso planteado, observa quien aquí sentencia, que la alegada falta de cualidad de la demandante ha sido opuesta en el escrito de conclusiones presentado por la representación judicial de la parte demandada ante la primera instancia y ante esta Alzada.

      Ahora bien, además de que su planteamiento constituye una manera sesgada de replantear la alegada defensa previa de prejudicialidad que sostuvo y le fue negada por la primera instancia, hay que afirmar en consonancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y la doctrina antes señalada, que la oportunidad procesal para alegar la falta de cualidad activa o pasiva, es en el escrito de la contestación de la demanda, el cual fue consignado en el presente expediente el día 21.06.2010 (f. 90) y de la lectura del mismo no observa que se opusiera la falta de cualidad de la parte actora. Es por eso que, a tenor del artículo 361 del Código Procesal Civil de Venezuela, este tribunal no admite por intempestiva la alegada falta de cualidad de la parte actora, opuesta en el escrito de conclusiones por parte de la representante judicial de la demandada. ASI SE DECLARA.

      Empero, extremando este juzgador su actividad, por cuanto del escrito inicial de contestación pudiera entenderse que la representación de la demandada trata de poner en duda la legitimación activa de la parte actora para ejercer esta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, alegando que la demandada no tiene ni ha tenido relación arrendaticia alguna con la demandante, lo que pudiera dar lugar a los remiendos posteriores, que mediante escritos aclaratorios convierte en defensas previa y perentoria, se permite señalar quien sentencia que el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

      Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

      Por su parte, el autor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 60, explica:

      Si se trata de venta, el inquilino cuando el contrato tenga fecha cierta tendrá derecho a quedarse ocupando el inmueble durante el plazo convenido. Igualmente tendrá derecho a la prórroga legal una vez vencido el término del contrato (Art. 38 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); pues por vía de enajenación se transmite al adquirente los mismos e iguales derechos que sobre ella tenía el enajenante…

      (Negrillas por este tribunal)

      Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia, que si bien en el último contrato de arrendamiento la parte actora no ejerce el papel de arrendadora, sino que lo hace el propietario anterior, al éste –el propietario- enajenar dicho inmueble a la parte actora (como se evidencia de los tres contratos de compraventa realizados entre la demandante y el ciudadano F.M.A.R., quien fuera el antiguo propietario de las tres parcelas que conforman el inmueble objeto de este litigio), adquiere la legitimación activa para ejercer la acción, dado que se subroga o pasa en su totalidad todos los derechos de propietario a la parte actora, es decir, tanto las obligaciones como los derechos del arrendador pasan al nuevo adquiriente del inmueble.

      Por lo tanto, la parte actora si esta facultada para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato y se desestima el alegato de la demandada. ASI SE DECLARA.

   2. - De la trabazón de la litis.-

      1. Alegatos de la parte actora:

      • Que la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., es propietaria y arrendadora del inmueble integrado por la Parcela 192 con un área de terreno de 1.986,36 m² aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de terreno de 1.266,20 m² aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la quinta Taranta, ubicado en la Av. Caroní de la Urb. Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas. Dicha área de terreno es el producto resultante de la unión de los tres (3) lotes de terreno que se señalan a continuación: (i) un lote de terreno y las construcciones sobre él existente, identificado con la Cédula Catastral Código 01-01-09-U01-025-019-070-000-000-000, con un área de quinientos ochenta y siete metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (587,50 m²) aproximadamente; (ii) un lote de terreno, distinguido como la Parcela N° 192, y las construcciones sobre él existentes, identificado con la Cédula Catastral Código 01-01-09-U01-025-019-037-000-000-000, con un área de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (662,80 m²) aproximadamente, dentro de dicho inmueble está incluida una franja de terreno o extensión que es interior sin frente a la calle, identificada con la cédula catastral código 01-01-09-U01-025-019-083-000-000-000, está señalada con el N° 1 del plano, y tiene un área de doscientos veintiséis metros cuadrados (226,00 m²) aproximadamente; (iii) un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, identificado con la Cédula Catastral Código 01-01-09-U01-025-019-069-000-000-000, con un área de quinientos diez metros cuadrados (510,00 m²) aproximadamente.

      • Que el demandado es la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., en su carácter de arrendataria del ya citado inmueble, y el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento inmobiliario existente, por el vencimiento de la prórroga legal, por haber incurrido la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., en carácter de arrendataria, en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento del lapso legal establecido, lo que, de conformidad con lo previsto en los artículos 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil, y en la cláusula Decimotercera del contrato de arrendamiento, da derecho a la demandante, en su carácter de nueva propietaria y arrendadora, a exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, y el pago de los daños y perjuicios a que hubiere a lugar.

      • Que en el presente caso, la relación arrendaticia existente se inició el 16.11.1991, tal como consta en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la sociedad mercantil COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L. (la arrendadora), anterior arrendadora, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. (la arrendataria), mediante documento autenticado por la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, dejándolo inserto bajo el N° 36, Tomo 67-A.

      • Que luego las mismas partes celebraron un nuevo convenio, en virtud del cual acordaron prorrogar por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del 15.11.2000, el contrato de arrendamiento existente, tal como consta en la cláusula segunda del documento autenticado por el Consulado General de la República de Venezuela en la ciudad de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, dejándolo inserto bajo el N° 42, Tomo 04.

      • Que tal como consta en el expediente de la Solicitud De Notificación Judicial AP31-S-2005-000004, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procediendo a solicitud de la sociedad mercantil COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., anterior arrendadora del inmueble en autos en fecha 01.02.2005 se trasladó y constituyó en el ya citado inmueble; y le notificó a la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., en su carácter de arrendataria del mismo, lo siguiente: (i) que el día 15.11.2005 vence el plazo de duración del contrato de arrendamiento; (ii) que la demandante no tiene interés de prorrogar a su vencimiento, el lapso de duración del contrato de arrendamiento; y (iii) que en virtud del vencimiento del contrato, debe entregarse a COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., el inmueble arriba mencionado totalmente desocupado.

      • Que al 15.11.2005, fecha del vencimiento del plazo convenido por las partes, la relación arrendaticia inmobiliaria había tenido una duración total convencional de catorce (14) años; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal d), el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de tres (03) años, que se comenzaron a contar a partir del dieciséis (16) de noviembre del año 2005 y vencieron el 15.11.2008, fecha ésta última en la que la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., en su carácter de arrendataria, debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.

      • Que es el caso que, habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. (la arrendataria) no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado; causándole así daños y perjuicios, tanto al anterior propietario y a la anterior arrendadora, como a la demandante, en su carácter de nueva propietaria y arrendadora.

      • Que en fecha 14.10.2009, la demandante adquirió del ciudadano F.M.A.R. la propiedad del inmueble objeto de este litigio.

      • Que de conformidad con el decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, la demandante en su condición de nueva propietaria del inmueble arrendado se subrogó totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios y/o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia inmobiliaria existente y, por consiguiente, las ahora partes están obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados.

      • Que conforman en su petitorio la declaración de: (i) a hacerle la entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado, a la demandante. Totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la declaración arrendaticia, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos; (ii) a pagarle a la demandante, la cantidad de ciento treinta y tres bolívares fuertes con treinta y tres céntimos (Bs.F 133,33) por cada día de demora o retardo que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (15.11.2008), y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento de su obligación de entregar el precitado inmueble; y (iii) a pagar las costas del presente proceso.

      b.- Alegatos de la parte demandada.-

      • Que rechaza la demanda en su totalidad, tanto en los hechos, por no ajustarse a la realidad, como en el derecho, por ser improcedente.

      • Que no existe ni ha existido con la parte actora relación arrendaticia alguna, por considerar la demandada que es la verdadera propietaria del inmueble.

      • Que la única relación arrendaticia que hubo y ya no existe, fue entre una sociedad de Responsabilidad limitada denominada COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., que no era, ni ha sido nunca la propietaria del inmueble, pues la propiedad pertenece al ciudadano F.M.A.R., que es una persona natural, que vendió en su propio nombre el inmueble a la parte actora.

      • Que la primitiva arrendadora con la que la demandada mantuvo una relación arrendaticia fue la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., persona jurídica distinta del mencionado ciudadano F.M.A.R. y que sólo podrán considerarse como una sola persona jurídica si prospera el planteamiento de la demandada del levantamiento del velo corporativo de dicha sociedad de Responsabilidad Limitada para confundirla con el ciudadano F.M.A.R., lo que traería como consecuencia que prosperasen la demanda que la demandada tiene intentada por nulidad de venta y otros.

      Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.

      a.- Por la parte actora.

      * Recaudos acompañados al escrito libelar:

      • Copia certificada del documento de compraventa, marcada con la letra “B”, entre el ciudadano F.M.A.R., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.892.062, y la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amejo 21, C.A., con N° de RIF-29391539-2 domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, cuyo documento constitutito estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14.03.2007, anotado bajo el N° 99, Tomo 1.532-A (f. 26).

      Este documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1350, Asiento Registral 1 del inmueble, matriculado con el N° 215.1.1.13.2112, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.M.A.R. da en venta y pura simple a la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A. un (01) inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que tiene un área aproximada de Quinientos Ochenta y Siete metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (587,50 m²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Sur, una recta de dirección Oeste-Este de 40,9 metros colindando con la propiedad de la Sra. S.R.d.A.; Este, una recta de dirección Sur-Norte de 15,88 metros colindando con la propiedad de la Sra. S.R.d.A.; Norte, Una recta en dirección Este-Oeste de 32,2 metros colindando con la propiedad de la sociedad vendedora; Oeste, una recta de 7,35 metros en dirección Sur-Norte a lo largo de una pared de concreto ya existente, colindando también con propiedad de la vendedora. Los límites Oeste y Norte se cierran por medio de una curva de 9,7 metros de radio. El precitado inmueble esta identificado con Cédula Catastral N° 01-01-09-U01-025-019-070-000-000-000. El precio de la referida venta fue de Un Millón Trescientos Treinta y Seis Mil Trescientos Setenta y Cinco Bolívares (Bsf. 1.336.375,oo). Se trata del inmueble objeto de litis y acredita que la propiedad del inmueble en cuestión pertenece a la compañía SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMEJO 21, C. A. ASI SE DECLARA.

      • Copia certificada de del documento de compraventa, marcada con la letra “C”, entre el ciudadano F.M.A.R., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.892.062, y la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMEJO 21, C.A., con N° de RIF-29391539-2 domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, cuyo documento constitutivo estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14.03.2007, anotado bajo el N° 99, Tomo 1.532-A (f. 34).

      Este documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1351, Asiento Registral 1 del inmueble, matriculado con el N° 215.1.1.13.2113, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.M.A.R. da en venta y pura simple a la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A. un (01) inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene un área aproximada de Seiscientos Sesenta y Dos metros cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (662,80 m²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, en línea quebrada compuesta de dos rectas, la primera de dieciséis metros con cuarenta y seis centímetros (16,46 mts) y la segunda de veinticuatro metros con veintiocho centímetros (24,28 mts), con terrenos que fueron del Colegio Americano y luego de Carango, S.A.; Sur, en veintiochos metros (28,00 mts), con la Av. Caroní; Este, en treinta y un metros con veintiocho centímetros (31,28 mts), con la parcela N° 193; y Oeste, en ocho metros con veinte centímetros (08,20 mts), con franja de terreno que perteneció al mismo inmueble hoy propiedad de Carango, S.A. Dentro de dicho inmueble está incluida una franja de terreno extensión que es interior sin frente a la calle con un área aproximada de doscientos veintiséis metros cuadrados (226,00 m²) y está señalada con el N° 1 del plano y que tiene los siguientes linderos: Norte, terreno que es o fue propiedad de Camargo S.A.; Este y Oeste, Terrenos que son o fueron propiedad de Camargo S.A.; Sur, En línea irregular con la casa terreno antes señalada. El precitado inmueble esta identificado con las Cédulas Catastrales N° 01-01-09-U01-025-019-037-000-000-000 y el N° 01-01-09-U01-025-019-83-000-000-000. El precio de la referida venta fue de Dos Millones Tres Mil Quinientos Treinta y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.003.538,00 Se trata del inmueble objeto de litis y acredita que la propiedad del inmueble en cuestión pertenece a la compañía SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMEJO 21, C. A. ASI SE DECLARA.

      • Copia certificada del documento de compraventa, marcada con la letra “D”, entre el ciudadano F.M.A.R., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.892.062, y la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amejo 21, C.A., con N° de RIF-29391539-2 domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, cuyo documento constitutito estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14.03.2007, anotado bajo el N° 99, Tomo 1.532-A (f. 42).

      Este documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1352, Asiento Registral 1 del inmueble, matriculado con el N° 215.1.1.13.2114, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.M.A.R. da en venta y pura simple a la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A. un (01) inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, ubicado en la Av. Caroní de la Urb. Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que tiene un área aproximada de Quinientos Diez metros cuadrados (510 m²) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, en quince metros (15,00 mts), con parcela 5-B del proyecto de reloteamiento, parcela que es o fue de C.P.C.S.C. y en once metros con ochenta centímetros (11,80 mts); Sur, en seis metros con noventa centímetros (6,90 mts), con extremos del callejón público que lleva hasta la calle Caroní y en dieciocho metros con catorce centímetros (18,14 mts), con inmueble que es o fue de M.M.; Este, en diecisiete metros con cincuenta centímetros (17,50 mts) con inmueble que es o fue propiedad de G.Z.; y Oeste, en una línea quebrada en quince metros (15,00 mts) con Parcela 4-B1 que es o fue de C.P.C.S.C. y en cinco metros con treinta y cinco centímetros (5, 35 mts) con inmueble propiedad de S.R.d.A.. El precitado inmueble esta identificado con Cédula Catastral N° 01-01-09-U01-025-019-069-000-000-000. El precio de la referida venta fue de Un Millón Ciento Sesenta Mil Ochenta y Siete Bolívares (Bsf.1.160.087,00). Se trata del inmueble objeto de litis y acredita que la propiedad del inmueble en cuestión pertenece a la compañía SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMEJO 21, C. A. ASI SE DECLARA.

      • Copia Certificada del contrato de arrendamiento, marcados con la letra “E”, celebrado el día 19.11.1991, entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE S.R.L. (la arrendadora), anterior arrendadora, y la compañía ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. (la arrendataria), respecto al inmueble antes identificado.

      Este documento autenticado por la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, inserto bajo el N° 36, Tomo 67-A, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que el COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., como administradora, arrendó el inmueble objeto de la litis a la compañía ATHLETIC HOUSE GYM C.A.; que dicho contrato tendrá la duración de cinco (5) años fijos, contados a partir del 16.11.1991, y se prorrogara automáticamente por periodos de un (1) año y hasta completar tres (3) años más. ASI SE DECLARA.

      • Copias certificadas del convenio, marcados con la letra “F”, celebrado entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., como arrendadora del inmueble ya citado, representada por su Administrador Prof. F.M.A.R., y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. Dicho documento fue autenticado en por la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18.10.1996, dejándolo anotado bajo el N° 43, tomo 104. (f. 55 al 58)

      En cuanto a este medio probatorio, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que en el convenio acordado el día 18.10.1996, entre las partes, compañía COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L, antigua arrendadora del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., acordaban prorrogar el contrato de arrendamiento por un plazo de cuatro (4) años contados a partir del día 15 de noviembre de 1996. ASI SE DECLARA.

      • Copias certificadas del convenio, marcados con la letra “G”, celebrado entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., como arrendadora del inmueble ya citado, representada por su Administrador Prof. F.M.A.R., y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. (gf. 59).

      Dicho documento fue autenticado por el Consulado General de la República de Venezuela en la ciudad de Miami, Estado Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, dejándolo inserto bajo el N° 42, Tomo 04, se le da valor probatorio (art. 1360 Cciv) para acreditar que las partes, compañía COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L, como arrendadora del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento por un plazo de cinco (5) años contados a partir del día 15.11.2000. ASI SE DECLARA.

      • Notificación judicial, marcada con la letra “H”, practicada a la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01.05.2005, procediendo a solicitud de la sociedad mercantil COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L. (f. 63 al 76)

      En cuanto a este medio probatorio, se le da valor probatorio (art. 1359 Cciv) para acreditar la intención de la arrendadora de no renovar el contrato y de pedirle al arrendatario la devolución y entrega libre de personas y cosas del inmueble, intención que le fue notificada el 01.02.2005. ASI SE DECLARA.

      ** En la oportunidad probatoria

      • Notificación judicial hecha por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, practicada a la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., a solicitud de la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L.. (f. 231 al 236)

      En cuanto a este medio probatorio, se le da valor probatorio (art. 1359 Cciv) para acreditar que la arrendadora, el 30.10.2008, notificó a la arrendataria el vencimiento de la prorroga lega y le requirió la entrega del inmueble. ASI SE DECLARA.

      • Reprodujo el mérito favorable de los autos (f. 217) (a) de los documentos de propiedad del inmueble arrendado, que se indican a continuación: (i) Documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1350, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 215.1.1.13.2112. (ii) Documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1351, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 215.1.1.13.2113. (iii) Documento inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.12.2009, bajo el número 2009.1352, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 215.1.1.13.2114. (b) del contrato de arrendamiento entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE S.R.L. (la arrendadora), anterior arrendadora, y ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. (la arrendataria), respecto al inmueble antes identificado, documento autenticado por la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, inserto bajo el N° 36, Tomo 67-A. (c) del convenio celebrado entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., antigua arrendadora del inmueble ya citado, representada en este acto por su Administrador Prof. F.M.A.R., y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. Dicho documento fue autenticado en por la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18.10.1996, dejándolo anotado bajo el N° 43, tomo 104. (d) Del convenio acordado entre la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., antigua arrendadora del inmueble ya citado, representada en este acto por su Administrador Prof. F.M.A.R., y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A. Dicho documento fue autenticado por el Consulado General de la República de Venezuela en la ciudad de Miami, Estado Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, dejándolo inserto bajo el N° 42, Tomo 04. (e) De la notificaciones practicadas a la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., una por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01.05.2005, procediendo a solicitud de la sociedad mercantil COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L, y la otra practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, procediendo a solicitud la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L., de fecha 30.10.2008.

      En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en autos. ASÍ SE DECLARA.

      b.- Por la parte demandada.

      * Recaudos acompañados a la contestación de la demanda:

      • Copias certificadas, de la reforma del libelo de la demanda del juicio que sigue la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., contra COLEGIO BELLO MONTE S.R.L, la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., y el ciudadano F.M.A.R. por nulidad de venta y otros respectos, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil; Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 05.11.2009. (f. 115 al 183)

      En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar la existencia de un asunto prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Sin embargo, aun cuando se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, hay que decir que la cuestión de la prejudicialidad no constituye materia a conocer mediante la presente apelación, por lo que no hay pronunciamiento sobre este documento. ASÍ SE DECLARA.

   4. - Del Mérito de la causa.-

      Han reconocido ambas partes de la existencia de un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble integrado por la parcela 192 con un área de terreno de 1.986,36 m² aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes, con un área de construcción de 1.266,20 m² aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado el día 16.11.1991 entre la compañía COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., antigua Arrendadora, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., arrendataria y parte demandada en el presente litigio. Dicho contrato fue prorrogado en dos oportunidades producto de dos convenios suscritos entre las partes, llegando a su final el día 15.11.2005, día a partir del cual empezó a transcurrir la prórroga legal.

      Ahora bien, en el presente litigio la parte actora exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento ya citado, alegando el vencimiento de la prórroga legal otorgada y el incumplimiento del demandado a devolver el inmueble arrendado una vez vencida dicha prórroga, y asume su reclamo en su condición de nuevo propietario y por lo tanto tiene el derecho de exigir dicha acción basándose en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además la parte accionante reclama el pago de Ciento Treinta y Tres Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 133,33) por cada día que el demandado ha ocupado el inmueble después del vencimiento de la prórroga legal por concepto de daños y perjuicios.

      Por su parte la demandada rechaza la demanda en su totalidad, tanto en los hechas, por no ajustarse a la realidad, como en el derecho, por ser improcedente. Y alega que nunca ha tenido ni tiene relación arrendaticia con la parte actora, ya que suscribió el contrato de arrendamiento fue con el COLEGIO BELLO MONTE S.R.L. y no con la compañía SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A.

      Luego, el debate queda circunscrito a resolver (i) si hay una relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada; (ii) si es procedente la desocupación del inmueble por vencimiento de la prorroga legal; y (iii) si le corresponden a la parte actora la indemnización que por daños y perjuicios esta exigiendo.

      Al a.l.a.q.p. cumplimiento de contrato arrendaticio por vencimiento de prorroga legal existente entre la antigua Arrendadora, la compañía COLEGIO BELLO MONTE S.R.L. y el Arrendatario, la sociedad mercantil ATHLETIC GYM HOUSE, C.A., quien es la demandada en el presente juicio, interpuesto por la sociedad mercantil SERVICIOS Y MANTENIMIENTOS AMAJO 21, C.A., en su carácter de subrogante de derechos como propietaria actual del bien inmueble objeto de este litigio, se observa que dicho contrato fue suscrito el día 16.11.1991, y con sucesivas prorrogas, ha sido admitido por las partes en litigio, que tiene una vigencia de catorce años y que es a tiempo determinado.

      a.- De la legitimidad del reclamante.

      En el caso planteado, lo que la representación de la demandada trata de poner en duda es la legitimación activa de la parte actora para ejercer esta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, alegando que la demandada no tiene ni ha tenido relación arrendaticia alguna con la demandante.

      Al respecto –se repite- que el artículo 20 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

      Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

      El autor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 60, explica:

      Si se trata de venta, el inquilino cuando el contrato tenga fecha cierta tendrá derecho a quedarse ocupando el inmueble durante el plazo convenido. Igualmente tendrá derecho a la prórroga legal una vez vencido el término del contrato (Art. 38 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); pues por vía de enajenación se transmite al adquirente los mismos e iguales derechos que sobre ella tenía el enajenante…

      (Negrillas por este tribunal)

      Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia que, si bien en el contrato de arrendamiento y sus convenios de prorroga, la parte actora no ejerce el papel de arrendadora, sino que lo hace la compañía COLEGIO BELLO MONTE S.R.L., en su carácter de administradora del inmueble, y al enajenar el propietario anterior dicho inmueble a la parte actora (como se evidencia de los tres contratos de compraventa realizados entre la demandante y el ciudadano F.M.A.R., quien fuera el antiguo propietario de las tres parcelas que conforman el inmueble objeto de este litigio), la legitimación activa de ejercer la acción pasa en su totalidad a la parte actora, es decir, tanto las obligaciones como los derechos del arrendador pasan al nuevo adquirente del inmueble.

      Por lo tanto, la parte actora si esta facultada para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato y se desestima el alegato de la demandada. ASI SE DECLARA.

      b.- De la prorroga legal.

      En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

      Esta prorroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:

      La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

      Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

      Ahora bien, observa este Juzgador, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prorroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prorroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.

      Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia. En este asunto sublitis, la arrendadora documento suficientemente estos hechos, cuando notificó judicial el no querer continuar con la relación arrendaticia y cuando requirió la entrega de la cosa.

      ** De la naturaleza de la relación arrendaticia.

      Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia.

      Al respecto este sentenciador observa que el contrato de arrendamiento suscrito el día 16.11.1991 y, como se evidencia del mismo en su cláusula tercera, estipula: "El presente contrato durará cinco (5) años fijos, contados a partir del día 16.11.1991, y se prorrogará automáticamente por periodos de un (01) año y hasta completar tres (03) años más, a menos que una cualquiera de las partes manifieste a la otra por escrito y con una antelación no menor de ciento ochenta (180) días a la fecha de vencimiento de cualquier plazo, su voluntad de no prorrogar el contrato. A tales efectos La Arrendadora, podrá hacer esta notificación mediante carta, telegrama que acuse de recibo entregado a cualquier representante o empleado de La Arrendataria o por ministerio de Juez o Notario competente. A los efectos del pago de los cánones de arrendamientos, toda prórroga se entenderá como plazo fijo”. Este contrato fue prorrogado en el convenio acordado el día 18.10.1996, entre las partes, compañía COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L, antigua arrendadora del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., por un plazo de cuatro (4) años contados a partir del día 15 de noviembre de 1996. Y nuevamente prorrogado por un plazo de cinco (5) años contados a partir del día 15.11.2000, según documento autenticado por ante el Consulado General de la República de Venezuela en la ciudad de Miami, Estado Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, dejándolo inserto bajo el N° 42, Tomo 04. Lo que determina que hubo una ocupación arrendaticia de catorce años. Y no cabe duda que el contrato se ha celebrado a tiempo determinado y su posibilidad de prórroga, está bajo la modalidad que de mutuo acuerdo la arrendadora y la arrendataria decidan prorrogarlo, siempre que hagan constar esa voluntad por escrito. Lo que significa que es un contrato celebrado a tiempo determinado, que la antigua arrendadora notificó su voluntad de no prorrogarlo a partir del 25.11.2005. ASI SE DECLARA.

      *** Tiempo de la prorroga.

      Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prorroga legal, que se sostiene que el inicio de su relación arrendaticia data del 16.11.1991, en virtud del contrato suscrito entre las partes, compañía COLEGIO BELLO MONTE, S.R.L, antigua arrendadora del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., y que luego de diversas prorrogas duró hasta el 25.11.2005. Lo que significa que hubo una ocupación arrendaticia de catorce años, tal como lo admiten las partes.

      Sobre el tiempo de prorroga legal la Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

      a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

      b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

      c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

      d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

      Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

      Como se puede apreciar en el artículo antes citado, se desprende de su literal “d” que la prórroga legal que le corresponde a los Arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia de diez (10) años o más, es de tres (3) años de prórroga legal, tal y como fue otorgada por la Arrendadora. ASI SE DECLARA.

      Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso superior a los diez años, y que le fuera concedida una prorroga legal de tres años, debe prosperar en derecho la presente demanda. ASI SE DECIDE.

      c.- De la indemnización de perjuicios.

      La parte demandante en su libelo de la demanda, pide se condene a la sociedad mercantil ATHLETIC HOUSE GYM, C.A., a pagar la cantidad de Ciento Treinta y Tres Bolívares con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 133,33) por cada día de mora o retardo que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble.

      El legislador civil, en materia de Daños y Perjuicios, contempló en el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

      "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención."

      El anterior artículo se debe concatenar con el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:

      El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

      De otro lado, conforme con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula cuarta del respectivo contrato, en la cual se fijó su cuantía.

      La parte actora demostró en el juicio la existencia de la relación contractual, no acreditándose que el demandado hubiese pagado los cánones desde 15.11.2008, que es cuando se inicia el tiempo de prorroga legal, tiempo en el cual las modalidades contractuales arrendaticias se mantienen. Luego, ha de entenderse que el arrendatario tiene la obligación del pago del canon durante ese periodo, por el uso que ha hecho del inmueble, y no acreditar en autos que ha cumplido con su obligación contractual de satisfacer el canon correspondiente, desde esa fecha, por el uso del inmueble, se impone que el actor debe ser resarcido por el demandado (art. 1167 Cciv), desde el 25.11.2008 hasta el 07.06.2010, cuando mediante el secuestro judicial, es puesta la parte actora en posesión del inmueble objeto de la litis, a razón de Bs. 133,33 diarios.

      En virtud de lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el 15.11.2008 hasta el 07.06.2010, inclusive, a razón de Ciento Treinta y Tres Bolívares con Treinta y Tres Centavos (Bs. 133,33) diarios, que suman la cantidad de Setenta y Cinco Mil Trescientos Treinta y Un Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 75.331,45). ASI SE DECLARA.

      Esta acreencia o derecho al pago de los cánones queda limitada al tiempo de uso del inmueble, dado que su entrega del inmueble a la parte demandante, se produjo el 07.06.2010, es hasta esa fecha que se tiene derecho a los cánones a título de indemnización. Este monto deberá determinarse si ha sido consignado en el Tribunal de Consignaciones Inquilinarias. ASI SE DECLARA.

      d.- De las costas de primera instancia.

      La parte demandada en su escrito de conclusiones cuestiona la imposición de costas que se le impusieran en el fallo apelado, y al efecto dice que la instancia municipal hizo una errada interpretación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que si hubo un vencimiento parcial, mal podía ser condenada en costas.

      Si se lee la dispositiva del fallo apelado, de primera impresión, pareciera que no tiene razón la parte demandada en su queja, toda vez que en el dispositivo se declara con lugar la demanda y se condena a la entrega del inmueble objeto de litis. Empero, resulta claro del texto libelado y del contenido de la sentencia, que hubo una reclamación subsidiaria de daños y perjuicios, que fue negada por la instancia municipal, lo que significa que esa negativa torna parcial el vencimiento.

      Ahora el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, establece, de manera objetiva, que para que se produzca la condena en costas, debe haber vencimiento total. Luego tiene razón la parte demandada en su reclamo, ya que en vista de no haber vencimiento total, no hay condena en costas en la instancia municipal, por lo que se revoca esa condena en costas. ASI SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: