MAGALI OJEDA DE JASPE VS ZULAY AUXILIADORA MORALES DE SALAZAR

Corresponde a esta alzada conocer de los recursos de apelación interpuestos por las abogadas en ejercicio L.C.F.A. y DIOMARA T.F.R., actuando en su condición de defensoras designadas de los herederos conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P. y del ciudadano H.E.S., respectivamente, contra la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P., ordenando a tal efecto a la demandada a entregar el inmueble objeto de la acción y a cancelar las siguientes cantidades de dinero: a) trescientos ochenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al pago de los servicios de aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual; y b) dos mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 2.018,26) relativo al pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009.

Recibidas las presentes actuaciones, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, mediante auto dictado en fecha 13 de junio de 2016, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos; seguidamente en fecha 28 de julio de 2016, este tribunal fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia conforme al artículo 521 eiusdem.

No obstante a ello, por auto de fecha 17 de octubre de 2016, este juzgado superior revocó por contrario imperio el auto de entrada del presente expediente donde se procedió a la fijación del lapso de informes, y de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida Ley.

Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha 4 de noviembre de 2016, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley que regula la materia en cuestión; en vista de ello, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:

Del escrito libelar presentado por la parte demandante en fecha 9 de noviembre de 2009, se desprende -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que en fecha 30 de septiembre de 2001, celebró con el ciudadano E.A.S.P. un contrato de arrendamiento en forma privada a tiempo determinado, a saber, por seis (6) meses, el cual feneció el 30 de marzo de 2002, versando dicho contrato sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Calle Guaicaipuro, Residencias S.C., distinguido con el N° 10, en esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, adujo que una vez ocurrido el vencimiento del término fijo acordado por las partes, el arrendatario quedó habitando el inmueble con su consentimiento, convirtiéndose la relación a término indeterminado por efectos de la tácita reconducción, subsistiendo las demás obligaciones contractuales existentes en el contrato escrito y vencido.

2. Que de la cláusula octava del contrato de arrendamiento antes aludido dispone por exclusiva cuenta del arrendatario, todo lo relativo al pago del servicio de alumbrado fuerza eléctrica, teléfono, aseo u.d., agua, así como los gastos mensuales de condominio.

3. Que en fecha 1° de junio de 2002, falleció el arrendatario y el inmueble siguió –a su decir- ocupado en calidad de arrendataria por la esposa de éste, quien vivió allí algún tiempo y con algunos de los hijos del causante, quienes hasta la fecha de la interposición de la demanda han cancelado el canon de arrendamiento del citado apartamento, ya que, según sus dichos, tal como lo pauta el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se extinguió por la muerte de su inicial arrendatario si no que por el contrario se trasladó por efectos mortis causa a sus herederos, de los cuales solo conoce por su identificación personal a la ciudadana Z.A.M.D.S. y del resto solo conoce los nombres que aparecen en el acta de defunción mas no sus cédulas de identidad ni mucho menos su dirección.

4. Que a la fecha, los nuevos arrendatarios (sucesores de su inicial arrendatario), han dejado de cancelar sin causa alguna los gastos generados por concepto de energía eléctrica, aseo u.d., agua y condominio, gastos a los que, estaban obligados según la cláusula octava del contrato; existiendo por tanto una deuda actual por concepto de aseo u.d. de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), según Estado de Cuenta de fecha 06-05-2009, correspondiente al Interlocutor Comercial Número: 6000031910, cuenta contrato Número: 100000001368, comprendiendo dicha deuda a todos los pagos que debió haber realizado el arrendatario desde el inicio de la relación, es decir que nunca canceló el monto por concepto de aseo urbano; asimismo, manifestó que de igual modo existe una deuda por concepto de condominio de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26) correspondiente a los meses comprendidos entre el mes de junio de 2007 hasta abril de 2009.

5. Que conforme a lo expuesto se puede evidenciar que el arrendatario actual, ha incumplido de manera flagrante y sostenida con las obligaciones contractuales asumidas por él en la cláusula octava del contrato, dejando de pagar los servicios de aseo u.d., fuerza eléctrica y condominio que incluye el pago por concepto de agua; en tal sentido, es por lo que procede en este acto a demandar a la ciudadana Z.A.M.D.S., cónyuge del ciudadano E.A.S.P. (difunto) y a todos los herederos conocidos y desconocidos del referido ciudadano, en su condición de inquilinos por efecto mortis causa del inmueble antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal en lo siguiente: a) Resolución del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo indeterminado que inició en fecha 30 de septiembre de 2001; b) Pagar con concepto de daños y perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), por falta de pago de los servicios de aseo u.d. desde la fecha de inicio de la relación contractual, y la suma de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26), por falta de pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009; y c) Las costas y costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios de abogados.

6. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de dos mil cuatrocientos cuatro bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 2.404,92), o su equivalente en unidades tributarias cuarenta y tres como setenta y dos (43,72 UT) Unidades Tributarias.

   PARTE DEMANDADA:

   Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se observa que en fecha 20 de enero de 2010, la ciudadana Z.A.M.P.C., debidamente asistida de abogado, compareció ante el tribunal de la causa a los fines de exponer que “(…) no tenía conocimiento alguno que mi fallecido cónyuge había realizado un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) con la Sra. M.O.D.J., para que sus hijos residieran allí- de manera sorpresiva me encuentro vinculada a una demanda que tienen como sustento Efectos (sic) Mortis (sic). Quiero señalar que en ningún momento, ni siquiera después de la muerte de mi esposo hecho que ocurrió hace 7 años y 7 meses, he sido comunicada, ni notificada por escrito, del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), ni de la deuda del inmueble, así como tampoco he recibido aviso de cobro alguno por parte de la propietaria, ni por arrendamiento, condominio, servicios de ase (sic), agua, luz entre otros (…) en vista de todo lo referido manifiesto mi disposición de convenir de lo que me concierne y vincula al caso, ya que soy respetuosa del derecho que le asiste a la Sra. M.O.D.J., de hacer uso, goce, disfrute y disposición de su inmueble. Al igual solicito que me libere de toda responsabilidad judicial, así como también del pago de la deuda que por servicios públicos, honorarios profesionales daños y perjuicios genere esta demanda entre otros, ya que en ningún momento habite ese inmueble (…)”.

   Seguidamente, en fecha 30 de septiembre de 2010, compareció la abogada L.F.A., en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., a los fines de contestar la demandada intentada contra sus defendidos, observándose que a tal efecto señaló –entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que una vez realizada las gestiones necesarias para ubicar a los herederos en cuestión, procedió en fecha 28 de septiembre de 2010, a entrevistarse con la ciudadana HAVERLING D.S.P., en su condición de arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, quien le manifestó –a su decir- que ninguno de los herederos del ciudadano E.A.S.P., tienen contrato firmado con la arrendadora, y en consecuencia no tienen ningún tipo de obligaciones contraídas con relación a los gastos o los servicios correspondientes al inmueble referido.

2. Que niega, rechaza y contradice tantos los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, así como que sus defendidos hayan dejado de cancelar sin causa alguna los gastos generados por concepto de energía eléctrica, aseo u.d., agua y mucho menos condominio del inmueble, conforme a la cláusula octava del contrato cuya resolución se persigue, en virtud de que sus defendidos nunca celebraron contrato de arrendamiento alguno con la hoy accionante, aunado a que dicha obligación le corresponde a la propietaria del bien conforme al artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal.

3. Que niega, rechaza y contradice que sus representados tengan alguna deuda correspondiente al inmueble por concepto de aseo urbano, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), así como que adeuden la suma de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26), por falta de pago del servicios de condominio.

4. Por último, negó, rechazó y contradijo el monto en el cual estima la acción la parte actora.

   III

   DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

   Mediante decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016, dispuso –entre otras cosas- lo siguiente:

   “(…) Esta Juzgadora observa que la pretensión de los accionantes se fundamenta en un contrato de arrendamiento que acompañaron a su escrito libelar, el cual no fue objeto de desconocimiento ni tacha de falsedad, siendo apreciado por este Tribunal en este mismo fallo. Ahora bien, del contenido del documento referido se desprende que los ciudadanos M.O.D.J. y E.A.S.P., en fecha 30 septiembre de 2001, convienen en celebrar un contrato de arrendamiento respecto de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda unifamiliar ubicado en la Calle Guaicaipuro “Residencias S.C., distinguido con el N° 10, en esta ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que inicialmente fue a tiempo determinado suscrito en forma privada y que de conformidad con la Cláusula Tercera del contrato antes aludido, el mismo tenía una duración de seis meses fijos, contados a partir del día 30 de septiembre de 2001 hasta el 30 de marzo de 2002 y una vez ocurrido el vencimiento del término fijo acordado por las partes, su arrendatario se quedó habitando el inmueble con su consentimiento, convirtiéndose la relación a término indeterminado por efectos de la tácita reconducción, subsistiendo las demás obligaciones contractuales existentes en el contrato escrito y vencido. Asimismo la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento antes aludido dispone por exclusiva cuenta del Arrendatario, todo lo relativo al pago del servicio de alumbrado fuerza eléctrica, teléfono, aseo U.d., agua, así como los gastos mensuales de condominio. Por otra parte, la parte demandante en su demanda afirma que Los sucesores de su inicial arrendatario, han dejado de cancelar sin causa alguna, los gastos generados por concepto de energía eléctrica, Aseo U.D., Agua y condominio, gastos a los que, estaban obligados según la Cláusula Octava del contrato escrito a tiempo indeterminado existente entre su persona y mi arrendatario, contrato que se convirtió a tiempo indeterminado persistiendo la validez de todas sus cláusulas a excepción de la relativa al tiempo, y que por efectos mortis causa su traslado a los herederos de su primer arrendatario, existiendo a la fecha una deuda por concepto de Aseo U.d. de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66). Según Estado de Cuenta de fecha 06-05-2009, correspondiente al Interlocutor Comercial Número: 6000031910, cuenta contrato Número: 100000001368, dicha deuda comprende todos los pagos que debió haber realizado en arrendatario desde el inicio de la relación, es decir que nunca canceló el monto por concepto de Aseo Urbano y que de igual modo existe una deuda por concepto de condominio de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26) correspondiente a los meses comprendidos entre el mes de junio de 2007 hasta abril de 2009, evidenciándose que el incumplido de manera flagrante y sostenida con las obligaciones contractuales asumidas en la Cláusula Octava del contrato, dejando de pagar los servicios de Aseo U.D., Fuerza Eléctrica y condominio que incluye el pago por concepto de agua.

   Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha el 1° de mayo de 2007, entre la ciudadana M.O.D.J. y el ciudadano E.A.J.P., el cual no fue impugnado ni tachado por la contraparte, apreciado por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara. Ahora bien, tanto la Defensora Judicial de los herederos conocidos y desconocidos; y la Defensora Pública negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho la afirmaciones formuladas por la parte actora en su libelo de demanda, arguyendo que sus representados no celebraron contrato de arrendamiento alguno con la parte actora. En este sentido, este Tribunal observa que los artículos 1.163 y 1.603 del Código Civil establecen lo siguiente:

   “Artículo1.163.- “Se Presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”.

   Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.

   Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que la presente demanda fue interpuesta contra la parte codemandada ciudadana Z.M.D.S., y los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., y ante el llamamiento de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., interviene el ciudadano H.E.S.R., esto es, la presente demanda se interpone contra los sucesores de un fallecido por los actos realizados por éste en vida. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que con el fallecimiento del referido ciudadano, se extinguió la personalidad del sujeto, y por ende no podrá ser titular de derechos ni deberes jurídicos, por lo que la Ley atribuye a otras personas tales derechos y deberes del difunto, pues con la muerte se pierde la capacidad jurídica, por ende, es a los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., que le corresponde cumplir con todas las obligaciones asumidas por el referido ciudadano en el Contrato de Arrendamiento tantas veces aludido, y así se establece. Ahora bien, del valor probatorio que se desprende de las pruebas promovidas por la parte actora y apreciadas por este Tribunal en este mismo fallo, tales como son: 1) Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.O.D.J. y E.A.S.P., en fecha 30 de marzo de 2002, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, situado en la Calle Guaicaipuro “Residencias S.C.”, distinguido con el N° 10, ubicado en la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. 2) Copia certificada del Acta de Defunción del causante E.A.S.P., expedida por la Dirección de Registro Civil de Personas y Electoral de la Alcaldía del Municipio Autónomo Guaicaipuro, en fecha 19 de febrero de 2008, de la que se evidencia que el interviniente al presente proceso luego del llamamiento a través de edictos publicados en presa, el ciudadano H.E.S.R., aparece en la referida acta de defunción como hijo del causante E.A.S.P., en su carácter de heredero conocido, y debidamente asistido por la Defensora Pública designada en este juicio. 3) Estado de Cuenta expedido por la Administradora SERDECO, C.A., correspondiente al inmueble ubicado en el Edificio S.C., piso 05, Apartamento 10-10, Sector El Pueblo, Parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, se evidencia que la parte codemandada ciudadana Z.M.D.S., y los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., y el interviniente ciudadano H.E.S.R., no han dado cumplimiento a las obligaciones asumidas por su causante en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio.

   El presente caso trata de la resolución de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado por incumplimiento en la Cláusula Octava del referido Contrato, totalmente admisible conforme a lo estipulado en la Ley Adjetiva que regula la materia. En este sentido, el autor G.G.Q., explica en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, T.I, página 193, señala lo siguiente: “La acción resolutoria se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate…” (Subrayado por el Tribunal). En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda la resolución del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que los herederos conocidos y desconocidos no han dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Octava del contrato suscrito por su causante, y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

   IV

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue M.O.D.J., contra Z.A.M.D.S., ambas ampliamente identificadas en autos y los Herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P., y el interviniente ciudadano H.E.S.R., y consecuentemente, se condena a los codemandados a: 1) Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle Guaicaipuro, Residencias S.C., distinguido con el N° 10, de esta Ciudad de Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Cancelar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 386,66), relativo al pago de los servicios de Aseo Domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual. 3) Cancelar la cantidad de DOS MIL DIECIOCHO BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 2.018,26), relativo al pago de los gastos comunes de condominio y Servicio de agua desde el mes de Junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena la parte demandada al pago de las costas procesales (…)”

   IV

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

   Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P., ordenando a tal efecto a la demandada a entregar el inmueble objeto de la acción y a cancelar las siguientes cantidades de dinero: a) trescientos ochenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al pago de los servicios de aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual; y b) dos mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 2.018,26) relativo al pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009, todos ampliamente identificados en autos.

   Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que la defensora judicial del ciudadano H.E.S., alegó en la oportunidad de la celebración de la audiencia ante esta alzada que en el presente juicio debió agotarse el procedimiento previo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual no se hizo, aun cuando –a su decir- lo fuere advertido ante el tribunal de la causa; asimismo, adujo que por cuanto al momento de la entrada en vigencia de la referida ley no se había sentenciado el presente juicio ni se encontraba en fase ejecutiva, debió suspender la causa y activarse la vía administrativa, por consiguiente, solicitó fuere revocada la sentencia recurrida y se ordenara el agotamiento de la vía previa. Por su parte, la defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos de quien en vida fuere E.A.S.P., señaló en la misma oportunidad que de los intentos realizados para contactar a sus defendidos, surgió la aparición del ciudadano H.E.S., quien compareció al tribunal y solicitó la asistencia de un abogado para lo cual en atención a ello, le fue designado la defensora pública L.F.; a tal efecto, solicitó al tribunal examine los fundamentos de la sentencia, en especial el acervo probatorio y pidió sea revocada la sentencia recurrida y declarada con lugar la apelación. Seguidamente, la ciudadana Z.A.M.D.S., debidamente asistida por el abogado en ejercicio V.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 244.535, manifestó que el 1º de junio de 2002, falleció su esposo y, después de siete (7) años es citada por el tribunal de municipio en ocasión a una demanda incoada por la ciudadana M.O.D.J., por un apartamento del cual no tenía conocimiento de que su esposo había alquilado, por lo que deja constancia que jamás vivió en el inmueble objeto de la presente acción y que no es madre de los hijos de su esposo que habitan el mismo; en consecuencia, solicitó fuere desvinculada del presente juicio.

   Ante todo lo expuesto, y siendo la oportunidad de presentar los alegatos por el apoderado judicial de la parte demandante, se observa que éste adujo que los herederos del ciudadano E.A.S.P., no cumplieron con la carga procesal prevista y administrativamente en el artículo 56 y 57 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cual era, fallecido el padre de ellos subrogarse en el contrato a través de la vía que estable la ley; solicitando asimismo que, se le respete conforme al artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el derecho de su defendida como lo es usar, disfrutar, gozar y disponer de sus bienes, ya que no consta en auto –a su decir-, ningún pago, ni de arrendamiento ni de ningún servicio, y que a su manera de ver ha habido como se ha dicho una ocupación ilegitima por quien no se subrogó de conformidad con el orden jurídico que rige la materia y sus leyes especiales, de este modo solicitó se confirmara la sentencia.

   Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso interpuesto, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que, el poder de revisión del juez de alzada no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud de la aplicación del principio procesal denominado IURA NOVIT CURIA; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que desempeña, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo revisar oficiosamente actos que parecieren infringir normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición o revocatoria.

   En tal sentido, siendo que es facultad del Juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta sentenciadora estima prudente realizar un breve análisis de las actuaciones cursantes en autos, lo cual se hace de seguida:

   *En fecha 9 de noviembre de 2009, la ciudadana M.O.D.J., debidamente asistida de abogado, procedió a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana Z.A.M.D.S. y a los herederos conocidos y desconocidos de quien en vida llevara por nombre E.A.S.P.; seguidamente, por diligencia de esa misma fecha, la prenombrada consignó los documentos fundamentales de la demanda así como el acta de defunción de éste último (folios 1-18, I pieza).

   *Por auto de fecha 11 de noviembre de 2009, el tribunal de la causa admitió la presente acción y en consecuencia ordenó el emplazamiento de la ciudadana Z.A.M.D.S., para que “(…) comparezca por ante este Tribunal el segundo (02) día de despacho siguientes (sic) a la constancia en auto de la citación de los herederos desconocidos del difunto E.A.S.P. o en su defecto a la citación del defensor judicial que el Tribunal designe, a fin de que den contestación a la demanda (…)” y, en consecuencia ordenó librar EDICTO a todos los herederos desconocidos del difunto E.A.S.P. conforme a lo establecido en los artículo 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil (folio 19, I pieza).

   *En fecha 20 de enero de 2010, compareció ante el tribunal cognoscitivo la ciudadana Z.A.M.D.S., debidamente asistida de abogado a los fines de consignar escrito donde solicita sea liberada de toda responsabilidad judicial en la presente acción por no habitar en el inmueble objeto de la presente controversia y desconocer inclusive la existencia de una relación arrendaticia entre la accionante y su difunto cónyuge (folios 31-32, I pieza).

   *En fecha 13 de abril de 2010, el apoderado judicial para ese entonces de la parte actora, consignó los respectivos ejemplares de los diarios La Región y El Nacional contentivos de la publicación de los EDICTOS ordenados a los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P.; asimismo, en fecha 21 de abril de 2010, la secretaria del juzgado a quo dejó constancia de haber fijado en la cartelera del tribunal el respectivo e.l. (folios 46-65, I pieza).

   *Por auto de fecha 30 de junio de 2010, el tribunal de la causa previa solicitud de la parte actora, procedió a designar a la abogada L.C.F.A., como defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P., quien aceptó dicha designación en fecha 3 de agosto de 2010, previa notificación que se le hiciere (folio 67 y 71, I pieza).

   *En fecha 17 de septiembre de 2010, el a quo ordenó librar la correspondiente boleta de citación a la defensora judicial designada para que tuviera el acto de contestación a la demanda; verificándose que en fecha 28 de septiembre de 2010, el aguacil del tribunal de la causa dejó constancia en autos de haber practicada la referida citación (folio 73 y 75, I pieza).

   *En fecha 30 de septiembre de 2010, compareció la abogada L.C.F.A., en su carácter de defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P., a los fines de contestar la demanda intentada contra sus defendidos donde manifestó que logró contactar a la ciudadana HAVERLING D.S., presunta heredera del prenombrado, quien le señaló no poseer obligación alguna con la hoy accionante; seguidamente, procedió a negar, rechazar y contradecir tanto los hechos como el derecho expuestos en el libelo de demanda (folios 78-81, I pieza).

   *En fecha 6 de octubre de 2010, la abogada L.C.F.A., en su carácter de defensora judicial designada de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P., así como el apoderado judicial de la parte actora, ciudadana M.O.D.J., procedieron a consignar escrito de promoción de pruebas (folios 87-89, I pieza).

   *Por auto de fecha 7 de octubre de 2010, el tribunal de la causa admitió las probanzas consignadas y promovidas por las partes intervinientes en el presente litigio (folio 90, I pieza).

   *Seguidamente, por auto de fecha 19 de octubre de 2010, el tribunal cognoscitivo previa solicitud de la parte actora, prorrogó el lapso probatorio por cinco (5) días de despacho; posteriormente, en fecha 9 de noviembre del mismo año, fijó el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil (folio 179 y 182, I pieza).

   *En fecha 25 de mayo de 2011, ordenó la suspensión de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 6 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (folios 183 y 184, I pieza).

   *Posteriormente, en fecha 4 de noviembre de 2014, el a quo dispuso lo siguiente: 1) Dejar sin efecto la suspensión que precede; 2) Acordó la continuación de la causa; 3) Fijó la oportunidad para celebrar la audiencia de juicio, previa notificación de las partes; y 5) Dejó sin efecto el nombramiento de la defensora judicial, abogada L.F.A., ordenando a tal efecto librar el respectivo oficio a la Unidad de Defensa Pública del estado Miranda con el objeto de que fuera designado un nuevo defensora a la parte codemandada, ciudadana Z.A.M.D.S. y a los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano E.A.S.P. (folio 194-196, I pieza).

   *En fecha 20 de enero de 2015, el abogado J.I.A.A., en su carácter de Defensor Público Auxiliar Segundo (E) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Miranda, se excusó de la aceptación de la asistencia jurídica de la parte demandada en el presente juicio, por cuanto los prenombrados no han solicitado dicha designación; a tal efecto, el tribunal de la causa designó nuevamente a la abogada L.F.A., como defensora pública de la parte demandada en fecha 21 de enero de 2015 (folio 200, I pieza y 2, II pieza).

   *En fecha 20 de febrero de 2015, la prenombrada defensora judicial aceptó la designación que fuere hecha en su persona, manifestando cumplir bien y fielmente con los deberes inherente a la defensa de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P.; por consiguiente, el a quo ordenó la notificación de la codemandada, Z.A.M.D.S., a los fines de dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes manifieste si cuenta con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso y en que en caso de imposibilidad de proveérsela por medios propios, deberá manifestarlo a fin de notificar a la defensa pública (folio 6 y 8, II pieza).

   *Por auto de fecha 11 de junio de 2015, el tribunal de la causa ordenó previa solicitud de la parte actora, la notificación de la codemandada Z.A.M.D.S., mediante la publicación de un cartel de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; el cual una vez retirado, fue consignado en autos en fecha 6 de julio de 2015 (folio 18, 21 y 22, II pieza).

   *En fecha 13 de julio de 2015, compareció ante el a quo el ciudadano H.E.S.R., en su carácter de coheredero del causante E.A.S.P., a los fines de manifestar que vive en el inmueble objeto del presente litigio y que ante la imposibilidad de no tener recursos económicos para pagar un abogado para que le que asista en el proceso, solicita se le designe un defensor judicial en materia inquilinaria; por consiguiente, mediante auto de fecha 14 de julio de 2015, se ordenó librar oficio al Coordinador de la Unidad de Defensa Pública del estado Miranda a los fines de que proveyera sobre lo solicitado (folio 23-25, II pieza).

   *El 23 de septiembre de 2015, compareció el abogado FRANIRME C.A., en su carácter de Defensor Público Auxiliar Segundo (E) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Miranda, a los fines de aceptar el cargo de defensor del ciudadano H.E.S.R. (folio 28, II pieza).

   *Seguidamente, por auto de fecha 24 de septiembre de 2015, el tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en el caso de marras de conformidad con el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; evidenciándose que la misma se llevó a cabo el día 25 de abril de 2016, compareciendo únicamente el apoderado judicial de la parte actora, así como la abogada L.F., defensora pública de los “herederos conocidos y desconocidos” del difunto E.A.S.P., y la abogada DIOMARA T.F.R., en su carácter de defensora pública del ciudadano H.E.S.R., dejándose constancia de la no comparecencia de la ciudadana Z.A.M.D.S. –aquí codemandada-; asimismo, se observa que el tribunal de la causa declaró con lugar la presente acción y en consecuencia ordenó la entrega material del inmueble así como las cantidades de dinero demandadas (folio 29-30 y 55-59, II pieza)

   *Por consiguiente, en fecha 3 de mayo de 2016, fue publicado la sentencia integra proferida por el tribunal cognoscitivo donde se dispuso CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien en v.f.e.c.E.A.S.P., ordenando a tal efecto a la demandada a entregar el inmueble objeto de la acción y a cancelar las siguientes cantidades de dinero: a) trescientos ochenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 386.66) relativo al pago de los servicios de aseo domiciliario desde la fecha de inicio de la relación contractual; y b) dos mil dieciocho bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 2.018,26) relativo al pago de los gastos comunes de condominio y servicio de agua desde el mes de junio del año 2007 hasta el mes de abril de 2009, todos ampliamente identificados en autos (folios 64-77, II pieza).

   Ahora bien, de la síntesis del proceso anteriormente realizado se desprende las distintas actuaciones llevadas a cabo durante el decurso del mismo, debiendo en primer lugar puntualizarse que el presente juicio fue incoada por la ciudadana M.O.D.J. por resolución de contrato de arrendamiento, manifestando para ello que en fecha 30 de septiembre de 2001, suscribió con el ciudadano E.A.S.P. un contrato de arrendamiento de forma privada el cual se indeterminó en el tiempo por cuanto una vez vencido éste el 30 de marzo de 2002, el prenombrado continuó habitando el inmueble. Asimismo, continuó aduciendo que en el mes de junio de 2002, el referido arrendatario falleció, quedando ocupado el inmueble objeto de la relación arrendaticia por el cónyuge de éste, ciudadana Z.A.M.D.S. y alguno de los hijos que procreó, de los cuales adujo desconocer mayor información. Sin embargo, se desprende que la demandante consignó conjuntamente con el libelo de demanda ACTA DE DEFUNCIÓN No. 402 de fecha 3 de junio de 2002 del causante, ciudadano E.A.S.P. (inserta al folio 11 y 12, I pieza), de cuyo contenido se desprende que el prenombrado deja cinco (5) herederos conocidos, de nombres Jaron A.S.R., Jeferson A.S.A., G.A.S.A., Haverlin D.S.R. y H.E.S.R..

   De forma similar, se observa que ante lo expuesto y presentado por la accionante, el tribunal de la causa ordenó en el auto de admisión a la demanda proferido con tal fin en fecha 11 de noviembre de 2009, a la citación personal de la cónyuge del prenombrado causante, ciudadana Z.A.M.D.S., y a la publicación del edicto de los “herederos conocidos y desconocidos” del ciudadano E.A.S.P. conforme a lo previsto en los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil.

   En este sentido, es de precisar que por cuanto el presente juicio es seguido por la acción de resolución de un contrato de arrendamiento, en donde el arrendatario (ciudadano E.A.S.P.) falleció, quien aquí suscribe estima traer a colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.” De tal normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una excepción expresa en el propio contrato, debiendo traerse a colación el contenido normativo del artículo 1.603 eiusdem, que señala: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”. Derivándose así lo que en la Doctrina Civil se denomina la: “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que cuando fallece el arrendador o el arrendatario, el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen las mismas, y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos. Queremos con ello significar, que el artículo 1.603 del Código Civil, establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en el caso de muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndose que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes, por lo que ante el ejercicio de una acción que tenga por objeto una relación arrendaticia en donde uno de los suscribientes fallece, se debe no sólo accionar contra la cónyuge superviviente del de cujus –lo cual se hizo en el presente juicio-, pues ella no es titular exclusiva del derecho que se reclama, sino además contra los demás sucesores del de cujus-. Así se precisa

   Así las cosas, vistos los señalamientos que anteceden, esta juzgadora debe realizar las siguientes consideraciones:

   Partiendo del hecho cierto de que la citación constituye el acto del juez por el cual se llama al demandado para que comparezca a dar contestación a la demanda dentro de un plazo determinado, es de determinar que son variados los tipos de citación establecido por la normativa adjetiva civil a los fines de que la parte demandada comparezca al acto de contestación; sin embargo, siempre que se trate de demandar por las consecuencias de un acto realizado por una persona fallecida, tal como ocurre en el presente caso, deberá citarse a los herederos de este, así lo ha establecido el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:

   Artículo 231.- “Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias (...)”

   De lo expuesto, es imperativo concluir, que dado el supuesto de que se incoe un proceso contra actos realizados en vida por una persona fallecida, relacionado con bienes o derechos que le pertenecieron y por ende continúan en cabeza de sus sucesores, deberá, a todo evento y para dar cumplimiento a la orden impartida por el artículo 231 del Código Adjetivo Civil, emitirse el correspondiente edicto, dándole la debida publicidad, para de esta manera dejar cumplido el requisito de la citación de sus herederos desconocidos, ello en razón de que al tener estos la condición de potenciales causahabientes del de cujus, pudiesen ver comprometidos los derechos que tal condición les otorga en la sucesión de la cual forman parte; blindando así, al proceso a seguir de motivos que pudieran dar lugar a futuras nulidades y reposiciones, las cuales atentarían contra la celeridad que debe orientar a la administración de justicia.

   A este respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25/06/2002, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., ha señalado:

   (…) En aplicación de la anterior doctrina, esta Sala entiende que la citación a que se refiere el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, debe practicarse: 1) de manera personal en los herederos que se reputen conocidos y, 2) por edicto a los sucesores desconocidos, conforme al ya mentado artículo 231. Entendiendo que ambas deben verificarse, salvo que no se tenga conocimiento de la existencia de herederos conocidos, caso en el cual, para cumplir con la forma sustancial que prevé, el tantas veces mencionado artículo 144, deberá realizarse únicamente la citación por edicto (…)

   (Resaltada de esta alzada).

   De lo antes trascrito, se evidencia la manera para la citación de los herederos conocidos y desconocidos del de cujus, la cual debe practicarse de manera personal en los herederos que se reputen conocidos y, por edicto a los sucesores desconocidos, conforme al artículo 231 del Código Adjetivo Civil; ello en el entendido de que ambas deben verificarse, salvo que no se tenga conocimiento de la existencia de herederos conocidos, caso en el cual, deberá realizarse únicamente la citación por edicto. Así las cosas, la presente formalidad persigue poner en conocimiento a los herederos de una persona fallecida, cuando en juicio se ventilen asuntos relacionados con actos que en vida hubiera realizado su causante y en los cuales puedan tener interés, por existir la probabilidad de que se vean afectados sus derechos, por la resolución que en el asunto se tome. Referente a este punto es de destacar, que por tratarse la citación para la contestación de la demanda, un asunto en el cual está interesado el orden público, en razón de que dicho acto de comunicación procesal garantiza la igualdad de los justiciables ante los órganos encargados de impartir justicia y con esto el derecho a la defensa de progenie constitucional, que lleva implícito el de un debido proceso, la ausencia del acto en cuestión lesiona la validez del juicio.

   Sobre el asunto de la necesaria citación de los herederos conocidos o no de una persona fallecida, así como la forma en que la misma deba practicarse, cuando exista un proceso donde habrá de ventilarse la validez de actos realizados por él durante su vida, la doctrina de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de octubre de 2001, en el expediente Nº 00-420, reiteró el criterio mantenido por la misma Sala en sentencia del 2 de octubre de 1997, en el caso de A.A.F. y otra contra L.A.V., ratificada posteriormente en decisión del 16 de diciembre de 1997, expediente 95-694, caso R.D.C. contra Corporación Mitrivenca C.A., donde se asentó lo siguiente:

   (...) Igualmente dispone el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que cuando sean desconocidos los herederos de una persona determinada que ha fallecido, y tengan derechos en una herencia o cosa común, se les citará por edictos de conformidad con lo dispuesto en tal norma.

   Si bien dicho precepto no hace presumir que en todos los casos existen herederos desconocidos, ha establecido la Sala en fallo del 8 de diciembre de 1993 (Pablo J.S.M. contra O.R.M.M.), lo siguiente:

   ‘...cuando se trata del fallecimiento de una de las partes, respecto a los herederos conocidos, debe ordenarse su citación cumpliendo todas las formalidades que la ley establece, y en acatamiento al principio que la citación por carteles es sucedánea a la citación personal, es decir, que la de la imprenta procede, agotadas como hayan sido todas las diligencias tendientes a obtener la citación personal.

   De otra parte, como hay casos en los cuales no es posible determinar si hay herederos desconocidos o no, por no saberse si los primeros existen, por ello lo conveniente para evitar futuras reposiciones y nulidades, o bien que pueda dejarse de citar a alguno de los herederos conocidos, como es el caso en estudio, o que los herederos desconocidos puedan verse perjudicados en sus derechos, la ley procesal ha previsto el supuesto del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, el cual, a juicio de esta Corte, debe aplicarse a todo caso, en virtud de la imposibilidad del funcionario jurisdiccional de conocer a ciencia cierta, si la información suministrada por el litigante ha sido ajustada a derecho o no, en cuanto a tales herederos conocidos o no, máxime cuando la situación procesal entre ellos es la de litisconsorcio necesario (...)

   Asimismo, respecto a la citación de los herederos, la misma Sala en sentencia de fecha 27 de marzo de 2003 (Caso: J.A.S. contra B.E.A.) en el expediente Nº 917, estableció el siguiente criterio:

   (…) La sucesión procesal opera sin necesidad de trámite sucesorio alguno, bastando la citación de los herederos conocidos, o si fuere el caso, el llamamiento a los desconocidos.

   De la copia certificada del acta de defunción de fecha 5 de noviembre de 1997 del ciudadano B.E.A. (parte demandada) consignada al folio 25 del expediente, se establece que deja tres hijos de un primer matrimonio de nombres Ingrid, Susana e Ilan, menores de edad, siendo estos herederos del acervo patrimonial de su causahabiente, los cuales por la muerte de la cónyuge, sobreseen el litigio por transmisión de los derechos litigiosos mortis causa, por tanto, se evidencia la existencia de herederos conocidos en los que se debió practicar citación personal para el ejercicio de su derecho de defensa, en virtud del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, precedentemente transcrito.

   Al respecto, debe señalarse que el propósito de la citación consiste en que el o los sujetos contra los cuales se ejerce la demanda se encuentren a derecho, y estén en conocimiento que contra ellos existe un procedimiento instaurado ante un tribunal, al tiempo que dispongan de un lapso, señalado por la normativa procesal, para ejercer su derecho a la defensa.

   La citación es formalidad necesaria para la validez de todo juicio, su cumplimiento es conducente para el ejercicio del derecho de defensa, el cual si es propiamente el objeto de protección de las reglas procesales. El artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, trata de la citación personal que necesariamente ha de procurarse antes que cualquier otra forma de citación, la cual debe ser gestionada en la morada del citado, oficina, industria y comercio, o en el lugar donde se encuentre dentro de los límites territoriales del tribunal.

   La formalidad anotada, debió cumplirse en los herederos conocidos del De Cujus, tal como consta su existencia al ser consignada en el expediente el acta de defunción, y al no poder practicarse, se debió citar por carteles garantizando así el derecho de defensa de éstos, y luego proceder a la citación por edictos de los desconocidos, agotando todas las formas procesales para ello hasta la puesta a derecho de los herederos conocidos, y al no lograr este propósito designarles defensor ad litem.

   (...Omissis…)

   De manera, que al solicitarse en fecha 11 de febrero de 1998, la citación de los herederos desconocidos mediante edictos, y no realizarse en la instancia los trámites necesarios para la práctica de la citación personal de los menores Ingrid, Susana e Ilan, herederos conocidos del accionado de cujus, tal como se evidencia del acta de defunción consignada en el expediente el 28 de enero de 1998, se les perjudicó al no estar presentes en juicio donde se les compromete bienes de su caudal hereditario, menoscabando su derecho a la defensa y el debido proceso, infringiéndose así los artículos 144, 215, 218, 231 del Código de Procedimiento Civil y por vía de consecuencia los artículos 15, 206, 208 eiusdem

   Tal forma de proceder por parte del a quo lesiona el orden público, pues como se ha sostenido reiteradamente, no le es dable a las partes ni aún al juez, alterar las formas procesales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, lo que permite a esta Sala de Casación Civil, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, casar de oficio el fallo recurrido y reponer la causa al estado de que sean citados los herederos conocidos del demandado a fin de que el juicio se sustancie plenamente de acuerdo a las formas preestablecidas en la ley, y así se decide (…)

   (Resaltado de esta alzada).

   Conforme al criterio jurisprudencial ut supra transcrito, es necesario citar a los herederos conocidos cuando se evidencie de las actas que el fallecido los tiene, los cuales deben ser citados personalmente y no mediante edicto, ya que si no es posible practicar la citación personal de éstos se deben citar por carteles, garantizando así el derecho de defensa de los herederos conocidos. Mientras que a los herederos desconocidos se deben emplazar mediante edicto, pues, la publicación del edicto es para emplazar a los herederos desconocidos a que se den por citados en el juicio y no para emplazar a los herederos conocidos a quienes se deben citar personalmente o por carteles.- Así se precisa.

   Establecido lo anterior y visto el contenido del ACTA DE DEFUNCIÓN No. 402 de fecha 3 de junio de 2002 cursante al folio doce de la I pieza del expediente, mediante la cual se evidencia que el causante, ciudadano E.A.S.P., dejó herederos conocidos, el tribunal de la causa debió a los fines de garantizar el derecho a la defensa de las partes y el debido proceso ordenar la citación mediante boleta de los ciudadanos J.A.S.A., G.A.S.A., HAVERLIN D.S.R. y H.E.S.R., y a los herederos conocidos del de cujus JARON A.S.R., lo cual evidentemente no consta en autos; aun así es de advertir que, en relación al ciudadano H.E.S.R., observa este juzgado superior que el mismo compareció ante el a quo, en fecha 13 de julio de 2015, a los fines de solicitar le fuera designado un defensor judicial en materia inquilinaria para su debida asistencia en el presente juicio; siéndole designado a tal efecto, el abogado FRANIRME C.A., en su carácter de Defensor Público Auxiliar Segundo (E) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del estado Miranda. No obstante en lo que se refiere al resto de los coherederos conocidos del ciudadano E.A.S.P., no se evidencia de las actas que éstos hayan sido citados personalmente o por carteles, y mucho menos se observa que se les haya asignado un defensor ad-litem, que represente sus derechos e intereses en el juicio.

   En este mismo orden es de puntualizar que si bien en el auto de admisión de la presente acción proferido en fecha 11 de noviembre de 2009 (folio 19, I pieza) el a quo ordenó “…la citación de los herederos desconocidos del difunto E.A.S.P.….”, se observa que al momento de librar el respectivo edicto procedió a dirigirlo “A los Herederos Conocidos y Desconocidos del ciudadano E.A.S.P.…”; debiendo por ende, advertirse que la publicación del edicto es para emplazar a los herederos desconocidos a que se den por citados en el juicio y no para emplazar a los herederos conocidos a quienes se deben citar –como ya se dijo- personalmente o por carteles.

   Las circunstancias ya delatadas violentaron el principio de seguridad jurídica a las partes, quienes se vieron desmejoradas en su posibilidad de ejercer su derecho a la defensa, depositado en el operador de justicia, toda vez que, al haberse omitido en el auto de admisión de la demanda, la citación de los herederos conocidos mediante boleta, se originó una indefensión de éstos en el ejercicio activo de sus derechos; en consecuencia, esta juzgadora cumpliendo con su deber de limpiar el proceso de la invalidez que lo afectó ab-initio, ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en que se acuerde el emplazamiento de los herederos conocidos del de cujus E.A.S.P., de conformidad con las reglas previstas en el artículo 218 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, quedando en plena vigencia y valor, el e.l. en fecha 11 de noviembre de 2009, y una vez efectuada la citación ordenada, comenzará a computarse el lapso del emplazamiento para la contestación de la demanda, todo ello en ocasión de garantizar a las partes el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, ya que, con ello, se persigue restaurar el orden constitucional y procesal quebrantado en el juicio, sin que implique en modo alguno que pueda considerarse como una dilación en el presente procedimiento, por cuanto así se logra mantener el sentido propio de la seguridad jurídica, como una conversión del procedimiento previsto en la ley, ya que de lo contrario, impide que el proceso pueda considerarse instaurado válidamente, conforme los lineamientos determinados ut supra; y en consecuencia, se hace procedente declarar la NULIDAD de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016, y de todas las actuaciones posteriores a la diligencia de fecha 30 de septiembre de 2010 cursante al folio 77 de la primera pieza (inclusive), quedando en plena vigencia la designación de la defensora judicial L.F.A. como únicamente de los herederos desconocidos del difunto, E.A.S.P..- Así se decide.

   Por último, esta juzgadora estima necesario pronunciarse respecto al alegato de defensa opuesto por la abogada DIOMARA F.R., en su carácter de defensora pública del ciudadano H.E.S.R., respecto a la necesidad de haber agotada la actora la vía administrativa prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Al respecto, se observa que el presente juicio seguido por resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda fue instaurado en fecha 9 de noviembre de 2009, es decir, con posterioridad a la entrada en vigencia de la referida Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual fue publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011, por lo que conforme a la disposición transitoria primera de ésta que previne que: “Los procedimientos administrativos o judiciales que estén curso, continuaran hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley” (Resaltado añadido), no puede ser aplicar retroactivamente las disposiciones a que contraer la novísima ley al presente procedimiento, ya que ésta no busca una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad a su vigencia, pues ello generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse, hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. (Vid. sentencia n.° RC.000502 del 1 de noviembre de 2011, caso: Dhyneira M.B.M. contra V.A.T.). En consecuencia, esta juzgadora DESECHA la defensa opuesta por la prenombrada defensora judicial en la oportunidad de celebración de la audiencia oral ante esta superioridad.- Así se establece.

   V

   DISPOSITIVA.

   Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado en que se acuerde el emplazamiento de los herederos conocidos del de cujus E.A.S.P., de conformidad con las reglas previstas en el artículo 218 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, quedando en plena vigencia y valor, el e.l. en fecha 11 de noviembre de 2009, y una vez efectuada la citación ordenada, comenzará a computarse el lapso del emplazamiento para la contestación de la demanda; en consecuencia, se debe declarar la NULIDAD de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de mayo de 2016, así como la nulidad de todas las actuaciones posteriores a la diligencia de fecha 30 de septiembre de 2010 cursante al folio 77 de la primera pieza (inclusive), quedando en plena vigencia la designación de la defensora judicial L.F.A. como únicamente de los herederos desconocidos del difunto, E.A.S.P., todo ello en ocasión al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana M.O.D.J., contra la ciudadana Z.A.M.D.S., y todos los herederos conocidos y desconocidos de quien v.f.e.c.E.A.S.P..

   No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

   Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

   Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

   Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los cuatro (4) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

   LA JUEZA SUPERIOR,

   Z.B.D..

   LA SECRETARIA,

   LEIDYMAR AZUARTA.

   En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.).

   LA SECRETARIA,

   LEIDYMAR AZUARTA.

   ZBD/lag.-

   Exp. Nº 16-8972.