Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 21 de Mayo de 2013

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada R.Y.M.H., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2013, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara “CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA fuera incoada por el ciudadano L.E.M.R., CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D. (…)”, y consecuencialmente ordenara a los demandados a dar cumplimiento a lo pactado en la cláusula séptima del contrato de opción compra venta, y condenara al demandante a cancelarle a los demandados la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) por concepto de pago restante del precio convenido.

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 29 de abril de 2013, signándole el No. 13-8119 de la nomenclatura interna de este Juzgado.

Mediante escrito de fecha 14 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos, el cual a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se ha venido tramitando por el procedimiento previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que en fecha 15 de diciembre de 2005, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, por documento público que quedó anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, su mandante firmó una opción de compra venta, para optar a la adquisición de un inmueble ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, propiedad de la ciudadana G.I.D.D.H., y de sus hijos G.H.D. y J.H.D..

Que a la ciudadana G.I.D.D.H., le corresponde el cincuenta por ciento (50%) de la propiedad del inmueble, en la comunidad de gananciales por haber sido la cónyuge del De cujus A.A.H.T., y el otro cincuenta por ciento (50%) en partes iguales junto a sus hijos G.H.D. y J.H.D., según Declaración Sucesoral No. 0005653, de fecha 06 de junio de 2001, y asentado en el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el No. 05, Tomo 2, Protocolo Primero, Segundo Trimestre.

Que se pactó que el precio de la venta sería por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), y su mandante le hizo entrega al momento de la autenticación del documento, la suma de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), adeudando la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), los cuales serían cancelados a los vendedores en el momento de la firma definitiva del documento, siempre y cuando estos cumplieran con lo previsto en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, entre ellos, el Titulo Supletorio de las Bienhechurías, Ficha Catastral, Solvencias de Hidrocapital, etc.

Que los vendedores de una manera irresponsable, no cumplieron con la obligación de la mencionada cláusula para materializar la negociación.

Que en reiteradas oportunidades ha emplazado a los demandados para formalizar la venta ante la Notaría Pública, enviándoles telegramas y nunca le respondieron a su representado, y entre ellos, invitaciones para comparecer a su Despacho, e inclusive procedió a elaborar el documento definitivo de venta introduciéndose el mismo ante la Notaria Pública de Los Teques, en fecha 28 de mayo de 2010.

Que transcurrieron más de cuatro (04) meses sin materializarse el otorgamiento de la firma, sin embargo, le informó a los demandados que por ahora querían el otorgamiento del documento por ante la Notaría, con la finalidad de asegurar por lo menos las Bienhechurías, que a lo largo de los años ha construido su mandante.

Que su representado se encuentra en posesión legítima del inmueble, al cual le ha efectuado construcciones y mejoras, obteniendo justificativos sobre las mismas, y ha cancelado más del ochenta y cinco por ciento (85%).

Que estamos en presencia de una venta pero los demandados no cumplen con la obligación de hacer la tradición del inmueble, otorgando el documento o instrumento definitivo de venta de propiedad, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, es decir, incumplen con el artículo 1.488 del Código Civil, por lo que a través de la presente demanda los conmina a que cumplan con el otorgamiento definitivo de venta, o en su defecto sean condenados por el Tribunal a ello.

Que en virtud de que han sido nugatorios los esfuerzos realizados a fin de que cumplan los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., con el contrato de opción de compra venta, en el sentido del otorgamiento del documento definitivo de venta, en consecuencia es por lo que los demanda para que den cumplimiento a ello.

Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167, 1.474, 1.488 y 1.495 del Código Civil.

Conforme a lo dispuesto en los artículos 555 y 588.3º del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Los Teques del Estado Miranda.

Estimó la demanda en la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00).

Por último, solicitó se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, y la declarara con lugar en la definitiva con todo el pronunciamiento de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 06 de julio de 2011, dio contestación a la demanda incoada, en los siguientes términos:

Que por documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005, es decir, hace casi seis (06) años, el cual quedo anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sus representados en la condición de oferentes celebraron un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano L.E.M.R., en la condición de oferido.

Que el objeto del contrato de opción de compra venta conforme a lo dispuesto en su cláusula primera, era un inmueble de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus mandantes, constituido por una parcela de terreno, la cual, cuenta con un área aproximada de cincuenta y nueve metros con cero ochenta y cinco decímetros cuadrados (59,085 m2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: por el Norte, con terrenos que son o fueron de M.A.B.; por el Sur, con calle Los Mangos; por el Este, con terrenos que son o fueron de L.D.; y por el Oeste, con terrenos que son o fueron de C.B.D.B., así como todas las bienhechurías construidas sobre dicha parcela, conformadas por una edificación, la cual dispone de tres apartamentos, ubicada en el No. 20, del barrio “Vuelta Azul”, sector la M.S., Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que la referida parcela de terreno forma parte integrante de un lote de terreno de mayor extensión, también dela única, exclusiva y absoluta propiedad de sus representados, el cual les pertenece por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy día Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, el cual quedó anotado bajo el No. 05, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre.

Que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, se estableció como precio de venta del inmueble ofertado la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00).

Que conforme al contenido de la cláusula segunda del contrato, el oferido a la firma del mismo se comprometió a hacer entrega a sus representados, en calidad de arras, la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), los cuales serían imputados al precio definitivo de compra venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, pero en realidad el monto que el oferido les entregó a sus mandantes, a la firma de dicho contrato, fue la suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00), prometiendo hacerles entrega de la suma de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) restantes, a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, lo cual nunca ocurrió.

Que en la cláusula tercera se establecieron ciento veinte (120) días continuos de plazo para la firma del documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, sin embargo en la cláusula segunda del contrato se estableció que el documento definitivo de compra venta sería suscrito por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 2006, es decir, hace más de cinco años.

Que antes de la fecha pautada para la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, es decir, el 31 de marzo de 2006, sus representados se toparon con la penosa realidad de no contar con todos los documentos administrativos necesarios para realizar la operación traslativa de propiedad convenida, motivo por el cual hicieron verbalmente del conocimiento del oferido que, por razones ajenas a su voluntad no estaban en condiciones de dar cumplimiento a las obligaciones contractualmente asumidas.

Que en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, se estableció que ante el incumplimiento contractual, por parte de los oferentes, éstos debían cancelar al oferido en concepto de cláusula penal, la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), quedando comprometidos adicionalmente a devolver el monto de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00), recibidos en garantía, todo lo cual ascendía a la cantidad de cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00).

Que los linderos que aparecen indicados en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, son linderos empíricos, es decir, sin metraje ni coordenadas, por lo que es simple concluir que la parcela ofertada resulta registralmente inexistente, lo cual afecta la validez del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil.

Que habiendo sus representados hecho del conocimiento del oferido de la carencia de los recaudos administrativos necesarios para proceder a la operación de compra venta, pautada para el 31 de marzo de 2006, y careciendo de los recursos indispensables para tramitar los mismos, éstos propusieron al oferido que sufragara los gastos necesarios para el trámite, y obtención de dichos recaudos, con la finalidad de poder dar cumplimiento con la compra venta pactada, argumentándole que, dicho monto no había sido cubierto a la firma de la opción de compra venta.

Que el oferido solicitó la devolución inmediata de la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00), dados en garantía, más el monto de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), por concepto de cláusula penal, todo lo cual ascendía a la suma cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), no obstante, para la fecha sus mandantes carecían de dicho monto, por cuanto el dinero recibido en garantía lo habían empleado para cancelar una vieja deuda contraída con una prestamista usurero, cuyo capital, si bien habían saldado varias veces, pro los altos intereses, y su ilegal anatocismo, la misma se les hacía imposible de cumplir.

Que el oferido para salvar su inversión, les propuso a sus mandantes llegar a una transacción, la cual sustituiría por novación a la opción de compra venta, siendo el objeto de la misma que, en un periodo de cuatro (04) años, el oferido usufructuaria el inmueble ofrecido en venta, y de su arriendo saldaría la deuda pendiente, la cual ascendía a cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 57.000,00), y el monto recibido en demasía durante ese periodo, lo imputaría en razón de daños y perjuicios compensatorios.

Que al sus representados asentir la propuesta del oferido, en el mes de marzo de 2006, producto de la transacción celebrada, el oferido comenzó a usufructuar por novación el inmueble de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus mandantes, y durante este período de tiempo el oferido para entonces usufructuario continuo con la administración de los arriendos existentes, y llegado el termino de estos, arrendo en forma directa los apartamentos con los que cuenta la referida edificación.

Que existen una serie de circunstancias que demuestran la veracidad y existencia de la transacción verbal celebrada, como el hecho de que el oferido nunca presento el documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, que tampoco convoco a sus mandantes para la firma del documento definitivo, que en la cláusula séptima del contrato se estableció la entrega del inmueble ofertado para el momento de la firma del documento definitivo de compra venta .

Que llegado el mes de marzo de 2010, las inquilinas del oferido, en conocimiento de que su arrendador se encontraría usufructuando hasta entonces el inmueble por propiedad de sus representados, con el fin de cobrar una deuda que mantenían, sin mayores reparos consintieron en la sustitución arrendaticia.

Que en el libelo de la demanda ni siquiera se menciona el cese del usufructo acordado, sin embargo, ello consta en los contratos que cursan en su original en el expediente signado con el No. 108581, de la nomenclatura interna del Tribunal de la causa.

Que en vísperas del cumplimiento del periodo de cuatro (04) años pactados para la duración del usufructo acordado en la transacción verbalmente celebrada, la cual sustituyo por novación a la opción de compra venta, sus mandantes comenzaron a recibir una serie de telegramas remitidos por el usufructuario, donde desconociendo el objetivo y alcances de la transacción les conminaba al cumplimiento de la opción de compra venta.

Que no puede prosperar en derecho la pretensión incoada, por cuanto el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta no es individualmente registrable.

Que en el contrato de opción de compra venta no se estableció la venta del inmueble ofrecido, por documento autenticado, tal y como lo pretende el demandan en su escrito libelar, sino a través de documento registrado, motivo por lo que las pretensiones relativas a la transmisión de la propiedad son contrarias a derecho y exceden las obligaciones contractuales asumidas.

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, todos y cada uno de los argumentos presentes en el escrito libelar.

Que niega, rechaza y contradice las falaces afirmaciones realizadas en la pretensión incoada relativas a que el demandante haya entregado a sus mandantes la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00).

Que niega, rechaza y contradice que el accionante haya quedado a deber a sus mandantes la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00).

Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes hayan sido emplazados a firmar documento alguno ante la Notaria Pública.

Que niega, rechaza y contradice que sus representados hayan aceptado firmar un documento traslativo de propiedad ante la Notaria Publica de Los Teques, a cambio de una mayor cantidad de dinero.

Que niega, rechaza y contradice que el demandante haya construido bienhechuría alguna en el inmueble propiedad de sus mandantes.

Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes puedan ser condenados a firmar documento alguno por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Asimismo, conforme a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene por enriquecimiento sin causa, toda vez que derivado del desconocimiento por parte del actor de la transacción verbal celebrada, la cual sustituyo por novación a la opción de compra venta, el demandante se ha quedado con los frutos, cánones de arrendamiento, que produjo el inmueble que no le pertenece.

Solicitó se condenara al demandante reconvenido a pagarles a sus mandantes la suma de ochenta y un mil bolívares (Bs. 81.000,00), y en forma subsidiaria, la corrección o actualización monetaria que han generado cada una de las mensualidades desde que fueron cobrados hasta su definitivo pago, y los costos y costas procesales que genere la presente reconvención.

Fundamentó su reconvención en el contenido del artículo 1.184 del Código Civil, y la estimó en la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).

Concluyó solicitando se declarara sin lugar la demanda incoada en contra de sus representados, y se declarara con lugar la mutua petición propuesta, todo con expresa condenatoria en costas.

Posteriormente, la representación judicial del ciudadano L.E.M.R., mediante escrito presentado en fecha 11 de julio de 2011, dio contestación a la reconvención propuesta, alegando:

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado en la reconvención por los demandados, así como las afirmaciones en cuanto a que su representado celebró transacción verbal usufructuaria, lo cual sustituyo por novación a la opción de compra venta.

Que consta en el presente juicio que los demandados suscribieron un contrato de venta, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, el cual quedo anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, siendo el objeto del mencionado contrato según lo establecido en su cláusula primera, un inmueble de su única y absoluta propiedad, constituido por una parcela de terreno, la cual cuenta con un área aproximada de cincuenta y nueve metros con cero ochenta y cinco decímetros cuadrados (59.085 m2), así como todas las bienhechurías sobre él construidas, conformadas por una edificación, la cual dispone de tres apartamentos, ubicadas en el No. 20 del Barrio Vuelta Azul, Sector La M.S., Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que la parcela de terreno forma parte integrante de un lote de terreno de mayor extensión, también de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus mandantes, según consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el No. 5, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre.

Que se estableció como precio de la venta del inmueble ofertado la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), entregándose a la firma del mismo la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), quedando un saldo deudor de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00).

Que en la venta se canceló el 88% de la cifra acordada y ese mismo mes, los demandados colocaron en posesión de los otros dos inmuebles a su mandante, ya que era inquilino del piso 3 del inmueble dado en venta, y con ese acto los vendedores transfieren la propiedad al ciudadano L.E.M.R., verificándose así la tradición del inmueble, en consecuencia cuando se pactó la venta, era con el fin de que se efectuara la transmisión de la propiedad a través de la protocolización o autenticación del documento definitivo de venta.

Que niega y rechaza que en virtud de ese incumplimiento por parte de los demandados, su mandante haya celebrado una transacción extrajudicial de usufructo verbal, por lo que solicitó se declarara sin lugar la reconvención incoada.

Que los demandados le propusieron a su mandante, después de seis (06) años, que acepte la indemnización prevista en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta, lo cual no acepta por existir una demanda de cumplimiento de contrato, solicitando sea declarada sin lugar la reconvención en la sentencia definitiva.

Que se pretende con la reconvención se tenga por cierto que su representado celebró una transacción extrajudicial usufructuaria verbal, que se transformó en novación, por lo que niega, rechaza y contradice la existencia de la mencionada transacción no escrita.

Que niega, rechaza y contradice la aludida transacción extrajudicial usufructuaria oral y la novación que pudiera existir entre su representado y los demandados, y que diera origen a un enriquecimiento sin causa por parte de su mandante.

Que niega, rechaza y contradice que haya habido enriquecimiento sin causa, o haya habido enriquecimiento alguno por parte de su representado, y que queda es demostrada la infundada y temeraria reconvención en que los demandados pretenden perturbar y crear trabas en la Litis principal.

Que niega, rechaza y contradice el usufructo que dicen los demandados producto de haber celebrado una presunta transacción verbal usufructuaria, donde asegura que los frutos obtenidos por el comprador fueron para imputárselos al supuesto pacto celebrado.

Que niega, rechaza y contradice la afirmación que hacen los demandados reconvinientes en el sentido de que la opción de compra fuera sustituida por un usufructo, celebrado a través de una transacción verbal, el cual sustituyo por novación a la opción mencionada.

Que niega y rechaza la cuantía de la estimación de la demanda propuesta por la parte demandada, por ser excesivamente exagerada ya que su estimación no tiene basamento alguno, ni cuantificación, por cuanto la supuesta transacción usufructuaria verbal es inexistente, lo que queda demostrado a lo largo y ancho del proceso.

Que niega, rechaza y contradice que de los contratos de arrendamiento que la parte demandada incorpora al proceso, se derive la presente reconvención, ya que los mismos fueron suscritos por el demandante y los terceros que en ellos se mencionan, como una relación arrendaticia autónoma independiente, bilateral, sinalagmática, consensual, intuito personae, onerosa, perfecta, que se dio sin que en nada vincule ésta relación con usufructo alguno.

Concluyo solicitando, se sustanciara su escrito y declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, la parte demandante consignó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, documento poder otorgado por el ciudadano L.E.M.R., a los Abogados J.S.M. y J.R.V.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.064 y 71.753, respectivamente, en fecha 22 de junio de 2010, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 29, Tomo 187 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría (f. 09 al 12 de la pieza I del presente expediente).

Marcado con la letra “B”, copia simple del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría (f. 13 al 16 de la pieza I del presente expediente).

Marcado con la letra “C”, copia simple del contrato de compra venta (f. 17 y 18 de la pieza I del presente expediente).

Marcado con la letra “D”, copia simple del documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el No. 05, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre (f. 19 al 22 de la pieza I del presente expediente).

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandante además de invocar el principio de la comunidad de la prueba en cuanto le sea favorable, consignó:

Original del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría (f. 16 al 20 de la pieza II del presente expediente).

Justificativo de testigos emanado del juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (f. 21 al 39 de la pieza II del presente expediente).

Copia simple de la planilla de Liquidación de Aranceles Judiciales por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con fecha de otorgamiento para el 29 de abril de 2010, asiento No. 032, Tomo 117 (f. 40 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos L.E.M.R. y N.J.D.C., autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2007, bajo el No. 71, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 41 al 43 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria (f. 44 y 45 de la pieza II del presente expediente).

Original de la planilla de Liquidación de Aranceles Judiciales por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con fecha de otorgamiento para el 13 de noviembre de 2007, asiento No. 071, Tomo 192 (f. 46 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria (f. 47 y 48 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria (f. 49 y 50 de la pieza II del presente expediente).

Notificación de fecha 08 de abril de 2010, que el ciudadano L.E.M.R., le remitiera a la ciudadana N.V.U. (f. 53 de la pieza II del presente expediente).

Notificación de fecha 08 de abril de 2010, que el ciudadano L.E.M.R., le remitiera a la ciudadana S.V. (f. 54 de la pieza II del presente expediente).

Original de la planilla de Liquidación de Aranceles Judiciales por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con fecha de otorgamiento para el 09 de febrero de 2007, asiento No. 004, Tomo 022 (f. 55 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos L.E.M.R. y Z.V.V.D., autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 04, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 56 y 57 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria (f. 58 y 59 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria (f. 60 y 61 de la pieza II del presente expediente).

Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria (f. 62 y 63 de la pieza II del presente expediente).

Original de las consignaciones de telegramas contado emanados del Instituto Postal Telegráfico de fecha 18 de marzo de 2010, 27 de enero de 2010 y 14 de enero de 2010 (f. 64 al 70 de la pieza II del presente expediente).

Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos H.C.J., H.Y.P.A., A.C.T.M., CRISWELL M.A.R., HAMBBERT SHEENBBERLAYN PALACIOS JIMENEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-24.636.903, V-17.742.865, V-11.041.394, V-14.021.081 y V-16.887.081, respectivamente.

Solicitó se absolviera las posiciones juradas de la parte demandada, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil se comprometió a absolverlas.

Por último, solicitó se oficiara a la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a fin de que de fe por escrito que si por ante su Despacho se encuentra un documento de venta, el cual debió ser otorgado bajo el No. 032, Folio 165 al 158, Tomo 117, de fecha 29 de abril de 2010, y de existir, se le envié al Tribunal de la causa copia certificada del mismo.

PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito de contestación a la demanda, y de reconvención, la parte demandada consignó lo siguiente:

Copia simple del documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el No. 71, Tomo 193, de fecha 14 de noviembre de 2007 (f. 169 al 172 de la pieza I del presente expediente).

Copia del contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria (f. 173 y 174 de la pieza I del presente expediente).

Copia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 04, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado entre el ciudadano L.E.M.R., y la ciudadana Z.V.V.D. (f. 175 al 177 de la pieza I del presente expediente).

Copia del contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria (f. 178 y 179 de la pieza I del presente expediente).

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandada, promovió las cláusulas primera, séptima, y parte in fine de la segunda, todas del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría.

Solicitó se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, a fin de que informe los particulares que indico.

Marcado con la letra “A”, copia certificada del documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el No. 05, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre (f. 133 al 142 de la pieza II del presente expediente).

Marcado con la letra “B”, título supletorio de propiedad presentado para distribución en fecha 09 de julio de 2009, y evacuado el 14 de enero de 2010, por ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, expediente No. 20090081 (f. 143 al 151 de la pieza II del presente expediente).

Promovió las testimoniales de los ciudadanos V.Y.N.M., J.J.S.D., N.J.D.C., Z.V.V.D., N.V.U., F.L.C.M., L.F.M.V., J.E.J. y J.J.R.M., titulares de las cédulas de identidad Nos V-16.590.590, V-13.728.498, V-13.727.991, V-6.314.772, V-7.353.097, V-7.660.536, V-14.096.960, V-8.519.895 y V-19.931.627, respectivamente.

Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos L.E.M.R. y N.J.D.C., autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 71, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 152 al 156 de la pieza II del presente expediente).

Promovió conforme al principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 47 y 48 de la pieza II del expediente, suscrito entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria.

Promovió conforme al principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 49 y 50 de la pieza II del expediente, suscrito entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria.

Promovió conforme al principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 44 al 46 de la pieza II del expediente, suscrito entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria.

Marcado con la letra “D”, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos L.E.M.R. y Z.V.V.D., autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 04, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (f. 157 al 160 de la pieza II del presente expediente).

Promovió conforme al principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 60 y 61 de la pieza II del expediente, suscrito entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria.

Promovió conforme al principio de la comunidad de la prueba, el contrato de arrendamiento cursante a los folios 58 y 59 de la pieza II del expediente, suscrito entre la ciudadana F.L.C.M., quien actúa autorizada por el ciudadano L.E.M.R., en su condición de arrendador, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria.

Marcado con la letra “E”, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., en su condición de arrendadores, y la ciudadana N.J.D.C., en su condición de arrendataria (f. 161 al 169 de la pieza II del presente expediente).

Marcado con la letra “F”, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., en su condición de arrendadores, y la ciudadana Z.V.V.D., en su condición de arrendataria (f. 170 al 178 de la pieza II del presente expediente).

Marcado con la letra “G”, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., en su condición de arrendadores, y la ciudadana N.V.U., en su condición de arrendataria (f. 179 al 187 de la pieza II del presente expediente).

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 29 de enero de 2013, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…En la causa que nos ocupa, nos encontramos en presencia de un caso en el que se encuentran dados los requisitos necesarios de procedibilidad de la acción propuesta y como consecuencia de ello resulta obligante para quien suscribe declarar improcedente la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda y que se acuerde la improponibilidad de la misma alegada por la representación judicial de la parte demandada y así se establece.

…omissis…

Dadas las definiciones anteriores y revisado como fuera el escrito reconvencional suscrito por la representación de la parte demandada, es menester para este Tribunal señalar que tal y como se evidencia del petitorio de la reconvención propuesta, la parte demandada pretende que se declare el enriquecimiento sin causa por parte del accionante derivado de una Transacción Extrajudicial Usufructuaria Verbal, que a decir del demandado reconviniente fue suscrito entre las partes, observando este sentenciador, que el fundamento de la reconvención propuesta no tiene asidero jurídico y menos aún constituye demanda alguna, toda vez que tal y como ha quedado evidenciado en autos, la parte demandada reconviniente no logró demostrar durante la secuela del proceso la Transacción Extrajudicial a que hace referencia, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar la improcedencia de la reconvención propuesta y así se decide.

…omissis…

Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

De lo anterior observa quien aquí juzga que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.

…omissis…

Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la Litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.

…omissis…

El texto antes transcrito consagraque el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado,

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de enero de 2013, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara “CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA fuera incoada por el ciudadano L.E.M.R., CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D. (…)”, y consecuencialmente ordenara a los demandados a dar cumplimiento a lo pactado en la cláusula séptima del contrato de opción compra venta, y condenara al demandante a cancelarle a los demandados la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) por concepto de pago restante del precio convenido.

Para resolver se observa:

Antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto, y en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Sentencia No. 735 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de diciembre de 2009), es razón por la que procede quien aquí decide a tomar en cuenta lo siguiente:

De la revisión efectuada a la sentencia recurrida, queda evidenciada la contradicción en la que incurrió el sentenciador en la parte motiva de su fallo, e inclusive en el dispositivo del mismo, al desarrollar al inicio un análisis con relación a la naturaleza del contrato en el cual se fundamentó la presente demanda, diferenciándolo de tal modo del contrato de compra venta, para luego, en el dispositivo de la sentencia, proceder a declarar el cumplimiento del mismo, ordenando además, la suscripción del documento definitivo de venta por ante la Oficina correspondiente, obviando que en su motivación hace mención a que en el contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta las partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacen posible la no celebración del contrato definitivo. Por lo tanto, siendo el propósito de la motivación de todo fallo, garantizarle a las partes el control de la legalidad de lo decidido, y en virtud de que en el caso de autos se detectó que existe contradicción en los motivos que conllevaron al Juez a tomar su decisión, ya que versan sobre un mismo objeto, y por ende, se destruyen los unos a los otros generando, como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, creando incertidumbre de si lo analizado fue un contrato de compraventa o una opción de compra, es por lo que se infringió con el requisito que señala el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Aunado al vicio precedentemente delatado, quien aquí decide observa que el Tribunal de la causa omitió resolver la impugnación que la parte demandante reconvenida efectuara a la estimación realizada en la reconvención propuesta en su contra, toda vez que si bien procedió a pronunciarse con respecto a la procedencia o no de la mutua petición, la jurisprudencia claramente ha dejado sentado que rechazada la estimación de la demanda, o de la reconvención como es el caso de autos, el Juez se encuentra obligado a decidir al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva, por lo que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa por falta de decisión expresa, positiva y precisa sobre la materia, así como los artículos 12 y 38 del Código de Procedimiento Civil, infringiendo en consecuencia con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. En consecuencia, ante los vicios cometidos antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 29 de enero de 2013, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aun cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, para decidir este Juzgado Superior, observa:

IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Observa quien decide que mediante escrito de fecha 11 de julio de 2011, la representación judicial de la parte demandante reconvenida negó y rechazó la estimación de la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, por ser “(…) excesivamente exagerada ya que su estimación no tiene basamento alguno, ni cuantificación, por cuanto la supuesta Transacción Usufructuaria Verbal, es inexistente, lo que queda demostrado a lo largo y ancho de este proceso”.

Sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio M.P.), la siguiente doctrina:

(...) el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

. (Subrayado añadido).

Siendo ello así, observa esta Juzgadora que en el presente caso el demandante reconvenido contradijo la estimación de la reconvención por considerarla exagerada, sin expresar ni probar en la oportunidad legal para ello, nada con lo que pudiese ponderarse la estimación. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, se declara firme la estimación realizada por la parte demandada reconviniente. Y ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCION PROPUESTA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada procedió a reconvenir a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que en virtud del usufructo que por una transacción verbal, sustituyera por novación a la opción de compra venta objeto de la demanda principal incoada en su contra, el actor ha experimentado un enriquecimiento sin causa, toda vez que se ha quedado con los frutos o los cánones de arrendamiento que produjo el inmueble por un periodo de cuatro (04) años, por lo que solicitó el pago de la suma de ochenta y un mil bolívares (Bs. 81.000,00), así como la corrección monetaria que han generado desde que fueron cobrados hasta su definitivo pago, para lo cual consignó los distintos contratos de arrendamiento que ha suscrito el ciudadano L.E.M.R..

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, negó, rechazo y contradijo que su mandante hubiese celebrado una transacción usufructuaria verbal que sustituyera por novación el contrato de opción de compra venta, que por vía de consecuencia haya ocasionado un enriquecimiento sin causa, o enriquecimiento alguno por parte de su representado, y niega además que de los contratos de arrendamiento consignados se derive la reconvención propuesta, toda vez que los mismos fueron suscritos por el ciudadano L.E.M.R., y los terceros que en ellos se mencionan, como una relación arrendaticia autónoma, independiente, bilateral, sinalagmática, consensual, intuito personae, onerosa, perfecta, sin que nada se vincule con el usufructo que alega la parte demandada se efectúo entre las partes litigantes, por lo que solicitó se declarara sin lugar la reconvención.

En tal sentido, se observa que el artículo 1.184 del Código Civil establece que “(…) Aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido”, desprendiéndose de allí que el ejercicio de esta acción no es otra cosa lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado como la acción in rem verso, y tiene por objeto obtener la restitución de lo que ha sido pagado indebidamente, pero ésta debe ser intentada siempre que el enriquecimiento y el empobrecimiento carezcan de causa.

Por tanto, al ejercerse la acción que los demandados reconvinientes pretenden hacer valer por medio de la reconvención, según el contenido de la mencionada disposición, debe demostrarse la existencia de un enriquecimiento por parte del demandante reconvenido, que ese enriquecimiento sea consecuencia directa de un empobrecimiento sufrido por los demandados, y que se haya realizado sin justa causa o motivo alguno, observándose que en el caso de autos, se alega que el ciudadano L.E.M.R., se ha enriquecido a expensas del arrendamiento que mantiene sobre los inmuebles propiedad de los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., para lo cual se consignaron durante el íter procesal una serie de contratos de arrendamientos, en los cuales figura como arrendador el actor reconvenido, el cual alegó que ciertamente ha arrendado los apartamentos que conforman el inmueble, pero que ello no se vincula con el presunto usufructo.

En consecuencia, al constatarse la relación arrendaticia que mantiene el ciudadano L.E.M.R., con unas terceras personas ajenas al juicio, es por lo que resulta evidente que el desplazamiento patrimonial que aduce la parte demandada reconviniente enriquece a uno en detrimento de otro, posee una justificación por disposición expresa de la Ley, ya que todo contrato supone una causa que debe ser lícita conforme a lo previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, de manera que, sin ésta el contrato no existe, lo que significaría que si el enriquecimiento proviene de una relación contractual, queda excluida la idea de un enriquecimiento sin causa, siendo por ende improcedente la reconvención propuesta en el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.

DE LA PRETENSIÓN

Resuelto lo anterior, esta Juzgadora observa que el ciudadano L.E.M.R., demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., a los fines de que convengan a ello o sean condenados, a entregarle el inmueble objeto del contrato libre de bienes y personas, para su use, goce y disfrute sin ningún tipo de gravámenes igualmente a entregar las respectivas solvencias de agua, luz, aseo urbano e impuestos Municipales, así como el titulo supletorio registrado sobre las bienhechurías construidas sobre el terreno objeto del contrato, como lo establecieron en la cláusula SEPTIMA del mismo, todo ello para el otorgamiento del documento definitivo con lo cual se materializara la venta, solicitando además que una vez dictada la sentencia en el presente proceso, se tenga la misma como título de propiedad y se oficie al Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda para su inscripción en los libros respectivos, llevados por ese Registro.

Al respecto, se observa que el autor N.V.R., señala en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…

(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)

(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)

De tal manera que, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compraventa, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

El artículo 1.258 del Código Civil establece que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiere estipulado por el simple retardo.”

Esto no es otra cosa que el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por inejecución de la obligación principal.

En este sentido y ante la demanda interpuesta, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, entre otras cosas admitió haber suscrito un contrato de opción de compra venta, que se encuentra autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, quedando evidenciado que ciertamente entre las partes existe una relación contractual y que por mandato del artículo 1.159 del Código Civil, se encuentran obligadas a cumplir lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, siempre y cuando tal acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil.

Observa quien decide que, la parte demandada en su escrito de contestación hizo alusión a la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra venta, en la cual las partes establecieron una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de ellas, como indemnización de daños y perjuicios. En efecto, se desprende que en la mencionada cláusula acordaron lo que a continuación se transcribe:

(…) CLAUSULA PENAL: Es aceptado expresamente por ambas partes, que si por causas imputables a EL OFERIDO, no se llegare a cumplir con las estipulaciones antes señaladas en los lapsos de tiempo determinados en las cláusulas anteriores, este perderá la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) correspondientes a las arras dadas a LOS OFERENTES según lo establecido en la cláusula tercera de este contrato. Si por el contrario no se diera fiel cumplimiento a las estipulaciones de este contrato por causas imputables a LOS OFERENTES, éste deberá reintegrar en forma inmediata a EL OFERIDO, la suma dada en arras, más una cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) como indemnización.

En este sentido, la doctrina ha dejado establecido que las convenciones celebradas son Ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo allí convenido, en observancia a la Ley. En conclusión, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene alguna de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Órganos Jurisdiccionales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo expresaron los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III.

En el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, y en tal sentido se observa que el doctrinario J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil señala que “(…) la cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuya respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del artículo 1.258 C.C.) (…)”; de tal modo que, al pactarse entre las partes una cláusula penal en caso de inejecución de la obligación principal, es por lo que ha de entenderse que sea ésta la reclamación que deba la parte accionante pretender, puesto que así fue establecido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta.

Con respecto a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., señaló que “(…)la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.”

Por consiguiente, evidenciado que en el caso de autos las partes pactaron una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por lo que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no podía la parte actora pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio; motivo por el cual, a juicio de quien decide, es improcedente conforme a lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil, la demanda interpuesta por el ciudadano L.E.M.R., contra los ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D.. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de la declaratoria anterior, considera esta Alzada inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, así como efectuar un análisis con respecto a las pruebas incorporadas al presente proceso; y en tal sentido, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la Abogada R.Y.M.H., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos G.I.D.D.H., G.H.D. y J.H.D., todos identificados, sólo en lo que respecta a la nulidad del fallo recurrido. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: