Decisión nº 07 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 24 de Septiembre de 2012

Conoce esta alzada el presente asunto, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante contra la decisión de fecha 03 de abril de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Pieza N° 1:

Se inició el juicio por demanda interpuesta por la ciudadana L.E.R.d.R., asistida por el abogado O.P.G., contra los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., por preferencia ofertita y retracto legal arrendaticio. Fundamentó la demanda en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00), es decir, en 9.454,54 unidades tributarias. De conformidad con los artículos 585, 587 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio. (fl. 1 al 5) Anexos (fls. 6 al 28)

Por auto de fecha 25 de enero 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda, ordenando su tramitación por el procedimiento breve. En consecuencia, acordó el emplazamiento de los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., para la contestación de la misma. (f. 30)

A los folios 32 al 34 y 36 al 47 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.

Al folio 48 riela poder apud acta conferido en fecha 09 de junio de 2010 por la ciudadana L.E.R.d.R., al abogado Gillmer J.A.Q..

En fecha 16 de junio de 2010, los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., asistidos por el abogado J.O.C.C., se dieron por citados (f.49). Y mediante diligencia de fecha 18 de junio de 2010, confirieron poder apud acta al mencionado abogado.

En fecha 18 de junio de 2010, los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., asistidos por el abogado J.O.C.C., presentaron escrito en el que opusieron cuestiones previas y dieron contestación al fondo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil. (fls. 51 al 64). Anexos (fls. 65 al 101).

En fecha 28 de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas (fls. 104 al 106 con anexos a los fls. 107 al 135), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 28 de junio de 2010 (f. 136).

En fecha 29 de junio de 2010 promovió pruebas el apoderado judicial de la parte actora (f.139), las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha, con excepción de la prueba de exhibición solicitada, por cuanto el promovente no demostró que el documento de compraventa agregado con el libelo de demanda se encuentra en poder de los demandados. Asimismo, negó la admisión de la prueba de cotejo promovida, por cuanto el documento que pretende ser cotejado no está suscrito por persona alguna. (f. 140).

Por diligencia del 12 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia simple de la sentencia de fecha 09 de agosto de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 6054 de su nomenclatura interna, en juicio de desalojo interpuesto por los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G. contra la ciudadana L.E.R.d.R., mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la demandada, es decir, la cuestión prejudicial que debe resolverse en proceso distinto; y de conformidad con lo establecido en el artículo 355 eiusdem, suspendió el proceso hasta que sea decidida por sentencia definitivamente firme dicha cuestión prejudicial en el presente juicio, signado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial con el N° 34175. (fls. 156 al 164)

En fecha 12 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte actora solicitó fuera dictado auto para mejor proveer de conformidad con lo dispuesto en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se ordenara la comparecencia de los ciudadanos C.J.P. y B.R.P.d.G., para esclarecer el hecho alegado de que la actora no es conocida por ellos, dado que aparece como testigo presencial en el acta de matrimonio de los mencionados ciudadanos, la cual consignó en copia simple. Igualmente agregó copia simple de algunos instrumentos, solicitando su valoración. (fls. 165 al 168, anexos fls. 169 al 175).

Dicha solicitud fue negada por auto del 24 de septiembre de 2010, en razón a que tales diligencias debieron promoverse como medio probatorio en la etapa procesal correspondiente. (fl. 181)

En fecha 17 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante consignó copia simple de documento de opción a compra del inmueble objeto del litigio, otorgado por el ciudadano J.I. como accionista mayoritario de la sociedad mercantil Inversiones Quinta Avenida Shopping Center C.A., el cual había sido consignado en copia simple por el mencionado ciudadano en el juicio llevado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en Funciones de Control de Violencia contra la Mujer del Estado Táchira, por denuncia interpuesta contra él por su representada, donde manifestó voluntariamente en una de sus declaraciones, que había opcionado en compra el inmueble objeto de la presente controversia a los ciudadanos B.R.P.d.G. y C.J.P.M.. (fl.188 con anexos a los folios 189 al 192).

Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada impugnó de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia fotostática simple del presunto documento privado que riela a los folios 189 al 192, por no ser fidedigna. Igualmente, alegó que dicho documento no fue acompañado con el libelo de la demanda, ni promovido en la oportunidad probatoria. (f. 193)

Por diligencia de fecha 23 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante, en virtud de la impugnación efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal resolver sobre la incidencia de haber encontrado instrumento jurídico que compromete la voluntad de los demandados de autos en la celebración de un contrato preliminar de opción a compra consignado por el ciudadano J.I. en la causa penal que cursa por ante el Juzgado de Control Uno de Violencia contra la Mujer e investigación fiscal N° 20-F18-1034-10. Asimismo, solicitó oficiar a la Fiscalía Décimo Octava del Ministerio Público para comprobar la autenticidad de dicho documento, señalando como documento indubitado para el cotejo de las firmas, el documento anexado en copia simple con la contestación de demanda, inserto a los folios 51 al 69, donde estamparon sus firmas los demandados de autos. (f. 194)

Por auto de fecha 17 de diciembre de 2010, el Juzgado de la causa acordó oficiar al Juzgado Primero de Control de Violencia contra la Mujer del Circuito Penal del Estado Táchira, a fin de que remitiera copia fotostática certificada del documento de opción de compraventa suscrito entre B.R.P.d.G. y C.J.P.M., con la sociedad mercantil Inversiones Quinta Avenida Shopping Center, C.A.. Asimismo, negó la admisión de la prueba de cotejo solicitada, por haber precluido la oportunidad para su promoción, en virtud de que la presente causa se encontraba en estado de sentencia. (fls. 195 y 196)

Al folio 198 riela oficio N° 1C-0043-11 de fecha 12 de enero de 2011, dirigido al Juzgado de la causa por el Tribunal de Control, Audiencia y Medidas de Violencia contra la Mujer del Estado Táchira, mediante el cual informa que el caso fiscal 20F18-1034-10 fue remitido a la Fiscalía 18° del Ministerio Público en fecha 02 de noviembre de 2010, a objeto de que la representación fiscal diera continuación a las investigaciones relacionadas con la causa y presentara el acto conclusivo.

Por diligencia de fecha 23 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copia simple de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Independencia y L.d.E.T., bajo el N° 31, Tomo I, folios 155-160 de fecha 13 de junio de 2007, aduciendo que del mismo se evidencia que la actora es propietaria de un inmueble para habitación. Igualmente, consignó copia simple del expediente N° 7273 cursante en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el que R.E.S.S. demanda a los ciudadanos L.E.R.d.R. y O.D.R. por cobro de bolívares vía ejecutiva, sobre el inmueble a que se refiere el documento antes mencionado. (fls. 201 al 223)

Por auto de fecha 18 de mayo de 2011, el Juzgado de la causa acordó abrir una segunda pieza. (f. 225)

Pieza N° 2:

Por auto de fecha 1° de julio de 2011, el a quo acordó la suspensión de la causa de conformidad con lo establecido con el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. (fls. 2 y 3)

En fecha 29 de febrero de 2012, la Juez Temporal Abg. B.C.M. se abocó al conocimiento de la causa, ordenando su reanudación. (f. 4)

Cumplidas como fueron las notificaciones ordenadas (fls. 8 al 13), el Juzgado de la causa dictó auto en fecha 23 de marzo de 2012, en el que de conformidad con los artículos 14 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en apego a la decisión de fecha 1° de noviembre de 2011 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° 2011-000146, ordenó la continuación del proceso en el estado en que se encontraba. (fls. 14 al 16)

Luego de lo anterior aparece la sentencia de fecha 03 de abril de 2012, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fls. 17 al 28)

Por diligencia de fecha 25 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora interpuso recurso de apelación contra la referida decisión. (f. 38)

Mediante auto de fecha 31 de Julio de 2012, el Juzgado de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor. (f. 39)

En fecha 14 de agosto de 2012 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 41); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f.42)

Por auto de la misma fecha este Juzgado Superior, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente. (f. 43)

En fecha 19 de septiembre de 2012 se llevó a cabo la audiencia oral, la cual quedó reproducida en forma audiovisual, dictándose el dispositivo del fallo.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia deferida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el abogado Gillmer J.A.Q., apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 03 de abril de 2012 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró la falta de cualidad e interés de las partes para sostener el presente proceso y, en consecuencia, inadmisible la demanda por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio interpuesta por la ciudadana L.E.R.R., contra los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., condenando en costas a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

ARGUMENTOS DE LAS PARTES

a.- La actora manifestó en el libelo de demanda lo siguiente:

- Que es inquilina desde el mes de enero de 1975, es decir, desde hace treinta y cuatro (34) años, de un inmueble ubicado en la carrera 4, N° 7-57 de la ciudad de San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T., hoy día propiedad de los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G., quienes adquirieron en compra a su antiguo arrendador, ciudadano C.J.P., titular de la cédula de identidad N° V-158.666, según documento asentado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Registro San Cristóbal, el 15 de marzo de 1982, bajo el N° 95, folios 252 al 254, Tomo 8, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 1982, allí descrito, documento que anexa en copia simple marcada “A”.

- Que sus arrendadores, a sus espaldas, decidieron dar en venta al ciudadano J.I. el inmueble dado a ella en arrendamiento, por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), sin que le hubiesen ofertado en venta el inmueble que ocupa como inquilina, tal como se evidencia en el documento de compraventa que anexa en copia simple marcado “B”, más aún, estando ella plenamente solvente con el pago mensual de los cánones de arrendamiento, por lo que tenía derecho preferencial para adquirir el inmueble, violentándose de esta forma lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que aún cuando el contrato de arrendamiento es de carácter verbal, la relación arrendaticia y el estado de solvencia los demuestra con el expediente de consignación de cánones de arrendamiento No. 738, llevado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que en copia certificada anexa marcado “C”.

- Que sus arrendadores, C.J.P.M. y B.R.P.d.G., violentaron totalmente lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto al derecho de preferencia que tiene para adquirir dicho inmueble, tal como lo establecen los artículos 42, 43, 44 y 45 de la misma.

- Por las razones expuestas demanda a los mencionados ciudadanos, por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, para que convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- En que ella es inquilina del inmueble que se está dando en venta, ubicado en la carrera 4 con calle 8, N° 7-57 de San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T., desde hace treinta y cuatro (34) años. 2.- En que tiene derecho de preferencia para adquirir en compra el referido inmueble a ella dado en arrendamiento, sobre el ciudadano J.I., que es a quien se pretende vender el mismo. 3.- En que tiene derecho de preferencia para adquirir por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) la totalidad del inmueble dado a ella en arrendamiento, siendo esta la condición de precio que los vendedores C.J.P.M. y B.R.P.d.G. le ofertaron en venta al comprador J.I., y por tal motivo solicita sean condenados a que le den en venta dicho inmueble, por la misma cantidad de Bs. 400.000,00. 4.- Protesta las costas y costos del proceso y solicita el pago de los honorarios profesionales de abogado establecidos en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00). (fls. 1 al 5).

Asimismo, en la audiencia oral celebrada en fecha 19 de septiembre de 2012, la cual quedó reproducida en forma audiovisual, el apoderado judicial de la parte actora apelante reiteró argumentos expuestos en el libelo de demanda y solicitó la revocatoria de la decisión apelada, por considerar que la misma es violatoria del derecho de defensa de su representada. En este sentido, insistió en hacer valer el documento “traslativo de la propiedad del inmueble objeto del presente juicio,” consistente en el documento de opción a compra corriente a los folios 189 al 191 del expediente, efectuada por los ciudadanos C.J.P.M. y B.R.P.d.G. a la sociedad mercantil Inversiones 5ta. Avenida Shopping Center, C.A., de la cual es accionista el ciudadano J.I., quien presentó dicho documento en copia simple, en la causa penal mencionada en el cuerpo del presente expediente.

b.- Los demandados, por su parte, dieron contestación a la demanda en los siguentes términos:

- De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil y antes de dar contestación al fondo de la demanda, opusieron las siguientes cuestiones previas: 1.- La del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ibidem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. Al respecto, alegan que la actora acumula en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente, por ser contradictorias entre sí. Que demanda a sus representados por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, las cuales son pretensiones que se excluyen mutuamente, porque la primera constituye un derecho previo o anterior al segundo. Que en el caso de autos, no existe ningún ofrecimiento de venta a ningún tercero y el instrumento que en copia fotostática simple se acompañó al libelo marcado “B”, es inexistente y no constituye prueba alguna, porque no está suscrito ni firmado por ninguna de las partes, por lo que no cumple los requisitos establecidos en los artículos 429, 434 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil, y en los artículos 11 y 12 de la Ley Orgánica de Identificación, ya que el presunto comprador no aparece identificado. Que por otra parte, el retracto legal arrendaticio supone que el arrendador y propietario le hubiere vendido el inmueble a un tercero. Que en el presente caso, tal situación no se da. Que además, la arrendataria no cumple ningún requerimiento legal para ejercer dicho derecho, por cuanto se encuentra insolvente en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento y por tal motivo fue demandada judicialmente por desalojo, cuyo expediente acompaña en copia certificada. Que existe una tercera o triple acumulación excluyente y contradictoria, cual es la de solicitar el pago de los honorarios profesionales de abogado establecidos en la cantidad de Bs. 120.000,00.- 2.- La del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el derecho del abogado apoderado de la demandante a cobrar honorarios judiciales, no existe ni ha sido reconocido.

- Al dar contestación al fondo, rechazaron, negaron y contradijeron de forma pormenorizada, tanto en lo hechos como en el derecho, la demanda por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio interpuesta en su contra. Al respecto, aducen que es falso que la actora tenga treinta y cuatro (34) años como arrendataria del inmueble ubicado en la carrera 4, N° 7-57 de esta ciudad de San Cristóbal; que haya sido arrendataria del difunto C.J.P., su legítimo causante, a quien nunca conoció, y que sea arrendataria de la totalidad del inmueble que determina por sus linderos y medidas en el libelo de demanda.

De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnaron la copia simple del documento acompañado con el libelo de demanda marcado “A”, por no ser una copia fidedigna.

Indicaron que no es cierto que a espaldas de la arrendataria demandante, hayan decidido dar en venta el inmueble de su propiedad al presunto ciudadano J.I., a quien la demandante no identifica, ni mucho menos conocen ellos persona alguna con ese nombre y con quien nunca han realizado ningún negocio jurídico. Que no es cierto que hayan decidido dar en venta o hayan dado en venta el inmueble por la suma de Bs. 400.000,00, a ningún presunto ciudadano de nombre J.I., ni a ninguna otra persona. Que no es cierto que exista documento alguno de compraventa del referido inmueble con el presunto ciudadano J.I.; y mucho menos el que la demandante dice acompañar en copia simple marcado “B”, en el que el presunto ciudadano J.I. no aparece identificado y tampoco tiene la firma de las partes intervinientes, es decir, de ellos como presuntos vendedores y del presunto comprador.

Que no es cierto que la demandante se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y, por consiguiente, no es cierto que tenga el derecho de preferencia para adquirir el inmueble de su propiedad, mucho menos cuando ellos no tienen ninguna oferta de venta del inmueble a ninguna persona, y menos a la arrendataria, que no paga el canon de arrendamiento mensual a que está obligada según el artículo 1.592, numeral 2° del Código Civil, en concordancia con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo por ello que se encuentra demandada por ante el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Que no es cierto que la arrendataria actora haya demostrado o demuestre un estado de solvencia, con la copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento N° 738 que cursa en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el cual fue acompañado al libelo marcado “C”, porque del estudio de dicho expediente se puede evidenciar que la demandante no paga el canon de arrendamiento mensual conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de allí el juicio de desalojo que existe en su contra, tal como se comprueba de la copia certificada del expediente N° 6054 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, al existir insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento mensual, de fechas anteriores al expediente de consignación de los cánones de arrendamiento, que realiza solamente a B.R.P.d.G., cuando sus arrendadores son los dos demandados.

Que no es cierto que se le haya violentado a la demandante el derecho de preferencia que dice tener, cuando no ha existido ningún tipo de negociación relacionada con la presunta venta del inmueble de su propiedad; por lo que en este caso, no existe ningún derecho para la demandante y menos aún, cuando se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Que no convienen en la demanda y se oponen a que el tribunal los condene a pretensiones improcedentes procesalmente, por cuanto no es cierto que la demandante y arrendataria sea inquilina de un inmueble que no describe ni determina con precisión, desde hace treinta y cuatro (34) años, y tampoco es cierto que ellos estén dando en venta el presunto e indeterminado inmueble que la demandante dice ocupar como arrendataria. Que no convienen en la demanda, en cuanto a que la demandante y arrendataria tenga derecho de preferencia para adquirir en compra el inmueble que dice haber descrito. Que no es cierto que exista venta o contrato de venta pactada, ni muchos menos suscrito entre ellos y el presunto ciudadano J.I.. Que la demandante trae junto con el libelo de demanda, como documento fundamental de la acción, una fotocopia simple de un presunto documento original que no existe ni demuestra negociación alguna entre ellos y el presunto ciudadano J.I., ya que ni siquiera se encuentra suscrito o firmado por ninguna de las presuntas partes. Que dicho documento no reúne los requisitos establecidos en los artículos 434 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.368 del Código Civil.

Que al no existir documento fundamental de la acción, la demanda no debió haberse admitido. Que además de ser improcedente e inadmisible, la demanda no cumple las exigencias establecidas en el artículo 340 en sus ordinales 2°, 4°, 5° y 6° del Código de Procedimiento Civil, porque la demandante no indicó cuál es el carácter con que demanda, ni el carácter con que los demanda a ellos, mucho menos cuando el objeto de la pretensión no se encuentra suficientemente determinado ni ubicado, ya que la demandante sólo ocupa como arrendataria una pequeña parte del inmueble, y no como pretende mencionar que se encuentra como arrendataria de la totalidad del inmueble, no siendo cierto dicho alegato. Que no existe una clara y precisa relación entre los hechos y los fundamentos de derecho, porque la demandante no tiene ningún derecho a preferencia ofertiva ni mucho menos, a un retracto legal arrendaticio, cuando no cumple los requisitos legales, al encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensual, como se comprueba en la copia certificada del expediente.

Que de lo expuesto se deduce y comprueba la existencia de una falta de cualidad y de interés en la demandante para intentar la infundada e improcedente acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, y por cobro de honorarios profesionales de abogado como lo señala expresamente en el capítulo tercero del petitorio, las cuales son acciones acumuladas y excluyentes, contradictorias entre sí e incompatibles; igualmente, la existencia de una falta de cualidad de interés en ellos para sostener la presente acción, lo cual oponen de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones explanadas, solicitan que se declare la inadmisibilidad de la demanda incoada en su contra.

En la audiencia oral, el apoderado judicial de la parte demandada reiteró los argumentos expuestos en la contestación de la demanda y solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora y se confirme la decisión de fecha 03 de abril de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA

Tal como antes se señaló, los demandados opusieron en la contestación de demanda la defensa perentoria de falta de cualidad y de interés de la actora para intentar la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, y de ellos para sostener el juicio, aduciendo entre otros argumentos, la inexistencia del documento fundamental de la demanda, ya que el instrumento acompañado con el libelo marcado “B”, se trata de una copia fotostática simple de un presunto instrumento privado, en el que aparecen como partes y presuntos vendedores, sus nombres; y como presunto comprador, una persona de nombre J.I., sin identificación alguna; instrumento este que no aparece suscrito o firmado por ninguna de las presuntas partes y, por tanto, resulta inexistente.

Ahora bien, por cuanto la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelve el fondo o mérito de lo debatido, pasa esta alzada a dilucidar en primer lugar la falta de cualidad e interés activa y pasiva, opuesta por la parte demandada.

La cualidad o legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

En palabras de los ilustres Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, “la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito...” . (Vid. sentencia Nº 1919, Sala Constitucional, 14 de julio de 2003).

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil en decisión N° 258 del 02 de junio de 2011, estableció al respecto lo siguiente:

Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

H.D.E., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Vid. H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial T.1. pág. 539)

De igual modo, el insigne Maestro L.L., nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.

La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(Vid. J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros).

Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: B.P.Q. c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. (Resaltado propio)

(Expediente N° AA20-C-2010-000400).

Del criterio jurisprudencial antes transcrito se colige que la legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.

De igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Así, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. … (Resaltado propio)

De conformidad con el precitado artículo, la falta de cualidad es una excepción que debe ser decidida en la oportunidad de dictar sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.

En este orden de ideas, cabe destacar el contenido de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de interposición de la demanda que dio origen al presente juicio (14 de enero de 2010, vuelto del folio 5), los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

En el artículo 42, el legislador concede al inquilino que llene los requisitos allí establecidos el derecho de preferencia para comprar el inmueble que se ofrece en venta y que él ocupa; y en el artículo 43, concede al arrendatario el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, siendo necesario para que el arrendatario ejerza la acción por retracto legal arrendatario, que goce del derecho de preferencia ofertiva y que éste último no hubiese sido respetado por el arrendador

En el caso sub iudice, al analizar las actas procesales se observa que la actora presentó como instrumento fundamental de la acción, copia simple de un supuesto documento privado referente a una venta del inmueble sobre el cual dice tener derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, el cual carece de firma alguna y, por tanto, resulta inexistente, tal como se comprueba al folio 10 de la pieza N° 1; evidenciándose igualmente, del propio libelo de demanda, que la actora señala como propietarios del referido inmueble a los demandados C.J.P.M. y B.R.P.d.G..

En consecuencia, al no existir acto traslativo de propiedad del inmueble objeto de la acción, resulta evidente la falta de cualidad e interés de la actora L.E.R.d.R. para interponerla; y de los demandados C.J.P.M. y B.R.P.d.G., para sostener el juicio, por lo que la demanda debe ser declarada inadmisible y confirmarse la decisión apelada. Así se decide.

III

DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: