Decisión nº PJ0092015000042 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Sede Puerto Cabello de Carabobo, de 18 de Noviembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXTENSION PUERTO CABELLO

TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, dieciocho de noviembre de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2014-000075

ASUNTO: GP31-R-2015-000024

Recurrente: Z.E.S.T., cedula de identidad Nº. V- 3.894.775, asistida por la abogada en ejercicio G.A.M., I.P.S.A Nº 35.279.

Motivo: Apelación (mediante la cual se impugna la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en fecha 06 de Mayo de 2015, en la que se declaro Sin Lugar la Oposición a la ejecución de la sentencia donde el mismo Tribunal homologo el convenimiento celebrado en fecha 30 de julio de 2014, por los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C.G., por una parte, y por la otra la ciudadana Z.E.S.T.; en el juicio que por Resolución de contrato de opción de compra venta se siguió en el a quo, entre las partes, en el expediente Nº GP31-V-2014-000075).

Sentencia: Definitiva

Resolución: 2015-000042

Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación (f.59) interpuesto por la ciudadana Z.S.T., asistida por la abogada G.A.M., mediante la cual se impugna la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en fecha 06 de mayo de 2015, en la que se declaro sin lugar la oposición a la ejecución de la sentencia, donde el mismo Tribunal homologo el convenimiento celebrado en fecha 30 de julio de 2014, por los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C.G., por una parte, y por la otra la ciudadana Z.E.S.T.; en el juicio que por Resolución de contrato de opción de compra venta se siguió en el a quo, entre las partes, en el expediente Nº GP31-V-2014-000075.

Recibido el 08 de Junio de 2015 el expediente Nº GP31-V-2014-000075 proveniente del mencionado Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez Superior la Secretaria Judicial de esta Alzada, dándosele entrada al presente asunto mediante auto que riela al folio 63, asignándosele a dicho expediente la nomenclatura GP31-R-2015-000024.

En la misma fecha anterior y en el mismo folio, se fija de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil para el décimo (10º) día de despacho siguiente la presentación de los informes de las partes; siendo presentados estos por la parte apelante (f. 65 al 70) y, consiguientemente por la parte demandante (f.72 al 78).

En fecha 02 de Julio de 2015, se apertura el lapso de observaciones a los informes presentados, acudiendo la parte gananciosa en la primera instancia a presentar escrito contentivo de las mismas (f. 82 al 86), como de igual manera lo hace la parte apelante (f.88 al 90).

En fecha 29 de julio de 2015, este Tribunal Superior dicta auto para mejor proveer; cuyas resultas constan en autos (f. 93 al 95).

Ahora bien, concluidas las actuaciones y evacuaciones ordenadas conforme al auto para mejor proveer dictado (f.93) y; concluidos los lapsos fijados para dictar sentencia y el de diferimiento, mediante autos que rielan a los folios 92 y 103, haciendo salvedad del no computo en esta fase de los días transcurridos entre el 21 de septiembre al 11 de octubre, y del 26 de octubre al 16 de noviembre, todos del presente año, conforme a los autos que rielan a los folios 104 y 105; este Tribunal Superior pasa a decidir el presente asunto y lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I

SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1.- La parte recurrente presento escrito de informes (f.65 al 70) y, escrito de observaciones a los informes de la contraria (f.88 al 90); donde explaya e ilustra al Tribunal Superior sobre los motivos de la apelación interpuesta; resumiéndose dichos alegatos de la siguiente manera:

De los informes:

I.1.1.- Argumenta la apelante que; la parte gananciosa en la primera instancia consigno un escrito ante el tribunal a quo antes del vencimiento del término del contrato de opción (a compra venta), donde manifestaban que presumían que la parte promitente no cumpliría con su obligación, aunque ya tenían conocimiento (verbalmente) que el documento definitivo de compra venta había sido presentado en la Notaria Pública Primera de Puerto Cabello, teniendo fecha de otorgamiento; siendo que en tal virtud, la a quo ordeno el inicio de la ejecución del desalojo sin notificación previa y violentándosele el derecho a la defensa, al considerar como probado lo alegado por la parte actora y notificársele solo al inicio del desalojo.

I.1.2.- Asevera la recurrente que; el análisis probatorio realizado por la a quo resulta improcedente; en vista que la intención era probar que se había cumplido con la obligación de mandar a elaborar el documento de compra venta y la intención de pagar el precio en el termino convenido. Señala de igual manera, que la fecha para el otorgamiento correspondió al día 03 de Abril de 2015, no laborable este por ser viernes santo, indicando en función a este ultimo que la fijación de tal día se debió a un error involuntario del funcionario al elaborar de forma manual la planilla de liquidación, computando los días que deben transcurrir entre la fecha de liquidación del documento, la fecha de fijación del otorgamiento y, no percatarse que ese día era feriado.

I.1.3.- Explana el apelante que; la Jueza a quo debió determinar si en la articulación probatoria de la incidencia aperturada se habían cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta, y no basarse en solo los alegatos de la parte actora, sin tener elementos probatorios que prueben tal incumplimiento. Al respecto señala a su vez que; la parte actora incumplió con la obligación contenida en la cláusula séptima del contrato, al no notificar la intención de no cumplir con la venta.

De las observaciones:

I.1.4.- Insiste la parte impugnante en que; el contrato celebrado no pudo cumplirse por causas imputables a los demandantes, en razón de que ellos tenían conocimiento personal de que dicho documento había sido presentado en la notaria publica, pues verbalmente se les manifestó de ello; no presentándose estos al acto de otorgamiento en dicho organismo administrativo.

I.1.5.- Indica la apelante que; resultan irrelevantes los argumentos de los demandantes referidos al organismo donde fue presentado el documento definitivo de marras (por ante una Notaria Pública y no por ante el Registro Público) y, sobre la forma de pago (mediante préstamo hipotecario o de contado); pues el objeto del contrato es una compra venta de inmueble que se cristaliza cuando se paga el precio y se otorga el documento de compra venta.

I.1.6.- Reitera la recurrente que; la cláusula séptima del contrato de opción de compra establece la obligación de ser notificada en caso de que el vendedor decida la intención de resolverlo; obligación esta la cual fue incumplida por la parte actora.

I.2.- La parte demandante presento su escrito de informes (f.72 al 78) y, de observaciones al de la contraria (f.82 al 86), donde ilustra a este Tribunal sobre los argumentos que soportan tales actuaciones; resumiéndose de los mismos las siguientes alegaciones:

De los informes:

I.2.1.- Realiza la parte actora, breve recuento de los pormenores acontecidos en la primera instancia

I.2.2.- Afirma la parte demandante que; el contrato suscrito expiraba el día 03 de Abril de 2015, y que el otorgamiento o firma del contrato fue pactada para un día declarado como no laborable, en la cual las instituciones públicas no laboran.

I.2.3.- Indica la demandante que; la recurrente sólo logra demostrar con la constancia traída a los autos y expedida por la Notario Público Primero, que el documento de contrato de compra venta fue consignado para su otorgamiento por ante dicha Notaria Primera de Puerto Cabello, no lográndose probar como lo afirma la demandada, que la actora se encontraba notificada sobre tal negociación.

De las observaciones:

I.2.4.- Señala la demandante que; en el convenimiento pactado se estableció que la firma de la opción de compra venta debía realizarse como fecha tope el 13/08/2014 y que la misma se firmó fue en fecha 03/11/2014, que ellos cumplieron con todas las obligaciones pactadas en el contrato de opción, y que hasta la presente fecha la parte demandada no ha demostrado si cumplió con la tramitación del crédito hipotecario.

I.2.5.- Afirma la actora que; la parte demandada ha dejado de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento que se estableció en el particular tercero del convenimiento, señalado también que la venta no se materializó en virtud que la demandada incumplió con lo pactado al no solicitar el crédito hipotecario.

I.2.6.- Reitera la demandante que; nunca se les informó por ninguna vía sobre la negociación por ante la Notaría Pública Primero de Puerto Cabello, ya que en el convenimiento lo que se acordó es que la venta definitiva debía realizarse ante la oficina de Registro Público, a través de crédito hipotecario.

DE LA SENTENCIA DEFINITIVA RECURRIDA

I.3.- Mediante sentencia interlocutoria (f.55 al 58) dictada en fecha 06 de Mayo de 2015, el Tribunal Primero de Municipio de este Circuito Judicial, declara sin lugar la oposición a la ejecución de la sentencia dictada por el prenombrado Tribunal que homologo el convenimiento celebrado en fecha 30 de julio de 2014 (f.50 al 52) por los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C.G. y, Z.S.T.. De ella se desprenden las siguientes consideraciones:

(...)(...) 1.- En relación a la documental consistente en opción a compra venta del inmueble objeto de la controversia, éste Tribunal le da pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además de estar ambas partes contestes en su celebración y fecha de vencimiento del mismo.

2.- En relación a la documental (copia de cheque de gerencia y recibo del mismo), aun cuando fue presentado en copia simple de cheque de gerencia por Bs. 100.000,oo, como cuota inicial de la negociación, se tiene como plena prueba, toda vez que así fue reconocido por la parte demandante.

3.- En relación a las copias de cheques de gerencia presentados, siendo estos impugnados de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede quien decide otorgan ningún valor probatorio.

4.- En relación a la constancia expedida por la Notaria Pública Primera del Municipio Puerto Cabello, cabe destacar la siguiente consideración:

Documentos Públicos, son los Documentos Inscritos en el Registro Público porque el funcionario da f.p. de su Contenido, no se limita a autenticar firmas como ocurre con el Notario Público éste último no interviene en la formación del Documento sino que él tiene la función de dar certeza de quién emana dicho documento pero no lo confecciona ni interviene en su proceso de formación por tanto no puede dar fe de su Contenido el Notario Público básicamente deja constancia de quién emana el Documento y le otorga fecha cierta de su otorgamiento hasta allí llega la F.P. que da El Notario (Así es en Venezuela en Europa el Notario Público tiene otra dimensión), no así el Registrador quién puede negar la inscripción del Documento respectivo porque el vela porque los otorgantes cumplan con los requisitos de validez de dicho contrato, es decir, entonces que el criterio más correcto a la hora de determinar si te encuentras ante un documento Público o Documento Privado es verificar si el Funcionario Público respectivo interviene en su formación, en su contenido , si influye directamente en el, es importante atender a estas consideraciones porque la eficacia probatoria de un Documento Público y uno Privado varia según la especie, el Documento Privado NO HACE PLENA PRUEBA de los hechos que se expresan en su contenido.

Vale la anterior aclaratoria, toda vez que la demandada de autos presenta constancia suscrita por la Notario Pública Primero del Municipio Puerto Cabello, -ni siquiera el documento- en la que informa que el documento liquidado con planilla No 166.310, se encuentra pendiente por otorgamiento a partir del 03-04-2015, en el cual los ciudadanos L.D.V.E.G. y A.J.C.G., titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.077.144 y V-10.246.245, declaran que dan en venta a la ciudadana Z.E.S.T., identificada con cédula de V-3.894.775, un bien inmueble…igualmente destaca que dicho documento se encuentra vigente para el otorgamiento o firma del mismo desde el día 03-04-2015..

Llama poderosamente la atención de quien decide, así como lo hace constar la parte actora, que la fecha fijada para el otorgamiento sea el día 03-04-2015 (VIERNES SANTO) hecho público y Notorio, que se trata de un día No Laborable, al menos para la Instituciones Públicas, en este país, último día de vigencia del contrato opción a compra (fecha esta 03-04-2015) en la que debía haber estado protocolizado ante la Oficina del Registro Público el documento de venta definitiva tal como se desprende de las Cláusulas Segunda y Cuarta del documento opción a compra celebrado, en fecha 03-11-2014) eso por una parte y por la otra, si bien es cierto pudiera entenderse con la constancia que trajo a los autos la parte demandada ejecutada que el documento fue presentado para su autenticación, no se otorgó y tampoco logró probar la parte demandada tal como lo afirmó que la demandante estaba notificada sobre la negociación, que ésta se realizaría en esa fecha, en la Notaria, tal como lo afirmo; ha debido –al menos- estar notificada para el otorgamiento del documento de venta definitiva la demandante de autos., desprendiéndose del mismo contrato de opción a compra, cláusula DECIMA “Cualquier notificación que deba hacerse a los vendedores se hará en la siguiente dirección: Urbanización Vista Mar, sector los Bucares 1, Edificio 7, piso 1, apartamento 1-B, Parroquia J.J.F.d.M.P.C.d.E.C. y si fuere a la compradora se hará a la siguiente dirección…” En todo caso, la notificación a los futuros vendedores ha debido realizarse en la dirección señalada y la demandada no logró probar haber realizado al menos, la notificación por algún medio, por lo que la oposición a la ejecución debe ser declarada sin lugar y así se decide…….”

En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos en la recurrida que la a quo dictamino lo siguiente:

I.3.1.- Que la a quo determina que según la cláusula del contrato el día 03/04/2015 era la última fecha que se tenía para la protocolización en el registro publico correspondiente del documento de venta definitivo, llamando la atención de la a quo que esa última fecha que según el calendario oficial del país era día no laborable.

I.3.2.- Que de las documentales que presenta la parte recurrente, concretamente de la constancia emanada de la Notaría Pública de marras, si bien es cierto al decir del a quo se infiere que pudiera haberse presentado el documento de compra venta para su autenticación, no obstante ello no comprueba el otorgamiento del mismo, ni se advierte su autenticación, ni su protocolización.

I.3.3.- Que la recurrente no logró probar que notificó a la demandante sobre la negociación (presentación y firma del documento de opción definitivo ante la Notaria mencionada), tal como lo afirmó; notificación ésta obligada y contenida en la cláusula décima del contrato de opción de compra consecuencia de la transacción celebrada entre las partes.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

II.1.- Del análisis de las actas del expediente, observa quien juzga que, el presente asunto trata de una incidencia aperturada por la jueza a quo conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la rebeldía u oposición que mostrara la parte impugnante contra la ejecución de la transacción convenida por las partes en el asunto principal cuyo motivo lo fuera una Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, que incoaran los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C.G. contra la recurrente; tramitada por ante el Tribunal a quo, en el asunto principal, contentivo en el expediente Nº GP31-V-2014-000075.

Así las cosas tenemos, que en fecha 30 de julio de 2014, habiendo sido validamente citada la parte demandada, hoy recurrente, en el juicio que por resolución de contrato de opción a compra venta se incoara en su contra; ambas partes en la audiencia de mediación y cuya acta riela a los folios 50 al 52, lograron pactar un convenimiento para darle fin al litigio principal, y en cuyo acto transigieron en lo siguiente: 1.- En que el precio del inmueble objeto del contrato en controversia, lo fuera la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) cancelando la demandada como cuota inicial la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), la que debería entregarse en el acto de la firma del nuevo contrato de opción a compra venta [que tenía como plazo máximo el 13 de agosto de 2014], formando esta inicial parte del precio total del inmueble objeto de dicho contrato y; la cancelación de la cantidad restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) la querellada debió hacerlo a través de un crédito hipotecario de vivienda y habitat; 2.- Realizar una nueva opción a compra venta, autenticada, estableciendo un plazo de 120 días, más 30 días de prorroga, a los fines de gestionar y obtener la demandada el crédito hipotecario acordado; debiendo firmarse dicho contrato como fecha máxima el 13 de agosto de 2014; 3.- Que la demandada siguiera cancelando cánones de arrendamiento por el monto de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), pagaderos dentro de los diez (10) días de cada mes, a partir de agosto de 2014, sin que dicho cánones sean imputados al precio convenido para la venta definitiva y; 4.- Que vencido el lapso establecido para la opción de compra y su prorroga, sin que se haya materializado la venta por causas imputables a la compradora, le será devuelta la cantidad dada en inicial y ésta a su vez entregara el inmueble objeto de la demanda.

Resumido el convenimiento verificado entre las partes conforme a la transacción cuyo contenido en síntesis se refleja en lo inmediato anteriormente dispuesto, la Jueza de la recurrida imparte la homologación correspondiente el 04 de agosto de 2014 (f.01 al 04).

II.2.- En este estado, resulta útil para esta Alzada realizar una breve reflexión doctrinaria y jurisprudencial sobre la transacción o convenimiento.

El maestro J.L.A.G. (2004), en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, expone que la transacción es un contrato por el cual las partes mediante reciprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual, teniendo entre las partes los mismos efectos que la sentencia definitivamente firme, no implicando la transacción la novación de las obligaciones.

Por otro lado, el maestro A.B. (1979), en su obra titulada “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Tomo II”, (Págs. 235 y 236) ilustra sobre el tema de la conciliación y la transacción, y al respecto entiende al convenio conciliatorio como: equivalente a la novación, con la diferencia: que la novación ordinaria puede dar origen a un nuevo litigio, en tanto que la conciliación, como fuerza de cosa juzgada, da lugar a un mandamiento de ejecución, no a nuevas controversias sobre la materia a que se contrae.

Continúa exponiendo el referido autor que, el pacto celebrado por conciliación es, en efecto, como antes se ha dicho, una transacción; y es lógico que como tal, según lo dispuesto en el artículo 1.778 del Código Civil, deba tener > (Subrayado de esta Alzada)

Culmina el autor citado señalando que, la conciliación, para poner fin al pleito tiene que equivaler a la sentencia definitiva: ella es, por tanto, el fallo del litigio dictado no por el juez, sino por las partes mismas, haciéndose desde luego inatacable por ellas y definitivamente firme. (Subrayado del Tribunal Superior)

Del mismo modo, resulta útil traer a colación criterio ilustrativo de nuestro más Alto Tribunal, esta vez en cabeza de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Junio de 2000, Nº 01261, expediente 13.645, donde se aserta que:

(…)(...)La transacción es un contrato, en virtud de concesiones reciprocas entre las partes que lo celebran, pone fin al litigio pendiente antes del pronunciamiento definitivo del juez en el proceso, tiene la misma fuerza jurídica de una sentencia, y procede su ejecución sin mas declaratoria judicial…….

En parecido tenor a lo antes señalado, la Sala Constitucional en sentencia de fecha de 31 de Octubre de 2000, Expediente 00-1268 y Nº 1294 con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dispone:

(...)(...) Realizada la transacción, ella no requiere necesariamente de la homologación para convertirse en cosa juzgada, ya que al existir adquiere tal naturaleza. La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte…….

De los criterios anteriormente expuestos puede deducirse concretamente que cuando las partes llegan a una transacción, indiscutiblemente que pactan obligaciones que se desprenden de concesiones reciprocas, novadas en relación a las originarias, pero que ese convenimiento o transacción de por sí, adquiere cosa juzgada y, su homologación lo que significa es el punto de partida para la ejecución de esa cosa juzgada, es decir, da lugar a un mandamiento de ejecución, sin que el incumplimiento de las obligaciones pactadas presuponga la necesidad de accionar su cumplimiento mediante juicio distinto, ya que no se trata de nuevas controversias sobre la materia ya homologada.

II.3.- En el caso en concreto, resultan aplicables los criterios anteriormente expuestos, toda vez que de autos se desprende como en el presente asunto, en su fase de mediación o conciliación, esta nueva herramienta produce el objetivo contenido en ella; es decir, la auto composición procesal mediante el convenimiento entre las partes y la transacción homologada. No obstante ello, significando la homologación de marras el mandamiento de ejecución de la sentencia procurada por ambas partes, de común acuerdo a través de la transacción pactada, se ve en la necesidad la parte actora de pedir la ejecución del mencionado contrato de transacción celebrado entre las partes, ante su denuncia de incumplimiento de la parte accionada, incumplimiento éste que califica como sostenido y reiterativo; siendo el análisis y examen de tal incumplimiento el meollo del presente procedimiento, toda vez que la parte demandada arguye haber cumplido con todas las prestaciones que contrajo.

Así las cosas, tenemos: Se desprende de las actas procesales, que en fecha 30 de Marzo de 2015 la parte actora, ciudadanos L.d.V.E.G. y J.C.G.G., consignaron diligencia (f.12) donde manifestaron que en fecha 30 de Julio de 2014 se había celebrado una audiencia de mediación, en donde se efectuó una transacción acordándose los siguientes términos: a) Resolver el contrato de arrendamiento con opción de compra venta, en litigio; b) Suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta, teniendo como plazo máximo para ello el 13 de agosto de 2014; c) Fijar el precio del inmueble por un monto de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) los cuales serian pagados de la siguiente manera la cantidad de Cien mil Bolívares (Bs. 100.000.00) como cuota inicial y Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000.00) a través de Crédito Hipotecario de Vivienda y Hábitat; d) El establecimiento de una cláusula contractual la cual disponía que la fecha de terminación del contrato seria el 03 de Abril de 2015.

Prosigue indicando la actora en relación a lo antes descrito, que a la parte recurrente ciudadana Z.E.S.T. se le otorgo un lapso de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días por concepto de prórroga para que gestionara y obtuviera el crédito de marras (cláusula séptima); y que hasta esa fecha ▬ 30 de marzo de 2015 ▬ no se les había hecho ningún pronunciamiento para la compra del bien inmueble a través del crédito hipotecario, tal como se acordó. Por esos motivos manifiestan al Tribunal en la primera instancia, que si llegado el 03 de abril del 2015 no se lograra la negociación, manifestaban su disposición de resolverlo de manera expresa conforme a la cláusula séptima del documento de opción de compra venta, por motivos que los perjudican, como por ejemplo el precio pactado sobre el inmueble el cual debido a la gran inflación resulta imposible conseguir un bien inmueble en ese monto.

Seguidamente el 07 de abril de 2015, el apoderado judicial de los demandantes se presenta por ante el a quo y ratifica la diligencia de fecha 30 de marzo de 2015 y; en esa misma fecha la a quo mediante auto que riela al folio 16, establece que la transacción celebrada entre las partes el 30 de julio de 2014 y homologada el 04 de agosto de ese mismo año, no fue cumplida tal como se pactaron los acuerdos contenidos en ella, debiendo procederse a la ejecución del mismo previa instancia de parte y declarando como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada la decisión que homologa el convenimiento celebrado entre las partes, solicitando el apoderado judicial de la parte accionante mediante diligencia que riela al folio 18, de fecha 08 de abril de 2015, la ejecución correspondiente.

A los folios 19 y 20, la jueza de la primera instancia mediante auto de fecha 13 de abril de 2014 [téngase por corregido y léase: 13 de abril de 2015], ordena llevar a cabo el procedimiento de ejecución de desalojo; indica la constatación de autos de la citación de la parte demandada, su comparecencia, su asistencia de abogado; establece como sentencia definitivamente firme la homologación que se imparte mediante auto de fecha 30 de julio de 2014 ante el convenimiento y transacción pactada entre las partes, la cual se tiene como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; constata el cumplimiento del procedimiento administrativo previo correspondiente y; ordena la notificación de la demandada a los fines de la ejecución, suspendiendo la misma por un lapso de 150 días hábiles, cuyo cómputo empezó a computarse transcurridos de los diez (10) días de despacho a partir de la fecha en que fue verificada la notificación de la demandada.

Transcurridos los lapsos y fechas anteriormente resumidas, no es sino el día 15 de abril de 2015, que comparece por ante la a quo la demandada (f.21 y 22 y, f.23 al 38) oponiéndose a la ejecución notificada manifestando que ha dado correcto cumplimiento a lo acordado en el nuevo contrato de opción a compra venta, de la siguiente manera: Trae a los autos el contrato de opción de compra venta autenticado el 03 de noviembre de 2014; manifiesta haberle entregado a la co-demandante L.d.V.E.G. un cheque de gerencia por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) como inicial del precio de la cosa inmueble prometida; produce recibos o vouchers de depósitos y transferencias bancarias a través de los cuales dice demostrar el pago de los cánones de arrendamiento pactados; manifiesta haber presentado el 31 de marzo de 2015 por ante la Notaria Pública Primera de esta ciudad el documento de compra venta definitivo cuya fecha de otorgamiento lo era el 03 de abril de 2015, adjuntando documental supuestamente referida a tal presentación y; fotocopia de dos cheques de gerencia por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) cada uno. De igual manera señala la parte recurrente, que le resulto infructuoso comunicarse con la parte demandante antes de la fecha de vencimiento del nuevo contrato de opción a compra venta; no obstante, habiéndosele informado de todo esto al abogado L.C.B., indicando que fue posteriormente al vencimiento de este el 06 de abril de 2015 que logró dicha comunicación vía telefónica con la señora L.d.V.E.G..

Ante tal oposición, la Jueza a quo mediante auto de fecha 17 de abril de 2015 (f. 39) considera necesario abrir el procedimiento incidental previsto en el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de esclarecer los hechos alegados por las partes, así como la articulación probatoria prevista en dicha norma.

II.4.- En el lapso probatorio incidental el 24 de abril de 2015 comparece la parte apelante y, demandada en la primera instancia, quien mediante diligencia ratifica en toda y cada una de sus partes el valor probatorio de las copias consignadas en su escrito [diligencia] de fecha 15 de abril de 2015 marcadas A, B, C, E y F. Asimismo, consigna marcado 1, constancia expedida por la Notario Publico Primero de Puerto Cabello, las cuales fueron admitidas al no ser ilegales ni impertinentes.

En relación a la valoración de las pruebas cuya ratificación hace valer la recurrente, y la que promueve en forma directa (constancia de la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello), este Tribunal se muestra satisfecho con los pronunciamientos que hace al respecto la a quo en el procedimiento incidental cuya revisión se verifica en esta instancia; no obstante considera necesario referirse a ellos de la siguiente manera:

II.4.1.- En relación al contrato de opción a compra venta autenticado el 03 de noviembre de 2014, por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Cabello, (f.23 al 30, anexo A) se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, reputándose su naturaleza de documento privado, autenticado, el cuál debe tenerse legalmente por reconocido. Se desprenden del mismo las estipulaciones contractuales, que originan obligaciones y derechos a ambas partes y sobre las que recaen los supuestos controvertidos.

II.4.2.- En relación a la copia del cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, cuyo ejemplar riela como anexo B, al folio 31, se reputa como instrumento válido y fidedigno de su original, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al no ser impugnada dicha documental se le otorga pleno valor probatorio, de la que se deduce que la parte demandante recibió dicha cantidad y con ello se infiere el cumplimiento de la parte demandada de la obligación de dar la cuota inicial de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) pactada en el contrato descrito y valorado en el particular II.4.1.

II.4.3.- En relación a la documental que riela al folio 32, marcado C, consistente en el recibo que la co-demandante L.d.V.E.G., suscribe como constancia de haber recibido la inicial de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), aludida en lo inmediato supra, valen las mismas consideraciones y valoraciones, emitidas por este Tribunal en el particular inmediato anterior.

II.4.4.- En relación a las documentales que rielan a los folios 33 al 36, vouchers y recibo de transferencia, que son promovidos por la parte demandada-recurrente con el fin de supuestamente demostrar el pago puntual de los cánones de arrendamiento pactados, este Tribunal al igual que la a quo las desecha, con motivo de haber sido impugnadas, y no haberse solicitado cotejo o haber producido originales de las mismas; todo ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

II.4.5.- En relación a las documentales que aparecen insertas al expediente marcados E y F, folios 37 y 38, debe este Tribunal considerar que los mismos tal como fueron traídos a esta instancia, resultan absolutamente inentendibles y con ello impertinentes. No obstante ello, este Tribunal Superior analizado como ha sido el trámite incidental y la sentencia recurrida, debe mostrarse de acuerdo con la jueza de la primera instancia, todo vez que tal como lo expresó en la sentencia confutada, la constancia y los cheques por sí mismos sin el acompañamiento debido del instrumento (documento de compra venta definitivo) no tienen eficacia probatoria, ni hacen plena prueba de los hechos que se expresan en su contenido; agregando esta instancia superior que si bien es cierto dichas documentales de manera indiciaria podrían sugerir el objeto de la prueba deseada, no obstante no son los mecanismos idóneos para demostrar el cumplimiento de la obligación que tenía la apelante. Se deja a salvo lo que este Tribunal de Segunda Instancia, considere cuando analice y valore la prueba ordenada por auto para mejor proveer cuyas resultas constan en autos.

II.4.6.- En relación a la constancia suscrita por la abogada M.L.P., en su carácter de Notaria Pública Primero de Puerto Cabello, donde hace constar de la presentación de un documento liquidado con planilla 166.310, donde declaran los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C.G. dar en venta a Z.S.T., el inmueble objeto del contrato en disputa; este Tribunal prefiere reservarse su pronunciamiento para cuando realice el respectivo análisis y valoración de las resultas obtenidas en la evacuación del auto para mejor proveer ordenado, en virtud de la identidad entre ambos mecanismos probatorios.

II.4.7.- En relación del auto para mejor proveer ordenado por este Tribunal Superior (f. 93) y cuyas resultas constan a los folios 94 al 102 del expediente, este Tribunal pudo constatar de la copia certificada facilitada por la Notario actuante de la Notaría Pública señalada, que fue presentado el 31 de marzo de 2015, documento numerado 166.310, con fecha de otorgamiento para el 03 de abril de 2015, redactado por la abogada G.A.M., sin que se deduzca de manera fehaciente y/o en señalamiento directo quien presenta dicha documental ante ese organismo notarial. De igual manera del contenido y texto del documento que se dice presentado, los ciudadanos L.d.V.E.G. y A.J.C. declaran supuestamente vender a Z.E.S.T. un inmueble ubicado en la Urbanización el Manglar, parcela y unidad de vivienda con siglas II-03, del Conjunto Residencial Cocotero II, construidos sobre la parcela 06, e inscrito bajo el código catastral Nº 07-05 zona rural. Finalmente se anexa dicha copia certificada, fotocopia de dos cheques de gerencia por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) cada uno, y una respuesta a solicitud de constancia de documento tramitado. Cabe destacar que dicho documento fue anulado por no haber asistido los otorgantes dentro del lapso dado para el otorgamiento y, devuelto su original, a la abogada que visa dicha documental Dra. G.A.M..

En función de analizar y valorar el mecanismo probatorio que de oficio ordeno este Tribunal de Alzada ▬ auto para mejor proveer ▬, se desprende que el supuestamente mencionado documento de compra venta que riela a los folios 99 y 100, fue presentado en la fecha indicada (31 de marzo de 2015), fijado su otorgamiento para el 03 de abril de 2015; que el objeto de dicha documental trata la compra venta del inmueble que se identifica como similar al inmueble objeto de la opción de compra venta, cuya resolución se pidió y, de la opción de compra venta que se convino y transigió el 03 de noviembre de 2014, autenticada por ante esa misma notaría publica de Puerto Cabello, con las mismas partes y el mismo objeto (Nº 91, Tomo 85 de los Libros de autenticaciones). No obstante, no se desprende de la documental que en copia certificada produjera la Notario Público actuante y notificada de la inspección judicial ordenada por auto para mejor proveer, la persona que presentó dicho documento de compra venta por ante esa notaría pública, ni indicio alguno que dicho documento haya sido presentado por uno, o ambos otorgantes. En tal virtud, se le dan pleno valor a la inspección judicial practicada, sus anexos y, a las actuaciones realizadas para comprobar los hechos descritos, tal y cual este Tribunal los considero, concluyo y refirió en lo inmediato anterior.

III

III.1.- Ahora bien, resueltas y establecidas las acotaciones, argumentaciones y probanzas descritas conforme a los párrafos anteriores; así como también traídos a colación los criterios y consideraciones sobre el tema; procede esta Alzada a definir la apelación propuesta, lo cual hace de la siguiente manera:

Concluye quien juzga, que ante las argumentaciones y alegatos de las partes sobre incumplimientos y cumplimientos de la transacción o convenimiento homologado y firme, pactado por las partes; en resumen lo que trata el presente asunto es de analizar y decidir sobre dichas argumentaciones y alegatos. A tal efecto se infiere de autos que el convenimiento homologado comprendió la transiciones o concesiones reciprocas siguientes: a) Fijar el precio del inmueble por un monto de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) los cuales serian pagados de la siguiente manera: la cantidad de Cien mil Bolívares (Bs. 100.000.00) como cuota inicial, la cual debió pagarse al momento de la firma de la opción de compra venta y; la cantidad restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000.00) a través de Crédito Hipotecario de Vivienda y Hábitat; b) Suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta que deberá firmarse con fecha máxima el día 13 de agosto de 2014; c) Que dicho contrato de compra venta estableciera en una de sus cláusulas como plazo de duración la cantidad de 120 días más 30 días de prorroga; y que vencido dicho lapso sin que se materializara la venta por causa imputable a la compradora, le sería devuelta la cantidad dada en inicial y esta a su vez entregaría el inmueble objeto de la demanda y; d) La demandada se comprometió a seguir pagando la cantidad de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200.00) mensuales los diez (10) de cada mes, a partir del mes de agosto de 2014.

Resulta de autos de forma indiscutible, el cumplimiento de la primera concesión o transición, establecida en el particular “a”: El inmueble objeto del contrato de opción a compra, en la cláusula segunda del nuevo contrato de opción a compra autenticado entre las partes (de fecha 03 de noviembre de 2014, folios 24 al 26) se pactó en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) su precio; pagadero como inicial la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) y la cantidad restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) al momento de la protocolización del documento de compra venta ante la oficina de registro público mediante el otorgamiento de crédito hipotecario. Por supuesto, en relación a esta última parte ▬ referida a la protocolización de la operación definitiva de compra venta y el correspondiente documento, más la cancelación del saldo restante ▬ debemos resaltar que si bien es cierto en el nuevo documento de opción de compra venta y, en la cláusula segunda mencionada se reflejaron tales obligaciones y derechos, no es menos cierto que en la practica nunca se materializaron.

En cuanto a la segunda concesión establecida en el particular “b”: Observa este Tribunal absolutamente incumplida esta concesión, toda vez de que conforme a la letra impresa de la transacción efectuada entre las partes el 30 de julio de 2014 (f. 51) se desprende que la fecha máxima para autenticar dicha opción de compra venta lo era el 13 de agosto de 2014 y la opción de compra venta se autentica en fecha 03 de noviembre de ese mismo año, es decir, dos meses y veintisiete días después de la fecha pactada. No obstante, aún cuando esta circunstancia refleja la morosidad o rebeldía de la parte demandada en el cumplimiento de sus obligaciones adquiridas mediante la transacción homologada, ante la firma posterior a esa fecha del nuevo contrato de opción a compra venta, tiene que concluir esta instancia superior que la parte actora convalido y aceptó dicha situación y le otorgó por decir lo menos, otra oportunidad a la demandada para continuar con el negocio; deduciéndose por ello cumplida tal concesión.

En cuanto a la tercera concesión establecida en el particular “c”: Referida al plazo para la negociación definitiva de la compra venta pactada y al plazo de 120 días más prorroga (30 días); considera este Tribunal que es allí donde radica fundamentalmente la controversia planteada. En efecto, la parte actora solicita la ejecución de la transacción el 07 de abril de 2015 (f. 14), mediante diligencia donde ratifica una diligencia anterior del 30 de marzo de 2015 (f. 12) y a su vez, se deduce de las mismas que el motivo que alega es el incumplimiento de la opción de contrato de venta en su cláusula séptima, ya que, llegado el 03 de abril de 2015 no se había logrado la negociación definitiva de compra venta; solicitando a su vez, le sea devuelto su inmueble con la documentación original que le fue entregada a la demandada, que se considere resuelto del contrato de opción de compra venta y; manifiesta su disposición de hacer entrega de los Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) que recibieron como cuota inicial.

Ante ello, este Tribunal debe hacer hincapié en que, ciertamente del contrato se desprende un lapso de 120 días, más 30 días de prorroga, para que la parte demandada diera al cumplimiento de protocolar el documento definitivo de compra venta, lo que equivale a decir, que en ese lapso o en todo caso para esa fecha, debió la parte querellada presentar por ante el Registro Público correspondiente el documento definitivo de compra venta del inmueble de marras, y comunicárselo o enterar de tal presentación a los demandantes, dando cumplimiento a las cláusulas segunda, tercera cuarta y décima, del nuevo contrato de opción a compra, y la transacción o convenimiento llevado a cabo entre las partes. Cumplimientos estos que, evidentemente al 03 de abril del año 2015, en el expediente, no se produjeron ni demostraron; y tampoco sin razón, ni explicación alguna se constata del mismo, que exista alguna conducta, actividad, o actuación de la parte querellada tendiente a reconfortar, a lo menos, las exigencias y obligaciones contraídas por ella en el contrato de opción a compra venta, que como resultado de la transacción pactada y homologada debió cumplir la parte accionada.

Por otro lado, no era la presentación ante una notaria pública del documento definitivo de compra venta, la obligación que tenía pactada la querellada, ni puede pretender que con ello se le entienda como liberada de esa obligación. Pues, de la cláusula segunda, letra b y, de la cláusula tercera, del nuevo contrato de opción de compra venta, se desprende que su obligación era presentar dicha documental ante la oficina de registro público correspondiente, siendo que por supuesto no es igual un documento notariado que un documento protocolizado o registrado. Sin embargo, sin darle mayor relevancia a la oficina donde fuera presentado tal documento definitivo, lo que si resultaba trascendental y liberatoria de su obligación, era que, al momento de presentar la parte querellada dicha documentación por ante la notaría pública, lo debido era que informara y notificara de tal presentación a la parte actora en la dirección establecida en la cláusula décima del contrato de marras; lo que tal como lo alega, en autos no esta demostrado que la accionada hiciera tal notificación, verbal o telefónica, mediante medio probatorio idóneo; por lo que se infiere de tal insuficiencia probatoria, que la parte demandante no podía conocer de tal presentación documental ante la Notaría Pública señalada, no habiendo demostrado tampoco la parte accionada el cumplimiento contractual y, la liberación de tal obligación contractual.

Aún más, resulta incomprensible el por que la parte demandada no acudió al Tribunal de la primera instancia a diligenciar manifestando la negativa o imposibilidad de ubicar o encontrar a los demandantes y, así poner en conocimiento judicial, tanto al Tribunal, como a su contra parte, de tal evento, o de tal presentación o actuación hecha por ella ante la notaria publica en cuestión. En este caso, se entendería así notificada su contraparte, toda vez que estando las partes a derecho, el medio más expedito para comunicarse o notificarse las partes en un litigio, después del medio contractual elegido por ellas, resulta a juicio de quien decide, el expediente donde se tramitó y decidió la controversia transada, homologada y; definitivamente firme. E incluso, podría haber considerado este Juzgador, que al consignarse en el expediente los cheques de gerencia correspondientes para pagar la cantidad restante debida, ▬ que no necesariamente debió cancelarse a través de crédito hipotecario, sino que pudo haberse hecho como supuestamente ahora pretende haberse liberado de tal obligación, a través del pago personal de la cantidad debida ▬; esta actuación tendría el carácter de medio liberatorio expedito, o al menos para lograr que se verificara fehacientemente la intención por parte de la querellada, de querer cumplir con su obligación contractual de pagar.

Todo lo anteriormente escenificado, fundamentalmente ante el alegato de la recurrente de que no pudo antes de presentar tal documento por ante la notaría pública primera, notificar de dicha presentación a los demandantes; pudieron haber sido conductas tendientes a lograr la liberación de las obligaciones contractuales que se le imputan como incumplidas; incumplimientos estos que resultan suficientes como para considerar a la apelante como incumplidora de sus obligaciones contractuales, pactadas en la transacción homologada y, con el consentimiento de ambas partes, tenida como sentencia definitivamente firme, pasada en autoridad de cosa juzgada Y; ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la cuarta y última concesión establecida en el particular “d”; Referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento, este Tribunal considera que de autos, de las argumentaciones de las partes, y de la valoración de los elementos probatorios aportados por la parte recurrente en esa primera instancia; si bien es cierto los mismos no sirven para demostrar el pago puntual de tales cánones de arrendamiento; no obstante, tampoco sirven para demostrar la insolvencia de la parte demandada y, con ella el incumplimiento en el pago de los mismos; lo que se traduce que si bien es cierto podría haber impuntualidad en el pago, no se infiere de ellos que no se hayan pagado dichos cánones de arrendamiento, pudiendo apreciarse que se encuentran satisfechos dichos pagos, aún cuando en fechas distintas a la contractualmente pactada.

III.2.- Se desecha el argumento expuesto por la recurrente, en relación a la notificación sobre que su intención sobre la resolución del contrato debió hacérsele conforme a la cláusula séptima; pues, el presente asunto se trata de una ejecución de sentencia definitivamente firme que fue confeccionada por ambas partes, en un litigo, cuya homologación resulta un mandamiento de ejecución ante el incumplimiento contractual de la recurrente, delatado y probado; siendo que las notificaciones que impone la Ley Especial que rige la materia, a los fines de la ejecución de la sentencia de marras, se entienden verificadas en el presente asunto Y; ASI SE DECIDE.-

III.3.- En estricto resumen de lo anteriormente expuesto considera quien decide, que la parte recurrente no cumplió con la transacción homologada, y por ello tampoco con el contrato de opción a compra venta pactado entre las partes, al no cumplir en el lapso contractual dado con presentar el documento definitivo de compra venta y, notificar a los demandantes de la protocolización o autenticación del mismo; lo que, al tratarse el convenimiento o transacción homologada de una sentencia definitivamente firme, con carácter de cosa juzgada, debe ejecutarse tal como lo indicó la a quo Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

En razón y fuerza de las consideraciones anteriores este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

Primero

Sin Lugar la apelación interpuesta por la recurrente Z.E.S.T., contra la sentencia interlocutoria de fecha 06 de Mayo de 2015, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en la que se declaro sin lugar la oposición a la ejecución de la sentencia pronunciada por el prenombrado Tribunal de Municipio, en la que se homologo la transacción celebrada por las partes, en fecha 30 de julio de 2014, en el juicio que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta se siguió en el Tribunal de la recurrida, en el expediente Nº GP31-V-2014-000075.

Segundo

Se Confirma la sentencia recurrida, de fecha 06 de Mayo de 2015, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello, supra identificada.

Tercero

Con expresa condenatoria en costas sobre la parte recurrente, conforme lo establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Toda vez que la presente decisión se publicó antes de concluir el lapso legal, déjese transcurrir íntegramente el lapso para sentenciar y; remítase el presente expediente en su debida oportunidad legal, al Tribunal a quo.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia para el copiador de sentencias.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho Superior del Circuito Judicial Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, a los dieciocho (18) días del mes de Noviembre de Dos Mil Quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio

Dr. R.E.P.H.

La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 09:05 de la mañana, quedando anotada bajo el Nº 2015-000042.

La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs