Decisión nº 12-2095 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 7 de Diciembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, siete de diciembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-R-2012-001482

DEMANDANTES: LENYS K.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.848.996, actuando en nombre propio y en representación de los integrantes de la SUCESIÓN M.P., integrada por los ciudadanos L.K., KILSY LILIANA, K.L., KLEIBER R.C.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-7.411.466, V-16.323.492, V-11.788.229 y V-16.584.317, respectivamente, las dos primeras y el cuarto con poder, y la tercera, asumiendo la representación sin poder.

DEMANDADO: H.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.195.134.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 12-2095, (Asunto: KP02-R-2012-001482).

Se inició el presente juicio de resolución de contrato de opción a compra venta, mediante demanda interpuesta en fecha 6 de diciembre de 2010 (fs. 1 al 12 y anexos a los fs. 13 al 57), por la ciudadana Lenys K.C.P., actuando en su propio nombre y en su condición de apoderada especial de la sucesión M.P., contra el ciudadano H.E., con fundamento a lo establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 1.159, 1.160, 1.163, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.271, 1.276 del Código Civil. En fecha 9 de diciembre de 2010 (fs. 58 y 59), el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declinó la competencia, por el territorio, a uno de los juzgados del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Mediante escrito de fecha 15 de diciembre de 2010 (fs. 60 al 64), la ciudadana Lenys K.C.P., debidamente asistida de abogados, formuló el recurso de regulación de la competencia, razón por la cual mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2010 (f. 65) se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el que dictó decisión en fecha 10 de febrero de 2011 (fs. 99 al 102), mediante la cual declaró que el competente para conocer el presente asunto, era el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

En fecha 21 de diciembre de 2010 (f.67), el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, la cual fue materializada en fecha 28 de marzo de 2011, tal como consta a los folios 107 y 108.

Mediante escrito de fecha 30 de marzo de 2011 (fs. 109 al 113), el ciudadano H.E., asistido de abogado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado, y dio contestación al fondo de la demanda. En fecha 31 de marzo de 2011 (fs.115 al 118), el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, y condenó en costas a la parte demandada.

En fecha 1° de abril de 2011 (fs.119 al 121), el ciudadano H.E., debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda. En fechas 5 y 11 de abril de 2011, el ciudadano H.E., asistido de abogado, presentó escritos de promoción de pruebas (fs. 123 al 126, con anexos a los folios 127 y 128 y fs. 132 y 133, con anexo a los folios 134 y 135). En fecha 11 de abril de 2011, la ciudadana Lenys K.C.P., apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas (fs. 136 al 142, y anexos del folio 143 al 164), los cuales fueron admitidos mediante autos dictados en fechas 6 y 12 de abril de 2011 (fs. 129 y 165, respectivamente).

En fecha 12 de abril de 2011 (fs. 166 al 169, con anexo al folio 170), la ciudadana Lenys K.C.P., debidamente asistida de abogado, impugnó las planillas de depósito bancario promovidas por la parte demandada, y promovió la prueba de informes al banco, la cual fue admitida por auto de fecha 13 de abril de 2011 (f. 171), y en fecha 26 de abril de 2011 (fs.174 al 178), el ciudadano H.E., presentó escrito de alegatos.

En fecha 2 de mayo de 2012 (fs. 200 al 225), el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra-venta, incoada por la sucesión de M.P., contra el ciudadano H.E., declaró resuelto el contrato, ordenó la restitución, libre de personas y bienes, del inmueble dado en opción de compra venta, condenó al demandado a pagar la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), por concepto de indemnización compensatoria por cláusula penal y a las costas procesales. Contra la precitada decisión el ciudadano H.E., debidamente asistido de abogado, interpuso en fecha 14 de agosto de 2012 (f. 60, anexo al folio 61, pieza N° 2), el recurso de apelación, el cual fue admitido, en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 8 de noviembre de 2012 (f. 67, pieza N° 2).

Por auto de fecha 19 de noviembre de 2012 (f. 71, pieza N° 2), se recibió el presente expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 22 de noviembre de 2012 (f. 72, pieza N° 2), se fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 3 de diciembre 2012, la ciudadana Lenys K.C.P., debidamente asistida de abogado, presentó ante esta alzada, escrito de promoción de pruebas (fs. 74 al 84, con anexos del folio 85 al 104), las cuales fueron declaradas inadmisibles por auto de fecha 3 de diciembre de 2012 (f. 73). En fecha 6 de diciembre de 2012, el ciudadano H.E., asistido de abogado, presentó escrito de informes (fs. 105 al 110), en el cual alegó que constituyen hechos aceptados la celebración del contrato de opción a compra venta en fecha 20 de julio de 2005; que el precio de la opción era la cantidad de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), de los cuales canceló la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), y el saldo de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), debían ser cancelado dentro de los tres (3) meses contados a partir del 12 de julio de 2005; que no es cierto que incumplió con sus obligaciones, por cuanto al vencer el término de la acción, previo acuerdo verbal, y con la anuencia de la señora M.P., continuó haciendo abonos a la deuda, tales como los efectuados en fecha 25 de octubre de 2005, por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y en fecha 9 de febrero de 2006, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00); que dicho abonos fueron tácitamente aceptados por la acreedora, al retirar el dinero y disponer de él; que como consecuencia de la aceptación tácita de los abonos efectuados con posterioridad a la fecha en que debió cancelar la deuda, el término fijado para el cumplimiento de sus obligaciones de pago se indeterminó; que no es posible demandar el supuesto incumplimiento de sus obligaciones de pago, puesto que su causante, tácitamente había aceptado la modificación del término fijado en el contrato, para el pago del saldo de la deuda; que de la prueba de informes recibida con posterioridad a la publicación de la sentencia, se demuestra que es falso que haya incumplido con las obligaciones de pago, por lo que no le asiste a la parte actora, el derecho legítimo para demandar la resolución del contrato; y finalmente alegó que, con los abonos aceptados por su acreedora, quedó indefinido el término para el cumplimiento definitivo de sus obligaciones, es decir para pagar la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), que confiesa adeudar, suma que está dispuesta a cancelar a los herederos, a los fines de que cumplan con la obligación de otorgarle el documento definitivo de venta, razón por la cual solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque la decisión del juzgado de la causa.

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de agosto de 2012, por el ciudadano H.E., debidamente asistido de abogado, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 2 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra-venta, incoada por la sucesión de la ciudadana M.P., contra el ciudadano H.E., y en consecuencia, declaró resuelto el contrato, ordenó la restitución libre de personas y bienes del inmueble dado en opción de compra venta, y condenó al demandado a pagar la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), por concepto de indemnización compensatoria por cláusula penal y a las costas procesales.

Consta a las actas procesales, que la ciudadana Lenys K.C.P., actuando en su propio nombre y en representación de los integrantes de la sucesión de la ciudadana M.P., ciudadanos L.K., Kilsy Liliana, K.L., Kleiber R.C.P., en su escrito libelar, alegó que adquirió junto con sus hermanos, por sucesión intestada, un inmueble que le perteneció en vida a su madre, ciudadana M.P., quien falleció el día 26 de agosto de 2006; que el inmueble en referencia lo adquirió su difunta madre en fecha 23 de marzo de 1984, conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara; que el mismo se encuentra constituido por una casa signada con el N° 10, ubicada en la calle J.d.D.M.; Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara, construida sobre un terreno ejido, concedido en arrendamiento, con una superficie de trescientos ochenta y tres metros con veinticinco centímetros cuadrados (383,25 m² ); que dicho terreno fue otorgado por el Concejo Municipal del antiguo distrito Palavecino, conforme contrato N° 2.747, de fecha 30 de noviembre de 1977; que los linderos de dicho inmueble son: Norte: Con la calle J.d.D.M., en línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 m); Sur: Con casa y terreno que fue de J.d.D., hoy de N.C., en línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 m); Este: Con casa y terreno de J.D., en línea de treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 m); Oeste: Con casa y terreno que fue de R.A.C., hoy de Chencha Cordero, en línea de treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36, 50 m); que en fecha 24 de noviembre de 2009, el Concejo Municipal del Municipio Palavecino del estado Lara, concedió en arrendamiento a la sucesión M.P., por un lapso de cinco (5) años, renovables por periodos iguales, la parcela de terreno ejido donde está construida dicha vivienda, y cuya ubicación actual es: Calle J.d.D.M. entre calles El Cementerio y calle 4, casa N° 10, Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara; que sus linderos actuales son: Norte: En línea de treinta y siete metros con 19 centímetros (37,19 m), con P.C.; Sur: En línea de treinta y seis con treinta y seis metros (36, 36 m), con J.D.; Este: En línea de diez metros con sesenta y tres centímetros (10, 63 m), con avenida J.d.D.M. y Oeste: En línea de diez metros con veintiocho centímetros (10, 28 m), con N.C.; para una superficie total de trescientos ochenta y tres metros con noventa y ocho centímetros cuadrados (383,98 m²); que en fecha 20 de julio de 2005, su causante, la ciudadana M.P., celebró un contrato de opción a compra, con el ciudadano H.E., el cual fue autenticado por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo en N° 73, tomo 115; que dicho contrato tuvo por objeto el inmueble antes descrito y un local comercial construido a sus expensas, de paredes de bloques, piso de cemento, techo de acerolit, consta de un salón y tres salas de baño, una construcción tipo barra, y respectivos bienes muebles, tales como un enfriador de cinco bocas, un enfriador de dos bocas, veinticinco sillas plásticas, y varias de hierro, dos mesas de pool con sus respectivos tacos en perfecto uso; que en dicho local funciona el Centro Social Recreativo “S.M.”; que de acuerdo con la cláusula segunda del mencionado contrato de opción a compra, el precio convenido entre las partes para la venta definitiva fue inicialmente pactado en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), que sería cancelado de la siguiente manera: veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), el día 10 de diciembre de 2004, y veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), el día 1° de octubre de 2005; que posteriormente mediante acuerdo entre las partes, se redujo el precio de la venta a la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,00), hoy cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00); que de dicha cantidad su causante recibió veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), quedando como saldo deudor la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs.18.000.000,00), hoy dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), los cuales debieron ser pagaderos en la fecha estipulada en el contrato, es decir el día 1° de octubre de 2005; que según la tercera cláusula del contrato, el plazo de duración de la opción a compra es de tres (3) meses, contados a partir del día 12 de julio de 2005, es decir hasta el 1° de octubre de 2005, prorrogables hasta el 1° de diciembre de 2005, previo acuerdo de las partes, el que nunca fue convenido, razón por la cual dicho pago debió efectuarse antes del día 1° de octubre de 2005; que conforme a la cláusula cuarta del contrato, la ciudadana M.P., en el mismo acto de otorgamiento del documento, entregó las llaves del inmueble objeto de la negociación, los recibos de cancelación de todos los servicios públicos, y los documentos originales y sus respectivas solvencias de registro, autorización para el expendio de cervezas por copa, las solvencias del pago de los impuestos municipales, facturas y libros de licores al día; que hasta la presente fecha han transcurrido más de cuatro (4) años desde el vencimiento del plazo de duración previsto en el contrato de opción a compra, sin que el ciudadano H.E. haya cumplido con la obligación contractual de pagar el saldo restante, dentro del plazo conferido para ello; que éste, ha ocupado el inmueble sin que le pertenezca y sin haber cumplido con las obligaciones contractuales que asumió con la causante; que se le facultó para que hiciera uso de la licencia de expendio de cervezas por copa, con el compromiso de asumir el pago de los impuestos que se derivan de dicha actividad comercial, además de los impuestos municipales y el pago de los servicios básicos, y que como consecuencia de que el precitado ciudadano no cumplió con tal compromiso, le generó a la sucesión unas multas que fueron pagadas por la causante, con el fin de evitar la cancelación de dicha licencia; que según las cláusulas cuarta y quinta de dicho contrato, en caso de rescisión de la convención, el comprador se comprometió a entregar el inmueble en las mismas condiciones, y en el caso de mejoras, éstas quedarían en beneficio del inmueble; que el comprador debía entregarlo solvente de todos los servicios públicos; que en la cláusula quinta también se estableció que, ante el incumplimiento de una de las partes, ésta quedaría obligada a resarcir a la otra, una cantidad equivalente al treinta por ciento (30%) del monto acordado; que como consecuencia de lo anteriormente expuesto, solicitó la resolución del contrato de opción a compra y en consecuencia se tenga como resuelto el contrato celebrado entre su causante, la ciudadana M.P. y el ciudadano H.E., igualmente solicitó se condene al demandado a la entrega, desocupación o devolución del inmueble constituido por la casa y el local comercial, y al pago de la cláusula penal, contenida en la cláusula quinta del contrato, y que alcanza el treinta por ciento (30%) del monto de la venta, lo que equivale a una indemnización de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), y al pago de las costas procesales. Estimó la demanda en la cantidad de cuarenta y tres mil bolívares (Bs.43.000,00), equivalentes a seiscientas sesenta y una con cincuenta y tres unidades tributarias (661,53 UT).

Por su parte, el ciudadano H.E., debidamente asistido por abogado, en la oportunidad para contestar la demanda, aceptó como un hecho no controvertido que, en fecha 20 de julio de 2005, celebró con la ciudadana M.P., un contrato de opción a compra sobre el inmueble, constituido por una casa unifamiliar, un local comercial y los bienes muebles que se citan en la demanda; aceptó como no controvertido que el precio original de la referida opción de compra fue para entonces la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), la cual se redujo por mutuo acuerdo a la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,00), hoy cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), de los cuales canceló el 10 de diciembre de 2004, la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), y el saldo restante debía ser pagado en un plazo de tres meses contados a partir del 12 de julio de 2005; rechazó y negó el incumplimiento de su obligación de pago, y en tal sentido alegó que una vez vencido el término de la opción a compra, con la anuencia de la ciudadana M.P., continuó haciendo abonos a la deuda, los cuales fueron aceptados por su acreedora, por lo que en fecha 25 de octubre de 2005, depositó la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), hoy seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y en fecha 9 de febrero de 2006, depositó la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), cantidades que tácitamente aceptó, al retirar el dinero y disponer de él, movilizando su cuenta bancaria; que de haber sido su voluntad no aceptarle más pagos o abonos a la deuda, no hubiera dispuesto del dinero que le había depositado; que la aceptación de dichos depósitos implicó que el término fijado para el cumplimiento de la obligación quedara indefinido, configurándose lo que jurídicamente se denomina obligaciones sin términos definidos para cumplirse; que en consecuencia los interesados debían acudir al tribunal para solicitar se fijara un término para que se pagara el saldo restante; que una vez fijado el término por un tribunal, el procederá a cancelar el saldo y la sucesión M.P. estará obligada a otorgar el documento definitivo; que como consecuencia de lo anterior, no le asiste a los actores el derecho a demandarlo.

Por otra parte, en su escrito de apelación, alegó que en el expediente reposa la evidencia de los depósitos realizados a la sucesión M.P.; y como hechos nuevos alegó que desde el día 20 de julio de 2005, fecha en la que se le hizo entrega de las llaves del inmueble, habita con su familia en la casa unifamiliar ubicada en la calle J.d.D.M., con avenida el Cementerio, casa N° 10, conforme consta en constancia de residencia expedida en fecha 28 de julio de 2012, por el C.C. del sector P.N., que obra inserta al folio 61; rechazó, negó y contradijo la decisión tomada por el tribunal de la causa, debido a que constituyó dicha casa como vivienda principal, y la misma debe ser objeto de protección especial conforme al Decreto con rango y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados la existencia del contrato de opción a compra celebrado en fecha 20 de julio de 2005, que tiene por objeto un inmueble constituido por una casa unifamiliar, un local comercial incluyendo los bienes descritos en el precitado contrato; que el precio original de la opción de compra-venta, fue por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), y que posteriormente dicha negociación fue pactada por mutuo acuerdo en la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,00), hoy cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), cuya forma de pago sería la primera cuota por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), y la segunda cuota por la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), hoy dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), la cual debía ser cancelada dentro del plazo de tres (3) meses, es decir el 1º de octubre de 2005. Por el contrario constituyen hechos controvertidos el incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado en lo que respecta al pago de la segunda cuota; que vencido el término de la opción, con la anuencia de la acreedora, continuó efectuando abonos a la deuda, los cuales fueron aceptados por su acreedora y los dispuso al movilizar la cuenta, y si tal aceptación de los depósitos, implicó que el término fijado para el cumplimiento de sus obligaciones quedó indefinido; y si al recibirle nuevos pagos, el plazo se dejó a su voluntad, hasta tanto un tribunal fijara oportunidad para su cumplimiento.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Por su parte el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable. En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, toda vez que el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; d) que sea decretada por el juez.

En tal sentido se evidencia de las actas que, la ciudadana Lenys K.C.P., en su condición de apoderada especial de la sucesión M.P., a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de ellas en el contrato, en especial la cláusula tercera, consignó como instrumento fundamental contrato de opción de compra que tiene por objeto un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar, y un local comercial construido de paredes de bloques, piso de cemento, techo de acerolit, el cual consta de un salón y tres salas de baño, una construcción tipo barra, y sus respectivos bienes muebles, tales como un enfriador de cinco bocas, un enfriador de dos bocas, veinticinco sillas plásticas, y varias de hierro, dos mesas de pool con sus respectivos tacos en perfecto uso, en el cual funciona el Centro Social Recreativo “S.M.”, ubicado en la calle J.d.D.M., con avenida el Cementerio, casa N° 10, jurisdicción de la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, autenticado en fecha 20 de julio de 2005, por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 73, tomo 115, entre la ciudadana M.P. (vendedora) y el ciudadano H.E. (comprador) (fs. 51 al 53), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, en su contenido y firma, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia del contrato de opción de compra venta y así se declara.

En lo que respecta a la naturaleza del contrato se observa del texto del precitado contrato que, la vendedora M.P. y el ciudadano H.E. (comprador), celebraron un “CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA”, en el cual en su cláusula primera la promitente vendedora se compromete a venderle al promitente comprador y éste a comprarle, en forma irrevocable, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa unifamiliar y un local comercial, ubicada en la Calle J.d.D.M. con avenida El Cementerio N° 10, Jurisdicción de la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara. Se observa además que en la cláusula segunda se estableció que el precio convenido por las partes era la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), monto éste que fue reducido por mutuo acuerdo a la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000,00), de los cuales fueron recibidos la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), quedando un saldo deudor de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), pagaderos en la fecha estipulada, es decir 1° de octubre de 2005 prorrogables hasta el 1° de diciembre de 2005. Asimismo en la cláusula tercera se estableció que “El plazo de duración de la presente Opción a compra es de tres (3) meses, es decir, desde el 12 de Julio (sic) de 2005 hasta el 1° de octubre de 2005 prorrogables hasta el 1° de Diciembre de 2005, previo acuerdo entre las partes”; en la clausula cuarte se estableció que en la fecha de la firma del contrato de opción, la promitente vendedora hará entrega de las llaves del inmueble, solvente en todos sus servicios, con los recibos que acreditan tal solvencia, la autorización de expendio de licores, y el pago de los impuestos municipales, facturas y libro de licores al día, por lo que en caso de rescisión del contrato, el promitente comprador debería entregar el inmueble en las mismas condiciones, solvente en todos los pagos y las mejoras quedarían en beneficio del inmueble; en la cláusula quinta se estableció la cláusula penal de incumplimiento de las obligaciones, y en la cláusula sexta, dispuso que la transmisión de la propiedad de la bienhechurias se transmitiría únicamente en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y previo el pago de los montos estipulados en la cláusula segunda.

El artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y comprador a pagar el precio”.

Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, M.R.F., El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios de N.V.R.).

El autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; y tiene las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, se ha establecido que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

En el caso de autos, se trata de un contrato de opción de compra venta, de carácter bilateral, en el que una parte asumió la obligación de no disponer del bien inmueble por el plazo de la opción, y de entregar la posesión del bien en buen estado y solvente en el pago de todos los servicios, y la otra de pagar el precio dentro del lapso convenido en el contrato de opción, es decir antes del 1º de octubre de 2005, o de su prórroga, de haberlo así acordado las partes.

Establecida como ha sido la existencia de un contrato bilateral, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran demostrados los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber el incumplimiento culposo de las obligaciones a cargo del demandado, y la legitimación procesal de los actores, al haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, o que al menos ofreció cumplirlas.

En este sentido se observa que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovió: Marcado “B”: A los fines de demostrar el fallecimiento de la ciudadana M.P., y la apertura de la sucesión que representa, copia certificada del acta de defunción de la ciudadana M.P., signada con el N° 450 de los libros de defunciones llevado por la Jefatura Civil de la Parroquia C.d.M.I. del estado Lara, por medio de la cual se deja constancia que falleció el día 26 de agosto de 2006, y que dejó cinco hijos (f. 18), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; Marcado “C”: con el objeto de demostrar que la ciudadana M.P., era propietaria del inmueble objeto del presente juicio al momento de su fallecimiento, consignó copia simple del contrato de venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 23 de marzo de 1984, bajo el N° 43, tomo 6°, protocolo primero, por medio del cual la ciudadana C.P.S., dio en venta a la ciudadana M.P., una casa de su propiedad, signada con el Nº 10, ubicada en Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara, construida sobre un terreno ejido en arrendamiento (f. 19), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; Marcado “D” y “D1”: para demostrar la cualidad jurídica como co-herederos, consignó copia simple del certificado de solvencia de sucesiones y donaciones expedida en fecha 21 de octubre de 2009, y copia simple de la planilla de autoliquidación de impuestos sucesorales, identificada con el Nº 0047/2007, de fecha19 de enero de 2007 (fs. 20 al 24); copia certificada de expediente signado con el N° KP02-S-2006-20323, contentivo de la declaración de únicos y universales herederos expedida en fecha 5 de diciembre de 2006, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 25 al 43), los cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; Marcado “E”: copias simples de las cédulas de identidad de los actores (f. 44); con el fin de demostrar el arrendamiento concedido a la sucesión M.P., por un período de cinco (5) años, renovables por períodos iguales, consignó copia simple del contrato de concesión de uso, signado con el N° 2222-C, N° A16580, correspondiente al número castastral: 13-06/01/06/04/04; de fecha 24 de noviembre de 2009, por el Concejo Municipal del Municipio Palavecino del estado Lara (f. 44); copia simple del Registro de Información fiscal del Centro Social Recreativo S.M. (f. 46), los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; Marcado “F”: para demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de las partes, consignó contrato de opción a compra, autenticado por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 73, tomo 115 (fs. 51 al 53), el cual fue valorado up-supra; Marcado “G”: Para demostrar que la parte demandada presentaba una deuda acumulada por concepto de Impuesto de Patente Industrial y Comercio, que no había presentado la declaración sobre ingresos brutos desde el 2005 al 2007 ni la estimada del 2008, y que no había solicitado la renovación de la licencia de expendio de bebidas alcohólicas, consignó copia simple del oficio signado con el N° DRM-138-2008, dirigido al Club Social Recreativo S.M., emitido en fecha 27 de noviembre de 2008, por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, por medio del cual se señala la deuda por concepto de inmuebles urbanos, correspondientes a los años 2006 al 2008 y copias simples del Registro de Comercio N° C-051-1826, de fecha 16 de diciembre de 1983, y del Registro de Comercio Nº C-051-1826 de fecha 14 de diciembre de 1983 (fs. 55 al 57), las cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en lo que respecta a la insolvencia del demandado en el pago de los impuestos correspondientes y así se declara.

Durante el lapso de pruebas la parte actora invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales y el valor probatorio de los documentos consignados con el escrito libelar, previamente valorados; igualmente promovió: “Marcado H”: Con el objeto de demostrar que hasta la actualidad ha sido la sucesión M.P., los que han cancelado los impuestos municipales a los fines de evitar la acumulación de deudas, planillas de depósito de impuestos municipales a nombre de la causante M.P., correspondientes a los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010, realizados en fechas 30 de junio de 2009, 26 de junio de 2009 y 10 de noviembre de 2010 (fs. 145 al 164), los cuales se valoran como documentos administrativos; promovió prueba de informes al Banco Central, actualmente Banco Bicentenario, Banco Universal a los fines de que informara si fueron realizados los depósitos bancarios con número de referencia: 22459425 y 21918356 de fecha 25 de octubre de 2005, y 9 de febrero de 2006, respectivamente, el primero por un monto de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), hoy seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y el segundo por un monto de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), correspondiente a la cuenta N° 014-406483-4, a nombre de la ciudadana M.P., y si los cheques que aparecen depositados en las mencionadas planillas bancarias, distinguidos con los Nros 48514790 y 12514815, correspondientes a la cuenta N° 0134-0218-30-2183013710, de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, se hicieron efectivos o en su defecto fueron devueltos por cámara de compensación por girar sobre fondos no disponibles, y en cuya resulta corren insertas al folio 198, observándose original del oficio N° OCI-0360/12, emitido por el Banco Bicentenario, Banco Universal, en fecha 12 de marzo de 2012, donde dicha entidad bancaria dejó constancia de lo siguiente:“En tal sentido se le informa una vez revisada y analizada tal requerimiento, se le informa que dicha ciudadana y las cuentas antes mencionadas no mantienen relación con la entidad financiera”. Igualmente se observa que, por auto de fecha 20 de junio de 2012, que el tribunal de la causa dejó constancia que recibió y agregó a los folios 3 y 4, pieza N° 2, con anexos a los folios 5 al 31, pieza N° 2, y folios 32 y 33, pieza N° 2, con anexos a los folios 34 al 59, pieza N° 2, oficio N° OCI-1849/12, emitido por el Banco Bicentenario, Banco Universal, en fecha 28 de junio de 2012, donde dicha entidad bancaria dejó constancia de lo siguiente: “En tal sentido se le informa una vez revisada y analizada tal requerimiento, se le informa que dicha ciudadana mantuvo dos cuentas de ahorro números 144049532 y 144164834, las cuales fueron abiertas en fecha 07-10-2003 y 30-11-2004 y con fecha de cancelación de cuenta 31-12-2004 y 02-07-2010, respectivamente; asimismo se anexan los estados de cuenta del año 2005 y 2006 donde se evidencian los depósitos up supra”. La anterior prueba de informes fue recibida con posterioridad al momento de haberse dictado sentencia en la primera instancia, no obstante, dado que fue promovida oportunamente, y bajo el control de su adversario, quien juzga en virtud del principio de adquisición procesal, de acceso a la justicia y de derecho a la defensa, valora favorablemente la mencionada prueba de informes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, demostrado el hecho de que el demandado, con posterioridad al vencimiento del contrato de opción, depositó las cantidades indicadas en el escrito de contestación a la demanda y que suman diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), las cuales al no haberse demostrado la existencia de una obligación distinta a la contraída en el contrato objeto del presente juicio, deben imputarse a la obligación de pago del saldo del precio de la venta y así se declara.

Por otra parte solicitó oficiar a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, a los fines de que informara si en esa institución financiera existe una cuenta signada con el N° 0134-0218-30-2183013710, y de ser afirmativo, se indique el nombre del titular, número de cédula de identidad, si de dicha cuenta fueron librados dos (2), cheques signados con el N° 48514790, de fecha 25 de octubre de 2005, por un monto de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,00), hoy seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y otro distinguido con el N° 12514815, de fecha 9 de febrero de 2006, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00), e informar a favor de quien fueron librados y si éstos se hicieron efectivos o fueron girados sobre fondos no disponibles. Al folio 184, corre inserta la resulta de dicho oficio, donde se observa que la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, dejó constancia en fecha 29 de agosto de 2011, de lo siguiente: “En atención a su oficio en referencia cumplimos con informarle lo siguiente: Primero: motivado al tiempo de cancelación de la cuenta corriente 0134-0218-30-21883018710 solo existe en sistema el nombre a quien le perteneció E.H.. Segundo: efectivamente se emitieron dos cheques de la cuenta corriente 0134-0218-30-2183013710 seriales 48514790 y 12514815 de los cuales solo se ubicaron en los archivos el cheque serial 12514815, el cual fue procesado por cámara de compensación del Central Banco Universal en fecha 19-02-2006 por Bs. 4.000.000. En cuanto al cheque serial 48514790 no se ubico en los archivos seguimos en la búsqueda”. La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente promovió Marcado “I.1 y I.2”: con el fin de demostrar la falta de pago del demandado, promovió como tarjas libretas del Banco Central, Banco Universal, hoy Banco Bicentenario, Banco Universal, pertenecientes a las cuentas de ahorro y extra-ahorro, signadas con los Nros: 014-404953-2 y 014-406483-4, respectivamente, ambas pertenecientes a la ciudadana M.P. (f.170, pieza N° 1,), la cual se desechan del procedimiento, en razón de que debió ser adminiculada a la prueba de informes respectiva y así se declara.

Por su parte, el ciudadano H.E., parte demandada debidamente asistido de abogado, en su escrito de pruebas, con el fin de demostrar que la negociación celebrada con la ciudadana M.P., incluyó el local comercial y los bienes inmuebles que cita la demandada; que la referida opción a compra fue realizado por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), y que por acuerdo entre las partes se disminuyó a la cantidad de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), los cuales canceló veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00), en fecha 10 de diciembre de 2004; que el saldo restante debía cancelarse en el plazo de tres meses contados a partir del 12 de julio de 2005, y que dicho plazo sería prorrogable hasta el 1° de diciembre de 2005, previo acuerdo entre las partes, sin que se dejase constancia si dicha prorroga debía otorgarse por escrito, invocó el principio de la comunidad de la prueba en lo que respecta al contrato de opción a compra promovido por la parte actora.

Asimismo, promovió marcado “A”, con el objeto de probar el pago de la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y posteriormente el pago de los cinco millones de bolívares, (Bs. 5.000.000,00), hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en la cuenta que inicialmente le dio la ciudadana M.P., signada con el N° 014404953-2, y que posteriormente, dicha ciudadana le dio otro número de cuenta, es decir la N° 0144064834, para que continuara con el pago de la deuda, copia al carbón de la planilla de depósito N° 17584668, del Banco Central, Banco Universal, realizado por el ciudadano H.E., de fecha 26 de noviembre de 2004, a nombre de la ciudadana M.P., por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) (f. 128), la cual ningún valor puede atribuírsele en la presente causa, dado que no fue adminiculada a la prueba de informes, a la vez que el pago de la inicial y su monto, no es un hecho controvertido; Marcado “B y B-1”: con la finalidad de probar que en fecha 25 de octubre de 2005, vencido el plazo original que se le había otorgado, la ciudadana M.P., le entregó un número de cuenta bancaria, en la cual continuó con los pagos de su deuda, copia simple y original de la planilla de depósito N° 22459425, del Banco Central, Banco Universal, realizado por el ciudadano H.E., de fecha 25 de octubre de 2005, a nombre de la ciudadana M.P., por la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), hoy seis mil bolívares (Bs.6.000,00) (fs. 127 y 134, respectivamente); marcado “C y C-1”: para demostrar que en fecha 9 de febrero de 2006, previo acuerdo entre las partes, le depositó a la ciudadana M.P., la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), copia simple y original de la planilla de depósito N° 21918356, del Banco Central, Banco Universal, realizado por el ciudadano H.E., de fecha 9 de febrero de 2006, a nombre de la ciudadana M.P., por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) (fs. 127 y 135, respectivamente); promovió prueba de informes al Banco Bicentenario, Banco Universal a los fines de que informara si la ciudadana M.P., es titular de las cuentas bancarias Nros 014404953-2 y 0144064834, en dicha entidad bancaria, si en fecha 25 de octubre de 2005, se efectuó un depósito mediante planilla N° 22459425, por la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), hoy seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), en la cuenta de ahorros N° 0144064834; si en fecha 9 de febrero de 2006, se efectuó un depósito mediante planilla N° 21918356, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), en la cuenta de ahorros N° 0144064834, y por último, solicitó se enviara al tribunal copia de los estados de cuenta pertenecientes a la cuenta de ahorros N° 0144064834, correspondiente a los meses de octubre de 2005, hasta julio de 2006. Las resulta de dicho informe corren insertas al folio 193 y 194, con anexos a los folios 195 y 196, observándose original del oficio N° OCI-0093/2011, emitido por el Banco Bicentenario, Banco Universal, en fecha 1° de febrero de 2012, donde dicha entidad bancaria dejó constancia de lo siguiente: “En tal sentido, se le informa que la cuenta anteriormente identificada no mantiene relación financiera con la entidad”.

Los anteriores pagos fueron desconocidos por la parte actora, así como también impugnaron las planillas de depósito, en razón de que en ninguna parte de su contenido expresan si los montos reflejados en ella corresponden o eran imputables al pago del precio que se pactó en el contrato de opción de compra venta. Respecto a lo anterior observa esta juzgadora, que correspondía a la parte actora la carga de demostrar la existencia de otra obligación, distinta a la de autos, entre las mismas partes, y al no hacerlo, debe imputarse al pago de la deuda objeto del presente juicio. Así mismo impugnaron las planillas de depósito bancario por el monto de veinte mil bolívares, que riela al folio 128, a través de la cual presuntamente se pagó la inicial de veinticinco mil bolívares, por lo que el demandado tampoco cumplió con la obligación de pagar íntegramente la inicial, lo cual al no haber sido demostrado, ninguna consecuencia puede derivar en la presente causa. De igual manera impugnó los depósitos presuntamente efectuados por el demandado, de Bs. 6.000 y Bs. 4.000 bolívares respectivamente, toda vez que se presume que los cheques que aparecen depositados en ellas, que pertenecen a una cuenta en Banesco, pudieran eventualmente no haberse hechos efectivos. Ahora bien, de la prueba de informes supra valorada, emanada del Banco Bicentenario, en fecha 28 de junio de 2012, quedó demostrado que, el demandado efectuó dos depósitos a la cuenta perteneciente a la ciudadana M.P., el primero en fecha 25 de octubre de 2005, por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y el segundo en fecha 9 de febrero de 2006, por cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), y que para el día 29 de diciembre de 2006, el saldo de dicha cuenta era la cantidad de dos mil quinientos cincuenta y siete bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 2.557,81).

Finalmente, promovió, conjuntamente con el escrito de apelación, constancia de residencia, emitida por el C.C.P.N., del Municipio Palavecino, de fecha 28 de julio de 2012, a nombre del ciudadano H.E., la cual se desecha del procedimiento por extemporánea, así como por impertinente, dado que constituye un hecho no controvertido, si el demandado habita como vivienda principal, el inmueble objeto del presente contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, del análisis de las actas procesales se desprende que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato bilateral de opción de compra venta sobre el inmueble antes descrito, así como las condiciones y el precio de venta; constituye un hecho aceptado el pago parcial de las obligaciones por parte del comprador en lo que respecta a las sumas de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), quedando un remanente de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), que debían ser cancelados en el plazo de tres (3) meses, es decir el día 1º de octubre de 2005; la existencia de una cláusula penal, del treinta por ciento (30%) del monto de la opción, en caso de incumplimiento de la obligación.

Así mismo se observa que constituye un hecho demostrado en autos, que el contrato venció el día 1º de octubre de 2005, dado que no está demostrado el acuerdo ni escrito ni verbal de prorrogar el plazo del contrato, oportunidad para la cual la parte actora había cumplido con las obligaciones contractuales, a saber no disponer del inmueble durante el plazo de la opción y de entregar la posesión del inmueble, en buenas condiciones y además solvente en el pago de los impuestos municipales y de funcionamiento del local comercial. Se observa además que, para la fecha de vencimiento del contrato, el demandado había cumplido de manera parcial con sus obligaciones de pago, toda vez que se encontraba pendiente el pago de la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), así como el pago de las solvencias de impuestos correspondientes.

Constituye además un hecho demostrado en la presente causa, que con posterioridad al vencimiento del término del contrato, en fecha 25 de octubre de 2005, el demandado abonó la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), y en fecha 9 de febrero de 2006, abonó la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), ambos en la cuenta de la actora, por lo que para la fecha de interposición de la demanda, el demandado había cancelado la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), del precio de venta del inmueble y adeudaba la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), por lo que se hace necesario analizar la importancia del incumplimiento a los fines de la procedencia de la acción de resolución.

En este sentido se observa que, la acción de resolución requiere la existencia de un contrato de prestaciones recíprocas válido; que una de las partes contratantes falte al cumplimiento de su prestación, total o parcialmente; que el incumplimiento parcial sea importante, que de haber sabido el acreedor que la prestación no se cumpliría en su integridad, no habría celebrado el contrato. Si el incumplimiento es de escasa importancia, habida cuenta del interés de la otra, no podrá resolverse el contrato, dado que no se ampara el abuso del derecho del acreedor de resolver el contrato, así como tampoco si el incumplimiento se debe a un caso fortuito o de fuerza mayor, hecho de un tercero o del propio acreedor. Finalmente, la inejecución de las obligaciones por una de las partes contratantes, rompe la interdependencia de las prestaciones recíprocas y el equilibrio contractual, destruyendo la finalidad económica del contrato, lo que conduce a terminar con éste mediante la resolución, salvo que el acreedor todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, o sea que, no obstante el incumplimiento, todavía sea posible que el contrato cumpla con su finalidad.

En el caso que nos ocupa, quien juzga considera que el incumplimiento del demandado es de tal importancia que justifica la procedencia de la acción de resolución, por las siguientes razones: 1) en primer lugar, por cuanto el demandado incumplió con la principal obligación que era pagar el saldo del precio, es decir la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), el día 1 de octubre de 2005; 2) que si bien está demostrado en autos, que con posterioridad al vencimiento del contrato, depositó en la cuenta personal de la propietaria del inmueble, la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), que si bien se imputaron al pago de la deuda, no obstante, dichos depósitos no pueden considerarse con efectos liberatorios de la obligación, ni tampoco de indeterminación del plazo para el pago de la deuda, por cuanto, ni se depositó la totalidad de la deuda, ni se siguió el procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil, para la oferta real de pago, que permite el depósito de la cantidad debida, con los respectivos gastos líquidos e ilíquidos, y en segundo lugar, por cuanto ante la existencia de una convención escrita por las partes, en la que se había acordado un plazo para el cumplimiento de las obligaciones, cualquier modificación debía ser también efectuada por escrito, o al menos haberse demostrado el consentimiento de la promitente vendedora, de forma inequívoca, y no a través de la presunción de aceptación, en razón de haber dispuestos de las cantidades abonadas en su cuenta, y así se declara.

Ahora bien, la parte demandada invocó el artículo 1.212 del Código Civil, en el sentido que cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a voluntad del deudor, se fijará también por el tribunal. Por su parte los actores alegaron que tal disposición se aplica a las obligaciones que desde su propio nacimiento, o desde el principio de la celebración que le haya dado origen, no se les haya estipulado un lapso o término para su cumplimiento, pero no para extraer de la misma una supuesta indeterminación del plazo, como si se tratara de un contrato de arrendamiento, cuestión que no opera nunca en los contratos de opción de compra venta, por cuanto sería permitir que cualquier deudor que, hipotéticamente hablando realice a favor de su acreedor, algún depósito bancario de forma extemporánea y por cualquier monto, por este medio logre a su conveniencia convertir en infinito el momento de hacer exigible el cumplimiento total de su obligación, dejándolo a su libre voluntad unilateral, por una presunta aceptación tácita de parte del acreedor. Finalmente alegaron que tal interpretación contraviene lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, e invocó lo establecido en el artículo 1.291 del Código Civil, que establece que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, por lo que en el supuesto negado que existiera alguna prueba que vinculara los supuestos abonos realizados al contrato de marras, el acreedor tenga que obligatoriamente convalidar estos pagos, o que con el simple depósito una aceptación tácita o presunta, cuando en el contrato se acordó que el comprador debía cancelar el total del remanente adeudado, es decir la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), mediante un pago único y dentro del plazo de tres (3) meses, o dentro de la prórroga única a mas tardar el 1º de diciembre de 2005, y no un monto inferior ni tampoco en partes que éste dispusiera unilateralmente a su conveniencia.

Respecto a lo anterior considera esta juzgadora que, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Así mismo, el artículo 1.160 del Código Civil, establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según al equidad, el uso o la ley. En consecuencia, quien juzga considera que estamos frente a un contrato sujeto al cumplimiento de una obligación con tiempo determinado, por lo que vencido el lapso establecido para ello, el demandado incumplió de manera culposa y definitiva con la principal obligación de pagar una cantidad de dinero, y por cuanto no demostró la existencia de una causa ajena no imputable y que desde la fecha del vencimiento de la obligación, hasta la fecha de interposición de la demanda, han transcurrido cinco (5) años, quien juzga considera que es procedente la acción por resolución del contrato de opción de compra venta y así se decide.

En lo que respecta la indemnización por daños y perjuicios, se observa que, las parte acordaron de manera contractual, una cláusula penal, ante el incumplimiento culposo de las obligaciones de alguna de las partes, y por cuanto en el caso de autos, está demostrado que el demandado incumplió con las obligaciones de pagar el saldo del precio, así como de pagar los impuestos municipales, quien juzga considera que es procedente condenarlo al pago de la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), y así se decide.

Finalmente, esta alzada considera que por efectos de la resolución del contrato, la parte actora deberá devolver al demandado, la cantidad recibida como parte del precio del inmueble dado en opción de compra venta, es decir la cantidad de treinta cinco mil bolívares (Bs. 35.000), más la indexación judicial calculada mediante experticia complementaria del fallo, a partir de la fecha de admisión de la demanda, 21 de diciembre de 2010, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, tomando como referencia los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, para el Área Metropolitana de Caracas.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 14 de agosto de 2012, por el ciudadano H.E., debidamente asistido de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 2 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato, incoada por la ciudadana Lenys K.C.P., actuando en su propio nombre y en su condición de apoderada especial de la sucesión M.P., contra el ciudadano H.E., todos identificados a los autos. En consecuencia, se DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 20 de julio de 2005, bajo el Nº 73, tomo 115 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, y se ordena al demandado a entregar a la parte actora, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por una casa ubicada en la calle J.d.D.M. con avenida Cementerio, distinguida con el Nº 10, en jurisdicción de la Parroquia Cabudare, del Municipio Palavecino del estado Lara, edificada sobre una parcela de terreno ejido en arrendamiento, identificado con el Código Catastral Nº 11-05-01-06-04-04, según contrato Nº 461/2002, emanado de la Alcaldía del Municipio Palavecino del estado Lara, así como el local comercial construido de paredes de bloques, piso de cemento, techo de acerolit, que consta de un (1) salón y tres (3) salas de baño; una construcción tipo barra, así mismo los respectivos bienes muebles siendo éstos los que siguen: Un (1) enfriador de cinco bocas; un (1) enfriador de dos bocas; veinticinco (25) sillas plásticas y varias de hierro, dos (2) mesas de pool con sus respectivos tacos, en perfecto estado de uso; lo cual forman parte del Centro Social Recreativo “S.M.”, con registro y autorización para expendio de cervezas por copas, anexo Restaurante Centro Comercial Recreativo Nº C-051-1826, de fecha 14 de diciembre de 1983, expedido por el antiguo Ministerio de Hacienda, Dirección de Renta Interna, Administración de Hacienda, Región Centro Occidental, por haber sido todo lo antes mencionado, parte integrante del referido contrato de opción de compra, cuya resolución se acuerda en la presente sentencia, debiendo entregar el inmueble solvente en el pago de los servicios públicos y de patentes de industria y comercio.

Se condena al demandado a pagar a la parte actora, la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.900,00), por concepto de indemnización compensatoria de cláusula penal, derivada del incumplimiento contractual en que incurrió, lo cual dio lugar a la resolución acordada en este fallo.

Por efectos de la resolución la parte actora deberá devolver al demandado, la cantidad recibida como parte del precio del inmueble dado en opción de compra venta, es decir la cantidad de treinta cinco mil bolívares (Bs. 35.000), más la indexación judicial calculada mediante experticia complementaria del fallo, a partir de la fecha de admisión de la demanda, 21 de diciembre de 2010, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia, tomando como referencia los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, para el Área Metropolitana de Caracas.

Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 2 de mayo de 2012, por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con las modificaciones en lo que respecta a los efectos de la resolución.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los siete (7) días del mes de diciembre de dos mil doce.

Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 3:21 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.