Decisión nº S2-115-10 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Junio de 2010

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° AA20-C-C-2009-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 17 de noviembre de 2009, mediante la cual, al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la parte actora, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

“El caso que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional, es el presunto incumplimiento de una obligación contractual existente entre los ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.D.B., (…) contra los ciudadanos J.L.M.C.H. y G.C.T. (sic) QUIVA (…), quienes, fueron parte en la celebración de un contrato de opción de compra venta.- (…)

(…Omissis…)

En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia (sic), que “… la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en juicio”. Una vez ponderado el material probatorio incorporado a las actas, este sentenciador debe referirse a la diatriba surgida en cuanto a la duración o extensión del término resolutorio al cual se supeditó la segunda de las opciones de compra, y respecto del cual se centró la defensa técnica de la parte demandada, en tal sentido advierte este juzgador, que como ha quedado plenamente demostrado, los promitentes vendedores, por su calidad profesional, se encontraban en una situación de poder efectivamente conocer las condiciones y requisitos a los cuales el IPASME sujeta los créditos, y que en el peor de los casos, así expresamente se convino en el instrumento contentivo del negocio jurídico debatido, el alegato de la negligencia en cuanto a la lectura del contenido del instrumento, no puede entenderse como un mecanismo exculpatorio de la responsabilidad que entraña asumir una transacción negocial, pues de antiguo es sabido que “NEMO AUDITUR PROPRIAM TURPITUDINEM ALLEGANS”, es decir, a nadie le es posible alegar su propia torpeza, tanto más cuando un mínimo de diligencia y prudencia en el comportamiento, le es exigible a todo aquel sujeto de derecho que aspira intervenir en una relación de carácter contractual, ya que si bien es cierto que la autonomía de la voluntad es base o fundamento del derecho de los contratos, no lo es menos, que a el va asociado el principio de responsabilidad por las propias actuaciones, razón por la cual este juzgador, declara sin lugar la defensa propuesta por la parte demandada.

Ahora bien, en el mismo orden de ideas la parte demandada y su representación legal invocan y tratan de acogerse a lo previsto en la cláusula quinta del contrato de opción de compra suscrito el 09/10/2008, la cual prevé la indemnización debida a cualquiera de las partes frente al incumplimiento culpable.- Observa este sentenciador que el incumplimiento al que se contrae la cláusula quinta de dicho contrato es aquel que si bien se atribuye efectivamente a cualquiera de las partes, como consecuencia de un incumplimiento, la misma resulta excluida, cuando dicho incumplimiento es absolutamente voluntario, es decir, “cumplo si quiero o me conviene”, ya que ello amen de la mala fe o dolo que involucra constituiría una condición meramente potestativa, la cual a tenor del artículo 1202 del Código Civil, es absolutamente nula, en tal sentido, dicha afirmación denota a las claras la mala fe en la conducta comprometido por los demandados en la ejecución del contrato, ya que pretenden sustraerse de manera unilateral de las obligaciones asumidas; en consecuencia, se declare sin lugar dicha excepción o defensa.- Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta fue seguido por los ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.D.B., contra los ciudadanos J.L.M.C.H. y G.C.T. (sic) QUIVA, sobre un inmueble constituido por una vivienda ubicada en la urbanización La Rotaria, calle 85, N° 81C-37, jurisdicción de la parroquia R.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.- En consecuencia:

1. Se ordena a la parte demandada se presente a sede de la Oficina Registral del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de presentar los recaudos necesarios para el registro del documento traslativo de propiedad sub judice.

2. Se ordena a la parte demandada recibir el cheque por el remanente del precio pactado en el documento de opción a compra de fecha 09/10/2008, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 74, tomo 292 de los libros de autenticaciones.

3. Se ordena a la parte demandada a firmar el documento de venta definitivo del inmueble ut supra identificado, que se encuentra consignado en la oficina registral identificada anteriormente.

4. Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora, ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.d.B. (…), el inmueble objeto de la presente opción, libre de personas y bienes.

5. En caso de que los demandados se nieguen a cumplir voluntariamente con lo establecido en el presente dispositivo, y quedando la sentencia definitivamente firme, se establece que la presente sentencia produzca el efecto de transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la presente litis.

Se condena en costos y costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

(...Omissis...)

DE LOS ANTECEDENTES

Ocurren ante el Juzgado a quo, los ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.D.B., ya identificados, asistidos por la abogada M.D.d.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.737, a consignar escrito libelar mediante el cual demandan por cumplimiento de contrato a los ciudadanos J.L.M.C.H. y G.C.T.Q., ambos identificados anteriormente, bajo el fundamento que, se celebró en fecha 29 de julio de 2008 contrato de opción de compra venta entre los mencionados ciudadanos, autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, anotado bajo el N° 69, tomo 208 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble conformado por una casa quinta y el terreno sobre la cual está construida, identificada con el N° 81C-37 de la calle 85 de la urbanización La Rotaria, ubicado en jurisdicción de la parroquia R.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, en el que se estableció como precio de venta la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 275.000,oo) y determinadas condiciones para el pago del monto restante.

Manifiestan que en fecha 9 de octubre de 2008, suscribieron nuevo contrato de opción de compra venta, según las indicaciones realizadas por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio Público IPASME, a través del cual, los optantes compradores solicitaron un crédito con garantía hipotecaria a los efectos de cumplir con el resto del pago adeudado. En dicho contrato se estableció un nuevo lapso y una nueva forma de pago del precio del inmueble; siendo autenticado este documento ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 74, tomo 292 de los libros de autenticaciones.

Arguye que los optantes vendedores incumplieron con las obligaciones establecidas en el contrato, ya que hasta la fecha no han efectuado el traslado de propiedad del inmueble objeto de la opción de compra, negándose al cumplimiento de la referida obligación pese a las notificaciones verbales que se le han realizado y de estar en conocimiento de que los compradores cuentan con el dinero correspondiente al pago de la diferencia del precio. En virtud de lo anterior, demandan a los optantes vendedores para que convengan o sean condenados al cumplimiento del contrato en el sentido de que presenten a la Oficina Registral los recaudos solicitados para el registro del documento, reciban el cheque por el remanente del precio pactado, firmen el documento de venta del inmueble que se encuentra consignado en dicha Oficina, realicen la entrega del inmueble y cancelen los gastos realizados por estos para lograr el cumplimiento de sus obligaciones. Asimismo, solicitaron que la presente demanda fuera admitida y tramitada por el juicio oral, por lo que en el mismo escrito libelar realizaron la promoción de pruebas, y estimaron su pretensión en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo).

Una vez admitida la demanda en fecha 29 de abril de 2009, de conformidad con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada se dio por citada en fecha 7 de mayo de 2009, asistidos por el abogado J.C., solicitando mediante diligencia la fijación por parte del Tribunal de una audiencia conciliatoria a los fines de llegar a un convenimiento. En la fecha fijada para la celebración de dicha audiencia, estando presente ambas partes manifestaron no llegar a ningún acuerdo. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada formuló su contestación a la demanda mediante la cual, admiten el hecho de la celebración del contrato referido por los demandantes, más sin embargo niegan, rechazan y contradicen el resto de los alegatos expuestos en la demanda; además ofrecen una caución por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.175.000,oo), a los fines de sustituir la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en el presente juicio.

Posteriormente, fijada la fecha para la celebración de la audiencia preliminar, encontrándose presente únicamente la apoderada judicial de la parte actora, quien consignó escrito en el cual manifestó que no conviene en los hechos referidos por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que según su dicho, los mismos son falsos.

En fecha 18 de junio de 2009, el tribunal de la causa estableció los límites de la controversia y declaró abierto el lapso probatorio. En ese sentido, la parte demandada promovió una serie de pruebas documentales, mientras que la parte actora ratificó las pruebas promovidas en su libelo de demanda y promovió además prueba de informes. En fecha 1 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora realizó oposición a la prueba documental contentiva de la opción de compra presentada por su contraparte, con fundamento en que tratándose del procedimiento oral, los demandados debían acompañar la misma junto a la contestación a la demanda. En derivación, el tribunal a quo en fecha 3 de julio de 2009 profirió resolución en la cual admitió las pruebas de la parte demandante y negó las promovidas por los demandados de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 9 de julio de 2009, según se evidencia en sello diario del tribunal de la causa, se fijó la oportunidad correspondiente para llevar a cabo la audiencia conciliatoria, la cual se celebró el día 20 de julio de 2009, encontrándose presentes ambas partes, y en la que acordaron suspender dicha audiencia a los fines de llegar a un arreglo en la presente causa. Posteriormente, producto de otra suspensión solicitada por las partes, se fija la misma para el día 29 de julio de 2009, declarándose desierto el acto por la incomparecencia de las partes.

En fecha 29 de octubre de 2009, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, en la cual ambas partes plantearon sus argumentos y los fundamentos correspondientes a su demanda y contestación, asimismo, se evacuó la prueba testimonial promovida por la parte actora. Cumplido el lapso de treinta (30) minutos previstos en la Ley para que el Juez realice su decisión, el mismo, luego de analizar las pruebas aportadas al proceso y las afirmaciones y alegatos de las partes pronunció oralmente su decisión declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, indicando que la sentencia completa sería extendida por escrito, de conformidad con lo señalado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo anterior, en fecha 17 de noviembre de 2009, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 23 de noviembre de 2009 por la representación judicial de la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, correspondiendo el conocimiento de dicha apelación, según recibo de distribución de fecha 4 de diciembre de 2009, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial, el cual profirió resolución en fecha 10 de diciembre del mismo año, declarándose incompetente para conocer del presente recurso de apelación y declinando la competencia a un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito. Razón por la cual, luego de la correspondiente redistribución, en virtud de la competencia funcional jerárquica vertical correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 517 eiusdem, en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, sólo la parte demandada recurrente a través de su apoderado judicial J.J.C. hizo uso de su derecho, en los siguientes términos:

Realizó un resumen de los planteamientos efectuados en su contestación, aceptando el hecho de haber firmado el contrato de opción de compra venta con los demandantes en fecha 29 de julio de 2008, cuya lapso acordado en dicho contrato para que los optantes compradores realizaran la compra del inmueble, era de CIENTO CINCUENTA (150) días continuos, y que posteriormente a solicitud de los futuros compradores, celebraron un nuevo contrato, haciéndoles la advertencia, según su dicho, de que si transcurrían otros tres (3) meses el precio no podía ser el mismo acordado. Alegan que fueron víctimas de un engaño al momento de la firma del segundo contrato, puesto que los optantes compradores le manifestaron que era igual que el anterior, obviando así la mala fe que se evidenciaba de la cláusula tercera, donde el lapso señalado era de ciento cincuenta (150) días hábiles y no continuos como el primer contrato. Aduce que la decisión recurrida, tiene un carácter subjetivo cuando determina que como vendedores de profesión docente, sus representados conocían la política de préstamos de IPASME, argumento éste con el cual no está de acuerdo.

Manifiesta además, que en virtud de que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y en el cual fue establecida una cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes, asume que la venta no se realizó por culpa de sus representados, es decir, los vendedores, quienes están dispuestos a cancelar la correspondiente cláusula penal. En derivación solicitó se revocara la decisión dictada por el Juzgado de Municipio.

Posteriormente, en la oportunidad correspondiente a las observaciones, la representación judicial de la parte actora abogada M.D.D.A., presentó los suyos, indicando que con respecto a la afirmación de la parte actora de que fueron víctimas de engaño, dicho argumento fue utilizado como defensa en su contestación y el mismo no fue objeto de prueba, aunado al hecho de que en la audiencia oral, los demandantes declararon que el segundo contrato de opción a compra venta lo realizaron por exigencia del IPASME, concatenada con la declaración rendida por el testigo A.C. en relación a los requisitos exigidos por el referido Instituto.

Por otro lado, señala que la parte demandada admite que la operación de compraventa no se perfeccionó por causa imputable a ellos, tratando de obligar a sus representados a aceptar el pago de la cláusula penal, siendo el caso que los optantes compradores pretenden que los demandados cumplan con la obligación asumida en el contrato, es decir, reciban el remanente del precio y otorguen el documento de propiedad respectivo.

Por último, en cuanto al alegato de que el juez a quo utilizó un criterio personal y subjetivo al momento de expresar que los demandados debían en su condición de docentes conocer las políticas de IPASME en cuanto a créditos se refiere, manifiesta que es falso el mismo, ya que todos esos hechos se desprenden de las declaraciones voluntarias efectuadas por la parte accionada, y por la testimonial ya mencionada con anterioridad.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a sentencia de fecha 17 de noviembre de 2009, mediante la cual, el Juzgado a quo declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra interpuesta por los ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.d.B. en su carácter de optantes compradores.

Asimismo, se evidencia de los informes presentados en esta instancia, que la apelación interpuesta por la parte demandada-recurrente deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la singularizada declaratoria, ya que según lo expresado, desconocían el nuevo lapso establecido en el segundo contrato celebrado con los demandantes, y consideran que el juez a quo fue subjetivo al momento de determinar que por su calidad profesional debían tener conocimiento de los parámetros y requisitos exigidos por el IPASME para la tramitación de un crédito para los docentes. Por otro lado, aducen que están dispuestos a cancelar la cláusula penal establecida en el contrato, en virtud de que la venta no se efectuó por causas imputables a ellos.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto con el libelo de demanda los demandantes consignaron:

 En original, contrato de opción de compra celebrado entre las partes de este proceso, autenticado por la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 29 de julio de 2008, quedando anotado bajo el N° 69, tomo 208 de los libros de autenticaciones. Al efecto, se evidencia que tratándose de un documento privado, que fue autenticado por ante funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, más por el contrario la parte demandada reconoció en la litiscontestación la celebración de dicho contrato en la oportunidad señalada en esta documental, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador le aprecia en todo su valor probatorio, en lo que respecta a la realización del referido contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por una casa quinta y el terreno sobre el cual se encuentra la misma, identificada con el N° 81C-37, calle 85, urbanización La Rotaria, ubicada en jurisdicción de la parroquia R.L.d. municipio Maracaibo del estado Zulia. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Copia mecanografiada de contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes del presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 9 de octubre de 2008, anotado bajo el N° 74, tomo 292 de los libros de autenticaciones. En este sentido, tratándose de un documento privado, que fue autenticado por ante funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador lo aprecia en todo su valor probatorio, en lo que respecta a que efectivamente las partes celebraron nuevo contrato sobre el mismo inmueble, con el mismo precio, nuevas formas de pago y una duración mayor al contrato celebrado con anterioridad. Y ASÍ SE VALORA.

 Copia simple de cheque y comprobante de pago emitido por IPASME, a la orden de la ciudadana G.T., girado contra Banesco en fecha 24 de marzo de 2009, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.139.973,60). En lo que respecta a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, las cuales deben ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas corre inserta la correspondiente ratificación de las mismas a través de la prueba de informes, promovida en consonancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

 Copia simple de la constancia de recibo del documento de venta del inmueble, por parte de la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro, en la cual se estableció los requisitos que debían ser presentados al momento de la firma del documento, y en el que se observa como fecha de presentación 31 de marzo de 2009, y fecha de otorgamiento 30 de abril de 2009, además de dos fechas plasmadas de forma manuscrita 7 de abril de 2009 y 21 de abril de 2009, sobre las cuales la parte actora señala que se trata de los días que se establecieron tentativamente para la firma del documento.

 Copia simple de documento de compra venta, en el que los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H. venden a los ciudadanos F.Y.M.d.B. y L.S.B.N. el inmueble identificado con anterioridad, y constitución de hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,oo) a favor de IPASME.

El anterior documento constituye copia simple de documento privado, ya que a pesar de que dicho instrumento fue presentado para su protocolización, la misma no se llevó a cabo, en tal sentido, al no haber sido impugnado, ni desconocido, por la contraparte, de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga todo su valor probatorio, sólo en lo que respecta al hecho de su presentación ante la Oficina Registral, ya que dicho alegato fue ratificado en los informes remitidos por la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, mas no en lo que respecta al contenido de dicha documental. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copia simple de documento de compra venta, en el cual los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H. compran el inmueble objeto del litigio a la ciudadana Z.J.T.Q., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de noviembre de 2002, quedando registrado bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 11°.

 Copia simple de certificación de gravamen del inmueble ya identificado, emanada del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 30 de septiembre de 2008, a solicitud del ciudadano L.B..

Al respecto, precisa el suscriptor del presente fallo que los señalados medios probatorios constituyen copias simples de documentos públicos emanados de un funcionario público competente, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falsos, desconocidos ni impugnados por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio, en lo que respecta a la propiedad que tienen los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H. sobre el inmueble objeto del presente litigio; y por otra parte en la segunda documental, en lo que se refiere al hecho de que sobre el inmueble en cuestión no existen gravámenes de ningún tipo. Y ASÍ SE DECIDE.

 Original de recibo de pago, en el que los optantes vendedores o propietarios del inmueble objeto del litigio hacen constar que recibieron de los promitentes compradores la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) por concepto de derecho a la reserva del inmueble, en fecha 16 de abril de 2008. De dicha documental se observa que recibida dicha cantidad y a partir de la fecha de dicho recibo los optantes compradores tendrían un lapso de CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS, para suscribir el contrato de opción de compra venta.

El anterior documento constituye original de documento privado, puesto que los mismos son de aquellos en cuya formación no interviene funcionario público alguno, y siendo que no fueron tachados de falsos, ni impugnados, ni desconocidos, por la contraparte, de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

 Original de solicitud de Notificación efectuada por los ciudadanos F.Y.M.d.B. y L.S.B.N. ante la Notaría Pública del Municipio J.E.L., La Concepción, Estado Zulia, a los fines de notificar a los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H.d. lo siguiente:

• Que están cumpliendo la obligación asumida en el contrato de opción de compra venta, y a tales efectos, se encuentra disponible en la oficina del IPASME, ubicada en la ciudad de Cabimas del estado Zulia, el cheque N° 12628110 de Banesco, por el monto de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 139.973,60), destinado al pago que corresponde a la diferencia del precio del mencionado inmueble.

• Que desde el 31 de marzo de 2009, la ciudadana F.d.B. presentó ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Estado Zulia, el documento definitivo de venta del mencionado inmueble.

• Que la mencionada Oficina, fijó como fecha de firma del mencionado documento el día 7 de abril de 2009, la cual a pesar de ser notificada, la parte vendedora no asistió.

• Que se fijó nueva fecha para la referida firma el día 21 de abril de 2009, por lo que deben comparecer presentando los recaudos correspondientes.

• Que en caso de incumplimiento, procederán a demandar para que sean conminados judicialmente a cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta.

 En este sentido, dicha prueba fue evacuada por la Notaría Pública del Municipio J.E.L.d.E.Z. en fecha 15 de abril de 2009, dejándose constancia de que las partes fueron impuestas del contenido de dicha notificación y que los mismos se negaron a recibirla. Al respecto, precisa el suscriptor del presente fallo que el señalado medio probatorio constituye original de documento público emanado de un funcionario público competente, por lo que considera este órgano jurisdiccional que hace plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falsos, desconocidos ni impugnados por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia en todo su contenido y valor probatorio, en cuanto al hecho de la notificación efectuada a la parte promitente vendedora de los particulares indicados con anterioridad. Y ASÍ SE DECIDE.

 Copia simple de libreta bancaria N° 5164378, en donde se aprecian diferentes movimientos bancarios. Sin embargo, no evidencia esta Superioridad de dicha documental los datos del titular de la cuenta, ni de la entidad bancaria a la cual pertenece. En razón de lo anterior, resulta impertinente la referida documental, por cuanto no aporta ningún elemento con relación a la presente causa, por lo que se desestima en todo su valor probatorio.

 Copia simple de cheque de gerencia N° 00002860 de fecha 15 de abril de 2008, librado por el BANCO DE VENEZUELA, por orden de la titular de la cuenta N° 0102-0160-84-01-00018328 ciudadana F.M.d.B., girado a favor de la ciudadana G.T. por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo). En lo que respecta a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, la cual debe ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas no corre inserta la correspondiente ratificación de la expedición de dicho instrumento mercantil por parte de la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio por esta Superioridad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copia simple de cheque de gerencia N° 52606710 de fecha 29 de julio de 2008, librado por BANESCO por orden del titular de la cuenta N° 0134-0526-35-5262138709 ciudadana F.M.d.B., girado a favor del ciudadano J.L.C. por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo). Con relación a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, las cuales deben ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas corre inserta la correspondiente ratificación de las mismas a través de la prueba de informes, promovida en consonancia con el artículo 433 del Código de Procedimiento, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio.

 Copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos G.C.T.Q., J.L.M.C.H., F.Y.M.d.B. y L.S.B.N..

Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento público en el que se verifican los datos de identificación de los demandantes y demandados, por tanto, al evidenciarse que dichas copias no fueron impugnadas, desconocidas ni tachadas de falsas por la parte interesada, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copia simple del Registro de Identificación Fiscal R.I.F., de los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H..

Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento administrativo en el que se verifican los datos de identificación fiscal de los accionados, por tanto, al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada, de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

 Prueba de Informes al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), en la sede de Cabimas, a objeto de que informen con relación al préstamo otorgado por esa institución a los ciudadanos F.M.d.B. y L.B.N., indicando la fecha de aprobación del mismo, la fecha de emisión del cheque, el beneficiario y el destino del mismo.

Con relación a la evacuación de esta prueba, se observa que fue oficiado este organismo a través de Oficio N° 286-2009, y que en fecha 13 de agosto de 2009 se recibió ante el juzgado a quo mediante diligencia de la representación judicial de la parte actora, la respuesta al mismo suscrita por la licenciada Maritza Palencia en su carácter de Directora Administrativa Unidad Ipasme-Cabimas y A.C., en su carácter de Coordinador de Departamento Créditos Unidad IPASME- Cabimas, y en tal sentido se ratifica el hecho, que dicha institución concedió un crédito hipotecario a favor de los ciudadanos F.M.d.B. y L.B.N., cuyos beneficiarios son los ciudadanos G.T.Q. y J.L.C.H.; que a tal efecto, fue emitido cheque N° 12628110 por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 139.973,60), girado contra la entidad bancaria BANESCO; que la aprobación de dicho crédito fue en fecha 12 de marzo de 2009 y que el cheque fue emitido en fecha 24 de marzo de 2009. Señalan que el referido cheque se encontraba en custodia de dicha Unidad, pero por orden a nivel nacional fue devuelto para ser cambiado por los nuevos cheques con código de barra.

Se consignó junto a dicho informe, una relación del estado en el que se encuentra el crédito hipotecario solicitado por los futuros compradores y copia simple del nuevo cheque N° 19660660, por el monto señalado con anterioridad, de fecha 9 de julio de 2009, para ser pagado a la orden de la ciudadana G.T.. Se evidencia de esta forma, que se encuentra efectivamente aprobado el crédito a favor de los demandantes de marras, así como la existencia del cheque por la cantidad identificada en líneas pretéritas a favor de la codemandada, en relación al pago adeudado del precio del inmueble objeto del contrato de opción de compra. Consecuencialmente, se aprecia y valora la señalizada prueba de informes, por ser promovida y evacuada en estricta sujeción a la normativa legal aplicable de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Prueba de informes a la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, a objeto que informen si la ciudadana F.M.d.B., presentó ante esa oficina el documento de venta del inmueble objeto del litigio; así como también, para que indique las oportunidades en las cuales se fijó la firma del documento, quienes son las partes intervinientes en el mismo, y las razones por las cuales no se otorgó el referido documento.

En este particular, se observa que en fecha 7 de agosto de 2009, se recibió en el tribunal de la causa, según sello diario, el informe suscrito por la abogada P.R. en su carácter de Registradora Pública Suplente del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el que manifiesta que en fecha 31 de marzo de 2009, la ciudadana F.M.d.B., presentó en dicha oficina un documento de compra venta de un inmueble ubicado en la urbanización La Rotaria, en donde los ciudadanos J.C. y G.T. le venden a F.M. y L.B.. Señala que la fecha fijada para su otorgamiento fue el día 30 de abril de 2009, y que el mismo no se otorgó debido a que las partes no asistieron al acto.

Del informe anterior, se colige que efectivamente la parte promitente compradora presentó el contrato de compra venta definitivo para su protocolización en la fecha indicada, y que el mismo no fue otorgado en la oportunidad correspondiente por la inasistencia de las partes. Consecuencialmente, se aprecia y valora la señalizada prueba de informes, por ser promovida y evacuada en estricta sujeción a la normativa legal aplicable de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Prueba de Informes a Banesco, Banco Universal, C.A, en la agencia ubicada en la avenida La Limpia, a objeto de que informe los retiros efectuados por la ciudadana F.M.d.B., de la cuenta de ahorros N°01340526355262138709, el día 29 de julio de 2008. En este sentido, se verifica de los informes recibidos por el juzgado de la causa en fecha 29 de septiembre de 2009, de los anexos consignados, consta estado de cuenta en el que se detallan los movimientos bancarios de la cuenta de ahorros N° 0134-0526-35-5262138709, a nombre del cliente L.S.B.N. y F.Y.M., y del cual se aprecia la emisión de un cheque de gerencia en fecha 29 de julio de 2008, por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo), así como otros retiros efectuados en diferentes oportunidades. En tal sentido, se aprecia y valora la señalizada prueba de informes, por ser promovida y evacuada en estricta sujeción a la normativa legal aplicable de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Prueba testimonial del ciudadano A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.209.777, y domiciliado en Cabimas estado Zulia, en su condición de perito de IPASME, para que declare en relación con el traslado que ha realizado en dos oportunidades a la Oficina de Registro del Segundo Circuito de Maracaibo, con la finalidad de entregar a los vendedores el cheque correspondiente al remanente del pago del precio del inmueble.

En la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral en la presente causa, se procedió a la evacuación de dicha testimonial y en tal sentido, la parte actora efectuó el interrogatorio en el siguiente orden:

1.- ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a los ciudadanos L.B. y F.M.?.- Contestó: Si los conozco. 2.- ¿Diga el testigo por qué conoce a los ciudadanos L.B. y F.M.?.- Contestó: Por el trámite legal que hicieron para la adquisición de una vivienda con el IPASME. 3.- ¿Diga el testigo qué cargo ocupa en el IPASME?.- Contestó: Asistente Administrativo y Coordinador de Crédito. 4.- ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el IPASME le concedió un préstamo de vivienda a los ciudadanos L.B. y F.M.? Contestó: si conozco el caso. 5.- ¿Diga el testigo si se trasladó por el ejercicio de su cargo, los días 7 y 21/04/2009, a la oficina de registro ubicada en el centro comercial Aventura, para ser entrega a los ciudadanos J.C. y G.T. (sic) del cheque del préstamo por el IPASME? Contestó: Si me trasladé 2 veces. 6.- ¿Diga el testigo por qué no se firmó y no entregó el cheque del IPASME? Contestó: Porque las partes no asistieron, los vendedores. 7.- ¿Diga el testigo si el cheque se encuentra disponible? Contestó: Si está vigente.

Ahora bien, el representante legal de la parte demandada no hizo repreguntas al testigo, y en dicha oportunidad el Juez de la causa procedió a interrogar al testigo en los siguientes términos:

Diga el testigo si dentro de las condiciones exigidas por su cargo y su conocimiento, las exigencias del IPASME para darle curso a un contrato de opción de compra es de cuántos días? Contestó: es de 150 días hábiles para todos los docentes y trabajadores.- Diga el testigo si esas condiciones siempre han sido así?. Contestó: sí, actualmente se ha ido mejorando.

En razón de lo anterior, de una revisión exhaustiva de la declaración del testigo, se desprende que la misma resultó conteste en lo que respecta a los hechos planteados por la parte actora en cuanto a la aprobación del crédito por parte de IPASME, la expedición del cheque y la vigencia del mismo, el traslado a la Oficina Inmobiliaria correspondiente en dos oportunidades para entregarle el cheque a los vendedores al momento de la firma del documento, el cual no se firmó por la ausencia de los mismos. Así como también, manifestó que dentro de las exigencias del IPASME en lo que se refiere a los contratos de opción de compra venta es de ciento cincuenta (150) días hábiles, y que dichas condiciones siempre han sido así.

En efecto, observa este Tribunal de Alzada que el testigo bajo examen no presenta causales de inhabilidad, y muchos menos incurre en contradicciones en su declaración de los hechos, en derivación éstos hechos afirmados por la parte actora quedan comprobados con éstas testificales, toda vez que merecen plena fe a este operador de justicia, en atención a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió: Prueba de Informes, dirigida a la empresa NB & ASOCIADOS BIENES RAÍCES, ubicada en la Urbanización El Prado, a objeto de que informara en relación con la contratación realizada por los ciudadanos J.L.M.C.H. y G.T.Q., como promitentes vendedores, y L.S.B.N. y F.Y.M.d.B., como promitentes compradores, en lo que respecta a los siguientes particulares:

1. La persona o personas encargadas de realizar la negociación entre las partes, entre ellas, la referida a la necesidad de suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta entre las partes.

2. Las razones por las cuales las partes suscribieron dos documentos de opción de compra sobre el inmueble.

3. Si los ciudadanos J.L.C.H. y G.T.Q. tuvieron conocimiento que el lapso otorgado en el segundo documento debía calcularse en días hábiles y no continuos.

4. Si los ciudadanos J.L.C.H. y G.T.Q. entregaron inmediatamente los recaudos necesarios para la solicitud del préstamo al IPASME.

5. Si el IPASME aprobó el préstamo a los ciudadanos L.B.N. y F.M.d.B..

Ahora bien, observa esta Superioridad que dichos informes no se encuentran en sintonía con la naturaleza de dicha prueba, pues de la información remitida por dicha oficina se plantea una deposición testimonial que no puede ser valorada por este órgano superior, razón por la cual, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desestima la misma en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte demandada

La parte demandada presentó pruebas en el lapso de promoción de pruebas. Con respecto a ello, el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil expresa en su primer y segundo aparte lo siguiente:

El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.

Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.

,

Se observa que siendo las pruebas promovidas por la parte accionada documentales que debieron haber sido presentadas junto con su escrito de contestación de la demanda, las mismas no pueden ser admitidas en otra oportunidad, razón por la cual, este Tribunal Superior no puede valorar dichas pruebas. Y ASI SE ESTABLECE.

Conclusiones

Dado que la acción instaurada en la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Al respecto, el Código Civil establece la acción de cumplimiento de contrato en su artículo 1.167, el cual dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

En tal orden, y siendo que la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se reclama, en el caso sub iudice, es la de un contrato de opción de compra-venta, también conocido como promesa bilateral de compra-venta, es preciso destacar, que el mismo es aquel mediante el cual ambas partes contratantes, promitente vendedor y promitente comprador, se obligan a celebrar una futura compra-venta, así, el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas, mientras que el futuro comprador se obliga a adquirir dicho bien.

Dicho lo anterior, es irremediable realizar una síntesis cronológica de los supuestos fácticos integrantes del caso en concreto:

En fecha 16 de abril de 2008, las partes contratantes suscribieron un acuerdo privado por concepto de Derecho a la Reserva del inmueble identificado en actas, en el cual los propietarios hacen constar que recibieron la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), lo cual queda ratificado en juicio, tomando base en la documental presentada en el lapso probatorio por la parte actora, en la cual se evidencian las firmas de los contratantes y su huella dactilar, y al no ser impugnada por la contraparte, se considera plenamente establecido este hecho.

En fecha 29 de julio de 2008 se celebró el primer contrato de opción de compra-venta entre las partes del presente juicio sobre el inmueble identificado en líneas pretéritas, lo cual se demuestra en actas con el documento que riela en los folios diez (10) y once (11) de este expediente, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el Nº 69, tomo 208.

En la misma fecha, se libró el cheque por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo), a favor del ciudadano J.L.M.C.H., por concepto de opción de compra de vivienda, según se evidencia de dicha documental.

Posteriormente, en fecha 9 de octubre de 2008, las partes contratantes celebran nuevo contrato de opción de compra venta, el cual sirve de fundamento para la presente demanda, realizándose el mismo bajo los requerimientos del IPASME, según el alegato de las partes, en razón del préstamo hipotecario solicitado por los futuros compradores, estableciéndose en dicho contrato nuevas condiciones de tiempo y formas de pago, pero manteniendo el objeto del contrato y el precio del mismo. En relación a esto, la parte demandada afirma que si bien es cierto, celebraron nuevo contrato con los promitentes compradores, fueron sorprendidos en su buena fe, ya que no sabían que se había modificado la duración del contrato de ciento cincuenta (150) días continuos a días hábiles. Ahora bien, sobre este alegato se pronunciará este Tribunal Superior más adelante, quedando establecido según reconocimiento de la contraparte, que efectivamente fue celebrado dicho contrato en la fecha indicada anteriormente, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 9 de octubre de 2008, anotado bajo el N° 74, tomo 292. Y ASI SE DETERMINA.

Por otro lado, la parte actora señala en su escrito libelar que el crédito solicitado a IPASME, fue otorgado satisfactoriamente y como consecuencia de ello, el 24 de marzo de 2009 dicho Instituto emitió el cheque N° 12628110 de Banesco, girado a favor de la ciudadana G.T., por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 139.973,60), para pagar el remanente del precio y cumplir con la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta. Dichos hechos fueron ratificados con las pruebas debidamente evacuadas durante el iter procedimental por la parte actora, aunado a la testimonial ofrecida por el ciudadano A.C., en su carácter de Coordinador de Departamento Créditos Unidad IPASME- Cabimas, quien manifiesta que efectivamente fue aprobado el crédito a los promitentes compradores y que el cheque derivado de dicha solicitud se encuentra vigente. En tal sentido, resulta suficientemente probado en autos que la parte actora ha actuado de forma diligente para cumplir con la obligación derivada del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Aunado a lo anterior, manifiestan los demandantes que en fecha 31 de marzo de 2009, fue presentado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Estado Zulia, el documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del presente litigio, ya que luego de haber cumplido con lo establecido en el contrato de opción de compra venta y encontrándose aún dentro del plazo establecido en el mismo para la celebración de la venta, le correspondía a la parte vendedora otorgar el documento correspondiente, recibir el remanente del precio y transferir la propiedad del inmueble. Aseguran que en la oportunidad correspondiente, los vendedores no se presentaron ante dicha Oficina Inmobiliaria, pautándose nueva fecha, para lo cual procedieron a realizar una notificación a través de la Notaría Pública del Municipio J.E.L., en fecha 15 de abril de 2009, en la que le hacen saber a los ciudadanos G.C.T.Q. y J.L.M.C.H., que han cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato y que se encuentra consignado en la Oficina Registral correspondiente el documento de venta definitivo, fijándose como nueva fecha para la firma del mismo el día 21 de abril de 2009, y que en caso de no cumplir con su obligación procederían a demandarlos para que sea conminada judicialmente a ello.

En lo que respecta a dicho alegato, esta Superioridad observa que el referido contrato de opción de compra venta fue celebrado en fecha 9 de octubre de 2008, estableciendo una duración para dicha opción de ciento cincuenta (150) días hábiles, lo que constituye un aproximado de siete (7) meses que contados desde el 9 de octubre de 2008, se cumplen el 9 de mayo de 2009; de acuerdo a los alegatos y pruebas aportadas por la parte actora, el documento definitivo de venta fue presentado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 31 de marzo de 2009, de lo cual se desprende que la parte actora, en su carácter de promitente compradora se encontraba aún dentro del lapso estipulado en el contrato para efectuar el pago del precio del inmueble, concatenado al hecho de que el cheque contentivo de dicho pago ya se encontraba librado a favor de la codemandada en su carácter de vendedora, además de cumplir con la obligación de redactar el documento definitivo de venta y presentarlo ante la mencionada Oficina de Registro para su protocolización, todo lo cual conlleva a esta Superioridad, a considerar la existencia de elementos suficientes para establecer el cumplimiento por parte de los futuros compradores de las obligaciones establecidas en el contrato cuyo cumplimiento se pretende. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En el mismo sentido, y en contraposición con lo anterior, la parte demandada, es decir los promitentes vendedores, posterior a la firma del segundo contrato de opción de compra venta de fecha 9 de octubre de 2008, alegan que le advirtieron de forma verbal a los futuros compradores que si transcurrían tres (3) meses, el precio no podía ser el mismo acordado, es decir, DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 275.000,oo), manifiestan que transcurrido dicho lapso, en fecha 8 de enero de 2009 le hicieron saber que ya no venderían el inmueble, por cuanto el lapso de ciento cincuenta (150) días ya había fenecido, y es en ese momento cuando los futuros compradores hacen de su conocimiento que el lapso establecido en el contrato no son días continuos sino ciento cincuenta (150) días hábiles. Sostienen además que es imposible mantener el precio después de tanto tiempo, y que su intención actual es no vender el inmueble; desde esta perspectiva fundamentan sus alegatos de fondo para contradecir la pretensión de la parte actora.

En relación a ello, cabe destacar que al momento de la celebración de un contrato, las partes deben ser diligentes en cuanto a todo lo que se plantee alrededor del mismo, más aun, porque priva dentro de ellos el conocido principio de autonomía de la voluntad de las partes, ya que con fundamento a que el contrato es Ley entre ellas, las estipulaciones, acuerdos, obligaciones y derechos que de ellos se deriven deben ser cumplidas de acuerdo a lo pactado. Los demandados de marras alegan, que fueron victimas de engaño al firmar el segundo contrato de opción de compra venta, ya que no conocían la modificación de la cláusula correspondiente a la duración del mismo, sin embargo, se observa de actas que este alegato carece de fundamento, ya que de los autos no se desprende prueba alguna que demuestre que efectivamente dicha parte desconocía el contenido integro del contrato, y menos aún cuando, de las declaraciones explanadas durante la audiencia oral, los vendedores expresan “que son docentes, y que han realizado créditos hipotecarios con el IPASME en otra oportunidad, y que el segundo contrato de opción lo realizaron por exigencia del IPASME” (cita).

Asimismo, en la testimonial del ciudadano A.C., al momento de dar sus respuestas a las preguntas efectuadas por el tribunal de la causa, manifestó que los créditos que por concepto de opción de compra venta otorga el IPASME se realizan con una duración de ciento cincuenta (150) días hábiles, y que siempre ha sido así; lo cual constituye para este Sentenciador Superior, de que los demandados se encontraban en la posibilidad de conocer efectivamente los requerimientos contemplados por el IPASME en lo referente a los créditos hipotecarios. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Como consecuencia, al no haber promovido probanza alguna que permitiese determinar su desconocimiento o en caso de ser necesario, de plantear su reconvención para demostrar la nulidad del contrato objeto de estudio por vicio del consentimiento y la existencia del dolo por parte del demandante en la celebración de tal negocio jurídico de compra-venta, no siendo excusa para el incumplimiento de sus obligaciones adquiridas contractualmente su desconocimiento o ignorancia, en virtud del principio jurídico general que reza: ignorantia iuris neminem excusat, la ignorancia de derecho no excusa a nadie o ignorantia legis non excusat, la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, vertido en el contenido del artículo 2 del Código Civil que establece textualmente que: “La ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento”, extrapolable a la presunción de legalidad contractual basada en la presunción de conocimiento de las partes del contrato y el efecto de ley que surge del mismo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 eiusdem, este Jurisdicente Superior desestima el alegato efectuado por la parte demandada. Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, según la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra venta, que establece: “Para el momento de la firma definitiva de la venta los optantes vendedores se comprometen a tener el inmueble libre de gravamen, impuestos municipales, solvencias, servicios públicos, y en perfectas condiciones de habitabilidad.”; le correspondía a los optantes vendedores solicitar la certificación de gravámenes, cuestión esta que no fue realizada, ya que se desprende de la certificación de gravámenes presentada por la parte actora, que fue el ciudadano L.B. quien solicitó en fecha 25 de septiembre de 2008 la expedición de la misma. Y ASÍ SE APRECIA.

Con ello se pone en evidencia la falta de diligencia de la parte demandada en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, o lo que es lo mismo, tal actitud se traduce en una conducta negligente en el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato, lo que trajo como consecuencia, irremediablemente, que no se verificara la venta definitiva del inmueble objeto de la litis dentro del plazo estipulado. Y ASÍ SE DETERMINA.

Considerando lo anteriormente expuesto, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Por su parte el artículo 1.160 eiusdem, es del tenor siguiente:

Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

En conclusión, en virtud de la actitud asumida por parte de los futuros vendedores en cuanto al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 9 de octubre de 2008, frente a la conducta diligente demostrada por los futuros compradores, todo ello de acuerdo a las pruebas contentivas en el presente expediente, concluye este operador de justicia en declarar CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la parte actora en su carácter de promitentes compradores. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En consecuencia, tomando base en el estudio cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice en concatenación con los medios probatorios aportados por las partes y valorados por este Sentenciador, frente a la declaratoria con lugar de la presente demanda, por el incumplimiento de la parte demandada, siendo que el contrato base de la demanda propuesta fue reconocido por las partes contratantes, adquiere fuerza de ley entre dichas partes de acuerdo a las disposiciones sustantivas civiles que regulan la constitución y los efectos de los contratos, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada, CONFIRMAR la decisión proferida por el Juzgado a quo, y por ende declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y así en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los ciudadanos L.S.B.N. y F.Y.M.d.B. contra los ciudadanos J.L.C.H. y G.C.T.Q., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por los ciudadanos J.L.C.H. y G.C.T.Q., por intermedio de su apoderado judicial J.C.R., contra la sentencia de fecha 17 de noviembre de 2009, proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la supra aludida decisión de fecha 17 de noviembre de 2009, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada en la presente causa, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia 151° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. E.E.V.A.

LA SECRETARIA

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

EVA/ag/bc