Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 15 de Octubre de 2012

Fecha de Resolución15 de Octubre de 2012
EmisorJuzgado Superior Civil y Mercantil
PonenteJosé Tomas Barrios Medina
ProcedimientoDesalojo

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

202° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.794.021 y V-13.655.507, respectivamente y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadano M.B., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.372.926, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 51.129, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio diez (10) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana S.D.R.G.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.718.768. (Tal como consta del auto de admisión inserto al folio 13).-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos W.J.C.B., F.V.L. y L.E.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.905.540, V-8.551.137 y V-4.215.594, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.016, 41.832 y 15.419, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio sesenta y seis (66) del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

EXPEDIENTE Nº 009771.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 06 de Agosto de 2.012, por el abogado en ejercicio L.E.S., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 04 de Junio de 2.012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 17 de Septiembre de 2.012 se fijó el décimo (10) día de despacho para decidir el presente juicio de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo diferida por diez (10) días mas y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

Los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., debidamente asistidos por el abogado en ejercicio M.B., interpusieron la presente acción con motivo de Desalojo, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) ante su competente autoridad ocurrimos para demandar a la ciudadana S.d.C.R.G.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-4.718.768 por Acción de Desalojo, de conformidad a lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma se encuentra vigente para los desalojos de locales comerciales, lo cual excluye de el novísimo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios aprobada por la Asamblea Nacional por iniciativa popular de un inmueble de nuestra exclusiva propiedad, ubicado en el piso 3, edificio S.E., Avenida Bolívar, en Maturín, estado Monagas; lo cual lo hacemos en los siguientes términos: CAPITULO I. RELACION DE LOS HECHOS. Es el caso ciudadano Juez, que por motivos de un juicio por desalojo por falta de pago, que cursó por ante el Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. Y E.Z.D.E.M., signado con No. 9.772 de la nomenclatura interna de ese tribunal para el año 2008, acordamos de mutuo y común acuerdo con la ciudadana S.d.C.R.G.T., ya identificada, en su carácter de regente de la oficina SOMAR, C.A, que permaneciera ejerciendo sus funciones mercantiles durante los seis (6) meses siguientes del desalojo en cuestión, es decir desde el quince (15) de junio 2008 hasta el quince (15) de diciembre de ese mismo año, fecha en la cual, nos haría entrega del inmueble libre de personas y cosas, por cuanto la mencionada ciudadana se encontraba aquejada de salud que le impedían continuar ejerciendo el libre ejercicio de su profesión de Contadora Pública, de igual manera de forma verbal y de mutuo y común acuerdo se fijo como canon de arrendamiento para ese mismo lapso la cantidad de bolívares Seiscientos Mil )Bs. 600.000,00), para la época, equivalentes a Bolívares Seiscientos (Bs. 600,00) actualmente, y llegado como fue, el vencimiento de la fecha pactada para que la obligada, hoy demandada nos hiciera la entrega del mencionado inmueble, la misma ha continuado ocupándolo, múltiples han sido las gestiones amistosas y familiares, a los fines de que la ciudadana S.d.C.R.G.T. nos haga entrega de nuestra propiedad, resultando esas gestiones infructuosas al extremo de agotar nuestra paciencia la cual se ha hecho extensiva por mas de cuatro (4) años. Ahora bien ciudadano juez, que por cuanto no hemos podido accesar y tomar posición de nuestra propiedad y aunado a que la demandada no dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento a los cuales se había comprometido ni tampoco ha cancelado ni siquiera un (1) bolívar, desde el quince (15) de diciembre 2008 a la fecha en que estamos consignado el presente escrito libelar y por la conducta contumaz de la demandada de hacernos entrega del inmueble que hoy nos ocupa lo cual nos ha ocasionado pérdidas económicas y deterioros del bien inmueble objeto a esta demanda. CAPITULO II. DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN. El objeto de la presente demanda es la de accionar por desalojo, por falta de pago de canon de arrendamiento, de cuatro (4) años vencidos que nos adeuda la Ciudadana S.d.C.R.G.T., por haber permanecido ocupando nuestro inmueble ejerciendo su profesión de contadora ubicado en el piso 3, edificio S.E., Avenida Bolívar, en Maturín, Estado Monagas desde el quince (15) de junio 2008 hasta la presente fecha, sin que en algún momento haya cancelado el canon de arrendamiento mensual fijado en el Compromiso Pautado de Arrendamiento por ambas partes en la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales; acción esta de desalojo que intentamos en ejercicio del derecho que nos establecen los Artículos 33 y 34 Literal “a”, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por el Procedimiento Breve previsto en el libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil. (…) CAPITULO V. ESTIMACION DE A PRETENSION. Estimamos la presente acción, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de bolívares Ciento Ochenta Mil (Bs. 180.000,00), equivalentes a Dos Mil (2.000) unidades tributarias…” (Folios 01 y 02).-

En fecha 14 de Marzo de 2.012 el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana S.D.R.G.T. y en fecha 03 de Mayo de 2.012 compareció la mencionada ciudadana asistida por el abogado en ejercicio W.J.C.B. y consignó escrito de contestación a la demanda en los términos siguiente:

(…) CAPITULO I. DE LA FALTA DE CUALIDAD. De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alegamos la FALTA DE CUALIDAD en el presente proceso por lo siguiente: 1.- FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.- En fecha 01 de diciembre de 1998, se celebró contrato de arrendamiento entre el ciudadano L.B.G.E. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 018367, y la sociedad mercantil INERSIONES SORMAN C.A., anteriormente identificada, sobre el local 1-A ubicado en el primer piso del edificio S.E., Carrera 8, Nro 84, de esta ciudad de Maturín, con un canon de arrendamiento mensual de cien mil bolívares (Bs. 100.000) dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín en fecha 28 de enero de 1999, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 19 de los Libros de autenticaciones y el mismo consignamos como ANEXO 1, para que previa su certificación me sea devuelto el original. Posteriormente por remodelaciones del piso 1 y en acuerdo verbal entre las partes, el contrato de arrendamiento se trasladó al local Nro. 3-1 en el piso 3 del mismo edificio, lo cual se evidencia de los recibos de pagos emitidos y firmados por el arrendador L.G.E., los cuales fueron consignados en escrito de fecha 30 de abril del presente año y los mismos hago valer expresamente y se tomen como el ANEXO 2 del presente escrito. Debido a la ausencia inesperada de cobro del canon de arrendamiento nos vimos en la imperiosa necesidad de consignar por ante el Juzgado Tercero de los de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con el Nro. 087-2007, de la nomenclatura interna de ese Tribunal el canon de arrendamiento correspondiente al local 3-1 del piso 3 del comentado edificio S.E. a nombre de nuestro arrendador ciudadano L.B.G.E.. Visto lo anterior, es importante y necesario resaltar que el proceso que nos ocupa lo inician los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C. EL CHAER EL KHOURY actuando en su carácter de propietario según documento de venta que cursa en el presente expediente de fecha 13 de marzo de 2007, inserto bajo el Nro. 44, folios 303 al 308, Protocolo Primero; con quien nunca ha tenido mi representada relación comercial ni contractual alguna, al punto que nos damos por enterado que existía una venta del inmueble objeto del desalojo pasando por alto la Notificación de acuerdo a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que la misma es de carácter obligatorio. En consecuencia desconozco que los demandante tengan algún derecho como arrendadores de dicho inmueble por cuanto nunca fue notificada mi representada de la venta que hoy se dio por enterada, por lo tanto mal pueden proceder como arrendador del inmueble los actores de este proceso y en consecuencia alegamos la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de conformidad con el artículo 361 de nuestra Ley adjetiva Civil ya que mi representada nunca fue notificada formalmente de la venta en cuestión. 2.- FALTA DE CUALIDAD PASIVA.- Interesa destacar cual es la pretensión en el presente caso y hacia quien esta dirigida. En primer término del propio libelo se desprende que la pretensión contenida en el presente caso se refiere al desalojo en contra de la ciudadana S.D.C.R.G.T., actuando en su carácter de regente de la oficina SOMAR, C.A. para que desaloje el inmueble ubicado en el piso 3, edificio S.E. en la Av. Bolívar, Maturín Estado Monagas, sin identificar a cual de los locales del piso 3 se refiere. Igualmente esta dirigida la pretensión y así fue admitida en contra de la ciudadana S.D.C.R.G.T. cuando la arrendataria del local desalojado es mi representada la sociedad mercantil INVERSIONES SORMAN C.A. tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento ya antes comentado y quien sin estar demandada fue objeto del desalojo ordenado por este Tribunal. En consecuencia no podemos sostener ninguna defensa ya que no somos parte del proceso que nos ocupa aun cuando hemos sido afectado por el mismo. (…) CAPITULO II. DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO. Ahora bien, no obstante a lo alegado y en el supuesto que el Tribunal no considere la falta de cualidad mencionada en el punto previo del presente escrito, procedo a contestar el fondo del proceso previas las siguientes consideraciones: La demandante basa su demanda en un supuesto incumplimiento del pago de cánones de arrendamiento por parte de la demandada, pretendiendo el Desalojo del inmueble por esa circunstancia, basándose en su demanda, que acordaron de mutuo y común acuerdo con la ciudadana S.D.C.R.G.T., en su carácter de regente de la oficina SOMAR C.A. que permaneciera ejerciendo sus funciones mercantiles durante los seis meses siguientes del desalojo en cuestión, es decir 15 de junio de 2008, hasta el 15 de diciembre de 2008 fecha en la cual se le haría entrega del inmueble libre de personas y bienes. Ahora bien, de los antes expuesto es necesario señalar que la ciudadana S.D.R.G.T., representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES SORMAN C.A. en ningún momento ha tenido relación contractual con los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C.D.C.E.K. ya que desde el año 1998, mantiene relación contractual con el ciudadano L.B.G.E. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 018367, quien es el propietario del inmueble objeto de la presente demanda de Desalojo, tal y como consta del contrato de arrendamiento que se consignó como ANEXO 1 en el presente escrito. Igualmente ciudadano Juez, desde el año 2007 se ha venido cumpliendo con la obligación del canon de arrendamiento correspondiente al inmueble según se evidencia de consignación de canon de arrendamiento que cursa por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con el Nro. 087-2007, y las misma fueron consignadas en escrito de fecha 30 de abril del presente año y las misma hago valer expresamente y se tomen como el ANEXO 3 del presente escrito, y en vista de lo anterior no puede imputársele a mi representada el estar en estado de insolvencia, ya que cumplió con sus obligaciones contractuales para con su arrendador, y se evidencia del cumplimiento de dichos pagos y la solvencia de los mismo por tal motivo negamos rechazamos y contradecimos la supuesta insolvencia alegada como fundamento para el desalojo para el caso que nos tomen como parte en el proceso. (…)

. (Folio 68 al 72).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio setenta y siete (77) al setenta y nueve (79) y del folio ochenta y siete (87) al ochenta y nueve (89) del presente expediente.-

Revisadas las actuaciones esta Superioridad pasa a pronunciarse sobre la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la parte demandada de autos como punto previo de la presente decisión:

DE LA CUALIDAD DE LAS PARTES

Consagra el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

(Destacado nuestro).-

Alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el Juez la obligación de pronunciase en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.-

En ese orden de ideas, es preciso estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio, citando al efecto al doctrinario L.L.:

“La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada. Con el Tribunal constituyen los sujetos de la relación procesal…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija la determinación es el que deriva de la “cualidad”, desde el punto de vista del Tribunal es la “competencia”: ¿Cuando se pregunta quien tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; se plantea la cuestión práctica de saber que tres sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quienes son en un proceso, las partes legítimas”.

Al respecto la Sala Constitucional, en expediente Nº 00-0096, Sentencia Nº 102 de fecha 06 de Febrero de 2.001 ha indicado que: “(…) Al estudiar este tema se trata de saber cuando el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuando el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciase esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material puede ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados (…)”

La legitimación de la causa alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En ese sentido, observa este Sentenciador que el co-apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad tanto del actor como del demandado para intentar o sostener la presente acción, en base a ello arguyó lo siguiente:

(…) CAPITULO I. DE LA FALTA DE CUALIDAD. De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alegamos la FALTA DE CUALIDAD en el presente proceso por lo siguiente: 1.- FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.- En fecha 01 de diciembre de 1998, se celebró contrato de arrendamiento entre el ciudadano L.B.G.E. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 018367, y la sociedad mercantil INERSIONES SORMAN C.A., anteriormente identificada, sobre el local 1-A ubicado en el primer piso del edificio S.E., Carrera 8, Nro 84, de esta ciudad de Maturín, con un canon de arrendamiento mensual de cien mil bolívares (Bs. 100.000) dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín en fecha 28 de enero de 1999, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 19 de los Libros de autenticaciones y el mismo consignamos como ANEXO 1, para que previa su certificación me sea devuelto el original. Posteriormente por remodelaciones del piso 1 y en acuerdo verbal entre las partes, el contrato de arrendamiento se trasladó al local Nro. 3-1 en el piso 3 del mismo edificio, lo cual se evidencia de los recibos de pagos emitidos y firmados por el arrendador L.G.E., los cuales fueron consignados en escrito de fecha 30 de abril del presente año y los mismos hago valer expresamente y se tomen como el ANEXO 2 del presente escrito. Debido a la ausencia inesperada de cobro del canon de arrendamiento nos vimos en la imperiosa necesidad de consignar por ante el Juzgado Tercero de los de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con el Nro. 087-2007, de la nomenclatura interna de ese Tribunal el canon de arrendamiento correspondiente al local 3-1 del piso 3 del comentado edificio S.E. a nombre de nuestro arrendador ciudadano L.B.G.E.. Visto lo anterior, es importante y necesario resaltar que el proceso que nos ocupa lo inician los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C. EL CHAER EL KHOURY actuando en su carácter de propietario según documento de venta que cursa en el presente expediente de fecha 13 de marzo de 2007, inserto bajo el Nro. 44, folios 303 al 308, Protocolo Primero; con quien nunca ha tenido mi representada relación comercial ni contractual alguna, al punto que nos damos por enterado que existía una venta del inmueble objeto del desalojo pasando por alto la Notificación de acuerdo a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que la misma es de carácter obligatorio. En consecuencia desconozco que los demandante tengan algún derecho como arrendadores de dicho inmueble por cuanto nunca fue notificada mi representada de la venta que hoy se dio por enterada, por lo tanto mal pueden proceder como arrendador del inmueble los actores de este proceso y en consecuencia alegamos la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de conformidad con el artículo 361 de nuestra Ley adjetiva Civil ya que mi representada nunca fue notificada formalmente de la venta en cuestión. 2.- FALTA DE CUALIDAD PASIVA.- Interesa destacar cual es la pretensión en el presente caso y hacia quien esta dirigida. En primer término del propio libelo se desprende que la pretensión contenida en el presente caso se refiere al desalojo en contra de la ciudadana S.D.C.R.G.T., actuando en su carácter de regente de la oficina SOMAR, C.A. para que desaloje el inmueble ubicado en el piso 3, edificio S.E. en la Av. Bolívar, Maturín Estado Monagas, sin identificar a cual de los locales del piso 3 se refiere. Igualmente esta dirigida la pretensión y así fue admitida en contra de la ciudadana S.D.C.R.G.T. cuando la arrendataria del local desalojado es mi representada la sociedad mercantil INVERSIONES SORMAN C.A. tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento ya antes comentado y quien sin estar demandada fue objeto del desalojo ordenado por este Tribunal. En consecuencia no podemos sostener ninguna defensa ya que no somos parte del proceso que nos ocupa aun cuando hemos sido afectado por el mismo. (…)

En relación a la falta de cualidad activa, este sentenciador de la revisión del documento de compra venta inserto del folio tres (03) al doce (12) del presente expediente denota que el ciudadano L.B.G.R., en su condición de apoderado de los ciudadanos L.B.G.E. y M.E.R.D.G., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C. EL CHAER EL KHOURY el inmueble objeto de arrendamiento y cuyo desalojo aquí se pretende, vale decir, que el inmueble cambio de propietario lo cual no extingue la relación arrendaticia, en consecuencia, los nuevos propietarios ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C. EL CHAER EL KHOURY, poseen la facultad para intentar todas las acciones derivadas de la relación arrendaticia celebrada con la ciudadana S.D.R.G.T., en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES SORMAN C.A. Y así se decide.-

En cuanto a la falta de cualidad pasiva, observa este Tribunal que la demanda fue intentada en contra de la ciudadana S.D.R.G.T., titular de la cédula de identidad Nº V- 4.718.768 y así fue admitida por el a quo. Asimismo se evidencia que la mencionada ciudadana compareció a contestar la demanda y promovió las pruebas que consideró pertinentes, ejerciendo su derecho a la defensa validamente, considerando quien aquí decide que la representación de la parte demandada fue ejercida correctamente, poseyendo esta la cualidad necesaria para sostener el juicio incoado en su contra. Y así se decide.-

Verificada la cualidad de las partes para actuar en el presente juicio, procede este juzgador a otorgar valor probatorio a las pruebas aportadas al proceso de la siguiente manera:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Promovió el mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

2).- Promovió las Documentales siguientes:

a) Original de contrato de arrendamiento consignado con la contestación de la demanda, marcado como anexo “1”, inserto del folio setenta y tres (73) al setenta y cinco (75) del presente expediente. El objeto de esta prueba es demostrar “claramente la relación contractual de la parte demandada con el ciudadano L.B.G.E. y no con los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY y M.C. EL CHAER EL KHOURY”; no obstante como se indicó en el punto previo de la presente decisión que el inmueble haya cambiado de propietario no extingue la relación arrendaticia, y en consecuencia el nuevo propietario-arrendador posee facultad para intentar las acciones derivadas del contrato de arrendamiento el cual recae sobre el inmueble cuyo desalojo aquí se persigue. Al respecto, este Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil), con lo cual queda demostrada la cualidad de la parte demandante para intentar la presente acción. Y así se decide.-

b) Copia fotostática de Certificación de Consignación de Cánones de Arrendamiento, emanada del Juzgado Tercero de los Municipio Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cursantes del folio ochenta (80) al ochenta y cuatro (84) del presente expediente. Este documento fue promovido por la parte demandada con el objeto de demostrar su solvencia. No obstante observa esta Superioridad que las consignaciones fueron efectuadas a favor del ciudadano L.G.E. siendo lo correcto realizarlo a favor de los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., quienes fungen como nuevos propietarios-arrendadores del referido inmueble, sin embargo en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, pero no a los efectos de demostrar lo que pretende la parte demandada. Y así se decide.-

3).- Promovió prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil al Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Quien informo conforme al folio noventa y ocho (98) lo siguiente: “(…) se puso observar que existe expediente de consignación signado con el Nº 087-2007, relacionado con la consignación realizada por la ciudadana: S.G.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.718.768, en su carácter de Director Administrativo de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SORMAN, C.A., en su condición de arrendataria, de un inmueble constituido por un local distinguido con el Nro. 1-A, destinado para oficina, ubicado en el 3er. Piso del edificio S.E., situado en la Carrera 8, Nro 84 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, a favor del ciudadano: L.B.G.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 018.367; iniciándose la misma en fecha 19 de marzo de 2007; siendo su última consignación de autos en fecha 09 de Mayo de 2012, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2011 y Marzo y Abril de 2012…”. De dichos informes se desprende la existencia de un procedimiento consignatario a favor del ciudadano L.B.G.E., cuando lo correcto era efectuar las consignaciones a favor de la parte demandante quienes son desde el año 2.007 los nuevos propietarios- arrendadores, en consecuencia, a criterio de este Sentenciador, de la referida prueba de informes no se evidencia la solvencia de la parte accionada. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- El demandante adminículo a su escrito libelar copia fotostática de documento de compra venta inserto del folio tres (03) al doce (12) del presente expediente. Dicho instrumento fue protocolizado por ante el Registro Público Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el Nº 44, del Protocolo Primero, Tomo 18, 1er Trimestre del año 2.007. Al respecto, este Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil), con lo cual queda demostrada la cualidad de propietarios de los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., del inmueble objeto de la presente controversia, Y así se decide.-

2).- Promovió Inspección Judicial. En fecha 16 de Mayo de 2.012 el Tribunal de la causa se traslado a la sede del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial y en cuya acta inserta en los folios noventa y cuatro (94) y noventa y cinco (95) se dejo constancia de: “(…) El Tribunal deja constancia previa intervención de las partes, se acordo en este mismo acto solicitarle al Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d.E.M. un informe en el cual informe con carácter de urgencia la fecha en la cual fueron depositados los montos correspondientes a los meses noviembre y diciembre del año 2011 y abril y mayo del 2012…”. En ese sentido, procedió el referido Juzgado a informar en los términos expresados al folio cien (100) del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que aún cuando existe procedimiento consignatario en el cual se evidencia una serie de depósitos bancarios, los mismos se efectuaron a favor del ciudadano L.B.G.E., siendo lo correcto realizarlos a nombre de los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., quienes fungen como nuevos propietarios-arrendadores del referido inmueble, más aún cuando consta en autos que el ciudadano L.B.G.E., con quien se celebró en principio el contrato de arrendamiento se encuentra hoy fallecido, en consecuencia, queda demostrado para este Tribunal que la parte demandada no ha cumplido con su obligación, vale decir, no ha cancelados los cánones de arrendamientos a los arrendadores y nuevos propietarios del inmueble en cuestión. Y así se decide.-

3).- Promovió acta de defunción del ciudadano L.B.G.E., inserta al folio noventa (90) del presente expediente. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, quedando demostrado el deceso del referido ciudadano con quien se celebró en principio el contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo hoy se persigue. Y así se decide.-

MOTIVA

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Señala la doctrina que el Arrendamiento, es un Contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.-

El Arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1).- Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2).- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

Por otro lado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

En atención a la norma supra transcrita para que proceda el desalojo, en primer lugar tiene que tratarse de un contrato verbal o a tiempo indeterminado y que este fundamentado en alguna de las causales establecidas taxativamente en la Ley. Ahora bien, en el caso bajo estudio el presente contrato de arrendamiento inserto en autos del folio setenta y tres (73) al setenta y cinco (75), se estipulo un término de duración de un (01) año contado a partir del 01 de Diciembre de 1.998, siendo que a su vencimiento se produjo la tácita reconducción del mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En consecuencia, se configura el primero de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo. Y así se decide.-

En segundo lugar, este Sentenciador observa que la parte demandada pretendió demostrar su solvencia con las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial, no obstante, como bien se expresó al analizar el caudal probatorio, el procedimiento consignatario realizado por ante el Juzgado supra mencionado y el cual corre inserto en autos en copia fotostática del folio ochenta (80) al ochenta y cuatro (84), aunado a los informes suministrados por el referido Juzgado cursantes en los folios noventa y ocho (98) y cien (100) del presente expediente, se realizó erróneamente a favor del de cujus L.B.G.E., quien ciertamente en principio suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, pero antes de su deceso vendió el inmueble arrendado a los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., tal como consta en documento que riela en autos del folio tres (03) al doce (12). Así las cosas, aún cuando de la revisión del expediente consignatario se evidencia que la parte demandada actuó diligentemente al realizar las consignaciones en la oportunidad señalada en la Ley, lo cierto es que el beneficiario de las aludidas consignaciones no es la persona que hoy funge como propietario-arrendador, hecho éste que resulta contradictorio para esta Superioridad, pues que sentido tiene consignar cantidades de dinero a favor de una persona fallecida, más aún si se esta en conocimiento del transmisión de propiedad del inmueble, lo cual no extingue la relación arrendaticia quien continua rigiéndose bajo las mismas condiciones en él establecidas, en consecuencia de lo antes expuesto, y siendo que la parte actora demostró la existencia de la obligación, y de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba, especialmente la contenida en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, le correspondía a la parte demandada de autos la carga de realizar la contraprueba de la insolvencia alegada lo cual no demostró, en tal sentido este Tribunal considera que la presente acción debe prosperar, y así se decide.-

Llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción de Desalojo de conformidad con el Literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Superioridad declara procedente la demanda intentada, motivo por el cual el recurso de apelación no ha de prosperar, quedando ratificada la decisión recurrida. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 06 de Agosto de 2.012, por el abogado en ejercicio L.E.S., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 04 de Junio de 2.012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se declara CON LUGAR la presente demanda con motivo de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos RAYDAN EL KHOURY EL KHOURY y M.C.C.E.K., en contra de la ciudadana S.D.R.G.T., titular de la cédula de identidad Nº V- 4.718.768. En los términos expresados se CONFIRMA la sentencia apelada y se ordena:

PRIMERO

Se ordena a la parte demandada la entrega material del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas.-

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación. Maturín, a los Quince (15) días del mes de Octubre de 2.012.-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.T.B.M..-

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

En esta misma fecha siendo las 03:25 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

JTBM/MG/*.*

Exp. Nº 009771.-

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