Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Julio de 2015

Fecha de Resolución14 de Julio de 2015
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 205° y 156°

DEMANDANTES: J.A.P. y O.A.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.516.443 y 6.394.283, respectivamente.

APODERADOS

JUDICIALES: A.J.F.D., J.A.F.R. y O.L.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 95.006, 185.446 y 92.907, en ese mismo orden.

DEMANDADA: L.Y.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.421.189.

APODERADOS

JUDICIALES: J.E.D.O. y W.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.360 y 118.500, respectivamente.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000340

I

ANTECEDENTES

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 18 de marzo del 2015, por el abogado en ejercicio A.J.F.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ciudadanos J.A.P. y O.A.P., contra la decisión proferida en fecha 17 de marzo del 2015 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por los mencionados ciudadanos y parcialmente con lugar la reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana L.Y.B.P., ello en el expediente signado con el No. AP31-V-2010-000582 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 26 de marzo del 2015, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 7 de abril del 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 10 de abril del año que discurre. Por auto dictado en esa misma fecha, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria deje constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

Por auto dictado por este Despacho en fecha 2 de julio del 2015, se fijó la audiencia oral y pública para el tercer día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, a la una de la tarde (1:00 p.m.), la cual se celebró el día 7 de ese mismo mes y año (f. 82-85).

II

AUDIENCIA EN ALZADA

Este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 7 de julio del 2015. Así pues, a dicho acto concurrió el abogado en ejercicio A.J.F.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 95.006, actuando en su condición de apoderado judicial de los co-demandantes, ciudadanos J.A.P. y O.A.P., otorgándosele a la parte demandada un lapso de espera de treinta (30) minutos a los fines de salvaguardar su derecho a la defensa y al debido proceso; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública el abogado en ejercicio A.J.F.D., ya identificado, quien actúa con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos demandantes y expuso: “Primero, la sentencia recurrida aplicó retroactivamente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, cuando la presente demanda se inició el 22 de febrero del 2010, estando en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada, bajo la vigencia de la cual se sustanció en su totalidad el procedimiento salvo la última fase en la que, aplicando la nueva Ley en lo que respecta a la parte adjetiva del procedimiento se verificaron las últimas actuaciones conforme a los trámites del juicio oral. En ese sentido, el Juez de la recurrida manifiesta que no observó la falta de pago de cuatro mensualidades como lo establece la Ley nueva. Por ello, la sentencia recurrida viola el principio de Irretroactividad de la Ley, contenido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el Código Civil. Segundo, la sentencia recurrida no valoró las copias certificadas de los estados de cuenta de la ciudadana B.M. en la que se verificaban los pagos de los cánones de arrendamiento, aduciendo que tales estados de cuenta habían sido consignados en copia simple. Consta en el expediente que tales estados de cuenta fueron devueltos en su forma original y certificados en autos conforme la nota de certificación que riela al folio 105 de la primera pieza del expediente. De haber sido valorados se habría verificado la forma y oportunidades en que se pagaron los cánones de arrendamiento, correspondientes al año 2007, así como también la falta de pago de los meses que van desde noviembre del 2007, al menos hasta marzo del 2008. Tercero, la sentencia recurrida de manera genérica, establece que revisó las consignaciones de arrendamiento consignadas por la parte demandada y que de dicho expediente, a pesar de haber algunas extemporáneas, no existen en cantidad suficiente para declarar la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento conforme a la Ley nueva, vale decir sólo tomó en consideración los pagos hechos por consignación a partir del mes de abril del 2008, sin establecer cuál era o no tempestiva o extemporánea. Cuarto, la sentencia recurrida no realizó ninguna consideración ni pronunciamiento sobre la solvencia o no de los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese de noviembre y diciembre del 2007 y enero, febrero y marzo del 2008, los cuales fueron denunciados como insolutos en el libelo de la demanda y su reforma. Quinto, la sentencia recurrida establece que conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando ocurre el cambio de propietario de un inmueble arrendado, el nuevo propietario está obligado a respetar los términos y condiciones de la relación, vale decir, opera la subrogación arrendaticia. En tal sentido, respecto de uno de los argumentos contenidos en la reconvención, establecen que lo ocurrido en el presente caso fue la llamada subrogación arrendaticia y, por ende, los adquirientes del inmueble tenían el deber de respetar el canon de arrendamiento ya estipulado y que adquirió invariabilidad por efecto del decreto dictado por el Ejecutivo Nacional que congeló los cánones de arrendamiento, sin percatarse la existencia de un nuevo contrato celebrado entre las partes que estipuló un nuevo canon de arrendamiento, tal y como lo hizo en varias oportunidades la anterior propietaria del inmueble, conforme se evidencia de los diversos contratos que fueron acompañados por la misma parte demandada. Por las razones anteriores, solicito al Tribunal, previo el establecimiento de los cánones realmente insolutos declare con lugar la apelación y consecuencialmente, con lugar la demanda de desalojo intentada contra la ciudadana Ligia Jasmín Blanco”…”

III

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por demanda interpuesta en fecha 22 de febrero del 2010, así como sus reformas de fechas 20 de abril del 2010 y 27 de abril del 2010, por el abogado en ejercicio A.J.F.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., contra la ciudadana L.Y.B.P., con base en los siguientes hechos: i) Que “Consta de documento suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Sucre del Estado (sic) Miranda, en fecha 14 de marzo del 2005, anotada bajo el Nº 35, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, que [sus] representados, J.A.P. y O.A.P., plenamente identificados con anterioridad, celebraron un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la ciudadana L.Y.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.421.189,el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de [sus] representados constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con Nº 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B”, del Conjunto PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS, Etapa 4, ubicado con frente a la Avenida Este Dos, entre las Calles Sur 17 y Sur 19, Caracas, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de Sesenta y Siete Metros Cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (67, 95 mts2)”; ii) Que “En dicho contrato se estableció, como término de duración, seis (6) meses fijos contados a partir del 09 de marzo del 2005. Asimismo, se pactó un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) equivalentes a QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 550,00) pagaderos los días treinta (30) de cada mes. Ahora bien, llegada la fecha de culminación del contrato, 09 de septiembre de 2005, comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal de un (1) año que le correspondía a la inquilina, en razón que la relación contractual había iniciado con la anterior propietaria del inmueble el día 09 de marzo de 2001; vencida la prórroga legal el 09 de septiembre de 2006 se dejó a la inquilina en el uso y ocupación del inmueble arrendado por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió en uno sin determinación de tiempo. Desde el inicio del nuevo contrato, las partes acordaron que el pago de los cánones de arrendamiento se verificaría, como en efecto se verificó, mediante depósito de los mismos en la cuenta corriente número: 0134-0044-00-0443025456, cuya titular es la señora B.L.M., esposa de [su] mandante J.A.P., en Banesco”; iii) Que “Es el caso que “LA ARRENDATARIA” conforme se evidencia de los Estados de Cuenta consignados y de los cuadros anteriores, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades que van desde Noviembre de 2007 hasta Marzo de 2010, ambas inclusive. Dicha conducta le ha dado a [su] representada, conforme a la naturaleza del contrato suscrito y a tenor de lo previsto en la Ley, el derecho de solicitar el DESALOJO DEL INMUEBLE por incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento y subsidiariamente el pago de un monto equivalente a los cánones dejados de pagar, es decir la cantidad de QUINCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.950,00) además de aquellos que se siguieran venciendo hasta la desocupación del inmueble, a título de indemnización por el uso de éste.”; iv) Que “se hace procedente demandar, como en efecto en nombre de [sus] representados [DEMANDÓ], a la ciudadana L.Y.B.P., ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por [ese] Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: DESALOJAR el inmueble que le fuere arrendado por [sus] mandantes en fecha 14 de marzo de 2005, constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar, distinguido con Nº 133, situado en la décima tercera planta del Edificio Torre “B”, del Conjunto PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS, Etapa 4, ubicado con frente a la Avenida Este Dos, entre las Calles Sur 17 y Sur 19, Caracas, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria y orden de DESALOJO, se condene a la demandada a hacer ENTREGA MATERIAL inmediata a [sus] mandantes del inmueble arrendado, antes identificado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual, completamente desocupado de bienes de su propiedad y de personas. TERCERO: Subsidiariamente se condene a la demandada a pagar a [sus] mandantes la suma de QUINCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 15.950,00) por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble durante los meses que van desde Noviembre de 2007 hasta Marzo de 2010, ambos inclusive, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 550,00) mensuales, que equivale al mismo monto en el que se estipuló el canon de arrendamiento mensual. CUARTO: De manera subsidiaria también, se condene a la demandada a pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 550,00) mensuales, desde el mes de marzo de 2010 exclusive, hasta la fecha en que se produzca la desocupación del inmueble arrendado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso de éste.” (Resaltado de la cita).

Conjuntamente con el escrito libelar y con sus reformas, la representación judicial de los accionantes, consignó los siguientes recaudos:

• Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. con la ciudadana L.Y.B.P. sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 133, ubicado en planta 13º del Edificio Torre “B”, Conjunto Residencial Parque Residencial Los Caobos, ubicado en la Avenida Este Dos, calles Sur 17 y Sur 19, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 35, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, esto a los fines de demostrar la existencia del vínculo jurídico que originó la controversia

• Fotostato de planilla de depósito bancario distinguido con el No. 100129835, a favor de la cuenta corriente 0134-0044-00-0443025456, a nombre de J.A.P., ello a los fines de demostrar que la referida cuenta se encuentra activa y que la demandada realizaba allí los pagos del canon de arrendamiento.

• Fotostato de expediente signado con el No. 20081185, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constante de la consignación de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde abril del 2008 hasta noviembre del 2008, desde enero del 2009 hasta mayo del 2009 y diciembre del 2009, esto a los fines de demostrar que dichos pagos fueron realizados de forma extemporánea.

• Documento de propiedad del inmueble de marras, a nombre de los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., esto a los fines de demostrar que son propietarios del bien dado en arrendamiento.

• Fotocopia de estados cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456, en la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A., desde el mes de marzo del 2005 hasta el mes de diciembre del 2008, con excepción del mes de junio del 2006, esto a los fines de demostrar el momento en el cual la demandada dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.

La última de las reformas realizadas al escrito libelar aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 25 de mayo del 2010, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 118), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana L.Y.B.P., para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.

Agotados como fueron los trámites de citación personal, se desprende de autos que, en fecha 22 de julio del 2010, compareció ante el juzgado de la causa el abogado en ejercicio J.E.D., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana demandada y consignó escrito de contestación a la demanda constante de cuarenta y siete (47) folios útiles, en la cual expuso los siguientes alegatos: i) Que “En fecha 20 de Abril (sic) de 2009, Treinta y cuatro (34) días después de admitida la demanda fueron NO (sic) fueron consignados los fotostatos para la elaboración de la compulsa y orden de comparecencia, ni el pago de los emolumentos al ciudadano alguacil para que se practicara la citación correspondiente, No consta a los autos tales actuaciones.- NO CONSTA A LOS AUTOS QUE SE HAYA REALIZADO DE FORMA ALGUNA, UNA DE LAS OBLIGACIONES DEL ACTOR, CUAL ES, LA DE SUMINISTRAR LAS EXPENSAS O SUMINISTRAR LOS MEDIOS NECESARIOS AL FUNCIONARIO ALGUACIL PARA QUE ESTE PRACTIQUE LA CITACIÓN DEL DEMANDADO, DICHA OBLIGACIÓN DEBE EFECTUARSE DENTRO DE LOS TREINTA DIAS POSTERIORES A LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA LO CUAL OCURRIO EL 16-03-2010. Cabe destacar que el día 20 de Abril (sic)de 2010; Treinta y cuatro (34) días después de admitida la demanda; la parte actora consigno (sic) escrito de reforma a la demanda, el cual es absolutamente extemporáneo pues ya había acaecido fatalmente la perención de la instancia de conformidad con la norma prevista en artículo 267, numeral 1, del Código de Procedimiento Civil (…), [logrando] que se le admitiera la Reforma siendo esta la segunda admisión en fecha en fecha (sic) 26 de Abril (sic) de 2010, con lo cual enervo (sic) fraudulentamente la acción, pero llama poderosamente la atención a esta representación de la parte accionada, que un día después es decir el 27 de ABRIL DE 2010, vuelve a reformar la demanda, que perfectamente pudo realizar dentro de los Treinta días a los que se refiere el artículo 267 del Código ejusdem; pero NO lo hizo; es así que en fecha 25 de mayo de 2010, es decir 29 días después se produce la TERCERA admisión de demanda (Y NO EXISTE A LOS AUTOS REFERENCIA ALGUNA DE ACTITUD REFERIDA A OBTENER N BUEN TIEMPO LA ADMISIÓN), luego llama también poderosamente la atención que en fecha 14 de junio de 2010, es decir Veinte y un (sic) (21) después (sic) de admitida la última de las reformas, es decir en fecha 14 de Junio (sic) de 2010 consigna diligencia de entrega de los fotostatos para la compulsa la cual corre inserta al folio 119 y consigna también en otra diligencia que corre inserta al folio 120 los emolumentos para que se practique la citación (COSA ESTA QUE NORMALMENTE SE REALIZA EN UN SOLO FOLIO), la cual es practicada Treinta y dos (32) días después es decir el 19 de Julio (sic) de 2010 (Y NO EXISTE A LOS AUTOS REFERENCIA ALGUNA DE ACTITUD REFERIDA A OBTENER EN BUEN TIEMPO LA CITACIÓN), Ciudadana Juez desde la fecha de la primera admisión de la demanda hasta que logra citar a mi patrocinado transcurrieron Ciento Diez y Ocho (sic) 118 días; no cabe la menor duda que NO se fue lo suficientemente diligente en el presente caso, (…) es por lo que pido que provea lo conducente a los efectos de que sea decretada la perención de la instancia en la presente acción de desalojo, de conformidad con el artículo 267, numeral 1º del Código de Procedimiento Civil.”; ii) Que “[Opuso] con fundamento al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunir los requisitos exigidos por el artículo 340 eiusdem …”(sic), con fundamento en lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. La demanda se basa en el contrato de arrendamiento que la parte actora determino (sic) que era de fecha indeterminada desconociendo así la norma contenida en el articulo (sic) 12 del Código de Procedimiento Civil, así mismo que el canon arrendamiento que solicita sea condenado de 500 Bolívares mensuales, no se corresponde con el canon pactado en el contrato de arrendamiento lo cual es de 550,50 mensuales por el arrendamiento, tal situación indica una inconsistencia numérica que debe ser evaluada como indefensión a mi patrocinado. Así mismo (sic) [opuso] con fundamento al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunir los requisitos exigidos por el artículo 340 eisdem …”(sic), con fundamento en lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. La demandante basa su pretensión en un contrato de arrendamiento que la parte actora determino (sic) que era de fecha indeterminada desconociendo así la norma contenida en el articulo (sic) 12 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que en forma esencial, el actor, narrará los hechos que dieran origen al nacimiento de la relación arrendaticia. Al no llevar los hechos al conocimiento de la parte demandada y al Juez, coloca a ambos en un estado de desconocimiento sobre la existencia de una relación jurídica, en la que pueda apoyarse la parte demandada en defensa de sus derechos e intereses.”; iii) Que “Así las cosas se firma un TERCER contrato de arrendamiento en fecha 17 de Marzo (sic) de 2005 AUTENTICADO ANTE LA Notaría Publica (sic) Segunda del Municipio Sucre del Estado (sic) Miranda, anotado bajo el numero (sic) 35, Tomo 3, entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-5.516.443 y V-6.394.283 plenamente identificados en autos, parte demandante en el presente juicio, quienes son hijos legítimos de la ciudadana C.A.P., Venezolana, mayor de edad titular de la cedula (sic) de identidad numero (sic) V-1.740.098, (…) quien como ya se dijo era propietaria del inmueble objeto de la relación arrendaticia además de ser la persona que suscribió los anteriores contratos de arrendamiento; No obstante nada impide que los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., plenamente identificados en autos, parte demandante en el presente juicio, y quienes son hijos legítimos de la ciudadana C.A.P., puedan alquilar bajo el consentimiento tácito de la propietaria que en este caso que nos ocupa resulta ser su madre, y así debe entenderse es decir que la ciudadana C.A.P., debe necesariamente soportar las resultas de la presente acción, por cuanto como ya se dijo hay autorización tacita (sic) para arrendar un inmueble de su propiedad”; iv) Que “Conforme lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), [procedieron] a Reconvenir como en efecto lo [hicieron] a los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-5.516.443 y V-6.394.283 plenamente identificados en autos, parte demandante en el presente juicio. Ciudadano Juez, [su] patrocinada comenzó la relación arrendaticia en fecha el (sic) 09 de Marzo (sic) de 2001 mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la notaria (sic) publica (sic) Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el numero (sic) 46, Tomo 17, entre la ciudadana C.A.P., Venezolana, mayor de edad, titular de cedula (sic) de identidad numero (sic) V-1.740.098, quien era propietaria del inmueble.”; v) Que “Al contrario de lo sostenido por la demandante reconvenida, cuando señala en el libelo que [su] representado no ha cancelado los cánones demandados, dichos alegatos resultan completamente falsos e infundados, ya que como [han] señalado anteriormente, [su] representada ha cancelado los cánones demandados de manera oportuna, y ello se demuestra así por cuanto desde el mes de marzo de 2005, ha venido pagando inclusive cánones de arrendamiento por encima del que a nuestro entender debió pagar cual era Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).”; vi) Que “[Su] poderdante (…) viene pagando a favor del propietario del inmueble, que como arrendataria ocupa [su] mandante; las mensualidades correspondiente (sic) a la cuota parte de los gastos del condominio.”; vii) Que “Finalmente, en virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, [pidió] a este Tribunal: PRIMERO: [Declarara] CON LUGAR LA SOLICITUD DE PERENCION de conformidad con el artículo 267, numeral 1, del Codigo (sic) de Procedimiento Civil. SEGUNDO: [Declarara] SIN LUGAR la demanda incoada por la parte actora del juicio principal. TERCERO: [Declarara] CON LUGAR la presente reconvención, en consecuencia, dicte IMPROCEDENTE la demanda incoada por la actora reconvenida. CUARTO: Se [condenara] a los actores reconvenidos ciudadanos J.A.P. y O.A.P., supra descritos, al reintegro de los cánones arrendaticios pagados demás o en exceso (…) antes descritos, que el monto total a condenar de los cánones de arrendamientos ç(sic) pagados demás o en exceso asciende a la cantidad de Nueve Mil Quinientos Quince Bolívares (Bs. 9.515,00); así mismo (sic) los que se sigan consumando por ser estos de tracto sucesivo. QUINTO: Se [condenara] a los reconvenidos, a que sean compensados los pagos efectuados demás (sic) o en exceso en atención a las resoluciones supra descritas a los cánones de arrendamientos (sic) supuestamente debidos, así mismo (sic) a los que se consuman por ser estos de tracto sucesivo, lo cual suma la cantidad de Nueve Mil Quinientos Quince Bolivares (sic) (Bs.f. 9.515,00) fuertes. SEXTO: Se [condenara] a los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. (…), dar cumplimiento resoluciones conjuntas de los Ministerios de Industria Ligeras y Comercio y Ministerio de infraestructura (sic) números 0047 y 026-E, contenida en gaceta (sic) Oficial de la Republica (sic9 Bolivariana de Venezuela Numero (s9c) 38.189, de fecha Miércoles 18 de Mayo (sic) de 2005; así de las resoluciones 152 y 046 contenida en gaceta Oficial de la Republica (sic) Bolivariana de Venezuela Numero (sic) 37.941, de fecha Miércoles 19 de Mayo (sic) de 2004, en consecuencia se le notifique que el canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda es la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs.f. 400.00) Fuertes. DÉCIMO: En indemnizar a [su] patrocinada con el pago de los interés (sic) que dejo (sic) de generar tales cantidades de dinero de pago a [su] patrocinada de forma por demás ilegal por gastos de condominio que no le correspondían, que resulte de aplicar la tasa del doce (12%) por ciento anual, a las cantidades pagadas desde el mes de marzo del año 2001 inclusive hasta la presente fecha a razón de las cantidades especificadas en todos y cada uno de los recibos de condominio anexados a la presenta (sic) reconvención, por mes. Lo cual [pidió] se efectué (sic) por medio de experticia complementaria del fallo, y los que se sigan produciendo hasta obtener una sentencia definitivamente firme.”

Junto con el escrito de contestación a la demanda y de reconvención, la parte demandada reconviniente consignó los siguientes instrumentos:

• Copia del expediente No. 2008-1185 contentivo de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas correspondientes a cánones de arrendamiento por Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) desde el 13 de junio del 2008, marcado “B”.

En fecha 29 de julio de 2010, el juzgado de la causa dictó sentencia declarando perimida la instancia (f. 248-251. Pieza I), fallo este sobre el cual la parte demandante ejerció recurso de apelación, mediante diligencia 3 de agosto del 2010, la cual fue negada mediante auto de fecha 10 de ese mismo mes y año (f. 254 y 255. Pieza I).

En razón de dicha negativa, la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de amparo constitucional contra el juzgado de cognición, del cual conoció el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y conociendo en apelación el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, juzgado éste que dictó sentencia en fecha 8 de abril del 2011, declarando con lugar la acción de amparo, anulando la sentencia del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio y ordenándosele la continuación de los trámites de la presente causa (f. 274-304. Pieza I).

Admitida la reconvención en fecha 14 de agosto del 2012 y tramitada como fue la presente causa hasta su fase probatoria, se observa de los folios 238 y 239 de la Pieza II, que la jueza de origen se inhibió, de conformidad con lo establecido en el ordinal 18 del artículo 82 de la Ley Adjetiva Civil, en virtud de la cual, procedió a conocer de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual, mediante auto de fecha 15 de julio de 2013, repuso la causa al estado de que se admita la reconvención interpuesta (f. 278 y 279. Pieza II).

Mediante auto de fecha 16 de julio de 2013, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la reconvención, haciéndole saber a los demandantes que tendrían un lapso de diez días de despacho a los fines de dar contestación a la reconvención, ello de conformidad con lo pautado en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f. 280. Pieza II).

En fecha 29 de julio de 2013 compareció la representación judicial de la parte actora reconvenida y dio contestación a la reconvención (f. 282-288. Pieza II), constante de siete (7) folios útiles, en el cual expuso los siguientes: i) Que “se denuncia defecto de forma del libelo por no reunir el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, valga decir, por no haber determinado con precisión el objeto de la pretensión, siendo la misma alusiva al cobro de la indemnización por el uso del inmueble tasada en la primera reforma de la demanda en la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,00) mensuales, lo cual evidentemente no se corresponde con el importe del canon de arrendamiento. No obstante, dicha inconsistencia numérica, no sólo fue debidamente subsanada en la segunda reforma de la demanda, sino que resultó el único motivo por el cual se procedió a reformar por segunda vez el libelo original. Se denuncia también la falta de cumplimiento del requisito de forma contenido en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referido a la relación de los hechos y las pertinentes conclusiones, fundamentada dicha relación en que supuestamente no se narraron los hechos que dieron origen al nacimiento de la relación arrendaticia. Del contenido mismo del segundo escrito de reforma de la demanda puede observarse el cabal cumplimiento de este requisito de forma, plasmado en capítulos separados e identificados plenamente para mayor comprensión del sentenciador, cuyo contenido de suyo se hace improcedente la cuestión previa promovida. En consecuencia, resulta a todas luces pertinente y ajustado a derecho declarar SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas”; ii) Que “[NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO] en todas y cada una de sus partes la referida RECONVENCIÓN, por no ser ciertos los hechos ni asistirle el derecho a la demandada-reconviniente respecto de los alegatos hechos en la pretendida reconvención que [consideró] en demasía. Efectivamente, se encuentran en plena vigencia las Resoluciones Conjuntas del Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio y del Ministerio de Infraestructura números 0047 y 028-E, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.189, del 28 de mayo de 2005 así como las Resoluciones 152 y 046 publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941 del 19 de mayo de 2004. Sin embargo, la norma a pesar de mantener fijos los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2002, no prohíbe la celebración de nuevos contratos que contengan un canon de arrendamiento distinto, como ocurrió en el caso que nos ocupa (…). No obstante, ella misma consintió, no en un incremento del canon de arrendamiento, sino en la celebración de un nuevo contrato con quienes eran los legítimos propietarios del inmueble desde el 28 de mayo de 2002 (…). Por consiguiente, no existe incremento del canon de arrendamiento en contravención a las Resoluciones invocadas, puesto que éstas se refieren a contratos vigentes y no a los que eventualmente pudieren celebrarse a futuro que modificaran las condiciones de la relación contractual”; iii) Que “Efectivamente, dispone el artículo 1592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones principales, a saber: 1) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato; 2) Pagar el canon de arrendamiento de acuerdo a lo convenido en el contrato. Sin embargo, tales obligaciones principales no excluyen el cumplimiento de otras que conforme a la ley, o a la voluntad de las partes, hayan sido estipuladas. Lo contrario sería negar la existencia de obligaciones tales como: a) Reparación de daños menores; b) Notificación al arrendador respecto de los daños mayores; c) Pago de los servicios públicos; d) Cumplimiento del Reglamento Interno del inmueble (Documento de condominio o Reglamento de Condominio del Edificio); e) Cesión o Subarrendamiento prohibido; f) Pago de las cuotas de condominio. Así lo señala la cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato (…), la cual estatuyó que el DEPÓSITO EN GARANTIA serviría para garantizar el buen estado del inmueble además de la solvencia de los servicios públicos tales como: condominio, luz, agua, gas, teléfono, aseo urbano, entendidos los mismos como aquellos a cargo de la arrendataria –entre los que se cuenta el pago del condominio- pues de otra manera no se garantizaría su solvencia con el depósito de la manera como quedó plasmada en el contrato. (…), resulta un contrasentido pretender el reintegro de tales cantidades, toda vez que conforme lo previsto en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, dicha obligación contractual es de obligatorio cumplimiento para la parte demandada-reconviniente. En razón de lo expresado, resulta improcedente la pretensión de repetición del pago de las cuotas de condominio, cuya obligación se encuentra inserida en el propio contrato de arrendamiento”; iv) Que “Respecto de la pretendida impugnación formulada por la representación judicial de la parte demandada de los instrumentos fundamentales de la demanda que corrieron insertos a los folios del 50 al 104ambos inclusive, del expediente, tomando como fundamento de dicha impugnación el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es menester expresar que dichas documentales fueron acompañadas en su forma original por tratarse de documentos privados, por lo que resultan susceptibles de impugnación ya que el artículo 429 del texto citado se refiere únicamente a copias de instrumentos públicos, lo cual no es el caso. En razón de ello, hago valer las copias certificadas que cursan en el expediente de tales instrumentos, que quedaron una vez se produjo el retiro de los originales de los mismos en fecha 23 de febrero de 2011. Por ello, la acción incoada debe ser declarada CON LUGAR; DESECHADA la solicitud de declaratoria de perención de la instancia, IMPROCEDENTES las cuestiones previas promovidas; SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta; así como declarada la IMPERTINENCIA de las pretensiones referidas a: el reintegro de la supuesta diferencia del canon de arrendamiento; la compensación de dicha diferencia de cánones de arrendamiento con los cánones que se denuncian como insolutos ; la disminución del canon de arrendamiento a la suma de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 400,00); la notificación al órgano Regulador de Alquileres para la imposición de pretendida sanción; el pago del monto correspondiente a la repetición por concepto de las cuotas de condominio; los pretendidos intereses que generaron o dejaron de generar los montos pagados por concepto de cuotas de condominio; la indexación de las cantidades reclamadas; el pretendido cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de [sus] representados”.

Mediante auto de fecha 8 de agosto de 2013, el juzgado a quo procedió a la fijación de los hechos y abrió la causa a pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (f. 289 y 290. Pieza II).

De esta manera, se observa del expediente que la parte demandada, en fecha 30 de septiembre de 2013, promovió los siguientes medios probatorios:

• Reprodujo el valor probatorio de la copia simple de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 9 de marzo del 2001, bajo el No. 46, Tomo 17, suscrito entre la ciudadana C.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P., instrumento este con el que pretende demostrar la relación arrendaticia que existe respecto del inmueble de marras, marcado “Q1” (f. 17-21. Pieza II).

• Reprodujo el valor probatorio de la copia simple del segundo contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, en fecha 14 de marzo del 2002, bajo el No. 50, Tomo 26, suscrito entre la ciudadana C.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P., instrumento este con el cual pretende demostrar la relación existente respecto al inmueble de marras, marcado “Q2” (f. 22-27. Pieza II).

• Reprodujo el valor probatorio de la copia simple del tercer contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de marzo del 2008, bajo el No. 35, Tomo 3, suscrito entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P., instrumento este con el que pretenden demostrar no sólo la relación existente respecto al inmueble de marras sino también que los ciudadanos arrendadores alquilaron el mencionado inmueble bajo autorización tácita de la propietaria del inmueble, en virtud de lo cual –a su decir- dicha ciudadana debe apoyar las resultas del proceso, así como pretende demostrar que los demandantes violaron las disposiciones establecidas en las Resoluciones 0047 y 028-E, de fechas 19 de mayo de 2004 y 18 de mayo de 2005, respectivamente, respecto a la paralización del canon arrendaticio, marcado “Q3” (f. 28-31. Pieza II).

• Reprodujo el valor probatorio de la copia simple de expediente No. 2008-1185, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ello a los fines de demostrar que la ciudadana demandada ha cumplido fielmente con su obligación de arrendataria y, además, la ha cumplido con exceso de pago, marcado “W1” (f. 32-43. Pieza II).

• Reprodujo el valor probatorio de los comprobantes de depósitos realizados en la cuenta perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de abril del 2012, marcados “Z” (f. 44-51. Pieza II). Asimismo, reprodujo el valor probatorio del comprobante de depósito realizado en la cuenta del mencionado órgano jurisdiccional, correspondiente al mes de junio de 2009, marcado “X2” (f. 166. Pieza II) y los comprobantes de depósitos realizados en la cuenta perteneciente a la ciudadana L.B.M. en fechas 1/11/2007, 30/11/2007 y 3/3/2008, marcados “Y2” (f. 171-173. Pieza II). Con dichas instrumentales pretenden demostrar que su mandante se encuentra cancelando los cánones de arrendamiento por la cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00).

• Reprodujo el valor probatorio de originales de recibos de condominio correspondientes al apartamento de marras, desde el mes de mayo de 2001 hasta el mes de febrero de 2009, ambos inclusive, marcado “2001”, “2002”, “2003”, “2004”, “2005”, “2006”, “2007”, “2008” y “2009” (f. 68-165. Pieza II). Con dichas instrumentales pretenden demostrar que su mandante pagó las dichas cuotas de condominio, gastando en ello una totalidad de Siete Mil Quinientos Dieciocho Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs. 7.518, 53).

• Promovió originales de recibos de condominio desde el mes de diciembre del 2010 hasta el mes de marzo del 2011, ambos inclusive, así como recibos de condominio desde el mes de agosto de 2011 hasta el mes de octubre del 2012, ambos inclusive, marcados “2010”, “2011” y “2012” (f. 204-233 y 309-321. Pieza II). Ello a los fines de demostrar que su mandante continuó cancelando las cuotas de condominio, dando una totalidad de Tres Mil Novecientos Noventa y Tres Bolívares (Bs. 3.993,00).

• Promovió estado de cuenta que, al decir de la parte demandada, fue emitido por la junta de condominio del inmueble de marras, marcado “X1”, ello a los fines de demostrar que su mandante fue la responsable de cancelar las cuotas de condominio (f. 166-170. Pieza II).

• Promovió Gacetas Oficiales signadas con los Nros. 37.941 y 38.189, de fechas 19 de mayo de 2004 y 18 de mayo de 2005, respectivamente, las cuales contienen las Resoluciones Nros. 152 y 0046, así como las Resoluciones Nros. 0047 y 028-E, marcadas “D” y “E”, las cuales no cursan en autos.

• Promovió prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A. a los fines de informara al a quo si la ciudadana L.B.M. es titular de la cuenta corriente No. 0134-0044-0004-4302-5456; si fueron efectuados en dicha cuenta corriente los siguientes depósitos: Depósito Nro. 231003089 en fecha 1/11/2007 por la cantidad de Bs. 550,00, depósito Nro. 253917254 en fecha 30/11/2007 por la cantidad de Bs. 550,00 y el depósito Nro. 211615147 en fecha 3/3/2008 por la cantidad de Bs. 550,00.

• Promovió prueba de informes dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de que informara al a quo sobre la existencia en sus archivos de las consignaciones arrendaticias en el expediente 2008-1185 y remitiera al juzgado de cognición, copia certificada de dicho expediente.

• Promovió la testimonial del ciudadano J.G.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.303.167, en su carácter de presidente de la junta de condominio del conjunto residencial Parque Residencial Los Caobos, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente controversia, ello a los fines de que ratificara las documentales consignadas por la representación judicial de la parte demandada, marcados “2001”, “2002”, “2003”, “2004”, “2005”, “2006”, “2007”, “2008”, “2009”, “2010”, “2011” y “2012”, así como la documental marcada “X1”.

• Promovió la testimonial del ciudadano J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.914.722, en su carácter de vice-presidente de la junta de condominio del conjunto residencial Parque Residencial Los Caobos, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente controversia, ello a los fines de que ratificara las documentales consignadas por la representación judicial de la parte demandada, marcados “2001”, “2002”, “2003”, “2004”, “2005”, “2006”, “2007”, “2008”, “2009”, “2010”, “2011” y “2012”, así como la documental marcada “X1”.

• Promovió la testimonial de la ciudadana Romalinda Márquez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.075.577, en su carácter de secretaria de la junta de condominio del conjunto residencial Parque Residencial Los Caobos, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente controversia, ello a los fines de que ratificara las documentales consignadas por la representación judicial de la parte demandada, marcados “2001”, “2002”, “2003”, “2004”, “2005”, “2006”, “2007”, “2008”, “2009”, “2010”, “2011” y “2012”, así como la documental marcada “X1”.

Por su parte, se observa de los folios 323 al 327 de la segunda pieza del presente expediente, que en fecha 30 de septiembre del 2013 compareció ante el juzgado de cognición la representación judicial de la parte actora y promovió los siguientes medios probatorios:

• Reprodujo el valor probatorio del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Sucre del estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el No. 35, Tomo 33, suscrito entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P., con el cual pretenden demostrar no sólo las condiciones pactadas para el vínculo jurídico, sino que también le correspondía a la arrendataria el pago de ciertos servicios, entre los cuales se encontraba el condominio, pretendiendo demostrar a su vez que dicho contrato es una nueva relación jurídica y no una continuación de las dos anteriores que había suscrito la demandada con la anterior propietaria del inmueble de marras (f. 12-14. Pieza I).

• Documento de compra venta del inmueble de marras, debidamente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de mayo de 2002, bajo el No. 28, Tomo 05, protocolo primero, del cual pretenden demostrar la titularidad sobre el inmueble de marras (f. 52-54. Pieza I).

• Copia certificada de 10 los estados de cuenta de la cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456, cuya titular es la ciudadana B.L.M., emitidos por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A. correspondientes a los meses que van desde marzo de 2005 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive, con excepción del mes de junio del 2006, marcados desde el “C1” hasta el “C55” (f. 56-105. Pieza I).

• Promovió prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A. a los fines de que remitiera al a quo los estados de cuenta correspondientes a los meses que van desde marzo de 2005 hasta diciembre de 2008, ambos inclusive, sobre la cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456, cuya titular es la ciudadana B.L.M.M., en la cual se realizaban los pagos del canon de arrendamiento.

Mediante auto de fecha 11 de octubre de 2013, el juzgado de la causa admitió las pruebas de informes promovidas por las partes y respecto a las testimoniales promovidas, se advirtió que estas serían evacuadas en la audiencia de juicio (f. 334-336. Pieza II).

En fecha 11 de marzo de 2015, siendo las dos de la tarde (2:00 pm), tuvo lugar ante el juzgado a quo la audiencia oral en la causa que nos ocupa, dejándose constancia de la presencia de ambas partes. Posteriormente, en ese mismo acto, el juez emitió pronunciamiento, declarando improcedentes las cuestiones previas opuestas, sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención (f. 41-50. Pieza III).

Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 18 de marzo de 2015, por el abogado en ejercicio A.J.F.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos J.A.P. y O.A.P., contra la decisión proferida en fecha 17 de marzo del 2015 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en primer lugar, improcedentes las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; en segundo lugar, declaró sin lugar la acción de desalojo impetrada; y en tercer lugar, parcialmente con lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada. Dicha decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

…Respecto a la Cuestión previa de defecto de forma del libelo, al respecto el Tribunal advierte que el objeto de esta defensa es evitar que la demanda se proponga de tal forma vaga u oscura que se limite al demandado la posibilidad de realizar una adecuada defensa. En este sentido del examen del libelo reformado y que en definitiva da origen a la controversia que nos ocupa, estima el Juzgador que se encuentran adecuadamente satisfechos los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de modo que resulta improcedente la cuestión previa opuesta y así se decide.

…Esta (sic) suficientemente demostrado que existe un contrato de arrendamiento entre las partes en conflicto suscrito en fecha 14 de marzo de 2005 (…), no existe discusión entre las partes sobre el monto estipulado para el canon de arrendamiento, en este contrato es Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) mensuales. Tampoco existe controversia respecto a que la relación locativa se inició en fecha 9 de marzo de 2001 mediante contrato suscrito con la anterior propietaria arrendadora.

Está suficientemente demostrado que a partir de abril de 2008 la arrendataria realizó las consignaciones de la pensión de arrendamiento…

(…Omissis…)

…En este sentido se advierte que del examen contrato de arrendamiento y del expediente 2088 (sic)-1185 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en el cual consta las consignaciones de las pensiones de arrendamiento se evidencia que la arrendataria se encuentra obligada a pagar los días 30 de cada mes. Así la consignación debía realizarse, para que fuera oportuna hasta el día quince (15) del mes siguiente. Se observa que si bien es cierto varias consignaciones se realizaron extemporáneamente, a la presente fecha y siendo que es aplicable la norma contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Le Para (sic) la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que es la norma aplicable en virtud de ser la mas (sic) favorable al arrendatario, no existen cuatro (4) pensiones consecutivas dejadas de pagar o consignadas extemporáneamente para considerar procedente el desalojo.

Ahora bien, la pretensión de la actora debe además ser analizada en sintonía con la acción planteada por vía de reconvención, en la cual se sostiene el haber pagado sobrealquiler (sic)que resulta compensable, observa el Tribunal que no existe controversia entre las partes sobre que con anterioridad al contrato que sirve de fundamento a la demanda, regia uno que se inició en fecha el 9 de marzo de 2001 mediante contrato suscrito con la ciudadana C.A.P., en el cual se pactó un canon de Cuatrocientos Bolívares Mensuales (Bs. 400.00)…

(…Omissis…)

…aun cuando opere el cambio de propietario, debe considerarse que se trata de la misma relación locativa y las condiciones de los contratos deben mantenerse. Siendo así, el alegato de la actora para rechazar la reconvención en el sentido de que se trata de un contrato distinto y que no opera la congelación de alquileres debe desecharse, pues los adquirientes del inmueble en su condición de subrogados tienen el deber de respetar el canon de arrendamiento que ya estaba estipulado y que adquirió la situación invariable por efecto del Decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, en el curso de la relación locativa que nos ocupa.

De modo que los arrendadores han cobrado sobrealquileres (sic) por ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) en las pensiones de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2005 y al mes de noviembre de 2007 que es el primero que la actora señala como insoluto, supone un pago por sobre alquiler de CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 4.350,00). En este monto se ha incrementado en virtud de las consignaciones hechas por la arrendataria acreditadas en autos a la fecha se encuentran las habidas hasta el mes de marzo de 2012, con lo cual el pago de sobre alquiler asciende en esas consignaciones asciende (sic) a SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 7.650,00) y llega hasta la cantidad total de DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00), hasta marzo del 2012…

(…Omissis…)

…Ahora, respecto al pago de las cuotas de condominio se observa que en efecto y fuera de toda duda, tal contribución es una carga del propietario del inmueble, no obstante nada impide que por un acuerdo entre el propietario y el inquilino esta (sic) ultimo (sic) asuma el pago en nombre de aquel, sin que tal pago daba (sic) considerarse un sobrealquiler (sic), en el caso de autos la conducta de las partes en este particular permite establecer la existencia de este acuerdo y por tanto lo procedente en esta (sic) caso es desestimar la pretensión de reintegro por esta (sic) concepto y así se declara…

Fijado lo anterior, debe este jurisdicente establecer el thema decidendum el cual viene dado por la pretensión por desalojo ejercida por los ciudadanos J.A.P. y O.A.P., alegando que en fecha 17 de marzo de 2005 suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, el cual en estos momentos es un contrato a tiempo indeterminado, pactándose como canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares, siendo el caso que desde el mes de noviembre del año 2007 la arrendataria dejó de realizar los pagos correspondientes, afirmando a su vez que su contraparte realizó unas consignaciones extemporáneas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dicho esto, demandan el desalojo del inmueble de marras y que de forma subsidiaria demandan a título de daños y perjuicios se condene a la demandada al pago de las cantidades adeudadas.

Por su lado, siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte accionada opuso la perención de la instancia, la cual fue decidida por el a quo y sobre la cual se ejercieron los recursos a los que hubo lugar, siendo desechada y teniendo carácter de cosa juzgada la misma. Igualmente, se observa del escrito de contestación a la demanda que esta representación judicial opuso la cuestión previa establecida en el numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del escrito libelar, con sustento en los ordinales 4º y 5º del artículo 340 eiusdem. Ahora bien, respecto al fondo de la controversia, se observa que la parte demandada alegó que su representada ha estado en el carácter de arrendataria del inmueble de marras desde el año 2001 con la ciudadana C.A.P., quien es propietaria del mismo, situación esta que –a su decir- fue totalmente ignorada por los demandantes, exponiendo que el último de los contratos de arrendamiento fue suscrito con los aquí demandantes por acuerdo tácito de la propietaria del inmueble antes mencionada; igualmente, negó que su mandante adeudara canon de arrendamiento alguno, aduciendo que en virtud de que los arrendadores cerraron la cuenta en la que venía realizándose el depósito correspondiente es por lo que debieron proceder a consignar los pagos en el Tribunal de consignaciones.

En esa misma oportunidad, observa quien aquí decide que la representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora, afirmando que los ciudadanos arrendadores le han cobrado a su representada, desde el mes de marzo del año 2005, cantidades de sobre-alquiler, explanando que en virtud de diversas Resoluciones publicadas en Gaceta Oficial, los cánones de arrendamiento de las relaciones arrendaticias que tienen vigencia desde el año 2002 debían ser paralizados, mandamiento este que –a su decir- no cumplieron los demandantes, igualmente, expusieron que la arrendataria venía cancelando de forma voluntaria las cuotas de condominio desde que comenzó la relación arrendaticia. En virtud de todo lo anterior es por lo que solicitó el reintegro y la compensación de las cantidades pagadas en exceso por concepto de canon de arrendamiento, así como solicitó se efectuara la repetición de las cuotas de condominio pagadas por su mandante, este último aspecto fue desechado en la sentencia del a quo y no recurrido por la parte reconvincente.

Así, con respecto a la cuestión previa que fuera declarada sin lugar por el a quo, esto es, la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la misma no posee apelación de conformidad con el artículo 357 eiusdem, nada tiene que analizar al respecto este ad quem, y así se declara.

Despejado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar el asunto judicial debatido, ello previo un análisis de los medios probatorios aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE:

• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P.. Observa quien aquí decide que dicha instrumental constituye los denominados documentos autenticados, siendo el caso que el mismo no fue tachado por la parte demandada es por lo que el mismo posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de esta manera la existencia del vínculo jurídico que originó la presente controversia, así como las condiciones bajo las cuales éste fue suscrito, tanto en lo referente al canon de arrendamiento como en lo referente a las obligaciones accesorias, entre las cuales se encuentra el pago de las cuotas de condominio, y así se establece.

• Copia de planilla de depósito bancario distinguido con el No. 100129835 a favor de la cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456 en la entidad financiera Banesco, Banco Universal, de fecha 31 de marzo del 2005, con el objeto de demostrar que en la cuenta en ella señalada es donde se efectuaban los pagos de los cánones de arrendamiento. Visto que fue impugnada por la parte demandada y aparece indicada en la prueba de informes es por lo que el mismo posee valor probatorio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. De esta manera, se tiene por demostrado que los pagos de los cánones de arrendamiento se realizaban en la mencionada cuenta bancaria, y así se establece.

• Copias simples del expediente signado con el No. 2008-1185, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Por cuanto dicho expediente ha sido reconocido expresamente por la parte demandada e incluso fue promovido por ésta; asimismo, observa este sentenciador que el juzgado in commento remitió al juzgado de la causa copias certificadas del mismo, en consecuencia, la presente instrumental posee pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, de dicho expediente se desprende que la parte demandada realizó los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde abril del 2008 hasta marzo del 2012, ambos inclusive, de los cuales 3 de ellos fueron extemporáneos, a saber: abril, mayo y agosto del 2008, y así se establece.

• Copia simple del documento de propiedad del inmueble de marras, a nombre de los ciudadanos J.A.P. y O.A.P.. El presente documento constituye las instrumentales conocidas como documentos auténticos, siendo el caso que no fue tachado por la parte demandada es por lo que posee pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con el mismo que, al contrario de lo explanado por la parte demandada, los legítimos propietarios del inmueble de marras son los ciudadanos demandantes, es decir, los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. no la ciudadana C.A.P., y así se establece.

• Originales de estados de cuenta emitidos por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A., correspondientes a la cuenta corriente No. 0134-004-00-0443025456, desde el mes de marzo del 2005 hasta el mes de diciembre del 2008, ambos inclusive, con excepción del mes de junio del 2006. Respecto a estas documentales, observa quien aquí decide que la parte demandada los impugnó por encontrarse en copias simples; ahora bien, es necesario mencionar en este punto que dichas documentales fueron consignadas en originales y retirados con posterioridad, siendo certificadas sus correspondientes copias por el a quo (f. 106), copias estas que son las que corren insertas actualmente en el expediente, por lo tanto se desecha dicha oposición.

Por su parte, consta de autos la prueba de informes dirigida a la mencionada entidad financiera –promovida por ambas partes-, impugnándola la parte demandada por tratarse de las documentales antes mencionadas; en este sentido, se observa que la parte demandada sustentó la presente impugnación en el supuesto de que prosperara la impugnación de los documentos ut supra mencionados, pues bien, al ser desechada la oposición anterior es por lo que la presente también resulta improcedente, en virtud de lo cual la prueba de informes promovida por la parte actora posee pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

De todas las instrumentales valoradas en el presente punto, se evidencia no sólo que en la cuenta corriente en comento se realizaban los pagos de los cánones de arrendamiento, sino también que, para el momento en el cual la parte demandada dejó de depositar los mismos en dicha cuenta bancaria, la misma seguía activa, y así se establece.

PARTE DEMANDADA:

• Copias simples del expediente signado con el No. 2008-1185, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En cuanto a la presente instrumental, este sentenciador ya emitió pronunciamiento y nada más hay que agregar al respecto, y así se establece.

• Copias simples de contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana C.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P.. Respecto a estas documentales, observa este sentenciador que las mismas fueron impugnadas por la parte actora por encontrarse las mismas en copia simple, ahora bien, dichos medios probatorios constituyen los denominados documentos autenticados, los cuales –a los fines de desvirtuar su valor- deben ser tachados y no simplemente impugnados, como hizo la parte actora, motivo este por el cual las presentes instrumentales poseen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de las mismas que, al momento de la interposición de la demanda, la relación jurídica respecto del inmueble tenía una duración de casi nueve (9) años consecutivos, y así se establece.

• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. y la ciudadana L.Y.B.P., el cual fue impugnado por la parte actora por encontrarse consignado en copias simples, siendo desechada dicha oposición con la misma motivación explanada respecto a los documentos anteriormente valorados y ya este sentenciador emitió pronunciamiento, tratándose además de un hecho admitido en el juicio, y así se establece.

• Originales de comprobantes de depósito realizados a favor de la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas correspondientes a los meses que van desde julio del 2010 hasta abril del 2012, ambos inclusive, depósito correspondiente al mes de junio de 2009 y los depósitos correspondientes a los días 1/11/2007, 30/11/2007 y 3/3/2008, realizados estos 3 últimos en la cuenta corriente pactada para cancelar los cánones de arrendamiento. Los mismos no fueron impugnados, en virtud de lo cual poseen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, demostrándose que la parte actora ha cancelado, desde el inicio del vínculo jurídico con los aquí demandantes, el canon de arrendamiento por una cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00), y así se establece.

• Originales de recibos de condominio correspondientes a las cuotas de los meses que van desde mayo del 2001 hasta octubre del 2012, ambos inclusive, con exclusión de los meses que van desde marzo del 2009 hasta noviembre del 2010 y desde abril del 2011 hasta julio de ese mismo año, todos inclusive, así como estados de cuenta de las cuotas de condominio correspondiente al inmueble objeto de la presente controversia, documentos estos que fueron ratificados por la ciudadana Romalinda Márquez, en su carácter de miembro de la Junta de Condominio del conjunto residencial Parque Residencia Los Caobos, en virtud de lo cual los mismos poseen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, se observa del escrito de promoción de pruebas que la parte demandada pretende demostrar con las presentes documentales que su mandante ha venido cancelando las cuotas de condominio desde el inicio de la relación jurídica, no obstante, de los mismos únicamente se desprende que el inmueble de marras se encuentra solvente respecto al pago de las cuotas de condominales, no obstante, es una obligación contractual asumida por la arrendataria conforme a la Ley regente para el momento en el cual se suscribió el contrato de marras, y así se establece.

 Gacetas Oficiales Nros. 37.941 y 38.189, de fechas 19/05/2004 y 18/05/2005, respectivamente, en las cuales se publicaron las Resoluciones 152, 0046, 0047 y 028-E. Respecto a las mismas debe acotar este jurisdicente que el Derecho no es objeto de prueba, en v.d.P.I.N.C. que rige nuestro proceso, el cual consiste en que los jueces conocen el Derecho, en consecuencia, nada tiene sobre lo cual emitir pronunciamiento este sentenciador, y así se establece.

 Promovió prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banesco Banco Universal, C.A., ello a los fines de que informara al tribunal de la causa si la ciudadana L.B.M. es la titular de la cuenta en la cual se efectuaban los depósitos y si se realizaron tres depósitos (depósitos correspondientes a los días 1/11/2007, 30/11/2007 y 3/3/2008, los cuales fueron valorados ut supra) en la misma, a lo cual dicha entidad respondió al a quo que –en efecto- la titular de la cuenta era la mencionada ciudadana y, además, que los depósitos señalados por esta representación judicial fueron efectuados en dicha cuenta corriente. Respecto a este medio probatorio, por cuanto no fue impugnado en forma alguna por la parte actora, es por lo que posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de esta manera no sólo la titularidad de dicha cuenta y la realización de los pagos mencionados, sino también que dicha cuenta, en efecto, está activa, y así se establece.

 Promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que remitiera copias certificadas del expediente No. 2008-1185, medio probatorio este que fue evacuado y sus resultas corren insertas a los folios 346 al 466 de la 2da. Pieza del presente expediente. Por cuanto la misma no fue tachada, es por lo que la misma posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Primariamente, se observa del fallo recurrido que el a quo aplicó la normativa sustantiva establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, esto con fundamento en que ésta resulta más favorable para la ciudadana arrendataria en lo referente a las causales de desalojo, concretamente, la causal correspondiente a la falta de pago.

Ahora bien, es necesario acotar que para el momento en el que se interpuso la presente demanda, dicha Ley no había entrado en vigencia. En este sentido, establece el artículo 3 del Código Civil que “La Ley no tiene efecto retroactivo”. Asimismo, señaló el autor patrio S.C. en su obra “La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano”, página 220, lo siguiente:

…Las leyes relativas a la clasificación y a la condición jurídico de los bienes –que tienen un cierto paralelismo con las leyes relativas al estado ya (sic) la capacidad de las personas- se aplican e modo inmediato a todas las cosas existentes en el momento de su entrada en vigor.

Las leyes relativas a la adquisición y extinción de los derechos reales afectan a los hechos de que se deriva esa adquisición o extinción que se verifiquen con posterioridad a su entrada en vigencia. Las que regulan el contenido de los derechos reales –propiedad, servidumbre, etc.- en cuanto normas constitutivas de un estado legal de orden público, afectan a todos los derechos existentes en el momento de su vigencia.

Lo que no podrá hacer la nueva leyes (sic) afectar a los efectos ya producidos ni valorar un hecho adquisitivo o extintivo anterior…

(Resaltado de esta Alzada).

Visto el criterio anterior, así como el precepto normativo transcrito y la fecha de interposición de la demanda, es evidente que –en el presente caso- la normativa aplicable era la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto tanto la relación arrendaticia, como el contrato discutido iniciaron o fueron suscritas antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en virtud de lo cual, por tratarse de normas de carácter sustantivo, no tienen efecto retroactivo, y así se declara.

Establecido lo anterior, debe este sentenciador pronunciarse en este punto respecto al fondo de la controversia, el cual se circunscribe al alegato esgrimido por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de noviembre del año 2007, hasta el mes de febrero del año 2010.

En este orden de ideas, establece el artículo 34 de la Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis al caso de estudio, lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

(Resaltados de esta Alzada).

Del precepto normativo transcrito parcialmente se desprende con amplia claridad que el Desalojo puede ser exigido por vía judicial a causa de diversos motivos, entre los cuales se encuentra la falta de pago por dos o más mensualidades consecutivas.

Al respecto, alegó la parte actora que la arrendataria dejó de efectuar el pago de los cánones mediante depósitos en la cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456 de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, C.A. y procedió a consignar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo el caso que el último pago realizado en dicha cuenta –al decir de los ciudadanos actores- fue el correspondiente al mes de octubre del año 2007, adeudando desde el mes de noviembre del mismo año, hasta el mes de marzo del 2010 y, además, comenzó a hacer consignaciones por demás extemporáneas en el mencionado órgano jurisdiccional.

A su vez, esgrimió la parte demandada que consignó los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio por cuanto los arrendadores cerraron la cuenta en la cual se venía efectuando los depósitos y, asimismo, afirmaron que las consignaciones fueron realizadas de forma oportuna.

Pues bien, observa este jurisdicente del acervo probatorio aportado por ambas partes que, contrario a la aseveración de la parte demandada, consta de autos que la cuenta in commento no fue cerrada, no obstante, se evidencia de autos que la parte demandada, en efecto, empezó a cumplir con su obligación locativa pero mediante consignaciones en el órgano judicial referido.

Ahora, respecto a la ausencia de pagos y a la extemporaneidad reclamadas, correspondientes a los meses que van desde noviembre del 2007 hasta marzo del 2010, se desprende del estado de cuenta remitido por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, C.A., que en la cuenta corriente No. 0134-0044-00-0443025456, de la cual es titular la ciudadana B.L.M., quien es cónyuge de uno de los arrendatarios, la cual fue pactada como forma de pago, que en la misma se efectuó el depósito del canon desde la suscripción del contrato arrendaticio hasta el mes de marzo del año 2008, procediendo a consignar los cánones –al decir de la demandada- correspondientes desde el mes de abril del 2008 en adelante ante el órgano judicial aludido, ello en el expediente signado con el No. 2008-1185.

De esta manera, de una revisión exhaustiva de los estados de cuenta aportados por la representación judicial de la parte actora –remitidos a su vez por la entidad financiera en la cual está abierta la cuenta en cuestión- y del expediente remitido por el juzgado de consignaciones, se observa que los pagos fueron realizados así:

ESTADOS DE CUENTA:

MES Y AÑO

PAGO MONTO Bs.

mar-05 31-mar 550

abr-05 29-abr 550

may-05 31-may 550

jun-05 30-jun 550

jul-05 29-jul 550

ago-05 30-ago 550

sep-05 30-sep 550

oct-05 28-oct 550

nov-05 30-nov 550

dic-05 30-dic 550

ene-06 31-ene 550

feb-06 01-mar 550

mar-06 30-mar 550

abr-06 04-jul 550

may-06 31-jul 550

jun-06 07-sep 550

jul-06 02-oct 550

ago-06 08-nov 550

sep-06 06-dic 550

oct-06 05-ene 550

nov-06 09-feb 550

dic-06 12-mar 550

ene-07 02-abr 550

feb-07 10-may 550

mar-07 26-jun 550

abr-07 06-ago 550

may-07 14-sep 550

jun-07 02-oct 550

jul-07 01-nov 550

ago-07 30-nov 550

sep-07 31-dic 550

oct-07 01-feb 550

nov-07 03-mar 550

dic-07 Insoluto

ene-08 Insoluto

feb-08 Insoluto

mar-08 insoluto

CONSIGNACIONES EN JUZGADO 25º DE MUNICIPIO:

MES

PAGO

MONTO Bs.

abr-08 12-jun 550

may-08 14-jun 550

jun-08 08-jul 550

jul-08 05-ago 550

ago-08 03-sep 550

sep-08 02-oct 550

oct-08 04-nov 550

nov-08 02-dic 550

dic-08 02-ene 550

ene-09 04-feb 550

feb-09 03-mar 550

mar-09 02-abr 550

abr-09 06-may 550

may-09 02-jun 550

jun-09 03-jul 550

jul-09 05-ago 550

ago-09 03-sep 550

sep-09 03-sep 550

oct-09 03-nov 550

nov-09 03-dic 550

dic-09 06-ene 550

ene-10 02-feb 550

feb-10 03-mar 550

mar-10 30-mar 550

Respecto a la oportunidad de pago de las pensiones arrendaticias, conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esgrimió la Sala Constitucional de nuestro M.T., en sentencia No. 55 de fecha 5 de febrero del 2009, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, lo siguiente:

…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas)…

(Resaltado de esta Superioridad).

De conformidad con el anterior criterio jurisprudencial –ratificado en numerosas oportunidades- el pago del canon de arrendamiento en el sub iudice, debía efectuarse en la oportunidad pactada para ello o dentro de los quince (15) días después de la fecha estipulada por las partes en el contrato.

Así, se observa del contrato de arrendamiento promovido por ambas partes –en su cláusula segunda- lo siguiente:

SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 550,oo), los cuales cancelará LA ARRENDATARIA el día treinta (30) de cada mes…

(Resaltado de la cita).

Pues bien, de ambos cuadros ut supra graficados, observa este sentenciador que a partir del mes de junio del año 2006 comenzó la arrendataria a efectuar de forma irregular, esto es, de forma tardía, todos los pagos subsiguientes a partir de dicho mes (inclusive), evidenciándose además que las consignaciones ante el Juzgado 25º de Municipio se efectuaron a partir del mes de abril del 2008, inclusive.

En este orden de ideas, resulta claro para quien aquí decide que si bien la parte demandada optó por realizar los pagos dentro del período de gracia otorgado por la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia antes transcrita de forma parcial, no es menos cierto que esto evidencia un comportamiento negligente por parte de la arrendataria, lo cual violenta el principio de la Buena F.C. previsto en nuestro ordenamiento jurídico, no obstante ello, debe este sentenciador tenerlos como realizados en fiel apego al criterio jurisprudencial in commento, y así se decide.

Ahora bien, sin perjuicio de lo anteriormente explanado, se desprende de los estados de cuenta promovidos y cursantes en autos, así como de la prueba de informes igualmente promovida por la parte demandante, que a partir del mes de junio del año 2006 la ciudadana demandada arrendataria ha tenido un comportamiento irregular en lo referente al cumplimiento de su obligación locativa, como lo es el pago del canon de arrendamiento en la forma pactada por las partes, siendo el caso que todos los depósitos, incluido el de la mencionada mensualidad y los subsiguientes a ésta, fueron realizados por demás de manera extemporánea o tardía, incumpliendo con lo pactado por ambas partes en el contrato objeto de la presente controversia y, en consecuencia, los principios de la Intangibilidad de los Contratos y de la Buena F.C. (artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil).

De esta manera, se desprende del expediente que la parte demandada comenzó a realizar las consignaciones a partir del mes de abril del año 2008, siendo el caso que no se desprende de los estados de cuenta promovidos el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de diciembre del 2007, enero, febrero y marzo del 2008. Siendo esto así, y como la ciudadana arrendataria optó por comenzar a depositar ante el tribunal de consignaciones, las mismas debieron haber comenzado a partir del mes de diciembre del año 2007 y no del mes de abril del año 2008, no obstante lo anterior, si se considera que las mismas corresponden al mes indicado por la consignante, igualmente debería considerarse extemporánea la realizada para el mes de abril del 2008, por cuanto consta del expediente que fue realizada extemporáneamente, esto es, el día 12 de junio del 2008, siendo la fecha límite para cumplir con el pago de ese canon de arrendamiento el 15 de mayo del mismo año.

De conformidad con la motivación anterior, y visto que se cumple con el requisito establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como causal de desalojo, esto es, que el arrendatario ha dejado de cancelar más de dos mensualidades consecutivas, las cuales son: diciembre del 2007, enero, febrero y marzo del 2008, realizando extemporáneamente el pago de abril del 2008, en consecuencia, es forzoso para este juzgador declarar con lugar la pretensión de desalojo incoada. Por cuanto se acordó procedente lo anterior, no sería procedente entrar a dirimir la pretensión subsidiaria de indemnización por daños y perjuicios solicitada por la representación judicial de la parte actora y por cuanto consta en autos que la parte demandada ha venido consignando el canon de arrendamiento, quedando las mismas a favor de los ciudadanos actores, y así se decide.

Dilucidada la pretensión principal, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la Reconvención planteada por la parte demandada, cuyo objeto se centra en el alegato esgrimido de que en el contrato de arrendamiento suscrito y reconocido por ambas representaciones judiciales se efectuó un aumento ilegal en el canon de arrendamiento, ello en virtud de que dicho vínculo jurídico había sido celebrado –desde el inicio- con la ciudadana C.P., siendo el caso que los que suscribieron el último contrato son hijos de la mencionada ciudadana, a los cuales se les autorizó de forma tácita –por ser la verdadera propietaria del inmueble- para arrendar (todo ello al decir de la parte demandada), aumentando en dicho acto el monto a pagar por concepto de pensiones locativas, lo cual atentaría contra diversas Resoluciones emitidas en los años 2004 y 2005 por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

Asimismo, alegó esa representación judicial que su mandante ha venido cancelando hasta la fecha las cuotas correspondientes al condominio del inmueble habitado por ella, siendo esto una obligación de los arrendadores y no de los arrendatarios. De esta manera y en consecuencia de todos los alegatos explanados sucintamente en el presente fallo es por lo que la demandada reconvino a los demandantes con el objeto de que dichos ciudadanos le reintegren y compensen los cánones de arrendamiento pagados en exceso y, de igual forma, le reintegren las cuotas de condominio pagados de forma indebida.

En primer lugar, respecto a la petición de reintegro y compensación de los supuestos cánones pagados en exceso, debe este sentenciador aclarar que la compensación es el “…fenómeno por el cual, cuando una persona es acreedora y al mismo tiempo deudora de aquella que está obligada a favor suyo, las dos relaciones obligatorias se extinguen hasta la concurrencia del menor con el mayor monto de esas dos prestaciones contrapuestas…” (“Modos de Extinción de las Obligaciones” J.M.-Orsini, página 153); por su parte se tiene que el reintegro constituye la repetición o devolución del canon pagado en exceso, debiendo mediar la resolución que lo ordene, respecto as lo cual el autor patrio F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento”, página 430, expuso que:

…el pago en exceso de los cánones de arrendamiento constituye una fuente de obligaciones que obliga al arrendador que lo recibe a restituir lo pagado en exceso y en el caso de que el pago haya sido recibido de mala fe está obligado el arrendador a restituir tanto la parte del canon recibido en exceso como los intereses calculados desde el día del pago, tal como lo disponle artículo 1.180 del Código Civil…

Pues bien, siendo tan ligera la diferencia entre ambas figuras, se entiende de las pretensiones y excepciones opuestas por la parte demandada reconviniente que la misma niega en forma clara y explícita adeudar cantidad alguna a los arrendadores, por lo que mal podría pedir la compensación ya que para ello debería tener una obligación pendiente el actor que lo convirtiera en deudor de la misma persona de la cual es acreedor. Visto el razonamiento anterior, quedaba más que claro que tampoco opera el Reintegro, figura que se encuentra prevista en el artículo 58 al artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 58 antes mencionado establecía que “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”. Dicho precepto normativo señalaba que el elemento esencial del reintegro es el conocido pago excesivo o indebido. Ahora bien, debe acotar este jurisdicente que –en el contrato arrendaticio- el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad total de Quinientos Cincuenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 550,00), la cual fue acordada por ambas partes contratantes en virtud de un nuevo contrato celebrado con los propietarios del inmueble in comento, siendo un hecho admitido en juicio que el contrato de arrendamiento quedó indeterminado.

Así, como consecuencia de la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, las partes de mutuo acuerdo pactaron que el canon sería de Quinientos Cincuenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 550,00), sin que pueda considerarse esto como un aumento del canon, el cual consiste en una variación de la contraprestación pactada al suscribir el contrato, siendo el caso que la arrendataria ha venido cancelando la misma cantidad desde dicho acto (contratación), esto es, el 14 de marzo de 2005, en consecuencia, mal podría tratarse de un aumento del canon arrendaticio y mucho menos tratarse de un aumento ilícito en contravención de las Resoluciones señaladas por la representación judicial de la parte demandada, resultando improcedente el reintegro exigido, y así se declara.

Finalmente, respecto al reclamo del pago indebido de las cuotas de condominio, considera necesario este sentenciador traer a colación lo señalado por el autor R.H.C. en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 61, de la forma siguiente:

…En los bienes destinados para arrendamiento que formen parte de edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal (…Omissis…) es perfectamente viable la posibilidad de delegar en el arrendatario la responsabilidad de pagar los respectivos recibos de condominio, pero solo (sic) por los conceptos de aquellos gastos ordinarios, ya que aquellos aportes que deban ser pagados por los propietarios por concepto de cuotas extraordinarias, no creemos que sea lógico que deban ser pagadas por el arrendatario, ya que por su naturaleza esas cuotas extraordinarias se acuerdan básicamente por situaciones de vital importancia para los condominios y afectan por lo general la integridad del inmueble…

(Resaltado de este sentenciador).

Visto el compartido criterio doctrinal, y por cuanto del contrato locativo –cláusula décimo primera- se desprende que era obligación de la arrendataria “…la solvencia de los servicios públicos tales como: condominio, luz, agua, gas, teléfono, aseo urbano y demás que requiera el uso del inmueble…” (Resaltado de esta Superioridad) y permitido por la Ley aplicable y vigente para ese momento, es por lo que mal podría considerarse la cancelación de las cuotas condominiales como un pago excesivo e indebido y, en virtud de ello, mal podría este sentenciador condenar el reintegro de dichas cantidades, resultando improcedente la mencionada pretensión, y así se decide.

Como consecuencia de todos los argumentos de hecho y de Derecho explanados a lo largo del presente fallo judicial, resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y en consecuencia, con lugar la demanda por desalojo impetrada, así como declarar sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada, ciudadana L.Y.B.P., y así será expuesto de forma positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 18 de marzo del 2015, por el abogado en ejercicio A.J.F.D. en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos J.A.P. y O.A.P., contra la sentencia dictada en fecha 17 de marzo del 2015, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por los ciudadanos J.A.P. y O.A.P. contra la ciudadana L.Y.B.P., ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana L.Y.B.P., a hacer entrega formal del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 133, situado en el piso 13 del edificio Torre “B”, conjunto residencial Parque Residencial Los Caobos, Etapa 4, avenida Este 2, calles Sur 17 y Sur 19, parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes, así como en el mismo buen estado en el que le fue entregado, previo cumplimiento de los plazos estipulados en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

TERCERO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por reintegro arrendaticio y reintegro de cuotas de condominio, planteada por la ciudadana L.Y.B.P. en contra de los ciudadanos J.A.P. y O.A.P..

Se condena al pago de costas procesales a la parte demandada, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° Años de Independencia y 156° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil quince (2015).-

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.P.

En esta misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.P.

Expediente No. AP71-R-2015-000340.

AMJ/MCP/mil

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