Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 8 de Octubre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 08 de octubre de 2007

197º y 148º

Expediente N° 11.887

Vistos

, con informes de la parte actora.

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

PARTE ACTORA: A.J.R.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.067.582.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: A.V.N.C., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 110.806

PARTE DEMANDADA: M.H.C.S., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.920.144

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: F.J. AGÜERO VILLEGAS y J.A. AGÜERO BELANDRIA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 245 y 40.099 en su orden.

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación interpuesto por el abogado A.N.C., apoderado de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 12 de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato y con lugar la reconvención propuesta.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capitulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 11 de abril de 2005 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual admite la demanda por auto del 07 de julio de ese mismo año y ordena el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda.

En fecha 08 de noviembre de 2005, la parte demandada presentó escrito contentivo de contestación y reconvención de la demanda. El 24 de enero de 2006, la parte actora presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención propuesta.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el tribunal de primera instancia por auto de fecha 03 de marzo de 2006.

En fecha 23 de marzo de 2006, el a quo dicta sentencia declarando sin lugar la demanda incoada y con lugar la reconvención propuesta. La parte actora apeló de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 02 de abril de 2007.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 23 de abril de 2007, fijándose el vigésimo día siguiente para la presentación de los informes de las partes.

El 23 de mayo de 2007 la parte actora presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior. Posteriormente, el 05 de junio de 2007 la parte demandada consignó escrito de observaciones a los informes de la contraparte.

Fijada la oportunidad para dictar sentencia, la misma fue diferida por auto del 06 de agosto de 2007.

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

Sostiene la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 15 de abril de 2004, por documento notariado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 26, Tomo 68; celebró un contrato que aduce fue “erróneamente” denominado de opción a compra, pero que realmente era un contrato de venta a plazos, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Neptuno, Manzana 41, parcela No. 41-24, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: con la calle Neptuno; Sur: con las parcelas números 41-9 y 41-10; Este: con la parcela No. 41-23; y Oeste: con la parcela No. 41-25; con un área aproximada de trescientos noventa y dos metros cuadrados (392 m2) y la casa quinta un área de construcción aproximada de ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 m2).

Afirma que en el referido contrato la hoy demandada le confiere en una supuesta opción a compra el inmueble antes identificado en calidad de “propietaria exclusiva” del mismo, cualidad esta que no detentaba, pues si bien es cierto que ella estaba legalmente divorciada, el inmueble de marras aún pertenecía a la comunidad de gananciales, dado que no se había realizado la partición de los bienes habidos durante la unión conyugal, hecho éste que la demandante aduce haber desconocido al momento de celebrar el contrato.

Que para la época de la celebración del contrato, pesaba sobre el inmueble una hipoteca de primer grado a favor de Fondo Común Banco Universal y asimismo una hipoteca de segundo grado a favor de la ciudadana M.E.E.V., por lo cual es ilógico y apartado de toda realidad que la demandada haya afirmado que era la exclusiva propietaria del inmueble, lo que alega le indujo al error, pues de haber conocido esa situación no se habría comprometido en esos términos con la suscripción del documento constitutivo de la obligación.

Aduce que en las cláusulas tercera y cuarta del aludido documento reestablecieron las siguientes condiciones: “TERCERA. El precio de la venta a la que esta opción se refiere es la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,00), los cuales pagará la COMPRADORA de la siguiente manera: VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,00) que declara recibir la VENDEDORA a su entera y cabal satisfacción, como precio de la presente opción de compra y la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. CUARTA. El lapso de la presente opción es desde el momento de la firma del presente contrato hasta por ciento veinte (120) días”.

Que posteriormente, por documento inscrito por ante la Notaría mencionada ut supra, en fecha 02 de julio de 2004, bajo el No. 68, Tomo 129, suscribió con la demandada unas modificaciones al supuesto contrato de opción de compra antes referido en los siguientes términos: “TERCERA. El precio por el cual la VENDEDORA se obliga a vender y la COMPRADORA a comprar el inmueble objeto de la presente opción, es por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 85.000.000,oo) pagaderos de la manera siguiente: la suma de TREINTA MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 30.200.000,oo) que la VENDEDORA declara recibir en este acto en dinero efectivo y de curso legal y a su entera satisfacción, seis (6) cuotas mensuales y consecutivas por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) (…), el resto del precio es decir la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 52.400.000,oo) a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, en caso de que la firma del documento definitivo se realice antes de los seis (6) meses solo se reconocerán las cuotas canceladas. Igualmente la VENDEDORA, pone en posesión del inmueble mencionado a la COMPRADORA, quien declara recibir el inmueble en condiciones aceptables para habitarlo, y se obliga a partir de la firma de este instrumento a correr con todos los pagos inherentes a servicios públicos y su mantenimiento”.

Que para el momento de suscribir los contratos la demandada era divorciada, pero no se había realizado la correspondiente partición de los bienes de la comunidad conyugal, es decir que para el momento de suscripción de los documentos no era la propietaria exclusiva del inmueble como afirma en los mismos; por lo que la entrega material del inmueble, que no se había estipulado en el primer contrato ni materializado para la fecha de la modificación fueron conductas dolosas en las que afirma, se observa una clara intención de la vendedora de inducirla a suscribir el documento modificatorio del contrato original, con el fin de ganar tiempo para solventar su situación jurídica con respecto del inmueble, desconocida por ella.

Que en la cláusula cuarta de las modificaciones se estableció que el lapso para otorgar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro competente no podrá exceder en ningún caso del día 31 de diciembre de 2004, siendo que en el primer contrato se estipuló un lapso de 120 días, el cual se cumpliría el 15 de agosto de 2004, pero que la vendedora no pudo cumplir con su obligación, pues para el 28 de junio de 2004, solamente había logrado autenticar el documento de liberación de la hipoteca de primer grado, registrado en fecha 03 de noviembre de 2004, bajo el No. 24, Tomo 05, Protocolo Primero, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio V.d.E.C., quedando pendiente la liberación de la hipoteca de segundo grado y efectuar la partición de los bienes de la comunidad conyugal existente entre la vendedora y el ciudadano V.P.. Posteriormente la hipoteca de segundo grado fue cancelada en fecha 03 de noviembre de 2004, según documento inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario bajo el No. 26, Protocolo Primero, Tomo 05.

Alega que desde que realizó el primer contrato comenzó a realizar gestiones tendentes a la obtención de los fondos de cotizaciones de Política Habitacional, consignando los recaudos exigidos, y faltando un mes para firmar el documento definitivo, cuando aún el Banco no le había dado respuesta a su solicitud de crédito habitacional, la demandada le propuso la modificación del documento con las variaciones señaladas anteriormente. Que es evidente que la intención de la vendedora era ganar tiempo para “arreglar” su situación jurídica irregular, y así obtener más dinero, probablemente para solucionar tales inconvenientes que reafirma, no conocía.

Que posteriormente el Banco responde a su solicitud de crédito habitacional informándole que no era factible legalmente por cuanto la vendedora adquirió el inmueble estando casada por lo que forma parte de la comunidad conyugal; y no obstante que actualmente se encuentra divorciada, debía consignar documento protocolizado de partición, y además sobre el inmueble existe hipoteca de primer y segundo grado, por lo que debía anexar documentos de liberación.

Que en fecha 03 de noviembre de 2004, en un mismo día y 4 meses después de la modificación del primer documento, la hoy demandada cancela las hipotecas y realiza la partición de los bienes habidos la comunidad conyugal, lo cual consta de documento registrado bajo el No. 25, Tomo 5, lo que evidencia que todas las diligencias ha podido realizarlas en poco tiempo y si no habían sido realizadas con antelación era porque la vendedora había perdido el interés en respetar las reglas establecidas, y le convenía hacerlo lo más próximo al vencimiento del referido contrato, pues lo que impide en ese momento su perfeccionamiento fue el hecho de que conforme al artículo 190 del Código Civil se debían dejar transcurrir tres meses desde la protocolización de la declaratoria de partición para que la vendedora tuviera plena facultad de disposición sobre el inmueble.

Que cuando se vence el contrato, el 31 de diciembre de 2004, la vendedora se negó a suscribir la venta alegando que si lo hacía era por un precio mayor al estipulado contractualmente y que si no aceptaba la oferta vendería el inmueble a un tercero, aprovechándose del obstáculo legal del plazo de tres meses que debía esperar para que ella pudiese disponer del inmueble, los cuales operaron en su contra, actuando así de mala fe.

Que tomando en cuenta que en el contrato no se estableció la obligación de la vendedora de esperar que procediera la solicitud de crédito bancario antes mencionado, consiguió el dinero en efectivo por otra vía, el día 15 de diciembre de 2004, llamó a la demandada para celebrar el contrato definitivo de venta, pero ésta le dijo que no se podía por la prohibición legal de disposición que pesaba sobre el inmueble, por lo que debían esperar tres meses, y ahora que ha pasado el lapso, la vendedora se niega a dar cumplimiento al contrato por cuanto ya se había vencido el mismo y que si vendía era por una suma mayor a la pactada, a saber, sesenta millones adicionales a la suma convenida originalmente, monto éste que aduce le es imposible pagar. Que la vendedora se está aprovechando del pago de una suma por concepto de alquiler aprovechándose de su buena fe, porque la casa es prácticamente de su propiedad restando solamente que la demandada reciba el pago a los efectos de finiquitar la venta definitiva.

Que el supuesto contrato de opción de compra venta en los términos estipulados es en realidad un contrato de venta , ya que en el primer contrato se verificó un acuerdo de voluntades en el que la vendedora se obligaba a transferir la propiedad del inmueble una vez que la compradora hubiese cancelado el saldo del precio pactado, lo que la compradora aceptó, verificándose así la venta, además en el documento se estableció el modo de pago, en lo que podría interpretarse como un contrato de venta a plazos o de tracto sucesivo.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1146, 1148, 1149, 1154, 1159, 1160, 1167, 1259, 1264, 1265, 1271 y 1843 del Código Civil.

Que por las razones señaladas procede a demandar a la ciudadana M.H.C.S., para que convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: 1) En dar cumplimiento al contrato de compra-venta celebrado entre las partes en fecha 15 de abril de 2004; 2). En realizar el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble a su favor; 3) Que se tomen en cuenta los pagos realizados desde la celebración del contrato: Bs. 30.200.000,00 y los seis pagos realizados desde el 01 de julio de 2004 hasta el 01 de diciembre de 2004, a razón de Bs. 400.000,00 cada uno y los pagos realizados desde el 01 de enero de 2005 hasta la fecha en que finalice el presente juicio; 4) En recibir la suma de dinero restante del precio del inmueble dado en venta, deduciendo la cantidad de Bs. 34.200.000,00, lo cual ofrece pagar al momento del cumplimiento de su obligación; 5) En caso de que la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario a la tradición del dominio, mediante el otorgamiento del documento definitivo, solicita que la sentencia definitiva que obligue al otorgamiento del instrumento, constituye documento suficiente que al ser inscrito ante la oficina pública competente se convierta en su título de propiedad y se ordene el deposito a favor de la demandada de la suma restante del precio que se obligó a pagar; 6) Al pago de las costas procesales, incluidos los honorarios profesionales de los abogados estimándolos en el 30% del monto total de la venta.

Que en el supuesto que el tribunal determine que la demandada no está obligada a realizar la venta, demanda la resolución del contrato para que la demandada convenga o sea condenada a lo siguiente: 1) A restituirle la cantidad de Bs. 30.200.000,00; los seis pagos realizados a razón de Bs. 400.000,00 desde el 01 de julio de 2004 hasta el 01 de diciembre de 2004, pospagos de Bs. 400.000,00 desde el 01 de enero de 2005 hasta la fecha que dure el juicio, así como los gastos realizados desde que entró en posesión del inmueble, los cuales estima en la cantidad de Bs. 2.000.000,00; 2) Al pago de las costas procesales, incluidos honorarios profesionales de abogados que pide se estimen en el 30% del monto total de la venta; 3) Solicita la indexación de las sumas de dinero demandadas.

Que en el supuesto caso que éste Tribunal determine que la demandada no está obligada a realizar la venta, ni tampoco ordena la resolución del contrato en los términos solicitados, demanda en forma subsidiaria la anulación de los contratos mal llamados de opción de compra, por haber obrado con dolo al hacerle la demandada suscribir dichos contratos, de una forma fraudulenta, para que ésta convenga, o en su defecto, sea condenada por el tribunal a lo siguiente: 1) En anular los contratos suscritos en fechas 15 de abril de 2004 y 02 de julio de 2004, y restituirle la cantidad de Bs. 30.200.000,00, los seis pagos realizados a razón de Bs. 400.000,00 desde el 01 de julio de 2004 hasta el 1 de diciembre de 2004; los pagos de Bs. 400.000,00 desde el 01 de enero de 2005 hasta la fecha que dure el juicio, y los gastos de servicios públicos realizados desde que entró en posesión del inmueble, los cuales estima en Bs. 2.000.000,00; 2) Al pago de las costas procesales, incluidos honorarios profesionales de abogados, que solicita se estimen en un 30% del precio de venta. 3) En pagar la indexación monetaria de las sumas demandadas desde el momento en que se realizó cada uno de los pagos hasta la fecha de ejecución del fallo.

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, los hechos por ser falsos y el derecho por resultar inaplicable a los mismos.

Sostiene que las tres pretensiones demandadas son totalmente antijurídicas, se contradicen y se destruyen recíprocamente, pues la parte actora solicita a su vez el cumplimiento, resolución y la nulidad del contrato, lo cual es una contradicción que no puede ser tutelada por el órgano jurisdiccional por cuanto “ata de manos” al Juez que conoce de este asunto, que en el fallo tendrá que declarar forzosamente sin lugar la demanda.

Aduce que la pretensión por cumplimiento de contrato es improcedente por cuanto el contrato se formó y modificó de común acuerdo entre las partes, por lo que nunca actuó de mala fe como sostiene la parte actora, sino que por el contrario tuvo buena fé al entregar el inmueble antes de firmarse definitivamente la negociación, y nadie la ha molestado en su tenencia. Niega que deba realizar el otorgamiento del documento definitivo del inmueble, pues las causas por las que no se hizo fueron imputables solo a la actora, por lo que niega de igual forma que deba pagar las cantidades demandadas ni los honorarios profesionales.

Conviene expresamente en que se firmaron tres documentos ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, lo cual ocultó la actora al no hacer alusión al primer documento firmado sino a los últimos; así como en que recibió la cantidad de treinta millones doscientos mil bolívares de la demandante por concepto de arras.

Por otra parte niega que haya actuado en forma dolosa al suscribir los contratos, y que haya inducido a la actora a suscribir el documento modificatorio para obtener ventajas, así como que no haya podido cumplir con sus obligaciones por estar sin registrar el documento de partición de bienes y el gravamen hipotecario que pesaba sobre el mismo, circunstancias éstas que eran conocidas por la actora, y prueba de ello es que convino en suscribir el último documento. Que no fue una condición de la negociación que la demandante debía adquirir un crédito de política habitacional, pues eso nunca se trató entre ellas.

Que para la fecha tope 31 de diciembre de 2004 ya el inmueble estaba totalmente solvente y todos los documentos en regla; prueba de ellos es que dirigió un telegrama a la actora y ella hizo caso omiso del mismo.

Niega que luego de protocolizar el documento de partición de bienes realizado entre ella y su ex-cónyuge, tenía que esperar tres meses conforme al artículo 190 del Código Civil para que tuviera efectos frente a terceros pues dicha unión se disolvió mediante un divorcio y no una separación de cuerpos, y que tampoco es cierto que se haya negado a firmar el documento y que le haya indicado a la actora que se lo vendería a otro mayor precio, pues siempre estuvo dispuesta a firmar el documento definitivo.

Que los hechos narrados en el libelo son falsos porque la parte actora prestó su consentimiento para firmar los tres documentos referidos, nadie la obligó a hacerlo, sino que por el contrario se hizo necesario firmar tres documentos por que la actora no tenía una suma razonable para entregarle a fin de proceder a los registros tanto de la hipoteca como de la partición legal.

Sostiene que la demanda por resolución de contrato es contraria a derecho por cuanto no dió motivo alguno para que no se firmara el documento definitivo traslativo de propiedad, sino que la negociación se frustró por causas solamente imputables a la actora, por lo que pide sea declarada sin lugar la demanda, negando que deba pagar las sumas demandadas.

Que la demanda por nulidad del contrato es igualmente improcedente por ser inciertos los hechos narrados en el libelo y las normas de derecho invocadas no le son aplicables. Como fundamento de esta temeraria acción de nulidad la parte actora alega haber prestado su consentimiento para la realización del contrato por haber incurrido en error, cuando en realidad le fue entregada todos los documentos del inmueble y se le explico la situación del inmueble, siendo que si incurrió en un error no fue un error excusable tal como establece el artículo 1146 del Código Civil, por lo cual solicita se declare sin lugar.

De la Reconvención:

La parte demandada manifestó que la resolución del contrato peticionada por la actora es improcedente por ser inciertos los hechos en que se funda, pero por el contrario, la resolución de contrato si procede en su beneficio, en virtud de que la actora fue la causante de su frustración, fueron por causas imputables solo a ella por lo que no se pudo firmar el documento definitivo. Agrega que, en el segundo documento, de fecha 15 de abril de 2004, bajo el No.26, Tomo 68, se convino en su Cláusula Sexta lo siguiente: “Si después de suscrito el presente contrato LA COMPRADORA desiste, revoca, rescinde este contrato o se niega a firmar el documento definitivo de compra-venta, LA VENDEDORA retendrá para sí como indemnización por daños y perjuicios causados, la cantidad recibida en este acto, es decir la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,00). A su vez si LA VENDEDORA desiste, revoca, prescinde de la venta del inmueble objeto de este contrato tendrá entonces que devolver a LA COMPRADORA la suma entregada por esta en aras (sic) más una suma igual a dicha cantidad como indemnización por los daños y perjuicio causados por su incumplimiento, es decir, tendrá que entregar a LA COMPRADORA la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 58.000.000,00), ello por concepto de ARRAS. Los pagos antes mencionados y que constituyen la cláusula penal del presente contrato deberán realizarse dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que debió firmarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectiva...” (OMISSIS).

Sostiene que, posteriormente en el último documento, de fecha 02 de julio de 2004, bajo el No. 68 Tomo 129, se modificó el anterior documento, quedando vigente la referida CLAUSULA SEXTA y por cuanto en este nuevo documento se estableció que recibió la cantidad de 30.200.000,00 bolívares, existe una diferencia con respecto a la cláusula penal establecida de 1.200.000,00 bolívares que está dispuesta a repetirle a la actora, cuando el Tribunal así lo disponga.

Por ello procede a reconvenir a la demandante por resolución del contrato contenido en los tres documentos anteriormente descritos para que convenga, o de lo contrario sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO. En la resolución del contrato de compra-venta tantas veces descrito. SEGUNDO. En la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes. TERCERO. En que las sumas montantes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) recibidas desde el 01 hasta el 31 de diciembre de 2004 y que no canceló más, queden en su beneficio por la ocupación del inmueble. CUARTO. En que la suma de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo) quedarán en su propiedad por concepto de la cláusula penal establecida en el contrato. QUINTO. En pagar los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble a partir del 01 de enero de 2005 hasta que sea entregado, los cuales solicita se determinen por experticia complementaria del fallo y se aplique la indexación de las sumas a pagar. SEXTO. Que las sumas canceladas o por cancelarse por concepto de servicios públicos sean pagados por la demandante-reconvenida, por estar en posesión del inmueble así como las costas y costos del juicio. Estimó la acción en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo).

Contestación a la reconvención:

En la oportunidad legal correspondiente la parte actora reconvenida negó y rechazó tanto en los hechos como en el derecho la reconvención propuesta por la demandada reconviniente.

Conviene en que hubo un primer contrato de compra-venta, pero la demandada reconviniente, acusa de ocultar maliciosamente el primer contrato de venta firmado; hecho que niega y contradice, por cuanto el segundo contrato de compra-venta celebrado no hace mención al primero, lo cual crea un nuevo compromiso y un nuevo acuerdo de voluntades. Sin embargo, ya que la otra parte trajo a colación este hecho y copia fotostática del documento de compra venta celebrado en fecha 22 de diciembre de 2003, el cual reconoce en su firma y contenido, hace uso del principio de la comunidad de la prueba para señalar que la demandada reconviniente actuó de mala fé; pues ese primer documento deja claro que la fecha para la firma del otorgamiento definitivo de propiedad del inmueble objeto de este juicio, era el 27 de febrero del año 2004, fecha esta para la cual la ciudadana M.H.C.S., no tenía titularidad absoluta del inmueble por cuanto no había hecho la partición de bienes con su esposo, ni tampoco la liberación de las dos hipotecas.

Niega que su poderdante haya tenido conocimiento de que el inmueble pertenecía a la comunidad conyugal, y que sobre el mismo pesaban dos hipotecas, pues la vendedora expreso claramente en los dos documentos de ventas que el inmueble era de su exclusiva propiedad, ocultando así información valiosa para determinar si se compra o no el inmueble, por lo que no estaba en la obligación de exigir la partición de bienes ni la liberación de las hipotecas.

Señala que deben destacarse dos aspectos fundamentales, primero el hecho de que la demandada reconviniente manifestó que el inmueble era de su exclusiva propiedad, segundo, el hecho de que hiciera la liberación de las hipotecas y la partición del inmueble el día 03 de noviembre de 2004, va en su perjuicio, por lo que es importante aplicar las máximas de la experiencia y preguntarse ¿Será justo dar en venta un inmueble sin decir que no me pertenece en su totalidad y que sobre el pesan dos hipotecas?¿Acaso esta información es o no valiosa para determinar la voluntad de adquirir un inmueble, ya que los mecanismos que se pudieran tener para conseguir el dinero se verían afectados por estas circunstancias?

Niega, rechaza y contradice que su poderdante deba resolver el contrato de compra-venta tantas veces referido, por los motivos y circunstancias alegadas y no probadas por la demandada reconviniente; que su poderdante tenga que entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas de inmediato; que cada una de las cuotas de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) que canceló su poderdante desde el 01 de julio hasta el 01 de diciembre de 2004, quedan en beneficio de la demanda reconviniente por la ocupación del inmueble; que la suma de veintinueve millones de bolívares (Bs. 29.000.000,oo) queden en propiedad de la demandada reconviniente por concepto del monto de la cláusula penal establecida; que la negociación se frustró por causas imputables a su mandante; que su mandante tenga que pagar los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble a partir del día 01 de enero del año 2005 hasta la fecha en que sea entregado totalmente desocupado de personas y bienes; y que las sumas canceladas o por ser canceladas por conceptos de servicios públicos, queden a favor de la demandada reconviniente en caso de que el Tribunal acuerde la petición de resolución de contrato formulada.

Hechos admitidos por la parte demandada:

Han sido admitidos por la parte demandada y por lo tanto se encuentran exentos de prueba, los siguientes hechos:

1. Que suscribió con la demandada tres documentos referidos a la opción de compra del inmueble objeto de la controversia.

2. Que la demandada recibió la cantidad de Bs. 30.200.000,00 de la demandante, por concepto de arras.

   Hechos controvertidos:

   Son hechos controvertidos en el presente juicio los siguientes:

1. Si es procedente la acumulación de pretensiones.

2. Si la demandada ha actuado en forma dolosa para obtener ventajas e incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta.

3. Si la actora conocía que sobre el inmueble pesaban dos hipotecas y que no se había realizado la partición de bienes de la comunidad conyugal.

4. Si existía la prohibición legal de enajenar el inmueble conforme a lo previsto en el artículo 190 del Código Civil.

5. Si la demandante incumplió con su obligación de pagar el monto de la negociación en la forma pactada.

   Capítulo III

   Análisis probatorio y consideraciones para decidir

   Pruebas de la parte actora reconvenida:

   1. - La parte actora reconvenida produjo junto con su libelo de demanda marcado con la letra “A” instrumento de fecha 15 de abril de 2004 autenticado ante la Notaría Pública Quinta de valencia bajo el Nº 26, tomo 68, el cual aprecia este sentenciador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo que la actora suscribió con la hoy demandada un contrato preparatorio denominado de opción de compra, sobre el inmueble suficientemente identificado en autos, estableciéndose un lapso de vigencia de la oferta de hasta 120 días.

   2. - Marcado con la letra “B”, produjo copia certificada de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nº 28, folio 166, protocolo primero, tomo 37, que es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del instrumento bajo revisión se evidencia que la ciudadana M.H.C. compró a la ciudadana M.E. el inmueble objeto de la presente controversia y constituyó asimismo hipoteca especial y de primer grado sobre el referido inmueble a favor de la sociedad de comercio Futuro Entidad de Ahorro y Préstamo, así como hipoteca convencional de segundo grado a favor de la vendedora.

   3. - Marcado “C”, consignó instrumento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia bajo el Nº 68, tomo 129, al cual se le concede valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de su contenido que las ciudadanas M.C.S. y A.J.R., acuerdan modificar el contenido del contrato suscrito entre ellas en fecha 15 de abril de 2004, identificado en el numeral 1, en sus cláusulas tercera y cuarta, estableciéndose una nueva modalidad de pago y fijando como plazo para otorgar el documento definitivo de compra venta el día 31 de diciembre de 2004.

   4. - Marcado con la letra “D” consignó instrumento registrado en fecha 03 de noviembre de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nº 24, protocolo primero, tomo 05, que es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia la extinción de la hipoteca de primer grado que fuera constituida a favor de Futuro Entidad de Ahorro y Préstamo sobre el inmueble objeto de litigio.

   5. - Marcado “E”, produjo instrumento registrado en fecha 03 de noviembre de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nº 26, protocolo primero, tomo 05, que es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia la extinción de la hipoteca que fuera constituida a favor de la ciudadana M.E.E.V. sobre el inmueble objeto de litigio.

   6. - Marcado con la letra “F”, produjo en copia fotostática simple, instrumento emanado de Banesco Banco Universal, instrumento éste que no es apreciado por este sentenciador al no tratarse de alguna de las copias a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no arroja valor probatorio alguno.

   7. - Marcado“G”, produjo instrumento registrado ante la en fecha 03 de noviembre de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia bajo el Nº 25, protocolo primero, tomo 05, el cual es apreciado por este sentenciador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de la partición de bienes entre los ciudadanos V.P. y M.C.S., conforme al cual se adjudica en plena propiedad a ésta última el inmueble objeto de la presente controversia.

   8. - En el lapso probatorio la parte actora promovió a su favor el mérito favorable que arrojan los autos. Al respecto debe señalarse que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba en el elenco probatorio venezolano, por lo cual no se le concede valor ni mérito probatorio alguno.

   9. - Promovió copia fotostática de instrumento registrado en fecha 22 de diciembre de 2003 bajo el Nº 07, tomo 253, que fuera consignada entre las pruebas traídas al proceso por la parte demandada reconviniente y cursante a los folios 103 al 106 del expediente, y no obstante que se trata de una copia fotostática simple, al ser reconocida expresamente por la contraparte, se le concede valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, verificándose de su contenido que las ciudadanas M.C. y A.J.R. suscribieron un primer contrato de opción de compra con vigencia hasta el día 27 de febrero de 2004.

   10. - Asimismo promovió los siguientes instrumentos: a) el contrato celebrado entre las partes en fecha 15 de abril de 2004; b) el documento modificatorio del mismo de fecha 02 de julio de 2004; c) el documento de partición de bienes entre la demandada reconviniente y su ex-cónyuge; y d) los documentos de liberación de las hipotecas constituidas sobre el inmueble objeto de la controversia. Todos los instrumentos aludidos ya han sido analizados por este sentenciador, por lo que solo resta reiterar su mérito probatorio.

   11. - Promovió la prueba por informes a Banesco Banco Universal S.A.C.A., procediendo a tal fin el a quo a oficiar a la citada entidad bancaria, no obstante, no consta en autos que hayan sido presentados los informes solicitados, por lo cual el instrumento bajo revisión no arroja merito ni valor probatorio alguno.

   11. - En el lapso probatorio, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos E.S.P., E.I.M., J.C.P. y T.N.V. habiendo comparecido a declarar únicamente los ciudadanos E.I.M. y J.C.P., no teniendo nada que analizar este juzgador respecto del resto de los testigos promovidos.

       De la declaración rendida por el ciudadano J.C.P., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandante y tiene conocimiento jurídico de la casa donde ella vive actualmente (primera y segunda pregunta); que es amiga de los hijos de la demandante y hace mas o menos dos años estaban en un centro comercial y la señora A.J. se consiguió a otra señora que era morena, de cabello corto, no tan gorda, y estaban hablando de una casa que ella iba a comprar y sobre un banco que le iba a dar un crédito y tenía tres meses para que la señora le llevara unos papeles (tercera y cuarta pregunta). No hubo repreguntas.

       Respecto de este testimonio, evidencia éste juzgador que el testigo no incurre en contradicción alguna en cuanto a sus dichos, pero manifiesta mantener amistad con los hijos de la demandante, lo que hace dudar a este sentenciador acerca de la imparcialidad de su testimonio, por demás impreciso y vago, en particular en sus respuesta a la tercera pregunta, razones por las cuales su testimonio no es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo que prevé el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

       De la declaración rendida por el ciudadano E.M., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandante y tiene conocimiento que compró el inmueble objeto de la controversia y que estaba tramitando un crédito por Ley de Política habitacional para terminar de cancelarlo (primera, segunda y tercera pregunta); que el banco no le aprobó el crédito porque se enteró que había una hipoteca, y tenían que liberarla para poder aprobárselo (cuarta pregunta); que la demandante se enteró de la hipoteca porque se lo dijo el banco, y que todo lo dicho le consta porque tiene una relación de amistad con su hija (quinta y sexta pregunta).

       Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la demandada reconviniente que supo de la negociación porque es allegado a la familia y ha visto la movilización que hicieron para conseguir el crédito (primera repregunta); que cuando la señora A.J. tenía los recaudos para tramitar el crédito, en el banco le hicieron saber que lo de la hipoteca y que la casa no estaba solo a nombre de la señora, cosa de la que se enteraba cuando ellos conversaban (tercera repregunta), que no vio los documentos que firmaron la demandante y la demandada y que ésta última le entregó la casa a la accionante desde el primer momento y aún la ocupa (cuarta y quinta repregunta); que no tiene conocimiento de que la ciudadana A.J.R. pagaría a la demandada mensualidad alguna (sexta repregunta); que la casa queda en El Trigal, por Patio Trigal, pero no recuerda la calle (séptima repregunta); que tiene amistad con la señora A.J.R. (octava repregunta).

       Al analizar la declaración ofrecida, encuentra este sentenciador que al responder a la octava repregunta el testigo afirma mantener relación de “amistad con la familia Rodríguez, con la señora A.J., con el señor Manuel, con Grisel”, por esta razón, no genera su testimonio confianza a este tribunal, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil no se le concede valor probatorio alguno y es desechado del proceso.

       Pruebas de la parte demandada reconviniente:

   1. - Junto a sus escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconviniente reprodujo los contratos de opción de compra celebrados entre las partes en fechas 22 de diciembre de 2003 y 15 de abril de 2004 y el documento modificatorio de fecha 02 de julio de 2004, instrumentos éstos que ya han sido valorados por este sentenciador al referirse a las pruebas de la parte actora, por lo cual se reitera su mérito probatorio.

   2. - Produjo de igual manera formulario para la consignación de telegramas y comprobante de recibo emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), el cual aprecia este sentenciador al tratarse de un documento administrativo emanado de un organismo del Estado, evidenciándose de su contenido que la ciudadana M.c. remitió telegrama informando a la ciudadana A.J.R.d. vencimiento del contrato de opción a compra suscrito entre ellas, el cual fue entregado en la dirección proporcionada por la remitente, sin embargo, tal instrumento no comprueba la veracidad de la información que contiene, sino solo su entrega al destinatario.

   3. - En su escrito de promoción de pruebas la demandada promueve la confesión de la demandante reconvenida al afirmar que efectivamente “soslayó” la presentación del primer documento firmado al efecto entre las partes contratantes, no encontrando este sentenciador que haya existido la intención de la actora de confesar lo esgrimido por le demandante, amen de que nada a porta la referida probanza al asunto controvertido en juicio, por lo cual tal probanza no genera mérito probatorio alguno.

   4. - Promueve asimismo el hecho de haber recibido la actora el telegrama que le fue enviado a los efectos de participarle el no haber cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato. Al respecto debe reiterar este juzgador lo señalado al a.e.t.y.s. aviso de recibo consignados al expediente, que su mérito probatorio se limita al hecho de certificar su recepción, mas no demuestra la veracidad de su contenido ni el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la actora.

   5. - En el capítulo II del escrito presentado, promovió la prueba de confesión para que la demandante absolviera posiciones juradas, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente.

      Una vez admitida la prueba y acordada su evacuación, la ciudadana A.J.R. compareció en la oportunidad fijada por el a quo para absolver las posiciones juradas propuestas, declarando que la demandada no le entregó los documentos para que su abogado redactara las opciones y que no vio tales documentos antes de realizar la negociación (primera y segunda posición), que la demandada y ella firmaron tres documentos, uno donde le entregaba dos millones y en los sucesivos fue aumentando hasta la suma de treinta y dos millones de bolívares (tercera posición), que para el 31 de diciembre de 2004 ya habían sido registradas las cancelaciones de las dos hipotecas y del documento de partición y en ese mismo mes recibió un telegrama de la ciudadana M.C. (cuarta y quinta posición); que no conocía de las hipotecas y no es cierto que la demandada le solicitó la entrega de dinero para pagarlas, ni que la haya impuesto de que tenía que pagar una hipoteca a Fondo Común y a M.E. (sexta y séptima posición); que hubo necesidad de firmar tres documentos porque ella tenía que conseguir dinero para entregárselo a M.C. (octava y décima quinta posición); que está en posesión del inmueble pero no es cierto que la demandada se lo entregó cuando se firmó el primer documento (novena y décima posición); que no es verdad que el contrato no se haya firmado el 31 de diciembre de 2004 porque no tenía dinero para pagar el precio (décima sexta pregunta); y que no recuerda que en la demanda habló solamente de dos documentos (última posición).

      En el acto de posiciones juradas recíprocas, la promovente ciudadana M.C. afirmó que para el momento de firmar cada uno de los tres documentos celebrados con la actora era la propietaria exclusiva del inmueble controvertido (primera, segunda y tercera posición); que no es cierto que antes de la firma de cada unos de los tres documentos suscritos con la demandante, ésta le haya informado que iba a tramitar un crédito de política habitacional para cancelar el inmueble (cuarta, quinta y sexta posición); que la demandante le entregó a la firma del segundo documento la suma de Bs. 29.000.000,00 y que necesitaba más de esta cantidad para liberar las hipotecas y la partición del inmueble ante el registro inmobiliario (octava y novena posición); que no es cierto que haya realizado la liberación de las hipotecas y la partición del inmueble meses después de haber firmado el tercer documento, ni que la demandante le haya informado que la solicitud de crédito fue rechazada por tener que realizar la partición del inmueble y la liberación de las hipotecas (décima y décima primera posición).

      Con respecto a la prueba de confesión, tanto la demandante como la demandada absolvieron posiciones juradas en la oportunidad fijada a tal fin por el tribunal de la Primera Instancia, por lo cual se les concede valor y mérito probatorio a los hechos confesados por las partes, en particular lo referente a la firma de tres documentos de opción de compra venta entre los contratantes, y que ello fue necesario para dar tiempo a la actora de conseguir el dinero para la compra del inmueble, así como que la actora recibió la notificación enviada vía telegrama por la demandada informándole la expiración del contrato.

   6. - Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.C.P., R.S., J.D.P., G.P.M., A.R.R., S.U. y L.P.d.H., no habiendo acudido a declarar los ciudadanos R.S. y L.P., no teniendo por tanto nada que analizar este juzgador respecto de tales testigos.

      De la declaración rendida por el ciudadano J.C.P., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandada y sabe que vendió el inmueble objeto de la controversia a A.J.R. (primera, segunda y tercera pregunta); que la demandada le dijo a la ciudadana A.J.R. que tenía que arreglar los documentos para hacerle el traspaso definitivo y por ello necesitaba dinero y ésta le dijo que esperara porque tenía que conseguir el dinero (cuarta quinta y octava pregunta); que la demandante sabia que la casa tenía una hipoteca y que tenía que registrar un documento de partición y que todo lo dicho lo sabe porque los conoce de trato y vista (séptima y novena pregunta).

      Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte actora que conoce a la demandada desde hace aproximadamente ocho meses, del kiosco que queda cerca de la casa, cree que son más o menos dos años (primera repregunta); que conoce de la firma de los documentos desde 2005 porque se la consiguió en Patio Trigal y le pidió la cola para su casa (segunda repregunta); que no conoce a la demandante, pero le consta que esta no había conseguido el dinero para la firma definitiva del documento de venta del inmueble porque la demandada se lo comentó (tercera y quinta repregunta)

      Del análisis de la declaración rendida, observa este sentenciador que al responder a la primera repregunta que le fue formulada el testigo incurre en una contradicción pues primero afirma conocer a la demandante desde hace ocho meses y luego señala que la conoce desde hacía dos años. Por otra parte el testigo se limita a responder afirmativa o negativamente a las preguntas sin ofrecer en algún momento razón fundada de sus dichos, y finalmente en su respuesta a la última repregunta señala que sabía de lo afirmado porque “la señora Haydee en un momento me lo comentó” lo cual evidencia que el conocimiento que alega tener sobre los hechos es referencial. Por todas estas razones, el testimonio ofrecido no genera confianza a este tribunal y es desechado del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      De la declaración rendida por el ciudadano J.D.P., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandada y sabe que hizo un negocio con la ciudadana A.J.R. que consistió en la venta del inmueble objeto de la controversia (primera, segunda y tercera pregunta); que la ciudadana M.C. le dijo a la demandante que tenía que arreglar unos documentos por lo que necesitaba dinero y que ésta última le dijo que no había conseguido la totalidad del dinero y que esperara (cuarta, quinta y octava pregunta); y que sabe lo que declara porque conoce a la demandada, quien es vecina de un amigo suyo, por lo que ha escuchado comentarios y ha estado presente cuando se comenta la situación (última pregunta).

      Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte actora que no conoce a la ciudadana A.J.R., pero le consta que sabía de las Hipotecas y del documento de partición por comentarios de la señora Myrna, de lo cual tiene conocimiento desde hace aproximadamente dos años y medio (primera, quinta y séptima repregunta).

      Respecto del testimonio ofrecido observa este sentenciador que al responder a la última pregunta y a la quinta y sexta de las repreguntas que le fueron formuladas el testigo afirma que su conocimiento deviene de comentarios que le ha hecho la demandada, lo cual evidencia que su testimonio es referencial, razón por la cual no se le concede valor probatorio conforme a la previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      De la declaración rendida por la ciudadana G.P.M., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo que conoce a la demandada y le consta que hizo un negocio con la ciudadana A.J.R. que consistió en la venta del inmueble controvertido (primera, segunda y tercera pregunta); que la ciudadana M.C. dijo a la demandante que tenía que arreglar unos documentos para hacerle el traspaso, por lo que necesitaba dinero y ésta le dijo que esperara porque tenía que conseguir el dinero (cuarta y quinta pregunta); que la demandante sabía que la casa tenía una hipoteca y que tenía que arreglar unos documentos de partición (séptima pregunta);que no sabe si la señora A.J.R. le dijo a la demandada que no le había conseguido la totalidad del dinero y que la esperara (octava pregunta); y que todo lo dicho le consta porque es vecina de la demandada a quien conoce desde hace 10 años (última pregunta).

      Responde la testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte actora que no conoce a la ciudadana A.J.R. (primera repregunta); que sabe que la señora A.J.R. tenía conocimiento de que la casa estaba hipotecada y debía realizarse sobre la misma una partición de bienes porque la demandada se lo contaba (quinta repregunta).

      Del análisis del testimonio ofrecido se observa que la testigo incurre en contradicción al responder a las preguntas quinta y octava, pues primero afirmó saber que la demandante dijo a la demandada que no tenía el dinero y que la esperara y posteriormente afirma no tener conocimiento sobre ello, asimismo al responder a la quinta repregunta afirma conocer la situación por “comentarios de la señora Myrna”, de lo que se desprende que su testimonio es referencial, razones por las cuales, conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, su testimonio no genera confianza a este Tribunal y es desechado del proceso.

      De la declaración rendida por la ciudadana A.R.R., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo que conoce a la demandada y le consta que hizo un negocio con la ciudadana A.J.R. que consistió en la venta del inmueble controvertido (primera, segunda y tercera pregunta); que la demandante sabia que la casa tenía una hipoteca y que tenía que arreglar unos documentos de partición y le dijo a la demandada que la esperara porque no le había conseguido el dinero (séptima y octava pregunta).

      Responde la testigo las repreguntas formuladas por la representación de la parte actora que no conoce a la demandante pero le consta que no había conseguido la totalidad del dinero para comprar el inmueble porque tenía contacto con la señora Myrna y siempre la llamaba para decirle el problema que tenia con la venta de la casa (primera y sexta repregunta).

      Como se ha señalado al a.l.d.d.l. anteriores testigos, el conocimiento que afirma tener la declarante es referencial, pues afirma que lo sabe porque la demandada se lo comentaba, por esta razón su testimonio no genera valor probatorio alguno conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      De la declaración rendida por el ciudadano J.D.P., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandada y le consta que hizo un negocio con la ciudadana A.J.R. que consistió en la venta del inmueble objeto de la presente controversia (primera, segunda y tercera pregunta); que la demandante sabia que la casa tenía una hipoteca y que tenía que arreglar unos documentos de partición y le dijo a la demandada que la esperara porque no le había conseguido el dinero, que estaba esperando una respuesta del banco (séptima y octava pregunta) y que todo lo declarado le consta porque es amigo del padre de la demandada y una tarde ella le comentó todo a éste último y él oyó la conversación (última pregunta). En atención a esta última respuesta dada por el testigo, que evidencia que su testimonio es referencial, el mismo no es apreciado por este sentenciador conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y se desecha del proceso.

      Una vez analizado el acervo probatorio traído por las partes al proceso es conveniente destacar que el artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

      El consentimiento de las partes es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine cuanon para su existencia, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil Venezolano, siendo el consentimiento la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica y que en el caso bajo análisis la actora sostiene que el contrato suscrito entre las partes fue un contrato de compra venta y no de opción de compra como ha sido calificado, no obstante evidencia este sentenciador del convenio escrito y su modificación consignados a los autos que la intención de las partes fue suscribir un contrato preparatorio o de de opción de compra-venta, que una vez cumplido daría lugar a la suscripción del documento definitivo de venta. Así se establece.

      La acción de cumplimiento y la de resolución de contrato, ambas pretendidas por la actora, están consagradas en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

      En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

      El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

      El mismo autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil habla claramente de la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La ejecución es, pues, normalmente obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

      El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

      La parte accionada en su escrito de contestación a la demanda alegó la improcedencia de la demanda intentada por contener pretensiones contradictorias. Sobre este asunto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece:

      No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

      Sin embargo podrán acumularse en el mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

      Ahora bien, de la lectura del libelo se observa que la pretensión principal de la actora es el cumplimiento del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, y subsidiariamente, en caso de ser declarada sin lugar la pretensión principal, demanda la resolución del contrato y finalmente la nulidad del mismo, demandas todas que se tramitan por el procedimiento ordinario, razón por la cual la acumulación planteada resulta procedente. Así se establece.

      En el caso subiudice, ha sido determinado que la pretensión principal de la actora consiste en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes al sostener que la demandada incumplió con la obligación de transmitir la propiedad del inmueble en el lapso convenido entre las partes. Sostiene que la demandada incurrió en una conducta dolosa pues le hizo firmar el documento modificatorio del contrato para ganar tiempo para liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y registrar la partición de bienes de la comunidad conyugal, sin embargo, no logra probar la demandante tal afirmación, y por el contrario declaró al absolver posiciones juradas que hubo la necesidad de firmar tres documentos porque ella tenía que conseguir dinero para entregárselo a la demandada, de lo que se evidencia que la causa de las modificaciones es imputable a la accionante.

      Aduce que la demandada canceló las hipotecas y realizó la partición de los bienes habidos la comunidad conyugal en un solo día, el 03 de noviembre de 2004, lo que evidencia que todas las diligencias ha podido realizarlas en poco tiempo y si no habían sido realizadas con antelación era porque la vendedora había perdido el interés en respetar las reglas establecidas, y le convenía hacerlo lo más próximo al vencimiento del referido contrato, pues lo que impide en ese momento su perfeccionamiento fue el hecho de que conforme al artículo 190 del Código Civil se debían dejar transcurrir tres meses desde la protocolización de la declaratoria de partición para que la vendedora tuviera plena facultad de disposición sobre el inmueble. Sobre este asunto debe señalar este juzgador que la norma contenida en el aludido artículo 190 del Código Civil establece que la separación de bienes puede ser solicitada en todo caso de separación de cuerpos, pero si esta es de mutuo consentimiento, la separación de bienes no tendrá efectos contra terceros sino luego de transcurridos tres meses desde su protocolización, por lo que correspondía a la actora la carga de probar que la separación de cuerpos entre la demandada y su ex cónyuge se produjo por mutuo consentimiento, y al no quedar demostrada tal circunstancia en el presente caso, la excepción contenida en la referida norma legal no resulta aplicable. Así se decide.

      Asimismo sostiene que en fecha 15 de diciembre de 2004, consciente de que la aprobación del crédito de Política habitacional no fue pactada en el contrato, consiguió el dinero para realizar el otorgamiento del documento definitivo de venta pero que la demandada se negó diciéndolo que existía una prohibición legal de disposición que pesaba sobre el inmueble, por lo que debían esperar tres meses, y una vez pasado el lapso, la vendedora se niega a dar cumplimiento al contrato por cuanto ya se había vencido el mismo y que si vendía era por una suma mayor a la pactada. Sin embargo, no ha traído la parte actora a los autos prueba alguna que fundamente tales afirmaciones. En atención a los razonamientos esgrimidos no encuentra este sentenciador que la parte demandante haya logrado demostrar el incumplimiento de las obligaciones contractuales que atribuye a la demandada, por lo que la pretendida acción de cumplimiento del contrato no puede prosperar. Así se decide.

      Por razonamiento en contrario, determinado como ha sido que la demandante no ha logrado probar el alegado incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte demandada, y en atención al contenido del artículo 1167 del Código Civil, resulta igualmente improcedente la demanda subsidiaria de resolución del contrato de opción de compra suscrito entre las partes. Así se decide.

      En cuanto a la pretensión subsidiaria de Nulidad del contrato y su escrito modificatorio, al sostener que la demandada obró con dolo al hacerle suscribir los contratos atribuyéndose la propiedad exclusiva del inmueble, cuando en realidad pertenecía a la comunidad conyugal habida con su ex-cónyuge por no haber realizado aún la partición de bienes y no mencionarle que sobre el mismo pesaban dos hipotecas; debe señalarse que tal alegación no representa a juicio de quien decide motivo suficiente y de convicción para declarar la nulidad del contrato, toda vez que de así haber sido, conforme a los dichos de la propia actora, conoció de los gravámenes y de la ausencia de partición de los bienes de la comunidad conyugal de la demandada y su ex-cónyuge cuando el banco ante el cual tramitaba un crédito responde a su solicitud a través de una ficha legal en la cual constan los gravámenes que pesan sobre el inmueble, y aún así la misma actora manifiesta en su libelo de demanda que ello “le impulsó (…) a solicitarle inmediatamente a la ciudadana M.C. que realizara todas las diligencias pertinentes a los fines de que solventara su situación jurídica (…) para que así pudiera yo tramitar el préstamo a los efectos de que pudiésemos perfeccionar la venta del referido inmueble”. Del extracto transcrito se evidencia que aún después del momento en que afirma conoció de la existencia de los gravámenes y la ausencia de partición, la actora decidió mantener la relación contractual en las condiciones pactadas, a partir de lo cual concluye este sentenciador que el alegado error en que dice haber incurrido la actora no es en forma alguna determinante como para haber modificado la voluntad de las partes al contratar. Por tal razón, la pretendida nulidad de los contratos de opción de compra suscritos entre las partes no puede prosperar. Así se decide.

      Respecto de la reconvención propuesta por la parte demandada, quien sostiene que la suscripción del documento definitivo de venta en el lapso pactado en el contrato y su escrito modificatorio no se materializó por causas imputables a la compradora al no pagar el precio convenido. La parte demandada ha traído a los autos acuse de envío y recibo de telegrama de fecha 29 de diciembre de 2004 en el que informa a la demandante que no se había materializado la firma definitiva del documento traslativo de propiedad, siendo que la demandante al absolver posiciones juradas admitió haber recibido la referida notificación y aceptó que la suscripción de los dos contratos de opción a compra venta y el tercer documento contentivo de modificaciones al mismo se suscribieron para darle oportunidad de conseguir el saldo del precio de venta convenido entre las partes. Asimismo alega que le fue negado un crédito habitacional que se encontraba tramitando para cumplir con su obligación por causas imputables a la demandada, pero es el caso que en ninguno de los documentos suscritos entre las partes se estableció que el pago del precio por parte de la actora se haría por esa vía, por lo que tal defensa no tiene fundamento alguno. Por las consideraciones anteriormente expuestas, ha quedado demostrado que la demandante de autos no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble en la oportunidad y forma convenidas en los contratos suscritos, razón por la cual, la pretensión por resolución de contrato intentada por la parte demandada resulta procedente. Así se decide.

      La parte actora solicita como consecuencia de la resolución del contrato, se deje en sus manos el monto establecido en el contrato en calidad de arras o cláusula penal. En tal sentido, se desprende de la cláusula sexta del contrato notariado en fecha 15 de abril de 2004 que las partes establecieron la cantidad de veintinueve millones de bolívares (Bs. 29.000.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios que el incumplimiento de las condiciones del mismo por una de las partes ocasionara a la otra, razón por la cual, al quedar evidenciado que la parte demandante en el presente juicio no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble en la forma pactada resulta procedente la petición de la demandada.

      No obstante lo anterior, la parte actora en el particular tercero de su petitorio, solicita además que las sumas montantes a cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales canceladas desde el 1 al 31 de diciembre de 2004 queden en su beneficio; en el particular quinto solicita el pago de los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble a partir del día 1 de enero de 2005 hasta que sea entregado totalmente desocupado de personas y bienes, y en el particular sexto demanda que las sumas canceladas o por cancelarse por concepto de servicios públicos sean pagadas por la demandante quien esta en posesión del inmueble. Al respecto vale destacar lo que dispone el artículo 1263 del Código Civil:

      … A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a ese acto se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de la contravención…

      Como se ha mencionado, las partes de común acuerdo establecieron que la cantidad dada en arras se ejecutaría como indemnización por daños y perjuicio en caso de incumplimiento. Sobre éste punto establece el artículo 1276 del Código Civil, lo siguiente:

      …Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor…

      En atención a las normas transcritas ut supra, al haber convenido las partes la cantidad de veintinueve millones de bolívares (Bs. 29.000.000,00) como cláusula penal, es ésta la suma que corresponde a la parte que no ha incumplido como indemnización por daños y perjuicios, sin poder exigir alguna suma adicional por concepto de daños y perjuicios, uso del inmueble o cancelación de servicios públicos. Y así se decide.

      Capítulo IV

      Dispositivo

      Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandante contra la decisión dictada en fecha 12 de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia SE MODIFICA la sentencia recurrida conforme a los razonamientos esgrimidos en esta decisión; SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión principal de cumplimiento de Contrato así como las demandas subsidiarias de resolución y Nulidad del Contrato suscrito entre las partes en fecha 15 de abril de 2004, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 26, Tomo 68; modificado posteriormente por instrumento inscrito en la misma Notaría ya mencionada, en fechas 02 de julio de 2004, bajo el No. 68, Tomo 129; intentadas por la ciudadana A.J.R.Á. contra la ciudadana M.H.C.S., TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana M.H.C.S. contra la ciudadana A.J.R., por lo que se declara RESUELTO el contrato suscrito entre las partes identificado ut supra, y en consecuencia se condena a la demandante: 1) A restituir a la demandada el inmueble objeto de la controversia, ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Calle Neptuno, Manzana 41, parcela No. 41-24, cuyos linderos particulares son los siguientes: Norte: con la calle Neptuno; Sur: con las parcelas números 41-9 y 41-10; Este: con la parcela No. 41-23; y Oeste: con la parcela No. 41-25; con un área aproximada de trescientos noventa y dos metros cuadrados (392 m2) y la casa quinta un área de construcción aproximada de ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 m2); y 2) Que la suma de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 29.000.000,00) por concepto de arras o cláusula penal, establecida en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes queden a favor de la demandada reconviniente.

      No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.

      Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

      Publíquese, Regístrese y Déjese Copia

      Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil siete (2007). Año 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

      EL JUEZ TITULAR

      M.A.M.

      LA SECRETARIA

      DENYSSE ESCOBAR

      En el día de hoy, siendo las 11:30 a.m, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.-

      LA SECRETARIA

      DENYSSE ESCOBAR

      EXP Nº 11.887.

      MAM/DE/luisf.-