Decisión nº 14-2433 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 16 de Julio de 2014

Fecha de Resolución16 de Julio de 2014
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaria Elena Cruz Faria
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de julio de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO: KP02-R-2014-000473

DEMANDANTES: G.J.R.G. y J.A.D.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas Nros. V-10.424.655 y V-12.458.648, respectivamente, domiciliados en la Parroquia J.G.B., Municipio Palavecino del estado Lara.

APODERADOS: L.J.C.L., D.D.T.M., A.R.V.L., Á.C.C.R. y E.X.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.464, 53.723, 90.413, 173.720 y 117.668, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADOS: B.A.L.M., Á.E.L.M. y J.J.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-20.188.182, V-24.418.352 y V-13.854.918, respectivamente.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

EXPEDIENTE: KP02-R-2014-000473 (Nº 14-2433).

En el procedimiento de retracto legal arrendaticio, seguido por el abogado E.X.A.S.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., contra las ciudadanas B.A.L.M., Á.E.L.M. y el ciudadano J.J.D.M., se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de mayo de 2014, por los abogados L.J.C.L. y E.X.S.R., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante (f. 84), contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró inadmisible la pretensión de retracto legal arrendaticio (fs. 82 y 83). Por auto de fecha 10 de junio de 2014 (f. 85), se admitió en ambos efectos el recurso de apelación, interpuesto por los apoderados judiciales de la parte demandante y se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D. Civil), a los fines de ser distribuida en un juzgado superior.

En fecha 25 de junio de 2014 (f. 89), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 7 de julio de 2014 (f. 90), de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda, se fijó el tercer día para celebrar la audiencia oral.

Llegado el momento para decidir, este tribunal procede a hacerlo en los términos siguientes:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de mayo de 2014, por los abogados L.J.C.L. y E.X.S.R., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró inadmisible la pretensión de retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 96 de la Ley par la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.

En tal sentido, consta a las actas procesales que el presente juicio por retracto legal arrendaticio se inició mediante demanda presentada en fecha 16 de mayo de 2014 (fs. 1 al 8 anexos a los folios 9 al 80), por el abogado E.X.A.S.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., en su condición de arrendatarios del inmueble objeto del litigio, contra las ciudadanas B.A.L.M., Á.E.L.M. en su condición de vendedoras del precitado inmueble y el ciudadano J.J.D.M., en su condición de comprador, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1, 2, 5, 6, 32, 131, 132, 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de que convengan o a ello sean condenados por el tribunal en: 1) dejar sin efecto la venta formalizada por las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., en su condición de propietarias, al ciudadano J.J.D.M., como tercero comprador en fecha 13 de febrero del año 2014, inscrito bajo el Nº 2014.89, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.1.3576, correspondiente al libro de folio real del año 2014; 2) que los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., se subroguen en las condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en lugar del ciudadano J.J.M., previa determinación del precio real por la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda; 3) la condenatoria correspondiente en costas. Finalmente se estimó la demanda en la cantidad de un millón cien mil bolívares (1.100.000,00), equivalentes a ocho mil seiscientas sesenta y una unidades tributarias (UT. 8.661). El abogado E.X.A.S.R., consignó con el libelo de demanda las siguientes documentales: marcado como “A”: copia certificadas del instrumento poder otorgado por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., a los abogados L.J.C.L., D.D.T.M., A.R.V.L., Á.C.C.R. y E.X.S., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 13 de mayo de 2014, inserto en los libros bajo el Nº 27, tomo 79, llevados en la precitada notaría (fs. 9 al 17); marcado como “B”: se anexaron recibos de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, por la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.3.200,00), cancelados por el ciudadano G.J.R.G., en su condición de arrendatario, a la abogada M.G. en su condición de encargada del cobro de éstos (fs.18 al 27), los cuales rielan al expediente desglosados de la siguiente manera: 1) recibo a mano de fecha 17 de diciembre de 2011; 2) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2011, que comprende del 15 de febrero de 2011, al 15 de marzo de 2011; 3) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 17 de marzo de 2011, que comprende del 15 de marzo de 2011, al 15 de abril de 2011; 4) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 15 de abril de 2011, que comprende del 15 de abril de 2011, al 15 de mayo de 2011; 5) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 15 de mayo de 2011, que comprende del 15 de mayo de 2011, al 15 de junio de 2011; 6) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 17 de junio de 2011, que comprende del 15 de junio de 2011, al 15 de julio de 2011; 7) recibo de pago por concepto de de canon de arrendamiento de fecha 16 de junio de 2011, que comprende del 16 de agosto de 2011, al 15 de septiembre de 2011; 8) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 17 de septiembre de 2011, que comprende del 15 de septiembre de 2011, al 15 de octubre de 2011; 9) copia de planilla de transferencia a terceros por el banco provincial de fecha 20 de julio de 2013; 10) recibo de pago por concepto de canon de arrendamiento de fecha 19 de febrero de 2014, que comprende del 15 de febrero de 2014, al 15 de marzo de 2014; marcado como “C” : copias certificadas del documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 21 de agosto de 2012, bajo el Nº 30, tomo 165 de los Libros de Autenticaciones, por medio del cual las ciudadanas B.A.L.M. y A.E.L.M., representadas por su madre, suscribieron un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Municipio Palavecino del estado Lara, por el lapso de 90 días más 30 de prórroga (fs. 28 al 33); copias certificadas del documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 8 de marzo de 2013, bajo el Nº 2, tomo 82 de los Libros de Autenticaciones, por medio del cual las ciudadanas B.A.L.M. y A.E.L.M., representadas por su madre, suscribieron un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Municipio Palavecino del estado Lara, por el lapso de 90 días, más 30 de prórroga (fs. 34 al 41); copias certificadas del documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 9 de agosto de 2013, bajo el Nº 14, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones, por medio del cual las ciudadanas B.A.L.M. y A.E.L.M., representadas por su madre, suscribieron un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Municipio Palavecino del estado Lara, por el lapso de 90 días más 30 de prórroga (fs. 42 al 50); marcado como “E 1”: constancia de recepción de documentos para la constitución de una hipoteca a favor de Ipas-Me, por parte de la ciudadana J.A.d.R. (f. 51); marcado como “F”: copia de constancia emitida por el comité de crédito del Banco Bicentenario, a través de la cual le fue aprobado el crédito al ciudadano R.G.G.J., por la cantidad de setecientos mil bolívares (f. 52); marcado como “G”: copia del documento de crédito con garantía hipotecaria, elaborado por el Banco Bicentenario a favor de los ciudadanos B.A.L.M. y A.E.L.M. (fs. 53 al 59); marcada como “H”: los instrumentos cambiarios librados por el Banco Bicentenario, a nombre de las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., por el concepto de crédito hipotecario los cuales rielan en el expediente (fs. 60 al 64); marcado como “I”: copia de la constancia de revisión del documento en la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, suscrito por el funcionario J.G., en su cargo de abogado revisor, de fecha 10 de febrero de 2014 (f. 65); marcado como “J”: copia certificada de emisión de planilla única cambiaria, por venta de hipoteca del inmueble objeto de litigio, de fecha 11 de marzo de 2014, a nombre del ciudadano G.J.R.G., signada con el Nº 359.2014.1.978P, por un monto de doce mil doscientos veinte y siete bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 12.227,58) (fs. 66 y 67); marcado como “K”: copia de constancia de recepción de documentos de otorgamientos de venta y hipoteca, trámite Nº 359.2014.1.898, de fecha 12 de marzo de 2014, ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara (f. 68); marcado como “L”, acuse de recibo del telegrama enviado a través de Ipostel por los ciudadanos J.A.R. y G.J.R. (f. 69); carta de residencia expedida por el C.C.V. de “Valle Hondo”, primera y séptima etapa, a favor de la ciudadana J.A.d.R., de fecha 29 de abril de 2011 (f. 70); telegrama enviado en fecha 2 de abril de 2014, por los ciudadanos J.A.d.R. y G.J.R. (f. 71); marcado como “M”: constancia expedida por el Jefe Revisor encargado del Registro Público del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, mediante la cual se deja constancia que los ciudadanos G.J.R. y J.A.d.R., asistieron a esa oficina el día 4 de abril de 2014, con la finalidad de protocolizar el documento de venta-hipoteca (f. 72); marcado como “N”: copias certificadas del documento protocolizado en fecha 13 de febrero de 2014, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, inscrito bajo el Nº 2014.89, asiento registral signado con el Nº 1, de inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.1.3576, correspondiente al libro de folio real del año 2014, por medio del cual las ciudadanas B.A.L.M. y A.E.L.M., dan en venta el inmueble al ciudadano J.J.D.M. (fs. 73 al 80).

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de mayo de 2014 (fs. 82 y 83), declaró inadmisible la pretensión con fundamento a lo siguiente:

Vista la demanda por Retracto Legal, presentada por el abogado E.X.A.S.R., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R. contra los ciudadanos B.A.L.M. y Á.E.L.M., este Juzgado de la revisión minuciosa de la misma, pasa hacer las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que luego de presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley; y, en caso contrario, expresando los motivos que generen su inadmisión.

Por su parte el artículo el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece lo Siguiente:

Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas, de relaciones arrendaticia el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, descrito en los artículos 7 al 10.

Del análisis de las citadas normas se tiene que, luego presentada la demanda el Tribunal en la cual se interponga la misma admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, seguidamente establece el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que previo a las demandas judiciales por desalojos, preferencia ofertiva y retracto legal y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias debe agotarse el procedimiento administrativo al que hace referencia los artículos comprendidos entre el 1 y el 10 del Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.

Ahora bien, visto que los accionantes arriba identificados pretende por vía Jurisdiccional el Retracto Legal, en razón de habérsele violado presuntamente el derecho preferente relacionado a un inmueble destinado a vivienda familiar, que según a -su decir- “ocupan en calidad de arrendatarios por más de tres años” sin haber agotado previamente el procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y cuyo procedimiento se encuentra establecido en los artículos del 1 al 10 del Decreto Ley en referencia, es por lo que es menester concluir que es presupuesto o requisito indispensable de admisibilidad para la acciones de esta índole cuando derivan de una relación arrendaticia y sobre un inmueble destinado a vivienda familiar, haber agotado el procedimiento administrativo en referencia y por cuanto los aquí accionantes no acreditaron por medio de prueba alguna la culminación de éste procedimiento, es por lo que este Tribunal como consecuencia de ello, debe declarar en la dispositiva del presente fallo interlocutorio con carácter definitivo la Inadmisibilidad de la presente demanda. Y así se determina.

Por las consideraciones antes expuestas especialmente con fundamento al artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE la pretensión por Retracto Legal derivado de relación arrendaticia, presentada por el abogado E.X.A.S.R., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R. contra los ciudadanos B.A.L.M. y Á.E.L.M., todos identificados en el encabezado de la presente decisión.”

Contra la precitada decisión se interpuso el recurso de apelación, cuyo conocimiento fue distribuido a esta alzada, y en la oportunidad de celebrar la audiencia oral, el abogado L.C., apoderado judicial de la parte actora señaló lo siguiente:

Ratifico lo señalado en el libelo de demanda por retracto legal arrendaticio y en atención a la inadmisibilidad dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, señalo que sus representados han sido los arrendatarios del inmueble objeto de la demanda por más de tres años; que durante ese tiempo se suscribieron tres contratos de opción a compra, en el primero se pactó la venta por un precio de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), en el segundo se estipuló la cantidad de un millón cien mil bolívares (1.100.000,00), y que en fecha 9 de agosto de 2013, se suscribió el último contrato, en el que se mantuvo el precio, el cual debía ser cancelado mediante créditos hipotecarios a solicitarse en el Banco Bicentenario y en el Ipasme; que la firma de protocolización del documento definitivo, en fecha 4 de abril de 2014, se dieron cuenta que el inmueble había sido traspasado al ciudadano J.J.D.M., según consta en documento de fecha 13 de febrero de 2014, lo cual constituye una violación al derecho de preferencia ofertiva de sus representados como arrendatarios del inmueble en venta, razón por la cual interpusieron la demanda que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara declaró inadmisible, de conformidad con el artículo 96 del Decreto Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, cuando el artículo aplicable era el 94, del mismo decreto que establece la obligación de agotar la vía administrativa para los arrendadores, pero no para el arrendatario, como lo son sus representados. Que no obstante lo anterior, consignó Resolución Nº 000316, de fecha 30 de abril de 2014, emanada del Banavih, a favor de su representada, en la cual se le habilita para acudir a la vía judicial, a la cual tuve acceso con posterioridad a la presentación de la demanda. Solicito se declare con lugar el recurso de apelación, en aplicación de los beneficios establecidos a favor de los arrendatarios, los cuales son además irrenunciables y de orden público. Es todo

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Establecido lo anterior se observa que, el abogado E.X.A.S.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., en su escrito libelar alegó que sus representados mantienen una relación arrendaticia por más de tres (3) años, con las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., sobre un inmueble constituido por una casa-quinta unifamiliar, y la parcela de terreno propio sobre la cual está construida, identificada con el Nº 1, del lote 29, de la Urbanización Valle Hondo, séptima etapa de la Parroquia J.G.B.d.M.P. del estado Lara; que sus representados ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., siempre dieron estricto cumplimiento a sus obligaciones contractuales como arrendatarios y que el último monto pagado por concepto de canon de arrendamiento fue por la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs. 3.200,00), mensuales; que en fecha 21 de agosto de 2012, sus representados celebraron un contrato de opción a compra con las propietarias, en el que le ofrecieron en venta el inmueble arrendado en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), tal como consta en la cláusula tercera del documento autenticado ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, inserto bajo el Nº 30, tomo 165; que en fecha 8 de marzo de 2013, se modificó la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta y se fijó el precio en la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), tal como consta en documento autenticado ante la precitada notaría, quedando inserto con el Nº 2, tomo 82; que en fecha 9 de agosto de 2013, se suscribió un último contrato de opción en el que se mantuvo el precio, pero debía ser cancelado de la siguiente manera: 1) setecientos mil bolívares (Bs.700.000,00), el cual sería solicitado mediante un crédito del deudor hipotecario a la entidad bancaria Banco Bicentenario; 2) doscientos cuarenta mil (Bs. 240.000,00), mediante la solicitud de un crédito hipotecario (hipoteca de segundo grado), al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME); 3) ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), con dinero de su propio peculio, el día de la protocolización del documento definitivo, y se fijó el lapso de 90 días, más treinta (30) días de prórroga contados a partir del 9 de agosto de 2013; que luego de realizado el último contrato, sus representados procedieron con la solicitud de los préstamos a los cuales se obligaron para la adquisición del inmueble ante el Banco Bicentenario y el IPAS-ME, los cuales fueron aprobados dentro del lapso estipulado; que estando aprobados los dos créditos dentro del lapso de vigencia del contrato y estando listo el documento definitivo para la presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario, las propietarias manifestaron su deseo de aumentar el precio pactado, con la amenaza de que de no incrementarse no venderían el inmueble y por tanto no firmarían el documento definitivo, a pesar de la obligación de vender que tenían según el contrato suscrito y la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda; que en fecha 2 de abril de 2014, le notificó a las vendedoras mediante telegrama con acuse de recibo a través de correo IPOSTEL, que debían presentarse en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, el día viernes 4 de abril de 2014, para la firma y protocolización del documento de venta definitivo; que una vez que sus representados se presentaron tuvieron conocimiento que no podían protocolizar el documento de venta e hipoteca presentados por ellos, ya que el inmueble había sido vendido al ciudadano J.J.D.M., según consta en documento de fecha 13 de febrero de 2014, inscrito bajo el Nº 359.11.5.1.3576, correspondiente al libro de folio real del año 2014; que la conducta asumida por las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., arrendadoras del inmueble objeto del litigio, viola el derecho de preferencia ofertiva de sus representados como arrendatarios del inmueble en venta, estipulado en el artículo 131 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y además se hizo sin la resolución de los contratos de opción a compra suscritos por las partes, siendo el último de ellos debidamente autenticado ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 29, tomo 199; que los contratos de opción a compra suscritos no cumplen con los requisitos de la preferencia ofertiva establecidos en los artículos 132 y 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo que respecta al precio del inmueble, el cual debió calcularse en base al justo valor mediante resolución emitida por la Superintendencia de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, y en lo relativo al plazo, cuando dispone que no podrá ser menor a un (1) año, a los efectos de obtener el crédito hipotecario entre otros.

Alegó que el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone que toda venta de la vivienda alquilada realizada a un tercero, sin la debida notificación a los arrendatarios para que ejerzan el derecho de la preferencia ofertiva será nula, sin que sea necesario interponer la acción judicial de nulidad; que las propietarias nunca notificaron debidamente a sus representados en su condición de arrendatarios, sobre la venta materializada a un tercero, lo que trae en consecuencia que la venta debe declararse nula; que estando dentro del lapso establecido en el artículo 139 eiusdem, procedió en nombre de sus representados y atendiendo al derecho irrenunciable y de estricto orden público, de conformidad con los artículos 2 y 6 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, a iniciar la acción de retracto legal a la que tienen derecho sus representados, en su condición de arrendatarios solventes, de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en lugar del ciudadano J.J.D.M.; que por las anteriores razones procedió a demandar por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos B.A.L.M., Á.E.L.M. y J.J.D.M., para que convengan o a ello sean condenados por el tribunal en: 1) dejar sin efecto la venta formalizada por las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., en su condición de propietarias, al ciudadano J.J.D.M., como tercero comprador en fecha 13 de febrero del año 2014, inscrito bajo el Nº 2014.89, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.1.3576, correspondiente al libro de folio real del año 2014; 2) que los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., se subroguen en las condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en el lugar del ciudadano J.J.M., previa determinación del justo valor del inmueble mediante resolución de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda; 3) la condenatoria correspondiente en costas.

Ahora bien, establece el artículo 94 del Decreto Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda que “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. Por su parte el artículo 96 establece que: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”.

Finalmente se observa que el artículo 10 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece que “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”

Ahora bien, en principio la obligación de agotar la vía administrativa corresponde al arrendador, y ello en razón de que el espíritu, propósito y razón del decreto Ley es proteger a los arrendatarios, o débiles jurídicos contra las acciones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, tales como de desalojo, cumplimiento, resolución o cualquier otra acción derivada del contrato de arrendamiento. No obstante lo anterior, pareciera exigirse tal requisito previo también a los arrendatarios o sujetos protegidos, cuando de manera textual se establece que también para las acciones que tienen por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva y retacto legal arrendaticio debe agotarse la vía administrativa.

En el caso de autos la representación judicial de la parte actora alegó en la audiencia oral que, tal exigencia resulta contraria a los derechos de orden público consagrados a favor de los arrendatarios, dado que mientras el sujeto protegido o arrendatario agota la vía administrativa, el propietario pudiera hacerse insolvente y traspasar el inmueble dado en arrendamiento, todo lo cual atenta contra el acceso a la justicia y al derecho a la tutela judicial efectiva. Indicó además que, con posterioridad a la introducción de la demanda, sus representados le suministraron la Resolución Nº 003316 de fecha 30 de abril de 2014, mediante la cual el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (Banavih), lo habilita para dirigirse a la vía jurisdiccional para solicitar una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la acción, a fin de asegurar los bienes litigiosos y evitar la insolvencia del obligado o demandando antes de la sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, analizada como ha sido la Resolución Nº 0003316, de fecha 30 de abril de 2014, emanada del Bahnavih, a través de la cual se autoriza a la ciudadana J.A.d.R., para acudir a la vía jurisdiccional, se desprende que se encuentra cumplido el requisito de admisión de la acción de retracto legal establecido en el artículo 94 del Decreto Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda; y por cuanto a juicio de esta sentenciadora, en el caso de las acciones de retracto legal arrendaticio, el agotamiento previo de la vía administrativa menoscaba el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva por parte de los arrendatarios, que son a su vez los sujetos protegidos por ley, quien juzga considera que la decisión dictada por el juzgado de la causa mediante la cual se negó la admisión de la pretension no se encuentra ajustada a derecho y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, y tomando en consideración que las normas que regulan el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son de orden público y de obligatorio cumplimiento; que los derechos que se establecen a favor de los arrendatarios o arrendatarias son irrenunciables; que la exigencia del agotamiento previo de la vía administrativa por parte de los arrendatarios, en el caso de autos, facilita la insolvencia del arrendador o que el inmueble sea nuevamente traspasado a otras personas, lo que dificultaría el ejercicio de las acciones que tienen por objeto garantizar el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble, y que en el caso de autos el Banavih mediante resolución expresa de fecha 30 de abril de 2014, autorizó a la ciudadana J.A.d.R., para acudir a la vía jurisdiccional para solicitar una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación a fin de asegurar los bienes litigiosos y evitar la insolvencia del obligado o demandado antes de la sentencia, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de mayo de 2014, por los abogados L.J.C.L. y E.X.S.R., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 21 mayo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por retracto legal arrendaticio, seguido por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., contra las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., en su condición de arrendadoras y el ciudadano J.J.M., en su condición de propietario actual de inmueble y así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto en fecha 22 de mayo de 2014, por los abogados L.J.C.L. y E.X.S.R., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 21 mayo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por retracto legal arrendaticio seguido por los ciudadanos G.J.R.G. y J.A.d.R., contra las ciudadanas B.A.L.M. y Á.E.L.M., en su condición de arrendadoras y el ciudadano J.J.M., en su condición de comprador, todos supra identificados en autos. En consecuencia, el juzgado de la causa deberá dictar nuevo auto de admisión de la demanda.

Queda así REVOCADO el auto dictado en fecha 21 de mayo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas, en razón de haberse declarado con lugar el recurso de apelación.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su debida oportunidad.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de julio de dos mil catorce

Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo la 11: 50 a.m. se publicó, se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.

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