Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 17 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución17 de Noviembre de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente
PonenteEduardo José Chirinos
ProcedimientoPreferencia Ofertiva Y Retracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

AÑOS: 204° y 155°

SAN FELIPE 17 DE NOVIEMBRE DE 2014.

EXPEDIENTE Nº 6193.-

MOTIVO: DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA.-

DEMANDANTE: J.C.C.C., titular de la cédula de identidad N° V-12.998.114.

APODERADO JUDICIAL: Abg. Alberto J. Rodríguez Lozada, I.P.S.A. N° 67.338.

CO-DEMANDADO: P.M.E.G., titular de la cédula de identidad N° V-322.829; representado judicialmente por el abogado Renny López O, IPSA Nº 118.785.

CO-DEMANDADA: T.D.J.S.B., titular de la cédula de identidad Nro V-5.819.178; asistida judicialmente por la abogada D.A. IPSA Nº 118.034.

TERCERO ADHESIVO: N.O.M., titular de la cedula de identidad Nº V- 2.574.093, debidamente asistido por la Abg. Z.L., IPSA N° 9.152

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Conoce esta instancia superior la presente causa producto del recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte actora representada por el ciudadano J.C.C.C., titular de la cédula de identidad N° V-12.998.114 contra los ciudadanos P.M.E.G. Y T.D.J.S.B., titulares de las cédulas de identidad Nros° V-322.829 y V-5.819.178, demandados por PREFERENCIA OFERTIVA RETRACTO LEGAL y que el A-Quo dictó sentencia el 11 de abril de 2014 declarando sin lugar la defensa de fondo interpuesta por uno de los codemandados , también declaró sin lugar la demanda interpuesta por el actor y finalmente declaró con lugar la intervención del tercero adhesivo condenado en costas al actor.

Ahora bien, esta instancia superior dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 123 de la ley especial que regula esta materia, dicta los razonamientos de hecho y de derecho sobre los alegatos esgrimidos también manifestado por las partes en la audiencia oral y pública celebrada en esta instancia superior el día 12 de noviembre de 2014 en la presente causa en los términos siguientes:

La parte actora a través de su representante legal en su escrito de demanda argumentó que el inmueble pertenecía al ciudadano P.E. que siempre existió una excelente relación arrendaticia pero en el mes de junio de 2013 envió a cobrar el canon de arrendamiento al ciudadano N.M. quien procedió a insultarlo –según el actor- que en esa fecha se entero que habían vendido el inmueble a la ciudadana T.S., que de esta forma se le transgredió su derecho al no darle la preferencia ofertiva razón por la cual tiene derecho a subrogarse al tercero en las mismas condiciones. Fundamentó su demanda en los artículos 138, 140 numeral 1 y 98 y siguientes de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Al momento de la audiencia oral y pública expuso más o menos los argumentos siguientes: que según lo dispone el artículo 243.4 del Código de Procedimiento Civil y en base a los motivo de hecho, quedó evidenciado que la casa objeto del presente juicio fue vendida y que no se le otorgó el derecho de preferencia ofertiva a su representado. Por tal motivo es que solicita que se anule la sentencia apelada y se le conceda el derecho de preferencia al demandante. Que no consta en autos prueba autentica de la oferta de venta hacia el demandante, por lo que solicita nuevamente se declare con lugar la apelación. Que la inspección judicial realizada no suple el documento público de propiedad y no puede sobreponerse al mismo.

Ahora bien, lo planteado por el actor es querer hacer valer el derecho que según él le asiste que ha debido uno de los codemandados ofertale primero a él la venta del inmueble que ocupa como arrendatario y que de la revisión del escrito de demanda dijo que la relación arrendaticia data desde el año 2000.

Por su parte la codemandada T.S. debidamente asistida dio contestación a la demanda argumentando como defensa de fondo que en este caso procede la caducidad de la acción establecida en el artículo 107 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda debido a que el actor dejo transcurrir 3 años desde el momento de que se realizó la compra-venta y que el actor la reconoció como propietaria y comenzó a cancelarle los cánones de arrendamientos a partir del 30/03/2011 hasta el mes de diciembre de 2011 que sin razón -según la codemandada- el demandante dejó de cancelarle los mismos por lo que opto a mandarle misivas a fin de que cancelara o desocupara el inmueble, que queda demostrado con el legajo de copias fotostáticas alusivas a los diversos pagos por concepto de canon de arrendamientos efectuados por la parte actora (anexo A), (anexo B) copias fotostáticas de diferentes cartas misivas que no quiso recibir, (anexo C) copia del acta de matrimonio.

Con respecto al fondo contestó argumentando lo siguiente: que niega, rechaza y contradice que el demandante desde año 2000 habita con su familia un inmueble, siendo cierto que el demandante habita con su familia un anexo que forma parte del inmueble en litigio, que es cierto que el inmueble pertenecia al ciudadano P.E., que el 30 de enero de 2012 envió a su cónyuge a cobrar y parte actora lo insulto, que niega, rechaza y contradice por ser falso que la parte actora se entera de la venta ya que lo cierto es que el ciudadano P.E. cumplió con ofrecerle en venta el anexo que ocupaba y el manifestó –según la codemandada- que no podía comprar por carecer de dinero, y que estaba en plena libertad de ofrecérselo a un tercero, que niega, rechaza y contradice por ser falso que a la parte actora se le transgredió sus derechos como inquilino al no darle preferencia ofertiva, que niega, rechaza y contradice que el actor tenga derecho de subrogarse, que niega, rechaza y contradice que el demandante haya realizado múltiples diligencias, que niega, rechaza y contradice que el demandante tenga derecho a que se le venda en las mismas condiciones la casa que tiene alquilada.

En la audiencia alego más o menos lo siguiente: Que la parte actora nunca ha demostrado la solvencia que tiene en la relación arrendaticia, motivo por el cual no cumplía con los requisitos para optar al derecho de preferencia ofertiva. Que se acogía y apegaba a lo esgrimido por el apoderado de la parte codemandada.

Por su parte el codemandado P.E. contestó la demanda en los términos siguientes:

Que negó, rechazo y contradijo que el demandante ocupara el inmueble objeto de esta demanda, lo cierto es que ocupa un anexo que forma parte del inmueble en litigio, que es cierto que en el mes d enero decidió vender el inmueble y que se lo ofreció de forma verbal al demandante aun cuando el demandante no estaba solvente para esa fecha con el pago del canon de arrendamientos, Que negó, rechazo y contradijo que el demandante haya realizado múltiples diligencias par que le subrogarán su derecho en el contrato de compra venta.

Como medios probatorios solicitó la exhibición (artículo 436 del Código de Procedimiento Civil) de los recibos de pagos y solicitó que se intime al actor para que entregue los recibos de pago donde se evidencie que estaba solvente.

Ofreció presentar los testigos Fedor Capdevielle y R.C. CEDÚLAS DE IDENTIDADES NÚMEROS 19.818.003 y 19.062.170 respectivamente.

Por su parte el ciudadano N.M. interpuso demanda de tercería en los siguientes términos: que fundamenta su tercería en el hecho cierto de que la parte demandante en su escrito libelar lo reconoce como esposo de T.S. y que por lo tanto el inmueble pertenece a la comunidad conyugal. Que el accionante lo que ocupa es un anexo que forma parte del inmueble. Alega también la caducidad, finalmente –alega el actor- que por las razones expuestas y en vista de lo dispuesto en los artículos 156 y 168 del Código Civil, siendo que el 50% del inmueble es de su exclusiva propiedad en su condición de cónyuge de la ciudadana T.S. tal como se evidencia de la copia certificada del acta de matrimonio a fin de que surta los efectos legales correspondientes, además de ello hecho este reconocido por el actor en su libelo, es por lo que -según el tercero- tiene un interés jurídico actual para sostener las razones de hecho y de derecho alegadas por su cónyuge en el presente proceso a fin de que salga vencedora.

Ahora bien, narrado sucintamente los pormenores del caso considera quien decide que la situación en el presente caso está limitada a que el actor alega que las partes codemandadas realizaron un acto de transferencia de propiedad sobre un inmueble que está siendo ocupado por él en calidad de arrendatario y que por lo tanto no se le dio el derecho de ofertarle primero la venta del inmueble y por otro lado el argumento fuerte de los codemandados así como del tercero adhesivo es que el actor no tenía derecho a ofertarle el inmueble por cuanto no se encontraba solvente para el momento de la compra venta.

Veamos en qué consiste la preferencia ofertiva en la ley especial para eso copiemos el artículo 131 Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero…..

Como bien puede evidenciarse si está contemplado ese derecho que tiene todo arrendatario o arrendataria de que se le oferte primero la venta del inmueble y en el presente caso la parte actora alega que no se cumplió con ese mandamiento legal y de la revisión de las actas que conforman esta causa se evidencia que efectivamente no se le notifico de la puesta en venta del inmueble que ocupaba como arrendatario. Pero la parte codemandada alegó que no se le oferto porque el arrendatario estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento para comprobar este argumento revisemos los medios probatorios traídos al proceso.

La parte actora cuando demanda consigna unas pruebas como lo es la venta notariada donde se da en venta el inmueble objeto de esta causa la cual por ser un documento público, su fe emanada o radica en que dicho funcionario dio fe de que las partes intervinientes en dicho documento firmaron en su presencia es sobre este hecho que emana su fe pública la cual al no haber sido tachado o impugnado se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, solicito que se oficiara al BANABIH a los efectos de probar que había realizado la solicitud para hacer las consignaciones arrendaticias sobre el inmueble que tiene alquilado lo cual al folio 82 consta la repuesta del órgano administrativo donde entre otras cosas señala que la misma solicitud fue recibida por el órgano que la misma fue revisada ordenado una subsanación al demandante la cual no realizó y que por lo tanto no hay procedimiento consignatario. Al respecto considera quien decide que el acto administrativo dictado por el órgano fue contundente en afirmar que no se llevo a cabo el procedimiento consignatario por lo que se le confiere valor probatorio a dicha comunicación producto de la prueba de informe y en cuanto a la prueba de informe para la Alcaldía del Municipio San Felipe considera quien decide que la misma es impertinente por cuanto no se está ventilando ningún juicio donde se pretenda demostrar la propiedad o los linderos, con estas pruebas no ha demostrado el actor que efectivamente a pagado los cánones de arrendamiento por lo menos desde que lo ha indicado la codemandada T.S..

Por su parte la codemandada T.S. trae como argumento la caducidad de la acción y que de la revisión legal de dicha defensa se puede evidenciar que efectivamente el artículo 139 de la ley especial establece un término de 180 días como tiempo para que el arrendatario o arrendataria ejercen el retracto legal contados a partir de la notificación hecha por el arrendador de la venta del inmueble. Ahora bien es evidente que no se cumplió con tal exigencia legal pero si se toma en cuenta que la venta se realizó el 25 de febrero de 2011 y la presente demanda se introdujo el 12 de agosto de 2013 entonces si tomamos en cuenta que uno de los argumentos del tercero interviniente y el argumento de la codemandada que alegaron que el actor los reconoció como nuevos propietarios y que además el actor le cancelaba algunos cánones de arrendamiento pretendiendo demostrarlo con unas copias simples de unos supuestos recibos la cual no tienen ningún valor probatorio como así lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como también consignó unos contratos de arrendamiento suscrito por el ciudadano P.E. con unos terceros que no son parte en el proceso la cual son pruebas impertinente por no aportar ningún elemento de prueba a esta causa es evidente que hubo un consentimiento tácito del actor de no querer ejercer ese derecho por lo que tal caducidad no prospera y porque los codemandados no cumplieron con dicha notificación y así se decide.

En cuanto a la defensa de fondo de que el arrendatario no tiene derecho a la preferencia ofertiva por no estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Con respecto a esta defensa de fondo hay que revisar el artículo 131 del ley especial en su primer aparte y es que del mismo se puede leer que dicha norma trae como condición para que el arrendatario pueda tener ese derecho preferencial es que este solvente en el pago.

….Solo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Ahora de la revisión de la pruebas consignadas y que constan en el expediente se puede evidenciar que el actor consignó unos títulos valores para demostrar dicha solvencia, la cual al revisar los mismos no están firmado ni aceptado por ninguno de los codemandados ni por el tercero interviniente lo cual no cabe duda que no tienen ningún valor probatorio ni siquiera están endosados por el reverso, aparte de que en el momento de la audiencia oral y pública se le pregunto al actor que si había dejado de pagar los cánones de arrendamientos y este dijo que si desde que introdujo la demanda la cual se evidencia de la revisión exhaustiva que no consta en auto el pago de los cánones arrendamiento por lo que el arrendatario actor no esta solvente en el pago de los cánones por lo que no cumplió tampoco con lo dispuesto en el artículo 131 primer aparte y así se decide.

En cuanto a la inspección judicial practicada por el a-quo considera quien decide que a pesar de haber sido practicada por un funcionario competente de la misma se evidencia que solo se dejó constancia de las características del inmueble lo cual considera este juez superior yaracuyano que dicha prueba no es idónea para demostrar la pretensión del actor ni para demostrar la defensa de la codemandada ya que la causa está referida es la preferencia ofertiva a podido la parte que promovió la inspección judicial promover una experticia para determinar el valor del inmueble que sería esta la prueba idónea en esta causa y por lo que se evidencia que no se promovió por lo que este juez superior no le confiere valor probatorio a dicha inspección por no traer ningún elemento de prueba a favor de resolver la causa y así se decide.

Por su parte el tercero interviniente llega a esta causa alegando que el tiene un interés jurídico actual por cuanto el inmueble en litigio pertenece a la comunidad de gananciales que tiene con la codemandada T.S. y consigna copia certificada de un acta de matrimonio que considera quien decide que la misma es impertinente ya que no está en duda el vinculo matrimonial no ha habido oposición a este hecho legal, lo cual considera quien decide que dicho argumento carece de contundencia para resolver dicha causa ya que no se está en litigo ni la partición del bien ni hay una demanda con respecto al derecho que tiene un cónyuge en los bienes perteneciente a la comunidad de gananciales por lo que la intervención de este tercero es pírrica no hay un elemento de prueba capaz de aportar una solución a dicha causa en nada ayuda a la solución del conflicto por lo que considera quien decide que dicha intervención es improcedente.

Ahora bien, con esta declaración no cambia el dispositivo de la sentencia apelada por el siguiente argumento. La sentencia objeto de apelación declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva la cual quien decide está de acuerdo con el a-quo también declara sin lugar la caducidad que también quien decide esta de acuerdo y declara con lugar la tercería del tercero interviniente con lo cual este Juez Superior Yaracuyano no está de acuerdo con el a-quo por la razón antes mencionada pero no significa esto que el recurso ordinario de apelación deba prosperar ya que si la relación arrendaticia entre el actor y uno de los codemandados P.E. fue de casi 11 años y a partir de la venta del inmueble a la codemandada T.S. hasta el momento de la introducción de la presente demanda el actor no ha demostrado ningún pago de cánones de arrendamiento, demostrando insolvencia absoluta en su responsabilidad entonces no puede asistirle la razón jurídica para que sea amparada su petición judicial por lo que su recurso de apelación no prospera, es sin lugar el mismo como se declarar en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el ciudadano demandante J.C.C., asistido por el abogado A.R. inscrito en el inpreabogado bajo el número 67.338, interpuesto el 21 de abril de 2014 contra la sentencia de 11 del mismo mes y año.

Se condena en costas a la parte recurrente por haber salido perdidosa en el ejercicio del presente recurso.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de dos mil catorce. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C..

La Secretaria

Abg. Linette Vetri Meleán.

En la misma fecha, siendo las siendo las 03:00 de la tarde se publicó la anterior sentencia.

La Secretaria

Abg. Linette Vetri Meleán

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