Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Abril de 2013
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2013 |
| Emisor | Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Victor Gonzalez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
En horas de despacho del día de hoy, diez (10) de abril de dos mil trece (2013), siendo las once de la mañana (11:00 A.M.), día y hora prefijada por el Tribunal para que tenga lugar la Audiencia Conciliatoria en el presente expediente, anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil, se le indica a las partes que la exposición se llevara a cabo según la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del 1° de febrero de 2000 (Ponente: Jesús Eduardo Cabrera), indicándole así a las partes, que la misma tendrá una duración de diez (10) minutos y la replica tendrá una duración de cinco (5) minutos, para cada una de los intervinientes, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil y las pruebas permitidas serán las señaladas en el artículo 520 eiusdem. Iniciado el acto se deja constancia que compareció al acto el abogado E.T.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 162.085, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Asimismo, se deja constancia que comparecieron los abogados Y.J.S.O. y A.G.A.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.353 y 18.235, respectivamente, actuando en su caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada. De seguidas el abogado A.G.A.N., en su carácter de apoderado de la parte demandada apelante expone: Mi fundamento de apelación se basa en dos elementos primero, folios 70, 71 y 72, consta copia certificada de la sentencia que declaró inadmisible una demanda que se intentó en contra de su representada por la misma causa y motivo que demandó anteriormente, se cita porque en la sentencia la cual consta en copia certificada, no hay ninguna otra actuación, la sentencia que fue declarada inadmisible tenia un lapso de apelación y es en ambos efectos, lapso que no se dio allí al señalarse la continuidad y no hay otra actuación, toda demanda que se declara inadmisible no se puede demandar nuevamente sin haber transcurrido 90 días pues bien, ese lapso existe, esa sentencia no ha quedado firme y por ende no ha empezado a transcurrir los 90 días donde se establece que no se puede demandar nuevamente hasta que transcurra dicho lapso, la parte demandante volvió a intentar la demanda sin el auto que la declare definitivamente firme, advertimos al Tribunal que los lapsos son improrrogables y no puede ser sino a voluntad de ambas partes porque si así lo establecen de común acuerdo; el segundo elemento, cuando esta demanda que se intenta por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal se intenta dos años después, cuando ve los lapsos, la petición que hace la parte actora que ha notificado del vencimiento de la prorroga legal lo hace después de dos años y nuestra representada continúo en el inmueble y siguió pagando los cánones de arrendamientos y por ello solicitamos se declare con lugar la apelación y sin lugar la demanda. Seguidamente el abogado E.T., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, expuso: en primer lugar, en cuanto a los dos argumentos que hace referencia el apelante, en la presunta inadmisibilidad de una demanda previa, al haberse declarado inadmisible y sin que haya transcurrido en ese sentido pido señor Juez que haga una revisión del transcurso de los 90 días a que hace referencia el Código de Procedimiento Civil, en segundo lugar, es que en el momento del vencimiento de la prorroga legal han transcurrido 02 años, en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en cuanto al fondo del asunto no se establece ninguna restricción que el propietario del inmueble deba demandar en dos o en cuatro días o en diez años y por ello carece de sustento jurídico, asimismo procedo a efectuar los argumentos de fondo, en primer lugar, la parte demandada y mi representado suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en ese contrato de arrendamiento ante la necesidad de una de las partes debía notificar de la no continuidad del contrato de arrendamiento lo cual fue notificado el día 12.09.2005, concediéndole el lapso de prorroga legal indicándole que dicho lapso de prorroga legal, aquí observamos que por imperio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la presente demanda es procedente en derecho, y el Tribunal Noveno de Municipio lo declaro con lugar y no incurren en vicios de los artículos 243, 244 y 254 e inexistencia del 246 del Código de Procedimiento Civil y visto mis argumentos de fondo solicito se declare en primer lugar sin lugar la apelación y confirme la sentencia que declaró con lugar y sea condenada en costas la parte demandada. Por su parte, la parte demandada apelante ejerció su derecho a replica, aduciendo que, la revisión que hace el Tribunal Superior de las apelaciones en el caso que nos ocupa es una revisión total de primera instancia lo cual comporta la revisión total, el Tribunal de oficio observa violaciones de orden publico por alguna de las partes, debe el Tribunal advertir e insistimos si bien ha transcurrido muchísimos mas años de la primera demanda lo que le advertimos es que no transcurrieron los 90 días, si tenia un lapso de apelación y no se produjo el auto que le dio firmeza, mucho menos transcurrió los 90 días de la nueva demanda, debe observar la pasividad del arrendador de que el arrendatario siguiese ocupando el bien inmueble, y continua efectuando el pago de los cánones de arrendamientos y el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado. Asimismo, la representación de la parte actora, ejerció igualmente su derecho a replica, aduciendo que: en cuanto al primer argumento es importante decir que los lapsos procesales, esa supuesta primera demanda no fue apelada, en el presente caso recordemos que la sentencia de inadmisibilidad adquiere firmeza cuando no se ha ejercido ningún recurso contra ella y es por ello que se cae el argumento en cuanto a la firmeza y no encontramos ningún obstáculo para ello, y en segundo lugar, en cuanto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo único que exige al arrendador para justificar su demanda es notificar al arrendatario la no voluntad del arrendamiento y en ese sentido solicito sea ratificado declare sin lugar la presente apelación. Ahora bien, concluidas las exposiciones el Tribunal se retira a deliberar por un lapso de una hora para proceder a dictar el dispositivo del fallo. Concluido el tiempo antes señalado, este Tribunal procede a dictar el dispositivo del fallo del siguiente tenor: Se inicia el presente proceso por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano J.M.A., contra la ciudadana Mariuxi Arteaga, ambos plenamente identificados, mediante la cual solicitan la entrega de un inmueble identificado con el número 5, del Edificio ELEIZ-ALDE, sito en calle la Cinta, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Caracas. Fundamenta la demanda en el cumplimiento del término pactado en el contrato y de la prórroga legal establecida en el entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, el aquo sentenció en fecha 3 de octubre de 2012, declarando con lugar la demanda y ordenando la entrega del inmueble arrendado al actor, desechó las cuestiones previas contenidas en los artículos 346, ordinales 6, 9 y 11 del Código de Procedimiento Civil y condenando en costas a la demandada. En este sentido la demandada procedió a apelar de dicho fallo. Correspondiendo el conocimiento de dicho recurso a este Juzgado Superior. En la audiencia celebrada al efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las partes expusieron ante este Tribunal Superior los alegatos que consideraron pertinentes, manifestando el recurrente que la presente demanda no debió ser admitida en primera instancia toda vez que no se había verificado el cumplimiento del lapso establecido en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, de noventa días, toda vez que originalmente se había interpuesto demanda por ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien en fecha 20 de noviembre de 2008 había –de oficio- declarado inadmisible la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 341 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 78 ambos del Código de Procedimiento Civil. Por su parte la representación judicial del actor expuso que los lapsos a que se refiere el recurrente no pueden ser aplicados a la presente demanda, toda vez que a su representado le asiste el derecho a intentar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y vencimiento de la prórroga legal, sin que para ello existiese norma alguna que le impida reclamar judicialmente su derecho. Ahora bien, vistos los términos en los cuales se planeta el recurso de apelación, se aprecia que en efecto, en fecha 20 de noviembre de 2008, el mencionado Juzgado Décimo Noveno de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, declaró de oficio la inadmisibilidad de la demanda, por considerar que estaba incursa en la acumulación prohibida que consagra el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto en aplicación de lo dispuesto en el artículo 341 eiusdem, negó la admisión de la misma. De allí que es necesario observar que las leyes adjetivas vigentes establecen una sanción al litigante negligente que le impide incoar nuevamente la demanda dentro de un lapso de noventa (90) días después de verificada la perención o verificado el incumplimiento por parte del actor de la debida subsanación de las cuestiones previas declaradas con lugar, pero en ningún caso establece ésta sanción para casos como en el presente, pues se trata de una inadmisibilidad declarada prima facie, in limine, de modo que considera quien aquí decide que tal sanción no es aplicable en el presente caso por no existir disposición expresa de la Ley y así se decide. Por otra parte, ya revisando el fondo de la recurrida, se aprecia que el aquo declaró con lugar la demanda por considerar que la demandada no logró demostrar la conversión del contrato de arrendamiento en uno a tiempo indeterminado, y el actor si logró demostrar la existencia de un contrato a tiempo determinado con vigencia a partir del 12 de noviembre de 1999, demostró la existencia de notificación de no prórroga del contrato verificada en fecha 12 de septiembre de 2005; y verificó el transcurso del lapso de tiempo que como prórroga legal le otorga el artículo 38, cardinal “c” de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí que demostrado como está que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (F.13 al 17) es un contrato de arrendamiento por tiempo fijo de un año, prorrogable por períodos iguales y consecutivos de un año, demostrado como está que el contrato vencía en fecha 12 de noviembre de 2000, y por lo tanto las prórrogas a que se contrae el mismo finalizan los días doce de noviembre de cada año, considera quien aquí decide que la notificación efectuada se hizo tempestivamente según lo pactado por las partes, siendo así se aprecia que se logró demostrar la notificación de no prórroga por lo tanto le asiste el derecho al propietario de exigir la entrega del inmueble por vencimiento tanto del término de duración como de la prórroga legal y en consecuencia de ello considera este Tribunal superior que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus partes. Así se decide. Finalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, se fija en lapso de cinco días de despacho para publicar el texto íntegro del presente fallo.
EL JUEZ,
Dr. V.J.G.J.,
EL APODERADOR JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA,
LOS APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA,
EL SECRETARIO,
Abg. RICHARS D.M..
