Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Abril de 2012

Exp. Nro. 10-2824

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: J.D.A., portador de la cédula de identidad Nro. 81.304.101, representado por el ciudadano G.A.M.M., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.561.

ACTO RECURRIDO: Resolución No. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se estableció la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual es arrendatario.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.d.C.E.M., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.255.704, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional.

I

Expediente Nro. 10-2824

Mediante escrito presentado en fecha 11 de junio de 2010, por ante el Juzgado Superior Noveno en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el ciudadano J.D.A., portador de la cédula de identidad Nro. 81.304.101, representado por el ciudadano G.A.M.M., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.561, fue interpuesto el presente recurso en contra de la Resolución No. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual es arrendatario.

Por auto de fecha 29 de junio de 2010 se admitió el recurso y se ordenó notificar a la Procuradora General de la República, a la Fiscal General de la República, al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y a las sociedades mercantiles Refrostograma Caracas, S.R.L., Floristería y Jardinería N.M., C.A., Inversiones N.M., C.A., Tintorería y Lavandería N.M., C.A., Vivero Las Palmas El Sol, C.S., Inversiones Strelitzas, C.A., en la persona de su representante legal; y a los ciudadanos H.D.S.S.; J.A.F.D.V.; V.R.G., M.D.S.E.S., F.N.F., F.S.C., H.F.R., J.S.d.A., J.d.A., J.d.F.F., J.P., A.L.P., D.P.F., E.J.G., N.D.S.B., M.d.F.d.P. y Olival. En el mismo auto se solicitó la remisión del expediente administrativo Nro. 89.732, contentivo de la Resolución Nro. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, ordenó solicitar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda los respectivos antecedentes administrativos contentivos de la Resolución Nro. 000135444 de fecha 22 de octubre de 2009, solicitud que fue reiterada mediante auto de fecha 01 de marzo de 2010.

En fecha 19 de marzo de 2010, este Juzgado dio por recibidos los antecedentes administrativos correspondientes, provenientes del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y se ordenó abrir pieza separada de conformidad con lo previsto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 09 de agosto de 2010, se ordenó librar cartel de notificación a todos los interesados en el recurso de nulidad de conformidad con el artículo 80 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, siendo consignado el día 16 de septiembre de 2010.

Mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2010 se fijó la Audiencia de Juicio para el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, audiencia que fue celebrada el día 20 de octubre de 2010 y durante la cual la parte actora consignó su escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de octubre de 2010 se celebró la audiencia de juicio, a la cual hizo acto de presencia únicamente la representación judicial de la parte recurrente, quien procedió a consignar escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2010 este Juzgado indicó los lapsos de admisión y oposición a las pruebas promovidas, y de presentación de los respectivos informes. Y en fecha 26 de octubre de 2010 este Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas.

En fecha 17 de noviembre de 2010 se ordenó abrir pieza separada a fin de agregar el expediente administrativo de la presente causa consignado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio Popular para Transporte y Comunicaciones.

Concluido el lapso para la consignación de los informes, este Juzgado mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2010 procedió a fijar el lapso de treinta (30) días de despacho a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de La Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Por auto de fecha 02 de diciembre de 2010 este Juzgado negó la solicitud del ciudadano C.J.R. en su carácter de experto.

En fecha 17 de noviembre de 2010, se recibió el expediente administrativo en copias certificadas, con el cual se ordenó abrir pieza separada.

Concluido el lapso para la presentación de los informes en fecha 22 de noviembre de 2010, se fijó el lapso de treinta (30) días de despacho a fin de dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Por diligencia de fecha 03 de enero de 2011 los expertos designados en la presente causa consignaron el informe pericial correspondiente.

En fecha 03 de diciembre de 2010 la ciudadana M.E.M. abogado inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 16.770 actuando en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, consignó el Informe del Ministerio Público.

Mediante auto de fecha 07 de febrero de 2011, se ordenó la acumulación de los expedientes Nros. 10-2824 y 8675, este último emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, al verificarse que mediante ambos recursos se pretendía la nulidad del mismo acto Administrativo, por auto de la misma fecha, se ordenó la suspensión de la acción que cursa en el expediente Nro. 10-2824 hasta tanto la acción correspondiente al expediente Nro. 8675 llegase a la etapa de dictar sentencia.

En el mismo sentido se ordenó la acumulación del expediente Nro. 8668 remitido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

Expediente Nro. 8675:

Mediante escrito presentado en fecha 29 de junio de 2010, por ante el Juzgado Superior Noveno en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por los ciudadanos M.D.S.d.S., J.D.D.S.D.A., D.P.P., J.P.D., N.D.S.B., A.L.P., M.F.D.A.D.O. , V.R.d.G., J.F.d.F., E.J.G.G., F.R.H. y M.E.M.D.R., portadores de las Cédulas de Identidad Nros. E- 81.296.469, E-81.378.717, V-6.255.960, E-81.439.541, E-81.526.402, E-81.618.058, E-81.384.472, E-231.184, V-11.234.157, V-3.365.913, V-3.414.587 y V-3.859.705, respectivamente, representados por la ciudadana F.J.P., abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 41.359, fue interpuesto el recurso de nulidad contra de la Resolución No. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual de los inmuebles de los cuales son arrendatarios.

Por auto de fecha 14 de julio de 2010 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital se pronunció sobre la admisión del recurso y ordenó citar al Fiscal General de la República y al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, y la citación de la Sociedad Civil Administradora del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano (ADPINARQ).

Mediante comunicación Nro. 555-10 de fecha 17 de agosto de 2010, la Directora General de Inquilinato informó al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital que no era posible enviar los antecedentes administrativos por cuanto los mimos habían sido remitidos al Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

Por auto de fecha 16 de septiembre de 2010 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, ordenó oficiar al Juzgado Superior Sexto Contencioso Administrativo de la Región Capital, a fin de que informara si en dicho Tribunal cursaban los antecedentes administrativos, y de ser así, informara el contenido, las partes y el estado en que se encuentra el mismo, así como la fecha en la que fue admitida la referida causa y consignada en autos las notificaciones de las partes, a fin de proceder a la acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 80 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de oficio de fecha 22 de noviembre de 2011 emanado de este Juzgado, en el cual se evidencia que la causa en el expediente 10-2824 se encontraba avanzada, por lo que al haber prevenido y haber alcanzado la etapa para dictar sentencia, el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 28 de marzo de 2011, ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital a los fines de su pronunciamiento sobre la acumulación.

En fecha 09 de febrero de 2011, este Juzgado dictó auto mediante el cual ordenó librar las correspondientes boletas de notificación de los accionantes y de los terceros interesados.

El día 14 de febrero de 2011, el alguacil de este Tribunal consignó las boletas de notificación al haber transcurrido más de un año sin que la parte interesada proporcionara el medio de transporte necesario.

En virtud de que este Juzgado constató que desde el 29 de junio de 2010, fecha en la cual se interpuso la acción de nulidad, hasta el día 26 de marzo de 2012, había transcurrido más de un año, sin que la parte interesada compareciera por sí o por medio de apoderado judicial alguna a instar nuevamente la misma para que procediera la continuación del juicio, en fecha 26 de marzo de 2012 se declaró consumada la perención y extinguida la instancia.

Expediente Nro. 10-8668:

Mediante escrito presentado en fecha 15 de junio de 2010, por ante el Juzgado Superior Noveno en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por la ciudadana M.D.F.P.D.O., portadora de la cédula de identidad Nro. 81.384.472, representada por las ciudadanas A.G. y A.G., abogadas inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.589 y 36.147, respectivamente, fue interpuesto el presente recurso en contra de la Resolución No. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual es arrendatario.

Por auto de fecha 28 de junio de 2010 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital ordenó oficiar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda requiriéndole remitiera los antecedentes administrativos del caso.

Mediante comunicación Nro. G.G.I. No. 733-10 de fecha 6 de diciembre de 2010, la Directora General de Inquilinato informó al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital que no era posible enviar los antecedentes administrativos por cuanto los mimos habían sido remitidos al Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

Por auto de fecha 14 de enero de 2011 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, ordenó oficiar al Juzgado Superior Sexto Contencioso Administrativo de la Región Capital, a fin de que informara si en dicho Tribunal cursaban los antecedentes administrativos, y de ser así, informara el contenido, las partes y el estado en que se encuentra el mismo, así como la fecha en la que fue admitida la referida causa y consignada en autos las notificaciones de las partes, todo ello a fin de proceder a la acumulación de conformidad con lo establecido en el artículo 80 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil.

Visto el oficio de fecha 10 de marzo de 2011 emanado del Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en el cual se indicó que la causa en el expediente Nº 10-2824 se encontraba avanzada, al haber prevenido primero y haber alcanzado la etapa para dictar sentencia; en fecha 28 de marzo de 2011 el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital a los fines de su pronunciamiento sobre la acumulación.

En fecha 3 de mayo de 2011 este Juzgado se pronunció sobre la admisión de la acción de nulidad contenida en el expediente Nro. 8668, ordenó librar las citaciones en el respectivo expediente, y realizar la notificaciones de ley.

Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2011, la ciudadana A.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, desistió en nombre de su representada del presente procedimiento, desistimiento que fue homologado por este Juzgado mediante auto de fecha 25 de mayo de 2011.

Vista la perención decretada en el expediente Nro. 8675, y el desistimiento efectuado en el expediente Nro. 10-8668, este Juzgado solo se pronunciara respecto a la causa seguida en este Juzgado en el expediente Nro. 10-2824.

II

FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Que es arrendatario de un inmueble constituido por un lote de terreno de cuatro mil metros cuadrados (4.000,00 m2), que forma parte de un lote de terreno de mayor extensión de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000,00 m2) de superficie aproximada, cuya propietaria actual es la sociedad mercantil “Desarrollo Fondo San Antonio N.V.”

Que la Administradora de dicho inmueble es la sociedad mercantil “Desarrollos Otassca, C.A.”, quien el 10 de noviembre de 2008 solicitó la regulación del canon de arrendamiento de diez inmuebles ubicados sobre una porción de dicho terreno. Posteriormente, solicitó la regulación del canon de arrendamiento sobre los inmuebles ubicados en una segunda porción del terreno, en el cual se encuentra el inmueble arrendado por el accionante.

Indica que el 25 de noviembre de 2009 el Jefe de la Oficina de Inspección de la Dirección General de Inquilinato consignó en el expediente el Informe de Inspección, y el 9 de diciembre de 2009, el Jefe del Departamento de la Sala de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato consignó en el expediente el Informe de Avalúo.

Señala que el mismo día 9 de diciembre de 2009 el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda dictó la Resolución Nro. 00013745, mediante la cual reguló el canon de arrendamiento del inmueble del cual es arrendatario, en la cantidad de veinte mil cuatrocientos sesenta y siete bolívares con setenta céntimos (Bs. 20.467,70).

Alega que durante el procedimiento constitutivo que culminó en el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013745, dictada por el Director General de Inquilinato, se le violó repetidas veces el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución, lo que la hace nula de nulidad absoluta por expresa disposición del artículo 25 constitucional.

Indica que el avalúo aparece elaborado el 7 de diciembre de 2009 y consignado en el expediente el 09 de diciembre de 2009, y según el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el órgano regulador debía dictar su decisión dentro del lapso de 10 días siguientes al 09 de diciembre de 2009, por lo que el lapso debió computarse a partir del 10 de diciembre de 2009; sin embargo el Director General de Inquilinato dictó su Resolución el día 09 de diciembre de 2009, es decir, un día antes de iniciarse el lapso de diez días establecido en el citado artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicho acto es extemporáneo, violando de esta forma su derecho a la defensa y al debido proceso.

Que la arrendadora presentó en dos solicitudes la regulación del canon de arrendamiento de varios inmuebles ubicados en un mismo terreno, las cuales fueron adheridas en un solo procedimiento, sin embargo no consta en el expediente un auto de admisión que comprendiera ambas solicitudes, por lo que la segunda, que es la solicitud en la que se encuentra el inmueble arrendado por el accionante, nunca fue admitida, produciéndose de tal forma una violación del procedimiento establecido en el artículo 66 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios que obliga que toda solicitud de regulación debe ser admitida, violando de esta forma su derecho al debido proceso.

Denuncia que el auto de admisión de la primera solicitud de regulación Nro. 2008-11-1213, de fecha 10 de noviembre de 2008 es nula por haber sido admitida por un funcionario incompetente, ya que quien tiene atribuida por ley la competencia para darle apertura al procedimiento administrativo es el Director de Inquilinato, y no el Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos, lo que vicia al acto de incompetencia por extralimitación de funciones.

Arguye que las pruebas presentadas por la Administración son nulas por haber sido obtenidas en violación al debido proceso, por cuanto el avalúo de los 22 inmuebles entre los que se encuentra el arrendado por el solicitante, fue hecho sin su presencia y sin que se le permitiera ejercer su derecho al control y contradicción de las pruebas obtenidas durante la inspección en que se fundamentó dicho avalúo.

Que la prefabricación de la prueba por parte de la Administración violó el principio de alteridad de la prueba, lo que vicia el avalúo y la resolución impugnada.

Indica que en el Informe Técnico se establecen dimensiones y características de las construcciones efectuadas por los arrendatarios en el terreno arrendado, por lo que debió cumplirse con lo previsto en los artículos 90 al 94 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, en los que se establece que para que un documento técnico como lo es el Informe Técnico pueda surtir efectos en cualquier oficina de la Administración Pública, debe ser firmado por su autor, quien tiene que ser profesional de la respectiva especialidad, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, exigencias que no aparecen en el Informe de Inspección, lo que lo hace ineficaz.

Denuncia que el Informe Técnico está firmado por un supuesto funcionario de nombre G.C., de quien no se indica el cargo que ocupa, ni la norma que lo faculta expresamente para efectuar la inspección en cuestión, cuál fue el método o criterio racional utilizado en ella, ni si es profesional colegiado, el número de inscripción en el Colegio de Ingenieros, ni si era competente para llevarla a cabo de conformidad con la Ley de Ejercicio de la Ingeniería, por lo que no se le puede dar valor probatorio alguno.

Señala que en el Informe Técnico aparecen croquis y tablas con un acabado que demuestra que no fue elaborado en el lugar donde se habrían efectuado las inspecciones, sino seguramente en las oficinas de la Administración, y con posterioridad al momento de realización de dichas inspecciones, por lo que carece de eficacia probatoria.

Denuncia que el Director General de Inquilinato incurrió en el vicio de falso supuesto de hecho al señalar que en el informe de avalúo fueron considerados todos los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es falso, por cuanto en dicho informe no fue considerado el valor del inmueble aceptado por el propietario cuando lo compro, y tampoco tomó en consideración el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, por lo que dicho acto debe ser declarado nulo.

Señala que el inmueble regulado y del cual es inquilino no tiene uso comercial, sino el denominado “E3” ó “R4”, según la Ordenanza de Notificación del Sector Sureste, publicada el 21 de diciembre de 1983 en la Gaceta Municipal del Distrito Sucre, por lo que el uso establecido en la citada ordenanza para el terreno arrendado es educacional o residencial, pero nunca comercial, por lo que el acto se encuentra viciado de nulidad por haber incurrido en falso supuesto de hecho.

Indica que el Informe de Avalúo en que se fundamentó el acto recurrido adolece del vicio de inmotivación, por cuanto el funcionario que lo realizó no especificó de dónde obtuvo la cifra de lo que denominó “precios medios en los últimos dos (2) años”, tanto del terreno como de las construcciones existentes, lo cual es requisito fundamental para la denominación del precio del inmueble arrendado.

Finalmente solicita que el presente recurso sea declarado con lugar.

III

DE LA OPINIÓN FISCAL

En su escrito de opinión la abogada M.d.C.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, luego de hacer una breve narración de los hechos, señala:

Que el apoderado judicial de la parte recurrente denunció de forma genérica que en el procedimiento administrativo se había infringido el debido proceso, pero no alegó cómo le afectaba, ni qué actividad procesal a la que tenía derecho le fue cercenada por el hecho que la Dirección General de Inquilinato haya dictado el acto administrativo un día antes de iniciarse el lapso de 10 días establecidos en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se aprecia lesión al recurrente, puesto que una vez notificado del contenido del acto Administrativo pudo ejercer el recurso de nulidad ante los órganos jurisdiccionales competentes, razón por la cual considera que no hubo violación al derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En cuanto a lo señalado por el recurrente respecto a que la segunda solicitud de regulación, que es la solicitud en la que el inmueble de autos se encuentra, nunca fue admitida, produciéndose una violación del procedimiento establecido en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica que tal y como lo manifiesta el recurrente, en el momento en que la Administración acuerda adherir las solicitudes de regulación, se colige que la última solicitud forma parte del auto de admisión que ya había dictado el órgano regulador.

En relación a la denuncia referida a la admisión de la solicitud por un funcionario incompetente, opina que la actuación del Jefe de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato, es propia de la actividad de trámite y sustanciación del procedimiento que culminó en un acto administrativo, en el cual se observa la firma del funcionario que detenta el cargo de Director General de Inquilinato, siendo esta la autoridad competente para emitir la referida resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicha representación opina que el vicio de extralimitación de funciones bajo los supuestos planteados por el apoderado judicial de la parte recurrente es improcedente.

Que dada la incompatibilidad de alegar el vicio de falso supuesto y de inmotivación, procedió a emitir su opinión en cuanto al vicio de falso supuesto señalando que la parte recurrente que el uso destinado por el arrendatario al inmueble objeto de regulación –de hecho- consiste en la realización de actividades comerciales complementarias en beneficio del usuario recurrente.

Indica que la parte recurrente no demostró que el uso del inmueble sea diferente al descrito en la Resolución impugnada, con las pruebas promovidas y evacuadas, no se desvirtuó el contenido y la legalidad del acto impugnado, en efecto, los mecanismos probatorios aportados a los autos no fueron idóneos para tal fin, y además no fue evacuada la prueba de experticia promovida por el recurrente con el objeto de establecer el valor del inmueble arrendado mediante la realización del respectivo avalúo.

Señala que no se observa el vicio de falso supuesto denunciado, toda vez que los medios de prueba que fueron aportados a las actas no fueron suficientes a fin de desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, y como quiera que el acto administrativo en sí contiene una presunción iuris tantum de legitimidad, el recurrente, al pretender la nulidad del resuelto no pudo desvirtuarla, y dado que el Tribunal no puede de oficio declarar al nulidad de la resolución impugnada, necesariamente debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En primer lugar alega la parte recurrente que la Resolución Nº 00013745 dictada el 9 de diciembre de 2009 por el Director General de Inquilinato es extemporánea de acuerdo a lo previsto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el organismo regulador debía dictar su decisión dentro del lapso de los diez (10) días siguientes al 9 de diciembre de 2009, fecha en la cual fue consignado el avalúo en el expediente, por lo que dicho lapso se debió iniciar al día siguiente, sin embargo el Director de Inquilinato dictó la Resolución el día 9 de diciembre de 2009, es decir un día antes de iniciarse el lapso de diez (10) días previstos en dicho artículo, por lo que el acto debe reputarse extemporáneo, y ser declarado nulo. En tal sentido se observa:

La norma del artículo 71 eiusdem indica que el organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos “a contar de aquel en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios”; de modo que lejos de lo indicado por la parte recurrente, la norma no señala que dicho lapso deba computarse desde el momento en que se verifique la consignación del Informe de Avalúo al expediente, sino desde el momento en que se haya determinado el valor del inmueble.

Siendo lo anterior así, en el presente caso de la última página del Informe de Avalúo que corre inserto al folio 796 de la pieza Nro. 3 del expediente administrativo, se desprende que el valor del inmueble fue determinado en fecha 7 de diciembre de 2009, por lo que a partir de dicha fecha y hasta el día décimo (10mo), el órgano administrativo estaba facultado para emitir su decisión, razón por la cual, el hecho de que la decisión hubiese sido dictada el día 9 de diciembre de 2009, no implica su extemporaneidad, por lo que se desecha el alegato esgrimido en este sentido. Así se decide.

Indica la parte recurrente que la solicitud de regulación del canon de arrendamiento del inmueble del cual es arrendatario fue objeto de una acumulación por parte del Director de Inquilinato al considerar que existían dos solicitudes para un mismo procedimiento y por tanto debían admitirse en un mismo auto de admisión, pero que no consta en el expediente un auto de admisión que comprendiera ambas solicitudes, por lo que la correspondiente a la Nro. 2009-04-0412, que es la solicitud en la que se encuentra el inmueble por él arrendado nunca fue admitida, produciéndose la violación del procedimiento establecida en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que obliga que toda solicitud de regulación sea debidamente admitida. Al efecto se observa:

En fecha 02 de marzo de 2009, la Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato emitió un auto que corre inserto al folio 294 de la segunda pieza del expediente administrativo, mediante el cual admitió las solicitudes de regulación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles objeto del presente recurso, y ordenó darle curso al procedimiento respectivo, y en fecha 31 de marzo de 2009 se procedió a emitir la orden de notificación a los interesados.

Ahora bien, visto que en fecha 30 de abril de 2009 la representación judicial de la parte solicitante procedió a realizar una nueva solicitud de regulación del canon de arrendamiento sobre inmuebles ubicados en el mismo fundo de su propiedad, el ciudadano Director de Inquilinato, decidió con fundamento en el artículo 30 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el cual se refiere a los principios de economía, eficacia, celeridad e imparcialidad que debe regir la actividad administrativa, adherir la última solicitud a la que fue emitida a fin de admitir la primera de las solicitudes, de manera que entiende este Juzgado que no sólo la última de las solicitudes fue admitida, sino que la misma fue admitida en los mismos términos que la primera, consecuencia de lo cual se repuso el procedimiento administrativo a la etapa de nueva notificación.

De modo que a consideración de este Juzgado con la emisión del acto que corre inserto al folio 411 de la segunda pieza del expediente administrativo, no hacia falta dictar un nuevo auto de admisión que comprendiera ambas solicitudes. Por otra parte, estima este Juzgado que en todo caso, tal circunstancia no reviste una vulneración del contenido del artículo 49 constitucional, y por tanto no podría declararse la nulidad del acto de regulación del canon de arrendamiento, bajo los argumentos expuestos en este sentido. Así se decide.

Denuncia la parte recurrente que el auto de admisión de la primera de las solicitudes es nula, por haber sido dictada por un funcionario incompetente, ya que según su decir, quien tiene atribuida por ley la competencia para darle apertura al procedimiento administrativo es el Director de Inquilinato, y no el Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos, lo que vicia al acto de incompetencia por extralimitación de funciones. En tal sentido se indica:

El artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de emisión del acto administrativo, señala que presentada la solicitud escrita, “…el organismo regulador la admitirá dentro de los tres días hábiles administrativos siguientes”. De manera que la norma se limita a indicar que dicha competencia se encuentra en cabeza del órgano regulador, en este caso de la Dirección de Inquilinato, sin embargo, no atribuye de manera expresa tal competencia a un funcionario específico de dicho organismo, de modo que dentro de la estructura organizativa del organismo, perfectamente podría existir, como en efecto existe, una oficina destinada a la tramitación y sustanciación de este tipo de procedimientos, e igualmente podría existir un funcionario cuya atribución sea la de tramitar las admisiones en nombre de la Dirección de Inquilinato. Así, el hecho de que un funcionario de la propia Dirección de Inquilinato realice un acto de trámite en nombre de dicho organismo, no supone violación de ninguna norma legal de atribución de competencia, por cuanto, como se indicó, tal competencia fue atribuida al órgano, y no a un funcionario específico, y además no se trató de un acto administrativo definitivo que diera terminación al procedimiento, sino de un acto de trámite sin incidencia decisoria en el fondo del asunto y que pudiera por ello vulnerar derecho alguno. Razón por la cual se desecha el argumento en este sentido, así se decide.

Denuncia la parte recurrente que el avalúo de los 22 inmuebles, entre los que se encuentra el arrendado por él, fue hecho sin su presencia y sin que se le permitiera ejercer su derecho constitucional al control y contradicción de las evidencias o pruebas obtenidas durante la inspección en que se fundamentó dicho avalúo, y a estar acompañado durante su desarrollo por un profesional de su elección; prefabricación de prueba que violó el principio de alteridad de la prueba, lo que vicia de nulidad el avalúo y la resolución impugnada, al vulnerarle su derecho al debido proceso. Al efecto se observa:

En primer lugar debe señalarse que la inspección y posterior realización de avaluos e informes técnicos por parte de los funcionarios de la Dirección General de Inquilinato a los fines de fijar el canon de arrendamiento de un inmueble, no constituyen pruebas en el procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamientos en los términos expuestos por la parte accionante, sino una función administrativa atribuida por ley, necesaria a fin de determinar el valor del inmueble y fijar el canon de arrendamiento correspondiente, tanto es así, que los mismos se realizan luego de culminada la articulación probatoria prevista en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A distinción de ello, las partes tienen el derecho de promover las pruebas que creyeren pertinentes y hacerlas evacuar, en cuyo caso podría hablarse eventualmente de alteridad de las pruebas.

Por otra parte, debe indicarse que el procedimiento seguido en sede administrativa no se trató de un procedimiento en el cual la Administración debiera presentar pruebas en contra de algún administrado a fin de imponer una sanción, obligación o deber, sino que se trató de la participación de la Administración en la resolución de un conflicto entre particulares pero en calidad de arbitro, procedimientos estos identificados por algún sector de la doctrina como cuasijurisdiccionales, triangulares o arbitrales, en los cuales no se trata del ejercicio de potestades en resguardo del interés general de manera objetiva, sino de la resolución de controversias entre particulares, en resguardo de un interés general y un orden público pero de naturaleza subjetiva, de modo que cualquier actuación llevada a cabo por la Administración no le favorece como interesado, ni existe ninguna actividad probatoria por parte de la Administración a su favor, por lo que invocar violación del derecho “al control y contradicción de las pruebas” alegando que la Administración realizó la inspección y el avalúo del inmueble, sin que el arrendatario pudiera objetar el contenido de las mismas en sede administrativa, resulta impreciso por cuanto este no sólo es un paso dentro del procedimiento administrativo, sino que se efectúa, como se indicó, luego al lapso de pruebas acordado a las partes de la relación arrendaticia.

De manera que el hecho de que dichas actuaciones se hubieren llevado a cabo en ausencia del hoy accionante, y sin que hubiere tenido oportunidad de ejercer el control y contradicción de las mismas, no constituye una violación del derecho al debido proceso en lo términos expuestos en el escrito recursivo, por lo que tal argumento debe ser desechado. Así se decide.

Señala la parte accionante que de acuerdo a lo previsto en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, toda inspección debe regirse por lo señalado en los artículos 90 al 94 eiusdem, en los cuales se establece que el personal de inspección este integrado por profesionales competentes, con lo que se remite a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y profesiones afines, que a su vez establece que para que un documento técnico, como lo es el Informe Técnico, pueda surtir efectos en cualquier oficina de la Administración Pública, deberá estar firmado por su autor que debe ser profesional de la respectiva área, y debe indicar el número de inscripción de éste en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, lo cual no aparece en el informe de inspección, haciendo que dicho instrumento resulte ineficaz a la luz de la norma citada, y por tanto no se le puede dar valor probatorio alguno. En tal sentido debe señalarse lo siguiente:

Las normas invocadas por el recurrente para fundamentar la denuncia precedente, son normas referidas a las inspecciones realizadas para supervisar la construcción de urbanizaciones y edificaciones a fin de verificar el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales y de las normas técnicas nacionales en cuanto a urbanismo y edificación, no siendo estas normas aplicables al caso de autos, por cuanto en el presente caso no se trató de la inspección de alguna obra urbanística, ni se pretendía con dicha inspección la verificación del cumplimiento de variables urbanas a fin de otorgar los respectivos permisos de habitabilidad. De modo que al no encontrarse el presente caso bajo los supuestos de las normas invocadas, resulta imposible su vulneración por parte del órgano administrativo, por lo que se desecha el argumento explanado en este sentido. Así se decide.

Indica la parte recurrente que el Informe Técnico está firmado por un supuesto funcionario de nombre G.C., de quien no se indica el cargo que ocupa, ni la norma que lo faculta expresamente para efectuar la inspección en cuestión, ni el método o criterio utilizado en ella, ni si es profesional colegiado con su respectivo número de inscripción en el Colegio de Ingenieros, ni si es competente para hacerla. En tal sentido se observa:

Tal y como fue señalado ut supra, la competencia para efectuar la determinación del valor del inmueble a los fines de la fijación de los cánones de arrendamiento se encuentra atribuida por ley al Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Ahora bien, el hecho de que tal competencia esté atribuida a esta dirección, no supone que todas las funciones de dicha dirección deban ser desarrolladas por su Director, lo cual además de ser ilógico, resultaría imposible.

En tal sentido se observa que toda estructura organizativa requiere para su funcionamiento la distribución de sus tareas, funciones y materias, con el fin de obtener con el mayor grado de eficiencia, los objetivos y fines planteados. Así pues, cuando un ente u órgano de la Administración Pública tiene atribuida determinada competencia, este como toda organización que pretende la consecución de determinados fines, debe distribuir dichas competencias entre sus órganos, y estos a su vez distribuirlas entre los cargos que lo componen. En tal sentido, aún cuando la competencia es de la organización como tal, ésta es desarrollada de manera temporal y en su nombre por las personas que ejercen los cargos en los órganos a quien le es atribuida. Siendo ello así, la persona que ejerce el cargo y ejecuta las funciones inherentes a la competencia atribuida, lo hace en nombre del órgano o ente al cual se encuentra adscrito.

En el presente caso, de acuerdo a Orden de Inspección que corre inserta al folio 761 de la tercera pieza del expediente administrativo, se desprende que el ciudadano G.C. fue asignado por el Jefe de la Oficina de Inspección de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas, como el Inspector Fiscal para realizar el Informe del Inmueble a regular, con lo cual este Juzgado entiende que era éste el ciudadano no solo con la experticia para efectuar tal actividad, sino que entre sus funciones se encuentra la de realizar este tipo de actuaciones, que además constituye uno de los actos de trámite dentro del procedimiento administrativo. De modo que poner en tela de juicio no sólo la pericia de dicho funcionario para el ejercicio de tal función, sino su condición de funcionario público debidamente nombrado, seria cuestionar de oficio el ingreso, nombramiento y asignación de atribuciones de los funcionarios al servicio de la Administración, extralimitándose en sus funciones juzgadoras en el caso de autos, amén que dichas imputaciones se sustentan en meras apreciaciones subjetivas sin que exista ningún elemento técnico o probatorio que avale y sustente la falta de capacidad técnica que solapadamente pretende imputarse a un funcionario.

En virtud de lo anterior resulta forzoso desechar el alegato expuesto en este sentido. Así se decide.

Denuncia que en el Informe Técnico aparecen croquis y tablas con un acabado que demuestra que no fue elaborado en el lugar donde se habrían efectuado las inspecciones, sino, seguramente, en las oficinas de la Administración, y con posterioridad al momento de realización de dichas inspecciones, por lo que, conforme a lo dispuesto en el citado artículo 92, carece de eficacia probatoria. Al efecto debe indicarse lo siguiente:

A consideración de este Juzgado, resulta necesario llamar la atención de la representación judicial de la parte recurrente, por cuanto constituye una actuación carente de ética en el ejercicio de la profesión de Abogado, presentar argumentos infundados, soportados en dudas y suposiciones. Así, resulta poco sensato y prudente, tratar de causar dudas a este Juzgado de manera maliciosa sobre la procedencia y veracidad del contenido de las actuaciones administrativas con fundamento en simples alegatos, sin ningún fundamento de hecho o de derecho que las sostenga. Razón por la cual este Juzgado no sólo desestima el alegato en este sentido, sino que insta a la representación judicial de la parte accionante a ser más acucioso y sólido en la exposición de sus alegatos, evitando de esta manera hacer consideraciones inútiles, y procurando el buen uso de los argumentos jurídicos en pro de la justicia. Así se decide.

Denuncia que el acto administrativo objeto de impugnación debe ser declarado nulo por adolecer del vicio de falso supuesto, al haber sido soportado en un Informe de Avalúo viciado tanto por falso supuesto como por inmotivación, por cuanto en el mismo no se tomaron en cuenta todos los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue considerado el valor del inmueble aceptado por el propietario, tampoco se tomó en consideración el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, y además se indicó que el inmueble es de uso comercial, lo cual también es falso; además por cuanto el funcionario que lo realizó no indicó de dónde obtuvo la cifra de lo que denominó precios medios en los últimos dos años, tanto del terreno como de las construcciones existentes. En tal sentido se observa:

En primer lugar debe este Juzgado pronunciarse respecto a la denuncia explanada por la parte recurrente referida a la existencia del vicio de inmotivación en el Informe de Avalúo. Como indicó este Juzgado en párrafos precedentes, tanto el Informe Técnico como el Informe de Avalúo, son actos de trámite dentro de un procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento de un inmueble. Siendo ello así, resulta improcedente atribuirle vicios a fin de obtener la nulidad de su contenido de manera aislada.

Así, las razones de hecho y de derecho de la regulación del canon de arrendamiento de un inmueble deben estar contenidas en el acto definitivo, mas no en el Informe de Avalúo, el cual es un paso previo a la decisión definitiva en la que se determina a partir de elementos objetivos (descripción del inmueble, descripción de la zona, precios medios de compra y venta, porcentaje de rentabilidad, valores ponderados) el valor del inmueble, y a partir de allí el canon de arrendamiento mensual que posteriormente puede ser tomado por el órgano decisor para darle fundamento de hecho al acto administrativo definitivo, siendo la única razón de ser del Informe de Avalúo, la existencia misma del procedimiento regulatorio, y lo procedente en todo caso, seria verificar el cumplimiento de los elementos objetivos exigidos por la norma para su emisión, y de verificarse el incumplimiento de estos, resultaría en todo caso nulo el acto administrativo definitivo cuyo fundamento se encuentre en estos.

Empero, de contener el Informe de Avalúo información errónea, imprecisa o falsa, el que estaría viciado de nulidad seria el acto administrativo definitivo que se fundamente en éste. Es por lo que resulta forzoso para este Juzgado desechar el argumento respecto a la inmotivación del Informe de Avalúo, en los términos expuestos. Así se decide.

Resuelto lo anterior pasa este Juzgado a verificar si los fundamentos del acto no fueron comprobados, o si tales circunstancias son erróneas, inexactas, infundadas o falsas, en los términos expuesto por la parte recurrente, alegato que de ser procedente viciaría el acto en su fondo por falso supuesto.

Alega la parte recurrente que el inmueble regulado y del cual es inquilino no tiene uso comercial, sino el denominado “E3” ó “R4”, según la Ordenanza de Zonificación del Sector Sureste, publicada el 21 de diciembre de 1983 en la Gaceta Municipal del Distrito Sucre, por lo que el uso establecido en la citada ordenanza para el terreno arrendado es educacional o residencial, pero nunca comercial, por lo que el acto se encuentra viciado de nulidad por haber incurrido en falso supuesto de hecho.

Por otra parte, arguye que no se tomaron en cuenta todos los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue considerado el valor del inmueble aceptado por el propietario, tampoco se tomó en consideración el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, y además se indicó que el inmueble es de uso comercial, lo cual también es falso. En tal sentido se observa:

El falso supuesto de derecho se verifica cuando se incurre en una errónea aplicación del derecho o en una falsa valoración del mismo, aplicándose al supuesto de hecho una consecuencia jurídica distinta a la prevista en la norma que lo regula; y el falso supuesto de hecho se presenta cuando se asume como cierto un hecho que no ocurrió, cuando se aprecian erróneamente los hechos o cuando se valoran equivocadamente los mismos. Dicho esto, y dados los argumentos expuestos por la parte accionante pasa este Juzgado a verificar la procedencia o no del vicio de falso supuesto denunciado.

Dicho lo anterior, debe verificar la procedencia o no del alegato sobre el uso del inmueble; al efecto debe indicarse que consta al folio 794 de la tercera pieza del expediente administrativo, informe técnico sobre el cual se sustenta la Resolución impugnada, en cuyo renglón de “DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA. INMUEBLES: MULTIFAMILIARES, EDIFICIOS, GALPONES Y APARTAMENTOS”, tiene un renglón específico identificado como “CARÁCTERÍSTICAS DEL SECTOR (usos): RESIDENCIAL___ COMERCIAL___ INDUSTRIAL___ MARGINAL___”, en el cual aparecen marcados con un visto bueno, los renglones correspondientes a residencial, comercial, industrial, y marginal, de lo cual se deduce que conforme la confrontación efectuada por el funcionario llamado a inspeccionar, se verificó que el uso correspondiente era “RESIDENCIAL, COMERCIAL, INDUSTRIAL y MARGINAL”. Ahora bien, pese a lo verificado en el informe de avalúo efectuado por la oficina técnica correspondiente (Oficina de Avalúos), no se hace ninguna mención o distinción a inmueble alguno destinado a vivienda, salvo las destinadas a los empleados. En el mismo informe se discrimina el tipo de construcciones que se ubican en el lote de terreno, verificándose la existencia de oficinas, cultivo de hortalizas, vivero y local comercial.

Ahora bien, todas las pruebas contenidas tanto en el expediente judicial como en el expediente administrativo, apuntan a verificar, contrario a lo señalado por la parte recurrente, que el inmueble objeto de regulación esta destinado a un uso comercial. A su vez, dicha condición del inmueble quedó ratificada en sede judicial con la experticia realizada por los profesionales designados, los cuales dejaron constancia de la condición y uso del inmueble identificado como lote de terreno de cuatro mil metros cuadrado de extensión (4.000,00 m2) que forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.

Corresponde ahora analizar el uso asignado por la zonificación, conjuntamente con el uso dado por el inquilino, debiendo a tales fines, analizar la variable “uso” para determinar su alcance y disponibilidad por las partes.

Así, la Ordenación y Planificación Urbanística, tiene por objeto regular la utilización y aprovechamiento del territorio, del suelo y de las actividades, así como su explotación según su naturaleza actual y la previsión de su uso a futuro inmediato, respetando igualmente el derecho de propiedad y los “usos” al cual está destinado y su vocación natural. Las determinaciones de los planes delimitan el contenido de la propiedad, fijando el alcance del ejercicio de ese derecho –en principio- en resguardo del interés común, lo cual muchas veces resulta desconocido para los administrados, y siempre que la promulgación de los planes no menoscaben la esencia misma del derecho, siendo de tal naturaleza que vacíe éste (Sentencia de la Corte en Pleno de la Corte Suprema de Justicia del 16 de diciembre de 1981).

Esta ordenación se plasma en las Ordenanzas de Zonificación, cuya definición señaló la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia de fecha 14 de agosto de 1985, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., en la cual se indicó con respecto a la zonificación, lo siguiente:

Se entiende por zonificación el sistema en virtud del cual se atribuye un destino específico al suelo, determinándose las condiciones de utilización. La zonificación es uno de los elementos fundamentales del régimen urbanístico y es por ello que aún cuando la competencia en la materia esté atribuida al Municipio por el artículo 30 de la Constitución [ahora artículo 178], sin embargo, al Poder Nacional corresponde, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 136, ordinal 14, [ahora artículo 156, numeral 19 de la Constitución], ‘el establecimiento, coordinación y unificación de normas y procedimientos técnicos para obras de ingeniería, de arquitectura y urbanismo’. De allí que al Poder Nacional le corresponda dictar las normas técnicas sobre urbanismo, así como establecer los procedimientos de tal índole y coordinar y unificar los existentes... En ejercicio de la competencia que poseen los municipios han dictado las Ordenanzas de zonificación que son actos de ejecución de los planes de ordenación urbana que como lineamientos de la materia establece el Poder Nacional

.

Esta Ordenanza determina las características de los usos y sus limitaciones, que constituyen las variables urbanas fundamentales. Así, la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística en sus artículos 86 y 87 determinan las variables urbanas fundamentales, tanto para las urbanizaciones como para las edificaciones, e indica:

Edificaciones:

1) El uso previsto en la zonificación.

2) El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.

3) La densidad bruta de población prevista en la zonificación.

4) El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.

5) Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.

6) La altura prevista en la zonificación.

7) Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

8) Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno.

Se observa como es que precisamente la zonificación deberá contener y fijar las variables urbanas fundamentales, entre las que predomina el “uso” como vocación o destinación a la que puede ser sometida la parcela o lote.

Se observa entonces que el uso, si bien es sólo uno de los elementos que integra la zonificación, es de tal importancia que en algunos casos un cambio de uso podría significar un cambio de zonificación, que es lo que sucede cuando a un inmueble residencial le es cambiado de “facto” el uso a comercial o industrial, implicando evidentemente un cambio de zonificación a zona C-I, comercial industrial, según el caso, que implica entonces el cambio en la vocación del suelo.

Tal como lo ha sostenido la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en la decisión anteriormente citada, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., “la zonificación es uno de los elementos fundamentales del régimen urbanístico...-siendo- el sistema en virtud del cual se atribuye un destino específico al suelo urbano, determinándose sus condiciones de desarrollo “, a los fines de prever un control urbanístico, que lejos de considerarse per se como sacrificios del derecho de propiedad, surge como condicionante de su ejercicio conforme el carácter relativo del mismo en los términos de la Constitución, y cuyo acto de efectos particulares de asignación de uso, es esencial a la noción de zonificación.

La zonificación corresponde al Municipio, tanto en su definición y asignación, como en su mantenimiento y custodia de su implementación y vigencia, siendo el uso, la vocación que ha de regular la utilización del inmueble, según la vocación que ha señalado el órgano encargado. Así, conforme se evidencia de comunicación que corre inserta al folio 36 de la pieza Nro. 2 del expediente judicial, emanada del Director de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio El Hatillo, en el cual se indica que el inmueble identificado con el Nro. de Catastro 374, ubicado en el Fundo San Antonio, presenta tres zonificaciones comprendidas por la P-4 (Área verde no aprovechable por su situación o pendiente); E-3 (Educación Técnica, Normal y Ciclo Diversificado de Secundaria. Puede contener la Educación Básica y la Educación pre-escolar); y AO-3 (Área de oferta para vivienda, con densidad neta promedio de doscientos habitantes por hectárea).

Empero, no puede obviar este Tribunal que de la inspección realizada por el órgano administrativo, conjuntamente con la experticia evacuada se desprende claramente que el uso dado por las partes intervinientes al inmueble regulado no es ni educativo, ni habitacional, sino comercial, aun cuando se mantiene inmutable su condición de zona verde en parte del lote de terreno; sin embargo, al tiempo se desarrolla una importante actividad comercial. De manera que es un hecho notorio, el verdadero uso que se le está dando al terreno por parte del demandante, el cual fue evidenciado por el órgano regulador, y del que por demás, se aprovecha el propio inquilino; quien pese a estarle dando un uso comercial y habiendo suscrito un contrato a tales fines, invoca la condición de “uso” para tratar de resultar ganancioso en las resultas de la presente causa.

Por lo anterior, resultaría contradictorio e incongruente realizar el avalúo de un inmueble con base a una zonificación destinada a la educación, o a la vivienda, cuando en dicho inmueble no se ejecuta ninguna de estas actividades, ni existe la infraestructura correspondiente. Motivo por el cual este Juzgado estima que el uso asignado al inmueble objeto de regulación, es el indicado en el acto administrativo objeto de impugnación, por lo que se desestima el alegato señalado en este sentido. Así se decide.

En cuanto al alegato expuesto por la parte recurrente según el cual en el informe de avalúo no fueron considerados todos los elementos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la fijación de los cánones de arrendamiento sujetos a regulación, se observa:

El artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé los factores a ser considerados de forma concurrentes para la fijación del canon de arrendamiento máximo de inmuebles. El numeral primero de dicho artículo establece que deben ser considerados el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. Y en su numeral segundo prevé que debe tomarse en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Ahora bien, en el presente caso en primer lugar se observa que en el Informe de Avalúo la casilla correspondiente al “Valor fiscal declarado o aceptado por el propietario” se encuentra en blanco, de modo que dicho valor ni siquiera fue considerado a los fines de determinar el valor del inmueble, ni el canon de arrendamiento mensual.

En este sentido vale indicar que tanto el formato de informe de avalúo como el informe técnico contienen los ítems que de acuerdo a lo previsto en el artículo 30 eiusdem deben ser considerados para determinar el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de regulación. Sin embargo, como se indicó, la Administración omitió al momento de realizar el avalúo del inmueble el deber de considerar el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor fiscal establecido en los actos de transmisión de la propiedad, con lo cual el único valor considerado para el cálculo del canon de arrendamiento máximo mensual fue el constituido por los “precios medios en los últimos dos (2) años”, de manera que al tomar como valor ponderado un monto que se obtuvo sin considerar dos de los valores que según la norma tiene que ser considerado, el factor de corrección no resulta representativo para determinar el porcentaje de rentabilidad anual aplicable, por cuanto este no deriva de la estimación del valor real del inmueble en el tiempo, además que no se observa que se hayan tomado el valor del mercado de inmuebles similares como elemento a valorar.

De manera que la operación aritmética que supone la distribución de la renta máxima mensual y cuyo resultado lo constituye el monto total de la renta máxima mensual, fue realizada incumpliendo la obligación contenida en el numeral 2 del artículo 30, al no tomar en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario al momento de calcular el factor de corrección, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación.

No escapa a este Tribunal que en ciertos casos puede que no existan actos de transmisión de propiedad en los últimos 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación, en cuyo caso no pueden existir elementos para ponderar este parámetro y en tal sentido, resulta lógico que tenga un valor de ponderación 0% y factor de corrección 1, en el entendido que al multiplicar cualquier valor por dicho factor, permanecerá inmutable, lo cual no ocurre en el presente caso, por cuanto al folio 97 de la pieza Nro. 1 del expediente administrativo, corre inserto documento de compra-venta de fecha 7 de abril de 2008, en el cual se evidencia el monto de la venta por la cantidad de veinte siete millones quinientos mil bolívares fuertes (Bs. 27.500.000,00).

En cuanto al otro valor omitido y exigido por la norma, debe señalarse que a consideración de quien decide resulta poco probable que en el Área Metropolitana de Caracas resulte inexistente, por lo que resulta en consecuencia, un valor que debe ser necesariamente aportado por el propietario del inmueble, o verificado por el órgano llamado a regular, para de esta manera dar cumplimiento a las previsiones de Ley, y que efectivamente ha de tener un peso específico e incidir –positiva o negativamente- en el inmueble a regular, sin que baste, -para dar apariencia de cumplimiento-, ponderar con 0%.

Del mismo modo, llama la atención de quien juzga la presente causa, que el propio artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige entre los valores a ponderar, como elemento referencial, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizada por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud y “los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años”, desprendiéndose de ello que la norma exige la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares; sin embargo, en el caso de autos, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los precios por metro cuadrado de áreas correspondientes al terreno constituido por el mismo inmueble a regular, incluyendo el precio de la placa, de los techos de zinc, de los techos acrílicos, del acerolit, de los cultivos de plantas, entre otros; sin embargo ello no constituye el supuesto de la norma, por cuanto el artículo 30 en su numeral 2 claramente establece que lo que debe considerarse son los precios medios en los cuales se hubieren enajenado “inmuebles” similares en los últimos dos (2) años, y no el precios de las partes de un inmueble individualmente considerado, mucho menos cuando se trata del mismo inmueble a regular, toda vez que lo que ha buscado el legislador es tener un elemento comparativo. De manera que incluso el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento.

Así, tal como lo sostiene la parte actora, en el caso de autos resulta demostrado que los valores sobre los cuales ha debido avaluarse el inmueble conforme la Ley, no fueron valorados sino tergiversados en su aplicación, por lo que a consideración de este Juzgado la Dirección de Inquilinato no debió fundamentar el acto mediante el cual fijó el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble constituido por un lote de terreno de cuatro mil metros cuadrados de extensión (4.000,00 m2) por que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en el Informe de Avalúo de fecha 02 de diciembre de 2009 y que corre inserto a los folios 796 al 812 de la tercera pieza del expediente administrativo, por cuanto el cálculo de dicho monto fue realizado omitiendo valores de obligatoria observancia de acuerdo al dispositivo legal ut supra señalado, y en consecuencia el acto se encuentra efectivamente viciado de falso supuesto al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la aplicación de una norma jurídica vigente, y en consecuencia fundamentarse en montos obtenidos de forma errada y por tanto incorrectos.

Dicho lo anterior resulta procedente declarar la nulidad parcial de la Resolución Nro. 00013745, de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual es arrendatario el hoy recurrente, todo de acuerdo a lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, solo en cuanto se refiere al canon de arrendamiento fijado para el inquilino identificado en el acto administrativo impugnado como “Inquilino No. 17 (J.d.A.). Así se decide.

Antes de emitir pronunciamiento sobre el restablecimiento de la situación jurídica infringida debe este Juzgado señalar que uno de los elementos de prueba promovidos por la parte accionante a los fines de obtener un pronunciamiento a favor, fue la solicitud de realización de una experticia sobre el inmueble constituido por el un lote de terreno de cuatro mil metros cuadrado de extensión (4.000,00 m2) por que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por lo que en fecha 26 de octubre de 2010 se admitió dicha prueba, y se fijo el día correspondiente para celebrar el acto de nombramiento de expertos.

En fecha 13 de enero de 2011 fue consignado el respectivo informe de avalúo en el cual se determinó como canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble avaluado la cantidad de nueve mil cuatrocientos cincuenta y ocho bolívares (Bs. 9.458,00).

En este sentido vale indicar que una vez analizado y verificado cada uno de los parámetros tomados por los expertos nombrados a los fines de realizar la experticia y emitir el informe pericial respectivo, se observa que en el mismo se tomaron en consideración las características generales del lote de terreno, construcciones existentes, el estado de conservación del inmueble calificándolo como en estado regular de conservación, con una edad cronológica de 30 años aproximadamente. Se determinó el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario partiendo del siguiente análisis: se realizó una investigación en la Alcaldía del Municipio El Hatillo (dirección de Rentas Municipales y Catastro) para observar el valor fiscal o el último valor aceptado por el propietario, el cual es el mismo declarado en el documento de compra-venta de fecha 7 de abril de 2008, cuyo monto es de Veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs.F. 27.500,00,00), y siendo que el inmueble objeto del informe pericial tiene un área de cuatro mil metros cuadrados (4000,00m2), y el área total del Fundo San Antonio es de Doscientos Noventa y Cinco mil metros cuadrados (295.000,00 M2) y su valor aceptado es de veintisiete millones quinientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 27.500.000,00), lo cual significa que la alícuota parte del valor del inmueble sometido al presente caso es de Trescientos setenta y dos mil ochocientos ochenta bolívares (Bs.F. 372.880,00).

En cuanto al valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de la regulación, indicaron que la fecha de solicitud de la regulación del alquiler fue el 9 de diciembre de 2009, y seis meses antes de la anterior fecha fue 9 de junio de 2009, y el acto de transmisión de la propiedad (Fundo San Antonio) fue en fecha 7 de abril de 2008 por un monto de veintisiete millones quinientos mil bolívares fuertes (27.500.000,00); lo cual indica que no se establece ningún valor de transmisión, y dado que dicho valor es de obligatoria observancia por parte de los peritos avaluadores para determinar el canon de arrendamiento del inmueble regulado, debe llevarse dicho valor hasta por lo menos 6 meses (9 de junio de 2009), para lo cual utilizaron la tasa pasiva de los seis principales bancos comerciales y universales del país emitido por el Banco Central de Venezuela, para actualizar el valor de transmisión, desde abril de 2008, hasta junio de 2009.

Por otra parte, y a diferencia del Informe Técnico realizado por la Dirección de Inquilinato, en el Informe Pericial consignado por los expertos juramentados por este Juzgado se tomaron los precios medios en los que se enajenaron inmuebles similares durante los dos años anteriores a la regulación del inmueble, partiendo de una muestra de inmuebles que fueron estimados por los expertos como los más idóneos, dada su ubicación, metraje y fecha de venta, considerando para ello además las condiciones especiales de cada zona en la que se ubicaba cada inmueble, a fin de determinar la incidencia de estas en el cálculo del precio unitario del inmueble.

Lo anterior resulta suficiente para que este Juzgado le de pleno valor a la experticia pericial consignada en fecha 13 de enero de 2011, por lo que en consecuencia la misma se da por reproducida. Así se decide.

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a resolver sobre el necesario restablecimiento de la situación jurídica infringida en este caso, y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

Es con fundamento en lo anterior, y en pro de la Tutela Judicial Efectiva, este Juzgado procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base en el valor del inmueble estimado en la misma para la fecha en que la Administración realizó su propia experticia, el cual monta a la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.261.067,90), equivalentes a 22.928,5 unidades tributarias a razón de Bs. 55,00 la unidad tributaria vigente para la fecha de la regulación, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo del inmueble distinguido como “Lote de terreno de cuatro mil metros cuadrado de extensión (4.000,00 m2) que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda”, la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.F. 9.458,00).

En virtud de lo anterior, se declara la nulidad parcial del acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, solo en cuanto al monto del canon de arrendamiento fijado al inmueble arrendado por el Inquilino identificado en el acto objeto de impugnación, como “Inquilino No. 17 (J.d.A.)”, y correspondiente al Lote de terreno de cuatro mil metros cuadrados de extensión (4.000,00 m2) que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y se acuerda fijar el canon de arrendamiento solo de dicho inmueble en los términos antes expuestos. Así se decide.

Visto que la declaratoria de nulidad se fundamentó en el contenido del artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, deben tener carácter ex nunc; es decir, a partir de la fecha de su notificación o que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.

V

DECISION

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano J.D.A., portador de la cédula de identidad Nro. 81.304.101, representado por el ciudadano G.A.M.M., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 70.561, contra la Resolución No. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual es arrendatario.

SEGUNDO

se declara la nulidad parcial del acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, solo en cuanto al monto del canon de arrendamiento fijado al inmueble arrendado por el Inquilino identificado en el acto objeto de impugnación, como “Inquilino No. 17 (J.d.A.)”, y correspondiente al Lote de terreno de cuatro mil metros cuadrado de extensión (4.000,00 m2) que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y se acuerda fijar el canon de arrendamiento solo de dicho inmueble en los términos antes expuestos.

TERCERO

se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble identificado como Lote de terreno de cuatro mil metros cuadrado de extensión (4.000,00 m2) por que forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.F. 9.458,00).

CUARTO

Se niega la solicitud de nulidad del Informe de Avalúo en los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veinticinco (25) días de abril de dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-

EL JUEZ

JOSÉ GREGORIO SILVA BOCANEY

EL SECRETARIO ACC.,

En esta misma fecha siendo las tres y treinta post-meridiem (03:30 p.m.) se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.,

Exp. Nro. 10-2824.-