Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 2 de Octubre de 2013

PIEZA I

A los folios 1 al 21, corre la demanda por nulidad de contrato de opción de compra venta interpuesta por los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R., en fecha 2 de noviembre de 2011. A los folios 22 al 32, corren sus recaudos anexos.

Por auto de fecha 9 de noviembre de 2.011 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, formó expediente, admitió la demanda, dándole entrada y el curso de ley correspondiente (folio 34).

A los folios 51 al 61 riela escrito de contestación de demanda presentado por los demandados y con anexos que van de los folios 62 al 157.

En fecha 25 de enero de 2012 los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDE TORRADO DE CASTELLANO confirieron poder apud acta a los abogados L.G.C.P., FRANDINA COROMOTO H.D.G. y F.D.Q.Z. (folio 158).

La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas con anexos el 10 de febrero de 2012 (folios 161 al 169). Lo propio hizo la representación de la parte demandante en fecha 23 de febrero de 2012 (folios 170 al 226). Por auto del 24 de febrero de 2012 (folio 227) las pruebas fueron agregadas, y admitidas el 2 de marzo de 2012 (folios 228 y 231).

A los folios 289 al 325 rielan escritos de informes y observaciones de ambas partes.

PIEZA II

El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 19 de noviembre de 2.012 y con asiento diario número 52, dictó la sentencia apelada y relacionada ab initio (folios 2 al 24).

Mediante diligencia del 22 de noviembre de 2012 el abogado L.G.C.P. (parte demandada) apeló de dicha sentencia (folio 25), y por diligencia del 26 de noviembre de 2012 los abogados F.D.J.M.M., J.G.D.V. y G.A.R. (parte demandante), apelaron igualmente (folio 26). La misma fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2.012, el cual ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folios 27 y 28).

El 13 de diciembre de 2.012 este Alzada recibió el expediente dándole entrada y el curso de ley correspondiente (folios 29 y 30).

En fecha 29 de enero de 2.012 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes (folios 31 al 37).

A los folios 38 al 55 consta que la representación judicial de la parte actora presentó su escrito de informes.

El abogado L.G.C.P. presentó escrito de observaciones a los informes de la contraparte el 8 de febrero de 2012 (folios 57 al 60), y en la misma fecha los representantes judiciales de la parte actora también lo hicieron (folios 61 al 67).

Corre anexo al expediente un Cuaderno de Medidas constante de treinta y un (31) folios.

II

FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN

Los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R. en su escrito libelar dijeron:

…Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 05 de abril de 2011, celebramos contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28, de los respectivos libros; el cual anexamos a la presente en copia certificada marcado “A”, en calidad de COMPRADORES OPTANTES, con los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDEHT TORRADO DE CASTELLANO…

…quienes en calidad de VENEDEDORES OFERENTES, de conformidad con la cláusula PRIMERA del mencionado contrato, nos vendieron un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda unifamiliar de dos (02) plantas. En la primera planta, una (01) habitación, un (01) baño, área integral para sala-comedor-cocina, área de oficios y un (01) puesto de estacionamiento. La segunda planta consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños y sala estar, con techos de machimbre sobre la estructura de la vivienda, ubicada en la Aldea Paramillo, vía la Cueva, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ocupando una superficie de terreno de CIENTO CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (141,62mts2)…

…Del mencionado contrato de opción de compra venta, se hace necesario destacar, en el caso que nos ocupa, los acuerdos a que llegaron las partes y que se encuentran contenidos en las cláusulas del mismo, como se indica de seguida:

1) En la cláusula SEGUNDA se estableció: “El lapso para el ejercicio de los derechos que esta opción confiere a los eventuales compradores es de NOVENTA (90) DIAS CONSECUTIVOS CALENDARIO, contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogable de ser necesario, solo por TREINTA (30) DIAS CONSECUTIVOS CALENDARIO, en caso de retardo en la aprobación y/o liquidación del crédito hipotecario a solicitar LOS COMPRADORES OPTANTES”…

2) En la cláusula TERCERA se estableció: “El precio de esta opción es la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), que declaran haber recibido LOS VENDEDORES OFERENTES de LOS COMPRADORES OPTANTES, mediante cheque N° 07675501, de la cuenta 0137-0020-65-0001329871, de fecha 04 de abril de 2011, contra el Banco Sofitasa, a su entera satisfacción”.

3) En la cláusula CUARTA se estableció: “El precio de la compra venta que se prepara mediante este contrato es la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), que LOS COMPRADORES OPTANTES pagarán al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. De dicho precio será deducida la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) que pagan LOS COMPRADORES OPTANTES por concepto del precio de opción de compra venta, en este acto según la cláusula TERCERA, es decir, que al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, los eventuales compradores solo pagarán la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) del saldo restante…

…Ahora bien ciudadano juez esta situación, en la que los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDETH TORRADO DE CASTELLANO, antes identificados, valiéndose de nuestra (sic) de adquirir una vivienda, para engañosamente apoderarse del dinero que les entregamos como inicial, nos causó, además de una lesión patrimonial por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, una lesión moral, por cuanto el estado de incertidumbre que durante siete meses nos han mantenido LOS VENDEDORES OFERENTES, nos ha causado, una serie de conflictos, que atentan contra la estabilidad matrimonial y emocional…

…Con fundamento en las razones de hecho expuestas y de conformidad con los dispositivos legales señalados en los artículos 898, 1133, 1141, 1142, 1144, 1146, 1151, 1154, 1159, 1160, 1167, 1196, 1436, 1481, 1573 y 1650 del Código Civil, ocurrimos ante su competente autoridad, para demandar como en efecto demandamos por NULIDAD DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDEHT TORRADO DE CASTELLANO ya identificados, en su carácter de VENDEDORES OFERENTES, para que:

1.- Convengan en resolver el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 05 de abril del 2011, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, autenticado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28, de los respectivos libros, el cual corre inserto a la presente demanda marcado “A”, o a ello sean condenados por el tribunal.

2.- Que convengan en reintegrarnos la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), que les entregamos como precio de la opción de compra venta e inicial del precio total del inmueble, o a ello sean condenados por el tribunal.

3.- Que convengan en pagarnos la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios económicos que nos ocasionaron con su incumplimiento, de conformidad con los artículos 1.167 y 1.263 del Código Civil; o a ello sean condenados por el tribunal.

4.- Que convengan en pagarnos la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), como justa indemnización por el daño moral ocasionado por su conducta dolosa, o a ello sean condenados por el tribunal.

5.- Que convengan en pagar la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), por concepto de intereses legalmente calculados desde la fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra venta, hasta la presente fecha, más los que se sigan venciendo durante el transcurso del presente juicio; o a ello sean condenados por el tribunal.

6.- Que convengan pagar las costas, costos y honorarios profesionales de la presente demanda, o a ello sean condenados por el tribunal…

.

III

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada en su contestación arguyó que:

…De lo expuesto queda claro que nunca tuvimos una conducta que intencionalmente provocara una idea errónea en nuestros optantes compradores, pues jamás nos enteramos que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, abusando en su derecho nos iba a limitar o prohibir en la obtención de cédulas, mapas catastrales y de solvencias referidas al inmueble A-2, por un hecho ajeno o que en nada tenía que ver con este inmueble ofrecido en venta a los demandantes; en definitiva siempre nuestra intención fue y sigue siendo sana, pues ofertamos en venta a los demandantes un inmueble que estaba y está en el tráfico jurídico, pues no tenía ni tiene gravamen ni prohibición de venta alguno…

…En relación a los daños materiales demandados, debo indicar que estos son definitivamente improcedentes, pues reclama como daños en primer lugar unos gastos notariales, que nunca pueden constituir daños, pues son la carga siempre por imperativo legal de quien se presente como optante comprador en una relación contractual. En segundo lugar determina como daños los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) que pagó como parte del precio del inmueble, que están pretendiendo adquirir, monto éste que no puede ser calificado como daño material, pues sencillamente es parte del precio. De igual forma es improcedente la determinación de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) como daño material, pues por ninguna parte indica a que tasa están haciendo referencia cuando calculan estos intereses, siendo improcedente además calcularlos a la tasa bancaria, pues sólo a las entidades pertenecientes a SUDEBAN, les está permitido realizar dichos cálculos; y la improcedencia del daño material continua por indeterminación cuando reclaman honorarios profesionales de psiquiatra, psicólogo y medicamentos de S.R.L.R., sin cuantificar y sin presentar constancia alguna a los efectos del debate judicial…

…No podemos concluir sin recalcar que hicimos un negocio con la intención sana que el mismo contrato refleje, como lo era para nosotros venderle en la definitiva a los optantes compradores y es por eso, por lo que le informamos a este Tribunal, que estamos en la disposición de devolverle a los optantes compradores su dinero en la oportunidad en que a bien ellos tengan recibir, extinguiendo la relación contractual…

.

IV

DEL FALLO APELADO

El Juzgado a quo decidió lo siguiente:

…Ahora bien, considera este Tribunal, que en el caso de marras nos encontramos frente a un contrato de opción de compra venta, en la cual ha habido manifestación del consentimiento de ambas partes, por un lado de vender el inmueble y por el otro de adquirir la propiedad del mismo, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento, lo cual determina que no se dan los presupuestos legales para acordar la nulidad del contrato y así se declara…

…En el presente caso, si bien es cierto existe un incumplimiento por parte de la demandada, no es menos cierto que no se determinó con pruebas contundentes la culpa subjetiva de los demandados al no materializar las condiciones establecidas en el contrato inicial o contrato de opción a compra venta la parte demandante tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo que en el presente caso la parte demandante no logró probar sus afirmaciones, puesto que no consta en el expediente prueba alguna que permita verificar si efectivamente desembolsó la cantidad de dinero objeto de indemnización por daños y perjuicios económicos señalada por la parte demandante en su petición por incumplimiento y así se decide…

…De conformidad con lo anteriormente transcrito, establecidos como están los requisitos para la procedencia del daño moral, los cuales son taxativos, no excluyentes y de intrínseco cumplimiento, por lo que extrayendo de ellos el tercer requisito que es la escala de los sufrimientos morales, tenemos que la demandante no sustentó debidamente el presunto daño moral sufrido, puesto que de las pruebas promovidas y evacuadas no se desprende evidencia alguna del presunto daño moral sufrido, a lo que cabe acotar que no obstante dicho daño es subjetivo estaba al alcance de la actora demostrar la escala del mismo, trayendo a juicio indicios que permitieran inferir su magnitud en caso de existir, en tal virtud se declara improcedente el cobro por concepto de daño moral, y así se decide…

…Ahora bien, en virtud de que el tribunal observa que no es intención de las partes continuar con la negociación pactada en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28 de los respectivos libros, se ordena la RESOLUCIÓN DEL MISMO y consecuencialmente la entrega por parte de los demandados L.A.C.Á. Y ZELIDEHT TORRADO DE CASTELLANO, de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a que se refiere la cláusula TERCERA, a los demandantes ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R.. Y así se decide…

.

V

CONSIDERACIONES DE LA DECISIÓN

El asunto bajo examen, como ya se indicó, versa sobre la nulidad de un contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 5 de abril de 2011, anotado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28 de los libros respectivos, ya que, a decir de la parte actora, los demandados se valieron de su necesidad de adquirir una vivienda, para apoderarse del dinero que se les entregó como inicial (Bs. 300.000,00), y por no hacerles entrega de los documentos y requisitos administrativos necesarios para la tramitación de la solicitud del acordado préstamo hipotecario a su favor; incumpliendo así con las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta de dicho documento.

PUNTO PREVIO

INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES

En la contestación de la demanda la representación judicial de los demandados alegó que no se puede pedir acumulativamente la resolución del contrato y la acción de nulidad conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil estatuye:

Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negritas de quien decide).

De la revisión efectuada al escrito libelar ciertamente consta que los accionantes señalan como objeto de su pretensión la nulidad del contrato de opción a compra venta celebrado el 5 de abril de 2011 sobre un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar identificada con el N° A-2, ubicada en la Aldea Paramillo Vía La Cueva Parroquia San J.B.M.S.C.d. estado Táchira. Ahora bien, en el petitorio de la demanda solicitan la resolución de dicho contrato, el reintegro de cantidad de dinero, y el resarcimiento de daños y perjuicios.

Como se observó en la norma antes transcrita, el legislador prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, “la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.”

Tal y como lo señaló el a quo en el fallo apelado, por la naturaleza de estas dos acciones no pueden acumularse en una misma demanda; sin embargo, al analizar los supuestos de hecho bajo los cuales quedó planteada la litis en el presente asunto, ciertamente observa esta juzgadora la manifestación de voluntad de las partes a lo largo del íter procesal de no continuar unidas por el negocio jurídico ya identificado y que nos ocupa en este estudio.

Lo anterior se justifica en el hecho de que el juzgador en la revisión de los contratos celebrados por las partes debe hacer una ponderación de intereses a los fines de entender la verdadera intención de las partes al contratar, salvaguardando sus derechos y verificando el incumplimiento de una o ambas partes en las obligaciones inherentes al contrato celebrado.

VICIO DE CONTRADICCIÓN

Argumentaron los actores que la sentencia apelada adolece del vicio de contradicción, por cuanto el a quo admitió la demanda de nulidad de contrato de opción de compra venta y al valorar en el fallo apelado la prueba fundamental promovida como lo es el contrato de opción de compra venta, afirma que el documento constituye el objeto de la demanda de resolución de contrato.

Este vicio lo previó establece el legislador en el artículo 244 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, relativo a la inmotivación del fallo, al establecer:

Artículo 243:

Toda sentencia debe contener:

(…)

4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión

.

Ciertamente cuando la motivación en el fallo es contradictoria produce la nulidad del mismo, es decir, que la contradicción en los considerandos de un fallo conduzcan a la destrucción recíproca de los mismos, por versar sobre un mismo objeto. (Sentencia N° 470 del 13 de agosto de 2009. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

En el caso de marras considera esta juzgadora que la presente denuncia es improcedente por cuanto lo señalado por la parte actora y apelante no es determinante en el dispositivo del fallo ya que el a quo a lo largo de la sentencia recurrida es claro y enfático al señalar que el objeto de la pretensión es la nulidad del contrato de opción de compra venta, aunado al hecho de que interpretó que aún y cuando el demandante acumuló indebidamente pretensiones, la verdadera intención de las partes es no continuar con la negociación pactada, Y ASÍ SE RESUELVE.

FONDE DEL ASUNTO

Resuelto lo anterior y a los fines de resolver las apelaciones de las partes, procede esta juzgadora a revisar el fondo del asunto, recordando que el autor E.M.L. en su libro “CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, Décima Edición, Universidad Católica A.B., Manuales de Derecho, Caracas 199, página 591 señala que: “…Por nulidad de un contrato se entiende su ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de los terceros.

La nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su existencia o a su validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres. El contrato afectado de nulidad es un contrato que ha nacido en forma anómala, irregular o imperfecta y por lo tanto el legislador, por razones de orden público, declara o permite la declaración de su nulidad…”.

Analizada la pretensión, observa esta juzgadora que los actores argumentaron que los vendedores del inmueble no les entregaron los recaudos municipales para que sus representados pudieran solicitar el crédito hipotecario, venciéndose el tiempo de duración de compra venta pactada sin que se hubiere podido cumplir con la solicitud del crédito hipotecario. Imputan también a los demandados que esa conducta asumida les produjo una lesión moral y patrimonial. Alegaron que el elemento cuestionado no es la ausencia de consentimiento, sino un consentimiento dado por error o bajo la falsa creencia de que el inmueble estaba libre de gravamen. Que es evidente la conducta dolosa de los vendedores al momento de celebrar el contrato.

Los demandados en la oportunidad de contestar la demanda señalaron que construyeron tres viviendas denominada A-1, A-2 y A-3 y que en la vivienda A-1 se presentaron problemas con la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y que en dicho expediente administrativo no consta que se le haya prohibido la obtención de solvencias municipales, cédulas o mapas catastrales. Que de este inconveniente se enteraron los demandantes y estaban contestes y claros que se estaba tramitando lo administrativo para solventar el problema. Que nunca tuvieron una conducta que intencionalmente provocara una idea errónea en los optantes compradores, ya que jamás se enteraron que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal con abuso de derecho les iba a limitar o prohibir la obtención de cédulas, mapas catastrales y solvencias referidas al inmueble A-2. Que lo debatido está enmarcado en lo que se conoce como hecho de un tercero y que la causa extraña no imputable los libera de responsabilidad civil.

Por su parte, el artículo 1.141 del Código Civil establece las condiciones de existencia de los contratos, las cuales son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia del contrato y causa lícita.

Y el artículo 1.142 eiusdem señala:

El contrato puede ser anulado:

1.- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas y;

2.- Por vicios del consentimiento

.

Debemos recordar también que el artículo 1.146 sustantivo civil establece los supuestos bajo los cuales se puede pedir la nulidad del contrato relacionados con vicios en el consentimiento; estos vicios como el error, dolo y violencia deben ser demostrados a lo largo del íter procesal por el actor.

En el presente caso, los accionantes imputan el dolo a los optantes vendedores, entendido éste como “un error que no surge del declarante, sino que es causado por acto u omisión de otro declarante para inducirlo a error. Es la intención de una parte para inducir a la otra a celebrar un acto jurídico. De no haber mediado engaño, el acto no se habría celebrado, o se habría pactado bajo otras condiciones”. (Código Civil Venezolano. E.C.B.. Caracas Febrero 1999).

En este sentido, pasa esta sentenciadora a valorar el acervo probatorio aportado por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

.- Copia de contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R., y los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDEHT TORRADO DE CASTELLANO sobre el bien inmueble constituido por una vivienda unifamiliar identificada con el número A2 de las siguientes características: En la primera planta, una (01) habitación, un (01) baño, área integral para sala-comedor-cocina, área de oficios y un (01) puesto de estacionamiento. La segunda planta consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños y sala estar con techos de machimbre, ubicado en la Aldea Paramillo, vía La Cueva, Parroquia San J.B.d.M.S.C.d. estado Táchira, de fecha 5 de abril de 2011 autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, anotado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28 (folios 22 al 25 pieza I).

.- Copia de documento de propiedad de lotes de terreno ubicados en la Aldea Paramillo, vía La Cueva, Lotes A1 y A2, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal del estado Táchira, propiedad del ciudadano L.A.C.Á., protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 19, folio 62 del Tomo 5 del Protocolo de Transcripción respectivamente (folios 26 al 28).

Estos documentos se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil por tratarse de instrumentos públicos y se tienen por fidedignos en el sentido de que no fueron impugnados por la contraparte conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De ellos se evidencia que los demandados vendedores son los legítimos propietarios tanto del terreno como de las mejoras sobre el construidas consistentes en la vivienda cuya venta se pactó.

.- Referencias bancarias emitidas por el Banco Occidental de Descuento (BOD) y Banco Sofitasa a favor de la ciudadana S.R.L.R. (folios 181 y 182 pieza I).

.- Constancia de no presentación de la Declaración de Impuesto Sobre la Renta de los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R., certificadas por Contador Público (folios 183 al 185 pieza I).

.- Balance General certificado por Contador Público correspondiente a los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R. (folios 186 y 187 pieza I).

No se valoran por impertinentes.

.- Planilla de recaudos para crédito hipotecario del Banco Banesco de fecha 6 de abril de 2011 solicitado por los demandantes (folio 180 pieza I).

.- Solicitud de crédito hipotecario ante el Banco Banesco Banco Universal realizado por los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R. (folios 188 al 190 pieza I).

Estos instrumentos se aprecian en el sentido de que los referidos ciudadanos realizaron las gestiones pertinentes para el crédito hipotecario a los fines de adquirir el bien inmueble de autos.

.- Informe de Avalúo de la vivienda de autos, solicitada por W.J.D.D. y realizado por la Ingeniero M.E.B. de Medina de fecha 6 de abril de 2011 (folios 191 al 206 pieza I).

Se aprecia esta prueba en el sentido de que dicha experta está facultada por la entidad bancaria Banesco Banco Universal para efectuar avalúos inmobiliarios, además de que fue ratificado en juicio por ella misma de su firma y contenido.

.- Copia de Cédula Catastral de fecha 25 de marzo de 2009 a favor de L.A.C.Á., emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira (folio 209 pieza I).

.- Solicitudes de Servicio de agua y luz emitidas por Hidrosuroeste de fecha 2 de mayo de 2011 y 3 de mayo de 2011 insertas a los folios 225 y 226 a favor de la ciudadana S.R.L.R..

Estas documentales se aprecian como documentos públicos administrativos por haber sido expedidos por funcionarios competentes para ello.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

.- Copia de contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos W.J.D.Á. y S.R.L.R., y los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDETH TORRADO DE CASTELLANO sobre el bien inmueble constituido por una vivienda unifamiliar identificada con el número A2 de las siguientes características: En la primera planta, una (01) habitación, un (01) baño, área integral para sala-comedor-cocina, área de oficios y un (01) puesto de estacionamiento. La segunda planta consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños y sala estar con techos de machimbre, ubicado en la Aldea Paramillo, vía La Cueva, Parroquia San J.B.d.M.S.C.d. estado Táchira, de fecha 5 de abril de 2011 autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, anotado bajo el N° 09, Tomo 21, folios 25-28(folios 22 al 25 pieza I).

Este documento ya fue valorado.

.- Prueba de informe dirigida a la entidad bancaria Banesco Banco Universal sobre la información de si los demandados realizaron un trámite de crédito hipotecario.

.- Expediente administrativo que se llevó en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira (folios 62 al 152 pieza I).

Se aprecia en toda su extensión como documento público administrativo por haber sido tramitado y expedido por una autoridad pública competente para ello.

Del análisis efectuado a las actas que conforman el presente expediente quedó demostrado lo siguiente:

- Que en fecha 5 de noviembre de 2011 se autenticó la opción de compra venta entre los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R. y los ciudadanos L.A.C.Á. y ZELIDEHT TORRADO DE CASTELLANO, por ante la Notaría Pública Quinta del estado Táchira, anotada bajo el N° 19, Tomo 21, folios 25 al 28 de los libros respectivos.

- Que el objeto de la pretensión se fundamentó en la nulidad de dicho contrato y en la entrega del dinero dado como inicial del inmueble en cuestión por cuanto hubo incumplimiento en algunas cláusulas contractuales por parte de la actora.

Estas cláusulas establecen:

…SEGUNDA: “El lapso para el ejercicio de los derechos que la opción confiere a los eventuales compradores es de NOVENTA (90) días consecutivos calendario, contados a partir de la autenticación del documento, prorrogable de ser necesario, solo por TREINTA (30) días consecutivos calendario, en caso de retardo en la aprobación y/o liquidación del crédito hipotecario a solicitar LOS COMPRADORES OPTANTES.

…TERCERA: “El precio de la opción es la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) que declaran haber recibido LOS VENDEDORES OFERENTES DE LOS COMPRADORES OPTANTES, mediante cheque N° 07675501 de la cuenta 0137-0020-65-0001329871 de fecha 4 de abril de 2011 contra el Banco Sofitasa, a su entera satisfacción.

…CUARTA: El precio de la compra venta que se prepara mediante el contrato fue la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) que LOS COMPRADORES OPTANTES pagaran al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. De dicho precio será deducida la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) que pagan LOS COMPRADORES OPTANTES por concepto del precio de opción de compra venta en el acto según la cláusula tercera, es decir, que al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, los eventuales compradores solo pagarán la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00)”.

De conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil era carga procesal del actor demostrar la supuesta conducta dolosa de los demandados al momento de celebrar el contrato, lo cual en el caso de marras no se demostró. En efecto, la doctrina patria ha señalado que las condiciones del dolo son: 1.- Una conducta intencional, consistente en actuaciones positivas del agente, como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consta en un hacer por parte del autor del dolo; o en actuaciones negativas, como guardar silencio, o el desarrollo de conductas de no hacer que induzcan a un criterio erróneo por parte del otro contratante. 2.- El dolo debe ser causante, es decir, determinante de la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocida por esta no hubiese celebrado el contrato y 3.- Debe emanar de la otra parte contratante o de un tercero con su conocimiento, si el dolo emana solo de un tercero sin el conocimiento de una de las partes contratantes, la víctima de dicho dolo no podrá pedir la nulidad del contrato.

En este orden de ideas, es importante traer a colación que el dolo es causa de anulabilidad del contrato cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado (Artículo 1.154 del Código Civil).

Observa esta juzgadora conforme al acervo probatorio aportado y de la información suministrada por la entidad bancaria Banesco, que no existe registro de ningún crédito hipotecario a favor de los ciudadanos W.J.D.D. y S.R.L.R. para adquisición de vivienda, sólo se evidenció que sí llenaron la lista de recaudos más no continuaron con el trámite de préstamo. Esta situación fue motivado obviamente a la falta de recaudos administrativos que los vendedores no pudieron obtener de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, situación que estaba en conocimiento de los compradores conforme a lo alegado y probado en las actas y que a criterio de esta juzgadora en modo alguno configuran la conducta dolosa imputada por los actores.

Como corolario de lo antes a.a.a.l. verdadera intención de las partes al contratar y visto que a lo largo del íter procesal ninguna de las dos quiere mantener el negocio jurídico celebrado, ajustado a derecho resulta para esta juzgadora declarar que no ha lugar a la nulidad del contrato por no estar demostrados los requisitos para su procedencia; sin embargo, en sintonía con lo decidido por el a quo debe resolverse el contrato, razón por la cual la demanda debe declararse parcialmente con lugar, por cuanto la resolución del contrato es uno de los pedimentos contenidos en el libelo, Y ASÍ SE DECLARA. ‘

Finalmente, respecto del daño material y moral alegado por la parte demandante, encontramos que la responsabilidad civil extracontractual por daños y perjuicios tiene lugar cuando una persona, a quien podemos llamar el “agente” causa un daño material a otro, “la víctima”, de manera intencional o por negligencia, imprudencia o impericia, es decir, culposamente o excediéndose en el ejercicio de su derecho, burlando así los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho. La persona que incurre en hecho ilícito viola una norma de conducta general o preexistente que consiste en no causar daños a otros con intención, negligencia, imprudencia o impericia.

En cuanto a su prueba, en principio incumbe a la víctima quien debe demostrar su existencia, entidad y cuantía por todos los medios probatorios y en el respectivo libelo deberá especificar los daños sufridos y sus causas.

Y en el asunto de marras, vemos que no existen pruebas contundentes que determinen una culpa subjetiva de los demandados en haber provocado estos daños que lleguen a determinar que hay responsabilidad por parte de los actores W.J.D.D. y S.R.L.R., por lo que estos alegatos se declaran improcedentes por falta de prueba, Y ASÍ SE RESUELVE.

Como corolario de lo anterior la sentencia apelada fue dictada con apego a los hechos y el derecho invocados, debiendo sucumbir la pretensión de la actora al igual que la apelación planteada, Y ASÍ SE RESUELVE.

VI

DECISIÓN

Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECIDE: