Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución18 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAlexis Cabrera
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION

JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadano E.L.B., venezolano, mayor de edad, divorciado, de este domicilio, con Cédula de Identidad Nº V-11.663.597. APODERADOS JUDICIALES: M.M.T. y B.D.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.303 y 718, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadanos J.D.R.E. Y O.D.C.R.G., con Cédulas de Identidad Nros. V-14.130.606 y 2.973.152, casados, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: C.G., abogado en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 49.522.

MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO

(REENVIO)

Objeto de la pretensión: Un local comercial destinado a oficina, signado con el Nº 3, ubicado en la Planta Mezzanina del Edificio Nº 2, que forma parte del Conjunto Residencial “Los Almendros”, situado en la Avenida R.G., cruce con la Segunda Avenida de Monte Cristo, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

I

Con motivo de la decisión dictada el 29 de junio de 2012 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual casó de oficio la sentencia proferida el 07 de julio de 2010 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando que el Juez Superior que resultara competente dictara nueva decisión corrigiendo el vicio detectado, en el juicio que por RESOLUCIÓN de CONTRATO incoara el ciudadano E.L.B. en contra de los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G..

Recibido el presente expediente el 19 de noviembre de 2012 esta Superioridad, previo abocamiento del Juez Titular, fijó un lapso de cuarenta (40) días calendarios consecutivos para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes a los fines de que ejercieran el derecho contenido en el artículo 90 eiusdem, comunicación que se cumplió el 16-01-2013, exclusive.

II

ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido el 30 de junio de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano E.L.B., demandó por resolución de contrato a los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., ordenándose el emplazamiento respectivo.

Cumplida las citaciones de los demandados el 16-07-2008, compareció la representación judicial de los mismos, consignando escrito de contestación a la demanda el 08-10-2008, mediante el cual negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, alegando la falta de cualidad e interés de los accionados y la excepción de contrato no cumplido, asimismo solicitó prueba de informes a la Oficina de Registro Subalterno, consignando copia simple de letras de cambio (F-1 a la F-35), adujo además, que el incumplimiento era recíproco lo cual sería probado en el debate probatorio. Expresó que solo convenía en la existencia del contrato mediante el cual se pactó la compra venta del local, solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda.

Por diligencia del 13 de octubre de 2008 la patrocinante de la actora, solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos en el tribunal de la causa a partir del día 16-07-2008 hasta el 06-10-2008, ambas fechas inclusive.

De igual modo la representación de la parte demandada en fecha 24-10-2008 solicitó al a quo cómputo de los días de despacho ocurridos desde el 16-07-2008, exclusive, hasta el 08-10-2008, inclusive.

A través de auto fechado 19-11-2008 el juzgado de la causa proveyó sobre lo solicitado, dejando constancia que desde el 16-07-2008 hasta el 06-10-2008, ambas fechas inclusive, transcurrieron en ese tribunal veinte (20) días de despacho, y que desde el 16-07-2008, exclusive, hasta el 08-10-2008, inclusive, ocurrieron veinte (20) días de despacho en el a quo (F. 150, P.I).

En el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos mediante providencia del 19-11-2008. La parte actora promovió documentales de instrumentos públicos y privados. La parte accionada promovió el mérito favorable de los autos, ratificó el valor probatorio de los documentos consignados con la contestación, consignó documentales y promovió prueba de informes y de experticia.

A través de diligencia del 26-11-2008, la representación judicial de la parte actora se opuso a la admisión de la pruebas promovidas por los accionados, alegando la extemporaneidad de la contestación de la demanda y que por ello eran manifiestamente ilegales, al no haber contestado la demanda el día 06 de octubre de 2008 sino el 08-10-2008, solicitando, nuevamente, cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 16-07-2008 hasta el 06-10-2008, ambos inclusive.

Por auto del 10 de diciembre de 2008 el a quo dictó el cómputo solicitado por la representación de la parte actora, de los días de despacho acontecidos desde el 16-07-2008 hasta el 06-10-2008, ambos inclusive, dejando constancia que habían transcurrido veinte (20) días de despacho (F. 338, P. I).

A través de providencia del 12 de diciembre de 2008, el tribunal de la causa consideró que oponerse a las pruebas de la demandada por considerar intempestiva la contestación, no era una defensa planteable en esa oportunidad, sino a resolverse como punto previo en la sentencia de mérito, por lo que desechó la oposición y procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte demandada, descartando las del capítulo II, referidas a los informes al INDEPABIS y al BANAVIH, y desechando igualmente, la experticia contable promovida en el particular III.

Mediante auto del 22/07/2009 el a quo acordó los pedimentos de ambas partes, entre estos el cómputo de los días de despacho transcurridos desde 12/12/2008, exclusive, hasta el 16/06/2009 y el desglose de las letras de cambio peticionadas por la demandada. Asimismo, en esta data se dejó constancia que desde el 12/12/08 al 16/06/09 transcurrió un (1) día de despacho en el tribunal de la causa.

Por decisión del 21 de octubre de 2010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la excepción de contrato no cumplido y sin lugar la demanda que por resolución de contrato de compra venta intentara el ciudadano E.L.B. contra los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G..

A través de auto del 21/01/2011 el a quo oyó en ambos efectos la apelación efectuada el 26/01/2011 por la parte actora, remitiéndose las actas procesales al Tribunal Distribuidor, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En los lapsos respectivos fijados por el referido tribunal superior, ambas partes presentaron informes y observaciones.

Por sentencia del 21 de noviembre de 2011 el referido Juzgado Superior Séptimo declaró parcialmente con lugar la apelación y con lugar la resolución de contrato, condenando a la parte demandada a pagar la cantidad de Diez Mil Dólares Americanos o su equivalente en moneda nacional, y a la actora al reintegro de las treinta y cinco cuotas pagadas.

Mediante fallo dictado 21 de noviembre de 2011, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la apelación y con lugar la resolución de contrato, condenando a la parte demandada a pagar la cantidad de Diez Mil Dólares Americanos o su equivalente en moneda nacional, y a la actora al reintegro de las treinta y cinco cuotas pagadas. Posteriormente, la parte demandada anunció y le fue admitido recurso de casación contra la referida decisión, la cual fue subsiguientemente casada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia proferida el 29 de junio de 2012.

III

DE LA DECISIÓN DEL M.T.

Por decisión del 29/06/2012, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casó de oficio el fallo del 21 de noviembre de 2012 proferido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableciendo lo siguiente:

(…Omissis…) CASACIÓN DE OFICIO

En resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala en fallo de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra J.D.M.P.S., determinó que conforme con la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la preindicada Constitución, referido a que “…el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando a mutus propio detecte la infracción de una norma de orden público o constitucional, la cual no haya sido debidamente denunciada por el recurrente.

En el sub iudice, la Sala luego del análisis de las actas, que integran el presente expediente, ha encontrado un vicio de orden público no denunciado por el recurrente, por lo que pasa a resolver el asunto, así: (…Omissis…)

Ahora bien, de la transcripción del texto de la recurrida ut supra reseñado, se observa que el ad quem establece que “…el precio de venta de el (Sic) inmueble será la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil setecientos noventa y siete dólares americanos con cuarenta centavos (u.s.$ 144.797,40) o su equivalente en bolívares al cambio de mil trescientos cincuenta bolívares (bs. 1.350,00) por cada dólar, o sea la suma de de ciento noventa y cinco millones cuatrocientos setenta y seis mil cuatrocientos noventa bolívares sin céntimos (bs. 195.476.490,00).…”; para luego señalar en su dispositivo, “....OCTAVO: Se CONDENA a la parte demandada, en pagar la cantidad de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS ($ 10.000,00), o en su equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela por concepto de cláusula penal, conforme a la cláusula séptima del contrato de compra-venta del bien inmueble”; y prosigue, “…NOVENO: Se ORDENA a la parte actora al reintegro de las treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a cuenta del precio del bien inmueble, que a razón de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DOLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS, ($ 2.193,90), cada cuota mensual totalizan la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES CON CINCUENTA CENTAVOS ($ 76.786,50), equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela, previa deducción del monto condenado por concepto de pagar la cláusula penal...”.

De lo expuesto se observa que el Sentenciador de Alzada, establece el precio del bien inmueble, tanto en moneda extranjera como su equivalente en moneda nacional; señalando el tipo de cambio específico a razón de un mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1.350,00) por dólar americano; mas, en sus dispositivos “OCTAVO” y “NOVENO”, condena recíprocamente a las partes, al pago de mutuas concesiones en moneda extranjera pero al “…equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela…”.

Tal desacierto del Juez Superior en el dispositivo de su decisión, conlleva a que la misma este viciada de indeterminación objetiva, porque simplemente no se conoce de manera fehaciente cuál es la base de cálculo para la conversión en moneda nacional de la condena en moneda extranjera, sí el tipo de cambio establecido en el contrato por las partes o el cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela y, de ser el de éste último, cuál de los diferentes cambios oficiales establecidos por dicha Institución Financiera durante la última década, por lo que las partes desconocen cómo podrían cumplir con sus respectivas obligaciones.

Aunado a lo anterior, cabe destacar que la Sala también observa que la recurrida aunque establece que las partes podrán cumplir con sus respectivas obligaciones en montos equivalentes en moneda nacional, no establece de que manera puede calcularse tal cantidad de dinero, como sería una experticia complementaria del fallo que establezca los parámetros mediante los cuales procedan los expertos a determinar el monto equivalente en moneda nacional.

Por todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que el Juez Superior, violó los artículos 12 y 243 ordinal 6º) del Código de Procedimiento Civil, al no establecer una condena de manera real y clara en el fallo, sin establecer la manera en que puede calcularse la cantidad de dinero ni el tipo de cambio, necesarios para la determinación de los montos equivalentes en moneda nacional. Tal conducta del ad quem faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido, al evidenciarse un vicio de orden público, como es la indeterminación objetiva, no delatada en el presente asunto, lo que conlleva a su nulidad de conformidad al artículo 244 eiusdem, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. (…)

(Sic).

IV

PUNTO PREVIO

Por cuanto la representación judicial de la parte actora, en el término de informes adujo la nulidad de la contestación de la demanda de la accionada por haberse presentado precluido el lapso, y que las pruebas ostentadas por la misma debían desestimarse, esta alzada se adentra al análisis y subsecuente resolución del punto previo formulado.

Denuncia la representación judicial de la parte actora que la contestación de la accionada a la demanda resultó intempestiva por tardía. En tal sentido, argumentó que el término procesal para la contestación de la demanda había comenzado al día siguiente de la citación de los demandados, el 16 de julio de 2008 y que finalizó el día 06 de octubre de 2008, pero que la demandada compareció el día 08 de octubre de 2008 y contestó la demanda en forma extemporánea, por lo que solicitaba la nulidad absoluta de la misma.

Asimismo adujo que debían desestimarse las pruebas de la parte demandada al haber contestado en forma extemporánea.

Ahora bien, revisados exhaustivamente los autos se evidencia que la representación judicial de los demandados ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G., dieron contestación a la demanda el día ocho (08) de octubre del 2008, conforme al cómputo practicado por el a quo el día 19-11-2008, (F. 150, P. I), consignando escrito de contestación la parte demandada, en el último día de despacho transcurrido en el tribunal de la causa, dentro del lapso de los veinte (20) días fijados conforme al artículo 344 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, esto Órgano Jurisdiccional observa que lo planteado por la representación judicial de la parte actora no tiene asidero jurídico, por cuanto la misma considera como computable el día en que se produjo la consignación de la diligencia del alguacil (el 16-07-2008), ya que solicitó el cálculo de los días de despacho desde el 16-07-2008 hasta el 06-10-2008, incluyendo el día de la referida actuación del funcionario, y considerarlo así resulta errado, ya que tal y como ha sido plasmado en el texto adjetivo civil, los lapsos procesales se cuentan desde el día siguiente de aquel en que se produjo el acto, es decir, el dies a quo no se cuenta, se computa el dies a quem, conforme al artículo 198 y 199 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.

De manera que, de acuerdo al cómputo de los días de despacho sucedidos en el tribunal de la causa, los mismos fueron: 18, 21, 23, 25, 28 y 30 de julio, 1, 4, 6, 8, 11 y 13 de agosto, 22, 24, 26 y 29 de septiembre, 1, 3, 6 y 8 de octubre del año 2008, asimismo, se observa que el alguacil dejó constancia el día 16-7-2008 (F. 37, P. I) de la citación de los ciudadanos J.R. y O.R., por lo que es a partir de la referida fecha (16-7-2008), exclusive, que comenzaron a correr los veinte días para contestar la demanda, lapso que precluyó el día 8-10-2008.

En consecuencia, la contestación de la demanda realizada el ocho (08) de octubre del 2008, (último día de los veinte fijados por el a quo para contestar), fue interpuesta efectivamente en tiempo procesal oportuno, no siendo necesario ingresar al análisis de las demás alegaciones de la parte accionante sobre la desestimación de las pruebas de la demandada, y así se establece.

De ahí que no habiendo prosperado la denuncia planteada por la representación de la parte actora, debe esta Superioridad adentrarse a la resolución del juicio de mérito.

V

MOTIVACION

Revisados los autos y en acatamiento de la sentencia proferida en fecha 29 de junio de 2012 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la apelación interpuesta por la parte actora en contra del fallo dictado el 21 de octubre de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado lo siguiente:

(…) En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: TEMPESTIVA la contestación a la demanda realizada por la parte demandada.

SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad e interés de la parte demandada aducida por ésta.

TERCERO: Improcedente la acumulación prohibida alegada por la parte demandada.

CUARTO: INAPLICABLE por analogía la Ley del Deudor Hipotecario peticionado por la parte demandada.

QUINTO: CON LUGAR la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO opuesta por la parte demandada y como consecuencia de ello SIN LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentara el ciudadano E.L.B. contra los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

SEXTO: Dada la naturaleza del presente fallo y ante la improcedencia de las defensas de falta de cualidad; inepta acumulación y aplicación analógica de la Ley del Deudor Hipotecario no ha lugar a costas.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación. (…)

En contra del precitado fallo apeló el 06 de diciembre de 2010 la parte actora, siendo oído el recurso en ambos efectos, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.

En los informes presentados en la referida alzada, la parte actora como fundamento de su apelación explanó lo siguiente:

  1. Que consta en instrumento auténtico otorgado el día 20-12-2002, que su representado contrató con los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G., la compra-venta del bien inmueble anteriormente identificado.

  2. Que la demandada sólo pagó treinta y cinco cuotas mensuales y consecutivas, y se negaron a pagar las restantes treinta y un cuotas;

  3. Que el compromiso consistía en pagar los días 05 de cada mes, a partir del día 05 de enero de 2003 fecha de pago de la primera cuota mensual;

  4. Que las treinta y cinco cuotas fueron pagadas extemporáneamente por los compradores;

  5. Que su representado no estaba obligado legalmente a otorgar el documento ante el Registro de la venta del inmueble a la parte demandada, una vez pagada la mitad del precio del inmueble, en vista de la mora en el pago de las restantes cuotas mensuales;

  6. Que el demandante se negó a asistir a la oficina de registro por cuanto en la notificación del 27/07/2006, promovida por la demandada en el lapso probatorio, se expresó que el acto de otorgamiento del documento de venta era con la sociedad mercantil LABORATORIOS DCS OPTIMAX C.A., siendo que la parte accionante nunca contrató la enajenación del inmueble con esta empresa sino con los ciudadanos J.D.R.E. Y O.D.C.R.G..

  7. Que en atención a que la parte actora no había contratado con ninguna sociedad mercantil y por cuanto los compradores le adeudaban para la fecha de la notificación nueve letras de cambio, desde el 05-12-2005 hasta el 31-07-2006, con base en las cláusulas “TERCERA” y “NOVENA” del contrato, se negó a asistir a la oficina de registro;

  8. Que reiteraba el petitorio de la demanda;

  9. Que el término procesal para la contestación de la demanda comenzó al día siguiente de la citación de los demandados, el 16 de julio de 2008 y finalizó el día 06 de octubre de 2008;

  10. Que la demandada compareció el día 08 de octubre de 2008 y contestó la demanda en forma extemporánea, por lo que solicitaba la nulidad absoluta de la misma;

  11. Que se valoraran las pruebas anexas al libelo y las promovidas en el lapso probatorio por el actor y se desestimaran las de la parte demandada al haber contestado en forma extemporánea. Estas dos últimas alegaciones fueron desestimadas en punto previo de esta decisión.

    La parte demandada en el respectivo lapso de informes invocó:

    1. Que admitida la demanda se libró compulsa, y el ciudadano alguacil del tribunal de la causa en fecha 16-07-2008 dejó constancia de haber practicado la citación de los demandados;

    2. Que era obvio que si el auto de admisión fijó veinte (20) días de despacho para la contestación, el lapso debía contarse a partir del día siguiente en el que el alguacil dejara constancia en el expediente de haber notificado a los demandados, y no el mismo día, criterio este que había ratificado el a quo en la sentencia, considerando la contestación tempestiva;

    3. Que conforme a los argumentos expuestos por la demandada acerca de la cláusula Quinta del contrato, la actora no cumplió con su obligación, por lo cual opuso la excepción de contrato no cumplido y se declaró la demanda sin lugar, por lo que pedía se desestimara el recurso de apelación;

    Revisados los fundamentos expuestos por la partes,

    Esta Superioridad observa:

    La acción por la que se contrae el presente proceso es la de Resolución de Contrato, incoada por el ciudadano E.L.B. en contra de los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., alusivo a un local comercial destinado a oficina, signado con el Nº 3, ubicado en la Planta Mezzanina del Edificio Nº 2, que forma parte del Conjunto Residencial “Los Almendros”, situado en la Avenida R.G., cruce con la Segunda Avenida de Monte Cristo, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

    Se inició el juicio por demanda admitida el 30 de junio de 2008, en la que la parte actora adujo:

     Que en fecha 20-12-2002 celebró un contrató de compra-venta con los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G., sobre un inmueble propiedad del actor, constituido por un local destinado a oficina distinguido con el Nº 3, situado en la Planta Mezzanina del edificio Nº 2, el cual forma parte del “Conjunto Comercial Residencial Los Almendros”, ubicado en la Avenida R.G., cruce con la Segunda Avenida Montecristo, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con dos (2) puestos de estacionamiento;

     Que el precio de la venta del inmueble fue pactado en la cantidad de CIENTO CUARENTA y CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA y SIETE DÓLARES AMERICANOS CON CUARENTA CÉNTIMOS, equivalente en moneda nacional, para la fecha de la celebración del contrato, a la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS, calculados a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES por Dólar Americano;

     Que los compradores quedaron obligados con el vendedor a pagar el precio pactado mediante sesenta y seis (66) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DÓLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS, pagaderos en esta divisa o en moneda nacional para la fecha de vencimiento de cada una de las cuotas mensuales, para lo cual se libraron sesenta y seis letras de cambio, aceptadas por los compradores;

     Que en la cláusula SÉPTIMA del contrato de compraventa, se pactó que en caso de incumplimiento contractual por una de las partes, quien diera lugar a ello debería pagar a la otra, por concepto de CLÁUSULA PENAL, la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.$ 10.000,00) o su equivalente en moneda nacional;

     Que en la cláusula “NOVENA” del contrato de compra-venta, se estipuló que en caso de que los compradores incurrieran en mora en el pago de tres mensualidades consecutivas, el vendedor tendría el derecho de exigir la resolución del contrato de marras;

     Que los compradores se encontraban en mora en el pago de TREINTA Y UN CUOTAS MENSUALES Y CONSECUTIVAS a partir del día 05-12-2005 hasta el día 05-06-2008, que era la fecha de vencimiento de la última cuota, adeudando al vendedor la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL DIEZ DOLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS(U.S.$ 68.010,90);

     Que conforme a las aludidas cláusula “SEPTIMA” Y “NOVENA” del contrato de compra venta, el vendedor tenía derecho a demandar la resolución del contrato y el pago de la cláusula penal;

     Como petitorio solicitó el actor, que la parte demandada conviniera o en su defecto se condenara a lo siguiente: (i) A la resolución de contrato de compra-venta otorgado por las partes el día 20-12-2002, en la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 07, del Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones; (ii) a pagar la cantidad de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS (U.S.$ 10.000,00) o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela, por concepto de CLÁUSULA PENAL; (iii) en aceptar el reintegro de las treinta y cinco cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a cuenta del precio del inmueble, de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DÓLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 2.193,90), cada cuota, las cuales totalizaban la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 76.786,50), o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela, para la fecha de su reintegro.

    Anexo al escrito libelar, la representación de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

  12. Copia certificada de documento (Fls. 7-11, P.I), contentivo de convenio de compra-venta celebrado entre el ciudadano E.L.B. y J.D.R.E. y O.d.C.R.G., autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 20 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 7, Tomo 122 de los libros llevados por esa Notaría. Se valora procesalmente, al no existir controversia sobre su existencia y validez;

  13. Original de instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 02 de junio de 2008, otorgado por el actor a los abogados M.M.T. y B.D.G., inserto bajo el Nº 8, Tomo 54, de los libros llevados por esa Notaría. Este documento mantiene eficacia probatoria, al no ser objeto de impugnación alguna, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;

  14. Copias simples de letras de cambio (Fls. 14-31, P.I), cuyos originales se encuentran resguardadas en la caja a fuerte del tribunal a quo (F. 06), constante de treinta y un (31) letras de cambio, fechadas desde el 05-12-2005 al 05-12-2008, enumeradas como sigue: Nº 36/66; Nº 37/66; Nº 38/66; Nº 39/66; Nº 40/66; Nº 41/66; Nº 42/66; Nº 43/66; Nº 44/66; 45/66; Nº 46/66; Nº 47/66; Nº 48/66; Nº 49/66; Nº 50/66; Nº 51/66; Nº 52/66; Nº 53/66; Nº 54/66; Nº 55/66; Nº 56/66; Nº 57/66; Nº 58/66; Nº 59/66; Nº 60/66; Nº 61/66; Nº 62/66; Nº 63/66; Nº 64/66; Nº 65/66 y Nº 66/66; la cuales fueron libradas por la parte actora y aceptadas por la parte demandada. Estos instrumentos privados no fueron cuestionados por la accionada, por lo que tienen pleno valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de las mismas que suman la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL DIEZ DOLARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.$.$ 68.010,90), que alega el demandante como adeudados por los compradores accionados.

    En fecha 08 de octubre de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

     Negó y rechazó la demanda en forma genérica, y después de manera pormenorizada;

     Que los demandados no tenían ni cualidad ni interés para ser accionados en la forma señalada en la demanda por resolución de contrato, lo cual fue resuelto por el a quo que lo declaró sin lugar (21/10/2010) y no fue recurrido por la demandada, en virtud de lo cual nada tiene que decidir esta alzada al respecto;

     Que la parte actora también incumplió su obligación de conformidad con la CLÁUSULA “CUARTA” del contrato de venta a plazos, la cual estableció que llegado el momento en que los compradores hubieren pagado el cincuenta por ciento (50%) de las cuotas, es decir, TREINTA Y TRES (33) CUOTAS, el actor se obligaba a protocolizar el documento definitivo de venta, y que los demandados pagaron TREINTA Y CINCO (35) CUOTAS que eran más de la mitad;

     Que llegado el día y hora fijado por el Registro del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda para protocolizar el documento (el 31-07-2006), con los compradores “en representación de Laboratorios DCS Optimax C.A.”, el actor no se presentó;

     Que en virtud de ello, los compradores, hoy demandados, solicitaron a la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, constituirse en el domicilio del demandante, lo cual se llevó a cabo el 27-07-2006, siendo atendidos en persona por el mismo E.L.B.;

     Que el documento definitivo de venta permanecía en el aludido Registro Subalterno, por ello solicitaban se oficiara al mismo para que informara el estatus de dicho documento, que de acuerdo con las planillas marcadas “D” y “E” probaban que los demandados cumplieron con lo pactado en la Cláusula “Sexta” del contrato;

     Que las pretensiones del actor constituyen un contrasentido, por cuanto se estaría permitiendo una acumulación prohibida, al incoarse pretensiones de resolución de contrato y pago de la cláusula penal. Dicha denuncia fue resuelta y declarada improcedente por el a quo en su decisión de fecha 21/10/2010, sin que hubiese sido recurrida por la demandada;

     Que la demanda por resolución de contrato de compra-venta era improcedente, visto el pago de más de la mitad del precio de venta, como había sido reconocido por la parte actora, por lo que en aplicación analógica del artículo 13 de la Ley de Ventas con Reserva de Dominio, no debía resolverse el contrato sino pagarse las cuotas insolutas;

     Que negaba y rechazaba lo peticionado por el actor de aceptar el reintegro de las cantidades pagadas por los demandados, por cuanto la demanda era improcedente al incumplir también el demandante con el otorgamiento del documento definitivo, lo que dio lugar a que los accionados no siguieran pagando las cuotas restantes;

     Que conforme al decreto 2.278 de fecha 21-01-2003, que autorizaba al Ejecutivo Nacional para convenir con el Banco Central de Venezuela, limitaciones a las operaciones en divisas, la obligación de pago debía regirse por estas disposiciones y no como lo había exigido el actor a los demandados de pagar con dólar del mercando paralelo so pena de resolver el contrato, lo cual se verificaba de la “TABLA PAGO DE GIROS SOBRE DEUDA DEL LOCAL”, marcada “G”, que sobre estos montos el actor cobraba además intereses de mora, lo cual se evidenciaba del documento marcado “H”;

     Que de las tablas anexas se evidenciaba que los demandados habían pagado la totalidad del precio del inmueble, al haber cancelado los montos en exceso de la tasa oficial de cambio, más los intereses sobre intereses y los de mora cobrados por el vendedor, por lo que era lógico que los demandados suspendieran los pagos restantes, vista la conducta del vendedor;

     Que los demandados pagaban montos superiores a los establecidos en el contrato, y no conforme al cambio oficial fijado por el régimen de control cambiario, ya que llegaron a pagar bajo presión del actor, giros a la tasa de cambio paralelo de U.S.$ 3.000;

     Que se debía aplicar en forma analógica la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, que en su artículo 23 establecía que las contrataciones en moneda extranjera eran ilegales y por ello solicitaban instar al INDEPABIS y/o BANAVIH la elaboración de una tabla de recalculo a los fines de determinar la cantidad de dinero que efectivamente debían los demandados, si es que adeudaban. En relación con el mencionado punto en decisión de fecha 21/10/2010 el a quo declaró inaplicable el mencionado caso de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, no recurriendo de ello los accionados;

     Que solo convenían en la existencia del contrato;

     Que las obligaciones de los compradores referidas a pagar los honorarios de un abogado se verificó, y que los compradores se obligaron a presentar el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro competente y a pagar los aranceles correspondientes, obligación que efectivamente realizaron según planilla de liquidación derechos de registro Nº F-05-016824/15-050-031040208, de fecha 18-07-2006.

     Finalmente solicitaron que la demanda se declarara sin lugar.

    Anexo a la contestación, la patrocinante de la accionada consignó los siguientes medios probatorios:

  15. Copia certificada de Instrumento poder (Fls.56-58, P.I), marcado “A”, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 78, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., otorgan facultades a su mandataria, el cual no fue impugnado por lo que conserva eficacia probatoria, conforme al artículo 1.384 del Código Civil;

  16. Original de Notificación, marcada “B” (Fls. 60-62), practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, fechada 27 de julio de 2006, a través de la cual los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G. informan al ciudadano E.L.B., con Cédula de Identidad Nº V-11.663.597, en su condición de vendedor, textualmente lo siguiente: “… que en fecha 31 de julio de 2006, tiene pautada el acto de la firma en la Oficina de Registro 2do. Circuito de Sucre, Estado Miranda, ubicado en la 2da. Av. Montecristo, con Av. R.G., Mezzanina, Ofic. 2, en el horario comprendido entre las 12:30 p.m y 3:00 p.m, fecha tope de la firma, el cual corresponde al último día hábil del Trimestre en curso, el acto corresponde a la firma del documento de venta con la empresa: LABORATORIOS DCS OPTIMAX, C.A., rep. J.D. RESTREPO, se anexa original de la Planilla de Liquidación de derechos de Registro Nº 0168024. Fui atendida por el ciudadano (a) E.L.B., titular de la C.I. Nº 11.663.597…” (Sic). Esta documental fue impugnada por la parte actora aduciendo que no celebró contrato alguno con la persona jurídica LABORATORIOS DCS OPTIMAX, C.A., razón por la que no compareció al acto de protocolización de la compraventa de marras.

    No obstante que este instrumento se encuentra comprendido dentro de los documentos a que alude el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo no se desprende que se haya efectuado la notificación de la parte actora para la firma del documento definitivo de venta por ante el Registro con los compradores, pues el contrato fue celebrado entre el ciudadano E.L.B. (vendedor) y J.D.R.E. y O.d.C.R.G. (compradores), y del medio probatorio hecho valer lo que efectivamente se concluye es que la notificación fue para que suscribiera como compradora una empresa (tercera) que nunca formó parte de la convención, ya que se deja constancia de que “…el acto corresponde a la firma del documento de venta con la empresa: LABORATORIOS DCS OPTIMAX, C.A., rep. J.D. RESTREPO…”, razón por la que esta alzada desestima este medio de prueba. Así se establece;

  17. Copias simples, marcadas “C” (Fls. 63-80, P.I), de documento constitutivo y estatutos de la empresa LABORATORIOS DCS OPTIMAX C.A. en la que figuran como constituyentes los ciudadanos J.D.R.E., O.d.C.R.G., R.H., Swidorowicks Flores y E.L.B., protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 166-A-Pro del año 2002. Este medio se desecha por impertinente sobre la compraventa del inmueble de marras, ya que la persona jurídica LABORATORIOS DCS OPTIMAX C.A., es una tercera ajena al presente juicio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil;

  18. Original de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro y Depósito, marcadas “D” y “E” (Fls. 81-83), Número: F-05 0168024, con fecha 18-07-2006, y data de otorgamiento 25 de julio de 2006, de 12:30 p.m. a 3:00 p.m. en la que se señala “…EMIRO LEDEZMA BELTRAN (vendedor), LABORATORIOS DCS OPTIMAX, C.A. (comprador)…”. Estos documentos adminiculados a la Notificación, marcada “B” (Fls. 60-62), como antes se señaló están vinculados a la firma del instrumento de venta, y en ellos aparece una empresa tercera ajena a la convención y no las personas naturales contratantes, por lo que deben desestimarse;

  19. Copias simples de letras de cambio marcadas de la “F1” a la “F35” (Fls. 84-114, P. I). Por auto del a quo fechado 2207-2009 se ordenó el desglose de los originales, (F. 348, P.I), numerados 1/66 al 35/66, a favor del ciudadano E.L.B. por los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., por la cantidad de Dos Mil Ciento Noventa y Tres Dólares Americanos. Las mismas mantienen eficacia probatoria al no ser objeto de controversia su contenido, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;

  20. Copias de impresión marcadas “G” y “H” (Fls. 118-124, P.I) denominadas TABLAS DE PAGO DE GIROS SOBRE DEUDA DEL LOCAL. Estos instrumentos fueron declarados inadmisibles por el tribunal de la causa el 12-12-2008 (F. 340-341, P. I) y no fue apelada dicha decisión, por lo que no hay lugar a pronunciamiento sobre éstos, quedando por tanto desestimados;

  21. Copia certificada de contrato de compraventa marcado “I”, (Fls. 125-128, P.I), autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 20 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 7, Tomo 122 de los libros llevados por esa Notaría, fechado 20 de diciembre de 2002. Este documento fue consignado por la parte actora, y valorado con antelación por esta alzada;

  22. Marcadas con las letras “J y K”, (Fls. 129 al 134, P. I), recibos de honorarios profesionales de abogados. Al tratarse de hechos expuestos por terceros ajenos a la controversia, debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, en consecuencia se desechan de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

  23. Marcada con la letra “L” (pieza Nº 1; 135 al 139), copia fotostática del documento de propiedad sobre el bien inmueble objeto de la pretensión. En el mismo se evidencia que el actor E.L.B., es propietario del bien inmueble objeto de la controversia judicial, lo cual no es un hecho controvertido. Este instrumento mantiene valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

  24. Marcada con la letra “M” (F. 140, P.I), copia fotostática de la Patente de Industria y Comercio de LABORATORIO DCS OPTIMAX C.A. La misma se desecha por no ser pertinente, ya que esta empresa es ajena a la presente litis, y así se establece;

  25. Marcada con la letra “N” (F. 141, P.I), copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-30960469-4, de la empresa LABORATORIO DCS OPTIMAX C.A. La misma resulta impertinente ya que no guarda relación con lo debatido en el presente juicio, por lo que se desestima.

  26. Marcada con la letra “Ñ” (F. 142 al 145, P.I) original de Nómina de catorce (14) trabajadores del LABORATORIO DCS OPTIMAX C.A. esta documental se desecha por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos, ya que no se discute ningún aspecto de las condiciones laborales de unas personas en una empresa, sino un asunto de resolución de contrato entre personas naturales. Así se decide.

    En el lapso probatorio promovió:

  27. El mérito favorable de autos de los medios probatorios consignados con la contestación de la demanda, marcados B, C, F-1 al F-35, G, H, I, J y K, L, M, N, Ñ. El mérito favorable no es un medio de prueba, ya que conforme al principio de comunidad de las pruebas el juez está obligado a a.c.u.d.e., lo cual fue efectuado por este Órgano Jurisdiccional. Así se establece.

  28. En el capítulo segundo, promovió prueba de informes a los fines de que se oficiara al Registrador de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, a objeto que informara del estatus del documento definitivo de venta, así como en el capítulo tercero, promovió prueba de experticia contable, a los fines de demostrar el cumplimiento del pago de las cuotas a que estaba obligado en el contrato. Estos medios no fueron evacuados, por lo que no cabe valoración al respecto.

    Planteadas las pretensiones principales y examinado el acervo probatorio esta alzada debe ingresar al análisis del caso en referencia, conforme a las siguientes consideraciones:

PRIMERO

Pretende la parte actora la resolución del contrato de compra venta celebrado el 20 de diciembre 2002 con los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., sobre el inmueble propiedad del actor antes descrito, así como la cancelación de la cláusula penal, alegando que los compradores dejaron de pagar treinta y un (31) cuotas mensuales y consecutivas de las sesenta y seis (66) que pactaron.

En tal sentido, el demandante aduce que en la cláusula “NOVENA” del contrato de compra-venta, se estipuló que en caso de que los compradores incurrieran en mora en el pago de tres mensualidades consecutivas, el vendedor tendría el derecho de exigir la resolución del contrato de marras;

Afirma que los compradores se encontraban en mora en el pago de TREINTA y UN CUOTAS MENSUALES y CONSECUTIVAS a partir del día 05-12-2005 hasta el día 05-06-2008, que era la fecha de vencimiento de la última cuota, adeudando al vendedor la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL DIEZ DOLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 68.010,90);

Asimismo argumenta que como vendedor, el hoy accionante no estaba obligado legalmente a otorgar el documento ante el Registro de la venta definitiva del inmueble a la parte demandada, ya que una vez pagada la mitad del precio del inmueble, la demandada incurrió en mora en el pago de las restantes cuotas mensuales.

Por su parte, los codemandados invocan su falta de cualidad e interés en el proceso, denunciaron la existencia de una inepta acumulación o acumulación prohibida conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y adujeron que debió aplicarse la Ley del Deudor Hipotecario.

Asimismo, los demandados alegan la excepción de contrato no cumplido, por cuanto el vendedor incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el registro.

De igual forma, que la demanda por resolución de contrato de compra-venta era improcedente, visto el pago de más de la mitad del precio de venta, como había sido reconocido por la parte actora, por lo que en aplicación analógica del artículo 13 de la Ley de Ventas con Reserva de Dominio, no debía resolverse el contrato sino pagarse las cuotas insolutas;

Por otro lado, rechazan lo peticionado por el actor de aceptar el reintegro de las cantidades pagadas por los demandados, por cuanto la demanda era improcedente al incumplir también el demandante con el otorgamiento del documento definitivo, lo que dio lugar a que los accionados no siguieran pagando las cuotas restantes;

Por último, aseveran los codemandados que la obligación de pago debía regirse por las disposiciones del decreto 2.278 de fecha 21-01-2003, que limitaba las operaciones en divisas y no como les había exigido el actor a los demandados de pagar con dólar del mercado paralelo so pena de resolver el contrato.

SEGUNDO

Como bien fue señalado anteriormente, la patrocinante de los codemandados invocó la falta de cualidad e interés pasivo de sus representados, denunció la existencia de una acumulación de pretensiones prohibida (la resolución del contrato y la cláusula penal) y señaló que debía aplicarse la Ley del Deudor Hipotecario.

En ese sentido, el tribunal de la causa en decisión de fecha 21 de octubre de 2010 declaró: (i) sin lugar la falta de cualidad e interés de la parte demandada; (ii) improcedente la acumulación prohibida alegada por la accionada; (iii) inaplicable por analogía la Ley del Deudor Hipotecario. De dicha resolución judicial no recurrió la parte demandada agraviada, conformándose con el resultado del fallo.

De modo que, esos puntos no apelados causan ejecutoria y no pueden ser revisados por esta alzada, la cual no tiene jurisdicción sobre los mismos, máxime sino se observa que con la determinación de alguno de ellos se hubiese vulnerado el orden público.

TERCERO

En relación con la excepción de contrato no cumplido es necesario citar lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, que prevé la excepción non adimpleti contractus, del siguiente modo:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

.

Señalado lo anterior, primeramente cabe mencionar que la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS o excepción de contrato no cumplido, es la facultad que la ley otorga a una de las partes de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige su cumplimiento sin, a su vez, haber cumplido con su propia obligación.

De manera que, la excepción de cumplimiento la invoca quien es compelido judicialmente a cumplir lo estipulado en un contrato, por lo tanto esta facultad se la otorga la ley al demandado, por eso se designa como “excepción” o “defensa” porque la acciona quien es obligado a cumplir un acuerdo; empero carece de lógica que se alegue tal defensa en una resolución de contrato, por cuanto en esta figura tal proposición resulta a todas luces errada.

De acuerdo con el criterio sentado por la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido (Sent. Del 21/09/88, con ponencia del Magistrado Adan Febres Cordero), dicha excepción comprende los efectos del contrato: no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución del contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato (Sent. del 23/11/88 con ponencia del Magistrado Luís G. Velandia).

En el caso de autos, no se pretende el cumplimiento de una convención, sino su resolución, cuyo efecto es retrotraer la situación al statu quo previo a la suscripción del contrato, por lo que no le es aplicable la exceptio non adimpleti contractus al asunto planteado en el presente proceso

De ahí, que resulte improcedente excepcionarse a través de esta defensa de la parte demandada, ya que la pretensión del actor es de resolución y no de cumplimiento de contrato, por lo que debe desecharse la denuncia de la accionada.

De igual modo, alega la demandada en el escrito de contestación y en los informes presentados en alzada, que al haber pagado la mitad de la deuda debía aplicarse analógicamente la Ley de Venta con Reserva de Dominio. Sin embargo, es de observar que esta Ley es aplicable única y exclusivamente a bienes muebles, y siendo lo debatido en el presente caso la venta de un bien inmueble, no resulta aplicable ni supletoriamente la Ley in comento, por lo que debe desestimarse esta petición de la accionada.

CUARTO

La parte actora solicita resolver el contrato de compraventa motivado al incumplimiento por parte de los demandados, de treinta y un (31) cuotas mensuales y consecutivas del saldo del precio del inmueble, desde el día 05/12/2005, conforme lo pactado en las cláusulas “TERCERA” y “NOVENA” de la convención, y a su vez, de acuerdo a lo pactado en la cláusula SEPTIMA, el pago de la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (U.S.$ 10.000,00) o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela, por concepto de cláusula penal, así también que los demandados acepten el reintegro de las treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a razón de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DÓLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 2.193,90), cada una mensualmente, las cuales totalizan la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (U.S.$. 76.786,50).

En este sentido, la parte demandada alegó el pago de treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas, lo que constituía más de la mitad de lo convenido, conforme a la cláusula “CUARTA”, no siendo estas letras de cambio objeto de controversia, al ser un hecho aceptado por ambas partes.

Aduce a su vez la accionada, que por cuanto el vendedor incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro, y al haber pagado más de la mitad del precio pactado, tal y como lo reconociera el demandante, conforme a lo estipulado en la cláusula “QUINTA” del contrato, ello había dado lugar a que éstos no siguieran pagando las cuotas restantes.

En este orden de ideas, para resolver la situación sobre la cual existe controversia, debe acudirse al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, que establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

De igual modo, es aplicable al caso de autos, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, el cual establece:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

(Sic.)

En este sentido, se encuentra determinada la existencia jurídica de un pacto entre las partes mediante el alegado y comprobado contrato contenido en el instrumento fundamental de la demanda, en el cual se establecieron obligaciones recíprocas para los contratantes, por lo que este deviene en absolutamente vinculante para ellas con carácter de fuerza de ley, por disposición expresa del artículo 1.159 del código Civil y, en consecuencia, deben ser fielmente cumplidos los compromisos asumidos, de buena fe entre los integrantes del mismo, conforme a los postulados consagrados en el artículo 1.160, eiusdem, precitado.

En el caso planteado, el contrato cuya resolución se demanda es un contrato de compraventa en el cual las partes han acordado recíprocas concesiones, por lo tanto es una convención en la que se estableció el precio, la forma de pago y otras obligaciones, de la manera siguiente:

… Tercera: precio de la compra venta: el precio de venta de el inmueble será la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil setecientos noventa y siete dólares americanos con cuarenta centavos (u.s.$ 144.797,40) o su equivalente en bolívares al cambio de mil trescientos cincuenta bolívares (bs. 1.350,00) por cada dólar, o sea, la suma de ciento noventa y cinco millones cuatrocientos setenta y seis mil cuatrocientos noventa bolívares sin céntimos (bs. 195.476.490,00) el cual pagaran los compradores a el vendedor mediante el pago de sesenta y seis (66) cuotas mensuales y consecutivas sin intereses de dos mil ciento noventa y tres dólares americanos con noventa centavos (u.s.$ 2.193,90) al cambio en bolívares de la fecha del día de pago, contados a partir de la fecha cinco (05) de enero del dos mil tres, para lo cual se elaborara como modalidad de pago igual numero de letras de cambio por igual monto y fecha, sin que esto signifique novación de la deuda.

Quinta: obligaciones de el vendedor: serán obligaciones de el vendedor, además de aquellas expresamente establecidas en el presente documento, las siguientes: a) hacer la entrega material de el inmueble en este acto a los compradores y darle una fotocopia del documento de propiedad del mismo; b) entregar a los compradores una vez que estos hayan pagado el 50% de las cuotas mensuales, el registro de información fiscal (rif) en original y la fotocopia de la cedula de identidad; c) una vez convocado por los compradores asistir al registro correspondiente al acto de protocolización del documento definitivo de compra venta en el lugar y hora indicado.

Sexta: obligaciones de los compradores: serán obligaciones de los compradores además de aquellas expresamente establecidas en el presente documento, las siguientes: a) presentar el documento definitivo de compra venta ante la oficina subalterna de registro competente y pagar los aranceles correspondientes; b) contratar una póliza de seguro contra todo riesgo para el inmueble desde hoy; y pagar a partir de la fecha de la autenticación del presente documento, todos y cada uno de los gastos en que se incurra en la presente negociación y hasta su pago definitivo y la liberación de la hipoteca. Para tales fines deberá pagar todos los gastos del inmueble. A saber: luz eléctrica; aseo domiciliario; condominio; propiedad inmobiliaria o derecho de frente; solvencias municipales y de aseo; pago de impuesto respectivo del seniat sobre el precio de la venta del inmueble; pago del impuesto sobre la renta correspondiente a la venta del inmueble; honorarios de abogado y cualquier otro pago similar o sobrevenido posteriormente c) convocar por escrito a el vendedor al acto de protocolización del documento definitivo de compra venta con al menos cinco (5) días hábiles de antelación a la fecha que hubiera fijado el registrador respectivo con indicación de la hora y lugar del acto; d) asistir al acto de protocolización del documento definitivo de compraventa; e) pagar a el vendedor el precio de compra venta conforme establece la cláusula tercera del presente documento.

Novena: el atraso en el pago de tres (3) cuotas mensuales y consecutivas dará derecho al vendedor para rescindir el presente contrato. Asimismo se pacta el cobro de intereses al doce por ciento (12%) anual en caso de mora…. “

De manera que, en el presente caso conforme a las estipulaciones contractuales precitadas, se desprende que si bien se pactó que una vez que los compradores hubieran pagado el cincuenta por ciento (50%) de las cuotas mensuales, deberían convocar al vendedor para asistir al registro correspondiente, con al menos cinco (5) días hábiles de antelación a la fecha que hubiere fijado el registrador respectivo, con indicación de la hora y lugar del acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, también se estipuló en la cláusula “NOVENA”, que el atraso en el pago de tres (3) cuotas mensuales y consecutivas daría derecho al vendedor a rescindir (más bien resolver) el contrato, y asimismo, al cobro de intereses al doce por ciento (12%) anual en caso de mora.

De la convención de marras, también se desprende que el comprador tenía la obligación de dar cumplimiento a éste pagando el precio conforme a los términos del mismo, y no como lo aduce la parte demandada, que por cuanto el vendedor incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro, y al haber pagado más de la mitad del precio pactado, decidió no pagar más ninguna de las restantes cuotas, ello es contrario a la Ley, ya que cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar disponiendo a su propio arbitrio de la vindicta pública, viola sin duda la prohibición de hacerse justicia por sí mismo, por cuanto constituye una sustracción de las funciones de los organismos competentes, al pretender sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuando en forma ilegítima y antijurídica, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, que establece que “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.

De ahí que, conforme a las estipulaciones contractuales, era obligación de la parte demandada haber pagado las restantes treinta y un (31) letras de cambio (sin atraso consecutivo), para el cumplimiento definitivo de la venta del bien inmueble de marras, y de no estar conforme con las cantidades cobradas y al evidenciar que el vendedor no concurría al acto de protocolización del documento definitivo de la venta, debió acudir al organismo competente y consignar el pago, mediante acciones que existen en el ordenamiento jurídico, verbigracia, como lo es la acción de Oferta Real y de Depósito establecida en el Código Civil, que conllevan a garantizar que el comprador cumpla con su obligación y que recaiga el incumplimiento en la parte vendedora.

Así, siendo que la parte demandada no pagó las aludidas letras de cambio, tomando la justicia en sus manos, tal y como lo reconoce en la contestación y en los informes presentados en alzada, trajo como consecuencia el atraso en el pago de tres (3) cuotas mensuales y consecutivas a partir del día 05-12-2005, hasta el día 05-06-2008, fecha esta en la que ocurriría el vencimiento de la última cuota y siendo además que no probó en forma alguna el incumplimiento de la parte actora, por cuanto no logró demostrar que le notificó sobre el acto de la firma del documento de compra venta, ya que lo hizo a nombre de una persona jurídica distinta a las personas naturales que figuran en el contrato como compradores, dio lugar a la aplicación de lo estipulado en la Cláusula “NOVENA” del contrato, como lo es la resolución de la convención por falta de pago.

Evidenciado como ha quedado de las actas procesales que la parte actora demostró que la demandada no cumplió con su obligación de pago, incurriendo en atraso y dando lugar a la aplicación de la referida Cláusula “NOVENA”, queda demostrado que efectivamente la parte accionada no ejecutó su obligación en la forma pactada, resultando procedente la declaratoria judicial de resolución del contrato celebrado entre las partes el día 20-12-2002, retrotrayéndose la situación al estatu quo previo a la suscripción del contrato.

La resolución tiene un efecto liberatorio –las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido- y un efecto recuperatorio las prestaciones cumplidas deberán ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte del aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución.

Declarada la resolución del contrato quedan las partes liberadas de sus obligaciones, pues se reponen las cosas al estado que tenían, como si la obligación jamás se hubiere contraído.

Respecto al efecto recuperatorio, es decir, la restitución de las prestaciones cumplidas, peticiona la parte actora que se le reintegre a los compradores (demandados) las treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a razón de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DÓLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 2.193,90) cada cuota mensual, lo que totaliza la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DÓLARES AMERICANOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (U.S.$. 76.786,50), resultando procedente la restitución de esta suma.

También pactaron las partes en la cláusula “SÉPTIMA” del contrato de venta celebrado en fecha 20-12-2002, una compensación por daños y perjuicios por el incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes, quedando comprometidas a que en caso de incumplimiento o retardo a una prestación determinada, sería aplicable una penalidad civil que fijaron en la cantidad DIEZ MIL DÓLARES (U.S.$ 10.000,00) o su equivalente en Bolívares. La misma es del siguiente tenor:

… Séptima: Cláusula penal. Ambas partes acuerdan expresamente para salvaguardar la seguridad jurídica en el desarrollo de lo convenido en el presente contrato, establecer una cláusula penal por la suma de diez mil dólares (US $ 10.000,00) o su equivalente en bolívares al cambio del día en que se incurra el incumplimiento, la cual pagara cualquiera de las partes que incumpliera el presente contrato. …

Dicha modalidad de regulación convencional de la responsabilidad contractual y la penalidad acordada procede con total independencia del daño causado, pues las partes autónomamente así lo acordaron.

En este sentido, en el artículo 1.258 del Código Civil se establece:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

En el caso de autos, fueron los compradores (demandados) quienes contravinieron las obligaciones pactadas en el contrato, por tanto es a ellos a quienes corresponde pagar los daños y perjuicios limitados a la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES (U.S.$ 10.000,00) o su equivalente en Bolívares. Por lo que a los fines del cálculo respectivo deberá considerarse el cambio oficial de DOS MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (US$ 2.150,00) por Dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, establecido en el Control Cambiario Nº 2, del Banco Central de Venezuela (Gaceta Oficial Nº 38.138 del 01-03-2005), vigente para la fecha del incumplimiento ocurrido el 05 de diciembre de 2005, para lo cual ha de ordenarse experticia complementaria del fallo por un perito que al efecto designará el tribunal de la causa.

Conforme a lo antes expuesto, queda evidenciado que la parte actora ante el incumplimiento de la parte demandada, debió, como ha ocurrido en autos, acudir a la vía jurisdiccional a demandar la resolución del contrato por incumplimiento, lo que conlleva al correspondiente pago por cláusula penal indicado anteriormente.

Sobre la base de lo anterior, queda resuelto el contrato de compra-venta suscrito entre las partes y autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito capital anotado bajo el No. 76, Tomo 38 de fecha día 20-12-2002, debiendo ordenarse a la parte actora que reintegre el monto de las treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a cuenta del precio del bien inmueble, que a razón de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DOLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS (U.S.$ 2.193,90) cada cuota mensual, totalizan la cantidad global de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES CON CINCUENTA CENTAVOS (U.S.$ 76.786,50), equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela vigente para la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se acuerda experticia complementaria del fallo por un solo perito.

En consecuencia, la decisión apelada deberá revocarse y declarase parcialmente con lugar la demanda, al no haber prosperado las denuncias de extemporaneidad de la contestación, aducida por la representación del actor. Asimismo, dada la improcedencia de las excepciones de contrato no cumplido y la aplicabilidad de la Ley de Venta con Reserva de Dominio alegadas por la demandada, no produciéndose condenatoria en costas del recurso debido a la declaratoria de parcialidad de la demanda.

VI

DE LA DECISION

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO

Se MODIFICA, en la forma que más adelante se expresa, la sentencia de fecha 21 de octubre de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la excepción de contrato no cumplido y sin lugar la demanda que por resolución de contrato de compraventa incoara el ciudadano E.L.B. contra los ciudadanos J.D.R.E. y O.d.C.R.G., alusiva al inmueble identificado ab initio;

SEGUNDO

Se declara IMPROCEDENTE el alegato de extemporaneidad de la contestación de la demanda formulado por la parte actora, e igualmente IMPROCEDENTES la excepción de contrato no cumplido y la aplicabilidad de la Ley de Venta con Reserva de Dominio, alegadas en la contestación y en los informes de alzada por la accionada;

TERCERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por la parte demandante, quedando RESUELTO el contrato de compraventa celebrado por las partes el día 20-12-2002, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 07, del Tomo 122, de los Libros de Autenticaciones, alusiva al inmueble identificado ab initio, retrotrayéndose la situación al statu quo previo a la suscripción de la convención;

CUARTO

Se mantiene incólume la decisión recurrida (del 21/10/2010) en relación con el pronunciamiento del a quo, en lo atinente a la falta de cualidad e interés pasivo, a la acumulación prohibida (o inepta acumulación) y a la aplicación por analogía de la Ley del Deudor Hipotecario, peticionados por la demandada y declarados improcedentes, los cuales quedaron firmes al no haber sido recurridos;

QUINTO

Se CONDENA a la parte demandada, a pagar la cantidad de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS (U.S.$ 10.000,00), equivalente en Bolívares al cambio oficial de DOS MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.150,00) por Dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, establecido en el Control Cambiario Nº 2, del Banco Central de Venezuela (Gaceta Oficial Nº 38.138 del 01-03-2005), vigente para la fecha del incumplimiento ocurrido el 05 de diciembre de 2005, para lo cual ha de ordenarse experticia complementaria del fallo, por un perito que al efecto designará el tribunal de la causa;

Se ORDENA a la parte actora que reintegre a la parte demandada el monto de las treinta y cinco (35) cuotas mensuales y consecutivas pagadas al demandante a cuenta del precio del bien inmueble, que a razón de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES DOLARES AMERICANOS CON NOVENTA CÉNTIMOS, (U.S.$ 2.193,90) cada cuota mensual, totaliza la cantidad global de SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS DOLARES CON CINCUENTA CENTAVOS ($ 76.786,50), equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela vigente para la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se acuerda experticia complementaria del fallo por un solo perito.

SEXTO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de la actora, sin que se impongan costas dada la naturaleza de la decisión.

Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil trece (2013).

EL JUEZ,

Dr. A.C.E.

LA SECRETARIA,

Abg. A.M.V.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la presente sentencia.

LA SECRETARIA,

Abg. A.M.V.

EXP. 10.561

ACE/AMV-Def.

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