Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución14 de Agosto de 2015
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoDesalojo (Audiencia)

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 14.325

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 1 de julio de 2015, en virtud de la apelación interpuesta en 18 de junio de 2015, por el abogado en ejercicio R.A.H.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 83.391, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.757.442 y V-6.902.532, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de junio de 2015; en el juicio que por DESALOJO, sigue contra los mencionados ciudadanos, el ciudadano J.S.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-1.635.023, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 20 de julio de 2015, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios.

Consta en las actas que en fecha 14 de agosto de 2014, el Juzgado Duodécimo Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio M.D.J.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 84.345, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano J.S.A.L., contra los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L.; quedando la demanda controvertida en los siguientes términos:

(…) mi poderdante es propietario y poseedor legítimo, de un inmueble constituido por un (1), APARTAMENTO DE VIVIENDA FAMILIAR, ubicado en el Edificio RESIDENCIA ‘LA TOSCANA’ signado con el N° 1-A, primer piso, en la Avenida 3D-3 (…) Jurisdicción de la Prroquia O.V. (…)

(…) mi susodicho Poderdante J.S.A.L. (Sic), lo cede en calidad de arrendamiento a plazo determinado, el descrito apartamento de vivienda familiar, a los Ciudadanos J.M.L. (Sic) ALBORNOZ Y K.H.D.L. (Sic) (…) los Prenombrados (Sic) Arrendatarios de dicho apartamento familiar, desde el día primero de junio de 2013, pero sin contar los meses de julio, agosto y septiembre de 2013, hasta la presente fecha mes de julio del presente año 2014, ambas fechas inclusive, se encuentran INSOLVENTE (Sic) CON EL PAGO DE ONCE (11) MESES DE DICHO ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, a razón de Bs. 3.044,56 c/u, que suman la cantidad de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Sic), CON DIECISEIS (Sic) CENTIMOS (Sic) Bs. (33.490.16) (…) en vista de que los referidos arrendatarios (…) no cancelaba (Sic) los cánones de arrendamiento vencido (Sic) y negándose rotundamente, a la desocupación y entrega de dicho apartamento (…) mi Susodicho (Sic) Poderdante (…) presento (Sic) formal solicito (Sic) de PROCEDIMIENTO PREVIO, por ante la SUPERTINTENDENCIA NACIONA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, EN EL ESTADO ZULIA (…) con fecha veintiocho (28) de mayo de 2014 profirió la respectiva RESOLUCION (Sic) ADMINISTRATIVAS (Sic), firme, definitiva, y de obligado cumplimiento contra los contumaz (Sic) arrendatarios (…)

Por consiguientemente (Sic) los prenombrados arrendatarios (…) hasta la presente fecha, le adeuda de plazo vencido a mi susodicho poderdante (…) las siguientes cantidades de dinero:

A. los (Sic) 11 meses de alquiler. (Sic) A razón de bs (Sic) 3.044,56 c/u para un monto. (Sic) TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Sic), CON DIECISEIS (Sic) CENTIMOS (Sic) Bs. (33.490.16), acudo por ante su competente Autoridad para demandar como en efecto y formalmente demando en nombre de mi representado a los ciudadanos (…) para que convenga o en efecto a ello sean condenados por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Articulo (Sic) 34 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario (…)

(…) Invoco a favor de mi representado el mérito que arrojen las actas procesales

Invoco y Promuevo (Sic) el Principio de la comunidad de pruebas.

(…)

Presento las siguientes pruebas de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil (…)

1). TESTIFICALES: promuevo como testigo a los efectos que sean interrogados en juicio (…)

(…) Ciudadano NARCISO PARRA PLATO (…)

(…) Ciudadana. (Sic) A.B.M.D.P. (…)

(…) JOSE (Sic) GREGORIO BASTIDAS BRICEÑO (…)

(…) ANGEL (Sic) ANONIO (Sic) CEDEÑO AGUIRRE (…)

(…) DOCUMENTAL: promuevo, para que sea analizados (Sic) en juicio valorados en la Sentencia definitiva, los siguientes documentos:

a) Recibos, constantes de ONCE (11) folios útiles y marco con la letra (…) donde se puede apreciar que ninguno de estos recibos no fueron cancelados por los Ciudadanos, J.N.L. (Sic) ALBORNOZ Y K.H.D.L. (Sic) (…) los cuales pertenecientes (Sic) a los meses de junio, octubre noviembre (Sic) y diciembre de (Sic) año 2013 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del presente año, 2014.

b) RESOLUCION (Sic) ADMINISTRATIVAS (Sic). Proferida por la Oficina de superintendencia (Sic) Nacional de arrendamiento de vivienda, en el Estado Zulia (…)

(…) Solicito el Desalojo inmediato del inmueble (…) El pago de la suma de TREITA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Sic), CON DIECISEIS (Sic) CENTIMOS (Sic) Bs (33.490.16), por los once (11), canon de arrendamiento que adeuda y los que faltar para vencerse. (…) Que se le haga a mi representado la entrega del inmueble completamente desocupado (…) Las costas y costos del proceso hasta su total y definitiva terminación. (…)

En fecha 8 y 26 de febrero de 2015, se llevaron a cabo ante el Tribunal de la causa, las audiencias de conciliación entre las partes, sin que haya sido posible acuerdo alguno.

Luego, el día 3 de marzo de 2015, el abogado en ejercicio R.A.H.C., antes identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., igualmente identificados, consignó escrito de contestación a la demanda, donde expresó:

(…) Niego, rechazo y contradigo la temeraria demanda (…) debido a que no se ajusta a la realidad de los hechos, ni al derecho invocado por cuanto el demandante alega que mis representados le adeudan los Cánones de Arrendamiento desde el día Primero (Sic) (01) de Junio (Sic) del año Dos (Sic) Mil (Sic) Trece (Sic) (2.013) (Sic), pero sin contar los meses de Julio (Sic), Agosto (Sic) y Septiembre (Sic) del año Dos (Sic) Mil (Sic) Trece (Sic) (2.013) (Sic), hasta la presente fecha (…) se encuentra Insolvente (Sic) con el pago de Once (Sic) (11) meses de dicho arrendamiento inmobiliario; siendo esta aseveración ciudadana Juez totalmente falsa, por cuanto el pago de dichos Cánones de Arrendamiento fueron totalmente cancelados de la siguiente manera:

El mes de Junio (Sic) del año 2.013 (Sic), fue cancelado según Cheque (Sic) No. 30003468, girado contra el Banco de Venezuela y a favor del ciudadano J.A., por acuerdo entre las partes y mediante comunicación dirigida a mi representado por el ciudadano N.P.P.. Asimismo los meses de Agosto (Sic), Septiembre (Sic) y Octubre (Sic) de dicho año, fueron cancelados mediante Cheques (Sic) girados contra el Banco Occidental de Descuento (…) según Cheques (Sic) Nos. 77000003; 97000005 y 79000006, respectivamente, a nombre de la ciudadana H.A., persona autorizada y facultada para recibir los pagos de los Cánones de Arrendamiento (…)

Asimismo, los meses subsiguientes de Noviembre (Sic) y Diciembre (Sic) del año 2.013 (Sic) y los meses de Enero (Sic) a Diciembre (Sic) del año 2.014 (Sic) y el mes de Enero (Sic) del año 2.015 (Sic), fueron Cancelados (Sic) y Depositados (Sic) a través de Planillas de Pago emitidas por el Sistema del Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), cuyo Recaudador (Sic) es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) (…) y los mismos fueron realizados también a nombre de la ciudadana ACOSTA C.H.M. (Sic) (…) por ser ésta la persona autorizada y facultada ampliamente según lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento, en su Cláusula Quinta, firmado en fecha 06 de Febrero (Sic) del año 2.009 (Sic), por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo (…) y según Participación dirigida por el Arrendador a mis representados (…) en fecha 14 de Febrero (Sic) del año 2.010 (Sic) (…) ya que a pesar de que los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P. vendieron el Inmueble arrendado al ciudadano J.S.A.L. (Sic), sin participarle a mis poderdantes, para hacerles caer en mora (…) continuaron cancelando dichos Cánones (Sic) (…) por lo que queda demostrado que no existe INSOLVENCIA por parte de mis representados en el pago de los Cánones de Arrendamiento.

(…) Niego, rechazo y contradigo que el ciudadano J.S.A.L. (Sic) (…) sea el poseedor legítimo del Inmueble arrendado; ya que los poseedores legítimos de dicho inmueble lo vienen ejerciendo mis poderdantes (…) desde el día 24 de Enero (Sic) del año 2.008 (Sic), fecha en la cual los citados ciudadanos suscribieron Dos (Sic) (2) Contratos de Arrendamiento del inmueble en litigio con sus propietarios N.P.P. Y A.B.M.D.P. (…) evidenciándose que los susodichos ciudadanos fueron los que le arrendaron el Inmueble (Sic) a mis representados (…)

(…) Niego, rechazo y contradigo que el ciudadano J.S.A.L. (Sic), le haya arrendado el bien inmueble a mis representados (…) ya que el demandante hace mención en la Demanda (Sic), pero no lo prueba con la presentación de Documento de Arrendamiento (…) lo que sucede (…) es que posterior al Arrendamiento del Inmueble en litigio los ciudadanos N.P.P. Y A.B.M.D.P. (…) en fecha 18 de Junio (Sic) del año 2.013 (Sic), le venden el Inmueble (…) al ciudadano J.S.A.L. (Sic) (…) y no se lo participaron o comunicaron a mis representados para hacerles caer en mora, tratando de lograr su desocupación.

(…) a todas luces se evidencia que estamos en presencia de una venta fraudulenta y mal intencionada, ya que dicha venta del inmueble en litigio han debido ofrecérsela como primera opción (…) a mis representados y que para ese entonces eran y son actualmente los poseedores legítimos y arrendatarios del Inmueble en cuestión (…) no permitiéndole a mis poderdantes, (…) ejercer el derecho de preferencia.

(…) Promuevo las siguientes Pruebas:

(…)

1.- (…) Declaración Jurada de no poseer vivienda.

2.- (…) Copias de los Recibos, correspondientes a los meses de Junio (Sic), Agosto (Sic), Septiembre (Sic) y Octubre (Sic) del año 2013; igualmente los Recibos de Noviembre (Sic) y Diciembre (Sic) del año 2.013 (sic); los Recibos de los meses de Enero (Sic) a Diciembre (Sic) del año 2.014 (Sic) y el Recibo de Enero del año 2.015 (Sic), a los fines de demostrar a este Tribunal que no existe INSOLVENCIA por falta de pago (…)

3.- (…) Copia de la comunicación dirigida por el ciudadano N.P.P. a mi representado (…) en la cual solicita que los Cánones de Arrendamiento fueran depositados a nombre de la ciudadana H.M. (Sic) ACOSTA CASTILLO (…)

4.- (…) Copa del Cartel de Notificación, emanado del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual fuera publicado (…) mediante el cual se emplazan a los ciudadanos N.P.P. Y A.B.M.D.P., (…) a los fines de que expongan sus descargos y pruebas en el Procedimiento de Consignación Arrendaticia, según Expediente Nro. MC-00899/11-13, cuyo Original de encuentra en los archivos de dicho Ministerio (…)

5.- (…) Copias de los Contratos de Arrendamientos suscritos entre mis representados (…)

6.- (…) Copia del Contrato de Venta del Inmueble, realizada en fecha 18-06-2.013 (Sic), por los ciudadanos N.P.P. Y A.B.M.D.P. al ciudadano J.S.A.L. (Sic) (…)

El 24 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas, ratificando las promovidas junto al libelo de demanda, y consignando además escrito de “Intervinientes Voluntarios” de los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., a favor del demandante de autos.

En fechas 25 y 31 de marzo de 2015, la representación judicial ratificó la promoción de pruebas que efectuara al contestar la demanda.

El día 8 de abril de 2015, el abogado en ejercicio R.A.H.C., apoderado judicial de los demandados, consignó escrito de impugnación de pruebas. El día 14 de ese mismo mes y año, el Tribunal de la causa desechó la impugnación y admitió las pruebas presentadas.

El día 4 de junio de 2015, se llevó a cabo la Audiencia Oral correspondiente; y posteriormente, el día 10 de junio de 2015, extendió el fallo en el siguiente tenor:

(…) PUNTO PREVIO SOBRE LA POSESION (Sic) LEGITIMA (Sic)

(…) se infiere que el arrendatario es un poseedor precario, más no posee el derecho sobre la cosa oponible a terceros, por tanto en fuerza de lo expuesto se desestima el argumento sobre el carácter que dicen tener los demandados sobre el bien inmueble (…) Así se declara.

(…) PUNTO PREVIO. DERECHO PREFERENCIAL

(…) esta Juzgadora considera que lo argumentado por los demandados no se configura como punto del debate en cuestión, puesto que al respecto sólo efectúa el señalamiento antes mencionado, sin solicitar que así sea declarado, aunado al hecho que en su escrito de contestación (…) alegan haber realizado pagos al ciudadano J.S.A.L. (Sic) y que tenían conocimiento de la venta efectuada por los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., al ciudadano J.S.A.L. (Sic) (…) por tanto, esta Juzgadora desestima dicho argumento. Así se declara.

(…) PUNTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE, ALEGADA POR LOS DEMANDADOS

(…) los demandados (…) no oponen la defensa perentoria de falta de cualidad en su escrito de contestación a la demanda, la misma la alegan en la audiencia o debate de juicio, no siendo esta (Sic) la oportunidad correspondiente (…) desestima dicha defensa por no ser interpuesta en la etapa procesal antes indicada (…)

(…) CONSIDERACIONES

(…) observa esta Sentenciadora (…) que efectivamente no existe contrato de arrendamiento suscrito por los demandados (…) con el demandante (…) sin embargo, los demandados en su escrito de contestación a la demanda señalan que los ciudadanos N.P.P. (…) vendieron el inmueble al demandante y para demostrar tan hecho consignaron documento de compra-venta (…) el nuevo propietario se subroga en los derechos que tenían los antiguos arrendadores en ocasión al contrato de arrendamiento, debiendo participar a los arrendatarios sobre la venta efectuada. En el presente caso, no se observa que se haya realizado notificación alguna a los arrendatarios, por parte de los antiguos propietarios ni por el hoy demandante, sobre dicha enajenación, pero tal como se dejó establecido, los arrendatarios manifiestan su conocimiento sobre la tantas veces referida venta de fecha 18 de junio de 2013, así como se demuestra su conocimiento en su intervención en el procedimiento administrativo previo al presente proceso judicial iniciado en fecha diecisiete (17) de octubre de 2013 (…) en su contra (…) que al no oponerse ni objetar dicha venta a través de los medios legales pertinentes y consignar los cánones de arrendamiento a través de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, acepta de manera tácita el cambio de propietario y por consiguiente la relación arrendaticia que los une al demandante, por lo tanto, esta Sentenciadora considera válida dicha relación. Así se decide.

En cuanto a la solvencia en los pagos de cánones (…) se observa la falta de pago del mes de junio 2013, puesto que los demandados consignan recibo de pago de la fecha en referencia, el cual fue desestimado en la valoración de las pruebas, no demostrando por consiguiente la cancelación por ese concepto; en cuanto a los meses de agosto (…) septiembre (…) y octubre de 2013, se demuestra su cancelación a través de los recibos de pago (…) en cuanto a los meses de noviembre (…) diciembre 2013 , enero (…) y febrero 2014, fueron consignados ante la Oficina de recaudación del SUNAVI, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2014, fecha en la cual se realizan las consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Organismo Administrativo correspondiente, transcurrieron más de cuatro (4) meses sin que los demandados realizaran los pagos respectivos, por lo que en estricta aplicación de la norma citada se demuestra la procedencia de la demanda por desalojo insaturada por el ciudadano J.S.A.L. (Sic) contra los ciudadanos J.M.L. (Sic) ALBORNOZ y K.H.D.L. (Sic).

(…) CON LUGAR LA DEMANDA (…)

(…) SE ORDENA PROSEGUIR con el procedimiento contemplado en la LEY (…)

(…) SE CONDENA EN COSTAS A LOS DEMANDADOS (…)

III

PUNTOS PREVIOS

DE LOS ALEGATOS PLANTEADOS EN LA AUDIENCIA ORAL

En el acto de audiencia oral celebrada el día de hoy, la parte demandante de autos ratificó los alegatos esbozados tanto en el libelo de demanda como en la audiencia oral que se llevó a cabo ante el Tribunal de Instancia, solicitando se declarara Con Lugar la demanda incoada contra los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L..

Mientras tanto, la representación judicial de la parte demandada, R.A.H.C., impugnó la valoración otorgada por el Juez de la causa, a una serie de pruebas; así como también alegó que el procedimiento administrativo de consignación de cánones arrendaticios que, a su decir, se ventiló ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, no se trataba de un procedimiento inmediato, sino que, después de su tramitación era ordenada la consignación correspondiente, razón por la cual los cánones arrendaticios fueron consignados y depositados con posterioridad.

En ese respecto, y en relación a la impugnación en la valoración de las pruebas, esta Superioridad procederá a su revisión en esta misma sentencia, en la Extensión y Límites de la Controversia. Asimismo los alegatos tocantes al fondo de la demanda, serán apreciados en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

DE LA ALEGADA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

De la revisión íntegra del expediente denota esta Superioridad que en el acto de Audiencia Oral, llevada a cabo el día 4 de junio de 2015, la representación judicial de los codemandados ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., alegó la falta de cualidad del ciudadano J.S.A.L. para incoar la demanda de Desalojo que cursa en las actas.

Al respecto, el Tribunal de la causa en el fallo apelado indicó que al no ser la oportunidad correspondiente para ejercer esa defensa perentoria, la misma resultaba improcedente.

En ese sentido este Tribunal Superior observa que, el artículo 107 de la

Artículo 107.- Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención.

A la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarán en la audiencia de juicio.

Lo dispuesto en la norma garantiza efectivamente el derecho a la defensa de las partes intervinientes en el proceso, toda vez que es en ese momento, es decir, en la contestación de la demanda, que el accionado fija posición ante los hechos controvertidos, arguye sus propias afirmaciones y hechos nuevos, y queda circunscrita la relación jurídico procesal. De manera que, no es potestativo de los jueces ni de las partes, cambiar lo alegado para considerar pedimentos no demandados o excepciones y defensas no opuestas; de ser así, se incurriría en el vicio de incongruencia.

En razón de ello, esta Superioridad considera que ciertamente, los planteamientos esbozados por la representación judicial de la parte demandada en el acto de Audiencia Oral, en relación a la falta de cualidad del accionante resultan extemporáneos por tardíos, siendo que la oportunidad para ello feneció al momento de contestar la demanda.

Admitir esa defensa en el estadio procesal mencionado, lesionaría abiertamente el derecho a la defensa del demandante de autos, siendo que en todo caso la Audiencia Oral y Pública, es el momento para dirimir los alegatos controvertidos en el juicio, los cuales fueron previamente fijados en el presente caso, mediante acta de fecha 19 de marzo de 2015, que riela en el folio ciento setenta y siete (177) del expediente.

Por los razonamientos expuestos, esta Superioridad desecha las defensas opuestas por la representación judicial de la parte demandada respecto a la falta de cualidad del ciudadano J.S.A.L.. Así se decide.

DE LA POSESIÓN Y LA PREFERENCIA OFERTIVA

En el caso bajo estudio, los demandados de autos impugnaron el derecho a poseer el inmueble, alegando que el demandante J.S.A.L., no es su poseedor legítimo. Señalan que los legítimos poseedores son ellos, desde el día 24 de enero de 2008, fecha en la cual suscribieron el primero de los contratos de arrendamiento sobre el mencionado inmueble, hasta la presente fecha.

Ahora bien, tal como lo expresara la Juzgadora de la causa en la sentencia impugnada, en el juicio que discurre en la presente oportunidad, la posesión del inmueble no constituye materia de conocimiento o de discusión, siendo que se trata de una demanda de desalojo por cánones arrendaticios vencidos e insolutos, en el que únicamente debe comprobarse el pago tempestivo o no, de las sumas monetarias correspondientes.

En todo caso, y para considerar terminado dicho punto de discusión, esta Superioridad comparte el criterio esbozado por el Tribunal de la causa en la sentencia impugnada, toda vez que la posesión del inmueble que detentan los arrendatarios, no es oponible a terceros, al ser el demandante la persona sobre la cual recaen los derechos totales de propiedad y posesión del inmueble en comento. Así se observa.

Sobre la preferencia ofertiva o el derecho preferencial de adquirir el inmueble esta Superioridad observa.

Los demandados alegan que la relación arrendaticia que celebraron con los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., inició el día 24 de enero de 2008, mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 63, tomo 9, el cual riela en el folio ciento veinticuatro (124) del expediente; y en virtud de ello han mantenido derechos arrendaticios sobre el inmueble tantas veces aludido.

Sin embargo, alegan que el día 18 de junio de 2013, encontrándose vigente el contrato de arrendamiento, los ciudadanos antes mencionados vendieron el inmueble al ciudadano J.S.A.L., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el número 13, tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sin haber practicado antes la notificación correspondiente de ofrecimiento de venta que el artículo 131 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone a su favor.

En ese sentido, se amparó en el contenido del único parágrafo del artículo 135 ejusdem, el cual dispone que “toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad”.

Ahora bien, esta Superioridad luego de una extensa revisión de las actas denota que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en su resolución de fecha 28 de mayo de 2014, relativa al procedimiento administrativo seguido por el demandante de autos, dejó constancia que entre las pruebas allí promovidas, tuvo a su vista la copia simple de un documento de venta mediante el cual el ciudadano J.S.A.L. vendió a los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., el inmueble identificado en las actas, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 31 de mayo de 2005.

Esto, aunado a que riela en las actas documento de liberación de hipoteca de fecha 7 de abril de 1997, a nombre del demandante; indica que el inmueble tantas veces mencionado, perteneció al ciudadano J.S.A.L., y que éste en el año 2005, vendió el mismo a los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P.; y luego éstos restituyeron el inmueble al demandante el día 18 de junio de 2013.

En atención a esa circunstancia, esta Superioridad se permite traer a las actas lo contenido en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil que textualmente expresan:

Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

(…)

Artículo 1.924.- Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

El artículo 1.920 del Código Civil, antes transcrito, refiere que los actos traslativos de propiedad se encuentran sometidos a la formalidad del registro. Mientras que el artículo 1.924 ejusdem, establece que aquellos actos cuyo registro es obligatorio o mandatario por ley, y que no hayan sido asistidos de esa formalidad, no surten efectos contra terceros que mantuviesen derechos sobre el inmueble bajo cualquier título.

Lo anterior devela que, los contratos de compra venta suscritos entre los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., por una parte y por el ciudadano J.S.A.L., no surten efectos contra los demandados de autos, por cuanto esos contratos no fueron sometidos a la formalidad del registro, siendo válidos únicamente entre sus firmantes.

Al no constituir entonces, documentos traslativos de propiedad, los demandados mal podrían pretender la preferencia ofertiva de venta del inmueble identificado en las actas, por cuanto la propiedad del mismo nunca abandonó el patrimonio del demandante, J.S.A.L.. Así se observa.

En virtud de lo explicitado esta Superioridad desecha el presente punto de apelación. Así se establece.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Como se ha venido explicando en los puntos previos, en el juicio que nos ocupa en la presente oportunidad, el demandante de autos alegó, ciudadano J.S.A.L., ser propietario de un inmueble constituido por un apartamento signado con el número 1-A, del edificio Residencia “La Toscana”, ubicado en la avenida 3D-3, en jurisdicción de la Parroquia O.V., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; el cual arrendó a los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., sin identificar el contrato de arrendamiento en cuestión.

Alegó que desde el mes de junio de 2013 (pero sin incluir los meses de julio, agosto y septiembre de 2013), hasta el mes de julio de 2014, los demandados se encontraban insolventes en el pago de los cánones de arrendamiento (once meses), los cuales hacían una totalidad de treinta y tres mil cuatrocientos noventa bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 33.490,16), a razón de tres mil cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 3.044,56) cada uno.

Indicó que llevó a cabo en su totalidad el procedimiento administrativo previo, el cual finalizó con resolución de fecha 28 de mayo de 2014, que habilitó la vía judicial. En razón de ello, solicitó el desalojo del inmueble mencionado, y el pago total de la deuda antes indicada.

Por su parte, los demandados de autos negaron, rechazaron y contradijeron el contenido del escrito libelar, arguyendo que el mes de junio de 2013, fue cancelado al ciudadano J.A., por acuerdo con su arrendador, mediante cheque número 30003468, girado contra el Banco de Venezuela; que los meses de agosto, septiembre y octubre de 2013, fueron cancelados mediante cheques números 77000003, 97000005 y 79000006, girados contra el Banco Occidental de Descuento a nombre de la ciudadana H.A..

Que los meses subsiguientes, es decir, noviembre y diciembre de 2013; enero a diciembre de 2014 y el mes de enero del año 2015, fueron cancelados y depositados a través de Planillas de Pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea, cuyo recaudador es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, efectuadas también a nombre de la ciudadana H.M.A.C., por ser ésta la persona facultada para recibir el pago, según los contratos que celebraran con los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P.. En razón de lo cual no existía insolvencia alguna.

Negaron que el ciudadano J.S.A.L., haya sido la persona que arrendó el inmueble, por cuanto los dos (02) únicos contratos de arrendamiento fueron celebrados entre los ciudadanos N.P.P., A.B.M.P. y J.M.L.A. y K.H.D.L..

Expresado lo anterior, pasa esta Alzada a analizar y valorar las pruebas aportadas a los autos.

Pruebas promovidas por la parte actora en el libelo de demanda

• Legajo de recibos de pago en su forma original con fechas 01/06/13, 01/07/13, 01/06/14, 01/05/14, 01/04/14, 01/03/14, 01/02/14, 01/01/14, 01/12/13, 01/11/13, 01/12/13, 01/11/13, 01/10/13; por la suma de tres mil cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 3.044,56). (F. 6)

El legajo de recibos mencionado, deben ser necesariamente desechados por este Tribunal Superior, por cuanto se trata de documentos emanados por la misma parte promovente, sin que conste en su contenido que hayan sido aceptados por los demandados de autos, lo cual vulnera el principio de alteridad de la prueba. Así se establece.

• Original de constancia número 060913-10117141, expedida por el Centro de Procesamiento Urbano, Dirección de Catastro el día 6 de septiembre de 2013. (F. 17)

La constancia mencionada constituye un documento público administrativo que debe ser valorado en atención al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, tomando en consideración que no fue rebatido por la parte contraria en el decurso del presente proceso; su contenido refiere que el ciudadano J.S.A.L., registra como propietario del inmueble identificado en las actas desde el día 24 de septiembre de 1982, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primera Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 25, protocolo 1, tomo 28. Así se establece.

• Original de Documento de Liberación de Hipoteca a favor del ciudadano J.S.A.L., autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 7 de abril de 1997, bajo el número 68, tomo 15. (F. 21)

El documento privado autenticado antes mencionado, es desechado por esta Superioridad, por cuanto el hecho allí reflejado resulta completamente impertinente al mérito de la presente causa. Así se establece.

• Original de Documento Poder Especial Penal, otorgado por el ciudadano J.S.A.L., al abogado en ejercicio M.R.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 84.345, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 11 de septiembre de 2013, bajo el número 30, tomo 193. (F. 24)

El documento poder que antecede es desechado por este Tribunal Superior, por cuanto ese documento en nada atañe a la materia controvertida en el presente juicio, al tratarse en todo caso de un poder judicial penal otorgado al abogado apoderado actor, a fin que representara al ciudadano J.S.A.L., en lo relacionado a un delito contra la propiedad. Así se establece.

• Original de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 24 de enero de 2008, bajo el número 63, tomo 09; suscrito entre los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., mediante el cual éstos arrendaron el inmueble identificado en las actas a los ciudadanos J.L. y K.H.D.L.. (F. 27)

El contrato antes mencionado, es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata del ejemplar original de un contrato de arrendamiento privado autenticado, que no fue impugnado por la parte contraria en el decurso del proceso, a través de los medios dispuestos para ello; esta Alzada se reserva la apreciación de su contenido a la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia certificada de Resolución número 526, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha 28 de mayo de 2014, en la solicitud interpuesta por el ciudadano J.S.A.L. contra los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L.. (F. 31)

La resolución en comento constituye un documento público administrativo que debe ser valorado en atención al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, tomando en consideración que no fue rebatido por la parte contraria en el decurso del presente proceso mediante prueba en contrario; es apreciado por este Tribunal de Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.

• Original de comunicación de fecha 8 de julio de 2008, suscrita por el ciudadano N.P.P., y dirigida al ciudadano J.L.. (F. 49).

La comunicación que antecede es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento privado emanado del arrendador del inmueble, ciudadano N.P.P., dirigida al ciudadano J.L., todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Copia simple de comunicación de fecha 2 de noviembre de 2011, suscrita por el ciudadano J.L., dirigida al ciudadano J.A.. (F. 50)

La copia mencionada es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento privado emanado de la parte demandada, que no fue impugnado por ésta en la oportunidad correspondiente, es decir, en la contestación a la demanda; su contenido será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Prueba testimonial de los ciudadanos N.P.P., A.B.M.D.P., J.G.B.B. y Á.A.C.A..

N.P.P. y A.B.M.D.P.

Con relación a la testimonial de los ciudadanos antes mencionados, observa esta Superioridad que fueron citados con la finalidad de ratificar el contenido de un escrito suscrito por éstos, consignado por la parte demandante en el lapso de promoción de pruebas, en ese sentido, serán apreciados al momento de su valoración. Así se establece.

J.G.B.B..

En relación a la testimonial del ciudadano mencionado, observa esta Superioridad que su testimonial fue evacuada en la audiencia oral y pública celebrada el día 4 de junio de 2015. En ese momento indicó que el ciudadano J.A., vivía actualmente alquilado en una habitación de su casa, por una módica suma de dinero, como un favor, lo cual evidencia a esta Superioridad que el mencionado ciudadano podría tener interés indirecto en las resultas del presente proceso, al existir entre él y el demandante de autos una relación íntima de convivencia, en virtud de lo cual, en atención al contenido del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, desecha su deposición del acervo probatorio. Así se establece.

Á.A.C.A.

En relación al testigo mencionado, esta Superioridad observa que su promoción se declaró desierta al no haber asistido a la hora y fecha fijadas para ese acto, en razón de lo cual se encuentra impedida para descender a su análisis. Así se observa.

Pruebas promovidas por la parte demandada en la contestación a la demanda

• Original y copia simple de Recibo de pago de fecha 7 de junio de 2013. (F. 99)

La prueba mencionada, es desechada por este Juzgado Superior vista su inconducencia, por cuanto la información allí contenida debió ser traída a los autos mediante la promoción de la prueba informativa dispuesta en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de información que reposa en la oficina de una entidad bancaria. Así se establece.

• Original y copia simple de comunicación de fecha 11 de febrero de 2011, suscrita por el ciudadano N.P.P., dirigida al ciudadano J.L.. (F. 100)

La comunicación que antecede es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento privado emanado del arrendador del inmueble, ciudadano N.P.P., dirigida al ciudadano J.L., todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Original y copia simple de Recibo de pago de fecha 3 de agosto de 2013, suscrito por la ciudadana H.A.. (F. 101)

• Original y copia simple de Recibo de pago de fecha 5 de septiembre de 2013, suscrito por la ciudadana H.A.. (F. 103)

• Original y copia simple de Recibo de pago de fecha 5 de octubre de 2013, suscrito por la ciudadana H.A.. (F. 105)

Los recibos antes desglosados son valorados por esta Superioridad, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de un documento privado suscrito por la ciudadana H.A., quien, a pesar de no ser parte en el presente juicio, era la persona encargada de recibir el pago de los cánones arrendaticios, según el contenido de los contratos de arrendamiento suscrito por los demandados; así visto que no fueron impugnados por la parte actora en la oportunidad dispuesta para ello, son acogidos en todo su contenido y serán adminiculados a las actas en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copia simple de cheque número 77000003, de fecha 3 de agosto de 2013, a favor de la ciudadana H.A.. (F. 102)

• Copia simple de cheque número 77000005, de fecha 5 de septiembre de 2013, a favor de la ciudadana H.A.. (F. 104)

• Copia simple de cheque número 77000006, de fecha 5 de octubre de 2013, a favor de la ciudadana H.A.. (F. 106)

Las copias simples antes mencionadas son desechadas por esta Superioridad por cuanto se trata de copias simples de instrumentos privados simples, cuya promoción carece de valor probatorio al no ser el tipo de documentos que puede promoverse en copia simple, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que únicamente permite la promoción de este tipo cuando se trata de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se establece.

• Planillas de Pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), emitidas el día 18 de marzo de 2014, 23 de mayo de 2014, 9 de junio de 2014, 31 de julio de 2014, 3 de octubre de 2014, 8 de diciembre de 2014, 12 y 16 de enero de 2015, con referencias de pago números 00128245-6, 00128246-9, 00128247-7, 00128248-5, 00143965-2, 00168665-2, 00185723-5, 00195724-8, 00195725-0, 00222854-2, 00222855-K, 00234259-8, 00256387-9, 00264352-4 y 00264612-6. (F. 107)

En relación a las planillas antes desglosadas, las mismas encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, estatuidos en el aludido artículo 1.383 del Código Civil, es decir forman parte del género de la prueba documental, al ser emanados de un ente administrativo, empero con sello y firma de recibido del Banco receptor, quien conserva en todo caso el duplicado de dicha planilla; ante lo cual es preciso señalar, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que las pruebas en comento son documentos que contienen símbolos capaces de demostrar su autoría y por lo tanto su autenticidad, todo lo cual constituye plena prueba de su contenido, es decir, al ser incorporados al proceso, constituyen una presunción iuris tantum de veracidad de su contenido dada la naturaleza de tales medios probatorios, desvirtuable por medio de prueba en contrario; entonces, tomando en consideración que no fueron impugnados por la contraparte, serán apreciados en todo su valor probatorio en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia simple de comunicación de fecha 14 de febrero de 2010, suscrita por el ciudadano N.P.P., dirigida al ciudadano J.L.. (F. 122)

La comunicación que antecede es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento privado emanado del arrendador del inmueble, ciudadano N.P.P., dirigida al ciudadano J.L., todo lo cual será adminiculado a las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Copia certificada y copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 24 de enero de 2008, bajo el número 63, tomo 09, suscrito entre los ciudadanos N.P.P., Y A.B.M.D.P., y los ciudadanos J.M.L. y K.H.D.L.. (F. 124)

• Copia certificada y copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el día 6 de febrero de 2009, bajo el número 55, tomo 08, suscrito entre los ciudadanos N.P.P., Y A.B.M.D.P., y los ciudadanos J.M.L. y K.H.D.L.. (F. 129)

El primero de los contratos mencionados fue previamente valorado por esta Alzada, al momento de su promoción por el demandante, acogiéndolo en todo su valor probatorio. El segundo de los contratos señalados, es igualmente valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata del ejemplar original de un contrato de arrendamiento privado autenticado, que no fue impugnado por la parte contraria en el decurso del proceso, a través de los medios dispuestos para ello; esta Alzada se reserva la apreciación de su contenido a la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia certificada y copia simple de documento de venta autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 18 de junio de 2013, bajo el número 13, tomo 68; suscrito entre los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., y los ciudadanos J.S.A.L.. (F. 135)

El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; éste, a pesar de haber sido suscrito por el demandante con terceros ajenos al presente juicio, es apreciado únicamente en lo que respecta a la relación entre el mencionado demandante y los arrendadores del inmueble identificado en las actas. Así se establece.

• Originales de Declaraciones Juradas de no poseer vivienda de los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L..

Los documentos mencionados son desechados del acervo probatorio por cuanto se trata de comunicaciones emitidas de la misma parte promovente, sin que el demandante haya tenido el control de la misma, lo cual vulnera el principio de alteridad de la prueba. Así se establece.

• Impresión digital de Cartel de Notificación de fecha 2 de diciembre de 2013, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, relativo al procedimiento de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento, solicitado por los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L.. (F. 165)

La impresión señalada debe ser necesariamente desechada por esta Alzada, por cuanto en su contenido no existe sello o seña alguna que refleje la autenticidad de su autoría; además, como lo expresara el Tribunal de la causa, no es posible constatar mediante esa promoción, que el cartel de notificación haya cumplido efectivamente los trámites correspondientes, es decir que haya sido publicado o consignado en algún expediente; en todo caso la prueba conducente respectiva era la informativa contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandante en el lapso de promoción de pruebas

• Ratificó las pruebas promovidas con el libelo de demanda

Las pruebas ratificadas fueron valoradas y analizadas previamente. Así se observa.

• Promovió original de escrito de “Intervinientes Voluntarios” de los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., a favor del accionante. (F. 182)

El documento señalado y que riela en el folio ciento ochenta y dos (182) del expediente, es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en especial consideración que el mismo no fue impugnado por la parte demandada, y que fue ratificado por sus firmantes (los arrendadores del inmueble identificado en las actas) según consta en los folios ciento noventa y ocho (198) y doscientos uno (201).

En ese respecto, es preciso señalar primeramente que, el mencionado escrito no puede ser considerado una demanda de Tercería por cuanto no fue presentado personalmente por sus firmantes, al contrario, constituye un elemento probático promovido por la representación judicial de la parte demandante en el lapso de promoción de pruebas; así bien, esta Superioridad, acoge su contenido, reservado su apreciación en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas

• Ratificó las pruebas promovidas con la contestación de la demanda

Las pruebas ratificadas fueron valoradas y analizadas previamente. Así se observa.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, así como los alegatos expuestos por la representación judicial de ambas partes intervinientes en la audiencia oral celebrada el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; corresponde a esta Superioridad dictar y extender la presente sentencia, previas las siguientes consideraciones.

Los artículos 91 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, disponen que:

Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Artículo 92.- El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. (…)

La doctrina patria ha expresado que la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales establecidas taxativamente en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, antes transcrito.

Así pues, solicitado el desalojo de conformidad con lo establecido en la primera de las causales contenidas en el artículo mencionado, correspondía a la parte actora en primer lugar, demostrar que había cumplido con el trámite administrativo previo a la vía judicial; y los demandados de autos, debían probar su solvencia, es decir, que habían cancelado las cuotas correspondientes a los cánones de arrendamiento mensual en el tiempo convenido para ello.

Ahora bien, en primer lugar evidencia esta Superioridad que el ciudadano J.S.A.L., alegó en su libelo de demanda, que había suscrito un contrato de arrendamiento con los demandados de autos, sin embargo adjunto al mismo escrito consignó contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 24 de enero de 2008, bajo el número 63, tomo 9, mediante el cual los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., arrendaron el inmueble propiedad del demandante a los ciudadanos J.L. y K.D.H.D.L..

Ese mismo contrato fue consignado por los demandantes al momento de contestar la demanda, acogido por este Tribunal Superior en todo su valor probatorio.

Asimismo fue consignado por la parte demandada, el segundo contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes y con el mismo objeto, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el 6 de febrero de 2009, bajo el número 55, tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue igualmente valorado por este Tribunal de Alzada.

El contenido de los contratos en referencia devela que los arrendadores del inmueble ampliamente identificado en las actas eran los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., no así el ciudadano J.S.A.L., quien, como se dijo anteriormente es el propietario del mencionado inmueble.

En ese sentido, el escrito suscrito por los ciudadanos antes mencionados, promovido por la representación judicial de la parte actora en el lapso de promoción de pruebas, concatenado al resto de las pruebas que cursan en autos, evidencia que el ciudadano J.S.A.L., había consentido la relación arrendaticia convenida por los ciudadanos N.P.P. y A.B.M.D.P., y los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L.; en todo caso al ser éste el propietario del inmueble tantas veces aludido, se subroga de pleno derecho, todos y cada uno de los derechos y deberes contenidos en los contratos de arrendamiento que se encontraren vigentes. Así se observa.

El contrato de arrendamiento vigente, es decir, el autenticado en fecha 6 de febrero de 2009, arriba mencionado, estableció:

(…) CLAUSULA (Sic) PRIMERA. Objeto del Contrato: LOS ARRENDADORES dan en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble constituido por un apartamento propio ubicado en el Sector San Bartola, en la avenida 3D-3, Edificio Residencias ‘La Toscana’, primer piso, apartamento 1A, en jurisdicción de la Parroquia O.V., del Municipio Maracaibo del estado Zulia (…) CLAUSULA (Sic) QUINTA. Canon de Arrendamiento: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Dos (Sic) mil Trescientos (Sic) Sesenta (Sic) y cinco bolívares (Bs. 2.365) pagaderos dentro del primer día de cada mes correspondiente, y dicho pago debe hacérsele a la ciudadana H.A.D.B. (…) quien queda autorizada y facultada ampliamente por LOS ARRENDADORES, para recibir las cantidades de dinero ya expresas (Sic) en este contrato y extender los correspondientes recibo (Sic). Las partes convienen que dentro del termino (Sic) de duración del contrato o de sus prorrogas (Sic) y de acuerdo al indice (Sic) inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela, cada doce meses el canon de arrendamiento será aumentado automáticamente de acuerdo al índice de inflación para ese año. (…)

Así bien, en la comunicación suscrita por el ciudadano N.P.P., y dirigida al ciudadano J.L., en fecha 11 de febrero de 2011, valorada por esta Alzada anteriormente, el canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de tres mil cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 3.044,56) y así lo reconocen ambas partes.

El contrato, así como las comunicaciones que le remitiera el arrendador a los arrendatarios, establecieron que el pago de los cánones arrendaticios se hiciera a nombre de la ciudadana H.M.A.C..

En el libelo de demanda el accionante alegó que los demandados, se encontraban insolventes en el pago de once (11) cuotas mensuales que, a razón de la suma antes indicada, hacían un total de treinta y tres mil cuatrocientos noventa bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 33.490,16); todo lo cual, a su decir, hacía procedente el desalojo del inmueble y el cobro de esa suma.

Las cuotas de los cánones mensuales que la actora reclama, se refieren a los meses de: junio 2013, octubre 2013, noviembre 2013 y diciembre 2013; desde enero 2014, hasta julio de 2014; excluyendo los meses de julio, agosto y septiembre de 2013.

Al respecto, en la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada arguyó que el mes de “junio 2013”, había sido cancelado mediante cheque número 30003468, girado contra el Banco de Venezuela, a favor del ciudadano J.A., por así haberlo dispuesto los arrendadores.

Indicó que las cuotas correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2013, fueron cancelados mediante cheques números 77000003, 97000005 y 79000006, girados contra el Banco Occidental de Descuento, a nombre de la ciudadana H.A..

Que los meses noviembre y diciembre de 2013; y los causados desde enero a diciembre de 2014 y el mes de enero del año 2015, fueron cancelados y depositados a través de Planillas de Pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea, cuyo recaudador es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, efectuadas también a nombre de la ciudadana H.M.A.C..

En relación a ello, a fin de comprobar el pago del mes de junio del año 2013, los demandados promovieron copia simple y original de recibo de pago de fecha 7 de junio de 2013 que riela en el folio noventa y nueve (99) del expediente, el cual fue desechado por esta Alzada; en todo caso el demandante renunció al cobro de los meses de julio, agosto y septiembre de 2013, por lo que la falta de pago de este mes de junio 2013, aisladamente, no puede ser tomada en consideración para la procedencia de la acción de desalojo, que sólo tiene lugar cuando el arrendatario haya dejado de pagar cuatro (04) cánones de arrendamiento consecutivos.

Para probar el pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2013, el demandado promovió exitosamente los recibos de pago de fechas 3 de agosto, 5 de septiembre y 5 de octubre de 2013, debidamente suscritos por la ciudadana H.A., (folios 101, 103 y 105), los cuales fueron valorados por esta Superioridad; sin embargo el pago de los meses de agosto y septiembre no fueron reclamados por el demandante de autos, considerando el pago válido en lo que respecta al mes de octubre del año 2013, fecha para la cual los demandados se encontraban solventes en el pago de los cánones arrendaticios.

Así, por último, para demostrar el pago de los meses de noviembre y diciembre de 2013, y los meses de enero a diciembre del año 2014, e incluso enero de 2015, los demandados promovieron las planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea, que rielan desde el folio ciento siete (107) al ciento veintiuno (121) del expediente, en su forma original, y en copia simple, cuyo contenido fue acogido en todo su valor probatorio por este Juzgado Superior.

Observa esta Alzada que las Planillas de Pago con referencias números 00128245-6, 00128246-9, 00128247-7 y 00128248-5 (folios 107, 108, 109 y 110), refieren a los períodos: “11/2013” (noviembre 2013), “12/2013” (diciembre 2013), “01/2014” (enero 2014) y “02/2014” (febrero 2014), todas emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea, en fecha 18 de marzo de 2014, y canceladas el día 24 de marzo de 2014, según se desprende del sello correspondiente a la entidad bancaria receptora.

La información allí contenida demuestra a esta Superioridad que los meses de noviembre y diciembre del año 2013, enero y febrero de 2014, no fueron consignados por los demandados sino hasta el día 18 de marzo de 2014, e incluso fueron cancelados en una fecha posterior, el día 24 de ese mismo mes y año; por lo que transcurrieron más de cuatro meses sin que los demandados hubiesen cancelado las cuotas mensuales arrendaticias.

Al respecto, en la audiencia oral y pública la representación judicial de la parte demandada alegó que el procedimiento de consignación arrendaticia que se tramita ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, no se trata de un procedimiento inmediato; a su decir, una vez hecha la consignación ante ese organismo, inicia el procedimiento y que concluye luego con un “contrato”, que según inteligencia esta Superioridad, establece el monto que se debe cancelar, y constituye un aval que determina que el arrendatario no se encuentra insolvente; lo cual efectuó en el mes de noviembre de 2013, y que por tanto, los meses subsiguientes no pueden considerarse insolutos.

No obstante, tras la revisión íntegra de las actas, esta Superioridad evidencia que no existe constancia alguna sobre la fecha de inicio o finalización del mencionado procedimiento de consignación arrendaticia, ello por cuanto, la representación judicial de la parte demandada, no produjo en el expediente copia simple o certificada del mencionado procedimiento, a su vez, se limitó a promover la copia simple de un cartel de notificación, el cual fue desechado por esta Superioridad por no poseer su contenido, algún sello o seña, o firma, que demostrara su veracidad.

En virtud de ello, y al no existir constancia en las actas de las circunstancias explanadas por el abogado en ejercicio R.A.H.C., esta Superioridad debe, necesariamente, desechar la defensa opuesta. Así se establece.

En ese orden de ideas, el pago extemporáneo de los cuatro (04) cánones de arrendamiento antes desglosados, evidencia la procedencia de la acción de Desalojo contenida en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su primer numeral; por lo cual se ordenará la entrega material del inmueble identificado en las actas, a su propietario, ciudadano J.S.A.L.. Así se establece.

En relación al cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, reclamados por la parte actora por la suma de treinta y tres mil cuatrocientos noventa bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 33.490,16), en razón de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses junio, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y desde enero hasta julio de 2014, esta Superioridad observa en primer lugar que la parte demandada demostró haber cancelado el mes de octubre de 2013; así, el resto de los meses cuyo pago se reclama se encuentra consignado, aunque extemporáneamente, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, por lo cual deberá el demandante tramitar el procedimiento correspondiente para retirar o reclamar dichas cantidades de dinero. Así se establece.

En virtud de lo explicitado, esta Superioridad declara IMPROCEDENTE, el pago de los cánones insolutos, peticionado por la parte accionante en el libelo de demanda. Así se decide.

Por todas las consideraciones de hecho y de derecho plasmadas en el texto del presente fallo, esta Superioridad en la parte dispositiva del presente fallo declarará PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio R.A.H.C., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L.; en consecuencia se CONFIRMARÁ PARCIALMENTE la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de junio de 2015, en el sentido que se declarará PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano J.S.A.L., contra los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., en atención a la improcedencia del pago de los cánones insolutos; no hay condenatoria en costas por argumento contrario a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado en ejercicio R.A.H.C., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L..

SEGUNDO

Se CONFIRMA PARCIALMENTE la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de junio de 2015.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano J.S.A.L., contra los ciudadanos J.M.L.A. y K.H.D.L., en atención a la improcedencia del pago de los cánones de arrendamiento insolutos.

CUARTO

Se ordena la entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el número 1-A, del edificio Residencia “La Toscana”, ubicado en la avenida 3D-3, en jurisdicción de la Parroquia O.V., del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al ciudadano J.S.A.L..

QUINTO

No hay condenatoria en costas por argumento contrario a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA,

(Fdo)

Dra. I.R.O..

LA SECRETARIA SUPLENTE,

(Fdo)

Abog. H.M.M.

En la misma fecha anterior, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE,

(Fdo)

Abog. H.M.M.

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