Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución25 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCarlos Alberto Rodriguez Rodriguez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. No. AP71-R-2013-000948

PARTE ACTORA: ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., ambos de nacionalidad portuguesa, portadores de las cédulas de identidad Nros. E-795.457 y E.960.236, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados F.O.S.G., O.A.A.H., O.E.A.C. y R.I.Z.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 60.790, 67.301, 36.358 y 155.514, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano J.A.A.J., venezolano, portador de la cédula de identidad Nro. V-10.560.927.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados J.C. (JOHN) ESCOBAR MILLÁN y J.D.G.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 4.995 y 203.491, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (sentencia definitiva).

ANTECEDENTES

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones (08/10/2013), previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de septiembre de 2013 (F.139), por el abogado J.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de agosto de 2013 (F.126 al 135), mediante la cual se declaró con lugar la demanda.

En fecha 09 de octubre de 2013, esta alzada le dio entrada al expediente signado con el Nro. AP71-R-2013-000948, y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la referida fecha para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, se pasa a emitir pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 28 de mayo de 2013, por los abogados O.A.A.H. y O.E.A.C., con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., mediante el cual demandan al ciudadano J.A.A.J., por cumplimiento de contrato de arrendamiento (F.02 al 18).

En fecha 03 de junio de 2013, el Juzgado a quo dictó auto mediante el cual admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (F.51 y 52).

En fecha 17 de julio de 2013, los abogados J.E.M. y J.G.R., actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.A.A.J. –parte demandada- consignaron escrito de contestación a la demanda (F.61 al 64).

En fecha 23 de julio de 2013, el abogado J.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (F.69 y 70).

En fecha 29 de julio de 2013, el Juzgado a quo dictó auto mediante el cual se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada (F.108).

En fecha 05 de agosto de 2013, los abogados O.A.A.H. y O.E.A.C., apoderados judiciales de los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., consignaron escrito de promoción de pruebas (F.112 al 124).

En fecha 06 de agosto de 2013, el Juzgado a quo dictó auto mediante el cual se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora (F.125).

En fecha 13 de agosto de 2013, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando con lugar la demanda interpuesta (F. 126 al 135).

En fecha 25 de septiembre de 2013, el abogado J.G.R., apoderado judicial de la parte demandada, consignó diligencia mediante la cual ejerció recurso de apelación (F.137).

En fecha 27 de septiembre de 2013, el Juzgado a quo dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso interpuesto, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F.138).

SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 13 de agosto de 2013, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando con lugar la demanda interpuesta, indicando en la misma lo siguiente:

La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRORROGA LEGAL, del último contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano J.A.A.J. y, con vigencia desde el 01 de enero de 2008 al 31 de diciembre de 2010, y cuyo objeto es el inmueble constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. 10 y 11, ubicados en la Planta Baja del Edificio Junín, edificado frente a la Calle Este 10, entre las esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, toda vez que al inquilino le correspondía una prórroga legal de dos (02) años que venció el 31 de diciembre de 2012, siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración de nueve (09) años. Pidiendo como consecuencia la entrega material de la cosa arrendada y, el pago de la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON 26/100 CENTIMOS (Bs. 371,26) por cada día transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de prórroga legal (31 de diciembre de 2012), y hasta la entrega material, real y efectiva de los inmuebles antes identificados.

El demandado por su parte rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, alegando que se produjo la tacita reconducción, por no haber notificado el arrendador al arrendatario, la no prórroga del contrato a su vencimiento, tal como lo establece el Código Civil, en concordancia con la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), en su artículo 51, la no notificación de la prórroga para que pueda entrar en vigencia a partir del vencimiento de la prórroga legal del Artículo 39, de la Ley de Alquileres de Vivienda, y no la tacita reconducción.

A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos copias certificadas de los Contratos de Arrendamiento suscritos entre las partes, a los cuales este Tribunal les atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con los mismos que existe una relación locativa entre las partes desde el 01 de diciembre de 2001, fecha de comienzo del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como las obligaciones asumidas en el último contrato y la naturaleza determinada de la relación arrendaticia. Asimismo, la actora trajo a los autos documentos públicos que la acreditan como propietaria del inmueble arrendado, a los cuales se les otorgó valor probatorio y, demostró con la Copia simple de la Resolución N° 00015222, dictada en fecha 11 de mayo de 2012, expedida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, el canon de arrendamiento máximo mensual por la suma de Bs. 5.528,92 fijado por el organismo administrativo para los locales arrendados.

Con las pruebas aportadas la actora dio cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Ahora bien, del análisis del último de los contratos traídos a los autos, se desprende que la relación arrendaticia se inició el 1° de enero de 2001, y culminó en fecha 31 de diciembre de 2010, tal y como se desprende de la cláusula Tercera del contrato sucrito y, del cual se pide su cumplimiento, que señala textualmente: “ La duración del presente contrato es de tres (3) años fijos, que se comenzarán a contar a partir del primero (1) de enero de 2008 y terminarán el treinta y uno (31) de diciembre de 2010”.

Analizada la cláusula temporal y la fecha de inicio de la relación locativa bajo estudio se desprende que la cláusula temporal del contrato de marras le correspondía al arrendatario-demandado, dos (02) años de prórroga legal que culminó el 31 de diciembre de 2012, pues la relación arrendaticia duró más de cinco (05) años, Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido como ha quedado y siendo que la demandada no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, y, siendo que en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. (…)

. , siendo entonces evidente que fue superado con creces el tiempo de permanencia en el inmueble por parte del arrendatario, luego de vencida la prórroga legal, y, que además el arrendatario-demandado no trajo a los autos prueba alguna que demostrara que la arrendadora le recibiera sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, después del mes de diciembre de 2012, resulta procedente en derecho la acción ejercida.

De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, debiendo el arrendatario al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el “Artículo 1.594 que señala: “ El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho.”.

ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA ALZADA

En fecha 22 de octubre de 2013, el abogado J.G.R., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.A.J. –parte demandada-, consignó escrito de alegatos en el cual indicó lo siguiente:

PRIMERO

(…)

(…) ratifico la presente apelación con base al argumento expuesto en el acto de contestación de la demanda, LA FALTA DE NOTIFICACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR al arrendatario, por lo mínimo con TREINTA (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del último contrato por tiempo determinado de que a su vencimiento no se prorrogaría el contrato y entraría automáticamente en vigencia la prórroga legal y no así la tácita reconducción se convertiría el contrato de tiempo determinado as tiempo indeterminado, tal como lo establece el CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO VIGENTE, en el artículo 1.614 (…).

SEGUNDO

En la práctica actual del DERECHO INMOBILIARIO, los contratos de arrendamiento son de orden público, es decir: está interesado el Estado. Ahora bien, la prórroga legal opera de pleno derecho y no se necesita notificación alguna. Opera en forma automática. Pero una cosa es la prórroga legal y otra el fin o terminación de los contratos, que debe constar en forma auténtica mediante manifestación de voluntad para cada una de las partes. Esto tiene por objeto que no se produzca la TÁCITA RECONDUCCIÓN que trae como consecuencia en los contratos por tiempo determinado se conviertan en contratos por tiempo indeterminado, por lo que se hace necesario la notificación del arrendatario de la prórroga del contrato.

TERCERO

Los contratos para sus efectos jurídicos tienen que constar en forma auténtica; su fecha de inicio y su fecha de terminación, que aunque no se establezca de manera expresa en el contrato debe ser notificado con anticipación de la no prórroga, para que se cumpla formalmente la voluntad manifestada en el contrato, sobre su fecha de inicio y su fecha de terminación. De allí la nueva figura contemplada en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS de la prórroga legal a la finalización del plazo del contrato, o sea, una nueva fecha de terminación adicional al vencimiento de la prórroga legal.

CUARTA

En el presente juicio la parte demandante no probó con su documentación y durante el juicio haber notificado la no prórroga del contrato, por lo tanto, HUBO TÁCITA RECONDUCCIÓN y tampoco se produjo a su vencimiento un nuevo contrato.

QUINTA

Señalo igualmente al Tribunal, que la demanda es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y no por cobro de bolívares. Razón por la cual el demandado no tiene que probar en juicio que está solvente, señalo que sí lo está, igualmente ratificamos al Tribunal, el contenido de la jurisprudencia del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, que a título ilustrativo consignamos junto con el escrito de pruebas en el Tribunal. Jurisprudencia que nos da la razón.

En su sentencia el Tribunal sentenciador, para fundamentar su decisión la fundamenta en el artículo 1.354 del CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO en concordancia con el artículo 506 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, que sería procedente si la demanda fuera por cobro de bolívares. El demandado que se encuentra solvente no tiene por qué probar su solvencia por ante el Tribunal, ya que la demanda es por cumplimiento de contrato, más no por cobro de bolívares.

Señalamos igualmente al Tribunal, que el plazo fijo de duración del contrato es de TRES (3) años. Contrato que se ha venido renovando a su vencimiento desde el año 2001, teniendo por lo tanto una duración arrendaticia de NUEVE (9) años que obliga con más razón a la notificación de la no prórroga al vencimiento del contrato. Asimismo, señalamos que se trata de locales comerciales donde funciona un fondo de comercio destinado a la venta de bebidas y comidas y no de viviendas urbanas.

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LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

LA DEMANDA

En fecha 28 de mayo de 2013, los abogados O.A.A.H. y O.E.A.C., actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., consignaron escrito libelar en el cual señalaron que los demandantes son propietarios de los inmuebles identificados como locales comerciales números diez y once (10 y 11), ubicados en la planta baja (PB) del Edificio Junin, situado en la Avenida Lecuna (Este 10), entre las esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas; además, indicaron que el local comercial Nro. 10 tiene un área total de cincuenta y cinco metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (55,96mts2) aproximadamente y sus linderos particulares son: Norte: Rampa que conduce al estacionamiento del sótano; Sur: Fechada Sur; Este: Local comercial Nro.11, y Oeste: Local comercial Nro. 9; por su parte, el local comercial Nro. 11 tiene un área total de cuarenta y siete metros cuadrados con sesenta y ocho decímetros cuadrados (47,68mts2) aproximadamente, y sus linderos particulares son: Norte: Rampa que conduce al estacionamiento del sótano; Sur: Fachada Sur; Este: Fachada Este y pasillo de circulación peatonal; y Oeste: Local comercial Nro. 10; todo lo cual consta en el documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 1977, bajo el Nro. 11, Tomo 57, Protocolo Primero.

Aducen, que en fecha 01 de diciembre de 2001, el ciudadano JORDAO NUNES IDEIA (arrendador) celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario), el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2001, el cual quedó anotado bajo el No. 72, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Luego –continúan-, al vencimiento del contrato de arrendamiento antes referido, se celebró un segundo contrato de arrendamiento entre los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I. (arrendadores) y el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario) respecto a los mismos inmuebles, con una duración de tres (3) años fijos, que se comenzaron a contar a partir del 1º de diciembre de 2004 y vencieron el 30 de noviembre de 2007, todo lo cual consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de enero de 2005, anotado bajo el Nro. 72, tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Posteriormente, al vencimiento del segundo contrato de arrendamiento, se celebró un tercer y último contrato de arrendamiento entre los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I. (arrendadores) y el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario), respecto a los mismos inmuebles, con una duración de tres (3) años fijos, que se comenzaron a contar a partir del 1º de enero de 2008 y vencieron el 31 de diciembre de 2010, tal como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2008, anotado bajo el Nro. 020, Tomo 012, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Conforme a lo expuesto, aducen que al treinta y uno (31) de diciembre del año 2010, fecha de vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento existente, la relación arrendaticia tuvo una duración total convencional de nueve (9) años y un (1) mes, en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal “c”, el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de dos (2) años, los cuales se empezaron a computar a partir del primero (1º) de enero de 2011 y vencieron el treinta y uno (31) de diciembre de 2012, fecha ésta última en que el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario) debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entregar los inmuebles alquilados.

No obstante –continúan-, es el caso, que habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y aun efectuándose múltiples gestiones extrajudiciales, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar los inmuebles arrendados, causándole daños y perjuicios a los accionantes. En este sentido, señalan que en la cláusula décima tercera (cláusula penal) del contrato de arrendamiento se convino en que si al término o vencimiento de la prórroga legal correspondiente a la relación arrendaticia, el arrendatario no devuelve completamente desocupado de personas y bienes el inmueble, estará obligado a pagarle al arrendador la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble. Así, a los fines de la aplicación de la cláusula antes referida, precisan que el canon de arrendamiento mensual vigente para la fecha de terminación de la prórroga legal (31/12/2012), era la cantidad de cinco mil quinientos sesenta y ocho bolívares con noventa y dos céntimos (Bs.5.568,92), el cual fue fijado a los inmuebles como canon de arrendamiento máximo mensual según Resolución No. 00015222 de fecha 11 de mayo de 2012, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en el expediente administrativo No. 58.670-F6; lo que significa que el canon de arrendamiento diario vigente para esa misma fecha era la cantidad de ciento ochenta y cinco bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 185,63), por consiguiente, el arrendatario está obligado a pagarle a los accionantes la cantidad de trescientos setenta y un bolívares con veintiséis céntimos (Bs.371,26), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación de la prórroga legal.

Fundamentan su demanda en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.94 y 1.599 del Código Civil, así como los artículos 28, 33 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y también en lo establecido en las cláusulas tercera y décima terca del contrato de arrendamiento.

Asimismo, solicitan al órgano jurisdiccional declarar con lugar la demanda, y a su vez:

PRIMERO: A hacerle la entrega material, real y efectiva de los inmuebles antes identificados, a nuestros representados los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., totalmente desocupados de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que los recibió al inicio de la relación arrendaticia (1º de diciembre del año 2001), y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en dichos inmuebles, tales como consumo de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, servicios médico-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, Internet, etc.

SEGUNDO: A pagarle a nuestros representados los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I. la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 371,26) por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la referida prórroga legal (31 de diciembre del año 2012), y hasta la entrega material, real y efectiva de los inmuebles antes identificados, como indemnización de los daños y perjuicios compensatorios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar los precitados inmuebles, al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió.

TERCERO: A pagar las costas del presente proceso.

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Por último, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron el decreto de medida preventiva de secuestro de los inmuebles arrendados, identificados como locales comerciales números 10 y 11, ubicados en la planta baja del Edificio Junin, situado en al Avenida Lecuna (Este 10), entre las esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Caracas; ello, por cuanto se encuentran llenos los extremos de ley para el decreto de la medida (fumus boni iuris y periculum in mora); además, exigen que se ordene el depósito de los inmuebles arrendados en sus propietarios, todo con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, estiman la demanda en la cantidad de cincuenta y cuatro mil novecientos cuarenta y seis bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.54.946,48), equivalentes a quinientas trece coma cincuenta y dos unidades tributarias (513,52 U.T.).

LA CONTESTACIÓN

Los apoderados judiciales de la parte accionada, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta; además, indicaron lo siguiente:

LEY DE ALQUILERES DE VIVIENDA (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) Gaceta Oficial 6.503, Extraordinario del 12 de noviembre de 2001 (sic). TÍTULO SEGUNDO-DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA-CAPÍTULO SEGUNDO DE LOS CONTRATOS. Artículo 51, los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de UN (1) año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes del cumplimiento del lapso, su voluntad de no continuar el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes. Señalamos al Tribunal, que la parte demandante ni en su libelo de demanda ni en la documentación que acompaña la misma, consignó documento o prueba alguna de haber notificado al arrendador: J.A.A.J., que no se le iba a prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento.

La sola disposición de que en forma automática y sin previa notificación, opera de pleno derecho la prórroga legal como pretende hacerlo valer la parte demandante, lo cual se contradice con lo establecido en el artículo 51 de la misma ley.

EL CÓDIGO CIVIL, en su articulado sobre arrendamiento de inmuebles en su artículo 1600, establece: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario (sic) se presume renovado, y en su defecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación en el tiempo.

En el presente caso, se produjo la tácita reconducción, por no haber notificado el arrendador al arrendatario la no prórroga del contrato a su vencimiento, tal como lo establece el CÓDIGO CIVIL, en concordancia con la LEY DE ALQUILERES DE VIVIENDA, en el ya mencionado artículo 51, la notificación de la no prórroga legal del artículo 39 de la LEY DE ALQUILERES DE VIVIENDA, y no la tácita reconducción. Por lo tanto, es a partir de la notificación de la presente demanda que empezaría a correr la prórroga legal, para que se desocupe el inmueble libre de personas y bienes. La demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por vencimiento de la prórroga legal no procede. Señalamos al Tribunal que no hay colisión de normas entre el CÓDIGO CIVIL Y LA LEY DE ALQUILERES DE VIVIENDA, que es la Ley aplicable. La misma Ley, en su Título Segundo-de la Relación Arrendaticia-Capítulo Primero-Deberes y Derechos.- Artículo 32.- Los derechos que la presente Ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios o arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa a órdenes superiores. De pretender que el vencimiento del contrato, sin previa notificación es contraria a la Ley, por lo tanto el arrendador, no ha renunciado a la prórroga legal establecida en la Ley de Alquileres de Vivienda, en su artículo 51 ya mencionado.

Nuestro representado: J.A.A.J., no ha renunciado a su prórroga legal que comenzaría a correr a partir de la fecha de la presente demanda ya que no consta que haya sido notificado como lo establece la Ley de la no prórroga del contrato.

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De los alegatos expuestos por las partes, se observa que no resultó controvertida la existencia de la relación arrendaticia; encontrándose discutido el punto concerniente a la finalización de ésta, a saber: si se produjo la tácita reconducción o si ha expirado el lapso correspondiente a la prórroga legal.

LOS MEDIOS DE PRUEBA

De la parte actora.

  1. Junto con el escrito libelar.

    1) Consta en los folios 20 y 21, original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de febrero de 2011, anotado bajo el No. 31, Tomo 32 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento surte pleno valor probatorio al no haber sido objeto de tacha, en conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la representación judicial que, de la parte actora, ejercen los abogados F.O.S.G., O.A.A.H., O.E.A.C. y R.I.Z.A..

    2) Consta en los folios 22 al 27, copia certificada de documento registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 1977, inserto bajo el Nro. 11, Tomo 57, Protocolo Primero. El instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente surte pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.385 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que la ciudadana B.A., en su condición de Director Gerente de la empresa Motelera el Morro Compañía Anónima, dio en venta a los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.d.I., dos (2) locales comerciales señalados con los números 10 y 11, de la planta baja del edificio bajo régimen de propiedad horizontal denominado Junin, edificado con frente a la calle Este 10, entre las esquinas de Petion y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Distrito Federal; el local No. 10 tiene un área de cincuenta y cinco metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (55,96mts2), y el No. 11, tiene un área de cuarenta y siete metros cuadrados con sesenta y ocho decímetros cuadrados (47,68mts2); los linderos de los locales son: Local No. 10: Norte: Rampa que conduce al estacionamiento del sótano; Sur: fachada Sur; Este: Local No. 11 y Oeste: Local No. 9; Local No. 11: Norte: rampa que conduce al estacionamiento del sótano; Sur: Fachada Sur; Este: Fachada Este y pasillo de circulación peatonal, y Oeste: local No. 10.

    3) Consta en los folios 28 al 34, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de diciembre de 2001, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente surte pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.385 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que el ciudadano Jordao Nunes Ideia dio en arrendamiento al ciudadano J.A.A.J., dos locales comerciales distinguidos con los Nros. 10 y 11, ubicados en la planta baja del Edificio Junin, con frente a la calle Este 10, entre las Esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital y para el uso exclusivo de Bar Restaurant; en el instrumento bajo análisis los contratantes pactaron las condiciones en que se llevaría a cabo del arrendamiento, tales como duración, canon, cláusula penal en caso de retraso en la entrega, pago de los servicios, alcance de la responsabilidad de los contratantes, causales de resolución, entre otras. En este sentido, se observa que en la cláusula segunda del contrato, se estipuló una duración de tres (3) años fijos, contados a partir del primero de diciembre de 2001, fecha en la cual comenzaría a regir, pudiendo ser renovado bajo las mismas condiciones y bases si una de las partes no notifica a la otra con no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de no continuar con el contrato locativo, y a tal efecto el arrendatario se obliga a entregar el inmueble completamente desocupado a la fecha en que sea requerida su entrega por parte del arrendador en el mismo buen estado en que fue entregado; además, se convino que si el arrendatario no devolvía el inmueble al arrendador el inmueble arrendado en las mismas condiciones para la fecha de terminación o resolución, el arrendatario deberá pagar al arrendador como cláusula penal la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) por cada día de retraso y hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado.

    4) Consta en los folios 35 al 41, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de enero de 2005, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 01, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente surte pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.385 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.D.I., dieron en arrendamiento al ciudadano J.A.A.J., dos locales comerciales distinguidos con los Nros. 10 y 11, ubicados en la planta baja del Edificio Junin, con frente a la calle Este 10, entre las Esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital y para el uso exclusivo de Bar Restaurant; en el instrumento bajo análisis los contratantes pactaron las condiciones en que se llevaría a cabo del arrendamiento, tales como duración, canon, pago de los servicios públicos, prohibición de subarrendar y ceder, reparaciones, autorización para modificaciones o remodelaciones, alcance de la responsabilidad de los contratantes, causales de resolución, cláusula penal en caso de retraso en la entrega del inmueble una vez finalizada la relación arrendaticia, entre otras. En este sentido, se observa que en la cláusula tercera del contrato, se estipuló lo siguiente:

    La duración del presente contrato es de tres (3) años fijos, que se comenzarán a contar a partir del primero (1ro.) de diciembre de 2004 y terminarán el treinta (30) de noviembre de 2007, prorrogable a su vencimiento por un período de un (1) año en forma automática y sucesiva, a menos que una de las partes dé a la otra un aviso con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo en que manifieste no estar interesado en prorrogar el contrato. A los efectos de la notificación, se considerará válida la misma hecha por telegrama con aviso de entrega.

    .

    Por otra parte, en cuanto a la cláusula penal, se convino que si al término o vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no devuelve completamente desocupado de personas y bienes el inmueble, se obliga a pagar al arrendador la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal por cada día demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal y hasta la absoluta desocupación del inmueble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver el inmueble en la fecha prevista.

    5) Consta en los folios 42 al 47, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2008, anotado bajo el Nro. 020, Tomo 012, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente surte pleno valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.385 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.D.I., dieron en arrendamiento al ciudadano J.A.A.J., dos locales comerciales distinguidos con los Nros. 10 y 11, ubicados en la planta baja del Edificio Junin, con frente a la calle Este 10, entre las Esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador, Distrito Capital y para el uso exclusivo de Bar Restaurant; en el instrumento bajo análisis los contratantes pactaron las condiciones en que se llevaría a cabo del arrendamiento, tales como duración, canon, pago de los servicios públicos, prohibición de subarrendar y ceder, reparaciones, autorización para modificaciones o remodelaciones, alcance de la responsabilidad de los contratantes, causales de resolución, cláusula penal en caso de retraso en la entrega del inmueble una vez finalizada la relación arrendaticia, entre otras. En este sentido, se observa que en la cláusula tercera del contrato, se estipuló lo siguiente:

    La duración del presente contrato es de tres (3) años fijos, que se comenzarán a contar a partir del primero (1ro.) de enero de 2008 y terminarán el treinta y uno (31) de diciembre de 2010.

    .

    Por otra parte, en cuanto a la cláusula penal, se convino que si al término o vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario no devuelve completamente desocupado de personas y bienes el inmueble, se obliga a pagar al arrendador la cantidad de bolívares resultante de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal por cada día demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la prórroga legal y hasta la absoluta desocupación del inmueble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver el inmueble en la fecha prevista.

    6) Copia simple de Resolución Nro. 00015222, de fecha 11 de mayo de 2012, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, correspondiente al expediente administrativo Nro. 58.670-F6. El instrumento bajo análisis constituye una copia simple de un documento público administrativo, el cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto surte pleno valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que la parte actora-arrendadora, solicitó al ente administrativo la regulación para comercio del inmueble denominado Edificio Junin, ubicado en la Avenida Lecuna, Este 10, entre las Esquinas de Petión y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín; así, una vez tramitado el procedimiento respectivo, la Dirección de Inquilinato resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, a los locales 10 y 11, del inmueble denominado edificio Junin, ubicado en la Avenida Lecuna, Este 10, entre las Esquinas de Petion y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, en la cantidad de cinco mil quinientos sesenta y ocho bolívares con noventa y dos céntimos (Bs.5.568,92), distribuidos de la siguiente manera: Local 10: Bs.3.006,92, y Local 11: Bs.2.562,00.

  2. En la oportunidad de promover pruebas.

    1) Promueven, reproducen y hacen valer el documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de diciembre de 1977, bajo el No. 11, tomo 57, Protocolo Primero. Con este instrumento se pretende demostrar que los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.d.I. son los propietarios de los inmuebles identificados como locales comerciales Nros. 10 y 11, ubicados en la planta baja del Edificio Junin, situado en la Avenida Lecuna (Este 10), entre las Esquinas de Petion y San Félix, Urbanización El Conde, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, se observa que el instrumento promovido fue analizado por este juzgador en el acápite numerado “2” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente, se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    2) Promueven, reproducen y hacen valer el primer contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Jordao Nunes Ideia (arrendador) y el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario), respecto a los inmuebles de autos. Mediante el documento autenticado en fecha 18 de diciembre de 2001, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento promovido fue analizado por este juzgador en el acápite numerado “3” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente, se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    3) Promueven, reproducen y hacen valer el segundo contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.d.I. (arrendadores) y el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario), respecto a los inmuebles de autos. Mediante el documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 18 de enero de 2005, anotado bajo el Nro. 72, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento promovido fue analizado por este juzgador en el acápite numerado “4” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente, se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    4) Promueven, reproducen y hacen valer el tercer y último contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Jordao Nunes Ideia y M.D.L.d.I. (arrendadores) y el ciudadano J.A.A.J. (arrendatario), respecto a los inmuebles de autos. Mediante el documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, anotado bajo el Nro. 020, Tomo 012 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, se observa que el instrumento promovido fue analizado por este juzgador en el acápite numerado “5” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente, se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    5) Promueve, reproduce y hace valer la cláusula segunda del primer contrato, la cláusula tercera del segundo contrato, así como las cláusulas tercera y décima tercera del tercer y último contrato, referidas a la duración de cada contrato y a la cláusula penal convenida en caso de retardo en la entrega de los inmuebles una vez vencido el plazo estipulado. Sobre la promoción efectuada, se observa que la misma versa sobre el contenido de documentos ya valorados por este juzgador en los acápites numerados “3”, “4” y “5” de los medios de prueba consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    6) Promueven, reproducen y hacen valer la Resolución Nº 00015222 dictada en fecha 11 de mayo de 2012, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Al respecto, se observa que el documento promovido fue analizado por este juzgador en el acápite numerado “6” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por consiguiente, se dan por reproducidas dichas consideraciones en esta oportunidad.

    De la parte demandada.

  3. Junto con el escrito de contestación.

    1) Consta en los folios 65 al 67, original de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de julio de 2013, anotado bajo el No. 14, Tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento surte pleno valor probatorio al no haber sido objeto de tacha, en conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la representación judicial que, de la parte demandada, ejercen los abogados J.C.E.M. y J.D.G.R..

  4. En la oportunidad de promover pruebas.

    1) Reprodujeron el mérito favorable de los autos. Observa este sentenciador que el Tribunal de la causa, por auto de fecha 29 de julio de 2013, negó la admisión del mérito favorable de los autos, decisión ésta que no fue recurrida por la parte demandada; por consiguiente, esta alzada no puede analizar el medio promovido.

    2) Acompañó copia simple de sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 22 de noviembre de 2012 (F.71 al 107), a los fines de que, sin poder vinculante, sea tomada en cuenta por el Tribunal. Al respecto, debe señalar este juzgador que el portal web del Tribunal Supremo de Justicia tiene una finalidad informativa, por lo tanto advierte que la veracidad y exactitud de los datos publicados en la página web deben ser contrastados con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas del Tribunal Supremo (Vid. sentencias Nos. 982/2001, 400/2007, 453/2009, todas de la Sala Constitucional); por consiguiente, no se le confiere valor probatorio.

    MOTIVACIÓN

    La presente causa versa sobre un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento (en virtud del vencimiento de la prórroga legal), incoado por los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., contra el ciudadano J.A.A.J..

    De los alegatos esgrimidos por las partes, se advierte que en primer lugar es necesario resolver un punto de derecho, el cual se refiere a la normativa aplicable al caso concreto; ello, toda vez que si bien la parte actora fundamenta su demanda en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte accionada invoca las disposiciones contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

    En este sentido, se observa que la parte actora señaló en su escrito libelar que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano J.A., tenía por objeto dos (02) locales comerciales, lo cual, si bien no fue mencionado por el demandado en el escrito de contestación, fue reconocido por aquel en el escrito de alegatos consignado ante esta alzada al indicar “señalamos que se trata de locales comerciales donde funciona un fondo de comercio destinado a la venta de bebidas y comidas y no de viviendas urbanas”, por lo tanto, este juzgador considera que las partes están contestes en que el uso dado al inmueble es de carácter comercial, lo cual igualmente se desprende de los contratos de arrendamiento consignados en el expediente (con pleno valor probatorio), de los que se evidencia que el uso convenido entre las partes era única y exclusivamente para el desarrollo de actividades relacionadas con bar y restaurante (cláusula primera, del primer contrato; cláusula cuarta, del segundo y tercer contrato, respectivamente).

    Ahora bien, establecido el uso comercial de los inmuebles arrendados, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 6, así como en la Disposición Derogatoria Única, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. Extraordinario, del 12/11/2011), a saber:

    Ámbito de aplicación.

    Artículo 6. Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

    A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

    .

    DISPOSICIÓN DEROGATORIA.

    Única. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda.

    .

    Por su parte, en artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario (G.O. Nº 36.845, del 07/12/1999), dispone:

    Artículo 1. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

    .

    De un análisis concordado de las disposiciones antes transcritas, se colige que con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles destinados tanto a vivienda como a actividades comerciales, industriales, profesionales, entre otras, se encontraban regidos por un único texto normativo, el cual era el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante –como ya se hizo referencia- en fecha 12 de noviembre de 2011, entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyas disposiciones derogaron sólo las destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario (G.O. Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999), por consiguiente, aún se encuentra vigente la normativa relativa al arrendamiento de inmuebles de uso comercial, previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario.

    De esta forma, el arrendamiento de inmuebles cuyo uso es comercial –como en el caso bajo análisis- se rige por las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, tal y como alegó la parte actora; por lo tanto, a los fines de resolver la controversia se aplicará lo dispuesto en dicho texto normativo.

    Resuelto el aspecto concerniente al derecho aplicable, de seguida se emitirá pronunciamiento respecto al mérito de la causa:

    Según lo alegado por las partes, se observa que las mismas reconocieron la existencia de una relación arrendaticia entre ellas, la cual se rigió –según se desprende de autos- por los tres (03) contratos autenticados en fechas 18 de diciembre de 2001, 18 de enero de 2005 y 18 de febrero de 2008, ante las Notarías Públicas Cuadragésima Quinta (el primero) y Vigésima Tercera (el segundo y tercer contrato), respectivamente, ambas del Municipio Libertador del Distrito Capital. De dichos contratos, se evidencia claramente la fecha de inicio de la relación arrendaticia: 1º de diciembre de 2001, advirtiendo este juzgador que en el primer contrato de arrendamiento las partes acordaron que el mismo tendría vigencia de tres (3) años, por lo tanto, el mismo finalizó el 1º de diciembre de 2004; luego, las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, en el cual se convino que su duración sería de tres (3) años fijos, contados a partir del 1º de diciembre de 2004, hasta el 30 de noviembre de 2007, pudiendo ser prorrogado el mismo por un lapso de un (1) año; luego, se suscribió un tercer y último contrato, en el cual se acordó que la duración de la relación arrendaticia sería de tres (3) años fijos, contados a partir del 1º de enero de 2008, y terminaría el 31 de diciembre de 2010.

    Ahora bien, la parte actora alega que finalizado el lapso contemplado en el tercer y último contrato, esto es, llegado el 31 de diciembre de 2010 –y visto que la relación arrendaticia había tenido una duración de nueve (9) años y un (1) mes-, empezó a computarse el lapso de prórroga legal (2 años), según lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario.

    En este sentido, es importante señalar que la prórroga legal es un beneficio consagrado por el legislador para el arrendatario, previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario (G.O. Nro. 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999), y según el cual al vencerse un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, el arrendatario continuará ocupando el inmueble hasta cierto lapso –previsto por el legislador según la duración del contrato- siempre que, al término del mismo, se verifique el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contractuales y legales correspondientes.

    Sobre la prórroga legal, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

    Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más de un (1) año, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

    .

    De las normas antes transcritas se colige que el beneficio de prórroga legal opera de pleno derecho una vez se verifique el vencimiento del plazo establecido contractualmente; y para casos como el de autos, cuya relación contractual se extendió por un período superior a cinco (5) años e inferior a diez (10) años, corresponde una prórroga legal de un lapso máximo dos (2) años.

    Así, considera este sentenciador que finalizado el tercer contrato en fecha 31 de diciembre de 2010, a partir de esta fecha comenzaría a transcurrir el lapso de dos (2) años correspondiente a la prórroga legal, culminando la misma el 31 de diciembre de 2012, siendo entonces a partir de ese momento (31/12/2012) que se hacía exigible la entrega de los inmuebles arrendados.

    Ahora bien, en las relaciones arrendaticias puede suceder que los primeros contratos -verbales o escritos- se convengan a tiempo indeterminado, y luego, por voluntad de las partes se decide establecer un término; pero también puede ocurrir a la inversa, que los primeros contratos sean determinados y luego pasen a convertirse a tiempo indeterminado, ya sea por voluntad de las partes o por sus actuaciones.

    En el caso que se analiza, las partes se vincularon por una relación arrendaticia, la cual se originó por la suscripción de un contrato a tiempo determinado, cuya vigencia era de tres (3) años, contados a partir del 1º de diciembre de 2001; expirado este lapso, las partes suscribieron dos contratos de arrendamiento, venciendo el último el 31 de diciembre de 2010. A partir de esta última fecha, empezó a computarse el lapso de prórroga legal, el cual, en este caso, era de dos (2) años; concluida la prórroga (31/12/2012), el arrendador podía solicitar al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles arrendados.

    En este orden de ideas, advierte este juzgador que en fecha 28 de mayo de 2013 se introdujo la demanda que dio inicio al presente juicio, siendo éste el único acto que consta en el expediente tendiente a exigir la entrega de los inmuebles arrendados; es decir, el arrendador ejecutó un acto destinado a interrumpir la posesión precaria del arrendatario sobre los locales, transcurridos cuatro (4) meses y veintiocho (28) días luego de finalizada la prórroga legal.

    Así, resulta oportuno transcribir lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600 y 1.601 del Código Civil Venezolano, reglas éstas del derecho común relativas a los arrendamientos y aplicables al caso:

    Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

    Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

    .

    Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”.

    Conforme con las reglas precedentes, todos los contratos de arrendamiento convenidos a tiempo determinado, concluyen con la expiración del término estipulado (actualmente, con la expiración del lapso de prórroga legal, en aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Sin embargo, si al término del contrato se deja al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y a tiempo indeterminado; esta consecuencia no se aplicará cuando se haya notificado al arrendatario de la terminación del contrato (desahucio).

    Ahora bien, en el presente asunto las partes están contestes en que el arrendatario continuó ocupando los inmuebles arrendados, una vez finalizada la prórroga legal, sin que se haya verificado notificación alguna, por parte del arrendador, acerca de la terminación del contrato, o en su defecto, la ejecución de algún acto tendiente a exigir la entrega de los inmuebles arrendados; en consecuencia, resulta aplicable lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil.

    En conclusión, dado que la prórroga legal concluyó el 31 de diciembre de 2012, y como quiera que el arrendatario continuó en posesión de los inmuebles arrendados, este juzgador considera que la relación arrendaticia entre las partes pasó a ser a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.

    De esta forma, establecido por este sentenciador que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000), el proceder, cónsono con la norma, era incoar una demanda de desalojo, y no como ocurrió en el presente caso intentar demanda por cumplimiento de contrato.

    Conforme a lo anterior, es oportuno indicar que el error en la calificación jurídica de la demanda no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias entre la normativa sustantiva y adjetiva aplicable, según se trate de demandas por desalojo, demandas por cumplimiento o demandas por resolución de contrato de arrendamiento, teniendo, por una parte, presupuestos de hecho diferentes y por otra, que sólo las decisiones que versen sobre demandas por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, según su cuantía, pueden ser recurribles en casación. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nro. 834 de fecha 24 de abril de 2002, estableció:

    En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

    .

    En efecto, la acción escogida por la parte demandante, entiéndase cumplimiento de contrato, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato ya establecida por este sentenciador, entiéndase a tiempo indeterminado, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse inadmisible la demanda por cumplimento de contrato, al resultar contraria a una disposición expresa de la ley –artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario (Publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, con fecha de vigencia a partir del día 01/01/2000)-. ASÍ SE DECIDE.

    DISPOSITIVA

    En conformidad con las precedentes consideraciones, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.G.R., apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de agosto de 2013.

SEGUNDO

se REVOCA el fallo recurrido, proferido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de agosto de 2013.

TERCERO

INADMISIBLE, la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoaron los ciudadanos JORDAO NUNES IDEIA y M.D.L.d.I., contra el ciudadano J.A.A.J..

CUARTO

No hay condena en costas del recurso ni del juicio.

Por haberse pronunciado dentro de la oportunidad legal, no se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de octubre de 2013. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL

ABG. C.A.R.R.

LA SECRETARIA

ABG. ÁMBAR MATA L.

En la misma fecha veinticinco (25) de octubre de 2013, se registró y publicó la decisión, siendo las 02:00 p.m.

LA SECRETARIA

ABG. ÁMBAR MATA L.

EXP. No. AP71-R-2013-000948

CARR/AML

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