Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 10 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución10 de Febrero de 2016
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteElizabeth Coromoto Dávila de Contreras
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la

Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diez de febrero de dos mil dieciséis

205º y 156º

ASUNTO: KP02-R-2015-000586

PARTE ACTORA: JOIBIN M.R.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.541.946.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: D.A.M., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.203.

PARTE DEMANDADA: Herederos desconocidos de la ciudadana C.G.D.M., quien en vida era venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° 889.767, y el ciudadano NAUDY P.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.542.066.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO- DEMANDADA: NIL MARCANO AGUILERA, P.M. OROPEZA Y J.G.P.G., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.072, 13.671 y 200.535, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

El 9 de junio de 2015, el Juzgado Segundo de Primera instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesto por la ciudadana JOIBIN M.R.D.A. contra los herederos desconocidos de la ciudadana C.G.D.M., dictó una sentencia que es del tenor siguiente:

…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por JOBIN M.R.D.A. contra los herederos desconocidos de la ciudadana C.G.D.M. y NAUDY P.G., todos antes identificados; SEGUNDO: se condena en costas a la parte demandante pues hubo vencimiento total en la demanda…

El 19 de junio de 2015, la abogada D.A.M., Apoderada judicial de la parte actora, apeló del fallo anterior, y el 25/06/2015, vista la apelación, el a-quo la oyó en ambos efectos, ordenando la remisión de las actas a la URDD Civil para su distribución respectiva. El 01/07/2015, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, recibió el asunto, declarándose INCOMPETENTE y DECLINÓ LA COMPETENCIA ante uno de los Tribunales Superiores con competencia en materia mercantil en fecha 21/07/2015; posteriormente el 10/08/2015, el Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, recibió el presente expediente, quien se inhibió por enemistad, y remitió las actuaciones a la URDD Civil para el trámite correspondiente. En fecha 09/10/2015, este Superior recibió el asunto y se declaró Competente, abocándose al conocimiento de la causa. El 15/10/2015, declaró Con Lugar la Inhibición planteada por la Juez Superior Segundo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. El día fijado para informes, el Tribunal ordenó agregar a los autos los escritos presentados por las partes intervinientes en la presente causa y fijó lapso legal para las observaciones. El 24/11/2015, vencidos los lapsos agregó a los autos los escritos presentados por las partes y dijo “Vistos”. Cumplidas las formalidades al respecto este Superior observa:

ANTECEDENTES

La ciudadana JOIBIN M.R.D.A., interpuso demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los herederos desconocidos de la ciudadana C.G.D.M. y NAUDY P.G., todos identificados; y en su libelo de reforma entre otras cosas expuso que; la actora ocupó un inmueble en calidad de arrendamiento ubicado en la calle 41 entre carreras 22 y 23, edificio Josefina, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, desde el 18/06/1999, cuando le fue cedido en arrendamiento por su propietario el ciudadano J.R.M.B., quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, comerciante y titular de la cédula de identidad N° 1.247.279, y falleció el 27/10/2009; con un canon de arrendamiento OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 850,00) mensuales, incrementando en forma gradual cada año. Que, desde el 2007, le sustituyó de conformidad con lo establecido en el artículo 1.603 y 1163 del Código Civil, en la cualidad de arrendadora su esposa la ciudadana (fallecida) C.G.D.M. quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° 889.767, Única y Universal Heredera del causante, según planilla sucesoral N° 0045549, expediente N° 000211 de fecha 28/05/2009 expedida por el SENIAT, con quien la demandante mantuvo buenas relación y le cancelaba personalmente sus cánones de arrendamiento de forma puntual hasta noviembre de 2009, y vista que la ciudadana C.G.D.M. (fallecida) no se presentó como era lo usual a cobrar los cánones de arrendamiento, en el inmueble que ocupa la ciudadana JOIBIN M.R.D.A., ella consignó los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de noviembre hasta la fecha, por ante el Juzgado del Municipio de la Circunscripción del estado Lara. Que, es el caso que encontrándose vigente la relación arrendaticia y solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y teniendo más de dos años en el inmueble con el carácter de ARRENDATARIA se produjo la venta del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento ubicado en la Calle 41 entre carreras 22 y 23, de esta ciudad, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, construido sobre una parcela de Terreno Ejido, ampliamente descrito en el libelo, y el hecho de haber cedido el inmueble sin ofertárselo a la actora, quien cumplía con los requisitos exigidos, generó el derecho a ejercer el retracto Arrendaticio contemplado en el artículo 138 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y tal derecho se refiere a la posibilidad cierta que tiene el inquilino de tomar el lugar del tercero que compró, en las mismas condiciones en las cuales éste lo hizo, por no haberle notificado de la venta del inmueble o si bien se realizara ésta, al tercero se le vendiese por un precio menor al ofertado, que son los dos supuestos de hechos previstos en el artículo 140 de la Ley para la Regulación de Control de Arrendamiento de Vivienda, concretamente el previsto en el numeral 1 de dicho artículo, por tener la inquilina la primera opción, y que por medio de ésta presenta demanda tomó lugar de la tercera persona que compró cancelando TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), cheque que nunca fue cobrado, y la demandante nunca fue notificada de la venta realizada y se enteró porque el ciudadano Naudy Gómez, fue al inmueble que ocupa en arrendamiento y se lo informó. Que, en virtud de situación, la demandante acudió a la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del estado Lara para verificar si era cierto, y constató que efectivamente el ciudadano Naudy P.G. había adquirido el inmueble. Que, la demanda de retracto legal arrendaticio debía intentarse en contra de los Herederos del anterior propietario y el tercero adquiriente, por lo que los demandados en el caso concreto serían los Herederos desconocidos de la causante C.G.D.M., Única y Universal Heredera del causante J.R.M.B., quien se adjudicó de conformidad con el establecido en los artículos 1.603 y 1.163 del Código Civil, en la cualidad de heredera arrendadora y el ciudadano NAUDY P.G. como tercero adquiriente, y fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1603 y 1163 del Código Civil venezolano, artículos 131, 138, 104 numeral 1, de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de la Vivienda, que establece la preferencia ofertiva, así como también el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por tal razón procedió demandar a los herederos desconocidos de la causante C.G.D.M., quien fue propietaria del inmueble por ser Única y Universal Heredera del causante J.R.M.B., vendedora y al ciudadano Naudy P.G. tercero adquiriente del inmueble en los siguientes términos:

a- El RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, sobre el inmueble tantas veces identificado en el libelo, y una vez declarado con lugar la demanda tome la demandante el lugar del tercero adquiriente NAUDY GÓMEZ, en las mismas condiciones en las cuales él compró, comprometiéndose a depositar en el tribunal TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) precio que fue pagado por el inmueble y sirva la sentencia declarada con lugar instrumento suficiente para proceder al registro del traspaso de la propiedad.

b- Al pago de las costas y costos del juicio, y estimó la demanda en TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) o cuatro mil setenta y ocho con noventa y cuatro unidades tributarias (4.078,94 U.T.); asimismo solicitó se decretase Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar.

Admitida la demanda, se ordenó la citación del demandado para la contestación de la misma en término de Ley. En la oportunidad de la contestación la demandada alegó como punto previo, la falta de cualidad e interés de la ciudadana JOIBIN M.R.D.A., antes identificada, para interponer demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por no tener la cualidad de arrendataria del inmueble, pues tal como se desprende del texto del documento por el cual su representado adquirió la propiedad de los derechos del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 26/02/2010, inserto bajo el Nº 19, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicho despacho público, protocolizado el día 30/09/2011, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1675, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.3974, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, acompañado por la actora con su libelo de demanda, la causante C.G.D.M., domiciliada en la ciudad de Barinas, actuando en su propio nombre y en su condición de única y universal heredera de J.R.M., cedió y traspasó en plena propiedad a su representado el ciudadano NAUDY P.G., antes identificado, los derechos y acciones que le pertenecían sobre el inmueble descrito ampliamente, y el otro que según la Inspección Ocular, practicada por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, el 21/01/2015, está ocupado por la ciudadana M.S., A.S., concluyendo por esto, en que la actora no tiene la cualidad que se adjudica como arrendataria, por no ocupar la totalidad del edificio, solo dos ambientes específicos y determinados del mismo; asimismo, la demandante no tendría el derecho a la preferencia ofertiva. También negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados por la actora en su libelo y no estar ajustados a derecho. En lo referido a la venta del inmueble, lo negó, rechazó y contradijo que la arrendataria para la fecha cuando se hizo efectiva la cesión y traspaso de derechos a favor del ciudadano NAUDY P.G., estuviera solvente el pago de cánones de arrendamiento, que el inmueble objeto de la relación arrendaticia sea descrito por la actora en su libelo, no se contrae a la totalidad del inmueble. Así mismo, negó, rechazó y contradijo que se hubiese realizado una venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues el ciudadano NAUDY P.G., adquirió el inmueble, por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, el 26/02/2010, inserto bajo el Nº 19, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicho despacho, protocolizado el día 30/09/2011, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1675, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.3974, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, quedando claro que no era un contrato de venta, sino un documento mediante el cual la fallecida C.G.D.M., en reconocimiento de la cualidad de heredero del ciudadano NAUDY P.G., con respecto a su difunto cónyuge ciudadano J.R.M.B., lo que le otorgó fueron los derechos en la herencia, y para evitar las acciones que pudieran ejercerse en su contra, le cedió y traspasó todos los derechos y acciones que le correspondían sobre el tantas veces identificado inmueble; es decir parte de un convenimiento extrajudicial al que ambos llegaron para evitar juicios, dándole a esa cesión un monto simbólico de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), por solicitarlo la Notaría, como un requisito indispensable para la autenticación. De la misma forma, negó, rechazó y contradijo que haya demandado al ciudadano NAUDY P.G., como tercero adquiriente, pues se precisó como un traspaso de derechos efectuados por la ciudadana C.G.D.M., y su hijo no reconocido por el ciudadano J.R.M.B., y que lo que desvirtúa esta condición de tercero adquiriente. Abierto el lapso probatorio, las partes ejercieron su derecho.

PRUEBAS DE LAS PARTES

Parte Actora:

1- Original de poder conferido por la demandante, documental que contiene las facultades de representación conferidas a los profesionales del derecho para actuar en juicio

2- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, del Estado Lara, en fecha 30/09/2011, bajo el No 2011.1675, asiento registral del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3974 y correspondiente al folio real del año 2011 Se valora de conformidad con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Como prueba de la venta del inmueble objeto del presente juicio.

3- Declaración sucesoral del ciudadano J.R.M.B., planilla No. 0045549, del 28/05/2008. Se valora de conformidad con el contenido del artículo 429 del CPC como contentiva de información fiscal patrimonial.

4- Copias Simples del Exp. KP02-S-2010-742, por carecer de formalidad en la autenticidad nada hay que valorar.

5- Recibo de pago de servicios públicos y diversos alquileres. Al no ser ratificados pierden su incidencia en la presente causa.

6- Copia certificada de Exp. KP02-S-2010-000737, KP02-S-2010-000206 y KP02-S-2010-000742. Este Tribunal Superior aprecia y valora la copia certificada bajo examen, como documento público, por haber sido autorizada por funcionario público con facultades para dar fe pública del contenido de las actas que integran el aludido expediente de consignaciones.

7- Copia de solicitud de Inspección Técnica de la Fiscalía Municipal Primera del estado Lara. Copia de informe de la Dirección Regional de S.A. y Contraloría Sanitaria del estado Lara. Al no ser ratificadas en juicio pierden los efectos sobre su valoración.

8- Promovió la declaración de los ciudadanos: L.E.P. de Reyes, R.I.C.O., A.J.M.M. y J.B.R.H.. Se valoran de conformidad con el contenido de las respectivas declaraciones.

9- Oficio remitido al Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, a la Fiscalía Municipal Primera de la Circunscripción Judicial, y a la Contraloría Sanitarias del estado Lara, se desechan por no aportar nada a la presente causa.

10- Recibos de pagos de estacionamiento. Se valoran como contentivos de cánones de arrendamiento relativos a un área del inmueble arrendado.

De la parte demandada

1- Ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda y pruebas consignadas con el escrito.

2- Original de la declaración ante Notario Público. Inspección judicial practicada por Notario Público, se desechan pues las mismas debieron ser ratificadas en esta causa.

3- Exp. KP02-S-2010-742, de consignación arrendaticia

4- Boletín de notificación catastral.

5- Inspección Judicial practicada el 20/04/2015. Por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara. Esta alzada por cuanto la prueba promovida y evacuada fue objeto de control por las partes, le confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil con relación al artículo 507 eiusdem. Quedando demostrado que se practico sobre el inmueble objeto del presente juicio y que el mismo está constituido por una edificación de dos plantas, en la planta baja se encuentra un local comercial y en la planta alta dos apartamentos, al final se encuentra una vivienda de una planta. Que en el local comercial se encontraban los ciudadanos B.d.C.A. y otros ciudadanos, en los apartamentos de la planta alta, apt N°1 se deja constancia que habita la ciudadana Joibin M.R., en la vivienda que se encuentra en el estacionamiento se encontraban los ciudadanos Naudy P.G. y otros. Así se establece.

6- Constancias de residencia expedidas por la Jefatura Civil de la Parroquia Concepción y por el C.N.E.. Se valoran como demostrativas de ocupación de partes del inmueble.

7- Fotografías del inmueble objeto del arrendamiento. Denuncia e investigación por parte de la Dirección de S.A. del estado Lara. Inspección Ocular practicada por el Cuerpo de Policía del estado L.M. de reunión privada, misiva y recibo memoria expedida por tercero, las cuales se desechan del proceso en virtud de no aportar elementos relativos que determinen la procedencia o no del retracto legal

8- Copia certificada del Exp. KP02-V-2010-002065, up supra valorados

9- Recibos de pago de la ciudadana M.S., los cuales no se valoran por pertenecer a pagos de un tercero relacionados a una área del inmueble

Que con relación al acervo probatorio valorado, su incidencia será en la parte motiva que esta instancia la determinara en la presente causa.

En este sentido, vencidos los lapsos con sus resultas se dictó la sentencia de Primera Instancia objeto de apelación, correspondiéndole a esta sentenciadora la revisión de las actas y el conocimiento del presente recurso. Estando dentro del lapso previsto para emitir el correspondiente pronunciamiento en torno a la presente causa, esta instancia lo hará de seguidas bajo los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD

Antes de entrar a considerar el fondo de la controversia, es obligante para esta Juzgadora analizar la defensa esgrimida por el demandado en el acto de contestación de la demanda sobre la Falta de Cualidad e Interés de la actora para demandar, para lo cual se hace menester traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de Diciembre de 2005, con Ponencia Del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, “los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pag. 189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Tal como lo ha sido señalado por el Tribunal Supremo de Justicia, (ejemplo: en fallo del 18-5-01, Caso: M.P.),

la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

En este sentido se desprende de la contestación presentada, que entre otros argumentos adujo la citada parte como fundamento de la defensa opuesta, que de los autos y recaudos aportados por la accionante en el libelo, se desprende “…que su representado es el propietario del inmueble objeto de la acción el cual está constituido en la parte alta por dos apartamentos para uso residencial, uno de los cuales esta arrendado a la demandante…” “…que por ser la parte actora arrendataria del apartamento N° 1 así como el local comercial no es arrendataria.” Circunstancias estas que a todas luces desnaturalizan el fundamento de la defensa opuesta, toda vez que afirma por un lado la cualidad de arrendataria y por la otra la desconoce y por contrario argumento de allí nace el presupuesto procesal que le da validez a la cualidad de la parte actora en virtud de que la actora es arrendataria de una parte del inmueble vendido objeto de la presente causa tal como lo afirmo el promovente.

Dicho lo anterior tenemos que el juez para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. En tal sentido y en virtud de las circunstancias advertidas, a juicio de esta sentenciadora los fundamentos que sirvieron de sustento a la parte demandada para alegar la presente defensa, en modo alguno pueden considerarse como una falta de cualidad para ejercer la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio, la cual tiene la particularidad de tratarse de juicio donde se pretende cuestionar la venta sobre el inmueble que ocupa como arrendataria por lo tanto, la falta de cualidad e interés no puede estar fundamentada en el simple hecho de que no es arrendataria y en virtud de estas consideraciones este órgano superior concluye que no existe la falta de cualidad e interés en el presente juicio, en consecuencia declara sin lugar la defensa de fondo opuesta por la parte demandada. Así se decide.

Consecuente con lo expuesto y siguiendo el orden en el conocimiento de la causa, en relación a la procedencia de la presente acción se observa que el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece.

El retracto Legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en sus mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

Por su parte el Artículo 49 de la misma Ley prevé que:

El Retracto Legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:

En los arrendamiento de habitaciones, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo

Este artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

Menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque.

Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo. 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, la cual se traduce en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), importante recordar que la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador.

La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

Ahora bien, del material probatorio examinado se constata que en el inmueble objeto de la presente pretensión también está edificada una vivienda y dos locales comerciales que forma una globalidad como se demuestra en Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, del Estado Lara, en fecha 30/09/2011, bajo el No 2011.1675, asiento registral del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3974 y correspondiente al folio real del año 2011 siendo que en el documento la ciudadana C.G.d.M. ya identificada le vende al ciudadano Naudy P.G. un inmueble constituido por una casa para habitación familiar y dos locales comerciales, construido sobre una parcela de terreno Ejido que mide diez mts de frente por veinte mts de fondo perteneciéndole a este inmueble un terreno contiguo de once y medio mts, código catastral N° 13-03-02-202-2341007000 en la calle 41 entre carreras 22 y 23, Parroquia C.M.I.d.E.L., por lo que se determina que la pretensión actoral al invocar su preferencia ofertiva sobre el inmueble, no logro demostrar a lo largo del juicio que su derecho devenía de un contrato de arrendamiento único sobre la universalidad del inmueble; toda vez que su probanza arribo de su propio dicho y de los recibos de cánones por consignaciones arrendaticias que su ocupación estaba limitada al apartamento distinguido con el N° 2 y de uno de los locales comerciales. En consecuencia tal como se desprende del documento público de enajenación up supra valorado el inmueble dado en venta constituye un todo, existiendo un impedimento de orden procesal para el ejercicio del retracto legal arrendaticio. Siendo así tenemos que con las pruebas evacuadas el Tribunal constato que la demandante no arrendaba la totalidad de las áreas del inmueble, argumento al que se arriba entre otros con la declaración de los testigos promovidos donde quedó evidenciado que también el demandado se encontraba viviendo desde antes de la fecha de adquisición del inmueble en una de las piezas, en calidad de dueño o por lo menos reconocido en la comunidad como familia de los causantes vendedores, circunstancia que se refuerza con las constancia de vivienda valoradas como pruebas. Igualmente, en los expedientes de consignación arrendaticia se percibe la existencia de otra ciudadana que estaba residenciada en el inmueble, de nombre, M.d.C.S.. Que por todo lo expuesto al existir un impedimento procesal para el ejercicio de la acción intentada, hace que la misma sucumba lo cual en el presente caso no la acción por retracto legal aquí contenida no debe prosperar. Decidido de esta manera el presente caso, se hace innecesario el análisis de los elementos que dan nacimiento a la nombrada acción de retracto, como son la duración del contrato, la omisión de notificación a la arrendataria. Y así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada D.A.M., Apoderada judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 9 de junio de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesto por la ciudadana JOIBIN M.R.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.541.946, contra los Herederos desconocidos de la ciudadana C.G.D.M., quien en vida era venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° 889.767, y el ciudadano NAUDY P.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.542.066.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,

La Secretaria Acc,

Abg. E.D.L.

Abg. C.M.B.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Acc,

Abg. C.M.B.

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