Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 13 de Noviembre de 2007

Fecha de Resolución13 de Noviembre de 2007
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente
PonenteRosa Elena Quintero Altuve
ProcedimientoDesalojo

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITOY DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EXPEDIENTE N° 07-2725-C.B

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE:

Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.553.981, con domicilio en Barinas, Estado Barinas.

APODERADA JUDICIAL:

Mayeliet R.T., venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-11.710.368, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 70.651 y de este domicilio.

DEMANDADA:

R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.083.701, con domicilio en Barinas, Estado Barinas.

APODERADO JUDICIAL:

Lersso González, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.992.617, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 72.161 y de este domicilio.

ANTECEDENTES

Cursa el presente Expediente en éste Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana: R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.083.701 y de este domicilio, parte demandada en el presente juicio, asistida por la abogada: A.C.G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.208.143, inscrita en el Instituto de Previsión Social el Abogado bajo el N° 84.229, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de Febrero de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, según la cual declaró parcialmente con lugar el juicio de Desalojo incoado por la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.553.981 contra la ciudadana R.M.F.R., antes identificada, que se tramita en el expediente N° 1.759-06 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 30 de abril del año 2007, se recibió por distribución, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 03 de julio del año 2007, estando en la oportunidad para la presentación de los informes, se observa que sólo la parte actora hizo uso de tal derecho; el Tribunal fijó lapso para presentar las observaciones a los informes presentados.

En fecha 08 de agosto de 2007, el Tribunal dictó auto donde dejó constancia que el día 16-07-2007 venció el lapso para la presentación de las observaciones escritas sobre los informes de la contraria, se observa que las partes no hicieron uso de tal derecho. El Tribunal se reserva el lapso de sesenta (60) días para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 08 de Noviembre del año dos mil siete (08-11-2007), venció el lapso legal para dictar la correspondiente sentencia, no habiendo sido posible dictar la misma debido a la competencia múltiple y exclusiva de este Tribunal, lo cual acarrea exceso de trabajo; por lo que se difirió para dentro de los cuatro días siguientes.

Estando dentro de lapso de diferimiento, se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

DE LA DEMANDA

Alega la parte actora que en fecha primero de Septiembre del año mil novecientos noventa y nueve (01-09-1999), la ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, adquirió una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas e Alto Barinas, del ámbito N° 3-4, signada con el N° 338, de la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, tal como se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del registro Público del Municipio Barinas, en fecha 01-09-1999, el cual quedo registrado bajo el N° 13, folios 69 al 73 del protocolo primero, tomo 12, principal y duplicado del tercer trimestre del año 1.999, documento que anexó al presente libelo de demanda, en original marcado “A”.

Que para el mes de Marzo del año dos mil dos (2002), convino verbalmente con la ciudadana: FAZZI R.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.083.701, jurídicamente hábil, con domicilio en esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre la casa de habitación antes descrita, por un lapso de duración de UN (1) AÑO, el cual se vino prorrogando sucesivamente año por año, hasta la presente fecha, siendo su último canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), mensual.

Canon de arrendamiento este que había sido acordado por ellas (ambas partes) que fuera depositado en la cuenta de ahorros N° 01340338403385066715 del Banco Banesco, a su nombre, cuenta bancaria donde era y es descontado mensualmente, las cuotas correspondientes al crédito hipotecario que sobre dicho bien tiene.

DE FALTA DE PAGO; DE LA NECESIDAD DE OCUPACION DEL INMUEBLE POR PARTE DEL PROPIETARIO

Y DE LOS DETERIOROS CAUSADOS AL INMUEBLE

Sostiene la parte actora que, comparte el criterio abogado: F.M.R.G., el cual considera “…el principio de la autonomía de la voluntad, nos informa la fuerza obligatoria que tienen los contratos entre las partes, para que el acto cobre plena validez en el mundo jurídico –y quede convertido en ley-en cuyo caso, su incumplimiento deriva consecuencias desfavorables para el trasgresor de la ley, quien debe soportar la carga de dicho incumplimiento, pues, los acuerdos adoptados en su conjunto son de obligatorio cumplimiento entre las partes, vale decir, -son ley entre las partes…”.

En el libelo señaló el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Adujo, que de las normas parcialmente transcritas se infiere contundentemente que si LA ARRENDATARIA no ejecuta el contrato verbal o escrito conforme a la ley, se coloca en una posición de rebeldía ante éstas, y le otorga poderes inmediatos a LA ARRENDADORA para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, y en el caso sub-examine el DESALOJO, del inmueble por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a treinta y siete (37) mensualidades, manifestando LA ARRENDATARIA, reiteradamente que no los va a cancelar y que no va a desocupar el inmueble. Motivos por los cuales tiene, mas de dos años pidiéndole la desocupación del inmueble antes señalado, tiempo que ha sido suficiente para que ella hubiese buscado donde vivir, y ha demostrado que no lo ha hecho, causándole daños a su persona, a su patrimonio y ahora a su grupo familiar conformado por su esposo, su hijo por nacer y su persona, situación que le ruego a la ciudadana Juez, sea resuelta y decidida al condenar a la ciudadana ROSA FAZZI RODRIGUEZ, al desalojo o desocupación del inmueble de su propiedad, siendo procedente así acordarlo o decidirlo en virtud de la situación de rebeldía e incumplimiento en el que se encuentra LA ARRENDATARIA y la necesidad de habitar este inmueble que tiene junto a su familia.

Afirma que la ciudadana R.M.F.R., plenamente identificada, le adeuda hasta la presente fecha TREINTA Y SIETE (37) MESES, por concepto de PENSIONES ARRENDATICIAS, ESTAS SON: FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSATO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2003; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2004; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2005; ENERO Y FEBRERO DEL AÑO 2006.

Aduce, que desde hace dieciocho (18) meses ha decidido formar su hogar y habitar la casa que le pertenece, conjuntamente con su compañero, y es así como actualmente tiene pasados cinco (05) meses de embrazo, razones estas por las cuales requiere, tiene total, amplia, verdadera y absoluta necesidad de ocupar el único bien inmueble del que es propietaria, por ello le comunico, desde hace diecisiete (17) meses verbalmente a R.M.F.R. y por vía escrita desde ese mismo momento en los días de septiembre del año dos mil cuatro (09-2004), notificación escritas que esta se negó a firmar y recibir en presencia de testigos, y en la que yo le pedía la desocupación de la vivienda, siendo injusto no poder disponer de su propiedad para habitarla, mas siendo la propietaria y teniendo la necesidad de ocupar este su único bien inmueble, sino por el contrario que tiene ella que arrendar otro inmueble cuando ni siquiera percibe el canon de arrendamiento correspondiente por la única casa de habitación que le pertenece, en propiedad. Alega que no es justo que tenga ella que vivir así, cuando se le ha dado mas que tiempo suficiente a la ciudadana R.M.F.R., para que desocupe el inmueble de su propiedad que le fue arrendado por su persona y solucione su situación habitacional, no es justo que siendo rebelde de su condición de ARRENDATARIA, ella continúe viviendo en el único inmueble de su propiedad y SU MARIDO, SU HIJO (POR NACER) Y ELLA NO TENGA UN TECHO, UNA CASA DONDE VIVIR.

Aduce la parte actora que de una simple vista que se haga a este bien inmueble se puede evidenciar que el mismo ha sido transformado, reformado por LA ARRENDATARIA, sin su autorización, que tiene actualmente este bien inmueble en “obra limpia”, tumbó, demolió el muro, paredes y bases de bloque, cemento y frisadas que ella había hecho al frente para colocarle un portón eléctrico y así tener mayor resguardo y seguridad de su vivienda y de todos los bienes y las personas que habitarán dentro de su casa y de esa forma no le dio en arrendamiento esa casa, con lo que le ha causado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y/o efectuado reformas no autorizadas por ella en su carácter de ARRENDATARIA.

Que habiendo efectuado la arrendataria, todas estas modificaciones a su inmueble, lo ha venido deteriorando y lo continúa deteriorando, lo que genera en ella y a la luz de todos el temor fundado de que pueda continuar deteriorando la cosa o bien inmueble que le fue dado por ella en calidad de arrendamiento.

De las normas parcialmente transcritas se deduce, en lo relativo a los literales “a)”; “b)”; y “c)” del citado artículo 34, que es perfectamente procedente en derecho la acción de DESALOJO todo lo cual este Tribunal pueda decretar una providencia cautelar innominada.

Que de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el parágrafo primero del artículo 588 ejusdem, solicita, muy respetuosamente, se sirva ella decretar P.C., para evitar que la ciudadana R.M.F.R., continúe deteriorando el bien inmueble de su propiedad.

Que por todo los argumentos de hecho y de derecho plasmados precedentemente, que ocurre para demandar, como en efecto formalmente, demanda a la ciudadana: R.M.F.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.083.701, jurídicamente hábil, con domicilio en esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, para que convenga o a ello sea condenada por este honorable tribunal en lo siguiente:

PRIMERO

A DESALOJAR O DESOCUPAR voluntariamente, y en consecuencia hacer la entrega inmediata del inmueble, libre de persona y de bienes, tal como lo preceptúa el artículo 1.586 del Código Civil, inmueble este ubicado en El Sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito N° 3-4, signada con el N° 338, de la ciudad de Barinas, Municipio y Estadio Barinas, el cual es de su propiedad.

SEGUNDO

En el reconocimiento expreso de la veracidad de la causal de desalojo vertida en el presente escrito, de conformidad con el literal “e)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a las transformaciones y reformas hechas por su persona, sin su autorización, y que tiene actualmente este bien inmueble en “obra limpia” y que de esa forma no le dio en arrendamiento esa casa, con lo que le ha causado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y/o efectuado reformas no autorizadas por ella.

TERCERO

De conformidad con el literal “a)” del artículo 34 ejusdem, y para evitar un empobrecimiento sin causa, solicitó el pago de las respectivas pensiones de arrendaticias insolutas supra señaladas, estas son: FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2003; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2004; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2005; ENERO Y FEBRERO DEL AÑO 2006, sin que esto conlleve a cumplimiento alguno de contrato sino como consecuencia de los efectos legales arriba señalados.

CUARTO

Como consecuencia de lo solicitado en el particular precedente, y en forma subsidiaria las diferentes pensiones que faltaren por vencerse hasta sentencia definitiva y entrega material del inmueble, totalmente desocupado, libre de personas y de bienes.

Indicó como domicilio procesal de la parte demandada: R.M.F.R., plenamente identificada, la dirección siguiente: El Sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito N° 3-4, signada con el N° 338, de la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, siendo esta la casa (bien inmueble) de su propiedad que le dio en arrendamiento a la ciudadana aquí demandada y del que requiero que sea desalojada o que convenga en entregarle, desalojándola o desocupándola voluntariamente o en su defecto sea condenada a ello por este honorable Tribunal.

Para dar estricto cumplimiento a lo establecido en el artículo 39 de Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.400.000,oo).

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 25 de mayo del año 2006, la ciudadana R.M.F.R., asistida por el abogado Lersso González, estando en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, lo hicieron de la siguiente manera:

…Omissis…

Capitulo I. Cuestión Previa. (Inepta Acumulación)

El escrito denominado DEMANDA, materializa el ejercicio de la acción, por medio de una petición dirigida al Juez para que produzca el proceso, conformada por tres aspectos esenciales, a) un acto de introducción del proceso, b) como instrumento para formular la pretensión y c) objeto del proceso y el cual debe llenar los extremos pautados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cito:

El libelo de la demanda deberá expresar:

1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.

9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.

; (fin de la cita). Resaltado del Autor.

Ahora bien, como se evidencia del ut supra artículo transcrito, el Código de Procedimiento Civil, exige al momento de solicitar la reparación de un derecho violado, que en el libelo de la demanda se haga una relación de los hechos, es decir la sustanciación, pues es indispensable exponer la relación de hechos de los cuales puede deducirse la existencia de la pretensión, de su violación. Pues el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos supuestos en abstractos de las normas, de tal modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor tiene la carga de afirmar los hechos explícitamente, cuya realización obligatoria supone la norma.

Por todo ello, se debe indicar el objeto, así como el fundamento y también de la presentación de determinada petición, no es otro que hacer saber al demandado y al tribunal cual es la causa litigiosa que quedará pendiente, de manera que obligatoriamente se debe hacer la indicación del conjunto de hechos que haga conocer la pretensión planteada, en toda su extensión y alcance, de manera que se describa de forma tan clara que sea individualizada, es decir que pueda ser diferenciada de otras de la misma especie.

Afirmó que nuestro máximo Tribunal, en lo relativo a la relación de los hechos ha definido claramente que no basta que el actor individualice su demanda con la simple indicación del hecho o los hechos, de los cuales se origina la acción que desea hacer valer, es decir, lo que se denomina el rectius, sino que es obligatorio que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se funda tal solicitud, pues no resulta necesario invocar o enunciar las normas consagran sus derechos, sino tiene la obligación de expresar con claridad los hechos también, los cuales se subsumen en dichas normas, de manera concatenada.

En la presente acción, la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado Mayeliet R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, en su PETITORIO expone, cito:

PRIMERO: A DESALOJAR O DESOCUPAR voluntariamente, y en consecuencia hacer la entrega inmediata del inmueble, libre de personas y de bienes, tal como lo preceptúa el articulo 1.586 del Código Civil, inmueble este ubicado en el Sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito N° 3-4 signada con el N° 338, de la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas. El cual es de mi propiedad.

SEGUNDO: En el reconocimiento expreso de la veracidad de la causal de desalojo vertida en el presente escrito, de conformidad con el literal "e)" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a las transformaciones y reformas hechas por su persona, sin mi autorización, y que tiene actualmente este bien inmueble en "obra limpia" y que de esa forma no le di en arrendamiento esta casa, con lo que le ha causado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y/o efectuado reformas no autorizadas por mi.

TERCERO: De conformidad con el literal "a)", del artículo 34 ejusdem, y para evitar un empobrecimiento sin causa, solicito el pago de las respectivas pensiones de arrendaticias insolutas supra señaladas, estas son: FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNTO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE. DICIEMBRE DEL AÑO 2.003; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNTO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2.004; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2.005; ENERO y FEBRERO DEL AÑO 2.006. Sin que esto conlleve a cumplimiento alguno de contrato sino como consecuencia de los efectos legales arriba señalados.

CUARTO: Como consecuencia de lo solicitado en el particular precedente, y en forma subsidiaria las diferentes pensiones que faltaren por vencerse hasta sentencia definitiva y entrega material del inmueble, totalmente desocupado, libre de personas y de bienes.

; (fin de la cita).

De modo que al interponer una demanda, la accionante válidamente puede en un mismo libelo acumular varias pretensiones, y se identificará que existen dos o más luego del estudio de los fundamentos y del petitorio, de modo que el caso que hoy nos ocupa, la conclusión o el petitum, hace presumir que existen diversas pretensiones en el escrito presentado.

Uno de los requisitos indispensables para interponer y tramitar una demanda, es que en el libelo el accionante fije con claridad y precisión lo que pide. Estos dos requisitos son importantes ya que dicen a la parte accionada contra qué ha de defenderse, y al Juez, sobre qué ha de decidir. La petición o petitum concreta el objeto del proceso, es la conclusión a que llega el actor partiendo de los hechos que alega como subsumidos, a su juicio, en el supuesto abstracto de la norma jurídica que invoque; es la consecuencia, para el actor, de la causa petendi, en esos sus dos componentes, fáctico y jurídico, además comprende el objeto directo y el mediato.

Así las cosas, en el apartado PRIMERO de su PETITORIO exige el DESALOJO, de manera voluntariamente, y en consecuencia hacer la entrega inmediata del inmueble, libre de personas y de bienes, procedimiento éste que se sustancia por lo normado en el artículo 33 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cito:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

; (fin de la cita).

Es decir por un Procedimiento Breve, y en el apartado TERCERO y CUARTO, exige le sean canceladas las respectivas pensiones de arrendamiento insolutas, y en forma subsidiaria las diferentes pensiones que faltaren por vencerse hasta sentencia definitiva y entrega material del inmueble, totalmente desocupado, libre de personas y de bienes, lo que configura un COBRO DE BOLIVARES, el cual se sustancia por el Procedimiento Ordinario.

El primero de los citados exige realizar la CONTESTACION a la demanda al segundo día hábil luego de haber practicado la citación, mientras que el procedimiento segundo citado concede veinte días de hábiles para realizar lo mismo, igual sucede con el periodo probatorio, pues al primero se apertura por un lapso de diez días hábiles, para su promoción y evacuación, mientras que para el segundo se conceden quince días hábiles para su promoción y treinta días hábiles para su evacuación.

De las anteriores observaciones se desprende, que al fundamentarse la presenta acción incoada por la ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, en un Desalojo, y el Pago de los Cánones de Arrendamiento a que hubiere lugar, se esta en presencia de acciones que difieren por su naturaleza jurídica como también en el procedimiento para su sustanciación, por lo que se OPONE a la CUESTION PREVIA contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cito:

…omissis…

Así la cosas, entendiendo que la Acumulación de Acciones corresponde a la Acumulación de Pretensiones explanadas en una misma demanda, es necesario determinar si ambas tienen relación jurídica en los elementos que la integran, bien sea de identidad de partes, de objeto o de titulo o causa. Pero además, es necesario que igualmente tengan un mismo procedimiento en cuanto a su tramitación y sustanciación, pues a pesar de que esta institución corresponde a los principios de economía y celeridad procesal, la misma debe también corresponder a los principios del derecho de la defensa y al debido proceso, siendo necesario garantizar a los actores del proceso el ejercicio pleno de la defensa de sus derechos y a la vez, esta garantía debe estar subordinada al respeto del procedimiento previsto en las leyes adjetivas para la tramitación del proceso, no permitiéndose en ningún caso su subversión ni por las partes ni por el Juez.

De modo que, la acción de desalojo se encuentra regulada por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente en los artículos 33, 34 y siguientes, señalándose en el referido artículo 33, que el procedimiento se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley y el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil y la acción de Cobro de Bolívares se encuentra regida por el procedimiento ordinario, contemplado en los artículo 338 y siguientes del Libro Segundo 'Titulo I, del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia de las normas legales ut retro señaladas, se evidencia de manera indefectible una clara diferencia de lapsos, términos y demás elementos del procedimiento, por lo cual es concluyente, que se ésta en presencia de procedimientos distintos o disímiles y en consecuencia, de prohibida acumulación.

En éste mismo orden de ideas, el Tribunal Supremo de Justicia, ha opinado de la siguiente manera, cito:

“La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.”; (fin de la cita). Sala Constitucional, Magistrado Ponente: Dr. J.M.D.O., de fecha dieciocho de agosto del año dos mil cuatro, (18-08-2004), en el expediente signado con el número 03-2946.

Invocó, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, la facultad que le inviste, Ciudadano Juez, como director del proceso hasta su conclusión; ya que dicha conducción judicial no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar para evidenciar, aun sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante, ello en el entendido que el proceso es una relación jurídica, que debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.

En conclusión, con fundamento en todo lo antes explanado, por las razones antes dichas, los alegatos esgrimidos y los fundamentos legales y Jurisprudenciales citados, OPONGO la Cuestión Previa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, concatenado con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Acumulación Prohibida en el artículo 78 ejusdem.

Capitulo II. De la Contestación de la presente demanda.-

  1. De la Relación de Arrendamiento.-

    La ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, sostiene en su demanda, cito:

    Para el mes de Marzo del año dos mil dos (2002) convine verbalmente con la ciudadana: FAZZI R.R.M., Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.083.701, jurídicamente hábil, con domicilio en esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre la casa de habitación antes descrita, por un lapso de duración de UN (01) AÑO, el cual se vino prorrogando sucesivamente año por año, hasta la presente fecha, siendo su último canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo), mensual.

    ; (fin de la cita).

    Haber convenido un arrendamiento con la ciudadana asistida por él, hecho éste que NEGÓ, RECHAZÓ y CONTRADIJÓ, la accionada de autos, pues lo cierto es que lo concertado fue una VENTA del inmueble, razón por la cual la ciudadana R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número V-13.083.701, entrego la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 5.500.000,oo), y asumió la obligación de cancelar las cuotas del crédito en la entidad bancaria BANESCO, en la cuenta de ahorro signada con el número 0134-0338-4033-8506-6715, a nombre de la JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981, donde era y es descontado mensualmente, las cuotas correspondientes al crédito hipotecario que sobre dicho bien existe.

    De modo que lo planteado en la presente controversia no es más que una SIMULACIÓN, definida por el autor E.M.L., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, publicada por la Universidad Católica Andrés Bello, en su décima edición de 1997, cito:

    Existe simulación cuando las partes realizan un acto o contrato aparentemente válido pero total o parcialmente ficticio, pues es destruido o modificado por otro de naturaleza secreta o confidencial que es el que realmente responde a la verdadera voluntad de las partes.

    ; (fin de la cita).

    Siendo una discrepancia reflexionada, entre lo que se quiere realmente y lo que se declara querer, es decir, entre lo primero anteriormente citado, que se mantiene en secreto, y lo segundo, que se hace público y ostensible con el animus de engañar a o afectar a otro, disminuyendo su activo o incrementando el de otro.

    En consecuencia NIEGO, RECHAZO y CONTRADIGO, en nombre de la ciudadana asistida por él, que existió o haya existido un contrato de arrendamiento sobre una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado “Las Terrazas de Alto Barinas”, signada con el número 338, de ésta Ciudad, Municipio y Estado Barinas.

  2. Del Canon de Arrendamiento.-

    La ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, sostiene en su demanda, cito:

    … para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, y en el caso, sub-examine el DESALOJO, del inmueble por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a treinta y siete (37) mensualidades, …

    ; (fin de la cita).

    Y con fundamento en lo expuesto anteriormente, en el literal a del presente escrito la asistida, NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJÓ deber treinta y siete mensualidades correspondiente a canon de arrendamientote los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNTO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE. DICIEMBRE DEL AÑO 2.003; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNTO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2.004; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DEL AÑO 2.005; ENERO y FEBRERO DEL AÑO 2.006, ni de ningún otro mes o año, pues no existe ni existió relación de arrendamiento entre la accionante y la accionada de autos.

  3. Del Deterioro.-

    La ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, sostiene en su demanda, cito:

    De simple vista que se haga a este bien inmueble se puede evidenciar que el mismo ha sido transformado reformado por LA ARRENDATARIA, sin mi autorización, tiene actualmente este bien inmueble en "obra limpia", tumbó, demolió el muro, paredes y bases de bloques, cemento y frisadas que yo había hecho al frente para colocarle un portón eléctrico y así tener mayor resguardo y seguridad de mi vivienda y de todos los bienes y las personas que habitáramos dentro de mi casa y de esa forma no le di en arrendamiento esta casa, con lo que le ha causado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y/o efectuado reformas no autorizadas por mi en mi carácter de ARRENDATARIA.

    Habiendo efectuado LA ARRENDATARIA, todas estas modificaciones a mi inmueble, lo ha venido deteriorando y lo continúa deteriorando, lo que genera en mí y a la luz. de todos el temor fundado de que puede continuar deteriorando la cosa o bien inmueble que le fuere dado por mí en calidad de arrendamiento.

    ; (fin de la cita).

    En relación a los trabajos realizados en el inmueble dado en VENTA, mi acá asistida lo habita con su esposo y dos hijos, se trataron de simple acomodamiento para el bienestar y comodidad de los mismos en la referida casa de habitación, los cuales incidieron en beneficio del inmueble, pues carecía de ellos, de modo que el inmueble esta apto para su habitabilidad.

    En consecuencia, NEGÓ, RECHAZÓ y CONTRADIJÓ, en nombre de mí acá asistida que el inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado “Las Terrazas de Alto Barinas”, signada con el número 338, de ésta Ciudad, Municipio y Estado Barinas, dado en VENTA, se haya deteriorado o se éste deteriorando.

  4. De la Estimación de la Cuantía de la presente Demanda.-

    La ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, sostiene en su demanda, cito:

    Para dar estricto cumplimiento a lo establecido en el articulo 39 de Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL ^OLIVARES (Bs.7.400.000,oo).

    El artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, es del siguiente tenor, cito:

    A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas.

    ; (fin de la cita).

    Y en ausencia de la exégesis de la misma, y entendiendo que la cantidad allí expresada se refiere a los treinta y siete (37) mensualidad de arrendamiento a razón de doscientos mil bolívares, (Bs. 200.000,oo), con fundamento en lo explanado en la presente CONTESTACIÓN de la demanda, mi acá asistida NIEGA, RECHAZA y CONTRADICE, el mismo, nada debe a la ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981, por concepto de arrendamiento, daños, deterioro de bien mueble alguno.

    Capitulo III. Del Petiturium

    De manera que, con fundamento en todo lo antes explanado, por las razones antes dichas, los alegatos esgrimidos y los fundamentos legales y jurisprudenciales citados, solicito en los siguientes términos:

PRIMERO

Sea declarada SIN LUGAR, la presente acción que por DESALOJO, intenta la ciudadana JIAM KURBAJE KURBAJE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.553.981 con la asistencia brindada de la abogado MAYELIET R.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.710.368, inscrita por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.651, domiciliada en esta ciudad, Municipio y Estado Barinas, pues NUNCA HA EXISTIDO NI EXISTE relación de arrendamiento entre la accionada y la accionante.

SEGUNDO

Sea declarada CON LUGAR, la CUESTION PREVIA, OPUESTA, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, concatenado con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Acumulación Prohibida en el artículo 78 ejusdem.

Capitulo IV. De las Direcciones Procesales para Citaciones y Notificaciones.-

A los fines de dar cumplimiento alo estipulado en artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de ser notificado o citado, si fuere el caso, fijó el propio en la siguiente dirección: avenida M.J. cruce con calle Plaza, Edificio C.C. El Paseo, primer piso, oficina número 04, arriba de la Farmacia San José, de la Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas.

En la oportunidad procesal, el Tribunal “A Quo” profirió el fallo que a continuación se transcribe:

RECURRIDA

…Omissis…

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente juicio por demanda de Desalojo, interpuesta por ante éste Juzgado, en fecha 22 de Marzo de 2.006, por la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.553.981, debidamente asistida por la Abogado en ejercicio Mayeliet R.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.651, contra la ciudadana R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.083.701. Alega la parte demandante en su escrito libelar, lo siguiente:

…omissis…

En fecha 25 de Mayo de 2.006, presenta escrito la ciudadana R.M.F.R., asistida por el Abogado en ejercicio, Lersso González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 72.161, mediante el cual, interpone cuestiones previas y da contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:

…omissis…

De la Cuestión Previa Opuesta.

Previo a realizar cualquier pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por ambas partes, corresponde a quien aquí decide, emitir una decisión acerca de la cuestión previa que fuere opuesta por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda.

A éste respecto, se observa que ha sido opuesta la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(omissis)

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 (Cursivas y negrillas del Tribunal)

(omissis)

Al momento de interponer la cuestión previa, alega el apoderado de la parte demandada, lo siguiente:

…al fundamentarse la presente acción incoada por la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje (…) en un Desalojo, y el Pago de los Cánones de Arrendamiento a que hubiere lugar, se está en presencia de acciones que difieren por su naturaleza jurídica como también en el procedimiento para su sustanciación, por lo que se OPONE la CUESTIÓN PREVIA contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…

.

La parte actora en su libelo argumenta:

…Para el mes de Marzo del año dos mil dos (2002) convine verbalmente con la ciudadana R.M.F.R. (…) en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre la casa de habitación antes descrita, por un lapso de duración de UN (01) AÑO, el cual se vino prorrogando sucesivamente año por año, hasta la presente fecha (…) si LA ARRENDATARIA no ejecuta el contrato verbal o escrito conforme a la ley, se coloca en una posición de rebeldía ante éstas, y le otorga poderes inmediatos a LA ARRENDADORA para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, y en el caso sub-examine el DESALOJO, del inmueble por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a treinta y siete (37) mensualidades (…) es por todos los argumentos de hecho y de derecho plasmados precedentemente, que ocurro para demandar, como en efecto formalmente demando a la ciudadana R.M.F.R. (…) para que convenga o a ello sea condenada por este honorable tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A DESALOJAR O DESOCUPAR voluntariamente, y en consecuencia hacer la entrega inmediata del inmueble (…) SEGUNDO: En el reconocimiento expreso de la veracidad de la causal de desalojo vertida en el presente escrito, de conformidad con el literal “e)” (…) TERCERO: De conformidad con el literal “a)”, del artículo 34 ejusdem, y para evitar un emprobrecimiento sin causa, solicito el pago de las respectivas pensiones arrendaticias insolutas (…) sin que esto conlleve a cumplimiento alguno de contrato sino como consecuencia de los efectos legales arriba señalados. CUARTO: Como consecuencia de lo solicitado en el particular precedente, y en forma subsidiaria las diferentes pensiones que faltaren por vencerse hasta sentencia definitiva y entrega material del inmueble…”.

De las anteriores transcripciones se evidencia que el asunto a decidir en la presente incidencia de cuestiones previas estriba en determinar si en el presente procedimiento se realizó la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, o si por el contrario, la pretensión de la parte actora, plasmada en su escrito libelar se encuentra ajustada a derecho.

Se hace necesario así, transcribir el texto íntegro del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

Se observa en el presente caso, que la pretensión de la parte actora es lograr el desalojo del inmueble que alega dio en arrendamiento a la ciudadana R.M.F.R., y así mismo, pretende que se le cancelen los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse, a los fines de evitar un empobrecimiento sin causa.

La parte promovente de las cuestiones previas, alega que no pueden ser acumuladas ambas pretensiones en un mismo libelo por tener procedimientos distintos, siendo regido el desalojo, por el procedimiento breve, en tanto que la pretensión de la parte de que se le cancele el monto presuntamente adeudado por cánones de arrendamiento, -que según alega configura un cobro de bolívares-, se rige por el procedimiento ordinario pautado en nuestra ley adjetiva.

Observa quien aquí decide, que en el caso bajo estudio, la parte accionante al momento de realizar su petitorio, califica el pago de los cánones de arrendamiento como “subsidiarios” y arguye que se persigue con su cancelación evitar un empobrecimiento sin causa, por lo que debe entenderse que en el caso que nos ocupa, no co-existen dos acciones principales simultáneamente, pues no fue esta la intención o el animus de la parte actora, sino que por el contrario, la pretensión de la misma, es decir, el fundamento de su acción, lo constituye principalmente el desalojo de la parte accionada del inmueble presuntamente arrendado, siendo la solicitud de pago, un pedimento accesorio respecto de lo principal.

Ahora bien, realizado el anterior razonamiento, debe dejar claro ésta juzgadora, que si bien la parte demandante acciona subsidiariamente por el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente vencidos, su pretensión en éste sentido constituye un cobro de bolívares, el cual se rige para su sustanciación por los trámites del procedimiento ordinario.

No obstante, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el Juez es el director del proceso, debiendo impulsarlo de oficio hasta su conclusión, concordado con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra el principio de la tutela judicial efectiva y obliga a los administradores de justicia a evitar las reposiciones inútiles, hace forzoso en el caso bajo estudio, -visto que se ha verificado el transcurso de un proceso jurisdiccional que ha cumplido con todas las formalidades y requisitos exigidos por la ley venezolana para su tramitación-, que el presente caso sea decidido tomando como pretensión de la parte demandante EL DESALOJO DEL INMUEBLE presuntamente arrendado y en base a éste particular se valorarán las pruebas promovidas por ambas partes y versará la sentencia definitiva, debiendo la parte actora –en caso de ser declarada con lugar la demanda- solicitar la satisfacción de los cánones vencidos por una acción distinta. Y así se decide.

Con fundamento en los razonamientos explanados, debe necesariamente quien aquí juzga, declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Y así se decide.

…Omissis...

El Tribunal para decidir observa:

Considera quien aquí decide, que primeramente debe establecer si en el presente caso, tal como es alegado por la parte demandada, entre ella y la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje se había celebrado un contrato de compra-venta, teniendo por objeto el inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito Nº 3-4, signada con el Nº 338, de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas, pues en éste caso, sería evidente que la demanda de desalojo no podía ser incoada.

En éste sentido, se evidencia de la lectura de los escritos de contestación de la demanda y de promoción de pruebas, que la parte demandada niega, rechaza y contradice que entre ella y la parte actora exista o haya existido una relación arrendaticia, alegando que lo cierto es que entre ambas fue concertada una operación de compra-venta del inmueble objeto de la demanda, por lo que la ciudadana R.M.F.R. entregó a la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, la cantidad de Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 5.500.000,oo) y asumió la obligación de cancelar las cuotas del crédito hipotecario a nombre de ésta última, en la cuenta signada con el Nº 0134-0338-4033-8506-6715 de la entidad bancaria, Banesco Banco Universal, por lo que lo planteado en la controversia es una simulación.

Ahora bien, de conformidad con el principio procesal de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandada demostrar que efectivamente entre ella y la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, se había celebrado un contrato de compra-venta, por lo que debía probar a éste Tribunal, en primer lugar, que le había sido entregada la cantidad de Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 5.500.000,oo) a la parte accionante, debiendo demostrar también, que desde el mes de Marzo de 2.002 hasta el momento de interposición de la demanda, había cancelado la totalidad de las cuotas correspondientes al monto del crédito habitacional otorgado a la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje por la entidad financiera Banesco Banco Universal.

A éste respecto, observa ésta sentenciadora, que la parte accionada no probó a éste Juzgado ninguno de los extremos anteriormente mencionados, pues solamente alegó que le fue dada la cantidad de dinero a la parte demandante sin presentar un recibo o cualquier otro instrumento donde constare la entrega o depósito del referido monto a favor de la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje. En idéntico sentido, tampoco comprobó la parte demandada que hubiese procedido a cancelar desde el mes de Marzo de 2.002 hasta la fecha de interposición de la demanda, la totalidad de las cuotas correspondientes al crédito habitacional otorgado a la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje por la entidad bancaria Banesco Banco Universal, pues se evidencia de los depósitos bancarios promovidos por la parte actora, y que fueron precedentemente valorados, que ésta procedió a realizar en reiteradas oportunidades, depósitos en la cuenta de donde se le debitaba el monto de la cuota correspondiente al crédito otorgado a ella, constando inclusive la solicitud realizada por la demandante de autos en fecha 29 de Septiembre de 2.005, a la entidad bancaria harto referida, para que le fuere descontada la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,oo) de la cuenta señalada y se le amortizara al monto del crédito debido. Todos los anteriores hechos, crean la convicción en ésta juzgadora, que entre las ciudadanas Jiam Kurbaje Kurbaje y R.M.F.R., ya identificadas, no fue celebrado un contrato de compra-venta, sino que por el contrario, efectivamente han sostenido desde Marzo de 2.002 hasta la actualidad, una relación arrendaticia. Y así se decide.

Aclarada la perspectiva jurídica desde la que debe observarse el presente caso, procede ésta juzgadora a realizar las siguientes consideraciones a los fines de dictar la correspondiente sentencia definitiva.

La acción intentada en el presente juicio es la de Desalojo de inmueble arrendado, fundamentándose la parte accionante, en las causales establecidas en los literales “a”, “b” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

(omissis)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

(omissis)

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador

.

En éste sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

En el caso de autos correspondía a la parte accionante, demostrar que efectivamente la arrendataria, ciudadana R.M.F.R., incurrió en las causales de desalojo invocadas, ello, en virtud que ésta última, negó, rechazó y contradijo las afirmaciones realizadas por la parte actora en su libelo de demanda, argumentando que entre ellas no había una relación arrendaticia, sino por el contrario, lo que se había celebrado era una venta. Concerniendo de igual forma, a la parte demandada, probar sus argumentaciones de excepción respectivas.

Realizado el anterior razonamiento, queda a ésta juzgadora analizar si efectivamente se han verificado en el presente caso, alguna de las causales, “a”, “b” y/o “e” previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegadas por la demandante en su escrito libelar.

Respecto de la causal contenida en el literal “a”, se observa, que la parte actora alega que la ciudadana R.M.F.R. le adeuda hasta la fecha de la interposición de la demanda, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero a Diciembre de 2.003, Enero a Diciembre de 2.004, Enero a Diciembre de 2.005 y Enero y Febrero de 2.006, para un total de treinta y siete (37) mensualidades vencidas.

A los fines de rebatir tal alegato, la parte demandada promovió en la etapa legal respectiva, depósitos bancarios en los que realiza diversos pagos a la cuenta signada con el Nº 0134-0338-4033-8506-6715 de la cual es titular la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, actuaciones éstas, que fueron objeto de valoración ut supra.

En referencia a éste punto, se evidencia que la parte demandada probó a su favor, su solvencia respecto del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses Noviembre y Diciembre de 2.002, Enero a Diciembre de 2.003 y Enero a Agosto de 2.004, evidenciándose que de los cánones de arrendamiento demandados, la parte accionada se encuentra insolvente respecto de dieciocho (18) cuotas, correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre de 2.004, Enero a Diciembre de 2.005 y Enero y Febrero de 2.006, por lo que en éste sentido, ésta juzgadora observa que efectivamente la ciudadana R.M.F.R. adeuda los cánones de arrendamiento referidos, y es por lo que considera, que la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia respecto de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento descritos y en consecuencia, es procedente la causal de desalojo invocada. Y así se decide.

Respecto de la causal “b” invocada, la parte actora manifestó su necesidad de ocupar el inmueble, para habitarlo con su núcleo familiar, promoviendo al efecto, varios informes médicos realizados a la misma, instrumentos éstos a los que no se le concedió valor probatorio, por lo que en éste sentido no fue debidamente comprobada la causal invocada, debiendo en consecuencia desecharse. Y así se decide.

Por último, invoca la parte accionante, la causal contenida en el literal “e” del artículo 34 de la ley especial en la materia, alegando en su escrito libelar, que la arrendataria procedió a demoler sin su autorización, paredes o muros de bloque que había construido al frente de su vivienda. Sobre éste particular, observa quien aquí decide, que las afirmaciones expresadas por la parte actora en su libelo de demanda deben ser objeto de prueba en la etapa legal respectiva, de manera que, el simple argumento de éstos hechos no conlleva necesariamente a que sean declarados como ciertos en el dictamen del Tribunal. En éste sentido, es claro del estudio de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada no promovió prueba alguna a los fines de comprobar el hecho de la demolición o deterioro del inmueble, por lo que la causal invocada no puede prosperar. Y así se decide.

Analizadas las causales alegadas por la parte actora para solicitar el desalojo de la arrendataria, ha quedado comprobado a éste Juzgado, que habiendo prosperado la interposición de una de ellas, es motivo suficiente para que la demanda incoada sea declarada parcialmente con lugar. Y así se decide.

Para concluir, respecto a la solicitud que hace la parte accionante de exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, deja sentado ésta juzgadora que tal como se acotó anteriormente, debe ser peticionado tal derecho, por otra acción distinta. Y así se decide.

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.553.981, debidamente asistida por la Abogado en ejercicio Mayeliet R.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.651, contra la ciudadana R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.083.701. …”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la presente incidencia cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, en los términos establecidos, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Juez “A Quo”, según la cual declaró parcialmente con lugar la presente acción de desalojo, está o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Revisados tanto el libelo de la demanda, como el escrito de contestación de la misma, la parte demandada negó, rechazó y contradijo que existiera relación arrendataria alguna, y afirmó que el negocio jurídico que se había celebrado entre las partes involucradas en el presente litigio, fue una compra venta de un inmueble ubicado en el sector urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado “Las Terrazas de Alto Barinas” signada con el N° 338 de esta ciudad, Municipio y estado Barinas.

Así las cosas, tenemos que en relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación.

En el presente caso, la parte demandada introdujo un elemento modificatorio, al afirmar que el negocio celebrado entre las partes es un contrato de compra venta de inmueble, en consecuencia, la carga de la prueba fue revertida a la parte demandada.

Seguidamente, pasa esta Alzada a revisar el material probatorio que consta en autos:

PRUEBAS DE LAS PARTES:

Pruebas de la parte demandada:

.-Promovió originales de depósitos de Banesco emitidos a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, del mes de Noviembre el año 2002, con fecha 24-01-2003, por la cantidad de Bs. 200.000,oo; meses de diciembre y enero del año 2003, por la cantidad de Bs. 400.000,oo, con fecha 24-02-2003 y del mes de febrero del 2003, por la cantidad de Bs. 200.000,oo de fecha 18-03-2003, que corren insertos al folio 55 del presente expediente.

.-Promovió originales de depósitos de Banesco emitidos a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, de los meses marzo y abril del año 2003, por la cantidad de Bs. 400.000,oo, de fecha 27-05-2003; del mes de mayo 2003, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, de fecha 15-07-2003 y de los meses junio y julio del año 2003, por la cantidad de Bs. 400.000,oo, de fecha 15-08-2003, que corre insertos al folio 56 del presente expediente.

.-Promovió originales de depósitos de Banesco emitidos a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, de los meses agosto y septiembre del año 2003, por la cantidad de Bs. 400.000,oo, de fecha 10-11-2003; de octubre, noviembre y diciembre del año 2003, por la cantidad de Bs. 600.000,oo, de fecha 22-12-2003 y del mes de enero del año 2004, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, de fecha 16-03-2004, que corren insertos al folio 57 del presente expediente.

.-Promovió originales de depósitos de Banesco emitidos a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, del mes de febrero del año 2004, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, de fecha 26-04-2004, del mes de marzo del año 2004, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, de fecha 26-05-2004, y de los meses de abril, mayo y junio del año 2004, por la cantidad de Bs. 600.000,oo, de fecha 20-07-2004, que corren inserto al folio 58 del presente expediente.

.-Promovió originales de depósitos de Banesco emitidos a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, del mes de julio del año 2004, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, de fecha 03-09-2004, del mes de octubre del año 2004, por la cantidad de Bs. 200.000,oo de fecha 13-10-2004, que corren inserto al folio 59 del presente expediente.

En relación a los depósitos promovidos antes descritos y especificados, debe señalarse que los mismos fueron promovidos con el objeto de probar que la demandada ciudadana: R.M.F. depositaba en la cuenta cuya titular es la parte actora, a los fines de amortizar o cancelar las cuotas del crédito hipotecario otorgado a favor de esta última, en virtud del contrato de compra venta de inmueble celebrado entre ellas.

En este sentido, a los indicados depósitos bancarios, se les otorga valor probatorio para demostrar o dar fe de su contenido, por ser un género de prueba documental conocido como tarjas, y previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, no obstante, de los mismos se deriva que la ciudadana: R.M.F., realizó depósitos varios a la cuenta de ahorros de la parte actora, sin que con ello quede evidenciando que sea por el negocio de compra venta alegado, en atención a que la parte actora, afirmó en el libelo que se había pactado un contrato de arrendamiento de inmueble, habiéndose acordado que la parte demandada depositara los cánones de arrendamiento en la cuenta 3385066715, por lo que demuestra el deposito de cantidades de dinero, en la señalada cuenta. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió como testigos a los ciudadanos L.G., A.P., J.A.H., A.F. y J. deF., domiciliados en el Municipio Barinas, estado Barinas, sin embargo, tales declaraciones un fueron evacuadas, por lo que no existen elementos probatorios que valorar en relación a este medio probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Pruebas parte actora:

.-Promovió copia certificada de documento de propiedad del inmueble el cual se encuentra registrado por ante la oficina subalterna de registro público del Municipio Barinas del estado Barinas, bajo el N° 13, folios 69 al 73, Protocolo Primero, Principal, Tomo Doce, Principal y Duplicado, tercer Trimestre del año 1.999, donde hace constar que la ciudadana J. delC.R. deF., venezolana, viuda, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.924.682, por medio del cual da en venta a la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, el cual corre inserto del folio 5 al 12 del presente expediente, marcada letra “A”.

En cuanto a esta instrumental se le otorga pleno valor probatorio, para demostrar los hechos que contiene como documento público, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por lo que con tal documento se da por probado el carácter de propietaria que tiene la ciudadana: Jiam Kurbaje Kurbaje, sobre el inmueble sobre el cual se solicita el desalojo. Y ASI SE DECLARA.

.- Promovió original de relación de estado de cuenta del Banco Banesco Universal S.A.C.A., consultas prestamos subsidiados a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, de fecha 13-06-06, según N° de contrato N° 35-0389, el cual corre inserto al folio 77, marcada letra “B”.

La instrumental que antecede, se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al presente juicio, que debió ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código Civil, y al no haber sido ratificado, el mismo debe ser desechado. Y ASI SE DECLARA.

.- Promovió original de deposito N° 141465235, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco, por la cantidad de Bs. 600.000,oo, de fecha 13-06-2006, que corre inserta al folio 78 y marcado con la letra “C”.

Se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió original de Informe Médico a nombre de la ciudadana Jiam Kurbaje, emitido por la Dra. G.R., médico Gineco-Obstetra, de fecha 8-06-2006. inserto al folio 79 y marcado con la letra “D”.

La instrumental que antecede, se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al presente juicio, que debió ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código Civil, y al no haber sido ratificado, el mismo debe ser desechada. Y ASI SE DECLARA.

.-Promueve original de Ecosonograma, realizado en el Hospital Privado San Juan, por el Dr. J.M., a la ciudadana Jiam Kurbaje, en fecha 06-02-2006, el cual corre inserto al folio 86, marcado “D”.

Se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al presente juicio, que debió ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código Civil, y al no haber sido ratificado, el mismo debe ser desechado. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió original de deposito N° 97300868, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 06-12-2004, por la cantidad de Bs. 600.000,oo, que corre inserto al folio 87, marcado “E”.

.-Promovió original de deposito N° 55222390, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 04-02-2005, por la cantidad de Bs. 600.000,oo, que corre inserto al folio 88, marcado “F”.

.-Promovió original de deposito N° 119344475, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 17-05-2005, por la cantidad de Bs. 400.000,oo, que corre inserto al folio 89, marcado “G”.

.-Promovió original de deposito N° 127923901, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 03-08-2005, por la cantidad de Bs. 500.000,oo, que corre inserto al folio 90, marcado “H”.

.-Promovió original y copia de deposito N° 135677114, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 23-09-2005, por la cantidad de Bs. 5.000.000,oo, que corre inserto al folio 91 y 92, marcado “I”.

.-Promovió copias de los deposito N° 55222390, 97300868 y 113344475, realizado por la ciudadana Jiam Kurbaje en el Banco Banesco en fecha 04-02-2005, 06-12-2004 y 17-05-2005, en su orden, por las cantidades de Bs. 600.000,oo, Bs. 600.000,oo y por Bs. 400.000,oo, respectivamente, que corre insertos a los folio 93,94 y 95 y marcados “J”, “K” y “L”.

En cuanto a estos recibos, se tratan de depósitos bancarios, a los cuales se les otorga valor probatorio por tratarse de un género de documentos que dan fe de su contenido, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió copia de relación de estado de cuenta, consulta prestamos subsidiados y cronograma del plan de pagos, del Banco Banesco Universal S.A.C.A., a nombre de la ciudadana Kurbaje Kurbaje Jiam, de fecha 29 de septiembre del año 2005, los cuales corren insertos a los folios 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105 y 106 y marcados con la letra “M”.

En cuanto a estas documentales, las mismas no se encuentran suscritas o firmadas por persona alguna, por lo que tales documentos deben ser desechados. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió copias de la solicitud de mantenimiento de Crédito, Liberación y/o Finiquito del Banco Banesco, donde la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje solicita le sea descontado la cantidad de Bs. 4.900.00,oo como amortización al crédito de LPH de fecha 29-09-2005, el cual corre inserto al folio 107 y marcada con la letra “Ñ”.

En relación a este documento se observa que el mismo está firmado por un funcionario del Banco Banesco, observándose también sello húmedo de la señalada institución bancaria, no obstante, el mismo no fue ratificado en juicio por el tercero del cual emana, en este caso, el Banco Banesco, por lo que el mismo se desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

.-Promovió como testigos a los ciudadanos: R.V.L.V., Sulaima del C.C., J.I.L.M. y M. delC.R.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.480.081, V-13.377.740, V-7.260.253 y V-6.747.202, respectivamente.

Declaración de los testigos promovidos:

* J.I.L.M.: PRIMERA: Diga el testigo si conoce a la ciudadana Jiam Kurbaje?. R.) Si la conozco.- SEGUNDA: Diga el testigo, si conoce a la ciudadana R.M.F.. R.) La conozco de vista nada mas, hemos intercambiado palabras en varias ocasiones.- TERCERA: Diga el testigo, los motivos por los cuales ha intercambiado palabras con la señora R.M.F.? R.) En varias ocasiones para unos cobros de unos giros, recibos de pagos que me mando la señora Jiam, un favor que me pidió. CUARTA: Diga el testigo, que concepto le era pagado por la ciudadana R.M.F.? R.) Bueno ella debía las mensualidades de la casa, a la señora Jiam la habían llamado en varias oportunidades del Banco, para hacerle el cobro por lo que ya la señora Fazzi no cancelaba. QUINTA: Diga el testigo, si conoce el motivo por el cual la ciudadana R.M.F., debía pagar mensualidades a la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Por lo que decía el concepto porque estaba en arrendamiento. SEXTA: Diga el testigo, en cuantas oportunidades fue a cobrar los pagos a la ciudadana R.M.F.? R.) Hace como tres años fui dos veces ella se negó a pagar, el año pasado también fui tres veces en Febrero, Marzo y Abril se negó a pagar fue la misma respuesta.-SEPTIMA: Diga el testigo sui la ciudadana R.M.F. le hizo el pago por el que usted iba a la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Nunca, nunca recibí pago alguno.- En este estado siendo las 9:30 a.m., día y hora fijados para rendir declaración la ciudadana R.V.L.V., fue presentada la misma por su promovente, el Tribunal observando que no ha concluido el acto de las 9:00 a.m., difiere la declaración de la testigo presentada a la culminación de este acto quedando las partes notificadas.- OCTAVA: Diga el testigo, si realizo alguna otra diligencia encomendada por la ciudadana Jiam Kurbaje, frente a la ciudadana R.M.F.? R.) Si, la señora Kurbaje le envió una comunicación en donde le pedía desalojara la casa? Es todo.- Seguidamente el apoderado de la parte demandada antes identificado procedió en repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo que servicios presta para la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Yo trabajo con el hermano de ella pero ella es mí amiga y de toda la familia, fue un favor que me pidió. SEGUNDA: Diga el testigo, si tiene conocimiento quien es la dueña de la casa? R.) La señora Jiam Kurbaje.- TERCERA: Diga el testigo, si ha tenido conocimiento que la ciudadana R.M.F., luego de usted haberla visitado canceló sumas de dinero a la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) No tengo conocimiento.- CUARTA: Diga el testigo las razones por las cuales le consta que la ciudadana R.M.F., sostiene una relación de arrendamiento con la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Porque sucesivamente en varias ocasiones yo fui a cobrarle la mensualidad de la casa.- QUINTA: Diga el testigo, si esas mensualidades a las que ha hecho referencia en varias respuestas son las cuotas del crédito Bancario por la cual el Banco llamó en repetidas ocasiones a la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) De verdad el monto el banco no me lo decía porque quería hablar era con la titular de la cuenta dueña del crédito hipotecario de la mensualidad de la casa no se si era completa la mensualidad el monto que pedía el Banco o el canon de Arrendamiento, no se si era exacto lo que se iba a depositar. SEXTA: Diga el testigo, de que Banco o Institución Bancaria, usted le contesto las llamadas, en las cuales solicitaban hablar con la titular del crédito hipotecario? R.) De hoy en día Banesco de Crédito hipotecario Unidos Unión hoy en día Banesco, en una ocasión se llamó Unibanca en definitivo Banesco ese el nombre actual el crédito es viejo, últimamente no la han llamado porque ella se puso al día con las mensualidades de su casa. SEPTIMA: Diga el testigo, en que lugar recibía las llamadas del hoy Banco Banesco para el cobro de las mensualidades que se adeudaban del crédito hipotecario? R.) Ella dio como referencia el teléfono del negocio del hermano que es 0273-5323892 y ahí yo recibía las llamadas y se le notificaba a ella. OCTAVA: Diga el testigo en base a los conocimientos que tiene de la situación que se esta tratando de resolver con la propiedad de la señora Jiam Kurbaje, considera usted que la ciudadana M.F. habite y haga uso de la casa de la ciudadana Jiam Kurbaje, sin cancelar cantidades de dinero por ello? R.) Bueno en eso estamos para solucionar el problema, ya que si ella no le paga mensualidades ella no debería estar disfrutando de la casa que le pertenece a Jiam Kurbaje, porque las mensualidades de la ciudadana Jiam Kurbaje las esta cancelando es la señora Jiam Kurbaje.

En relación a la precedente declaración, en la repregunta número: PRIMERA: Diga el testigo que servicios presta para la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Yo trabajo con el hermano de ella pero ella es mí amiga y de toda la familia, fue un favor que me pidió”, por lo que se evidencia que el testigo guarda relación de amistad con la parte actora promovente, por lo que la misma se desecha. Y ASI SE DECLARA.

* R.V.L.V.: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce a la ciudadana Jiam Kurbaje?. R.) Si.- SEGUNDA: Diga la testigo, si tiene conocimiento de la ciudadana Jiam Kurbaje, sea propietaria de alguna casa? R.) Si, se que es propietaria de esa casa porque yo trabajo para ellos hace bastante tiempo y se que Jiam es propietaria de esa casa en las Terrazas de Alto Barinas. TERCERA: Diga la testigo, si la ciudadana Jiam Kurbaje, vive en la casa que usted refiere en las Terrazas de Alto Barinas? R.) No. CUARTA: Diga la testigo, si conoce los motivos por el cual la ciudadana Jiam Kurbaje no vive en esa casa? R.) Porque ella se la alquilo a la señora R.M..- QUINTA: Diga la testigo, si la ciudadana Jiam Kurbaje, se encuentra embrazada en los actuales momentos? R.) Si esta por dar a luz en los actuales momentos ya que se, pare para los últimos de este mes. SEXTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento que la ciudadana Jiam Kurbaje, le halla pedido a la ciudadana R.M., que le entregue su casa ubicada en las Terrazas de Alto Barinas? R.) Si, en ciertas ocasiones yo he estado presente cuando se ha hablado con relación a la casa que esta ubicada en Alto Barinas, y si es verdad que ella le ha pedido la desocupación de su casa, porque ella ya tiene su esposo, va a tener a su bebe y pues quiere vivir pues como manda la Ley vivir en su propiedad. Es todo.- Seguidamente el apoderado de la parte demandada antes identificado procedió en repreguntar al testigo de la siguiente manera. PRIMERA: Diga la testigo que servicios presta para la ciudadana Jiam Kurbaje? R.) Yo trabajo para la señora Jiam en su casa y en los locales comerciales les hago la limpieza que es donde yo he escuchado las conversaciones al respecto de lo que estamos tratando acá.- SEGUNDA: Diga la testigo, a este Tribunal, con los mayores detalles posibles como tubo conocimiento de la relación de alquiler existente entre las ciudadanas Jiam Kurbaje y R.M.? R.) Bueno los conocimientos que yo he tenido cuando yo he ido al negocio es porque he estado presente cuando se han suscitado las conversaciones de la señora Jiam del referido caso. TERCERA: Diga la testigo, si ha tenido a su vista, el contrato o documento alguno que contenga la relación de arrendamiento entre las ciudadana Jiam Kurbaje y R.M.F.? R.) No, de verdad que no, en cosas de papeles uno no se mete uno hace es el trabajo. CUARTA: Diga la testigo si tiene seguridad sobre la existencia de la relación de arrendamiento entre la ciudadana Jiam Kurbaje y R.M.F.? R.) Bueno a la señora R.M. no la conozco, solo los comentarios que yo he oído de parte de la señora Jiam, son conversaciones que han tenido ellos en el negocio o en la casa en donde yo trabajo cuando Jiam va visitar a su hermana Ajiam y entre ellas comenta el problema que tiene la señora R.M. con Jiam sobre la casa. QUINTA: Diga la testigo, a este Tribunal, si le consta, que la señora Jiam Kurbaje le alquilo una casa en las Terrazas a la ciudadana R.M.F.? R.) Bueno yo no estuve presente ene l momento del contrato, porque no estuve pero si me consta que la dueña es Jiam y que si tiene esa transacción de alquiler con la señora R.M., por las conversaciones que yo he escuchado de parte de ellos y eso si me consta. SEXTA: Diga la testigo, si considera justificado la solicitud hecha por la ciudadana Jiam Kurbaje de desalojo de la vivienda, presuntamente arrendada a la ciudadana R.M.F., ello con fundamento en las conversaciones que ha presenciado y ha escuchado? R.) Bueno yo creo que si seria junto porque hasta donde yo se ella es la dueña.

En cuanto a esta testigo, no se le otorga valor probatorio a su declaración, en virtud de ser una testigo de referencia, pues ha manifestado que sabe del asunto sobre el cual declaró por haber escuchado conversaciones entre la parte actora y su hermana, en tal sentido tal declaración se desecha. Y ASI SE DECLARA .

• M. del carmenR.B.: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce a la ciudadana Jiam Kurbaje?. R.) Si la conozco, de vista y de trato porque le trabajo al hermano.- SEGUNDA: Diga la testigo, si conoce a la ciudadana R.M.F.? R.) La conozco porque cuando yo le trabaje al hermano de ella cerca del mercado y ahora nos mudamos para la C.P. eso hace como en el Dos Mil Uno (2001), la conozco de vista a la señora porque se cuando ella en varias oportunidades fue a pedirle que le alquilara su casa incluso cuando yo las escuche a ellas hablando que después se fue la señora como yo tenía poco tiempo conociendo a jayuma le pedí que me alquilara su casa ella me dijo que se la alquilaba a la señora porque era amiga de la familia y que si en caso tal no se la alquilaba pues me la alquilaba a mí. TERCERA: Diga la testigo, quien es la persona que usted menciona que le pedió varias veces en alquiler la casa a la ciudadana que refiere como jayuma? R.) R.M.F., porque en varias oportunidades le hice facturas a ella cuando le quitaba crédito al señor Chuny. CUARTA: Diga la testigo, tiene conocimiento de quien es propietaria de la casa que se le alquilo a la ciudadana R.M.F.? R.) Jayuma Jiam Kurbaje me vine a enterar del nombre porque el Banco en varias oportunidades hizo llamadas y yo atendí llamadas del Banco.- QUINTA: Diga la testigo, donde esta ubicada la casa propiedad de la señora Jiam Kurbaje a quien también conoce con el apodo de Jayuma? R.) En las Terrazas de Alto Barinas? SEXTA: Diga la testigo ha tenido conocimiento que la ciudadana R.M.F., ha pagado todas las mensualidades del alquiler de esta casa a la señora Jiam Kurabje? R.) No, los primeros meses si, ella pagaba a veces se le atrasaba dos meses ella iba hablaba con ella pero hasta donde tengo conocimiento ya a lo último no le cancelaba las mensualidades.- SEPTIMA: Diga la testigo si tiene conocimiento que la ciudadana Jiam Kurbaje, a quien usted se refiere como Jayuma le ha pedido a la ciudadana R.M. que le desocupe o le entregue la casa de su propiedad ubicada en las Terrazas de Alto Barinas y que le había alquilado? R.) Si tengo conocimiento eso fue el año pasado como por Mayo, ella me pidió el favor de que la acompañara hasta la casa y ella salio con el esposo insultándonos ahí, no nos quiso atender y Jayuma fue a hablar con ella por las buenas nos tuvimos que regresar que mas.-OCTAVA: Diga la testigo, cuando usted acompañó a Jayuma hasta la casa tal como lo dice con anterioridad en que estado se encontraba la casa como vio la casa? R.) Me fije que la casa por allí todas las casas están arregladas y vi que esa no, Jayuma me comento que había tumbado una pared, que ella tenia una pared al frente y ella se la había tumbado. NOVENA: Diga la testigo, tiene conocimiento y le consta que la ciudadana Jiam Kurbaje, a quien usted se refiere como Jayuma esta actualmente embrazada? R.) Si me consta que ella esta embrazada.- Es todo.- Seguidamente el apoderado de la parte demandada antes identificado procedió en repreguntar al testigo de la siguiente manera. PRIMERA: Diga la testigo por que le solicito la señora Jiam Kurbaje, que la acompañara a hablar con la señora M.F.? R.) Porque ella no quería ir sola, yo la acompañé y luego me llevo a mi casa. SEGUNDA: Usted le dio seguridad y apoyo a la ciudadana Jiam Kurbaje al acompañarla a hablar con la señora M.F.? R.) Si le di apoyo, porque yo tengo veintiún años pagando alquiler y yo pienso que donde a uno le dan techo para cobijarse uno debe agradecer.- TERCERA: Diga la testigo, según su apreciación si la casa que en los actuales momentos le pertenece a la ciudadana Jiam Kurbaje, se esta deteriorando en la posesión de la ciudadana M.F.? R.) Te diré que por dentro no la conozco pero por fuera se ve como una casa abandonada porque así mismo la vi.- CUARTA: Diga la testigo con base a los conocimientos que tiene de la situación existente entre la ciudadana Jiam Kurbaje y M.F., a quien debería darle la razón el tribunal? R.) A Jayuma.

Se aprecia y se le otorga valor probatorio a la anterior declaración, en razón de que la testigo no se contradijo, y manifestó tener conocimiento del asunto sobre el cual fue preguntada y repreguntada, por lo que para esta sentenciadora crea la convicción de haber dicho la verdad, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

SOBRE LA INEPTA ACUMULACION.

La parte demanda en su escrito de contestación a la demanda, interpuso la cuestión previa de Inepta Acumulación, toda vez que la parte actora en la demanda acumuló dos pretensiones: I) El desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal y II) El pago de los cánones de arrendamiento insolutos, aduciendo que la acción de desalojo se tramita por el procedimiento breve, y el cobro de bolívares se sustancia por el procedimiento ordinario.

Del examen de las actas procesales, se evidencia que efectivamente la parte actora demandó a la ciudadana: R.M.F., a los fines de que desocupara el inmueble, y aunado a ello demandó el cobro de cánones de arrendamiento, vale decir, demandó el cumplimiento de lo debido cuyo origen en todo caso derivaría de la relación arrendaticia, en este sentido considera quien aquí sentencia que las mismas de manera alguna se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí, toda vez, que ambas son afines a la materia arrendaticia que se ventila y una y otra corresponde tramitarse por el procedimiento breve, en este sentido el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Por lo que considera quien aquí juzga, que tratándose el caso bajo estudio de una acción de desalojo y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, elemento este último que inexorablemente deriva o se encuentra relacionado con la relación arrendaticia, no existe la acumulación prohibida de acciones, debido a que las mismas no son incompatibles entre si y ambas deben tramitarse por el procedimiento breve establecido en la Ley adjetiva, por mandato del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada de autos, relativa a la acumulación prohibida de pretensiones debe ser declarada improcedente. Y ASI SE DECIDE.

MOTIVACION

La parte demandada alegó en su escrito de contestación de la demanda que el contrato que habían celebrado ella y la parte actora ciudadana: Jiam Kurbaje, es un contrato de compra-venta de inmueble, cuyo objeto es un inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito N° 3-4, signada con el N° 338, de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas.

Por otro lado, emerge de las actas procesales que la parte demandada niega, rechaza y contradice que entre ella y la parte actora exista un contrato de arrendamiento verbal, tal y como lo afirmó la parte actora, aduciendo y enfatizando en sus escritos que el contrato celebrado sobre el inmueble señalado, es un contrato de compra venta de inmueble, aseverando que la ciudadana: R.M.F. entregó a la ciudadana: Jiam Kurbaje Kurbaje, la cantidad de: Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 5.500.000,oo), asumiendo R.M.F. la obligación de cancelar las cuotas del crédito hipotecario a nombre de la última de las nombradas, en la cuenta signada con el N° 0134-0338-4033-8506-6715 en el Banco Banesco Banco Universal.

Tal y como señalamos en el capitulo de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandada probar que ciertamente el contrato celebrado entre ella y la parte actora, cuyo objeto es el inmueble señalado en el cuerpo del presente fallo, y en razón de ello, debía demostrar en el presente juicio, que efectivamente había entregado a la parte actora la cantidad de: Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 5. 500.000,oo); y de igual modo debía probar que desde el mes de Marzo de 2002 hasta el momento en que la parte actora interpuso la demanda había cancelado las cuotas correspondientes del crédito habitacional otorgado a la ciudadana: Jiam Kurbaje Kurbaje por Banesco Banco Universal.

En este orden de ideas, ha quedado evidenciado que la parte demanda no probó de manera alguna los hechos que afirmó en la contestación de la demanda, precedentemente señalados, en atención a que no incorporó a las actas procesales recibo o documento que probara la entrega del dinero a la parte actora.

Por otro lado, nada probó en relación a que hubiese cancelado las cuotas del crédito hipotecario existente a favor de la actora, pues ha quedado evidenciado en autos, que la ciudadana: Jiam Kurbaje Kurbaje, realizó en reiteradas oportunidades depósitos personales en la cuenta donde la entidad bancaria le debitaba las cuotas mensuales del crédito hipotecario otorgado a su favor, depósitos estos que fueron plenamente valorados por quien aquí sentencia.

En consecuencia, no demostró la parte demandada que entre ella y la parte actora se hubiese celebrado un contrato de compra-venta de inmueble, y de conformidad con los medios probatorios que fueron promovidos y evacuados en el presente juicio los mismos llevan al convencimiento de quien aquí juzga que ciertamente el contrato que han celebrado las ciudadanas: Jiam Kurbaje Kurbaje y R.M.F., es un contrato de arrendamiento, iniciándose dicha relación arrendaticia en marzo de 2002. Y ASI SE DECIDE.

Dilucidado lo anterior, procede esta sentenciadora a determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente litigio, toda vez, que el artículo 7 de la Ley especial que rige la materia dispone que los derechos establecidos en la señala Ley son de orden público, y en atención a ello los mismos son irrenunciables.

Ahora bien, el caso que nos ocupa, se trata de una acción de desalojo de inmueble, interpuesta por la ciudadana: Jiam Kurbaje Kurbaje, en contra de la ciudadana: R.M.F.R., fundamentándose la parte actora en las causales “a”, “b” y “e” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Respecto la acción de desalojo interpuesta, se observa que conforme al artículo precedentemente citado, los presupuestos de procedencia de la referida acción, son que se trate de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, y que se fundamente además en una de las causales establecidas en la citada disposición.

En el caso bajo análisis, se observa que el objeto de la acción de desalojo interpuesta es un inmueble, sobre el cual existe un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, y la solicitud está fundada en los literales “a”, “b” y “e” del artículo 34 de la Ley especial que rige la materia.

En relación a la causal prevista en el literal “a”, se observa que la parte actora alegó que la ciudadana: R.M.F.R. le adeuda hasta la fecha de interposición de la demanda, los cánones de arrendamiento correspondientes de febrero a diciembre de 2003, enero a diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, y para un total de treinta y siete (37) mensualidades vencidas, a razón de Bs. 200.000,oo cada una.

En cuanto al alegato de insolvencia, la parte demandada promovió depósitos bancarios, los cuales fueron valorados en el presente fallo, y habiendo quedado establecido que entre las partes involucradas en el presente litigio, lo que se ha celebrado es un contrato de arrendamiento verbal, dichos depósitos se toman como aplicables al pago de los cánones de arrendamiento, en tal virtud, con los señalados depósitos la parte demanda demostró que canceló noviembre y diciembre 2002, de enero a diciembre de 2003, y de enero a agosto de 2004, emergiendo de esta manera de las actas procesales que la parte demandada se encuentra insolvente desde el mes de septiembre de 2004 hasta el mes de Febrero de 2006, derivandose en la totalidad de: Dieciocho (18) mensualidades, habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia en que se encuentra la arrendataria ciudadana: R.M.F., y en consecuencia es procedente la causal de desalojo fundamentada en el literal “a” invocada por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.

En relación a las otras causales invocadas, debe señalar esta Superioridad que en cuanto a la necesidad de habitar el inmueble por la parte actora, tal alegato no fue demostrado en el presente juicio, y de igual modo no fue demostrado en autos que la arrendataria haya procedido a demoler parte del inmueble sin la autorización de la arrendadora, por lo que tales alegatos deben ser desechados. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, demostrados los presupuestos de procedibilidad para la interposición de la acción, así como los requisitos para su procedencia, habiendo quedado demostrados los extremos contenidos en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arredanientos Inmobiliarios, para esta juzgadora, la presente demanda debe se declarada parcialmente con lugar. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, quien aquí sentencia considera que a los fines de no incurrir en el vicio de reformatio in peius o reforma en perjuicio, que en criterio de la Sala Constitucional consiste: “… en la prohibición que tiene el juez superior de empeorar la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte…” (Sentencia N° 884 de fecha 18 de mayo de 2005. Caso: J.F. Conde. Exp. 05-0278); en ese sentido atendiendo al hecho que la parte actora no apeló de la recurrida, en el presente fallo no se hace pronunciamiento alguno al respecto. Y ASI SE DECLARA.

En consideración a los motivos expresados, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación interpuesto no debe prosperar, por lo que la decisión recurrida debe ser confirmada con la motivación expuesta. Y ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana: R.M.F.R., asistida por la abogada: A.C.G.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social el Abogado bajo el N° 84.229, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de Febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo del juicio de Desalojo, que se tramita en el expediente N° 1.759-06 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

SEGUNDO

Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la motivación expuesta.

TERCERO

Se condena a la ciudadana R.M.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.083.701, al desalojo del inmueble consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en el sector sur de la Urbanización Alto Barinas, en el parcelamiento denominado Las Terrazas de Alto Barinas, del ámbito N° 3-4, signada con el N° 338, de ésta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, propiedad de la ciudadana Jiam Kurbaje Kurbaje, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.553.981, y su entrega en la persona de la misma o de su apoderado judicial.

CUARTA

Por la naturaleza de la presente decisión no se hace especial pronunciamiento en costas.

QUINTA

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso diferimiento se ordena la notificación a las partes.

Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los trece días del mes de Noviembre del año dos mil siete. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

R.E.Q.A.

La Secretaria,

Abg. A.N.G..

En esta misma fecha (13-11-07), siendo las dos de la tarde (2:30 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.

La Scria,

EXP. N° 07-2725-C.B.

REQA/id

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