Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 22 de Abril de 2015

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 22 de octubre de 2014, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 08 de octubre de 2014, por el abogado en ejercicio J.L.A., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 56.666, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A. (ATECSALUD C.A.), en contra de la decisión dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 01 de octubre de 2014, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue el mencionado ciudadano J.E.R.L., titular de la cédula de identidad número V-9.701.326, representado judicialmente por los abogados H.E.M., A.M.G., E.G.G., C.E.G., C.M., L.R. y H.N.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.792, 26.652, 2.254, 46.654, 113.430, 124.164 y 9.186 respectivamente, en contra de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A. (ATECSALUD C.A.), inscrita originalmente como “ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, S.R.L., según documento inserto por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 08 de septiembre de 1987, bajo el No. 14, Tomo 16-A, representada judicialmente por los abogados JOSÉ ARMAS, EMERCIO APONTE y L.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.666, 56.077 y 142.945, respectivamente.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad el día 19 de noviembre de 2014, teniendo la sentencia apelada carácter de definitiva, de conformidad con las previsiones del artículo 517 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas que en fecha 12 de enero de 2015, el abogado C.D.M., representante judicial del ciudadano J.E.R., presentó escrito de Informes, mediante el cual manifestó a este Órgano Superior los motivos de su apelación y los fundamentos de derecho en los cuales la basa:

(…) De las distintas actuaciones procesales que fueran desplegadas durante el íter procesal correspondiente a este juicio y que fueran delatadas con anterioridad e igualmente alegadas por ante el Juzgado Ad Quo antes de producir la sentencia apelada, es preciso dejar por demás claro y ratificarlos en ésta Segunda Instancia, en el sentido que la pretensión contenida en el libelo de la demanda postulado por mi representado, se fundamenta con (sic) tantas veces se ha indicado, en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, suscrito entre mi representado, el ciudadano JESUS (sic) E.R. (sic) LLERAS y la sociedad mercantil “ASESORIA (sic) TECNICA (sic) A LA SALUD, C.A.” por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 1 de Julio de 2.011 (…); vinculación contractual ésta que en modo alguno la parte demandada-reconviniente desconoció o impugnó en su oportunidad procesal para ello, sino que por el contrario reconoció su existencia y validez, de manera que el mismo constituye un vínculo jurídico válido.

Partiendo que la vinculación entre las partes obedece a un acto jurídico válido, el mismo contiene una serie de estipulaciones que derivan en unas cargas para cada uno de los sujetos intervinientes, entre las cuales se encuentra, la obligación de LA PROMITENTE COMPRADORA, es decir la parte demandada-reconviniente, de pagarle a la (sic) mi poderdante, a EL PROMITENTE VENDEDOR, que para el caso de marras, lo es, la parte demandante-reconvenida de este proceso, el Depósito en Garantía previsto en la Cláusula Cuarta del citado contrato de fecha 1 de Julio de 2.011, convenido en la cantidad de UN MILLON (sic) CIENTO DIECIOCHO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.118.000,00.) debiendo ser pagado por la parte reconviniente de la manera siguiente:

1.- La suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 390.000,00.) al momento del otorgamiento del instrumento ya referenciado, como efectivamente lo hizo;

2.- La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00.) el día 31 de Julio de 2.011, como efectivamente lo hizo;

3.- La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00.) el día 30 de Agosto de 2.011, como parcialmente lo hizo, toda vez que dolo pagó la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 99.400,00.), quedando a deber la suma de OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 82.600,00.);

4.- La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00.) el día 29 de Septiembre de 2.011, lo cual no se verificó; y

5.- La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00.) el día 29 de Octubre de 2.011, lo cual tampoco se verificó.

(…) Cabe destacar, que por el hecho que la parte demandada-reconviniente, haya efectuado el pago parcial de lo adeudado como Depósito en garantía, tal y como fuera reconocido, tanto en el libelo de demanda producido como en el acto de la contestación de la reconvención interpuesta, es menester indicar que dicha circunstancia en modo alguno puede ser calificada como el cumplimiento de la prestación asumida, toda vez que tomarlo como cierto, se estaría atentando en contra del principio de la “Indivisibilidad del Pago” previsto en el Artículo 1.252 del Código Civil (…).

En otro orden de ideas, merece la pena, analizar los supuestos pagos efectuados por demandada-reconviniente, representados éstos por unos depósitos dinerarios efectuados en la cuenta corriente de mi poderdante, que posee en la Institución bancaria Banco Venezolano de Crédito, distinguida con el No. 010410034190340031156, los cuales en modo alguno corresponden a la oportunidad y cantidad acordada para ser imputados al Depósito de Garantía convenido, tal y como se evidencia del cronograma de pagos aludido, y que ante la ausencia de instrumento jurídico o medio de prueba contundente que compruebe el cumplimiento de la obligación asumida, así como su liberación (…), debe afirmarse o reconocerse la mora de la parte demandada-reconviniente, (…).

De manera pues, que ante el incumplimiento manifiesto de las obligaciones contraídas por la parte demandada-reconviniente, que pudiéramos calificar de “indisciplina contractual”, es lógico conforme a derecho, que mi representado, no procediera a dar cumplimiento con la transferencia de la propiedad del inmueble de su propiedad del inmueble de su propiedad a que se refiere el contrato de fecha 1 de Julio de 2.011 antes citado, lo cual muy hábilmente ha tratado de justificar la contraparte, al pretender alegar que quien incumplió con sus obligaciones fue mi poderdante demandante-reconvenido, y partiendo de ese falso supuesto, pasa en consecuencia a reconvenirlo y peticionar a su vez, el cumplimiento del contrato en referencia, lo cual en modo alguno debe ser considerado por el Tribunal, ante el contenido de las actas procesales, que de manera clara, palmaria y evidente demuestran lo contrario a lo expuesto por la parte demandada-reconviniente, toda vez que la conducta desplegada por la sociedad mercantil “ASESORIA (sic) TECNICA (sic) A LA SALUD, C.A.” no se ajustó a las previsiones contractuales, (…).

Las fundamentaciones esgrimidas, fueron apreciadas y declaradas procedentes por la Primera Instancia, donde afirma que el contrato fundante de la acción debe ser calificado como un contrato preparatorio que contiene una obligación de hacer, que en modo alguno fue cumplida por la parte demandada-reconviniente, como lo era, proceder al pago de lo convenido en los términos y condiciones acordados y por lo tanto, esto hace que declarara procedente la resolución solicitada jurisdiccionalmente, que constituye la causa petendi de este proceso.

En la misma fecha anterior el abogado J.L.A., representante judicial de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., presentó oportunamente escrito de Informes, exponiendo lo siguiente:

(…) es importante ahora destacar lo siguiente:

1.- En relación al primer pago, es decir, el relacionado a la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIOL (sic) BOLIVARES (sic) (Bs. 390.000,00) ya es más que suficiente que el mismo por formar parte, por estar perfectamente señalado en el precitado contrato y dado que ambas partes han aceptado al mismo sin reserva alguna, es por lo que dicho pago no se encuentra en discusión en la presente controversia.

2.- En relación al segundo pago estipulado, establece el contrato que el mismo debió hacerse por la suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00) dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes del otorgamiento de este instrumento, es decir, dentro de los treinta (30) días siguiente (sic) al primero (01) de julio de 2011, ya que fue esa la fecha del otorgamiento del precitado contrato, pero es el caso ciudadana juez, que el precitado pago fue realizado por mi representada en la oportunidad y tiempo previsto en el contrato, específicamente en fecha veintidós (22) de julio de 2011, mas sin embargo, no sucedió lo mismo con el monto a pagar ya que el mismo fue realizado por una cantidad superior, específicamente, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 200.000,00), en éste (sic) estado, también es importante destacar que dicho pago se hizo por medio de Depósito Bancario en la cuenta corriente perteneciente a la parte actora reconvenida que posee en el Banco Venezolano de Crédito, signada con el numero 010410034190340031156, reiteradamente mencionada en el escrito, cuya planilla demuestra lo acá afirmado fue consignada como prueba en el lapso legal correspondiente, identificada con el numero (sic) 4585136 y numero (sic) de referencia 0407220756321, a la cual se le otorgo (sic) pleno valor probatorio, en la sentencia impugnada (…).

3.- Por último, en relación al argumento de que no existe certeza que los pagos realizados por mi representada fueran destinados al pago de lo adeudado, en este aspecto, es preciso acotar que está perfectamente demostrado en el curso del proceso la vinculación jurídica existente entre mi representada y la parte actora reconvenida, resultando la misma tan evidente que quedo (sic) demostrado en acta y así determino (sic) el tribunal a quo, la existencia de una relación jurídica procesal entre ambas partes, por lo tanto es perfectamente factible afirmar que tal vínculo jurídico, ha sido generador además de derechos también de obligaciones para ambas partes, en ese sentido, es lógico pensar producto de lo antes dicho, que en el supuesto caso, como en efecto ha sido afirmado por mi representada, ésta ha realizado y/o efectuado algún tipo de pago por medio de deposito (sic) bancario en la cuenta personal perteneciente a la parte actora reconvenida, tal y como efectivamente ha sucedido y perfectamente demostrado y valorado con pleno valor probatorio en la sentencia impugnada, se presume que dichos pago tiene relación con el cumplimiento de la obligación asumida por mi representada en el contrato de promesa bilateral objeto de la controversia (…).

Ahora bien, arguye la parte actora reconvenida en su contestación a la reconvención, que mi representada solo realizó un pago parcial de sus obligaciones contractuales por un monto de SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 671.400,00), (…). Pues bien, en atención a los pagos en cuestión, es preciso señalar que en relación al primer pago por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) el cual fue detallado anteriormente no existe discusión alguna, pero con respecto a los otros dos, según su decir, fueron realizados de la siguiente forma: un pago por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 182.000,00) el día 31 de julio de 2011 y el otro pago por la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.400,00) el día 30 de agosto de 2011, sin embargo, en relación a estos dos últimos pagos la parte actora-reconvenida no aportó ninguna prueba que demostrara la realización de los mismos, en las cantidades aludidas y en las fechas indicadas. (…).

Por otro lado, mi representada alegó en su contestación y en la reconvención planteada haber pagado incluso un monto superior al determinado en el contrato objeto de este proceso por concepto de garantía de depósito, a través de un primer pago por la suma de TESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), efectuado al momento de la autenticación de contrato objeto del presente proceso, (…), y el resto mediante cinco depósitos realizados en la cuenta corriente No. 0104-0034-19-0340031156, en el Banco Venezolano de Crédito, a nombre del ciudadano J.E.R.L., identificado en actas, de la siguiente forma: Un primer depósito bancario por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), efectuado el día 22 de julio de 2011 (…); un segundo depósito bancario por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), efectuado el día 17 de octubre de 2011 (…); un tercer depósito bancario por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), efectuado el día 23 de marzo de 2012 (…); un cuarto depósito bancario por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), efectuado el día 02 de mayo de 2012 (…); y un quinto depósito bancario por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), efectuado el 05 de junio de 2012 (…); y sexto y último depósito bancario por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.0000,00), efectuado el 18 de octubre de 2012(…).

Adicionalmente, mi representada, una vez efectuado el último depósito, notificó dichos pagos a la parte actora reconvenida de la presente causa, ciudadano J.E.R.L., en la persona de su apoderado judicial, ciudadano H.E.M.M., ambos suficientemente identificados en actas, el día 29 de noviembre de 2012 a través del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. (…).

No obstante, en relación a estas alegaciones, de la prueba de informe promovida por mi representada, la cual de manera sorprendente, contradictoria e inmotivada el tribunal a quo desecho (sic) y al pleno valor probatorio otorgado por el tribunal a quo, a los depósitos bancarios en cuanto a la demostración de la cancelación por parte de mi representada a la parte actora reconvenida, los cuales se encuentran causados, tal como evidencia de la leyenda “abono compra inmueble”, y de la notificación de dichos pagos realizada a la parte actora-reconvenida, se constata no solo que mi representada ha depositado la suma referida al depósito en garantía e incluso una suma adicional, sino también que la parte actora-reconvenida, antes, durante y después de interpuesta la presente demanda, ha venido realizando movimientos en la cuenta N° 0104-0034-19-0340031156, tal como se evidencia de los constantes depósitos efectuados en ella, por lo que la referida cuenta se encuentra activa, y en consecuencia el dinero allí depositado se encontraba a su disposición. (…).

Igualmente, mi representada, tanto en al contestación de la demanda como en la reconvención propuesta, alegó que la parte actora-reconvenida no ha cumplido con su obligación de entregar los documentos necesarios para la protocolización del contrato definitivo de venta. (…).

Visto todo lo antes precedido, se puede evidenciar ciudadana Juez, que la decisión plasmada en la sentencia impugnada, denota innumerables fallas y faltas de índole jurídicas, al momento de determinar la carga de la prueba, al momento de valoración de las mismas, incurriendo incluso en motivaciones vagas y contradictorias, sin ningún tipo de fundamento legal así como incurriendo en flagrante transgresión (sic) al ordenamiento jurídico positivo (…)

En fecha 22 de enero de 2015, el abogado J.L.A.B., representante judicial de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA DE LA SALUD, C.A., consignó escrito de Observaciones, en donde ratificó los argumentos explanados en su escrito de Informes.

Teniendo en consideración lo antes señalado, en cuanto a los Informes y las Observaciones presentados por las partes, que hicieron las partes, es necesario retrotraerse al momento de interposición de la demanda y a su contestación-reconvención para así delimitar los hechos discutidos en esta fase.

En fecha 23 de octubre de 2012 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, le dio entrada a la demanda presentada por el abogado H.E.M., en su condición de apoderado judicial del ciudadano J.E.R.; peticionando en su libelo lo siguiente:

• Consta en actas contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado entre J.E.R.L. y la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 01 de julio de 2011, anotado bajo el N° 86, Tomo 82, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta marcada con el N° 16A-80 y su terreno propio, situada en la calle 70, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de 312,44 Mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: con propiedad que es o fue de Inversiones Globale, hoy casa N° 69A-65; SURESTE: con calle 70; NORESTE: casa N° 16A-50 y SUROESTE: con parte de mayor extensión que es o fue propiedad de M.D.S.; inmueble de su propiedad, el cual es de su única propiedad, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha seis (06) de julio del año 1987, bajo el N° 40, Protocolo 1°, Tomo 1°.

• Que el negocio celebrado versó sobre la promesa de venta del referido inmueble, por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (BsF. 1.300.000,00), cantidad dineraria que debía ser cancelada según lo establecido en la cláusula tercera del contrato, al momento del otorgamiento del correspondiente documento traslativo de propiedad por ante el Registro Inmobiliario.

• Igualmente, la sociedad de comercio, “ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A.” (ATECSALUD, C.A.), a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato en cuestión, la cual puede ser resumida en una sola, como lo es el pago oportuno del precio, convino en satisfacer a título de depósito en garantía, la cantidad de UN MILLON DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (BsF. 1.118.000,00) de la siguiente manera:

1. La cantidad de trescientos noventa mil bolívares (BsF. 390.000,00) al momento del otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta, es decir el primero (1°) de julio de 2011.

2. La cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes al otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compra venta.

3. La cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes al otorgamiento del contrato.

4. La cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los noventa (90) días calendarios siguientes al otorgamiento del contrato.

5. La cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los ciento veinte (120) días calendarios siguientes al otorgamiento del contrato.

• Aduce que la suma entregada en calidad de depósito en garantía, esto es la cantidad de un millón ciento dieciocho mil bolívares (BsF. 1.118.000,00), podía ser imputada al precio de venta definitivo, pactado por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (BsF. 1.300.000,00), acordándose en la cláusula segunda del referido contrato, que la protocolización definitiva del documento debía realizarse en un máximo de ciento cincuenta (150) días consecutivos contados a partir del 01 de julio de 2011, es decir el veintiocho (28) de noviembre de 2011.

• Que de lo acordado en el contrato de promesa celebrado, la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), solo cumplió con el pago de la cantidad de seiscientos setenta y un mil cuatrocientos bolívares (BsF. 671.400,00), correspondiente a parte del depósito en garantía acordado, restando la cantidad de cuatrocientos cuarenta y seis mil seiscientos bolívares (BsF. 446.600,00), no siendo cancelada la diferencia con respecto al precio total de la venta.

• Que en atención al vencimiento del plazo establecido para el cumplimiento de lo convenido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, es por lo que acude en nombre de su representado ante este Órgano Jurisdiccional, a fin de demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, a la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), en la persona de su presidente ciudadano Eliesser A.B.L., requiriendo la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 01 de julio de 2011, ante el incumplimiento del pago de lo convenido, solicitando la retención del cincuenta por ciento (50%) de las sumas canceladas en calidad de depósito en garantía, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato.

En fecha 30 de abril de 2013, el abogado V.R.B., actuando como representante judicial de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A., procedió a dar contestación a la demanda, y a reconvenir, en los siguientes términos:

• Reconoce la Sociedad Mercantil demandada la celebración del contrato de opción de compra-venta con el ciudadano J.E.R.L., autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 01 de julio de 2011, anotado bajo el N° 86, Tomo 82, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio, signada con el N° 16A-80, situada en la calle 70, en Jurisdicción de la parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, con una superficie aproximada de trescientos doce metros cuadrados con cuarenta y cuatro decímetros cuadrados (312,44 mst2) comprendida dentro de los siguientes linderos: Noroeste: con propiedad que es o fue de Inversiones Global, hoy casa N° 69A-65, Sureste: con calle 70, Noreste: casa N° 16A-50 y Suroeste: con parte de mayor extensión que es o fue propiedad de M.D.S.; por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (BsF. 1.300.000,00) como precio definitivo de venta, y la cantidad de un millón ciento dieciocho mil bolívares (BsF. 1.118.000,00) como depósito en garantía.

• Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento alegado por el actor, por no ser ciertos los hechos afirmados por el accionante, pues no incurrió en incumplimiento alguno, ya que la totalidad de los pagos acordados fueron realizados y recibidos a entera satisfacción del actor, al ser depositados directamente en la cuenta personal del ciudadano J.R., en el Banco Venezolano de Crédito, cuenta N° 010410034190340031156.

• Señala que entre las partes intervinientes en la presente causa, no solo se celebró contrato de opción de compra-venta, sino también contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en el mes de julio de 2011, anotado bajo el N° 85, tomo 82 de los libros de autenticaciones respectivos, con un canon de arrendamiento establecido en la cantidad de diez mil bolívares (BsF. 10.000,00) mensuales.

• Señala que a pesar del cumplimiento en el pago de las cantidades dinerarias acordadas, el actor se ha negado a suministrar la documentación necesaria –solvencias- necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de venta y traslativo de propiedad, razón por la cual procedió a presentar formal RECONVENCIÓN en la oportunidad legal respectiva, en contra del ciudadano J.E.R.L., solicitando de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, el cumplimiento del contrato celebrado, pues aún y cuando su representada cumplió con la totalidad de las obligaciones impuestas, así como la efectiva cancelación de la cantidad de un millón ciento dieciocho bolívares (BsF. 1.118.000,00) como depósito en garantía, el prominente vendedor hasta la fecha se ha negado a la búsqueda de los documentos necesarios para la efectiva protocolización del documento traslativo de propiedad.

• Alega que se procedió a solicitar una notificación judicial ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual quedaba notificado el hoy actor, por medio de su apoderado judicial en fecha 29 de noviembre de 2012, de que se había cancelado con fecha anterior el pago total del depósito de garantía acordado en el documento de opción de compra-venta antes identificado en actas, y que dichos pagos se realizaron mediante depósitos bancarios que se adjuntaron a la notificación judicial, cuyo monto asciende a la cantidad de un millón ciento veintiún bolívares (Bs. 1.121.000,00).

• Aduce que no obstante, al anterior intentó resolver de manera amigable la situación y evitar el desgaste que produce un procedimiento de esta naturaleza, a los fines de procurar una mejor defensa de los intereses de la parte demandada y con la intención de demostrar la mala fe del actor reconvenido al incumplir sus obligaciones contractuales, en el sentido de no tener intención de trasladar los derechos de propiedad luego del cumplimiento total de las obligaciones contractuales y verbales asumidas, se realizaron tres inspecciones.

• Finalmente señala que por cuanto se tienen los medios para demostrar la cancelación total del depósito, así como para demostrar el incumplimiento por parte del actor en buscar las solvencias necesarias para realizar la traslación de los hechos propiedad del inmueble a su persona, es que acude a contra demandar por cumplimiento de contrato, para que una vez celebradas las etapas del proceso, y demostrados estos alegatos, sea este despacho quien obligue judicialmente al demandante reconvenido a realizar la trasmisión (sic) de derechos del inmueble objeto del presente juicio.

En fecha 13 de mayo de 2013 el abogado H.E.M., representante judicial del ciudadano J.E.R., actor-reconvenido, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

• Negó, rechazó y contradijo los términos de la pretensión contenida en la reconvención propuesta, por ser falso el cumplimiento alegado por la demandada reconviniente, en cuanto al cabal cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado.

• Alega que la demandada reconviniente realizó un cumplimiento parcial de la obligación, como lo fue pagar de manera oportuna y dentro del plazo fijado para ello, la suma de seiscientos setenta y un mil cuatrocientos bolívares (Bs. 671.400,00), para ser imputada al depósito en garantía convenido en la cantidad de un millón ciento dieciocho mil bolívares (Bs. 1.118.000,00).

• Negó, rechazó y contradijo que las cantidades dinerarias depositadas en la cuenta N° 010410034190340031156 de su representado, correspondan al cumplimiento de las obligaciones asumidas por ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A., pues no existe prueba contundente y fehaciente que determine que los pagos alegados por la parte reconviniente, corresponden a la satisfacción puntual, total y oportuna del pago del depósito en garantía; desconociendo expresamente dichos pagos.

• Señala que dichos depósitos fueron efectuados en la oportunidad establecida en el contrato de opción celebrado, contraviniendo con ello lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, de modo que, desde el 30 de agosto de 2011 la parte demandada reconviniente incurrió en incumplimiento ante el pago parcial de la cantidad de noventa y nueve mil cuatrocientos bolívares (BsF. 99.400,00), restando la suma de ochenta y dos mil seiscientos bolívares (BsF. 82.600,00) monto estipulado en uno de los pagos imputables al depósito en garantía, manifestando igualmente que las gestiones destinadas a la obtención de las solvencias a que hace referencia la demandada reconviniente, correspondían según lo establece la cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de compra-venta, a la prominente compradora.

Por otra parte, en lo que respecta a la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 01 de octubre de 2014, objeto de la presente apelación, la misma señaló lo siguiente:

(…) Ahora bien, solicita el demandante la resolución del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado el primero (1°) de julio del año 2011, así como la retención del cincuenta por ciento (50%) de las sumas entregadas en calidad de depósito en garantía, cuyo monto es la cantidad de trescientos treinta y cinco mil setecientos bolívares con 00/100 (BsF. 335.700,00), de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato.

Por su parte la parte demandada en la oportunidad correspondiente presentó escrito de reconvención solicitando el cumplimiento del contrato celebrado, pues, aún y cuando su representada cumplió con la totalidad de las obligaciones impuestas, tal y como la efectiva cancelación de la cantidad de un millón ciento dieciocho mil bolívares (BsF. 1.118.000,00) como depósito en garantía, el prominente vendedor hasta la fecha se ha negado a suministrar los recaudos necesarios para la efectiva protocolización del documento definitivo de venta y traslativo de propiedad.

Quedó pues fehacientemente comprobada la relación jurídica contractual que une a las partes del presente juicio, ciudadano J.E.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.701.326, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, con la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), originalmente inscrita como ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD S.R.L según documento protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha ocho (08) de septiembre del año 1987, bajo el N° 14, Tomo 16-A, posteriormente transformada en compañía anónima conforme a documento protocolizado por ante la referida oficina de registro en fecha quince (15) de julio del año 2002, bajo el N° 39, Tomo 30, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, derivando la referida relación del contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha primero (01) de julio del año 2011, cursante a los folios ocho (08) al doce (12) de la pieza principal Nº I del presente expediente signado con el Nº 13.672, favorablemente valorados por esta Juzgadora, y expresamente aceptado por ambas partes en el transcurso del presente juicio.

(…) Con respecto al contrato traído al proceso, el mismo se encuentra enmarcado dentro de los llamados contratos preparatorios, de común aplicación en materia de bienes inmuebles, en los cuales los propietarios de urbanizaciones o edificaciones realizan contratos preparatorios con los futuros adquirientes, sujetando la celebración de la compraventa definitiva a una condición de carácter económico tal y como resulta en el presente caso bajo estudio.

(…) Con respecto al incumplimiento alegado por la parte actora reconvenida, procedió esta operadora de justicia a la lectura del contrato celebrado, favorablemente valorado por este juzgado y mediante el cual se estableció en la cláusula cuarta, el pago de la cantidad de un millón ciento dieciocho mil bolívares con 00/100 (BsF. 1.118.000,00) por concepto de depósito en garantía, para ser pagado en los siguientes términos: A) la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (BsF. 390.000,00) al momento de la protocolización del contrato de promesa, B) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 30 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, C) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 60 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, D) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 90 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento y E) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 120 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, siendo las cantidades pagadas imputables al precio definitivo de venta.

Manifiesta la parte actora reconvenida el incumplimiento en el pago por parte de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), pues de las obligaciones asumidas, la prominente compradora solo cumplió con el pago de la cantidad de seiscientos setenta y un mil cuatrocientos bolívares (BsF. 671.400,00), quedando un saldo deudor de cuatrocientos cuarenta y seis mil seiscientos bolívares (BsF. 446.600,00); sobre este punto este tribunal refiere:

(…) En el caso en concreto se observa que la demandada reconviniente manifestó que fue el demandante reconvenido quien no dio cumplimiento a lo acordado, pues, si bien reconoció la existencia y validez del contrato de promesa celebrado, manifestó que si cumplió con el pago de lo acordado como depósito en garantía, mediante depósitos realizados directamente en la cuenta personal del ciudadano J.R., del Banco Venezolano de Crédito, N° 010410034190340031156, pagó que fue notificado al actor en la persona de su apoderado judicial, según notificación realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de noviembre de 2012, siendo cancelada la cantidad de un millón ciento veintiún mil bolívares (BsF. 1.121.000,00).

Derivado de los anteriormente expuesto, puntualiza este juzgador que ante los argumentos defensivos planteados por la parte demandada reconviniente, procedió la parte accionante a negar y rechazar la validez de los depósitos a que hace referencia la prominente compradora, pues la parte interesada no demostró que las referidas cantidades dinerarias hubieran sido depositadas en virtud del cumplimiento del acuerdo derivado de la relación contractual existente entre las partes, pues solo cancelo (sic) la sociedad demandada la cantidad de seiscientos setenta y un mil bolívares cuatrocientos bolívares (BsF. 671.400,00) mediante el pago de: a) la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (BsF. 390.000,00) el primero (1°) de julio de 2011, B) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) el treinta y uno (31) de julio de 2011 y C) la cantidad de noventa y nueve mil cuatrocientos bolívares (BsF. 99.400,00) el treinta (30) de agosto de 2011.

(…) En el caso en estudio, se comprobó la relación jurídica contractual que liga a las partes del presente juicio, quedando evidenciado que la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. tenía una obligación de hacer, de ejecutar un hecho, esta era la de proceder al pago de las cantidades de A) la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (BsF. 390.000,00) al momento de la protocolización del contrato de promesa, B) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 30 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, C) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 60 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, D) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 90 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento y E) la cantidad de ciento ochenta y dos mil bolívares (BsF. 182.000,00) dentro de los 120 días calendarios siguientes al otorgamiento del documento, siendo las cantidades pagadas imputables al precio definitivo de venta, para luego procederse a la venta definitiva del referido bien, y así quedó reflejado en actas.

En cuanto al efectivo incumplimiento de la obligación contractual, esto es el no cumplimiento del pago pactado por la prominente compradora, hecho base para la resolución solicitada por el actor, resulta evidente de la valoración de las pruebas traídas al proceso, que la parte demandada reconviniente no demostró el pago alegado como argumento defensivo ante la resolución solicitada, pues aún y cuando de los pagos alegados fueron valorados únicamente los reflejados en las planillas de depósitos Nros. 4529236, 4585136, 1539229, 0621892, 4974350 y 5816390, correspondiente su sumatoria a la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,00), de la lectura y análisis de las referidas planillas se evidencia que los depósitos reflejados fueron realizados con posterioridad a las oportunidades establecidas por las partes en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, pues de un simple cómputo matemático verifica quien aquí decide que la oportunidad para su efectivo cumplimiento correspondía según la fecha de autenticación del contrato preparatorio, para el primero (01) de julio de 2011, treinta y uno (31) de julio de 2011, treinta (30) de agosto de 2011, veintinueve (29) de septiembre de 2011 y veintinueve (29) de octubre de 2011, misma fecha establecida para la protocolización del documento de venta definitivo, en atención a los ciento cincuenta (150) días establecidos como plazo máximo para el otorgamiento del referido documento, tal y como lo señalan las cláusula segunda y cuarta respectivamente.

Precisado lo anterior y, advertido como se encuentra este juzgado de la extemporaneidad de los pagos efectuados por la prominente compradora, aunado al desconocimiento efectuado por el prominente vendedor con relación a los depósitos realizados, no demostrando la parte demandada con pruebas fehacientes la efectiva correlación entre las referidas cantidades dinerarias y la obligación contraída, pues aún y cuando consignó la demandada notificación del actor realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y san Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en cuanto al cumplimiento de la obligación contraída, resulta necesario para esta juzgadora dejar sentado que la misma no demuestra por si la aceptación del pago por parte del ciudadano J.E.R.L., mas aún cuando la misma fue realizada con posterioridad a la interposición de la presente acción, tal y como se dejó establecido en la oportunidad de la valoración de las pruebas promovidas, por lo que el análisis en cuanto a la validez de la notificación efectuada, así como el fin último de las informaciones requeridas al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia y al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Maracaibo (SEDEMAT), no aportan elementos probatorios de relevancia para la resolución del conflicto planteado y demostración de la veracidad de los argumentos defensivos presentados por la demandada reconviniente.

Es importante resaltar que, en cuanto a la tramitación de las solvencias necesarias para la efectiva protocolización del documento traslativo de propiedad, si bien la carga referida a su obtención correspondía a la prominente vendedora, tal y como se hubiera establecido en la cláusula sexta del contrato de promesa, de la misma se desprende que los referidos recaudos serían entregados con anterioridad a la fecha acordada para la protocolización de la venta definitiva, en el día y hora que las partes mutuamente acordara, resultando en consecuencia improcedente la defensa opuesta con relación al presente punto, toda vez que la falta de su tramitación no demuestra la falta de interés del prominente vendedor.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho, criterios doctrinales y jurisprudenciales ut supra explanados y aplicados al análisis cognoscitivo del caso bajo estudio, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes y objeto de análisis en la presente controversia, contentivos en el cuerpo de la presente resolución, y, no habiendo demostrado la prominente compradora el pago en la forma estipulada en el contrato celebrado, considera esta operadora de justicia que, los medios de defensas invocados por la representación judicial de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD C.A.), en cuanto al cumplimiento en el pago de lo adeudado, evidenciándose la extemporaneidad de los mismos, no encuentran fundamento alguno, de modo que ante el incumplimiento en las obligaciones pactadas, resulta forzoso para este tribunal declarar procedente la resolución solicitada, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado por las partes intervinientes en la presente causa, cursante a los folios ocho (08) al doce (12) del presente expediente.

(…) Con relación a la cláusula penal reclamada por el ciudadano J.E.R.L. como indemnización por los daños ocasionados, de un minucioso examen de las actas que conforman la presente causa, así como de los medios probatorios consignados por la parte demandante se observa que, siendo demostrada la relación contractual entre las partes, así como el incumplimiento por la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD) en cuanto al pago de las cantidades dinerarias acordadas en la cláusula cuarta del contrato celebrado, tal y como quedo expuesto en el cuerpo de la presente resolución, resulta procedente la solicitud de indemnización por daños y perjuicios realizada por el actor de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta numeral b) del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado, en este sentido queda a favor del ciudadano J.E.R.L. el cincuenta por ciento (50%) del monto cancelado por la prominente compradora, señalado por el actor como hecho aceptado en la cantidad de seiscientos setenta y un mil cuatrocientos bolívares fuertes con 00/100 (BsF. 671.400,00), correspondiendo como justa indemnización la cantidad de trescientos treinta y cinco mil setecientos bolívares fuertes con 00/100 (BsF. 335.700,00), en atención a la cláusula penal establecida, debiendo el actor dada la resolución declarada realizar la devolución de las cantidades dinerarias excedentes del monto otorgado en justa indemnización- Así se decide.

Ahora bien, con respecto a la reconvención propuesta por la demandada, sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A. (ATECSALUD) requiriendo el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado, en este sentido, en atención a la procedencia de la reclamación planteada por el actor reconvenido en cuanto a la resolución solicitada, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar sin lugar la referida pretensión, ello en virtud de que la parte demandada reconviniente no demostró el cumplimiento de las obligaciones contractualmente pactadas.- Así se decide.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Desarrollada la controversia en cuestión, esta Alzada observa que la misma se limita a establecer si la parte demandada-reconviniente, Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., cumplió con los pagos estipulados en el contrato de promesa de compra-venta celebrado con el ciudadano J.E.R., cuya carga probatoria recae en la demandada, en virtud de que ésta interpuso reconvención por cumplimiento de contrato, y en tal sentido debe probar que efectivamente se materializaron los pagos; observando esta Sentenciadora que no son hechos controvertidos la existencia del mencionado contrato, junto con el pago de una primera cuota de Bs. 390.000,00, y que la parte actora no efectuó diligencia alguna a efectos de protocolizar la compra-venta en cuestión.

Delimitada la carga probatoria, esta Alzada pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

Documentales:

1. - Del folio 8 al 12 de la primera pieza del expediente, consignó original de contrato de promesa bilateral de compra-venta, celebrado por los ciudadano J.E.R.L. y la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, el 01 de julio del año 2011, anotado bajo el N° 86, Tomo 82. Esta prueba es valorada por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que se encuentra reconocido por ambas partes y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada una de las partes.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Documentales:

1. - Del folio 47 al 57 de la primera pieza del expediente, consignó original de documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo estado Zulia en fecha 01 de julio de 2011, anotado bajo el N° 85, tomo 82. Esta prueba es valorada por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado; y sobre la pertinencia de la misma esta Alzada se pronunciará en la parte motiva del presente fallo.

2. - En la primera pieza del expediente, en los folio 52, 61, 64, 66 y 67, promovió depósitos bancarios efectuados por la demandada-reconviniente en la cuenta del demandante J.R. en el Banco Venezolano de Crédito, discriminados de la siguiente forma, en orden cronológico:

   • Depósito N° 4585136 de fecha 22 de julio de 2011 por Bs. 200.000,00

   • Depósito N° 1539229 de fecha 17 de octubre de 2011 por Bs. 150.000,00

   • Depósito N° 0621892 de fecha 23 de marzo de 2012 por Bs. 100.000,00

   • Depósito N° 4974350 de fecha 02 de mayo de 2012 por Bs. 50.000,00

   • Depósito N° 5816390 de fecha 05 de junio de 2012 por Bs. 50.000,00

   • Depósito N° 4529236 de fecha 18 de octubre de 2012 por Bs. 400.000,00

   Sobre las documentales anteriores se solicitó prueba informativa, por lo que esta Alzada se pronunciará sobre su valoración mas adelante.

3. - En el folio 59 de la primera del expediente, consignó copia al carbón de la orden de emisión del cheque de gerencia número 9848 de fecha 18 de octubre de 2012, emitido por el Banco Mercantil a favor del ciudadano J.R., y que fuese ordenado por la sociedad mercantil demandada, el cual posee con sello húmero en original de la mencionada entidad bancaria. Esta prueba emana de un tercero que no ratificó su contenido en juicio, por lo que no se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo que establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4. - En los folio 60, 62, 63 y 65 de la primera pieza del expediente, consignó copias simples de recibos correspondientes a cheques emitidos por la empresa demandada, los cuales carecen de firma y sello; los cuales no son valorados en razón de lo que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al ser copias fotostáticas que emanan unilateralmente de la parte que las promueve.

5. - Del folio 68 al 99 consignó copia certificada emanada del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, relativa a notificación que el mencionado Juzgado efectuó en fecha 29 de noviembre de 2012 al ciudadano J.E.R., a solicitud de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., del cumplimiento total de la obligación contraída mediante el contrato de promesa de compra-venta autenticado en fecha 01 de julio de 2011. Sobre la mencionada notificación, esta Alzada observa que la misma fue atacada por la parte actora, en virtud de que la misma recayó sobre una persona ajena a la controversia, la ciudadana María Ledezma; y que la presente demanda fue anterior a la supuesta notificación, siendo admitida el día 23 de octubre de 2012. Al respecto quien decide evidencia, que claramente la notificación efectuada fue válida por haber sido ejecutada en la persona de la secretaria del abogado H.M., quién es actualmente apoderado judicial de la parte actora; por lo que en consecuencia el ciudadano J.E.R., si estaba en conocimiento de la pretensión de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., en cuanto al cumplimiento total y definitivo de los pagos objeto del contrato de promesa de compra-venta, autenticado en fecha 01 de julio de 2011, otorgándosele por tanto valor probatorio.

6. - Del folio 100 al 144 de la primera pieza del expediente, promovió originales de tres inspecciones judiciales discriminadas de la siguiente forma:

   • Inspección judicial realizada el 29 de enero de 2013, en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, por la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

   • Inspección judicial realizada el 29 de enero de 2013, en la sede del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Maracaibo (SEDEMAT) por el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

   • Inspección judicial realizada por el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2013, en el inmueble objeto de la controversia.

   En cuanto ala valor probatorio de las mencionadas inspecciones extra litem, esta Alzada coincidiendo con el criterio explanado por el juzgado a-quo, considera que es reiterada el criterio emanado de la Sala de Casación Civil, al señalar que la inspección judicial preconstituida, solo es válida cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo; y que en tal sentido se debe demostrar la urgencia o perjuicio que pudiere ocasionar su evacuación no inmediata. En tal sentido, no evidencia quien decide, que en las inspecciones antes señaladas se hubiese verificado hechos que pudieran perderse en el tiempo, por lo que atendiendo al principio de contradicción de la prueba, en virtud de que la parte actora no estuvo presente en las evacuaciones de las mismas, no se les otorga valor probatorio.

7. - Del folio 160 al folio 163 se consignó copia simple de recibo emanado de Century 21 a nombre de L.L., referido al pago por comisión de reserva y un mes de alquiler del inmueble objeto de la presente controversia por la cantidad de Bs. 82.800, y copia de depósito efectuado a nombre del ciudadano L.N. como representante de Century 21, por la cantidad de Bs. 75.000. Sobre esta prueba se solicitaron informes en virtud de que emana de un tercero, por lo que esta Alzada se pronunciará sobre su valoración mas adelante.

   Prueba de Informes:

1. - Al Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Las resultas de esta prueba rielan del folio 195 al 232 de la primera pieza del expediente, el cual remite copia certificada de la notificación judicial realizada por el ciudadano V.R., la cual consta en actas y fue valorada en el punto cinco de las pruebas documentales, y sobre cuya valoración ya se pronunció esta Alzada.

2. - Al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia. Las resultas de esta prueba rielan del folio 2 al 8, y en el folio 71 de la segunda pieza del expediente, mediante las cuales indican la información requerida por este juzgado, en cuanto a la inexistencia de documento alguno presentado por el ciudadano J.R.L., orientado a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato celebrado, así como la no existencia de gravámenes hipotecarios, ni medidas judiciales algunas. Esta prueba carece de valor probatorio por ser impertinente, en virtud de que el hecho de que la parte actora no ha efectuado ninguna diligencia a efectos de protocolizar la venta del inmueble objeto de la presente controversia, no es un punto controvertido.

3. - Al Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Maracaibo (SEDEMAT). Las resultas de esta prueba rielan en el folio 189 de la primera pieza del expediente, informando que el inmueble identificado con el N° 16A-80 ubicada en la calle 70, presenta una deuda desde el mes de agosto de 2009 al 02 de julio de 2013, referida a los servicios de gas e impuesto sobre inmuebles urbanos, por la cantidad de un mil setecientos seis bolívares con cincuenta y cinco céntimos (BsF. 1.706,55). Esta prueba carece de valor probatorio por ser impertinente, en virtud de que el hecho de que la parte actora no ha efectuado ninguna diligencia a efectos de protocolizar la venta del inmueble objeto de la presente controversia, no es un punto controvertido.

4. - A la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras, para que a su vez emitan oficio a la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito. Las resultas de esta prueba rielan en los folios 238 y 239 de la primera pieza del expediente, remitiendo el Banco Venezolano de Crédito la relación de depósitos acreditados a la cuenta corriente N° 0104-0034-19-0340031156, perteneciente al ciudadano J.E.R.L., titular de la cédula de identidad N° 9.701.326, desde el mes de julio de 2011 a abril de 2013, en donde claramente se pueden concatenar los depósitos señalados en el numeral 2 de las pruebas documentales, con las fechas y los montos que en la relación suministrada se acreditan; por lo que se les otorga plenos valor probatorio en el sentido de que con los mismos se demuestran que efectivamente la empresa demandada si efectuó los pagos que alega al actor.

5. - A la oficina de Century 21, con el objeto que ratificara el recibo que riela en el folio 162 de la primera pieza, las cuales se encuentran concatenadas con las copias simples de documentales que rielan en los folios 160, 161 y 163. Sobre esta prueba no se recibió respuesta alguna, por lo que en consecuencia, las documentales en cuestión no fueron ratificadas y carecen de valor probatorio.

   Testimoniales:

   Fueron promovidas las testimoniales de los ciudadanos F.J.D., N.C. y J.M.V.. Estas testimoniales no fueron evacuadas, por lo que esta Alzada no tiene materia sobre la cual pronunciarse.

   IV

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   En el caso de marras estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato, en virtud de que según la parte actora, ciudadano J.E.R., la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., incumplió con los pagos que se establecieron en el contrato de promesa de compra-venta autenticado en fecha 01 de julio de 2011, siendo que la parte demanda reconviene por cumplimiento de contrato, por cuanto a su criterio había dado cumplimiento a las obligaciones asumidas por ella, mientras que la demandante no dio cumplimento a su obligación de trasladarle la propiedad. En el contrato suscrito entre las partes se estipuló lo siguiente:

   “SEGUNDA: PLAZO PARA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO:

   Las partes convienen en que la protocolización del respectivo documento traslativo de los derechos de propiedad, dominio y posesión que sobre “EL INMUEBLE” le corresponden al “EL PROMINENTE VENDEDOR” por ante el Registro Público respectivo, deberá realizare dentro de un plazo máximo de ciento cincuenta días (150) días consecutivos contados a partir de la fecha de otorgamiento de este instrumento.

TERCERA

EL PRECIO PACTADO:

El precio por el cual “EL PROMINENTE VENDEDOR” se compromete a vender los derechos de propiedad, dominio y posesión que le corresponden sobre “EL INMUEBLE”, ha sido convenido en la cantidad de UN MILLON (sic) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.300.000,00) suma que “LA PROMINENTE COMPRADORA” se obliga a pagar a “EL PROMINENTE VENDEDOR” al momento del otorgamiento del documento definitivo traslativo de propiedad por ante el Registro Público competente.

TERCERA

EL PRECIO PACTADO:

El precio por el cual “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a vender los derechos de propiedad, dominio y posesión que le corresponden sobre “EL INMIEBLE”, ha sido convenido en la cantidad de UN MILLON (sic) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.300.000,00) suma que “LA PROMITENTE COMPRADORA” se obliga a pagar a “EL PROMITENTE VENDEDOR” al momento del otorgamiento del documento definitivo traslativo de propiedad por ante el Registro Público competente.

CUARTA

DEPOSITO (sic) EN GARANTIA (sic):

LA PROMITENTE COMPRADORA

entregará a “EL PROMITENTE VENDEDOR, la cantidad de UN MILLON (sic) CIENTO DIECIOCHO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.118.000,00) en calidad de depósito en garantía de las obligaciones que “LA PROMITENTE COMPRADORA” asume por el presente instrumento, la cual será pagada en los términos que se determinan a continuación:

La suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 390.000,00) en este acto, en dinero en efectivo y de curso legal en el país;

La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00) dentro de los Treinta (30) días calendarios siguientes del otorgamiento de este instrumento;

La suma de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00) dentro de los Sesenta (60) días calendarios siguientes del otorgamiento de este instrumento;

CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00) dentro de los Noventa (90) días calendarios siguientes del otorgamiento de este instrumento;

CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 182.000,00) dentro de los Ciento Veinte (120) días calendarios siguientes del otorgamiento de este instrumento;

Al momento del otorgamiento del correspondiente documento público traslativo de propiedad según lo previsto en este instrumento, la suma que será entregada con carácter de depósito en garantía, podrá ser imputada al precio de la venta que debe pagar “LA PROMITENTE COMPRADORA”. (…)”

Ahora bien, alega la parte actora, que la sociedad mercantil demandada canceló al momento de la firma del contrato la cantidad de Bs. 390.000,00, que posteriormente el 31 de julio de 2011 cumplió con la cuota de Bs. 182.000,00, y que en fecha 30 de agosto de 2011 solo canceló Bs. 99.400, adeudando la cantidad de Bs. 82.600,00 de la cuota que le correspondía para esa fecha, dejando de cancelar las cuotas restantes; por lo que reclama la cantidad del 50% de lo pagado por el depósito de garantía, Bs. 335.700,00, junto con la resolución del contrato.

Por su parte, la sociedad mercantil demandada alega que si cumplió con la cancelación total del precio de la venta, e incluso efectuó depósitos por una cantidad mayor a la acordada; pero no en los momentos que estipulaba el contrato de opción de compraventa, ya que desde la primera cuota que debía pagar, canceló un monto mayor y así lo aceptó el demandante; ante lo cual, al momento de finalizar los pagos, el ciudadano J.E.R. fue notificado del cumplimiento total de la obligación contraída, y éste se negó a efectuar los trámites necesarios para protocolizar la compra-venta en cuestión, por lo que lo reconviene por cumplimiento de contrato.

Partiendo de lo alegado por las partes, tanto en la demanda como en al reconvención propuesta; se observa lo expuesto por el tratadista venezolano E.M.L., en relación al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, estableció lo siguiente:

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

En tal sentido, se hace imperativo esbozar lo dispuesto en los artículos 1.133, y 1.159 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.

Articulo 1.159.- “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

El anterior texto normativo citado estatuye que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos.

Asimismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica que los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece:

Articulo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley.

Por su parte el artículo 1.167 eiusdem prevé:

Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

(Destacado de este Tribunal)

En este sentido los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil sustantivo.

Tomando en cuenta lo antes citado, esta Alzada observa que en el presente caso, se celebró entre el ciudadano J.E.R. y la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., un contrato de promesa de compra-venta, el cual fue debidamente autenticado en fecha 01 de julio de 2011, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el No. 86, tomo 82; cuestión que está plenamente reconocido por ambas partes, así como el pago de la cantidad de Bs. 390.000,00, al momento de la firma del mismo.

Ahora bien, con respecto a este tipo de contratos, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, retomó el criterio que había abandonado en el año 2009, sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse como una venta definitiva si están presente los elementos de consentimiento, objeto y precio; ante lo cual, esta Alza.c. la sentencia N° 358, de fecha 09 de julio de 2009 de la Sala de Casación Civil, mencionada de igual forma por el Juzgado a-quo:

De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato...

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Según el doctor J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.

- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

- A través de una invitación a ofrecer.

- Mediante subasta pública.

- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

Teniendo en consideración la mencionada sentencia, que actualmente constituye el criterio de la Sala de Casación Civil, en el presente caso el contrato preparatorio celebrado entre las partes, claramente cumple con los requisitos establecidos en el Código Civil, como lo son el consentimiento, objeto y precio, en el sentido de que hubo una promesa bilateral de compra-venta, tanto del pago de una serie de cuotas que se incluirían dentro del precio final, como de la efectivamente legalización de la venta una vez que los mencionados pagos se hubiesen materializado.

El contrato en cuestión, constituye un contrato preparatorio o de promesa, toda vez que con el mismo se persigue la certeza de la celebración del acto posterior, y dentro de los mismos, en especial en el caso de la venta de inmuebles, regularmente se establece el cumplimiento anticipado de alguna obligación o parte de ésta, como lo es el pago de algún adelanto en garantía; y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprados deba cumplir con la totalidad de la obligación adquirida.

En este sentido, como ya se mencionó al inicio de la motivación de la presente sentencia, el contrato de promesa de compra-venta estipulaba un pago de Bs. 390.000,00 al momento de autenticarse el documento (sobre el cual ambas partes están contestes de su materialización), y cuatro cuotas de Bs. 182.000,00, que serían tomados en cuenta como depósitos en garantía, debiendo pagarse el resto al momento de protocolizar la compra-venta. A tal efecto, la parte actora alegó que la empresa demandada solo canceló la primera cuota, y de la segunda pagó solo la cantidad de Bs. 99.400,00, pero en actas no consta prueba alguna de que efectivamente estas fueron las cantidades que se cancelaron.

Ahora bien, lo que si consta en actas, y fue valorado plenamente por esta Alzada, son los depósitos realizados por la empresa ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., en la cuenta del ciudadano J.E.R., por las siguientes cantidades:

• Depósito N° 4585136 de fecha 22 de julio de 2011 por Bs. 200.000,00

• Depósito N° 1539229 de fecha 17 de octubre de 2011 por Bs. 150.000,00

• Depósito N° 0621892 de fecha 23 de marzo de 2012 por Bs. 100.000,00

• Depósito N° 4974350 de fecha 02 de mayo de 2012 por Bs. 50.000,00

• Depósito N° 5816390 de fecha 05 de junio de 2012 por Bs. 50.000,00

• Depósito N° 4529236 de fecha 18 de octubre de 2012 por Bs. 400.000,00

Los mencionados depósitos fueron confirmados mediante prueba de informes remitida por el Banco Venezolano de Crédito, y totalizan la cantidad de Bs. 950.000,00 y a pesar de que la parte actora expresamente los desconoció, los mismos quedaron firmes y constituyen plena prueba de que si se cumplió con la totalidad del pago de lo adeudado por la compra-venta del inmueble, y en demasía, puesto que al sumar dicha cantidad con los Bs. 390.000,00 que fueron cancelados al momento de firmarse el contrato, da un total de Bs. 1.340.000,00; y el precio total convenido fue de Bs. 1.300.00,00.

Ahora bien, es importante destacar, que en el presente caso no es un hecho controvertido que entre las partes existía de igual forma una relación arrendaticia en virtud de que el inmueble objeto del presente procedimiento se encuentra arrendado por la demandada, y el canon que se estipuló era por la cantidad de Bs. 10.000,00, según consta en el documento autenticado en fecha 01 de julio de 2011, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 85, tomo 82 (folios 47 al 57 de la primera pieza); por lo que objetivamente, los depósitos antes mencionados, que efectuó la empresa ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., en la cuenta del ciudadano J.E.R.L., no se corresponden con los pagos del mencionado contrato, puesto que las cantidades son evidentemente mucho más altas, y en consecuencia, las mismas están vinculadas al convenio establecido en el contrato de promesa de compra-venta, el cual, cabe destacar, fue celebrado en la misma fecha 01 de julio de 2011.

Es de observar, que ciertamente la demandada no cumplió con los pagos establecidos en el contrato de promesa de compra-venta en las fechas pautadas y con los montos establecidos, pero lo que no puede obviar esta Alzada es que el actor estuvo consciente de los pagos realizados y los movilizó en su cuenta personal del Banco Nacional de Crédito, y no efectuó ninguna acción tendente a devolver el dinero recibido. Al respecto, una situación muy similar a la ocurrida en el presente caso, es la presentada en la siguiente sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 14 de mayo de 2014, Exp. 13-0915:

(…) En el caso de autos nos encontramos que en el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta incoó (sic) el ciudadano O.R.F.P. contra el ciudadano J.R.S.G., no constituyó un hecho controvertido la existencia del contrato de compra venta suscrito el 5 de noviembre de 1999, sobre un inmueble constituido con el numero 194, situado en el piso 19, de la torre ‘A’ del edificio RESIDENCIAS LOS ARRAYANES, ubicado en la prolongación de la Avenida El Ejercito, Conjunto Residencial Parque Paraíso, Parroquia San Juan, hoy Parroquia Paraíso, cuyo precio fue pactado en la cantidad de treinta y ocho millones de bolívares (Bs 38.000.000,00) actualmente treinta y ocho mil bolívares (Bs. 38.000,00), y el cual, mediante la suscripción de un segundo contrato fue modificado posteriormente a cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) actualmente cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00). De igual manera constituyó un hecho no controvertido que el 5 de noviembre de 1999, ambas partes suscribieron un contrato de comodato sobre el mismo inmueble, con una duración similar al primero de los contratos aquí detallados, es decir 3 meses.

Según lo afirmó el ciudadano O.R.F.P., al no haberse llevado a cabo la ejecución de los contratos de compra venta, se acordó de mutuo acuerdo verbal entre los contratantes, un nuevo contrato de compraventa en el cual se modificó el precio del inmueble en sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00). A tal efecto, como prueba de lo alegado el ciudadano O.R.F.P. consignó recibos relativos a los depósitos y pagos efectuados en favor del ciudadano J.R.S.G., los cuales para el 30 de mayo de 2005, ascendían a la cantidad de sesenta y cuatro millones novecientos setenta mil Bolívares (Bs. 64.970.000,00) que corresponden en la actualidad a sesenta y cuatro mil novecientos setenta bolívares (Bs. 64.970,00).

Seguidamente como quedó reflejado a lo largo del presente fallo, el ciudadano J.R.S.G., en la oportunidad de contestar la demanda, además de negar, rechazar y contradecir la existencia del contrato de compra venta verbal, invocó en su favor que “si bien es cierto Sr. Juez, que el demandante O.F., realizó a favor de mi representado algunos pagos adicionales a las arras aportadas en la oportunidad de suscribir los dos (2) contratos de Compromiso Bilateral de Compra-Venta, estos pagos fueron hechos como pagos o compensación por los daños y perjuicios que le ocasionó a mi mandante, por continuar ocupando el inmueble por más tiempo del estipulado en el citado contrato de comodato”.

Ahora bien, conforme quedaron expuestos los términos de la controversia, si bien conforme a la regla del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, el actor tenía la carga de probar el hecho constitutivo (existencia del contrato bilateral de compra venta celebrado de forma oral) para lo cual hizo valer los contratos reconocidos por ambas partes y el pago del precio, el demandado, al haber aceptado la existencia de los contratos de promesa bilateral de compra venta y haberse excepcionado invocando que el monto recibido era con ocasión a unos daños y perjuicios derivados de un contrato de comodato, invirtió la carga de la prueba, para lo cual le correspondía demostrar no sólo el origen de tales daños sino que los pagos recibidos efectivamente se correspondían a éstos.

En este aspecto estima esta Sala necesario indicar que, en lo que respecta a los daños y perjuicios establecidos en el contrato de comodato suscrito entre las partes contratantes el 5 de noviembre de 1999 alegados por el ciudadano J.R.S.G. para justificar los pagos recibidos, éstos se derivan de la cláusula novena cuyo contenido es el siguiente “‘EL COMODATARIO’ se compromete a entregar el inmueble identificado en la Cláusula Primera, al vencimiento del contrato, en las mismas condiciones en que lo recibe. Todo retraso o demora en la devolución del inmueble dado en comodato, obliga a ‘EL COMODATARIO’ a pagar a ‘EL COMODANTE’ la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) por cada día de retardo, por concepto de daños y perjuicios”.

Lo anterior resulta imprescindible en el análisis que efectúa esta Sala Constitucional respecto al juzgamiento efectuado por los juzgadores de las causas anteriormente detalladas, pues de ello se desprende que al efectuarse una operación aritmética de los días transcurridos entre el 5 de febrero de 2000 (vencimiento del contrato de comodato) al 30 de mayo de 2005 (fecha para la cual el ciudadano O.R.F.P. había efectuado pagos a favor del ciudadano J.R.S.G. por la cantidad de Bs. 64.970.000,00), transcurrieron 1.885 días que multiplicados por quince mil bolívares diarios (Bs. 15.000,00) ascendían a la cantidad de veintiocho millones doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 28.265.000,00). De manera que, en caso de que los pagos se efectuaran en atención a la cláusula novena del contrato de comodato, la suma causada era de veintiocho millones doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 28.265.000,00).

De lo anterior, resulta evidente para esta Sala Constitucional que los pagos efectuados por el ciudadano O.R.F.P. en favor del ciudadano J.R.S.G. por la cantidad de sesenta y cuatro millones novecientos setenta mil Bolívares (Bs. 64.970.000,00) no podían ser considerados como pago de unos daños. Por una parte, porque el ciudadano O.R.F.P. continuó de manera pacífica en la posesión del inmueble con el consentimiento del ciudadano J.R.S.G., sin que éste le demandara la entrega del inmueble y en adición a ello, sin resistencia alguna, recibió los pagos.

De otro lado constituye una conclusión irracional, por decir lo menos, afirmar que los pagos realizados por el ciudadano O.R.F.P. constituían los daños y perjuicios derivados del contrato de comodato, pues la cantidad pagada en favor del ciudadano J.R.S.G. para el año 2005 (sesenta y cuatro millones novecientos setenta mil Bolívares -Bs. 64.970.000,00-) representaban más de once años de penalidad de acuerdo a la cláusula novena del contrato de comodato. Dicho de otra manera, de acuerdo al análisis efectuado por el fallo cuya revisión se solicitó, el ciudadano O.R.F.P. pagó por adelantado aproximadamente 11 años de penalidad, aún cuando habían transcurrido tan sólo 5 desde que supuestamente comenzó a aplicarse la misma, y sin tener conocimiento de los supuestos daños y perjuicios, pues para ese momento siquiera habían sido alegados.

En adición a lo anterior, no entiende esta Sala Constitucional como y de qué manera el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas consideró que el ciudadano J.R.S.G. logró “desvirtuar” que los pagos efectuados por el ciudadano O.R.F.P. se hicieron en virtud del “supuesto contrato de opción de compra venta”, pues del acervo probatorio analizado por el juzgador no se desprende tal circunstancia. Más aún, todas y cada una de las pruebas que cursan en actas llevaron al juzgador a verificar que efectivamente se celebró un contrato de compra venta entre los ciudadanos O.R.F.P. y J.R.S.G., sobre un inmueble constituido con el numero 194, situado en el piso 19, de la torre ‘A’ del edificio RESIDENCIAS LOS ARRAYANES, ubicado en la prolongación de la Avenida El Ejercito, Conjunto Residencial Parque Paraíso, Parroquia San Juan, hoy Parroquia Paraíso, Municipio Libertador, y que el ciudadano O.R.F.P., para el año 2005, efectuó unos pagos a favor del ciudadano J.R.S.G. por la suma de sesenta y cuatro millones novecientos setenta mil Bolívares (Bs. 64.970.000,00).

Si bien es cierto que el compromiso bilateral suscrito por las partes no se materializó dentro de los 3 meses estipulados en el segundo contrato de compra venta como lo alegó el ciudadano J.R.S.G., también lo es que el ciudadano O.R.F.P. alegó la existencia de un tercer contrato verbal de compra venta sobre el mismo inmueble, para lo cual invocó y demostró haber pagado la cantidad de sesenta y cuatro millones novecientos setenta mil Bolívares -Bs. 64.970.000,00. Ello, aunado a la circunstancia de que hasta el momento en que canceló la totalidad del precio (mayo del 2005) estuvo en posesión del inmueble de manera pacífica e ininterrumpida, pues no fue sino hasta el 6 de junio de 2005, cuando el ciudadano J.R.S.G. demandó por cumplimiento de contrato de comodato al ciudadano O.R.F.P..

Así, quedó evidenciado que el ciudadano J.R.S.G. continuó recibiendo las cantidades de dinero depositadas en su favor por el ciudadano O.R.F.P. sin resistencia alguna, elemento éste adicional al análisis efectuado en párrafos anteriores para considerar que los pagos alegados no se correspondían a daños y perjuicios, pues para que tal circunstancia pudiera ser considerada, es lógico suponer que el ciudadano J.R.S.G. realizara en algún momento diligencias tendentes a la recuperación del inmueble, bien sea a través de alguna notificación, el desahucio o una acción judicial, pues lo contrario daba a suponer, como ocurrió en el caso que se analiza, que la relación contractual primigenia en ambos contratos se prorrogó tácitamente, máxime si se toma en consideración que con la suscripción del segundo contrato de compra venta, no varió la situación en lo que respecta a la continuación del contrato de comodato, el cual, según alega el ciudadano J.R.S.G., se encontraba vencido.

Todos estos elementos constituían, a juicio de esta Sala Constitucional, pruebas suficientes para considerar la existencia del contrato verbal cuyo cumplimiento se demandó y para que el juzgador declarara con lugar apelación incoada por el ciudadano O.R.F.P. y, en consecuencia con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta al haber quedado demostrado, por parte del ciudadano O.R.F.P., la existencia del contrato y el pago efectuado, al tiempo que la defensa esgrimida por la parte demandada, de acuerdo al análisis efectuado por esta Sala en líneas anteriores, resultaba irrazonable, pues al haber incorporado la existencia de unos supuestos daños para excepcionarse de la pretensión del ciudadano O.R.F.P., su causa debió ser probada y no lo hizo.

En este sentido, como quiera que la Sala considera que el fallo dictado, el 3 de julio de 2013, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas incurrió en una evidente violación del derecho a la defensa del ciudadano O.R.F.P., al haber establecido hechos totalmente distorsionados a lo que emergía de las pruebas aportadas, esta Sala Constitucional declara HA LUGAR la presente solicitud de revisión y, en consecuencia, anula la sentencia identificada en la primera línea de este párrafo. (…)

En atención a la mencionada sentencia, evidentemente en el presente caso se deben validar los pagos efectuados por la demandada que derivan del contrato de promesa de compra-venta, en el sentido de que quedó demostrado que fue cancelado en su totalidad el precio estipulado de Bs. 1.300.000,00, y tácitamente los mencionados pagos fueron aceptados por el actor, al no materializar acción alguna tendente a rechazar el dinero que efectivamente ingresó en su cuenta bancaria, ni tampoco constar en actas algún procedimiento que evidencie la intención de desalojo del inmueble que efectivamente se encontraba arrendado por la sociedad mercantil demandada; por lo que necesariamente el cumplimiento del contrato se debe configurar pero por parte del actor- reconvenido, por lo que debe condenarse a la parte demandante-reconvenida a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, y en caso de verificarse su incumplimiento, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad una vez registrada. Así se establece.

Por todo lo antes descrito, se declarará CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.L.A., en representación de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., y en consecuencia, SE REVOCARÁ la sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 01 de octubre de 2014; y se declarará SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano J.E.R. en contra de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., y CON LUGAR la reconvención propuesta por la mencionada empresa. Así se decide.

IV

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.L.A., en representación de la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A.

SEGUNDO

SE REVOCA la sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 01 de octubre de 2014.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano J.E.R. en contra de la Sociedad Mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A.

CUARTO

CON LUGAR la reconvención interpuesta por la sociedad mercantil ASESORÍA TÉCNICA A LA SALUD, C.A., en contra del ciudadano J.E.R. por cumplimiento de contrato, por lo que se ordena a la parte demandante-reconvenida a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, y en caso de verificarse su incumplimiento, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad una vez registrada.

QUINTO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante-reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes abril del año 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO.