Decisión nº 4626 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 10 de Octubre de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, diez (10) de octubre de dos mil dieciséis (2016)

Año 206º y 157º

ASUNTO: WP12-R-2016-000063

PARTE ACTORA: Ciudadano J.E.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.926.808.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado D.F.B.M., defensor público inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano CALOGERO C.F., V.A.A. Y M.M.C.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.098.839, V-7.993.590 y V-6.471.327, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado J.C.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA).

PROCEDENCIA: TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

DECISIÓN: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA-APELACIÓN-CUESTIONES PREVIAS.

-I-

ACTUACIONES EN ALZADA

Arriba a esta Superioridad asunto N° WP12-V-2015-000098, proveniente del Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, contentivo del juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (vivienda), incoado por el ciudadano J.E.D. contra los ciudadanos CALOGERO C.F., V.A.A. Y M.M.C.C., arriba identificados; en virtud del recurso de apelación ejercido por el abogado J.C.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2016 por el referido Juzgado, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por esa representación judicial.

En fecha 30 de septiembre de 2016, este tribunal dio por recibido el presente asunto y en fecha 04 de octubre de 2016, fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a esa fecha a fin de celebrar la audiencia oral, en analogía con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 07 de octubre de 2016, esta alzada difiere la oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el primer (1er) día de despacho siguiente a esa fecha, en virtud de la asistencia del juez que preside este Tribunal al Circuito Penal de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 10 de octubre de 2016, el Tribunal deja constancia de la comparecencia de las partes a la audiencia Pública fijada por auto de fecha 04/10/2016, de lo cual se levantó el acta respectiva, dejando constancia de lo manifestado por las partes, en cuya intervención ratifican sus alegatos expuestos en alzada y ante el Tribunal de la causa.

Correspondiendo en esta oportunidad dictar sentencia en los siguientes términos:

-II-

PUNTO PREVIO

De la Competencia

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.

Así, de lo antes transcrito, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 19 de septiembre de 2016, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (VIVIENDA) interpuesta por el ciudadano J.E.D. contra los ciudadanos CALOGERO C.F., V.A.A. Y M.M.C.C., arriba identificados. Así se establece.

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta Alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones:

Así pues tenemos que, previa admisión de la demanda y girada la orden de emplazamiento a la parte demandada, la misma comparece en la oportunidad de presentar escrito de contestación contentiva de la interposición de las cuestiones previas previstas en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que a continuación se transcriben:

…En el presente caso la ciudadana MARIA (sic) M.C.C., adquiriente del inmueble que ocupa el demandante en calidad de inquilino, demandó judicialmente el Desalojo del apartamento F-22 del Conjunto Residencial Playa Humboldt II, sector La Llanada, Camurí Chico, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, al aquí demandante, fundamentando dicha acción en la falta de pago del canon de arrendamiento

de las mensualidades vencidas a partir de diciembre de 2010 hasta la interposición de la demanda, ocurrida en mayo 2014. Dicha acción fue signada con el Nº WP12-V-2014-000065.

En dicha acción mi representada alegó ser propietaria del mencionado apartamento por documento protocolizado ante el Registro Público del Primero Circuito del Estado Vargas, en fecha 03 de abril de 2014, anotado bajo el Nº 20, Protocolo Primero, Tomo 1, cuya copia anexo, siendo citado el demandante de dicha acción en fecha 18 de junio de 2014.-Este acto como tal constituye la notificación al que hace referencia el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues el aquí demandante quedó efectivamente notificado de la realización de la venta, por lo que el lapso de caducidad comienza a correr a partir del acto de citación ya mencionado.

Por su parte, el defensor judicial de la parte actora expone al oponerse a la cuestión previa objeto del presente análisis, lo siguiente:

…Nunca fui formalmente notificado de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de vivienda, el cual dispone que '…A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados'. En la citación del demandado, solo se le hace entrega del libelo de la demanda y del auto de admisión de la misma.

Segundo: El computo (sic) realizado por la demandada, no es vinculante en la presente causa y los supuestos a que ella se refiere es a los recursos de nulidad de actos administrativos que de conformidad con el artículo 31, numeral 1, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual dispone que dicho recurso deberá interponerse dentro de los ciento ochenta (180) días continuos y no dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles que dispone el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de vivienda, por ser de orden público e interés social. Cabe destacar que las referencias que hace la accionada se basan en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela….la cual fue derogada, por la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.483 de fecha 09 de Agosto de 2010.

El Tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que siguen:

(…)

Del análisis de las pruebas promovidas, observa quien aquí decide, que no lograron demostrar los demandados, que los ciudadanos CALOGERO C.A.F. (sic), V.A.A. ya identificado en su carácter de propietarios del inmueble objeto de la controversia, hayan cumplido efectivamente con los presupuestos de impretermitible cumplimiento para el ejercicio de la preferencia ofertiva establecidos en el artículo 132 de la Ley especial, vale decir, que haya informado en forma personal e inexcusablemente al arrendatario, ciudadano JESUS (sic) E.D., mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, razon (sic) por lo cual, considera esta sentenciadora que lo alegado con respecto a la citacion (sic) y al escrito de contestación de la demanda del ciudadano JESUS (sic) E.D., en la causa signada con el Nro. WP12-V-2014-000065, llevado por este tribunal, siendo un documento público, no surte efecto alguno, en virtud que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo ya mencionado de obligatorio cumplimiento, a fin de que la notificación sea cierta, para que se produzca ese tiempo establecido por la ley especial y se pierda el derecho para el ejercicio de la acción jurisdiccional.

En consecuencia, considera este tribunal, que mal podría prosperar en el caso bajo estudio la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio opuesta por la parte demandada, por cuanto no existe constancia en el expediente, de la fecha cierta en que el ciudadano JESUS (sic) E.D., haya sido efectivamente notificado de la negociación celebrada sobre el inmueble objeto de la demanda, del cual es arrendatario.-

En virtud de los razonamientos expuestos, considera esta sentenciadora , que la cuestión previa consagrada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada SIN LUGAR y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, se circunscribe el presente recurso de apelación a la declaratoria sin lugar o desestimación de la cuestión previa contenida en el harto referido ordinal 10º del artículo 346 de nuestro Código Adjetivo, el cual establece:

Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Omissis…

10º La caducidad de la acción establecida en la ley.

En relación a la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada y recurrente expone en su escrito de interposición que la misma tiene lugar por cuanto la ahora parte demandante, otrora parte demandada, se encuentra debidamente notificado a través de documento público, tal como lo dispone el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto en virtud de la interposición de juicio de DESALOJO interpuesto por su representada judicial, ciudadana M.M.C.C., contra el ciudadano J.E.D., el Tribunal que conociera de la precitada causa (signada con el Nº WP12-V-2014-000065) expidió compulsa de citación a nombre del hoy accionante, mediante la cual el mismo se halló en conocimiento de los pormenores de la venta del inmueble que realizaran sus mandantes, momento desde el cual ha transcurrido el término de caducidad establecido en la referida disposición normativa, razón por la cual debe proceder la cuestión previa opuesta.

Ahora bien, respecto a lapso de interposición de la acción de retracto legal arrendaticio, establece el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:

Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro de un plazo de ciento ochenta días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.

(Subrayados de la Alzada).

Por su parte, la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contenía similar contenido, pero establecía un significativamente menor plazo de interposición de la acción que la anterior disposición normativa, al exponer:

Artículo 47. El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

En relación a la caducidad como cuestión previa, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo II”, página 67 y siguientes, establece:

b) La cuestión previa de caducidad de la > establecida en la ley, es un caso típico de litis ingressum impedientes. La norma no se refiere a caducidades convencionales, cuya disputa ha querido queden involucradas en la discusión del contrato como cuestión de mérito. Se refiere sólo a la caducidad ex lege, puesta expresamente por la ley para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de perecimiento de la >, valga decir, la postulación judicial del pretendido derecho.

…Omissis…

La excepción de prescripción no fue incluida, como digo, entre las causales de cuestiones previas, en atención a la actividad probatoria que debe desplegar el demandante para demostrar la interrupción de la misma, cosa que no plantea la caducidad; en ésta la interlocutoria de saneamiento debe atenerse sólo a la contestación del transcurso del lapso legal.

Así las cosas, al lapso establecido para la interposición de la presente acción de retracto legal arrendaticio constituye, indudablemente, un lapso de caducidad establecido en la ley especial que rige la materia.

Ahora bien, en el presente caso nos encontramos ante el retracto legal arrendaticio ejercido sobre un inmueble que se encuentra debidamente protocolizado, tal como se evidencia a partir de la documental contentiva de la compra-venta celebrada entre los ciudadanos CALOGERO C.A.F. y V.A.A. (en su carácter de vendedores) y M.M.C.C. (en su carácter de compradora), y protocolizada ante el Registro Público del Primero Circuito del Estado Vargas en fecha 03 de abril de 2014, bajo el Nº 20, Protocolo 1, Tomo 1.

Ahora bien, cabe preguntarse ¿Cuándo comienza a correr el lapso de caducidad para el ejercicio o interposición de la acción de retracto legal arrendaticio si no se produce la notificación de ley? La respuesta a la anterior interrogante parece encontrarse en el artículo 1.547 del Código Civil, el cual establece que “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”

Sin embargo, ha coincidido la actual doctrina jurisprudencial que al no estar presente el inquilino omitido de notificación en la celebración de la venta, difícilmente podría estar al corriente de su protocolización, razón por la cual se sostiene en la actualidad el principio según el cual el lapso de caducidad en casos como el de autos, en el cual no consta la efectiva notificación del arrendatario, comenzará a correr desde el momento el cual exista constancia cierta de que este último se encuentra enterado del negocio realizado entre el arrendador y el tercero adquiriente.

En este sentido, y sobre el específico supuesto de la caducidad en el retracto legal arrendaticio, nuestra Sala de Casación Civil en un fallo proferido en fecha 10/08/2007, Exp. N° AA20-C-2007-000171, dejó establecido lo siguiente:

…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Asimismo, en reciente decisión, la referida Sala en sentencia dictada en el expediente Nº 2015-000873, de fecha 18 de julio del 2016, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁSQUEZ ESTEVES, respecto al lapso de caducidad objeto de debate y contenido en el artículo 47 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual sólo establecía un lapso de cuarenta (40) días para la interposición de la acción de autos luego de realizada la respectiva notificación, estableció:

Manifiesta el impugnante en defensa de la sentencia recurrida, que la notificación exigida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines del ejercicio del derecho de retracto, debe ser cierta y mediante documento auténtico, lo que no ocurrió en el caso de autos.

Aduce que aunque se haya indicado en el contrato de arrendamiento que el inmueble era propiedad de G.A.C.C. y aunque los recibos de pago del canon de arrendamiento se hayan emitido por esta a título personal, ello no exime el deber de notificación ni implica una notificación tácita o presunta.

Lo anterior constituye el punto central de lo denunciado, valga decir, si el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio comienza a correr desde que el arrendatario tiene conocimiento de la venta realizada, o si por el contrario, se requiere necesariamente del mecanismo de notificación para que empiece a transcurrir dicho lapso.

Tal aspecto, traído a colación por el impugnante en casación, requiere de un pronunciamiento de fondo que va más allá de determinar si el juez se pronunció o no sobre dicha defensa, no obstante, por constituir la caducidad una materia que interesa al orden público (Vid. sentencia N° 807 del 31 de octubre de 2006) y a los fines de justificar la utilidad de la reposición así como emitir un fallo que satisfaga los planteamientos formulados por las partes, tanto en el escrito de formalización como de impugnación, esta Sala pasa a precisar lo siguiente:

Era criterio de esta Sala de Casación Civil que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en los casos en los que el arrendatario del inmueble, aún encontrándose presente o teniendo quien le represente, no hubiera sido notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada, era de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. (Al efecto, ver sentencia N° 120 del 3 de abril de 2003, caso: Osaka Motors, C.A., c/ Maquinarias Oriente, C.A., y otro).

El anterior criterio jurisprudencial fue posteriormente modificado a través de sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. c/ Inversora El Rastro, C.A. y otra, en la cual se estableció que “…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”.

El anterior criterio se ha mantenido vigente hasta la actualidad y ha sido ratificado, entre otros, en fallo N° 40 del 21 de febrero de 2013, caso similar al de autos, en el que se dictaminó lo que sigue:

…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.

Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador G.G.B.V., en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece…

. (Negrillas y subrayado del presente fallo).

Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.

De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este M.T.d.J..

En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.

Así pues, en el precitado criterio jurisprudencial, la Sala de Casación Civil declaró suficiente para declarar debidamente notificado al arrendatario de la venta que sobre el inmueble arrendado realizara el arrendador-propietario al tercero adquiriente, el hecho cierto de la suscripción que del nuevo contrato de arrendamiento hiciera este último con el inquilino, comenzando a correr la precitada caducidad de 40 días para el ejercicio del retracto de ley desde el momento de la autenticación de dicho contrato, esto a tenor de la interpretación dada por nuestro máximo órgano de justicia al contenido del artículo 1.547 del Código Civil.

Tal como lo indica el fallo antes parcialmente transcrito, el lapso útil para el ejercicio de la acción incoada, ante la falta de aviso o notificación, es de cuarenta (40) días (según la derogada ley) contados a partir de la fecha en que se haya tenido conocimiento de la enajenación. Sin embargo, la vigente ley que rige la especialísima materia de arrendamientos cuyo uso es habitacional, comprende un nuevo lapso, a saber, de ciento ochenta (180) días siguientes a la notificación “…cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público…” al arrendatario sobre el inmueble objeto de arrendamiento, y en caso de que este presupuesto no se cumpla y tal como se expone en el criterio jurisprudencial arriba planteado, en concordancia con lo establecido por esa misma sala en similares circunstancias en la sentencia ya parcialmente transcrita en el cuerpo de este fallo, tal lapso comenzará a correr desde la fecha “…en que quedó demostrado haber tenido conocimiento (el arrendatario) de la predicha enajenación…”, refiriéndose con ello, evidentemente, al conocimiento del inquilino respecto a la venta del inmueble que ocupa y del cual no se le hizo la respectiva notificación, como se evidencia en el caso de autos no ocurrió, pues la propia representación de la parte demandada reconoce que tal notificación no fue realizada en los términos expuestos en el tantas veces citado artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, asegurando, no obstante, el conocimiento de la venta en cuestión por parte del arrendatario, a objeto de lo cual trae a los autos copias simples del asunto Nº WP12-V-2014-000065, que por DESALOJO por falta de pago interpusiera la ciudadana M.M.C.C. contra el ciudadano J.E.D., ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil de esta Circunscripción Judicial, a partir del cual se evidencia que, en efecto y tal como establece el apoderado judicial de la parte demandada, la parte aquí accionante fue debidamente citada, dejándose la constancia de ley en autos por parte del alguacil mediante diligencia de fecha 18/06/2014. La precitada documental, aun encontrándose en copia simple, contiene actuaciones de carácter privado, pero de fecha cierta y autentico por la intervención del secretario del Tribunal, como es el caso del libelo y de la contestación, de conformidad con lo previsto en los artículo 107 y 187 del CPC, y actuaciones de ciclo estatal cerrado (autos y otras actuaciones, donde la autoría de la declaración se debe en todo al funcionario público autor del documento (Juez, Secretario, alguacil), el cual no fue objeto de impugnación por parte del accionante, razón por la cual presta todo el valor probatorio que de la misma se desprende, en cuanto permite demostrar que la parte actora, ciudadano J.E.D. fue debidamente citado en la causa que en su contra incoara la ciudadana M.M.C.C., constando tal citación desde el 18 de junio del año 2014. Así se establece.

Asimismo, al emplazarse a la parte demandada en una causa no sólo ordena el Tribunal de la causa expedir la correspondiente orden de comparecencia, sino que, asimismo, se ordena anexar a la misma copia del escrito libelar, como bien reconoce el defensor público de la parte actora, cuando al oponerse a la cuestión previa bajo análisis, expuso ante el a quo “…En la citación del demandado, solo se le hace entrega del libelo de la demanda y del auto de admisión de la misma.”

Así pues, del escrito libelar compulsado a nombre del demandado en la precitada causa de desalojo por falta de pago, llevada también por el a quo bajo el Nº WP12-V-2014-000065, se aprecia lo siguiente:

“…Posteriormente el 'EL ARRENDADOR' arriba mencionado e identificado procede a vender el inmueble en cuestión a la ciudadana M.M.C.C., quien suscribe e intenta la presente acción judicial, en virtud del contrato de venta debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha tres (03) de Abril del año dos mil catorce (2014), anotado bajo el No. 20, Protocolo 1, Tomo 1, el cual acompañamos al presente escrito identificado como Anexo “E”. En el referido instrumento antes citado, se pacta expresamente que la compradora antes mencionada se subroga en el procedimiento administrativo y la acción judicial a que hubiere lugar para obtener la desocupación del ocupante del inmueble antes identificado dentro de los extremos de la Ley.”

Entonces, no sólo fue debidamente citado el ciudadano J.E.D., hoy parte actora, de la demanda que por DESALOJO interpusiera en su contra la ciudadana M.M.C.C., hoy codemandada, sino que a partir del escrito libelar que le fuese entregado por el Alguacil que practicó su emplazamiento se evidencia claramente la existencia de un contrato de compra-venta celebrado entre la precitada ciudadana y quien otrora fuese el propietario-arrendador del inmueble hoy objeto de disputa, la cual a la fecha se encontraba debidamente protocolizada bajo los datos arriba explanados, así como la subrogación de ésta en la posición de arrendadora y nueva propietaria del bien.

Entonces, verificado como ha sido que la aquí parte actora se encontraba en conocimiento cierto de la operación en la cual pretende hoy subrogarse, y siendo que dicho conocimiento queda fehacientemente establecido, no desde la fecha en la que firma para darse por citado sino desde el día siguiente al momento en el cual el ya referido funcionario tribunalicio (alguacil) dejó la correspondiente constancia en autos, corresponde entonces a quien esta causa decide establecer si, tal como asegura del apoderado judicial de la parte demandada, desde la precitada oportunidad, a saber, el 19 de junio del año 2014, al momento de introducción de la presente demanda, en fecha 09 de abril del año 2015, transcurrieron los ciento ochenta (180) días HÁBILES que configuran la interpuesta caducidad legal.

Así pues, corresponde efectuar la siguiente relación de días hábiles transcurridos mes a mes entre las ya referidas fechas, lo cual arroja el siguiente cálculo:

1) Mes de junio 2014 (desde el 19/06/2014) → 07 días hábiles

2) Mes de julio 2014 → 22 días hábiles

3) Mes de agosto 2014 →21 días hábiles

4) Mes de septiembre 2014 → 21 días hábiles

5) Mes de octubre 2014 → 23 días hábiles

6) Mes de noviembre 2014 → 20 días hábiles

7) Mes de diciembre 2014 → 13 días hábiles

8) Mes de enero 2015 → 21 días hábiles

9) Mes de febrero 2015 → 18 días hábiles

10) Mes de marzo 2015 → 19 días hábiles

11) Mes de abril 2015 (Hasta el 09/04/2015) → 05 días hábiles

Todo lo cual hace un total de CIENTO NOVENTA (190) DÍAS HÁBILES contados desde el día hábil siguiente a la constancia en los referidos autos de la efectiva citación del otrora demandado y hoy accionante, ciudadano J.E.D., es decir, desde el 19/06/2014, hasta la fecha de introducción de la presente demanda, a saber, el 09/04/2015, a partir del cual se verifica la ocurrencia de la caducidad de ciento ochenta días (180) hábiles establecida en el artículo 139 de de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual se sabe corrió fatalmente para el accionante, en consecuencia, deviene en procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil interpuesta por la parte demandada, y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

-IV-

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.C.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.724, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, de fecha 19/09/2016, la cual se revoca. Así se decide. SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO se encuentra CADUCA. Así se decide. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte actora de conformidad con lo establecido en artículo 274 del Código de procedimiento Civil. Así se decide

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los diez (10) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016).

EL JUEZ SUPERIOR,

C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

ABG. YESIMAR GONZÁLEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 P.M.)

LA SECRETARIA,

ABG. YESIMAR GONZÁLEZ

ASUNTO: WP12-R-2016-000063

CEOF/YG