Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 10 de Octubre de 2011

La demanda presentada por la parte actora en fecha 13 de octubre de 2010, por ante el Juzgado distribuidor de causas correspondientes, se circunscribe en resolución de contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana M.J.R.L., donde sostuvo incumplimiento por parte de ésta, al transcurrir el tiempo estipulado en el mismo sin recibir la totalidad del dinero pactada.

Admitida como fue la demanda en fecha 20 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acordó la notificación de la parte demandada en autos, plenamente identificada supra.

Una vez notificada la demandada, en fecha 3 de noviembre de 2010, la representación judicial de M.J.R., presentó escrito de contestación de la demanda, de la misma manera aprovechó la oportunidad para reconvenir.

Mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2010, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaro inadmisible la reconvención propuesta por la demandada, por cuanto fue estimada por una cantidad en bolívares que conllevaría al juicio ordinario y siendo la causa tramitada bajo los lineamientos del juicio breve, es a todas luces incompatible.

Estando en oportunidad para promover pruebas en la causa, así lo hicieron los representantes de las partes, las cuales fueron admitidas mediante autos de fecha 12 de noviembre de 2010.

Vista las anteriores actuaciones, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia el 27 de abril de 2011, donde resolvió:

PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE VENTA…

SEGUNDO: SE DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis…

TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN planteada por la demandada reconviniente…

CUARTO: Se condena en costas a la demandada reconviniente…

QUINTO: Se ordena a la demandada… a dejar en manos del demandado… la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) entregada al momento de la firma del contrato, como indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales del juicio principal…

Inconforme con la decisión descrita, la misma fue apelada por la representación judicial de la demandada, mediante diligencia del 02 de mayo de 2011, ratificada en fechas 16 de mayo de 2011 y 18 de julio de 2011, oída en ambos efectos, como consta auto del 28 de julio de 2011.

Corresponde a este órgano jurisdiccional el conocimiento de la causa previa distribución, hecho apreciable en auto de entrada del 19 de septiembre de 2011, así mismo se le reasignó a la causa el N° 6797.

En fecha 4 de octubre de 2011, el Tribunal dejó constancia, del escrito presentado en la misma fecha por la apoderada judicial de la demandada.

Vistas las anteriores actuaciones, este órgano jurisdiccional para decidir observa:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

2.1.- Del demandante:

Arguye el accionante que en fecha 25 de febrero de 2010, por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, suscribió con carácter de vendedor, contrato de opción a compra con la ciudadana M.J.R.L., de parte de un área de terreno, el cual forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el urbanismo Falcón, sector Arjona, de la población de Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

Continúa su exposición sosteniendo que el monto de la venta fue por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), los cuales serían cancelados en dos partes, la primera, correspondiente a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) cancelada a la firma del contrato en referencia y la cantidad restante, sería entregada en el lapso de sesenta días, contados a partir de la firma del contrato de opción a compra; cumplimiento que a su entender no se ha llevado a cabo, pese a transcurrir el plazo en cuestión, ocasionándole un gravámen irreparable, al no haber conseguido el fin económico perseguido con la venta.

En atención a lo transcrito, indicó el apoderado del demandante que el contrato de opción a compra, dejó de surtir sus efectos legales de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, de la misma manera solicitó se estipule la cantidad de dinero entregada por la compradora, como en calidad de arras, en atención a lo pautado en el artículo 1.263 ejusdem.

2.2.- De la demandada.-

La representación judicial de la ciudadana M.J.R.L., al momento de contestar la demanda, alegó en primer lugar la cuestión previa relativa a la prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta, sustentada en la inseparabilidad de las parcelas y cambio de destino contenida en el documento de parcelamiento del Urbanismo Falcón, que acarrea a su entender, la nulidad del documento contentivo de la pretensión.

Indicó la parte reclamada, que visto el estado civil “casado” del vendedor, es necesaria la conformación de un litis consorcio activo, previsto y señalado en los artículos 146 y 147 del Código de Procedimiento Civil.

Entrando al fondo de lo debatido sostuvo la representación de la demandada que la acción propuesta en su contra es infundada e improcedente, tanto en los hechos como en el derecho, pues por un lado, el demandante actuó de mala fe al negarse a recibir la diferencia convenida y por el otro el mismo incurre en incongruencia ya que el terreno objeto de la venta (parcela Nro. 4), no es susceptible de deslinde, mucho menos nunca pudo ser objeto de venta, según el documento de parcelamiento, éstas son inseparables, por lo tanto el documento de opción de compra venta es nulo por ser violatorio a la Ley de Régimen Municipal, al documento de parcelamiento y a leyes sobre la materia.

Rechazó rotundamente la pretensión del demandante relativa a calificar como arras, la cantidad de dinero entregada al momento de suscribir el contrato objeto de estudio por ante la Notaría, ya que a su entender, ello nunca fue convenido.

Aprovechó la oportunidad la demandada para reconvenir, pretensión declarada inadmisible en razón de haberse estimado en un valor superior al permitido para el juicio breve por el que se tramita la presente demanda, planteándose dos procedimientos incompatibles.

III

PRUEBAS

3.1.- Del demandante:

1.- Copia certificada de contrato celebrado por las partes aquí intervinientes referido a una opción de compra venta, sobre parte de un área de terreno de mayor extensión en 154,92 metros, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 25 de febrero de 2.010, quedando inserta bajo el Nro. 44, Tomo 32, con un precio de Bs. 120.000,00 a cancelarse en dos porciones; la primera a la firma del documento y la segunda en un lapso de 60 días contados a la firma de la convención. Este órgano jurisdiccional le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil.

2.- C.d.I.N.. 1220, de fecha 29 de junio de 2010, producida por la Alcaldía del Municipio Cárdenas y cédula catastral del inmueble objeto de la litis. El mismo se valora como documentos administrativos para demostrar sus medidas, ubicación y linderos.

3.- Planilla bancaria 21400016103, de fecha 20 de julio de 2010, producida por el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T.. La misma no se valora por cuanto no ayuda a esclarecer los hechos controvertidos en este juicio.

4.- Testimonial: Depuesta por la ciudadana S.S.C.D.G., Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-11.498.479, cónyuge del demandante, la cual reposa en el folio 80 del expediente, de la misma se desprende que la ciudadana en cuestión, tiene conocimiento del presente juicio y no ejerció la demanda junto con su esposo por encontrarse en la ciudad de Maracay, confiando en su esposo en las actuaciones que considere convenientes para el beneficio de ambos.

3.2. De la demandada.-

1.- Copia de documento de Parcelamiento del Urbanismo Falcón, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T., de fecha 15 de junio de 2.004, inserto bajo el N° 4, Tomo 20, Protocolo Primero. El cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.

2.- Valor probatorio del documento de propiedad del terreno a nombre del demandante y su cónyuge, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B.d.E.T., de fecha 30 de junio de 2.009, inserto bajo el N°. 2009 3194, asiento registral 1. Este órgano jurisdiccional lo valora como documento público del cual se desprende la propiedad del inmueble en la fecha indicada y sus características.

IV

EN FASE DE INSTANCIA

4.1.- De la apelante.

Reiteró la apelante la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues se encuentra prohibida la división de la parcela objeto de la venta, tal como se desprende del documento de parcelamiento, inserto bajo el N° 4, tomo 20, folios 13 al 21, protocolo primero, segundo trimestre, de fecha 15 de junio de 2004.

Sostuvo que contrario a lo sentenciado por el a quo, era necesario en el caso de marras la conformación del litis consorcio activo, por cuanto el vendedor y demandante de la resolución del contrato se encuentra casado, para sustentar tal afirmación invocó el contenido del artículo 1.355 del Código civil, así como doctrina reconocida en la materia.

Explicó la apelante que en ningún momento de su argumento se pronunció sobre la prohibición expresa de inseparabilidad de las parcelas contenidas en el documento de parcelamiento, como tampoco se pronunció sobre la alícuota porcentual de las cosas comunes de dicho urbanismo Falcón.

Respecto al concepto de arras, reiteró que el mismo no fue convenido en dicho contrato, por tanto no puede el demandante pretender conceptos que no fueron convenidos como daños y perjuicios, menos sin haber indicado que versa dichos daños.

V

PARTE MOTIVA

Una vez analizados los autos y recaudos que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora observa que la litis se circunscribe a dilucidar, sobre la resolución o no del contrato de opción de compra-venta, inserto por ante la Notaría Publica Primera de San C.E.T., el 25 de febrero de 2010, bajo el N° 44, Tomo 32, de los libros correspondientes, celebrado entre los aquí intervinientes, fundamentado en el presunto incumplimiento de la demandada, en cancelar la totalidad del precio convenido.

Antes de entrar a estudiar la litis planteada, se hace necesario resolver los puntos previos alegados por la apoderada judicial de la ciudadana Milderd J.R.L., al momento de dar contestación a la demanda, los cuales se especifican a continuación:

1.- Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta:

Manifiesta la demandada que la porción de terreno adquirida según el contrato en discusión, no puede ser objeto de venta, por así prohibirlo expresamente el documento de parcelamiento del urbanismo falcón del cual forma parte; al mismo tiempo agregó que la actitud del vendedor es totalmente fraudulenta, pues pretende traspasar un bien inmueble sobre el cual no podrá construir.

En este sentido, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas:

(omisis…)

11.- La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, esta cuestión previa va dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, a través del sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa.

Es bien sabido, que el estado venezolano, permite bajo la observancia de reglas determinadas, que, quien sienta vulnerado, socavado o en peligro algún derecho, acudir a los órganos jurisdiccionales con el propósito de hacerlo valer, a ello se le conoce doctrinal y jurisprudencialmente como derecho a accionar; es decir, la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente del resultado del fallo emitido.

Ahora bien, esta juzgadora, en concordancia con la corriente doctrinaria especialista en la materia, asienta, que sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, señala los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción, como sucede en el caso de caducidad de la acción prevista en la ley.

Visto lo expuesto, es preciso indicar que, en el caso hipotético de no poder venderse el bien inmueble descrito en el contrato cuya resolución se solicita, por así indicarlo el documento de parcelamiento donde reposa el bien en cuestión, hace nacer en el afectado la posibilidad de demandar la invalidez de tal convenimiento, a través de los medios que considere idóneos para defender sus derechos.

Como podemos observar, la aseveración de la demandada no constituye un hecho que sea prohibitivo por la ley e impida al demandante ejercer sus derechos, pues no estamos frente una acción expresamente prohibida, se desprende de igual manera la cualidad o legitimatio ad-causam, en otras palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, así como el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva, en consecuencia debe desestimarse los alegatos esgrimidos en este segmento por la representación judicial de la apelante. Así se decide.

2.- Litis consorcio activo necesario:

Explica la demandada, que la ciudadana S.S.C.d.G., venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° 11.498.470, es copropietaria por comunidad conyugal, al estar casada con el demandante, el ciudadano J.G.O., del bien inmueble objeto del contrato en revisión, en consecuencia debe configurarse el litisconsorcio activo necesario.

Como es bien sabido lo normal es que en el proceso exista un solo objeto procesal y que la pretensión de fondo la ejercite una sola persona (actor) contra otra (demandado), a veces no se da un solo objeto, sino varios, originándose el fenómeno de la acumulación, por virtud de la cual, dos o más pretensiones conexas se examinan dentro de un solo proceso y se deciden en una misma sentencia pero cuando tal pretensión no la ejercita una sola persona contra otra, sino que la litis se traba entre diversas personas (físicas o jurídicas, etc...) aunque formando una parte única de cada lado, esto es, como demandante o demandado, salta a la palestra lo que se conoce como proceso único con pluralidad de partes: litisconsorcio.

Así las cosas, resulta propicio traer a los autos el contenido de los artículos 146 y 147 del Código de Procedimiento Civil, invocados por la apelante, los cuales son del siguiente tenor:

Artículo 146:

Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

1.- Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

2.- Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

3.- En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.

Artículo 147:

Los litisconsortes se considerarán en sus relaciones con la parte contraria, y mientras no resulte otra cosa de disposiciones de la ley, como litigantes distintos, de manera que los actos de cada litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás.

Así las cosas, esta sentenciadora a mayor abundamiento invoca el contenido previsto en el artículo 168 del Código Civil, el cual reza:

Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta…

Como podemos observar el artículo transcrrito, consagra como regla general, que cada uno de los esposos administra por sí solo todos los bienes gananciales que respectivamente haya adquirido. Pero la misma norma establece la siguiente excepción: “Se requerirá el consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades.”

En consecuencia, no todo acto de disposición de bienes comunes requiere el consentimiento de los dos esposos, sino tan sólo aquellos que implican enajenación o gravamen de ciertos y determinados bienes gananciales. Los actos de disposición de bienes comunes, que no sean de disposición ni de gravamen, los puede llevar a cabo por sí solo el cónyuge adquiriente de los mismos.

Aunado a lo expuesto, resulta menester realizar las siguientes consideraciones:

• Se desprende del contrato de opción a compra cuya resolución se solicita por esta vía, el consentimiento otorgado por la ciudadana S.S.C.d.G., a su esposo, hoy demandante, ciudadano Fair García.

• De las testimoniales evacuadas, se puede observar que la ciudadana S.C., le consta y está consciente del actual procedimiento, al mismo tiempo adujo apoyar a su esposo, no pudiendo intervenir al momento de la interposición de la demanda por cuanto se encontraba en la ciudad de Maracay.

Esta juzgadora haciendo abstracción de lo expuesto, puede concluir que, si bien, la ciudadana S.C. de García, cónyuge del demandante, no participó al momento de interponer la actual demanda, ello no se traduce en la necesidad de un litisconsorcio activo, pues se hace evidente que el ciudadano Fair García se encuentra actuando en la defensa de intereses que benefician la comunidad conyugal, como un verdadero Pater familiae, pues trata de defender el patrimonio de la comunidad conyugal, derivado de la opción de compra-venta de un bien, venta ésta autorizada por su cónyuge, la ciudadana S.C.; a raíz de ello, la lógica nos indica que si su cónyuge manifestó positivamente su voluntad en la venta de un bien, es evidente su aceptación a la hora de defender cualquier conflicto o incidicencia producto de la transacción en cuestión. En consecuencia, este órgano jurisdiccional debe desestimar los alegatos de la apelante al respecto. Así se decide.

Ya entrando al fondo de lo debatido, tenemos que el demandante solicitó judicialmente la resolución del contrato de opción de compra venta, celebrado con la demandada, en fecha en fecha 25 de febrero de 2010, por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, sobre un área de terreno, el cual forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el urbanismo Falcón, sector Arjona, de la población de Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira; donde aseguró que, el monto de la venta fue por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), los cuales serian cancelados en dos partes, la primera, correspondiente a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) cancelada a la firma del contrato en referencia y la cantidad restante, sería entregada en el lapso de sesenta días, contados a partir de la firma del contrato de opción a compra; cumplimiento que a su entender no se ha llevado a cabo, pese a transcurrir el plazo en cuestión, ocasionándole un gravamen irreparable, al no haber conseguido el fin económico perseguido con la venta.

Por su parte, la representación judicial de la demandada indicó que, la acción propuesta en su contra es infundada e improcedente, tanto en los hechos como en el derecho, pues por un lado, el demandante actuó de mala fe al negarse a recibir la diferencia convenida y por el otro el mismo incurre en incongruencia ya que el terreno objeto de la venta (parcela Nro. 4), no es susceptible de deslinde, mucho menos, nunca pudo ser objeto de venta, según el documento de parcelamiento, estas son inseparables, por lo tanto el documento de opción de compra venta es nulo por ser violatorio a la Ley de Régimen Municipal, al documento de parcelamiento y a leyes sobre la materia.

Así las cosas, resulta menester señalar, que el contrato se encuentra consagrado en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 1.113:

El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Constituye pues, una especie de convención, puesto que involucra el acuerdo de dos o más personas, vinculadas en aras de realizar un determinado acto con efectos jurídicos, siendo uno de los elementos más aptos y frecuentes al momento de reglamentar relaciones económicas y pecuniarias; de igual manera, se encuentra supeditado a una serie de requisitos y/o solemnidades para su procedencia, contemplados en las disposiciones enmarcadas en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil.

Visto el concepto de contrato, resulta propicio, traer el contenido de la clausula tercera prevista en el documento hoy discutido, la cual expresa:

El precio de esta Opción de Compra-Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS.F 120.000,00) el cual será pagado por LA COMPRADORA a EL VENDEDOR de la siguiente manera: a) una suma inicial de SESENTA MIL BOLÍVARES (BS.F 60.000) a la firma del presente contrato. Cantidad que declara el comprador haber recibido en este acto mediante cheque N° 45000121 cuenta N° 0116-0122-76-0006029396 contra el banco B.O.D. a favor de el vendedor, b) la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (BS.F. 60.000,00) restantes, será pagada por LA COMPRADORA a EL VENDEDOR en un lapso de sesenta (60) días contados a partir de la firma del presente contrato.

Ahora bien, de los alegatos de la demandada, puede presumir esta sentenciadora, que la misma, al igual que el demandante, concuerdan en que ha transcurrido íntegramente el lapso estipulado para la entrega de la totalidad del pago sin que ello hubiera sucedido.

Pese a lo transcrito, llama fuertemente la atención la defensa de la demandada, pues la misma se basa en dos puntos excluyentes entre sí, al afirmar:

1.- Que el vendedor se negó a recibir el dinero, restante para completar la operación pactada, pese a desplegar sus esfuerzos para ello;

2.- al vendérsele un bien indivisible, mal podría exigirse su cumplimiento, pues “nadie compraría algo que no pudiera utilizar”.

Como quiera que sea la defensa, esta juzgadora se encuentra constitucionalmente obligada a decidir, es así que pasa a dilucidar, tales aseveraciones.

1.- Negativa del vendedor a recibir la totalidad del pago:

Asegura la representación judicial de la demandada que, el demandante se negó a recibir el dinero, restante para completar la operación pactada, pese a desplegar sus esfuerzos para ello.

En este sentido, resulta propicio indicar que el juez a la hora de decidir se encuentra supeditado a los recaudos que conforman el expediente a estudiar, pues de lo contrario estaría violando normas constitucionales importantísimas como el derecho a la defensa, a la tutela judicial efectiva, al debido proceso, entre otros, hechos éstos ligados entonces con la importancia de la carga probatoria de las partes, pues sólo sustentando sus alegatos, el interesado podrá influir en la esfera de juez, y éste a la hora de dictar sentencia podrá realizar el silogismo perfecto entre los hechos y el derecho.

De los autos, no se deprende prueba alguna de lo manifestado por la apelante, quien pudo servirse por ejemplo de prueba de testigos o haber accionado por medio de una oferta real de pago, en consecuencia, mal puede esta sentenciadora avalar los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la ciudadana M.J.R. en este segmento. Así se decide.

2.- Imposibilidad de la venta.

Esbozó la demandada que el accionante actuó de forma fraudulenta y de mala fe, al intentar venderle un inmueble que estaba prohibido, por así estipularlo el documento de parcelamiento al cual pertenece.

Esta juzgadora observa que, las partes intervinientes realizaron gestiones a fin de traspasar un terreno, el cual forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el urbanismo Falcón, sector Arjona, de la población de Tariba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

Ahora bien, el documento de parcelamiento del urbanismo Falcón en su clausula capitulo tercero reza:

CAPITULO TERCERO

3.1. DERECHO DE PROPIEDAD, SUS EFECTOS NEGOCIABLES

A) (Omisis…)

B) Los propietarios de las parcelas no podrán dividirlas para obtener dependencias diferentes y lograr de ello actividades disímiles que contraríen su destino sin la previa autorización de la Administración…

(Subrayado y resaltado del Tribunal).

Como podemos apreciar, sin necesidad de realizar un análisis profundo, el documento de parcelamiento en cuestión no contiene una prohibición, sino que condiciona la división de una parcela, previa autorización de la administración del Urbanismo Falcón, hecho este no demostrado por la parte interesada, es decir la apelante, este Tribunal reiterando nuevamente lo indicado sobre la importancia de la carga probatoria y lo expuesto hasta ahora, debe rechazar los alegatos esgrimidos por la demandante en este punto. Así se decide.

Visto como quedó claro el incumplimiento por parte de la demandada, la ciudadana M.J.R., del pago a tiempo de la totalidad pactada en el contrato de opción de compra venta en discusión, resulta menester analizar la procedencia o no de las arras.

Solicitó el demandante, se estipule la cantidad de dinero entregada por la compradora, es decir la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), como en calidad de arras, en atención a lo pautado en el artículo 1.263 del Código Civil, hecho éste a que se negó rotundamente la demandada, pues a su entender, ello nunca fue pactado.

En virtud de lo expuesto, resulta pertinente invocar el contenido del artículo 1.263 del Código Civil, el cual dispone:

…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…

En relación con la norma precedentemente transcrita, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso C.L.L.B. y otra contra Corporación Dialvar C.A., ratificada en sentencia N° 607, de fecha 12 de agosto de 2005, caso: P.C.C.C., contra la ciudadana C.A.C.Z., indicó lo siguiente:

…Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional…”

En consonancia con la norma invocada y el criterio jurisprudencial transcrito y al no pactarse tampoco cláusula penal en el contrato en revisión, es evidente la aplicación del contenido del artículo 1.263 del Código Civil, por lo que la cantidad de Bs. 60.00,00, entregada por la apelante al momento de celebrarse el contrato de opción de compra-venta debe considerarse como indemnización de daños y perjuicios, en consecuencia se rechaza los alegatos de la parte reclamada. Así se decide.

Sostiene la demandada que la sentencia apelada incurrió en un error por expresar: “SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes de la litis y autenticado en fecha 25 de febrero de 2010 inserto bajo el N° 44, Tomo 32., lo que a su entender lo hace incongruente, pues no se está en presencia de ningún contrato de arrendamiento, viciando el resto del dispositivo.

Sin necesidad de realizar un análisis extensivo al caso en concreto, esta juzgadora observa que evidentemente la decisión proferida por el a quo, en su punto segundo, declaró resuelto un contrato de arrendamiento, cuando estamos en presencia de un contrato de opción a compra-venta, no obstante su fecha de inscripción en el registro se corresponden perfectamente al documento objeto de revisión, es decir, el 25 de febrero de 2010, bajo el N° 44, Tomo 32, aunado a ello, al comparar el dispositivo con el contenido de la decisión existe plena identificación, entre su contenido y partes, lo que nos hace indicar que se trata de un error de trascripción, perfectamente ajustable con una aclaratoria.

De modo pues, se trata de una sentencia perfectamente entendible, que a pesar de haber cometido el mencionado error, puede desprenderse su espíritu, propósito y razón, por lo cual esta juzgadora rechaza los alegatos de la demandante esgrimidos en este segmento, y al mismo tiempo ordena enmendar el error en cuestión. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: