Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Noviembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA RECONVENIDA: J.R.M., titular de la cédula de identidad N° 6.230.136.-

APODERADOS JUDICIALES: J.M. MATUTE Y L.F.M., inscritos en el inpreabogado bajo los N° 43.124 y 16.588, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: A.F.R., titular de la cédula de identidad N° 2.973.343.-

APODERADOS JUDICIALES: I.J.R., P.D.C. MONTILLA Y A.J.M.M., inscritos en el inpreabogado bajo los N° 13.835, 14.738 y 30.314, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Sostiene el actor en su escrito libelar que concedió en calidad de arrendamiento al ciudadano A.F.R., un local de su propiedad ubicado en la planta baja del inmueble denominado Edificio “Marfin”, situado en la avenida Fuerzas Armadas, Sur 7, Cristo a Rosario, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Federal, la duración del contrato sería de cinco (5) años contados a partir del 01-08-1999, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 154.721,30, los cuales debían ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; posteriormente el canon fue modificado en la cantidad de Bs. 1.237.770,25 mensuales; según Resolución N° 001038 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, la cual quedó firme.-

Pero siendo el caso que el arrendatario no ha cancelado nada por concepto de canon de arrendamiento; éste le adeuda la cantidad de BS. 6.683.958,00 por lo que demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito.-

En fecha 05-06-2000 fue admitida la demanda por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.-

Agotadas las vías de citación del demandado, en fecha 16-04-2001, fue designada la abogada DAELYZ SANTOS como Defensora Ad-Litem.-

En fecha 31-05-2001 el abogado I.R., consignó poder que lo acredita como apoderado judicial del demandado.-

Mediante diligencia que carece de fecha cursante al folio 60 del cuaderno principal de este expediente, la parte actora solicitó sea tramitada la demanda por el procedimiento breve, por aplicación de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En fecha 25-07-2001 la parte demandada dio contestación a la demanda en escrito mediante el cual:

Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.-

Admitió ser cierto que el actor dio en arrendamiento el local identificado en autos y el contrato celebrado entre las partes.-

Que la Resolución de la Dirección General Sectorial del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual regula el canon de arrendamiento del Local, de fecha 30-07-1999, quedó definitivamente firme el 05-08-1999 y para la fecha en que se solicitó la regulación el Local estaba siendo ocupado por el actor, por cuanto allí funcionaba la empresa “Útiles Rodríguez Sociedad Anónima”; tal y como lo expresó el actor al momento de solicitar la regulación y manifestar que el inmueble estaba ocupado por el propietario.-

Impugnó la referida Resolución.-

Alega además que su representado firmó de buena fe un contrato de arrendamiento en fecha 20-08-1999 por ante Notaría, el cual no leyó; fue posteriormente cuando se percató que en el mismo se convenía que la duración de la relación arrendaticia sería de cinco (5) años, y no un (1) año como lo habían acordado verbalmente, al momento de solicitarle una aclaratoria al ciudadano J.R.M., este le respondió que esos eran los riesgos que se corrían en los negocios.-

Continúa narrando que en fecha 01-09-1999 el arrendador (actor) le manifestó que el contrato regía desde el 01-08-1999 y que además debía pagar un monto distinto al establecido en el contrato suscrito, debido a una regulación del local, de fecha 30-07-1999, la cual fijó el canon en la cantidad de Bs. 1.237.770,25.-

Negó que su representado le adeude cantidad alguna al actor por concepto de cánones de arrendamiento, ni intereses.-

Hizo formal oposición a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por el actor.-

Reconvino al actor para que convenga en la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado, el cual firmó por error, e inducido bajo engaño (dolo) por parte del demandante.-

En fecha 28-11-2001 se admitió la reconvención.-

En fecha 12-12-2001 la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en escrito en el cual:

Alegó que la parte demandada reconviniente no aclara en su contestación las razones por las que considera que hubo vicios en el consentimiento al momento de la firma del contrato, lo cual lo coloca en un estado de indefensión, por cuanto le impide rechazar la pretensión de su contraparte.-

Rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes.-

En fecha 18-02-2002 se dictó decisión mediante la cual se negó la solicitud de parte actora de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a este proceso.-

En fecha 06-03-2002 la parte actora apeló de esa decisión.-

En fecha 11-03-2002, se ordenó la notificación de las partes de la publicación de las pruebas promovidas por ambas.- En esa misma fecha se publicaron las pruebas.-

La parte actora en su escrito:

Reprodujo el mérito favorable de los documentos acompañados a su libelo de demanda.-

Señaló que la parte demandada no puede alegar a su favor su propia torpeza de no leer el contrato al momento de firmarlo.-

Por su parte el demandado reprodujo el mérito favorable de documentos acompañados a su escrito así como los cursantes en autos; promovió la confesión ficta del actor al dar contestación a la reconvención el mismo día que quedó citado de la misma.-

Notificadas las partes de la publicación de las pruebas, en fecha 06-05-2002, fueron admitidas las mismas y se ordenó la notificación de las partes.-

En fecha 19-02-2003 el Juez Gervis A.T., se avoco al conocimiento de la causa.-

Notificadas las partes del avocamiento, en fecha 23-07-2004 se dictó sentencia definitiva declarando Sin Lugar la demanda, Con Lugar la reconvención, la Nulidad del Contrato de arrendamiento, se condenó en costas a la parte actora.-

Contra esa decisión ejerció recurso de apelación la parte actora, el cual fue oído en ambos efectos, en fecha 10-11-2004, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.-

En fecha 26-11-2004 el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial a quien le correspondió el conocimiento de esta causa inicialmente en Alzada, le dio entrada al expediente y fijó oportunidad para la presentación de informes.-

En fecha 30-11-2004 el apoderado de la parte actora promovió posiciones juradas.-

En fecha 10-12-2004 el Juez de ese Despacho, se inhibió de conocer la causa por enemistad con uno de los apoderados de la parte actora.-

Remitidas las actas al Juzgado Superior Sexto, el Titular de ese Juzgado se inhibió de conocer la causa por enemistad con el co-apoderado de la parte actora.-

Correspondió el conocimiento de la presente causa a esta Alzada, quien en fecha 21-02-2005 le dio entrada, ordenando la notificación de las partes y fijando oportunidad para la presentación de informes y observaciones; y para dictar sentencia.-

En fecha 15-03-2005 la parte actora promovió la prueba de posiciones juradas.-

En fecha 21-03-2005 el Juez Suplente Dr. I.V.T. se avoco al conocimiento de la causa.-

En fecha 06-04-2005 el Juez Titular de este Despacho se aboco al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada.-

En fecha 13-04-2005 el apoderado de la parte demandada presentó escrito de informes y posteriormente en fecha 15 del mismo mes y año, consignó legajo de copias certificadas.-

La parte actora en fecha 22-04-2005 ratificó su pedimento realizado en diligencia de fecha 15-03-2005.-

En fecha 02-05-2005 la parte demandada ratificó su escrito de informes.-

En fecha 02-05-2005 se dictó decisión mediante la cual se dejó expresa constancia de que el lapso para la presentación de informes comenzó a computarse a partir del 11-04-2005.-

Contra esa decisión el apoderado de la parte actora ejerció recurso de apelación.-

En fecha 12-05-2005 el apoderado de la parte demandada presentó escrito de informes en el cual:

Hizo un recuento de todo lo acontecido durante el curso de la causa, de sus alegatos y defensas; además solicitó se confirme la decisión apelada y se declare sin lugar la apelación.-

En fecha 31-05-2005 el apoderado de la parte demandada reconviniente presentó escrito de observaciones mediante el cual:

Insistió en hacer valer la motivación de la sentencia apelada.-

Señaló además que la recurrida no infringió ninguna norma de procedimiento ni incurrió en usurpación de funciones, ni revocatoria de una Resolución Inquilinaria, al declarar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito, basándose en vicio de consentimiento como lo es el Dolo; luego de a.l.m. intencionales, trampas y engaños en que incurrió una de las partes contratantes; además las resoluciones 004536 y 009011, nunca fueron traídas a los autos, ni notificadas a la parte que representa, por lo que no pueden ser aplicadas en el presente caso.-

En fecha 01-06-2005 los apoderados de la parte actora reconvenida presentaron escrito de observaciones en el cual:

Alegó que el demandado reconviniente en su escrito de informes, dejo en evidencia que las Resoluciones N° 001038 y 004536, quedaron definitivamente firme, por cuanto contra ellas no se ejerció recurso alguno.-

Insistieron en que para el momento en que fue dictada la Resolución N° 001038 de fecha 10-11-1999, el demandado reconviniente se encontraba ocupando el local en calidad de arrendatario.-

En fecha 27-07-2005 se dictó sentencia negando la apelación ejercida por el abogado J.R.M., contra la decisión interlocutoria de fecha 02-05-2005 dictada por esta Alzada.-

En fecha 01-08-2005 se difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de 30 días consecutivos.-

En fecha 02-08-2005 comparecieron los abogados L.F.M. y J.M. e interpusieron en forma oral y escrita recurso de hecho contra la decisión de fecha 27-05-2005 dictada por esta Alzada.-

Posteriormente en fecha 05-08-2005 los apoderados de la parte actora reconvenida presentaron escrito de motivación del Recurso de hecho interpuesto.-

En fecha 11-08-2005 se ordenó remitir a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las copias certificadas que señale el recurrente, en virtud del recurso de hecho interpuesto.-

En fecha 27-09-2005 la Juez Suplente, Dra. M.A.V., se avoco al conocimiento de la causa.-

En fecha 10-10-2005 se acordó expedir copias certificadas señaladas por el apoderado de la parte actora recurrente y su remisión mediante oficio a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-

Siendo la oportunidad para dictar sentencia pasa a hacerlo este Tribunal y para ello observa:

I

La parte actora acompañó a su libelo de demanda documentos marcados “A”, “B” y “C”.-

La resolución N° 001038 de fecha 30-07-1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, fue acompañada en copia simple y por ello impugnada por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda.-

Respecto de los demás documentos acompañados con el libelo de la demanda, así como los traídos a los autos al momento de contestar la demanda y promover pruebas, por ambas partes, por cuanto los mismos no fueron tachados, impugnados o desconocidos, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.-

II

Ahora bien, respecto de la impugnación que de la copia fotostatica simple de la Resolución N° 001038 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, acompañada por el actor con el libelo de demanda, hizo la parte demandada, se observa:

En el acto de contestación de la demanda se expresó:

De conformidad con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugno la resolución número 001038 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 30 de julio de 1999, acompañada en copia fotostatica al libelo de la demanda por el demandante…

.-

Ahora bien, el demandado reconviniente trajo a los autos copias certificadas marcadas con la letra “B”, que rielan a los folios 68 al 72, en las cuales puede leerse:

…EL SUSCRITO DIRECTOR GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, PROCEDIENDO EN USO DE LA FACULTAD DELEGADA POR EL CIUDADANO MINISTRO, SEGUN RESOLUCION No. 10 DE FECHA 15-03-99 PUBLICADA EN LA GACETA OFICIAL No. 36.672 DE FECHA 30-03-99 CERTIFICA QUE LAS COPIAS CERTIFICADAS QUE ANTECEDEN SON TRASLADO FIEL EXACTO DE LOS PROCEDIMIENTOS QUE CURSAN A LOS FOLIOS NUMEROS 156-187-188… TOTAL DE FOLIOS: (6-) DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO NUMERO 66.816 QUE CURSA ANTE ESTA DIRECCION…

.-

Hemos resaltado intencionalmente la frase: “DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO NUMERO 66.816”, por lo siguiente:

Como ya se dijo, el demandado reconviniente impugnó la copia de la tantas veces mencionada resolución, por tratarse de copia fotostatica simple.-

Pero en ese mismo acto en que la impugna, consigna las copias certificadas que ya hemos analizado, esto es, copia de la diligencia mediante la cual el arrendador se da por notificado de la regulación, copia de diligencia mediante la cual el arrendador autoriza a otro ciudadano para tramitar la referida regulación, copia de la diligencia mediante la cual al abogado I.R., titular de la cédula de identidad N° 3.655.840, solicita dichas copias referentes al expediente N° 66.816 y el auto que las acuerda.-

Ahora bien, el mismo demandado en su escrito de contestación de la demanda admite que la referida regulación es la signada con el N° 001038, la cual se refiere al expediente N° 66.816, que es el mismo número de expediente que aparece en las copias fotostaticas consignadas por la parte actora; todo lo cual trae a colación que tanto las copias certificadas consignadas por el demandado, como la resolución impugnada pertenecen al mismo expediente.-

Por lo tanto, el demandado al traer a los autos copias certificadas de actuaciones habidas en ese expediente (66.816), está convalidando las copias fotostaticas acompañadas al libelo de demanda y las cuales impugnó.-

En consecuencia, al convalidar el contenido de las copias que procedió a impugnar, les está dando pleno valor probatorio a su contenido.-

Por esas razones este Tribunal DESECHA la impugnación efectuada por la parte demandada y le otorga pleno valor probatorio a la copia fotostatica acompañada al libelo de demanda marcada “C”.- ASI SE DECLARA.-

III

La parte actora fundamenta su pretensión en el hecho de que el demandado no ha cancelado los cánones de arrendamiento que van desde el 01-08-1999 hasta el 10-11-1999, acordados en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes y al cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio.-

Tampoco ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el 10-11-1999, los cuales son a razón de Un Millón Doscientos Treinta y Siete Mil Setecientos Setenta Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 1.237.770,25), fijados según Regulación N° 001038, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que quedó firme en fecha 10-11-1999, por cuanto el arrendatario estando notificado de la misma, no ejerció contra ella recurso alguno.-

A ese respecto, quien aquí sentencia observa:

La parte demandada en el acto de contestación de la demanda, admitió la existencia de un contrato de arrendamiento entre él y el actor.-

Negó que la Resolución N° 001038 haya quedado firme por cuanto la misma fue dictada el 30-07-1999, dándose por notificado el demandante en fecha 05-08-1999, y siendo que para ese momento quien ocupaba el inmueble objeto de la regulación era el propio arrendador.-

Procedió a impugnar la referida resolución por cuanto fue acompañada por el actor en copia fotostática.-

De un análisis de las copias del expediente N° 66.816 traída a los autos por el demandado puede apreciarse que fue el propietario del Local, actor en este proceso, quien presentó la solicitud de Regulación por ante el Ente correspondiente y que manifestó que el Inmueble estaba siendo ocupado por el propietario y no se encontraba arrendado, tal como puede leerse en la copia que cursa al folio 75 de este expediente.-

Es decir, no cabe dudas que la referida Resolución fue solicitada por el propio actor, y que el inmueble no se encontraba arrendado para ese momento.- ASI SE DECLARA.-

No obstante, para el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento, esto es, el 01-08-1999, el actor no estaba notificado de la Resolución que aumentó el canon de arrendamiento, por cuanto fue en fecha 05-08-1999 que se cumplió ésa formalidad.-

Pero todas éstas circunstancias no justifican el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento en el que según la parte actora incurrió el demandado.-

A este respecto, el demandado ha señalado que ha cumplido con su obligación de pagar íntegramente los cánones de arrendamiento acordados en el contrato, tal y como consta de consignaciones efectuadas por ante los Juzgado Octavo y Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y cuyas copias han sido traidas a los autos por el demandado.-

Procedemos a continuación al análisis de esas consignaciones:

El Mes de Agosto de 1999 fue consignado el 06-09-1999, es decir, un mes después de lo acordado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.-

El Mes de Septiembre de 1999, fue consignado el 08-09-1999, es decir tres días después de lo convenido en el contrato de arrendamiento.-

Los Meses Noviembre y Diciembre de 1999 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2000, fueron consignados oportunamente.-

Ahora bien, en ese sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es claro y preciso al establecer que el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada podrá consignar por ante el Tribunal de Municipio Competente, el pago de la pensión arrendataria, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.-

Es decir, que de acuerdo a esa norma, el demandado en el presente caso, tenía los primeros cinco (5) días de cada mes, más los quince (15) días siguientes a esos cinco (5) días, para efectuar la consignación del pago correspondiente, esto es, veinte (20) días.-

Entonces tenemos que la consignación correspondiente al mes de Agosto de 1999, es a todas luces extemporánea, por cuanto fue realizada con dieciséis (16) días de retardo de conformidad con el análisis efectuado.-

Caso contrario, es el mes de septiembre de 1999, por cuanto, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha consignación fue realizada en tiempo útil.-

Por lo tanto, de todos los razonamientos que anteceden, podemos concluir que el arrendatario no incurrió en incumplimiento por este concepto.- ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, demanda además el actor, el pago del canon de arrendamiento fijado mediante Resolución N° 001038 que aumentó el canon en la cantidad de Bs. 1.237.770,25, cantidad ésta que se opone el demandado a pagar por cuanto alega que el actor-arrendador, al momento de la firma del contrato, ya estaba enterado de la referida regulación, y actuando con dolo y mala fé suscribió el contrato.-

Pero como ya se dijo el contrato de autos rige entre las partes a partir del 01-08-1999, y el arrendador se dio por notificado de la Resolución en fecha 05-08-1999, es decir, aún cuando el contrato se perfeccionó el 20-08-1999, fecha en la que se Autenticó por ante Notaría, ya el mismo era Ley entre las partes y por lo tanto, para el momento en que esto ocurre el arrendador no estaba al tanto del aumento del canon regulado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, pero aún así ésta situación obligaba al demandante a participarle al demandado, tal aumento, por cuanto éste último ha manifestado que de haber tenido conocimiento de ello, no habría contratado.-

Todas éstas circunstancias conllevaron a que el demandado reconviniera al demandante.-

En su reconvención solicita la nulidad del contrato celebrado entre las partes, en virtud de la solicitud de regulación formulada por el arrendador por ante el Ente respectivo, sin haberle participado oportunamente al demandado reconviniente tal resolución que aumentaba el canon.-

Tal actitud del arrendador, causó que el demandado reconviniente incurriera en un error al dar su consentimiento para perfeccionar el contrato, por lo tanto, el mismo se encuentra viciado, ya que si se le hubiera notificado del monto real del canon de arrendamiento fijado mediante regulación, no habría contratado, por cuanto a su decir, la empresa que allí funciona no produce medios suficientes para sufragar un alquiler tan elevado.-

Fundamenta su reconvención en la supuesta presencia de vicios del consentimiento, ya que su aceptación de los términos del contrato, más aún el monto fijado como canon de arrendamiento, se debió al silencio (dolo) del arrendador respecto del aumento del alquiler y el no haberle notificado de la solicitud de regulación del inmueble dado en arrendamiento.-

La parte actora reconvenida en el acto de contestación a la reconvención alegó que el demandado reconviniente no es preciso al fundar su pretensión de nulidad, por cuanto no es claro al utilizar los términos “error” y “dolo”, y esto le cercena su derecho a la defensa.-

Pero de la lectura de los alegatos del demandado se aprecia que el demandado reconviniente lo que quiere demostrar es que en virtud de la actitud dolosa del arrendador al guardar silencio respecto de la tan referida regulación, dio su consentimiento erróneamente para la celebración del contrato, ya que como se dijo anteriormente si hubiere estado en conocimiento del monto real de la regulación, no hubiere aceptado el inmueble en arrendamiento.-

Alegando que el arrendador- actor venía preparando concientemente el escenario, por lo que puede presumirse que el vicio del consentimiento que arguye el demandado-reconviniente es el dolo.-

En ese sentido este Tribunal observa:

El artículo 1.141 del Código Civil establece:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º consentimiento de las partes

.-

Esa disposición legal debe ser concordada con el artículo 1.142 eiusdem, norma según la cual:

…el contrato puede ser anulado:-------

2º por vicios del consentimiento

.-

Ahora bien, corresponde a este Tribunal, a.s.c.e. referido contrato es anulable por vicios del consentimiento, alegados por la parte demandada.-

En ese sentido se observa:

Es principio general y universal del derecho contractual, la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13).-

Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.159 del Código Civil que establece “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes...”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contractual.

No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).

Debemos a.e.p.t. lo que se define como dolo:

El dolo es un vicio en el consentimiento y ha sido definido por el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O. en su página 264, en la siguiente forma:

La palabra dolo, derivada del latín dolos, o del griego doloa, significa comúnmente mentira, engaño o simulación, jurídicamente adquiere tres formas: vicio de la voluntad de los actos jurídicos; elemento de imputabilidad en el incumplimiento de obligaciones; o calificación psicológica exigida como integrante del delito civil o agravante del delito penal...

.

Por su parte nuestro Código Civil en el artículo 1.154 lo define así:

El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su consentimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado

.

Es importante señalar que sobre esta institución jurídica la doctrina ha mantenido un criterio constante en el sentido de que el elemento fundamental del dolo es la intención de engañar, es decir, el animus decipiendi, la intención de provocar un error en la otra parte contratante capaz de inducirla a contratar, por ello la falta de intención de engañar excluye el dolo.

Por otra parte existen ciertas condiciones a los fines de que se configure el dolo, las cuales la doctrina ha establecido así:

Que exista una conducta intencional, consistente en actuaciones como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consista en un hacer por parte del autor del dolo que induzcan a un criterio erróneo al otro contratante.

El dolo debe ser causante, es decir, determinante en la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocida por ésta o de no haberse desarrollado, el otro contratante no hubiese celebrado el contrato.

Ahora bien, de la lectura pormenorizada y acuciosa del escrito de reconvención, se infiere claramente que el demandado reconviniente, le correspondía probar sus alegatos referentes al fundamento de su contra demanda, es decir, tenía la carga de demostrar que su consentimiento para la celebración del contrato se encuentra viciado en virtud de haber sido arrancado mediante dolo y engaño, lo cual no hizo.-

El demandado reconviniente alega que fue en fecha 01-09-1999, cuando se enteró de la Resolución N° 001038 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato dictada el 30-07-1999, es decir, un mes después de la firma del contrato.-

Pero de igual manera quedó notificado de la referida resolución, por lo tanto, lo único que le quedaba por hacer era atacar esa decisión del Ministerio de Inquilinato.-

Respecto a ese punto, este Tribunal se pronunciará más adelante.-

Entonces, se evidencia claramente que no existe dolo en el silencio del actor- arrendador, por cuanto, para el momento del acuerdo de contratar, no estaba en conocimiento de la regulación, es decir, no sabía cual era el monto fijado por el Ente respectivo, naturalmente, si estaba al tanto de que cursaba por ante el Ministerio de Inquilinato una solicitud de Regulación, ya que la misma fue efectuada por éste, pero como se dijo, no estaba en conocimiento de cual sería el monto fijado.-

Además el demandado no logró demostrar la mala intención en la actuación del arrendador, por cuanto es imposible, saber lo que piensa, lo siente o maquina otra persona.- ASI LO DECLARA ESTE TRIBUNAL.-

Por esa razón este Tribunal considera que la reconvención propuesta por el demandado debe ser DESECHADA y ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, el demandado durante toda la secuela del proceso se limitó solo a proponer como defensa el vicio de consentimiento, para contratar, que fue dado como consecuencia de engaño (dolo), que ya fue desechado por este Tribunal, pero no trajo a los autos nada que demostrara su solvencia con respecto de los cánones de arrendamiento demandados, a razón del nuevo monto fijado por Inquilinato, en ese sentido se observa:

Considera de especial relevancia este sentenciador pronunciarse respecto de lo siguiente:

Existe en autos y así ha sido afirmado y aceptado por las partes, Regulación N° 001038 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha 30-07-1999, y a la cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio, en todo su contenido, la cual resolvió:

…Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al local B PB, (PROPIEDAD HORIZONTAL) del inmueble denominado Edificio MARFIN, situado en la Avenida Fuerzas Armadas, Sur 7, entre Esquinas de Cristo y Rosario, Parroquia S.R. en la cantidad de: UN MILLON DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.237.770,25)…

.-

De esa regulación se dio por notificado el actor, en este proceso, solicitante en aquel, en fecha 05-08-1999.-

Ahora bien, el demandado reconviniente sustenta su contra demanda en la existencia de dicha regulación, la cual como se dijo, fue solicitada por el actor arrendador, pero nunca participada al arrendatario, antes de la celebración del contrato de arrendamiento, solicitando la nulidad de dicho contrato, lo cual ya fue negado por este Tribunal.-

Pero además el mismo demandado reconviniente manifiesta que fue en fecha 01-09-1999 que tuvo conocimiento de esa regulación.-

Esas copias certificadas acompañadas por el demandado reconviniente (folio 69 de este expediente), se evidencia que fueron solicitadas en fecha 16-09-1999 por ante el Director General Sectorial de Inquilinato.-

Es decir, es en esa fecha en que consta en autos, el conocimiento que tiene el demandado reconviniente de la referida resolución, no obstante haber manifestado que esto ocurrió el 01-09-1999.-

Pero lo relevante en este caso, no es la fecha en que el demandado reconviniente se dio por enterado de esa regulación, lo importante y que llama la atención de este Juzgador, es que el demandado no ejerció los recursos pertinentes que la Ley le confiere contra esa resolución, o por lo menos no consta así en autos.-

Comoquiera que hayan sido las circunstancias en que el demandado se enteró de la regulación del inmueble dado en arrendamiento, es a partir de esa fecha en que queda debidamente notificado de la misma, y si no estaba de acuerdo con el nuevo canon fijado, tenía que agotar el recurso de nulidad del mismo, por ante los Tribunales Contenciosos Administrativos, para lo cual contaba con un lapso de seis (6) meses, de conformidad con las normas que regulan esa materia.-

El artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, vigente para el momento de dictarse la decisión examinada (derogada el 18-05-2004), establece:

…Las acciones o recursos de nulidad contra los actos generales del Poder Público podrán intentarse en cualquier tiempo, pero los dirigidos a anular actos particulares de la Administración, caducarán en el término de seis meses contados a partir de su publicación en el respectivo órgano oficial, o de su notificación al interesado…

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Pero además la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso INVERSIONES KUROSY C.A contra TIENDA DISEÑO C.A e INDUSTRIAS MANUFACTURERAS COLCHOTEX C.A, ha sostenido:

“… La Sala comparte y acoge la doctrina reiterada sostenida por la Sala Político Administrativa, de conformidad con la cual “...En nuestro ordenamiento jurídico, el acto administrativo desde que es dictado tiene fuerza obligatoria, se presume legítimo y debe cumplirse a partir del momento en que es definitivo, vale decir, en tanto que resuelva el fondo del asunto, característica ésta conocida como ejecutividad. Por otra parte, cuando la Administración impone a través de sus actos deberes o limitaciones, tiene la posibilidad de actuar, aun en contra de la voluntad de los administrados, sin necesidad de obtener previamente una declaración judicial al respecto, característica ésta que ha sido denominada “ejecutoriedad”....” (Sentencia de fecha 19 de octubre de 2000, caso: VENCEL IMPORT-EXPORT, C.A.).

Este pronunciamiento se corresponde con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de conformidad con el cual “...Los actos administrativos que requieran ser cumplidos mediante actos de ejecución, deberán ser ejecutados por la administración en el término establecido. A falta de este término, se ejecutarán inmediatamente...”.

En sintonía con ello, el artículo 87 de la misma ley establece que la interposición de cualquier recurso no suspenderá la ejecución del acto administrativo impugnado, salvo previsión legal en contrario, o que resulten suspendidos provisionalmente sus efectos, por solicitud de parte interesada.

Estas normas rigen supletoriamente en la materia controvertida en este juicio. En este sentido, el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que “En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil”.

Acorde con los mencionados principios generales que caracterizan todo acto administrativo, la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reitera que el acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento, una vez que causa estado, surte efectos y tiene aplicación de inmediato. En efecto, el artículo 81 dispone que “...A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada...”.

Esta norma permite determinar que la sola interposición del recurso contencioso administrativo de nulidad no afecta el cumplimiento de la regulación impugnada, salvo que de forma cautelar hubiesen sido suspendidos sus efectos, previa solicitud de parte, siempre que estén reunidos los presupuestos exigidos.

Con la transcripción de la anterior doctrina, lo que pretende quien aquí juzga, es demostrar que aún cuando, el demandado hubiere ejercido el recurso de nulidad del acto administrativo, -cosa que no hizo-, su obligación era la de pagar el aumento fijado en esa resolución, inmediatamente que tuvo conocimiento de la existencia del mismo.-

De modo tal pues que, de conformidad con ese precedente jurisprudencial, nada justifica que el demandado reconviniente, enterado como estaba de la regulación del canon de arrendamiento, no procediera de manera inmediata a su ejecución que se traduce en el pago -o consignación por ante Tribunales si así lo hubiere preferido- del nuevo monto, es decir, la suma de UN MILLON DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.237.770,25).-

La Cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes estipula que “…el Arrendatario aceptará cualquier modificación en el monto del canon de arrendamiento, siempre que ella emane de una Resolución del Ministerio de Fomento…”

y comoquiera que el contrato es Ley entre las partes y éstas están obligadas a cumplir las obligaciones acordadas en él tal y como han sido contraidas, el demandado tenía la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento en la forma, lugar y tiempo convenido.- ASI LO DECLARA ESTE TRIBUNAL.-

En consecuencia, la causa petendi ejercida por la parte actora debe prosperar, por cuanto con todo el análisis hecho en esta sentencia, ha quedado demostrado el incumplimiento por parte del demandado- reconviniente, en el pago del nuevo canon fijado por el Ente regulador, por lo tanto deberá cancelar al actor arrendador, las sumas adeudadas.-

Si bien es cierto que las decisiones administrativas son de ejecución inmediata, y es en fecha 16-09-1999 cuando consta en autos que el demandado quedó debidamente notificado de la regulación de fecha 30-07-1999, no es menos cierto que el actor en su libelo demanda el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01-08-1999 hasta el 10-11-1999, a razón de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 154.721,30) y desde el 11-11-1999 hasta la terminación de este proceso a razón de UN MILLON DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 1.237.770,25), por lo tanto, este Tribunal a los fines de evitar infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, declara que el arrendatario debe cancelar al arrendador, como monto correspondiente al canon de arrendamiento las sumas solicitadas y demandadas en el libelo y como consecuencia de su incumplimiento deberá hacer entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento.-

Ahora bien, por cuanto cursa en autos copias certificadas de consignaciones efectuadas por la parte demandada por ante Tribunales, todas a razón de Bs. 154.721,30, desde el mes de Julio de 2000, hasta el mes de Abril de 2005, se ordena efectuar el cálculo de la diferencia que existe entre ese monto y el regulado por la Dirección de Inquilinato, que debe pagar el demandado.-

Este Tribunal no puede hacer el cálculo de las sumas que le corresponde al demandado pagar, por ese concepto, por cuanto no está determinada aún la fecha de la definitiva entrega del inmueble arrendado.-

Por lo tanto, este Tribunal condena a la parte demandada a pagar esas cantidades de dinero, es decir, los cánones de arrendamiento que van desde el 01-08-1999 hasta el 10-11-1999, a razón de Bs. 154.721,30, que es el monto acordado entre las partes, y los que van desde el 11-11-1999 hasta la definitiva entrega del bien arrendado a razón de Bs. 1.237.770,25, monto regulado por el Ente correspondiente.-

Para determinar el monto exacto se ordena experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-

Los expertos deben determinar el monto exacto de todos los meses condenados a pagar en este fallo.-

Por todas las razones expuestas este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. - CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora.-

2. - SE REVOCA la decisión recurrida por el análisis realizado en este fallo.-

3. - SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.-

4. - CON LUGAR la demanda incoada por J.R.M. contra A.F.R. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

5. - SE CONDENA al demandado al pago de las cantidades demandadas en el libelo por concepto de cánones de arrendamiento insolutos que van desde el 01-08-1999 hasta el 10-11-1999 a razón de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Setecientos Veintiún Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. 154.721,30), así como al pago de la diferencia que existe en cantidades, entre el monto consignado por ante Tribunales, correspondiente a los meses de Noviembre de 1999 hasta Abril de 2005 y que es de Bs. 154.721,30, y el monto real, regulado por la Dirección General Sectorial del Ministerio de Inquilinato, que asciende a la suma de Un Millón Doscientos Treinta y Siete Mil Setecientos Setenta Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 1.237.770,25) y de igual manera los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado.-

6. - SE ORDENA la experticia complementaria del presente fallo, para el cumplimiento de lo ordenado en el particular anterior de esta dispositiva.-

7. - SE CONDENA al demandado a que, de conformidad con lo establecido y aceptado en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento y por haber incumplido en el pago de los cánones, haga entrega a la parte actora del inmueble arrendado libre de bienes y personas.-

8. - NO HAY ESPECIAL CONDENATORIA en costas del recurso de apelación por cuanto el fallo apelado fue revocado.-

9. - SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en él.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los veinte (20) días del mes de Noviembre de dos mil seis (2006).- Años: 196º y 147º.-

EL JUEZ,

C.D.A.L.S.,

N.J.

En esta misma fecha siendo las 12:00 p.m, previa las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

N.J.

CDA/NJ/eneida

EXP. N° 7475