Decisión nº 1 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Enero de 2009

Señaló el apoderado de la parte actora en su escrito libelar, que su representado suscribió con el demandado en fecha 1 de mayo de 1989, un contrato de arrendamiento, cuyo objeto fue un inmueble propiedad de su cliente, identificado con el número y letra 2-A, ubicado en la planta N° 2 del edificio N° 2, Etapa III, Residencias La Tahonera, municipio Baruta, estado Miranda, y al que le corresponde un puesto de estacionamiento techado distinguido con el N° 46. Como prueba de la veracidad de dicha convención, consignó ab initio copia simple del documento autenticado en fecha 28 de abril de 1989 ante la Notaría Publica Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 70; tomo 70, de los libros de autenticaciones de la indicada Notaría. Este instrumento, lejos de ser impugnado por el demandado, fue expresamente confirmado por éste; en tal virtud el tribunal lo asume como fidedigno y con base en él da por demostrada la relación arrendaticia alegada en la demanda; aparte de que tal relación contractual ha sido explícitamente admitida por el arrendatario, admisión ésta que obra como un elemento adicional de convicción en cuanto a la existencia del contrato en cuestión. Así se declara.

Las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA y DÉCIMA del contrato rezan lo siguiente:

PRIMERA: EL ARRENDADOR dá en arrendamiento a el ARRENDATARIO un inmueble constituido por el apartamento No. 2-A ubicado en la planta No. 2 del Edificio No. 2, Etapa III, que forma parte de Residencias La Tahonera, en esta ciudad de Caracas. Forma parte del arrendamiento el puesto techado de estacionamiento distinguido con el N° 46

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SEGUNDA: El canon de arrendamiento es la cantidad TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,oo) mensuales durante el primer año, y durante el segundo año, el canon de arrendamiento será de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000.oo) Mensuales, sumado a esta cantidad el equivalente a la tasa de inflación calculada y publicada por el Banco Central de Venezuela, acumulada durante los nueve (9) meses siguientes a partir a partir de la firma del presente contrato. Los cánones de arrendamiento deberán ser cancelados en dinero efectivo por el ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante la presentación del recibo correspondiente otorgado por EL ARRENDADOR

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TERCERA: El término de duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contados a partir del primero (1) de mayo de 1989 fecha en que entra en vigencia el mismo y el cual vencerá el primero (1) de mayo de 1991, pudiendo ser prorrogado por períodos consecutivos de un (1) año, si el arrendador no diere aviso a EL ARRENDATARIO o este a aquél por escrito y con sesenta (60) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo de dos (2) años de su voluntad de no prorrogar el contrato

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DÉCIMA: Si al término del presente contrato EL ARRENDATARIO no entrega completamente desocupado el inmueble arrendado, pagará a EL ARRENDADOR a título de clausula penal, la cantidad de Un MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) por cada día que permanezca en el inmueble después de finalizado el plazo de duración establecido en la cláusula tercera de este contrato

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La doctrina ha señalado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está prevista en una de sus cláusulas, en la forma convenida por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación de tiempo. Podemos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato de una manera clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente prefijado.

Partiendo, pues, de esta exposición conceptual, es indudable que el contrato de arrendamiento al que nos hemos estado refiriendo es a tiempo determinado. Así se deja establecido.

En la situación sub examine, ambas partes están contestes en que vencido el período inicial de dos años, lo cual tuvo lugar el 1 de mayo de 1991, el contrato se vino renovando por períodos consecutivos de un año. Como aparece explícito del tenor de la clausula tercera, antes transcrita, la relación arrendaticia se prorrogaba automáticamente si una de las partes no avisaba a la otra con sesenta días de anticipación al vencimiento de la última renovación su voluntad de no prorrogarla.

De lo anterior se evidencia, con suma nitidez, que al arrendador le asistía el derecho de participarle al arrendatario su resolución de poner fin al contrato, estando de su cargo solamente, para ajustarse a lo estipulado, hacerlo saber a su contraparte “por escrito y con sesenta (60) días de anticipación”; por consiguiente, importa precisar si en realidad tal notificación de no prórroga se hizo debidamente, visto que lo que el demandado discute, con especial énfasis, es que el medio empleado para comunicarle la voluntad del actor de no renovarle el contrato es ineficaz, lo que se traduce en tener que esclarecer si la notificación judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial es válida, o, dicho en otro giro, si la misma produce las consecuencias jurídicas que el actor le atribuye.

Para decidir, se observa:

Consta de las actuaciones cursantes a los folios 31 al 43, que mediante escrito sin fecha consignado ante el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con nota y firma de recepción del secretario, el abogado L.J.V.G., en su calidad de apoderado judicial de J.A.C.S. según poder que le fuera conferido por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda el 22 de mayo de 2001, acompañado ad efectum videndi, cuya copia obra a los folios 36 al 38, dirigió petición al descrito juzgado para que se trasladara y constituyera en el apartamento 2-A, planta N° 2, Edificio N° 2, Etapa III, Residencias la Tahonera, avenida Principal de la Tahona, municipio Baruta, estado Miranda, a los fines de que notificara al ciudadano J.J.J.L., o bien a cualquier otra persona mayor de edad que allí se encontrara, de lo siguiente:

Que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento notariado por ante la Notaría Pública Séptima del Distrito Sucre del estado Miranda el 28 de abril de 1989, vigente a partir del 1 de mayo de 1989, el referido contrato de arrendamiento no le sería prorrogado a partir del 1 de mayo de 2004, de tal manera que la prórroga legal “de su contrato” vencía el 1 de mayo de 2007 y que en consecuencia en dicha fecha debía entregar el inmueble, requiriendo finalmente al tribunal entregar a la persona notificada una copia simple “del escrito que encabezan las presentes actuaciones, a objeto de que sirva informárselo al arrendatario, si ese fuere el caso, a los fines de Ley” . Con motivo de tal pedimento, el Juzgado Octavo de Municipio dictó el día 23 de julio de 2003 el siguiente auto:

por recibido el anterior escrito de solicitud interpuesta por el ciudadano L.J.V.G. désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia se fija las 5:00 p.m del día 29/07/2003, Notificación solicitada, de conformidad con lo previsto en el artículo 192 del Código de Procedimiento Civil

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A petición de dicho apoderado, se fijó nueva oportunidad para practicar la diligencia mencionada, esta vez para el día 7 de agosto de 2003. Al folio 43 cursa el acta levantada al respecto, cuyo contenido literal es como sigue:

En el día, de hoy siete de Agosto del 2003, siendo las 5:00p.m., se trasladó y constituyó el tribunal previa habilitación del tiempo necesario y jurada como ha sido la urgencia del caso en la siguiente dirección: Apartamento N° 2-A, ubicado en la planta N° 2, del edificio de las residencias La Tahonera, ubicada en la avenida principal de la Tahona, municipio Baruta del Estado Miranda a los fines de practicar notificación judicial. Constituido en el apartamento 2-A del edificio N° 2, el tribunal procedió a efectuar los toques de Ley. siendo que no fueron atendidos se procedió a fijar en la puerta y dejar bajo la misma copia simple de la notificación. Asimismo el Tribunal se trasladó a la conserjeria de las torres 1 y 2 que se encuentran ubicada en el estacionamiento del edificio, donde el tribunal fue atendido, por el conserje, que dijo llamarse J.L.L. y que se identificó con el N° de C.I 15.863.606 y que manifestó que el ciudadano J.J.J.L.s.d. madrugada, asimismo el tribunal le hizo entrega de copia, y el mismo manifestó que la haría llegar a sus manos. Cumplida la misión el tribunal declara judicialmente notificado al habitante del inmueble y ordena el regreso a su sede natural. Es todo, se leyó y conformes firman…

(copia textual).

El contenido del acta da fe de que el tribunal hizo constar que previa habilitación del tiempo necesario se trasladó y constituyó en el apartamento indicado en la solicitud y que al no ser atendido, pese a los toques que hizo, procedió a fijar en la puerta y dejar bajo la misma copia simple de la notificación. Como puede apreciarse, no es verdad, contrariamente a lo afirmado por los apoderados del demandado al contestar la demanda, “que el Tribunal dio por notificado al arrendatario en cabeza de un supuesto Conserje del Edificio, que por supuesto no se encontraba dentro del inmueble arrendado”.

A criterio del juzgador, tal actuación judicial extra litem debe considerarse suficiente para tener por enterado al arrendatario de la determinación del arrendador de no prorrogarle el contrato de arrendamiento a partir del 1 de mayo de 2004, ya que cualquier juez civil es competente para instruir las justificaciones o diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún derecho propio del interesado en ellas (artículo 936 del Código de Procedimiento Civil), y el hecho mismo de que se haya fijado “en la puerta” e incluso “dejar bajo la misma copia simple de la notificación” dio al inquilino la franca posibilidad de estar en conocimiento de la actuación del órgano tribunalicio y del propósito de la misma, puesto que lo contrario significaría una manifiesta contrariedad a una máxima de experiencia. En efecto, el artículo 1.137 del Código Civil, a propósito de aquellos contratos que se celebran a distancia (sin la presencia de los contratantes), presume conocidas la oferta, la aceptación o la revocación por cualquiera de las partes “desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla”. En la especie, dada la afinidad de la hipótesis legal con el caso de autos, igualmente cabe presumir acá que el arrendatario, al habérsele dejado en el inmueble alquilado la escritura contentiva de la manifestación de voluntad del arrendador, normalmente debió estar en condiciones de percatarse de la misma, especialmente cuando el demandado nada alegó ni probó para desnaturalizar la eficacia de la notificación. Así se decide.

En consecuencia, habiendo el arrendatario hecho uso de su prórroga legal, corresponde al arrendador, si aquél no entrega el inmueble al vencimiento de dicha prórroga, solicitar el cumplimiento del contrato, como efectivamente lo hizo la parte actora. Así se decide.

En cuanto a la indemnización solicitada por la parte actora en la cantidad de TREINTA BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 30,6) diarios por concepto de daños y perjuicios solicitados con posterioridad a la indebida ocupación del inmueble por parte del arrendatario desde la fecha en que venció la prórroga legal, es decir, desde el 1 de mayo de 2007, exclusive, hasta la entrega real y efectiva del inmueble, es de observar que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que en los contratos bilaterales, de cuya naturaleza participa obviamente el contrato de arrendamiento, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; y que a su vez el artículo 1.264 del mismo Texto Sustantivo prescribe que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. En tal sentido, es menester destacar que las partes pactaron en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

Si al término del presente contrato EL ARRENDATARIO no entrega completamente desocupado el inmueble arrendado, pagará a el ARRENDADOR y a titulo de cláusula penal, la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo), por cada día que permanezca en el inmueble después de finalizado el plazo de duración establecido en la cláusula penal

(sic).

De acuerdo con dicha estipulación, la pena derivada de la permanencia en el inmueble después de finalizado el contrato quedó fijada en UN MIL BOLÍVARES (1.000,oo ) diarios, equivalentes a UN BOLÍVAR según la nueva escala monetaria vigente a partir del 1 de enero de 2008, sin embargo la parte actora demanda el pago de TREINTA BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 30.6) diarios por el indicado concepto de daños y perjuicios; no obstante, ninguna razón ofreció en su exposición libelar para justificar la indemnización en la magnitud pretendida (Bs. 30.6) diarios, contentándose con mencionar simplemente en la demanda una nueva regulación arrendaticia. Entiende el tribunal que tratándose de una penalización, la misma es de interpretación estricta, y por lo tanto no puede ampliarse la pena automáticamente en proporción al nuevo canon arrendaticio, ya que las partes no previeron que la cláusula penal aumentaría en proporción directa al aumento de la pensión. En función de lo expuesto, cree el tribunal que la pena a aplicar es la contemplada en la cláusula décima (UN BOLÍVAR) por cada día que transcurra a partir del 1 de mayo de 2007, exclusive, fecha en que finalizó la prórroga legal, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.

Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que obliga a analizar y valorar cuanto elemento de convicción se haya producido en el juicio, observa el tribunal que fuera de los documentos ya examinados, cursan en autos, producidos por la representación accionante: a) documento de liberación de hipoteca protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, de donde se evidencia que J.A.C.S. y M.E.L.L. cancelaron al BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA S.A. la totalidad del capital adeudado (folios 18 al 22); b) documento de propiedad mediante el cual los ciudadanos J.A.C.S. y M.E.L.L. adquirieron el inmueble arrendado protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (folios 23 al 28); los cuales son absolutamente impertinentes. c) recibo de envío de telegrama (folio 46); texto del telegrama remitido al demandado por L.V., calzado con sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (folio 47) y copia simple de dicho telegrama. Éstos instrumentos prueban ciertamente la remisión del telegrama; pero se observa que su envío tuvo por finalidad participar al demandado el vencimiento de la prórroga legal, hecho éste que carece de relevancia, por cuanto lo que se discute no es la participación del vencimiento de la prórroga, sino la participación de la voluntad del demandante de poner término al contrato, de modo que el envío de dicho telegrama en nada se relaciona con el fondo del pleito y por ende resulta manifiestamente impertinente; d) Instrumentos acompañados con la demanda marcados “F” (solicitud de regulación del apartamento arrendado); “F1” (comprobante de recepción de dicha solicitud); “G” (Resolución N° 005019 de fecha 18 de junio de 2002, emitida por La Dirección General de Inquilinato, fijando como canon máximo mensual del apartamento en la cantidad de Bs. 464.880,90 y Bs. 30.456,60 para el estacionamiento); “H” (cartel de notificación de dicho acto administrativo al arrendatario del apartamento); “I” (comprobante de recepción de solicitud); “J” (cartel de notificación de nueva solicitud de regulación); “K” (Resolución N° 008996 de fecha 21 de marzo de 2005, mediante la cual la Dirección General de Inquilinato fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda del apartamento de marras, en la cantidad de Bs. 861.000 y Bs. 57.330 para el estacionamiento), y “L” (cartel de notificación de dicha Resolución) (folios 49 al 63). En relación con éstos últimos instrumentos, aprecia la alzada que los mismos se refieren a la solicitud y fijación de cánones arrendaticios, y si bien ellos reflejan el aumento del canon por parte de la Dirección General de Inquilinato, éstos incrementos carecen de importancia a los efectos de la aplicación de la cláusula penal, según lo precisado anteriormente, por lo que nada demuestran en provecho de la parte actora.

En cuanto a los recaudos acompañados por la parte actora con su nuevo escrito de promoción de pruebas de fecha 6 de junio de 2008, conformados por copia simple de comunicación emanada de la Electricidad de Caracas, dirigida a J.C. S. informándole sobre una deuda a vencerse el 2 de diciembre de 2007, por la cantidad de diecisiete mil quinientos sesenta y siete bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.17.567,44); dos (2) copias simples de facturas por servicio de energía eléctrica emitidas el 14/3/2008 y 18/2/2008; cinco (5) copias simples de facturas de PDVSA GAS, emitidas el 31/10/2007, 29/3/2008, 15/11/2007, 13/12/2007 y 3/3/2008; dos (2) facturas de condominio de Administradora Bungalow C.A., a nombre de J.A.C., de fechas 29/2/2008 y 31/3/2008; copia simple de oficio dirigido al Director de Recursos Humanos de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura a fin de que informara si la ciudadana Y.D.V.J.O. se desempeñaba como Juez Penal de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, éstos resultan manifiestamente impertinentes, por referirse a hechos ajenos al debate judicial, por consiguiente se les resta todo mérito probatorio.

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.A.C.S. contra el ciudadano J.J.J.L., ambas partes suficientemente identificadas al comienzo de este fallo, en consecuencia se condena al demandado J.J.J.L. a entregar al demandante, totalmente desocupado, el inmueble identificado con el número y letra 2-A, ubicado en la planta N° 2 del edificio N° 2, Etapa III, que forma parte de Residencias La Tahonera, Caracas, y al que le corresponde un puesto de estacionamiento techado distinguido con el N° 46. 2.- Se condena igualmente al demandado J.J.J.L. a pagar al actor, a título de indemnización por el uso del apartamento, la cantidad de UN BOLÍVAR (Bs. 1,00) por cada día transcurrido desde el 1 de mayo de 2007, exclusive, fecha en que finalizó la prórroga legal, hasta que quede definitivamente firme esta decisión, inclusive. Por tratarse de una simple operación aritmética, se ordena al juzgado a quo hacer el cálculo correspondiente para determinar el monto de la indemnización. 3.- SIN LUGAR las apelaciones ejercidas el 19 y 26 de septiembre de 2008 por los abogados J.C., en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, y L.J.V.G. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en autos el 6 de agosto de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADA la apelada.

Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte demandante las costas del recurso, por no haber tenido éxito alguno en la alzada. Por iguales motivos se condena al demandante a pagarle al demandado las costas del recurso por él deducido, por cuanto tampoco tuvo éxito alguno en este grado jurisdiccional.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas a los siete ( 7) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198° y 149°.

EL JUEZ,

J.D.P.M.L.S.,

ABOG. E.R.G..

En esta misma fecha 7 de enero de 2009, siendo las 11:11 a.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de veintidós (22) páginas.

LA SECRETARIA,

ABOG. E.R.G.

Exp. 5.786

JDPM/Carmen.