Decisión nº S2-071-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 15 de Mayo de 2013

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma circunscripción judicial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 10 de abril de 2013, mediante la cual el Juzgado a quo, declaró con lugar la demanda interpuesta, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por ambas partes al presente procedimiento, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.

De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación y así se decide.

Que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región-Zulia, declaró agotada la vía administrativa y así se declara.

Cabe destacar que la Constitución, no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Constitución, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, de libertad, de democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia), y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre las partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacerse justicia por sí mismo y, para ello, crea el proceso y los órganos jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada, y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado, y se regresaría a la larga a la vindicta privada.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento a la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pudo en el transcurso del proceso probar la causal invocada y los presupuestos procesales pautados en dicha norma, pues demostró que son propietarias del inmueble; que el hijo de una de las co-propietarias necesita ocupar el mismo; que la relación arrendaticia se convirtió en el transcurso del tiempo sin determinación y cumplió previamente con el agotamiento de la vía administrativa establecida en la ley, antes de interponer la acción, por lo que este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del contrato por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo.

De igual forma quedó comprobado en el presente proceso que la actora logró demostrar en las actas procesales la causal referida a la necesidad de ocupación de la vivienda, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por las ciudadanas G.J.G.D.L., M.J.L.D.I., M.C.L.G. y M.T.L.D.M., en contra del ciudadano F.Q.B., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una casa, ubicada en la avenida 7 entre calles 59 y 60, distinguido con el No. 59-54, en jurisdicción de la Parroquia O.V. de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo Estado Zulia, en buenas condiciones de uso, solvente de todos los servicios públicos según lo invocado en el libelo de la demanda.

TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada.

DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad una vez recibido el expediente en fecha 3 de mayo de 2013, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente a dicho auto, y en ese sentido, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 8 de mayo de 2013, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 140.200, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en la presente causa, y de la abogada A.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 18.547, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada.

En dicha audiencia la representante judicial de la parte actora insistió en los argumentos expuestos en su escrito libelar, ratificando las pruebas presentadas en el juicio y solicitando se confirmara la decisión apelada. Por su parte, la apoderada judicial del accionado argumentó que la citación practicada en primera instancia no era válida por cuanto se realizó en su persona, y para ese momento no tenía facultad para darse por citada; además indicó que la ciudadana M.L. se subrogó la cualidad de propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, y por último manifestó, que se le hizo a dicha ciudadana una promesa de venta, la cual nunca se materializó, ya que el inmueble era propiedad de una sucesión, solicitando por tanto que se declare la falta de cualidad de la parte actora.

Posterior a ello, se le concedió a las partes el lapso oportuno para que efectuaran su contrarréplica, expresando la parte accionante que en el presente juicio no se discute propiedad sino el fin de un contrato de arrendamiento, mientras que la parte demandada refirió que no existía indicación de que el inmueble era propiedad de una sucesión, por lo que ahora no puede ser alegado por las partes ni suplido por el Juez.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, en fiel cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el que se establece que el fallo debe ser redactado en términos precisos, breves y sin necesidad de narrativa, este Juzgador procede a analizar de inmediato el caso sub examine para determinar la procedencia de la pretensión incoada.

De este modo, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se observa que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 10 de abril de 2013, mediante la cual el Juzgado a quo declaró con lugar la demanda interpuesta. Ahora bien, verificados como fueron, los argumentos expuestos por la parte recurrente demandada en la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, siendo ésta la única en ejercer recurso de apelación en contra del mencionado fallo, determina esta Superioridad que el mismo deviene de su disconformidad con dicha declaratoria con lugar de la demanda, aunado a los alegatos expuestos en el capítulo anterior.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, se procede a analizar y valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

 Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.L.d.I. en su carácter de arrendadora y el ciudadano F.Q.B., en su cualidad de arrendatario, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 4 de julio de 2002, anotado bajo el No. 48, tomo 78 de los libros de autenticaciones.

Se trata de un documento privado suscrito por la codemandante M.L.d.I. y el demandado, que no fue tachado de falso ni impugnado por su contraparte, aunado a que el accionado en su escrito de contestación reconoce haber celebrado dicho contrato, por lo cual, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de ello, la relación arrendaticia existente entre las partes, adicionado a que ambas partes manifiestan que debido a la cantidad de prorrogas, el mismo se transformó en un contrato a tiempo determinado. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Copia simple de documento de compra de terreno registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Maracaibo hoy Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el Nº 36, Libro 3º, Protocolo 1, de fecha 24 de abril de 1951; y Copia simple de documento de construcción de vivienda registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Maracaibo hoy Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el Nº 72, Libro 5, Protocolo 1, de fecha 3 de diciembre de 1951.

Se tratan de documentos públicos que no fueron tachados ni impugnados por la contraparte por lo que este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ello que el ciudadano J.D.C.L.Q., adquirió la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Y ASÍ SE VALORA.

 Original de la declaración sucesoral signada expediente No. 000004, presentada ante la División Jurídica Tributaria (SENIAT) Región Zulia, el día 12 de enero de 2011, de la SUCESIÓN LEAL QUIVA, J.D.C..

Con respecto a dicha documental, se observa que se trata de un documento administrativo por emanar de ente público administrativo, que como tales tiene presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuado mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al no ser impugnado en forma alguna, queda firme su veracidad y por ende se aprecia en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Y ASÍ SE VALORA.

Esta prueba si bien no determina por sí sola la propiedad del inmueble, adminiculada con las anteriores, queda demostrado que dicho inmueble es parte de una comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del ciudadano J.D.C.L.Q.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia certificada de la decisión dictada en fecha 28 de mayo de 2012, por el Director Ministerial del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en el Estado Zulia, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, según el expediente No. S-00-174-2012, a los fines de demostrar que cumplió con el requisito de procedencia previo a la acción judicial, que riela de los folios 54 al 58 del expediente. Consta en las actas procesales que el Organismo Administrativo instó a la accionante a dirigirse a la sede judicial y declaró agotada la vía administrativa.

Se trata de un documento administrativo que no fue desvirtuado a través de ningún otro medio probatorio, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Desprendiéndose como cierto que la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y que el inquilino estaba a derecho de la providencia administrativa emitida por el Organismo. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Copia certificada del acta de nacimiento No. 3969, de fecha 30 de diciembre de 1975, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo Estado Zulia, perteneciente al ciudadano N.J.I.L., la cual riela al folio 59 del expediente.

Se trata de un documento administrativo que no fue desvirtuado a través de ningún otro medio probatorio, desprendiéndose del mismota filiación o vínculo maternal que tiene la ciudadana M.J.L.D.I., con el ciudadano N.J.I.L.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia certificada de la denuncia interpuesta por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, en fecha 14 de septiembre de 2007, expediente No. 1044.

 Notificación judicial de no prorrogar el contrato de arrendamiento, de fecha 14 de agosto de 2008, Expediente Nº 0629-08 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z..

Respecto a dichas documentales, se observa que se trata de un expediente administrativo en el primer caso, y una actuación judicial en el segundo caso, por lo cual, al no haber sido impugnados por la contraparte tienen pleno valor probatorio, no obstante, de los hechos que se desprenden de las mismas, no se puede evidenciar algún elemento pertinente a los efectos de resolver la presente controversia, por lo cual se desecha de la presente causa. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Constancia de concubinato emanada del C.C.P.d.A.S. I de la Parroquia F.E.B.d.M.M.E.Z., de fecha 18 de agosto, que anexó en original marcada con la letra “H”, entre el ciudadano N.I. con la ciudadana Y.J.Y.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.537.788,

 Acta de nacimiento No. 1865, de fecha 13 de noviembre de 2006, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia C.A.d.M.M., Estado Zulia; y acta de nacimiento No. 285, de fecha 10 de abril de 2010, emitida por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil de Nacimientos de la Clínica Materno Infantil, de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, correspondiente a los menores hijos de nombres D.A.I.Y. y S.P.I.Y., presentados por el ciudadano N.I.L.. De ellas se desprende, la procreación de los hijos en la unión de hecho establecida entre el ciudadano N.L.I. y Y.J.Y..

 Constancia de residencia expedida el día 24 de agosto de 2012, por el C.C. 1ero de Agosto Sector I de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z.. Esta prueba se adminicula con la inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 15 de febrero de 2013. Este Tribunal les otorga valor probatorio y tiene como cierto que la familia ISEA YANEZ, residen en la avenida 60B, casa No. 95E-57 del Barrio 1ero de Agosto, de la Parroquia E.B.d.M.M.E.Z..

Al respecto, observa este Juzgador que se tratan de documentos administrativos, que como tal gozan de una presunción de veracidad, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, teniéndose como cierto la existencia de una unión estable de hecho entre los mencionados ciudadanos y la procreación de dos hijos que en la actualidad tienen 12 y 3 años respectivamente, así como también el lugar de residencia actual de dichas personas. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Estados de cuenta de los servicios públicos ambas partes promovieron dichos recaudos de Hidrólago y Enelven. La parte actora consignó estado de cuenta relativo a los servicios municipales, sellado y emitido por el Sedemat a la fecha del 25 de septiembre de 2012. De igual forma consignó estado de cuenta al 20 de septiembre de 2012, del servicio de agua sellado y emitido por Hidrólago Maracaibo; y estado de cuenta a la fecha del 20 de septiembre de 2012, del servicio de electricidad sellado y emitido por Corpoelec.

Con respecto a dichas documentales, observa este Juzgador que la parte demandada promovió prueba de informes a dichos organismos, de cuyas resultas se desprende que dicho inmueble se encuentra solvente, no obstante, en virtud de que en el presente juicio no se discute el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, sino la necesidad de ocupar el inmueble por el arrendador, se desecha por resultar impertinente en la resolución de la controversia. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Testimonial del ciudadano E.R.S.U., venezolano, mayor de edad, ingeniero civil, titular de la cédula de identidad No. 5.850.735 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y de la ciudadana L.M.R., venezolana, mayor de edad, asistente jurídico, titular de la cédula de identidad N° 5.065.690 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En lo que respecta al ciudadano E.R.S.U., manifestó que conoce a las ciudadanas G.G.D.L., M.L.D.I., M.L.G. y M.T.L.D.M., desde el año 1966; que conoció al ciudadano J.D.C.L.Q., quién falleciere ab- intestato el 17 de mayo de 1990; que sus padres adquirieron la vivienda que queda al lado de la vivienda que fue propiedad del fallecido J.D.C.L.Q., que pertenece a la señora G.G.D.L.; que conoce al ciudadano F.A.Q.B., porque es vecino y quién alquiló el inmueble propiedad actual de la señora G.G.V.D.L. y que durante el tiempo que tiene como vecino del señor F.A.Q.B. no ha presenciado algún acto de hostigamiento por parte de las actoras en contra del inquilino, su familia o el bien donde está domiciliado. Al momento de ser repreguntado manifestó que el comportamiento emocional de la familia LEAL GÓMEZ, obedece a que la señora G.G.D.L. y sus hijas MIGDALIA, M.T. y MARITZA poseen un carácter totalmente pacífico, no son personas involucradas en comportamientos violentos, ni en hostigamiento, palabra está última que lo sorprende.

Por su parte la ciudadana L.M.R., manifestó que conoce a las actoras desde hace 37 años; que conoció al finado; que conoce a los ciudadanos N.J.I.L. y J.G.I.L., desde que nacieron, que son hijos de M.L. y a el señor N.I.; que visitaba al finado en el hospital cuando estuvo enfermo; que el ciudadano N.I. vive en condiciones infrahumanas aproximadamente desde hace 8 a 9 años.

Del análisis efectuado a cada una de las deposiciones rendidas evidencia este Tribunal que concuerdan entre si, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que los testigos conocen los hechos controvertidos en esta causa y así se declara.

 Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la avenida 60B, casa No. 95E-57, del Barrio 1° de Agosto, de la parroquia E.B.d.M.M. del estado Zulia, a los fines de dejar constancia de lo siguiente: 1.- Ubicación geográfica del inmueble; 2.- Condiciones físicas del inmueble y número de áreas y 3.- Número de personas que habita el inmueble objeto de inspección e identidad de las mismas y las condiciones de habitabilidad según número de personas y cantidad de áreas del inmueble.

Riela en el folio ciento veinticinco (125) del presente expediente que el tribunal de la causa se trasladó a la dirección señalada y dejó constancia que el inmueble se encuentra constituido por sala, comedor, cocina y tres habitaciones, observándose a simple vista en regulares condiciones de uso; que al momento de practicar la inspección se encontraban las siguientes personas: M.L.d.I., Y.J.Y., N.J. Leal Isea, José Conmemoración Yanez y dos menores de edad. De igual forma fueron tomadas fotografías de las áreas del inmueble.

En definitiva, para la valoración de la presente prueba de inspección judicial, cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez, debiéndose conferirle fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente se desprenden las condiciones de habitabilidad en las cuales reside el ciudadano NESTPR J.I.L. junto a su grupo familiar, por lo tanto quedando demostrado los hechos en esta constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

 Documentos privados de fecha 6 de septiembre de 2010, dirigida por la ciudadana M.L.D.I. al ciudadano F.Q.B., en la cual ofrece en venta el inmueble objeto de la presente acción; y en fecha 20 de septiembre de 2010, el arrendatario acusó recibo a la arrendadora, ciudadana M.L.D.I., y le manifestó su interés de adquirir la vivienda ofrecida en venta. Solicitó la entrega de los documentos necesarios para el perfeccionamiento de la operación de compra-venta.

Con respecto a dichas instrumentales, se trata de documentos privados suscritos por las partes, los cuales no fueron ni impugnados ni tachados de falso, sin embargo de la lectura del contenido de los mismos, observa este Juzgador que se trata de un ofrecimiento efectuado por la arrendadora para la venta del inmueble, por lo que a consideración de esta Superioridad, no se desprenden de estos, que puedan aportar algún elemento para el esclarecimiento de la presente controversia, por lo que se desecha en todo su valor probatorio por ser impertinente al thema decidendum. Y ASÌ SE CONSIDERA.

Conclusiones

Antes de descender al fondo de la presente controversia, es preciso para esta Superioridad analizar y emitir pronunciamiento respecto de las defensas manifestadas por la parte demandada recurrente ante esta segunda instancia, y en ese sentido, en lo que respecta a la alegada falta de cualidad de la parte actora, arguyó que la presente demanda fue incoada por la abogada V.G., actuando en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas G.J.G.d.L., M.J.L.d.I., M.C.L.C. y M.T.L.d.M., como personas naturales, quienes según su dicho, no tienen legitimidad por no ser propietarias del inmueble objeto de la litis, sino que le correspondía a la SUCESIÓN DE J.D.C.L.Q.. Además expresó que el contrato de arrendamiento lo suscribió únicamente con la ciudadana M.J.L.d.I., quien se subrogó el carácter de propietaria, y no con el resto de las mencionadas ciudadanas.

Ahora bien, en lo que se refiere a la falta de cualidad, el Dr. RENGEL ROMBERG, en su libro “TRATADO DE DERECHO PROCESAL VENEZOLANO”, Tomo II, Año 1991. Pág. 9, la explica en los siguientes términos:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores” por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”

En ese orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000258 de fecha 20 de junio de 2011, bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 2010-000400, manifestó al respecto lo siguiente:

“La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(Vid. J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros).”

(Negrillas de esta Superioridad)

Ahora bien, tal como se indicó con anterioridad, la parte demandada arguyó que debía ser la “SUCESIÓN DE J.D.C.L.Q.,” quien tenía la facultad para demandar en el presente juicio en su calidad de propietaria, y no las mencionadas ciudadanas como personas naturales, y sobre ello, considera este órgano jurisdiccional preciso destacar que la sucesión originada por el fallecimiento ab intestato del de cujus, deviene en una comunidad hereditaria forzosa, que como tal debe interactuar en pro de los derechos y deberes de la herencia, y que hasta tanto no se efectúe la partición de dicha comunidad, cualquier trámite que se pretenda realizar con relación a los bienes de la comunidad debe contar con la manifestación de voluntad de cada uno de los copropietarios o coherederos. Y ASÍ SE CONSIDERA.

De este modo, observa este Juzgador que la demanda efectivamente fue incoada por las ciudadanas G.J.G.d.L., M.J.L.d.I., M.C.L.C. y M.T.L.d.M., por intermedio de su apoderada judicial V.G., sin embargo, se constata que en su escrito libelar expresaron que el inmueble objeto de la litis pertenece a la SUCESIÓN DE J.D.C.L.Q., identificada con el número de registro de identificación fiscal (R.I.F) J-30626261-0, de la cual son coherederas de conformidad con lo señalado en la planilla de declaración sucesoral presentada ante el SENIAT en fecha 12 de enero de 2011, y en ese mismo sentido fue establecido en el poder autenticado otorgado a la mencionada abogada, indicando que la finalidad del mismo, es para que “represente, sostenga y defienda los derechos e intereses que nos corresponden sobre un inmueble constituido por un terreno y casa de habitación,(…) el cual pertenece a la SUCESIÓN LEAL QUIVA, J.D.C., R.I.F. J-30626261-0, de la cual somos coherederas, en virtud de ser cónyuge e hijas del causante J.D.C.L.Q. (…)” (Negrillas de este Tribunal Superior).

En efecto, dado que el fundamento de la presente demanda es el desalojo del inmueble en virtud de la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos de ocuparlo, es evidente que la cualidad activa recae sobre aquella o aquellas personas “propietarias” del inmueble, mientras que la cualidad pasiva recae sobre aquel que lo ocupa en calidad de arrendatario. Determinado ello, considera este Jurisdicente Superior, que en el caso sub especie litis se encuentran identificados con claridad las personas que detentan la legitimidad e interés para sostener el presente juicio, ya que aún cuando las demandantes no se identificaron como la “SUCESIÓN DE J.D.C.L. QUIVA”, existen suficientes elementos en actas que demuestran que se encuentran actuando en su cualidad de coherederas de la referida sucesión y en resguardo de los derechos que le corresponden sobre el inmueble arrendado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Cabe considerar, por otra parte, el argumento del recurrente relativo a que el contrato fue suscrito únicamente por la ciudadana M.J.L.d.I., por lo que según su criterio, el resto de las ciudadanas que demandan el desalojo no tienen interés ni vinculación alguna con la relación arrendaticia, adicionando además que dicha coheredera se subrogó la cualidad de propietaria del inmueble al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, cuando en realidad la referida propiedad le correspondía a una sucesión.

Pues bien, como puede apreciarse, efectivamente el inmueble objeto del litigio corresponde por comunidad hereditaria a las coherederas antes mencionadas, que representan la sucesión de J.D.C.L.Q., y como se dijo en líneas anteriores, es inherente al momento de efectuar gestiones, trámites o cualquier medida necesaria, la manifestación de voluntad de cada uno de los coherederos de la comunidad hereditaria, e incluso, puede uno de ellos acudir a juicio a través de la figura de representación sin poder, que se encuentra contemplada en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, estima esta Superioridad que aún cuando el contrato haya sido suscrito por una de las coherederas, resulta procedente que la presente demanda pueda ser interpuesta por todos los coherederos, en garantía de su derecho en la comunidad.

Además considera quien aquí decide, que si bien el contrato de arrendamiento fue suscrito por una de las coherederas, el arrendatario no se vio afectado en ningún momento de la relación arrendaticia por el hecho de que perteneciera por sucesión a una comunidad hereditaria, por el contrario, hizo uso del inmueble tal como se había estipulado en el contrato operando de igual forma la tácita reconducción al ser prorrogado por un largo período de tiempo, y en ese sentido, no se observa que haya sido sorprendido en su buena fe, por la subrogación que como propietaria efectuó la coheredera M.J.L.d.I., más aún, cuando el resto de los condóminos no ejercieron acciones que afectaran dicho arrendamiento. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En consonancia con lo antes expuesto, concluye este Juzgador que la defensa de fondo por falta de cualidad activa alegada por el accionado, deviene en IMPROCEDENTE, en virtud de las consideraciones expuestas con anterioridad. Y ASÍ SE DETERMINA.

En segundo lugar, argumentó la representante judicial de la parte demandada durante la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, que la citación efectuada en el juicio no era válida por cuanto se realizó en su persona, sin tener para ese momento la facultad para darse por citada. En lo que a ello respecta, por tratarse de una alegato vinculado directamente con el debido proceso, resulta pertinente efectuar la revisión correspondiente para determinar si efectivamente se incurrió en el mencionado vicio de procedimiento.

De actas se desprende que en fecha 28 de septiembre de 2012, el juzgado a-quo admitió la presente demanda, ordenando emplazar al demandado F.Q.B., para que compareciera ante el Tribunal el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación, a fin de llevar a cabo la celebración de la audiencia de mediación. Posterior a ello, mediante diligencia de fecha 2 de octubre de 2012, la abogada V.G., consignó las copias fotostáticas y los emolumentos necesarios para efectuar la citación del demandado, dejando constancia de ello, el alguacil titular de dicho juzgado mediante exposición de fecha 3 de octubre de 2012.

En virtud de lo anterior, la secretaria del tribunal a-quo, en fecha 4 de octubre de 2012, dejó constancia de que se libró recaudo de citación, haciéndole entrega del mismo al alguacil. Siendo así en fecha 17 de octubre de 2012, el alguacil expuso lo siguiente: “…en el día de hoy, 17 de octubre de 2012, (…) me trasladé a un inmueble (…) dirección esta indicada en el libelo de demanda, donde fue citado de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano F.A.Q.B., titular de la cédula de identidad N°. 4.527.625, a quien le hice entrega de los recaudos de citación (COMPULSA), y quien firmó el recibo de citación correspondiente” (Negrillas de este Tribunal Superior). Y así mismo, fue agregado el recibo de citación, con la firma y número de cédula del demandado, y la hora y el día de la citación, según riela en el folio setenta y cuatro (74) del expediente.

Por tal motivo, observa con preocupación este Sentenciador, el hecho que sea argumentado por la apoderada judicial del demandado que dicha citación es inválida por haberse realizado en su persona, cuando es evidente que se realizó en la persona del demandado F.Q.B., ello según el recibo de citación firmado por éste, aunado a la exposición del alguacil que se encuentra revestida de fe pública en lo que respecta a sus actuaciones, motivo por el cual, al constatarse que la citación cumplió con las exigencias de Ley y que fue claramente realizada en la persona del demandado, se considera IMPROCEDENTE el mencionado alegato. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Una vez establecido lo anterior, procede este órgano jurisdiccional a descender al fondo de la controversia planteada por las partes y por ende a determinar la procedencia o no de la demanda incoada. En ese sentido, se observa del libelo de demanda que se solicita el desalojo del demandado con fundamento en la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, en la necesidad justificada que tiene el propietario, y en este caso uno de sus parientes consanguíneos, de ocupar el inmueble, manifestando que en diversas oportunidades le había solicitado al arrendatario la desocupación de la vivienda, resultando infructuosas dichas gestiones, a lo cual siempre se ha negado. Por su parte, el demandado en su escrito de contestación a la demanda expresó que era cierto que en fecha 4 de julio de 2002, suscribió contrato con la codemandada M.L.d.I., negando los siguientes hechos: que dicha ciudadana sea coheredera y copropietaria del inmueble, que se haya manifestado en diversas oportunidades su voluntad de no prorrogar el contrato y la necesidad de la desocupación del inmueble, que no se haya materializado la compra venta ofertada porque no se demostró ningún interés, arguyendo además que la arrendadora ha realizado actos de hostigamiento en su contra a los fines de hacerlos desalojar.

En este orden de ideas, para constatar la procedencia de la pretensión interpuesta, se debe cumplir con determinados requisitos y supuestos de hecho, establecidos de manera legal y doctrinal, tal como lo son; el agotamiento de la vía administrativa, con un procedimiento en el cual se garantice el derecho a la defensa y una debida asistencia jurídica; el carácter de propietario de quien ejerce la acción, por cuanto se fundamenta en la necesidad de ocupar el inmueble, bien por parte de éste o de algún pariente consanguíneo; en caso de ser pariente debe demostrarse la filiación, como prueba fundamental que permite la procedencia de la demanda; y por último, la necesidad de ocupar el inmueble, ello a los fines de evitar que se utilicen este tipo de acciones como medidas caprichosas de los propietarios en detrimento de los arrendatarios.

Dentro de esta perspectiva, observa esta Superioridad que fue promovida la decisión dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de la cual se desprende que de los alegatos y pruebas aportadas se consideró configurada la causal 2° del artículo 91 de la Ley especial en la materia, así como también la asistencia del arrendatario al procedimiento ejerciendo su derecho a la defensa, motivo por el cual, concluye quien aquí decide que se cumplió con el agotamiento de la vía administrativa tal como lo ordena el legislador, como procedimiento previo a la demanda judicial.

En lo que respecta a la cualidad de propietario del accionante, este Juzgador observa que de las pruebas aportadas por la parte actora, adminiculadas unas con otras, se puede evidenciar con claridad que el inmueble proviene de una comunidad hereditaria, ya que perteneció en vida al ciudadano J.D.C.L., según se desprende de los documentos de compra del inmueble y de bienhechurías, y luego de su fallecimiento ab-intestato se aperturó la sucesión que fue declarada a través de la planilla sucesoral en fecha 12 de enero de 2011, la cual representa un documento administrativo emanado del ente tributario, que no fue impugnado ni desvirtuado a través de algún medio probatorio, teniéndose como cierta la información en ella plasmada. De modo pues, que considera este Jurisdicente que se encuentra demostrada en actas la propiedad que detentan las ciudadanas G.J.G.d.L., M.J.L.d.I., M.C.L.C. y M.T.L.d.M., como coherederas de la sucesión de J.D.C. LEAL QUIVA. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Determinado ello, se procede a establecer si se encuentra comprobada la filiación de quien pretende ocupar el inmueble con las propietarias antes señaladas, y en ese sentido se aprecia del acta de nacimiento del ciudadano N.J.I.L., que es hijo de la coheredera M.L.d.I., con lo cual es evidente que se encuentra demostrado este elemento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por último, respecto de la necesidad de ocupar el inmueble, se evidencia que el ciudadano N.J.I.L., se encuentra en una unión estable de hecho con la ciudadana Y.J.Y., según se desprende de la constancia de concubinato emanada del c.c. de 1ero de Agosto Sector 1, de la parroquia F.E.B., que además procrearon dos hijos que en la actualidad tienen 12 y 3 años, y que dicho grupo familiar se encuentra viviendo en un espacio compartido y reducido según se desprende de la inspección judicial efectuada por el tribunal de la causa.

Consecuencia de lo cual, determina esta Superioridad que al tratarse de un grupo familiar constituido por dos adultos y dos menores, cuyas condiciones de habitabilidad se encuentran mermadas al encontrarse conviviendo dentro de una habitación, que evidentemente dificulta el pleno desarrollo de la familia, se entiende configurado este último requisito en la presente causa. Y ASÍ SE ESTIMA.

En contraposición con ello, la parte demandada arguyó que las accionantes en principio, pretendieron la desocupación del inmueble por la presunta necesidad que tenía otra de las hijas de la ciudadana M.L.d.I., de ocupar el inmueble, argumentando que en la presente demanda se fundamentan en la necesidad del mencionado ciudadano. Con relación a ello, este Tribunal Superior estima que si bien la parte demandada hizo referencia en su libelo a que en oportunidades anteriores se le solicitó la desocupación del inmueble porque su hija iba a contraer nupcias, no es menos cierto que se encuentra demostrada la necesidad actual de ocupación del inmueble por parte del ciudadano N.J.I.L., resultando por tanto desechado dicho alegato. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En derivación, por todos los argumentos señalados con anterioridad este Juzgado Superior considera procedente en derecho declarar CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora, con fundamento en la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DETERMINA.

Ahora bien, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto en la exposición de motivos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo expuesto por la parte demandada en el juicio, este Juzgador considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la demandada, y de igual forma, tal como fue señalado por el juzgado a-quo, se establece que el inmueble controvertido no podrá ser destinado a arrendamiento por un período de tres (3) años contados a partir de la fecha que lo reciba formalmente, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 92 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, determinado como fue que la pretensión de la demandante es procedente en derecho, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal a quo y en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO fue incoado por las ciudadanas G.J.G.d.L., M.J.L.d.I., M.C.L.C. y M.T.L.d.M. en contra del ciudadano F.A.Q.B., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano F.A.Q.B. por intermedio de su apoderada judicial A.M.C., contra sentencia definitiva de fecha 10 de abril de 2013, proferida por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 10 de abril de 2013, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo, y en ese sentido, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada y en consecuencia CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido confirmada la decisión apelada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/bc