Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Enero de 2014

Fecha de Resolución14 de Enero de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día siete (07) de septiembre de mil novecientos noventa y tres (1.993), bajo el Nº 33, Tomo 101-A-Pro.

Apoderado judicial de la parte actora: Ciudadano ROMANOS KABCHI CHEMOR, G.K.C., Y.K.C., E.C.B.R. y S.S.B., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 12.602, 58.496, 102.896, 104.733 y 107.355, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano G.A.V. venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.873.025.

Apoderada judicial de la parte demandada: Ciudadana A.J.S.B., abogada en ejercicio, de este domicilio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 43.455.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente Nº 13.821.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil once (2.011), por la abogada S.S. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión pronunciada en fecha seis (06) de octubre de dos mil diez (2.010), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento que intentó la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., contra el ciudadano G.A.V., ambos suficientemente identificados, con los demás pronunciamientos establecidos en el dispositivo del referido fallo.

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda incoada por los abogados YASMIN KABCHI Y S.S., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., en fecha veintisiete (27) de mayo de dos mil once (2.011), ante la Unidad de Recepción Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignada la causa al Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha primero (1º) de junio de dos mil once (2.011) procedió a su admisión; y, ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera en la oportunidad respectiva para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

Mediante diligencia de fecha quince (15) de julio de dos mil once (2.011), el Alguacil del Juzgado a-quo, dejó constancia que el día trece (13) de julio de dos mil once (2.011), había practicado la citación de la parte demandada ciudadano G.A.V..

El día diecinueve (19) de julio de dos mil once (2.011), compareció el ciudadano G.A.V., debidamente asistido por la abogada A.J.S.B., presentó escrito de contestación de demanda y en ese sentido, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal segundo (2º) del artículo 340 del código de Procedimiento Civil; negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en su contra con fundamento en los argumentos que más adelante se analizarán.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron estas, las cuales fueron admitidas mediante autos dictados en fechas veintiséis (26) y veintinueve (29) de julio de dos mil once (2011), por el Tribunal de la causa, con los resultados que se examinaran en el capitulo respectivo.

En fecha seis (06) de octubre de dos mil diez (2.010), el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual, como fue apuntado, declaró: Primero: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; Segundo: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., contra el ciudadano G.A.V..

En fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil diez (2.010), la representante judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada en fecha seis (06) de octubre de dos mil diez (2.010), recurso el cual fue oído en ambos efectos por el a-quo el día veinticuatro (24) de octubre del mismo año; y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior con funciones de distribución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil once (2.011), en acatamiento de la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha diez (10) de marzo de dos mil nueve (2009), este Tribunal se declaró competente para conocer de este asunto; y, fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha doce (12) de diciembre de dos mil once (2011), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos.

El Tribunal pasa a dictar sentencia, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

Las ciudadanas YASMIN KANCHI Y S.S., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., alegaron en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que constaba de documento privado, debidamente firmado por ambas partes, que su representado había suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano G.A.V., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300 mts2), aproximadamente; y un galpón en el construido, ubicado en la parte baja de la Calle Piedra Azul, Colinas de Vista Alegre, mejor conocida como Calle la Guayanita, anteriormente denomino el Rincón de Catia, en jurisdicción de la parroquia La Vega del Distrito Capital.

Que el contrato había sido suscrito con una duración de cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (1º) de enero del año dos mil seis (2006), hasta el primero (1º) de enero del año dos mil diez (2010), en la cual se había establecido un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00).

Que el ciudadano G.A.V., encontrándose en el período de la prórroga legal, había dejado de cumplir con las obligaciones por él contraídas en lo que se refería al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OBTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año dos mil diez (2010), equivalentes a la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200).

Que además del descardo incumplimiento en el que había incurrido el arrendatario al violar la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, relativo al pago del canon de arrendamiento y ala circunstancia de evadir los cobros por parte de su representado; dicho ciudadano con una conducta arbitraria y aprovechadora, seguía ocupando el inmueble.

Que la actitud asumida por el arrendatario debía ser tratada o identificada como una inejecución de las obligaciones asumidas; motivo por el cual, se debía aplicar las consecuencias jurídicas que establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que su representada había agotado las oportunidades de llegar a un arreglo amigable con el arrendatario, en razón de lo cual era por lo que procedían a demandar, como en efecto lo hacían, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano G.A.V., por su incumplimiento en los pagos de los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OBTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año dos mil diez (2010), equivalentes a la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200).

Que fundamentaban su demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la acción versaba sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, era decir, a cuatro (4) años fijos; y el arrendatario no había cumplido con el pago de los cánones de arrendamientos.

Que en virtud de lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimaban su demanda en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950,00), equivalentes a la cantidad de ciento treinta unidades tributarias 130 UT), calculadas en SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 75,00) cada una.

Que en virtud de todos y cada uno de los hechos narrados, era por lo que muy respetuosamente solicitaba, la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas partes en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cuatro (2004).

Que demandaban el pago de los Daños y Perjuicios generados por el incumplimiento del arrendatario, los cuales estimaban prudencialmente, en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950,00), equivalentes a los meses dejados de cancelar; y los que aún se suscitaran, era decir los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OBTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año dos mil diez (2010); ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL Y MAYO del año dos mil once (2011) así como los que se sucedieran hasta la entrega definitiva del inmueble.

Que por cuanto era un hecho notorio la evidente inflación que había mermado el valor adquisitivo de la moneda que afectaba la vida económica del país, solicitaba se acordara la indexación de los montos adeudados.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

El ciudadano G.A.V., debidamente asistido por la abogada A.J.S.B., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que como primer punto oponían formalmente cuestión previa establecida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 del mismo texto legal.

Indicó negaba, rechazaba y contradecía que se debiera dar por admitida la demanda; ya que no mediaba autorización legal alguna para ello, de conformidad con lo contenido en el Decreto Ley Número 8190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, donde se prohibiera la solicitud de Resolución de Contratos y de Desalojo judiciales previos cumplimiento del procedimientos administrativos establecidos en el decreto, los cuales no cursaba en autos, ni se le había notificado del mismo.

Que negaba, rechazaba y contradecía que se diera por resuelto el contrato de arrendamiento, puesto que no mediaba autorización Legal alguna para ello, de conformidad con lo estipulado en el Decreto Ley Número 8190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; pues, el mismo prohibía la solicitud de resolución de contrato y de desalojos judiciales previo cumplimiento de los procedimientos administrativos establecidos en ese decreto ley, los cuales no cursaban en autos y tampoco le había sido notificado.

Manifestó que negaba, rechazaba y contradecía que debiera pagar la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950,00), por concepto de daños y perjuicios reclamados, por supuestos incumplimientos de pago de las mensualidades de los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de dos mil diez (2010); y ENERO , FEBRERO, MARZO, ABRIL Y MAYO de dos mil once (2011), y los demás meses que se siguieran sucediendo hasta la supuesta entrega del inmueble, ya que la parte actora no tenía cualidad para ser actor en la presente demanda; aunado al hecho de que no mediaba autorización legal alguna para ello.

Que negaba, rechazaba y contradecía, que se debiera aplicar indexación a los montos adeudados.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA

Las representantes judiciales de la parte actora, consignaron escrito de alegatos, en el cual entre otros argumentos, señalaron lo siguiente:

Que el artículo 1.167 del Código Civil, concedía a las partes en un contrato la potestad de demandar, bien el cumplimiento del contrato en los términos establecidos o la resolución del mismo, conjuntamente con los daños y perjuicios, que del incumplimiento se derivaran.

Que se estaba en presencia de un caso que contenía todos los supuestos para ejercer la acción resolutoria, por existir un incumplimiento culposo por una de las partes, (ARRENDATARIO) de una de las obligaciones contraídas en el contrato; y la fundamental de la relación arrendaticia, como lo era el pago de los cánones de arrendamientos, generados durante la prórroga legal desde el mes de enero del año dos mil diez (2010).

Que la sentencia del a-quo, había señalado que el contrato era a tiempo indeterminado, pero había sido señalado de forma errónea, ya que dijo que la acción a demandar era cumplimiento de contrato y no resolución del contrato, obviando lo estipulado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual estipulaba que la prórroga legal operaba de pleno derecho; y, de conformidad con el primer aparte del artículo 38 de la misma Ley, durante la vigencia de ésta el contrato se consideraba a tiempo determinado y vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes.

Que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, específicamente durante la prórroga legal, el arrendatario había incumplido con las obligaciones convenidas y contratadas por él, hecho que había dejado consecuencias jurídicas, como lo era el derecho a reclamar la resolución del mismo y la indemnización por los daños y perjuicios generados.

Que previa lectura del libelo de la demanda, se evidenciaba que por su incumplimiento, se había reclamado el pago de los daños y perjuicios generados subsidiariamente, equivalentes para el momento de la introducción de la demanda a la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950,00), calculados prudencialmente, tomando como referencia los cánones que se hubiesen recibidos de no haber cumplido el contrato de arrendamiento del cual se pretendía la resolución, por lo que demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término significaría desconocer el derecho al arrendatario de disfrutar su prórroga legal.

Que en virtud de lo anteriormente señalado; y, ante el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito, al no haber demostrado haberse liberado del pago de los cánones de arrendamientos demandados, solicitaban muy respetuosamente que revocara la sentencia dictada en fecha seis (06) de octubre de dos mil once (2001), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas; declarara la demanda con lugar; y, en consecuencia, con lugar la apelación interpuesta por esa representación.

-III-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Planteada como ha quedado la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de valorar las pruebas producidas en el proceso y resolver el fondo de lo controvertido, procede a pronunciarse sobre los siguientes puntos previos:

-A-

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTEMPLADA

EN EL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Como fue apuntado, el ciudadano G.A.V., debidamente asistido por la abogada A.J.S.B., en su escrito de contestación a la demanda opuso como cuestión previa la ilegitimidad de la parte actora, por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Fundamentó dicha cuestión previa, en los siguientes argumentos:

…”PRIMERO: Opongo formalmente la cuestión previa establecida en el ordinal 2do del artículo 340 del Código de procedimiento Civil, contenida a la capacidad necesaria y legal del actor a comparecer en juicio de mandarle por Resolución de Contrato, toda vez que la Sociedad Mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A., inscrita en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 7 de septiembre de 1993, anotado bajo el Numero 33 tomo 101-Apro. Toda vez que el Arrendador no es propietario del inmueble arrendado identificado y constituido por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300mts2) aproximadamente y el galpón en el constituido, ubicado en la parte baja de la calle Piedra Azul, colinas de Vista Alegre, mejor conocida como la calle la Guayanita anteriormente denominada el Rincón de Catia, en Jurisdicción de la Parroquia la Vega del Distrito Capital. En consecuencia, no tiene cualidad de arrendar ningún inmueble, ni cobrar ningún canon de arrendamiento y mucho menos ejercer acción alguna para obtener la resolución de contrato, ni cobro de canon de arrendamiento vencido o por vencer ni en prorroga legal como aduce en su escrito liberal, a fin de comprobar lo alegado en esta oportunidad consigno en un folio útil y marcado con la letra “A”, copia simple de oficio numero 536 de fecha 07 de junio de 2007, emanado de la Dirección de Gestión U.D.d.d. e Información Catastral de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, donde se describe claramente que del estudio documental y cartográfico se constata que el propietario es el MUNICIPIO LIBERTADOR según documento Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Tercero del Municipio Libertador bajo el Numero 78, tomo 8 del Protocolo Primero de fecha 18 de diciembre de 1958. se anexa marcado con la letra “B” y en uno (01) folio útil copias simples de cartel de notificación de inicio de procedimiento administrativo, por la presunta construcción ilegal del inmueble ubicado al final de la calle Piedra Azul entre calle Guayanita y calle Comercio, en contra del ciudadano N.V., titular de la cédula de identidad número 5.965.066, El sentido de esta consignaciones determinar la ilegitimidad del actor para contratar y cobrar canon de arrendamientos y de demandar como así lo propone en este procedimiento. Motivo por el cual se interpone esta cuestión previa. (SIC)

Sobre este punto el Juzgado de la causa en el fallo apelado, señaló lo siguiente:

“Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor para carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegó la demandada en su escrito de contestación que la parte actora INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A., no era propietaria del inmueble objeto de la presente causa, por lo tanto no tenía cualidad de arrendar el inmueble, cobrar cánones de arrendamiento, ni ejercer la presente acción.

Al respecto observa esta Juzgadora, que tal cuestión previa es atinente a la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en ese sentido la doctrina nos enseña que la falta de capacidad procesal concerniente a la ilegitimidad para actuar en el proceso, esta establecido en el Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, por lo que analizados los hechos en los cuales la demandada fundamenta la cuestión previa, se observa que están referidos a una cuestión distinta, (hechos atinentes a la cualidad y no a la capacidad del actor para actuar en juicio), de manera que los presupuestos esgrimidos no sirven para configurar la Cuestión Previa a que se contrae el citado Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud considera quien aquí decide que dicha cuestión previa es improcedente.- Así se decide.-

Ante ello, el Tribunal observa:

En el presente caso, nos encontramos ante una demanda de Resolución de contrato de arrendamiento, que se tramita por el procedimiento breve establecido en el previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual, fue decidida la cuestión previa alegada por la parte demandada contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la sentencia de fondo; siendo declara sin lugar por el Juzgado de la causa.

En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, observa este Tribunal que la decisión que deseche la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tiene apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En este sentido, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

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En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior; y, como quiera que la sentencia recurrida, por tratarse de una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que debe ser tramitado por procedimiento breve, desechó la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tiene recurso de apelación ni recurso de casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de las referidas cuestiones previas. Así se decide.

-B-

DE LA CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN

Como ya fue señalado, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha seis (06) de octubre de dos mil once (2.011), dictó sentencia en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento dio inició a este procedimiento, en la cual, declarando sin lugar la demanda, puesto que el Tribunal de la causa considero que el actor había escogido erróneamente la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, cuando en su criterio, lo correcto era la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento de su término y de la prórroga legal.

El a – quo, fundamentó su decisión en los siguientes motivos:

…Considera necesario esta Juzgadora antes de entrar a decidir respecto al mérito de la causa, pronunciarse sobre la calificación de la acción intentado por la parte actora en su escrito libelar.-

Al respecto observa esta Juzgadora que la acción intentada es la Resolución del Contrato de Arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2010, pero es el caso que la cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento establece lo siguiente:

SEGUNDA: De manera expresa se determina y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que la duración de este contrato será por el plazo de cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (1) de Enero de 2.006, hasta el 01 de Enero de 2.010. Si “EL ARRENDATARIO” deseara un nuevo contrato deberá notificarlo por escrito a “LA ARRENDADORA” por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento.

De la cláusula anteriormente trascrita se evidencia que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, siendo que el mismo fue suscrito por un lapso de Cuatro (4) años que culminó el día 01/01/2010, comenzando a correr a partir de dicha fecha la prorroga legal a que se refiere la norma contenida en el Literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 01/01/2011, sin que haya operado la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.600 del Código Civil, ya que ninguna de las partes durante la secuela del proceso así hayan manifestado.

En razón de lo anteriormente señalado, observa esta juzgadora que para el momento en que la parte actora ejerció la presente acción de resolución de contrato, el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se encontraba vencido, por lo tanto la acción se debió ejercer la demandante era la de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y de la prorroga legal, más no la resolución de contrato por falta de pago.-

De manera que debió el actor calificar acertadamente su acción, para que la parte demandada sepa con exactitud que tipo de Ley o norma debe aplicarse en concreto y a que debe atenerse para asumir su defensa, ya que de lo contrario se crearía un estado de indefensión.-

Por otra parte debe aclarar esta Juzgadora que calificar la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la Ley, es lo que hace que una acción sea exactamente tal o cual conforme al derecho, para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la causa pretendí, su razón de pedir, tomando muy en cuenta las normas legales correspondientes ¿Resolución?, ¿Desalojo?, ¿Cumplimiento?, ¡Nulidad?, ¿Revocación?. Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, por cuanto si se equivoca al actor al escoger la acción, el Juez se verá en la obligación de declarar Sin lugar la acción.

En este sentido, la Jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia, que data desde el año 1943, estableció lo siguiente:

…omissis…

Criterio este que comparte esta Juzgadora, por lo que al escoger el actor erróneamente la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, siendo lo correcto la acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de su término y de la prórroga legal, por lo tanto necesariamente la presente demanda debe sucumbir, ya que la calificación de la acción determina la defensa del demandado, que de admitirse no estando ajustada a derecho crearía a la defensa, por no estar amparada en la norma legal de acuerdo a los preceptos antes citados. Así se decide.

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Ante ello, el tenemos:

En el presente caso, observa esta sentenciadora que la parte actora al momento de interponer la demanda, fundamentó su acción conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la acción versaba sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y los arrendatarios no habían cumplido con el pago de los cánones de arrendamientos.

Aprecia quien aquí decide, que tal como fue señalado anteriormente el Juzgador Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, al momento de dictar el fallo recurrido para declarar sin lugar la demanda como punto previo sobre la calificación que hiciere la parte actora al momento de introducir la demanda; y, en ese sentido cambio la pretensión por cumplimiento de contrato por vencimiento de término y de la prórroga legal; y, no, de resolución de contrato de arrendamiento.

En este sentido se hace necesario para esta sentenciadora traer a colación el voto salvado de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, en la sentencia dictada en fecha siete (07) de marzo de dos mil siete (2.007) por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual señaló, lo siguiente:

Conforme con la legislación vigente, tanto el desalojo (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) como el resto de las acciones arrendaticias (artículo 33 ejusdem) se desarrollan por el juicio breve conforme al artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por lo que no puede desecharse la demanda por el hecho de que la misma haya sido de “desalojo” y el contrato a tiempo “determinado”.

4.- El parágrafo segundo del artículo 34 ejusdem, permite otras acciones judiciales –incluida la de resolución o cumplimiento de contrato (ex artículo 1.168 del Código Civil)-, es decir, que aun en un contrato a tiempo indeterminado, puede presentarse una acción por resolución de contrato o cumplimiento.

Asimismo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1.168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial.

5.- De conformidad con lo anterior, cabe plantearse si no se está incurriendo en un exceso de formalismo al desechar una pretensión que, como quiera que se le haya dado una denominación que pareciera equívoca, tiene previsto el mismo cauce procesal que el resto de las demandas arrendaticias.

En un Estado como el que propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos fundamentales. Para ello es necesaria una eficaz protección, desprovista de formalismos que impidan la plena satisfacción de la justicia, dándole así un carácter dinámico y en constante realización.

Queda así expresado el criterio de la disidente

.

Por otro lado, observa esta sentenciadora que ha sido criterio pacífico en la doctrina y la jurisprudencia, que la calificación jurídica hecha por las partes no vincula ni limita al Juez para la resolución del caso concreto.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil (2000), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE GUTIÉRREZ, estableció:

…Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados…

Como se observa de la premisa jurisprudencial antes trascrita, el Juez conforme al principio iuri novit curia no puede suplir hechos no alegados por las partes, pero sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, de allí que el Juez pueda presentar la cuestión de derecho (questio iuris) de una manera distinta a como la presentaron las partes.

En este mismo sentido, en sentencia de fecha 24 de enero de 2006, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció lo siguiente:

…Afirma el recurrente que el juez de la recurrida cambió la calificación dada por la demandante a la acción propuesta, pues pidió la “resolución de un contrato de opción de compraventa” y éste la calificó como “una demanda por resolución de un contrato de compraventa”, lo cual violó el artículo 12 al incurrir en el vicio de incongruencia positiva (…)

Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novita curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.

Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia…

)

Según se puede apreciar de los criterios jurisprudenciales antes transcritos parcialmente, la calificación de la acción, al ser una cuestión de derecho, puede ser diferente a la calificación dada por el actor en la demanda, pues el Juez, en su labor de subsunción a los hechos alegados por las partes los aplica a la norma jurídica que él considere se corresponde con los hechos alegados, lo cual no es otra cosa que una manifestación del principio iura novit curia.

El presente juicio versa sobre una demanda que contiene la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, el actor peticionó la resolución del contrato bajo el argumento que, encontrándose la parte demandada ciudadano G.A.V., en el periodo de su prórroga legal, había dejado de cumplir con las obligaciones por el contraídas en lo que se refería al pago de los cánones de arrendamiento, con lo cual había violando el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

En relación al incumplimiento de las obligaciones, el artículo 1.167 del Código Civil, señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Para que proceda la acción destinada a hacer valer la pretensión resolutoria o la ejecutoria en a base al artículo antes transcrito, se requiere como requisito fundamental el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes, en el caso de los contratos de arrendamiento, es necesario el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, en consecuencia, hay que precisar el concepto de incumplimiento.

El incumplimiento puede denominarse como un no actuar de la manera debida, es decir, el arrendatario no desarrolla un comportamiento acorde con los deberes que le son inherentes de conformidad con la naturaleza del contrato de arrendamiento y de acuerdo al contrato firmado por las partes; este incumplimiento puede ser parcial o total. No obstante, no todo incumplimiento autoriza o hace procedente la resolución, es menester que sea importante el incumplimiento, debiendo agregar además que por regla general, para que el incumplimiento sea legalmente relevante es necesario que debido al incumplimiento se haya incurrido en mora.

Por lo que considera quien aquí decide que si bien, la parte actora solicitó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no es menos cierto; que del libelo de demanda se desprende que la relación de las afirmaciones de hecho realizadas por el actor en el libelo de la demanda se subsumen con los supuestos de la demanda de cumplimiento de contrato; por lo que, de acuerdo con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se puede concluir que la intención de la parte actora fue pretender el cumplimiento del contrato de arrendamiento; y no la resolución del contrato mismo. A lo anterior debe añadirse que la parte demandada, compareció al proceso y ejerció plenamente sus defensas tanto en la etapa de alegación como de probación. Así se decide.

-IV-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Decididos los puntos previos anteriormente indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido en los siguientes términos:

El artículo 1.159 del Código Civil, establece:

Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

La doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes se obligan recíprocamente.

Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, en la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-

En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones; y, sobre la base de ello, tenemos:

La parte actora trajo al proceso las siguientes pruebas junto a su escrito libelar de demanda:

  1. - Original de contrato de arrendamiento suscritos entre la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI 353 C.A., y el ciudadano G.A.V. de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cuatro (2004), por un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300 mts2), y el galpón en él construido ubicado en la parte baja de la calle Piedra Azul de la Urbanización Colina de Vista Alegre, anteriormente denominado El Rincón de Catia, jurisdicción de la Parroquia La Vega del Distrito Capital.

    En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte a quien fue opuesto, en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ha quedado reconocido; y le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.

    Dicho instrumento, a criterio de quien aquí decide, es demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia entre la sociedad de comercio INVERSIONES VITELLI 353 C.A., y el ciudadano G.A.V.; por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300 mts2), y el galpón en él construido ubicado en la parte baja de la calle Piedra Azul de la Urbanización Colina de Vista Alegre, anteriormente denominado El Rincón de Catia, jurisdicción de la Parroquia La Vega del Distrito Capital. Así se declara.

    Examinado el texto del contrato suscrito entre las partes sobre el inmueble identificado en autos, se aprecia, que en la cláusula “SEGUNDA”, establecieron lo siguiente: “… SEGUNDA: De manera expresa se determina y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que la duración de este contrato será por el plazo de cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (1) de Enero de 2.006, hasta el 01 de Enero 2010. Si “EL ARRENDATARIO” deseara nuevo contrato deberá notificarlo por escrito a “LA ARRENDADORA” por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento…”.

    De la redacción de la cláusula segunda del contrato firmado por las partes, acompañado como fundamento de la acción, se puede inferir que, efectivamente, las partes suscribieron contrato de arrendamiento por el inmueble identificado en autos, estableciendo expresamente el periodo de inicio y culminación del mismo, fijando un finiquito de su duración de cuatro (4) años para el contrato, el cual, podía ser prorrogado siempre que el arrendatario notificara a la arrendadora su deseo de un nuevo contrato con sesenta días de anticipación a su vencimiento.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha cuatro (4) de marzo de dos mil trece (2013), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, señaló lo siguiente:

    “…Al respecto, el juzgador indicó lo siguiente: 1) Que los demandantes reconocían sólo a los efectos de la prórroga legal, que entre ellos y los demandados hubo más de diez años de contratos de arrendamiento; 2) Que el último contrato de arrendamiento se celebró el 31 de agosto de 1999, y estableció en su cláusula cuarta una duración a término fijo de un año, improrrogable, pues comenzó a correr desde el primero de Septiembre de 1999 hasta el primero de septiembre del 2000; 3) Que de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28 de junio de 2005, la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento puede ejercerse cuando la duración del contrato es a tiempo determinado porque la terminación ocurre por la voluntad de ambas partes y no por la voluntad unilateral del arrendador; 4) Que el contrato venció el 1° de septiembre del 2000 y luego comenzó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal de tres años, establecida en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin necesidad de desahucio; y, 5) Que una vez vencida la prórroga legal, los arrendatarios debieron entregar el inmueble arrendado a los arrendadores, de conformidad con lo pautado en el artículo 39 eiusdem.

    En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.

    Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.

    En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso G.G.R.R., señaló:

    …Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

    . (Resaltado de este Tribunal).

    Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia.

    En consecuencia, la Sala declara improcedente la violación del artículo 34 del Código Civil por falta de aplicación. Al ser desestimada las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación se declarará sin lugar el dispositivo del fallo.

    Igualmente, la misma Sala en sentencia de fecha 5 de junio de 2013, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, estableció lo siguiente:

    …La recurrida se pronunció respecto a la tácita reconducción de la siguiente manera:

    …Ahora bien, a efectos de precisar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia, se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 (sic) del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 (sic) del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".

    Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiriéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo…

    (….Omissis…)

    En el caso sub-examine, tal como fue establecido con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana P.C.S., en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos M.C. y I.B.D.C., (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic) (arrendataria), se había convenido como término de duración un lapso de dos (2) años, contados a partir del día 1º (sic) de febrero de 2006, al 1º (sic) de febrero de 2008, siendo prorrogado convencionalmente por un lapso de igual duración, vale señalar, por dos (2) años más, contados a partir del 1º (sic) de febrero de 2008 al 1º (sic) de febrero de 2010; prorrogándose legalmente por un año, hasta el 1º (sic) de febrero del 2011. Ahora bien, se excepciona la accionada de autos señalando que vencida la prórroga, permaneció en el uso pacífico del inmueble y por lo tanto, el contrato se convirtió de determinado, a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, puesto que, no fue sino hasta el 22 de marzo de 2012, que el arrendador pretendiese la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato

    (…Omissis…)

    En este orden de ideas, se observa que la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 11 de septiembre de 2009, valorada por esta Alzada (sic) con anterioridad, siendo que, a partir del vencimiento de la precitada prórroga convencional, comenzó a correr el plazo de la prórroga legal arrendaticia; la cual de conformidad con el artículo 38, liberal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, la misma lo era de un (1) año, comenzando a transcurrir a partir del día 1º (sic) de febrero de 2010, hasta el día 1º (sic) de febrero de 2011; teniéndose por probado el que efectivamente el accionante de autos, en su condición de arrendador manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia; asimismo se evidencia del escrito libelar, que la parte accionante alega que la arrendataria ha permanecido en el inmueble dado en arrendamiento (vencida la prórroga legal), al negarse a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble, y si bien la demandada continuó depositando una suma equivalente al canon de arrendamiento que debía cancelar en virtud del contrato inicialmente suscrito, de la revisión de la copia fotostática del Expediente (sic) de Consignación (sic) signado con el No. GN32-S-2008-000001, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se desprende que la accionante de autos retiró sólo (sic) las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses que van desde el mes de agosto al mes de diciembre del (sic) año 2010 y enero de 2011, vale señalar, del segundo (2º) semestre de la prórroga legal, a partir de dicha fecha no han retirado cánones alguno; ello aunado al hecho reconocido por ambas partes de que han estado litigando hasta la actualidad por la propiedad del inmueble sublitis, lo cual se evidencia por notoriedad al haber opuesto la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo que constituye razón fundada para la inactividad del arrendador para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término dentro del plazo doctrinariamente establecido; lo que hace forzoso concluir el que la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada; en consecuencia el contrato que rige la relación locativa existente entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana P.C.S., en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos M.C. y I.B.D.C., (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic) (arrendataria), lo es un contrato a tiempo determinado; Y ASI (sic) SE ESTABLECE.

    Decidido lo anterior, es de observarse que, cuando el contrato de arrendamiento pactado, lo es a plazo fijo, como en el caso de autos, al haber las partes establecido el aspecto temporal del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, al vencimiento del plazo pactado, la arrendataria debió cumplir con una de sus obligaciones como arrendatario, como lo es, devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió, según lo dispuesto en el artículo 1594 eiusdem; por lo que, establecido como fue que el contrato de arrendamiento venció el 1º (sic) de febrero de 2010, prorrogado legalmente hasta el 1º (sic) de febrero de 2011, y evidenciado como fue que la voluntad del arrendador, desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia lo era la de regular la relación locativa mediante un contrato a tiempo determinado; así como el que no ha consentido de manera pacífica el que el arrendatario permaneciera en el inmueble luego del vencimiento del contrato; y siendo que, el accionado no trajo a los autos ningún elemento de convicción que evidenciara un hecho extintivo de su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos I.B.D.C., P.C.D.S., F.C. y M.C., integrantes de la sucesión del ciudadano AMLETO A.C.D.P., contra la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic), referente a la obligación, por parte de la arrendataria, de entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prorroga (sic) legal, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió, debe prosperar. En consecuencia, la arrendataria debe entregar el inmueble arrendado, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió; Y ASI (sic)SE DECIDE…

    .

    De lo anterior se observa que el juez de la recurrida al decidir lo relativo a la tácita reconducción, dio los motivos de hecho y de derecho por los cuales consideraba su improcedencia, a.c.u.d.l. condiciones requeridas para que opere, lo cual demuestra que el criterio jurídico seguido por el juez para tomar su determinación, fue lógico, claro y de forma coherente y concordada, en base a lo alegado y probado en autos por las partes.

    …omissis…

    En relación a ello, la sentencia recurrida expresó:

    “…A su vez, los abogados LUIS (sic) E.H. S. y J.E.V., en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, que los arrendadores permitieron al arrendador disfrute del inmueble por más de un año luego de vencida la prórroga, sin perturbaciones, por lo que operó la tácita reconducción, ya que no fue sino hasta el 22 de marzo de 2012 que los arrendatarios interpusieron la presente demanda de cumplimiento de contrato, teniendo sólo (sic) derecho a demandar el desalojo de conformidad con el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si incurrieran en algunos de los supuestos previstos en dicha disposición; que se colige de lo explicado que el contrato de arrendamiento lo es a tiempo indeterminado y por ende no están dados los presupuestos de procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato, solicitando que se declare improcedente la pretensión de daños y perjuicios por cuanto es subsidiaria de la pretensión de cumplimiento de contrato, no habiendo por ello perjuicios que indemnizar a favor de los demandantes; que la pretensión de indemnización es improcedente en todo caso por cuanto la arrendataria ha consignado a los demandantes los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses "no consensuados" -a decir del demandante- sin que estos los hubieren retirado por decisión personal; que los demandantes al solicitar la indemnización por los supuestos daños y perjuicios causados por la no entrega material del inmueble, requiriendo el pago de la cantidad de VEINTINUEVE MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLIVARES (sic) (Bs. 29.137,00) por cada mes de posesión del inmueble por parte de TOMCAR C.A., Almacén, dicha suma equivale al canon de arrendamiento mensual que debe pagar su mandante a los demandantes, de lo que se desprende que lo que verdaderamente pretenden los demandantes es al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y de los meses de enero y febrero de 2012; y que siendo que dichos cánones fueron oportunamente consignados, no hubo falta de su mandante, en virtud de lo cual solicitaron se declare improcedente la pretensión de indemnización por no estar dados los supuestos de responsabilidad extracontractual.

    (…Omissis…)

    En este orden de ideas, se observa que la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 11 de septiembre de 2009, valorada por esta Alzada (sic) con anterioridad, siendo que, a partir del vencimiento de la precitada prórroga convencional, comenzó a correr el plazo de la prórroga legal arrendaticia; la cual de conformidad con el artículo 38, liberal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, la misma lo era de un (1) año, comenzando a transcurrir a partir del día 1º (sic) de febrero de 2010, hasta el día 1º (sic) de febrero de 2011; teniéndose por probado el que efectivamente el accionante de autos, en su condición de arrendador manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia; asimismo se evidencia del escrito libelar, que parte accionante alega que la arrendataria ha permanecido en el inmueble dado en arrendamiento (vencida la prórroga legal), al negarse a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble, y si bien la demandada continuó depositando una suma equivalente al canon de arrendamiento que debía cancelar en virtud del contrato inicialmente suscrito, de la revisión de la copia fotostática del Expediente (sic) de Consignación (sic) signado con el No. GN32-S-2008-000001, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se desprende que la accionante de autos retiró sólo las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses que van desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 y enero de 2011, vale señalar, del segundo (2º) semestre de la prórroga legal, a partir de dicha fecha no han retirado cánones alguno; ello aunado al hecho reconocido por ambas partes de que han estado litigando hasta la actualidad por la propiedad del inmueble sublitis, lo cual se evidencia por notoriedad al haber opuesto la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo que constituye razón fundada para la inactividad del arrendador para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término dentro del plazo doctrinariamente establecido; lo que hace forzoso concluir el que la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada; en consecuencia el contrato que rige la relación locativa existente entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana P.C.S., en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos M.C. y I.B.D.C., (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic) (arrendataria), lo es un contrato a tiempo determinado; Y ASI (sic) SE ESTABLECE.

    (…Omissis…)

    Cumpliendo con el principio de la exhaustividad del fallo, es de observarse que el accionante de autos pretende la cancelación de la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 349.644,00), por concepto de indemnización, y equivalentes a los cánones adeudados por el uso y goce del referido inmueble, durante los meses que van desde febrero del año 2011, a enero del año 2012, estimados en la suma de bolívares VEINTINUEVE MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 29.137.00) cada uno; así como las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble; decidido como fue que la arrendataria, sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic), incumplió con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prorroga (sic) legal, dicha pretensión debe prosperar; en consecuencia, la arrendataria deberá cancelar a la arrendadora la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 349.644,00), por concepto de indemnización, equivalentes a los cánones adeudados, por el uso y goce del referido inmueble, durante los meses que van desde febrero del año 2011, a enero del año 2012, estimados en la suma de bolívares VEINTINUEVE MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 29.137,00) cada uno; así como las mensualidades vencidas contadas a partir de enero de 2012, exclusive, hasta la fecha de la desposesión ocurrida con motivo de la medida cautelar de secuestro practicada por el Juzgado “a-quo”, vale señalar, lo correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2012, a razón de VEINTINUEVE MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 29.137,00) cada uno, o sea, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 58.274,00); Y ASI (sic) SE DECIDE…”. (Subrayado de la Sala).

    De lo anterior se observa que contrario a lo aseverado por el recurrente, el juez de la recurrida sí se pronunció sobre el alegato planteado por la demandada, referido a la improcedencia de la indemnización por cuanto los cánones habían sido consignados judicialmente, al expresar que:

    …si bien la demandada continuó depositando una suma equivalente al canon de arrendamiento que debía cancelar en virtud del contrato inicialmente suscrito, de la revisión de la copia fotostática del Expediente (sic) de Consignación (sic) signado con el No. GN32-S-2008-000001, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se desprende que la accionante de autos retiró sólo (sic) las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses que van desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 y enero de 2011, vale señalar, del segundo (2º) semestre de la prórroga legal, a partir de dicha fecha no han retirado cánones alguno…

    .

    Expresando más adelante que la indemnización declarada, era equivalente a los cánones adeudados por el uso y goce del inmueble objeto del contrato, durante los meses que van desde febrero del año 2011, a enero del año 2012, por cuanto “la arrendataria incumplió con su obligación contractual de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal”.

    De modo que, el pronunciamiento del juez de la recurrida sea acertado o no, favorable o desfavorable a las pretensiones del recurrente, éste se pronunció sobre lo alegado por las partes, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

    …omissis…

    Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil delatado como no aplicado expresa lo siguiente:

    …En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado…".

    De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.

    Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado.

    Respecto a ello, la recurrida hizo el siguiente pronunciamiento:

    …Ahora bien, a efectos de precisar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia, se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 (sic) del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".

    Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiriéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo…

    (….Omissis…)

    En el caso sub-examine, tal como fue establecido con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana P.C.S., en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos M.C. y I.B.D.C., (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic) (arrendataria), se había convenido como término de duración un lapso de dos (2) años, contados a partir del día 1º (sic) de febrero de 2006, al 1º (sic) de febrero de 2008, siendo prorrogado convencionalmente por un lapso de igual duración, vale señalar, por dos (2) años más, contados a partir del 1º (sic) de febrero de 2008 al 1º (sic) de febrero de 2010; prorrogándose legalmente por un año, hasta el 1º (sic) de febrero del 2011. Ahora bien, se excepciona la accionada de autos señalando que vencida la prórroga, permaneció en el uso pacífico del inmueble y por lo tanto, el contrato se convirtió de determinado, a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, puesto que, no fue sino hasta el 22 de marzo de 2012, que el arrendador pretendiese la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato.

    (…Omissis…)

    En este orden de ideas, se observa que la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 11 de septiembre de 2009, valorada por esta Alzada (sic) con anterioridad, siendo que, a partir del vencimiento de la precitada prórroga convencional, comenzó a correr el plazo de la prórroga legal arrendaticia; la cual de conformidad con el artículo 38, liberal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, la misma lo era de un (1) año, comenzando a transcurrir a partir del día 1º (sic) de febrero de 2010, hasta el día 1º (sic) de febrero de 2011; teniéndose por probado el que efectivamente el accionante de autos, en su condición de arrendador manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia; asimismo se evidencia del escrito libelar, que parte accionante alega que la arrendataria ha permanecido en el inmueble dado en arrendamiento (vencida la prórroga legal), al negarse a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble, y si bien la demandada continuó depositando una suma equivalente al canon de arrendamiento que debía cancelar en virtud del contrato inicialmente suscrito, de la revisión de la copia fotostática del Expediente (sic) de Consignación (sic) signado con el No. GN32-S-2008-000001, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se desprende que la accionante de autos retiró sólo (sic) las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses que van desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 y enero de 2011, vale señalar, del segundo (2º) semestre de la prórroga legal, a partir de dicha fecha no han retirado cánones alguno; ello aunado al hecho reconocido por ambas partes de que han estado litigando hasta la actualidad por la propiedad del inmueble sublitis, lo cual se evidencia por notoriedad al haber opuesto la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo que constituye razón fundada para la inactividad del arrendador para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término dentro del plazo doctrinariamente establecido; lo que hace forzoso concluir el que la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada; en consecuencia el contrato que rige la relación locativa existente entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana P.C.S., en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos M.C. y I.B.D.C., (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (arrendataria), lo es un contrato a tiempo determinado; Y ASI (sic) SE ESTABLECE.

    Decidido lo anterior, es de observarse que, cuando el contrato de arrendamiento pactado, lo es a plazo fijo, como en el caso de autos, al haber las partes establecido el aspecto temporal del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1599 (sic) del Código Civil, al vencimiento del plazo pactado, la arrendataria debió cumplir con una de sus obligaciones como arrendatario, como lo es, devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió, según lo dispuesto en el artículo 1594 (sic) eiusdem; por lo que, establecido como fue que el contrato de arrendamiento venció el 1º (sic) de febrero de 2010, prorrogado legalmente hasta el 1º (sic) de febrero de 2011, y evidenciado como fue que la voluntad del arrendador, desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia lo era la de regular la relación locativa mediante un contrato a tiempo determinado; así como el que no ha consentido de manera pacífica el que el arrendatario permaneciera en el inmueble luego del vencimiento del contrato; y siendo que, el accionado no trajo a los autos ningún elemento de convicción que evidenciara un hecho extintivo de su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos I.B.D.C., P.C.D.S., F.C. y M.C., integrantes de la sucesión del ciudadano AMLETO A.C.D.P., contra la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic), referente a la obligación, por parte de la arrendataria, de entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prorroga (sic) legal, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió, debe prosperar. En consecuencia, la arrendataria debe entregar el inmueble arrendado, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió; Y ASI (sic) SE DECIDE…

    . (Resaltado de la Sala).

    De lo anterior se observa que contrario a lo señalado por el formalizante, el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, a.c.u.d.l. requerimientos necesarios para que opere la tácita reconducción, considerando que el contrato fue a tiempo determinado, y una vez vencido el término del mismo el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador-propietario, pues éste previamente manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia, razón por lo cual concluyó que “…la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada…”, y en consecuencia declaró que el contrato es a tiempo determinado. (Resaltado de este Tribunal).

    De modo que, es evidente que el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, razón por la cual debe declararse improcedente la presente denuncia. Así se decide…

    .

    Abierto el lapso a pruebas la parte actora promovió los siguientes medios de pruebas los cursan a los autos en copias certificadas a los folios ciento catorce (114) al ciento treinta y uno (131) debido a la devolución de originales acordada; por este Tribunal:

    a.- Documento de documento de compra venta suscrito por la sociedad mercantil URBANIZADORA SUCESIÓN DE C.U.D.R. LLAMOSAS C.A., y los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.V.L., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha veintidós (22) de junio de mil novecientos ochenta y ocho (1988), bajo el Nº 11, Tomo 33, folio 64 protocolo Primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos.

    b.- Original de finiquito realizada por el ciudadano H.H.H. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil URBANIZADORA SUCESIÓN DE C.U.D.R. LLAMOSAS C.A; protocolizada ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador Distrito Federal, en fecha once (11) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el Nº 24, folio 124, tomo 28, protocolo primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos.

    c.- Cédula catastral Nº 01-01-08-U01-004-009-001-000-000-00-000, emitida por la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la A.d.M.B.L. y croquis de la ubicación del terreno, a los efectos de demostrar los datos del terreno del inmueble identificado en autos y su ubicación.

    Ahora bien, en relación a los medios probatorios identificados con las letras “a y b”, este Tribunal da por reproducida la valoración realizada en uno de los puntos previos del cuerpo de este fallo. Así se decide.

    En relación al medio probatorio identificado “c”, este Tribunal, siendo que el mismo no fue tachado por la contra parte en su oportunidad legal y por cuanto constituyen la actuación administrativa de funcionarios competentes, en el ejercicio de sus funciones, le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; solo en cuanto al hecho que se refiere que el inmueble identificado en autos, se encuentra ubicado en un lugar conocido como la Cabrera Urbanización Vista Alegre, cuyo uso del galpón es comercial y residencial, teniendo como datos registrados de fecha veintidós (22) de junio de mil novecientos noventa ochenta y ocho (1988) bajo Nº 11, tomo 33, folio 64 protocolo primero. Así se establece.

    d.- Copia fosfática de acta constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha siete (7) de septiembre de 1.993, bajo el Nº 33, tomo 101-A pro, a los efectos de demostrar el tipo de actividad que desarrolla.

    La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; solo en cuanto al hecho que se refiere que dicha sociedad mercantil ostenta personalidad jurídica propia; y que uno de los objetos sociales para los cuales fue creada la misma es la venta y administración de bienes y raíces, a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se declara.

    e.- Documento original de autorización suscrita por los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.V.L., en fecha siete (7) de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), a los efectos que la sociedad mercantil VITELLI LABRADOR 353 C.A., esta debidamente autorizada por los propietarios del inmueble identificado en autos para gestionar todas las actividades administrativas del inmueble identificado en autos; el cual fue debidamente ratificado, por los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.C.V.L., en virtud de la prueba testimonial solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas y evacuada por el Juzgado de la causa en fecha dos (2) de agosto de dos mil once (2011).

    Este Tribunal da por reproducida la valoración realizada en uno de los puntos previos del cuerpo de este fallo. Así se decide.

    Por otro lado, tenemos que la parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, promovió los siguientes medios de pruebas:

  2. - Copia fotostática de oficio Nº 536 de fecha siete (7) de junio de dos mil siete (2007), emanado de la Dirección de Gestión U.D.d.D. e Información Catastral de la A.d.M.B.L., a los efectos de demostrar que el propietario del bien identificado en autos es el Municipio Libertador.

  3. -Copia fotostática de cartel de notificación emanado de la A.d.M.B.L.D.d.G.G.d.I.D.d.C.U., de fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2009), dirigido al ciudadano VITELLI NICOLAS; a los efectos de demostrar la ilegitimidad del actor para contratar y cobrar canon de arrendamiento y demandar.

  4. - Copia fotostática de solicitud de titulo supletorio realizada por el ciudadano G.A.V., llevada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sobre unas bienechurías construidas en un terreno que forma parte de una mayor extensión de terreno de CAROLADES, ubicado en B.V., calle Piedra Azul, taller George, San Martín, Parroquia El Paraíso, Caracas, Distrito Capital; en la cual consta lo siguiente:

    • Escrito de solicitud realizada por el ciudadano G.A.V..

    • Comunicación dirigida al ciudadano G.A.V., de fecha cuatro (4) de octubre de dos mil siete (2007), por la Alcandía del Municipio Bolivariano Libertador Gestión General de Infraestructura Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos, donde le informa que la titularidad del terreno es propiedad de uno de mayor extensión de CAROLADES.

    • Titulo Supletorio otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al ciudadano G.A.V..

  5. - Copias fotostáticas de hoja de declaración rendida por el ciudadano G.A.V., ante la Dirección de Gestión General de Infraestructura Dirección de Control Urbano, de fecha ocho (8) de octubre de dos mil siete (2007); de informe de inspección realizada por el órgano antes mencionado en el inmueble identificado en autos; a los efectos de demostrar que tiene su residencia en el inmueble identificado en autos.

  6. - Copia fotostática de certificado de empadronamiento Nº 0105359 de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil (2010), inscrito a nombre del ciudadano G.A.V., ante la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador Gestión General de Infraestructura Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamiento Urbanos Populares.

    En lo que se refiere a los medios probatorios antes indicados en los numerales 1 al 5, este Juzgado Superior observa:

    La representación judicial de la parte actora, en la oportunidad del lapso probatorio impugnó dichos medios probatorios señalando:

    …Visto el escrito de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 25 de julio de 2011, así como las pruebas promovidas muy respetuosamente IMPUGNO las documentales promovidas en copia simple promovidas en el punto Primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, contentotas de 1-oficio 536 de fecha 07-06-07, emanado de la Dirección de Documentación e Información Catastral de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador; 2- Cartel de notificación de procedimiento administrativo; 3- titulo supletorio emitido por el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; documentación de fecha 4-10-07 de la Dirección de Documentos e Información Central y Levantamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador; hoja de declaración e informe Técnica de Inspección escrito y levantamiento de plano de ubicación y plano de descriptivo, certificado de empadronamiento Nº 01055359 de fecha 21-07-10; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…

    Ahora bien, en el presente caso, observa este Tribunal que los documentos antes señalados promovidos por la parte demandada son documentos públicos administrativos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares; sino que se trata de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.); y; que gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, dado su carácter de documentos administrativos, asimilables en su eficacia probatoria al documento público, pero que pueden ser desvirtuados mediante prueba en contrario; así como a través de la correspondiente impugnación.

    Como ya se ha señalado en el cuerpo de esta decisión, las referidas copias simples fueron impugnadas por la parte actora, mediante diligencia de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil once (2011), por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretendió hacerla valer en el proceso y servirse de las copias impugnadas, debió solicitar su cotejo con el original o con una copia certificada a falta de éste; o producir el original o copia certificada del mismo; y, como quiera que no lo hizo, este Tribunal no le atribuye valor probatorio y las desecha del proceso. Así se decide.

  7. - Prueba de Informes a fin de que se oficiara al Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador; a los efectos de demostrar que persona natural o jurídica acreditaba la titularidad del inmueble identificado en los autos; observa este Tribunal que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido y sustanciado por el Juzgado de la causa, no consta en autos su resultas, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

    Observa esta sentenciadora que en el presente caso, la parte demandada al contestar el fondo, entre otras defensas, alega la falta de cualidad de la parte actora en el procedimiento, con fundamento en que no es la propietaria del inmueble arrendado, así:

    …CUARTO: Niego, rechazo y contradigo que deba pagar por daños y perjuicio la cantidad establecida en CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.950,00), por un supuesto incumplimiento de pago de las mensualidades de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2010; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL Y MAYO DE 2011, y los demás que se sucedan hasta la supuesta entrega del inmueble, ya que la parte actora no tiene cualidad para ser actora en el presente procedimiento tal y como se describe el numeral primero de este escrito…(omissis)…

    QUINTO: Niego, rechazo y contradigo Niego, que deba pagar aplicarse indexación a los monto adeudados, ya que la parte actora no tiene cualidad para demandar en presente procedimiento tal y como se describe el numeral primero de este escrito…

    Ante ello, el Tribunal observa:

    El procesalita Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

    Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad señala lo siguiente:

    “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

    El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

    Observa este Tribunal, que la parte actora como instrumento fundamental de la demanda, acompañó a su libelo y en el lapso probatorio, entre otros medios, los siguientes documentos:

    Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI 353 C.A., y el ciudadano G.A.V. de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cuatro (2004), por un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300 mts2), y el galpón en el constituido ubicado en la parte baja de la calle Piedra Azul de la Urbanización Colina de Vista Alegre, anteriormente denominado El Rincón de Catia, jurisdicción de la Parroquia La Vega del Distrito Capital.

    En dicho medio probatorio, entre otras menciones, se puede leer:

    “Entre la Sociedad de Comercio INVERSIONES VITELLI 353 C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 7 de septiembre de 1993, bajo el Nº 33 del tomo 101 A-PRO, representada en este acto por su Vice-Presidente el ciudadano G.V.C., venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 5.002.423, de este domicilio, quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominara “LA ARRENDADORA” por una parte y por la otra el ciudadano G.A.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.873.025, de este domicilio quien lo sucesivo se denomina “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá por las cláusulas siguiente:

PRIMERA

“LA ARREDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de trescientos metros cuadrados (300mts2) aproximadamente, y el galpón en el constituido, ubicado en la parte baja de la Calle Piedra Azul de la Urbanización Colinas de Vista Alegre, anteriormente denominado El Rincón de Catia, en jurisdicción de la parroquia La vega del Distrito Capital…”.

El contrato de arrendamiento, acompañado por la parte actora a su libelo de demanda, aparece suscrito por la sociedad de comercio INVERSIONES VITELLO 353 C.A; y el ciudadano G.A.V.. Dicho documento, es un instrumento privado, que no fue otorgado ante un funcionario público autorizado para otorgarle fe pública; el cual no fue desconocido e impugnado de forma alguna por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, por lo que este Tribunal lo tiene por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, le atribuye todo el valor probatorio que de su contenido se desprende. Así se decide.

Observa igualmente este Tribunal, que se encuentran agregadas al expediente copias certificadas cursantes a los folios ciento catorce (114) al ciento veintinueve (129) debido a la devolución de originales acordada por este Tribunal; del documento de compra venta suscrito por la sociedad mercantil URBANIZADORA SUCESIÓN DE C.U.D.R. LLAMOSAS C.A., y los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.V.L., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha veintidós (22) de junio de mil novecientos ochenta y ocho (1988), bajo el Nº 11, Tomo 33, folio 64 protocolo Primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos; y el finiquito realizado por el ciudadano H.H.H. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil URBANIZADORA SUCESIÓN DE C.U.D.R. LLAMOSAS C.A; protocolizada ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador Distrito Federal, en fecha once (11) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), bajo el Nº 24, folio 124, tomo 28, protocolo primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos.

Ahora bien, se observa que los mismos son documentos públicos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados ante funcionario público, autorizado para dar fe pública; y, con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto no fue tachado de falso por la parte contra quien se hicieron valer, en la oportunidad respectiva, les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, solo en cuanto al hecho que se refiere que los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.V.L., aparecen como propietarios del inmueble identificados en autos. Así se decide.

Consta igualmente, documento original de autorización suscrita por los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.V.L., en fecha siete (7) de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), a los efectos de demostrar que la sociedad mercantil VITELLI LABRADOR 353 C.A., estaba debidamente autorizada por los propietarios del inmueble identificado en autos para gestionar todas las actividades administrativas del inmueble identificado en autos.

Observa este Tribunal, que dicho documento fue debidamente ratificado, por los ciudadanos N.V.L., A.V.L., GINA VITELLI LABRADOR Y S.C.V.L., en virtud de la prueba testimonial solicitada por la parte actora en su escrito de pruebas; e instruida por el Juzgado de la causa en fecha dos (2) de agosto de dos mil once (2011); por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto al hecho que se refiere que los antes mencionados ciudadanos concedieron autorización a la sociedad mercantil VITELLI LABRADOR 353 C.A., para gestionar todas las actividades administrativas del inmueble identificado en autos, entre las cuales se encuentra la firma de contrato, la potestad de rescindirlo renovarlo, e instaurar demandas por desalojo, cumplimiento o resolución del contrato mismo. Así se decide.-

Ahora bien, de acuerdo con los medios probatorios anteriormente analizados, considera que quien aquí decide, que en el presente caso, quedó evidentemente demostrado que la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A., tiene cualidad e intereses para intentar y sostener el presente juicio. Así se decide.

Ahora bien, luego de a.y.v.l. medios probatorios aportados por las partes, observa este Tribunal, que quedó debidamente probado a los autos, la existencia de la relación contractual y que la parte demandada no notificó a la parte actora de su deseo de prorrogar el contrato de arrendamiento; y, vencido dicho contrato, operaba de pleno derecho la prórroga legal del mismo, establecida a favor del arrendatario en artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, habiendo pactado las partes expresamente el lapso de duración de los contratos y finalizados dichos términos; y, no habiendo notificado la parte demandada a la demandante de su deseo de renovar nuevamente el contrato, comenzaba a correr de pleno derecho la prórroga legal. Así se decide.

Por lo que, cumplido como fue el presupuesto de la cláusula segunda del citado contrato, estima quien aquí decide, que el referido contrato de arrendamiento, y la relación arrendaticia existente entre la sociedad de comercio INVERSIONES VITELLI 353 C.A., y el ciudadano G.A.V., sobre el inmueble identificado en autos, eran a tiempo determinado. Así se declara.-

Como consecuencia de lo anterior, toda vez que se determinó que el contrato de arrendamiento eran a tiempo determinado; y, como quiera que la duración de la relación arrendaticia, encuadra perfectamente en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso concluir para este Juzgado Superior, que la prórroga legal correspondiente en este caso, comenzaba a correr, el dos (2) de enero de dos mil diez (2010) y finalizaba el dos (2) de enero de dos mil once (2011). Así se decide.

Determinado lo antes dicho, considera quien aquí decide, que la demanda por cumplimiento de contrato propuesta por la parte actora debe prosperar; y, en consecuencia, el demandado debe entregar el inmueble arrendado a la parte actora. Así se declara.

Por otro lado, observa esta sentenciadora que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda alegó en cada uno de los puntos señalados como fundamentos de su contestación lo siguiente: “…no media autorización legal alguna para ello, de conformidad a lo contenido en el Decreto Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda numeral 8.190 publicado en Gaceta Oficial Numeral 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, donde prohíbe la solicitud de Resolución de Contratos y de desalojos judiciales previos cumplimiento del procedimiento administrativo establecidos en este decreto ley, los cuales no cursan en autos y tampoco me ha sido notificado del mismo”.

En este sentido, se observa:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha primer (1°) de noviembre de dos mil once (2011), expediente Nº 2011-000146, al analizar el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Vivienda, señaló lo siguiente:

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De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos.

ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.

El artículo 1 dispone:

Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala).

De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.

De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:

Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.”

El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.

Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.

Seguidamente, el artículo 4 dispone:

Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.

Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

(Resaltado de la Sala).

Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.

Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;

2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.

El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:

Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.

Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.

(Resaltado de la Sala).

En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.

Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido:

Condiciones para la ejecución del desalojo.

Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:

1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.

2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.

En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.

(Resaltado de la Sala).

Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.

De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.

Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D., de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.

Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide

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De acuerdo con el criterio jurisprudencial anteriormente transcrito dicho instrumento legal tiene por fin proteger a aquellos arrendatarios y arrendatarias, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como a quienes adquieran viviendas nuevas o en el mercado secundario, de medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o hacer cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

En el caso de autos, observa esta sentenciadora que el inmueble identificado en autos como arrendado es un lote de terreno y el galpón en el construido ubicados en la urbanización Colinas de Vista Alegre, por lo que no habiendo sido demostrado por la parte demandada que el inmueble objeto de arrendamiento estuviera destinado a su vivienda principal, mal podía aplicarse el decreto antes señalado; el cual, como se dijo, es solo aplicable a bienes inmuebles destinados a vivienda principal, siendo forzoso para esta sentenciadora declarar improcedente tal alegato. Así se decide.

DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

Observa este Tribunal, que la parte demandante en el petitorio de su demanda en el punto tercero solicitó lo siguiente:

3) El pago de los DAÑOS Y PERJUICIOS generados por su incumplimiento, que se estiman prudencialmente en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (bs. 5.950,oo), equivalente a los meses devanados de cancelar y los que aún se suscitan: ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2010; ENERO, FEBRERO, M.A. Y MAYO 2011, así como los que se suceden hasta la entrega definitiva del inmueble

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Ante ello, el Tribunal observa:

La indemnización por daños y perjuicios está consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, “Principio Fundamental”, en el que después de haberse fijado la obligación del deudor de cumplir las obligaciones tales como fueron contraídas, se expresa que “…el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.

Señala también, la mencionada disposición, que no basta el incumplimiento o la inejecución pura y simple de la obligación, sino que además debe concurrir otra condición fundamental; que dicho incumplimiento sea de carácter culposo. Ello se deduce del artículo 1.271 del Código Civil, que establece que el deudor responderá de los daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación o de retardo en la ejecución, a menos que ambas formas de incumplimiento provengan de una causa extraña no imputable; lo cual es ratificado por el artículo 1.272, el cual liberta al deudor de dicha indemnización cuando debido a un caso fortuito o de fuerza mayor deja de dar o hacer la prestación prometida o ejecuta la que se estaba prohibida.

Tales disposiciones lo que quieren significar es que el deudor responderá de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento cuando éste se deba a causa imputables a él y quedará liberado cuando las causa que lo motivaron no le sean imputables.

Según la relación de causalidad, nuestro legislador ordena la reparación de daños directos, es decir, aquellos que son consecuencia inmediata del incumplimiento, excluyendo los llamados daños indirectos del incumplimiento, es decir, aquellos que son o se desprenden de forma muy lejana o inmediata de la inejecución de la obligación, así lo dispone el artículo 1.275 del Código Civil, al señalar: “Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte del dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y la utilidad de que se haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación”; por lo que habiendo quedado demostrado a los autos el incumplimiento de la parte demandada en su obligaciones; considera quien aquí sentencia, que resulta procedente los daños y perjuicios solicitado por la parte actora y así se decide.

En consecuencia, se condena al ciudadano G.A.V. a pagar por concepto de Daños y Perjuicios a la arrendataria sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353, C.A; la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (bs. 5.950,oo), por concepto de los cánones de arrendamientos mensuales correspondiente a los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2010; ENERO, FEBRERO, M.A. Y MAYO 2011, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Así se decide.

DE LA INDEXACIÓN

Además de ello se aprecia, que la demandante solicitó que por cuanto era un hecho notorio la evidente inflación la cual había mermado el valor adquisitivo de la moneda solicitaba se acordara la indexación de los montos adeudados.

La Sala Constitucional de nuestro m.T. de la República, en sentencia de fecha veinte (20) de marzo de dos mil seis (2006), estableció lo siguiente:

…El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente e intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver con daños y perjuicios, ni co intereses devengados y por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés con sus posibles fluctuaciones nada tiene que ver con el valor real de la moneda. En consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Solo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible….

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Criterio suficiente, para que esta sentenciadora proceda a acordar la indexación de la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (bs. 5.950,oo); la cual deberá ser realizada mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día fecha primero (1) de junio de dos mil once (2011), fecha de admisión de la demanda por el Juzgado Noveno de Municipio ésta Circunscripción Judicial hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, a quien corresponde la ejecución de la misma, para lo cual deberá aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad e interés para intentar y sostener el presente juicio de la sociedad mercantil INVESIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A., alegada por la parte demandada.

SEGUNDO

Que la acción a que se contrae esta decisión de acuerdo con lo resuelto en este fallo es una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TERCERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil once (2.011), por la abogada S.S. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil INVESIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A., en contra de la decisión pronunciada en fecha seis (06) de octubre de dos mil once (2.011), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

CUARTO

SE REVOCA en todas y cada una de sus parte la decisión dictada en fecha seis (06) de octubre de dos mil once (2.011), por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

QUINTO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A, contra el ciudadano G.A.B..

SEXTO

SE CONDENA al ciudadano G.A.B. hacer entregar a la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES VITELLI LABRADOR 353 C.A del inmueble constituido por un lote de terreno y el galpón en él construido, ubicado en la parte baja de la calle Piedra Azul, Colinas de vista Alegre, anteriormente denominado El Rincón de Catia, en Jurisdicción de la Parroquia La Vega del Distrito Capital.

SÉPTIMO

IMPROCEDENTE el alegato de la parte demandada relacionado con la aplicación del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Vivienda Nº 8190.

OCTAVO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por concepto de indemnización por daños y perjuicios, la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5.950,00), correspondiente a los cánones de arrendamientos mensuales de los meses ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2010; ENERO, FEBRERO, M.A. Y MAYO 2011, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

NOVENO

Se ordena la corrección monetaria sobre la suma de de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5.950,oo), mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día fecha primero (1) de junio de dos mil once (2011), fecha de admisión de la demanda por el Juzgado Noveno de Municipio ésta Circunscripción Judicial hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, a quien corresponde la ejecución de la misma, para lo cual deberá aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela.

DÉCIMO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, a tenor de lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las doce del mediodía (12:00 m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

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