Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Junio de 2012

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13542

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 26 de enero de 2012, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 12 de enero de 2012, por la abogada en ejercicio ANGELINE V.V.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 140.505, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 4 de mayo de 1998, anotado bajo el número 47, tomo 21-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de enero de 2012; en el juicio que por DESALOJO, sigue la mencionada sociedad mercantil contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el 5 de junio de 2003, bajo el número 70, tomo 17-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 3 de febrero de 2012; posteriormente se remitió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la recusación interpuesta por el abogado en ejercicio P.A.R., apoderado judicial de la parte actora, declarada sin lugar por ese Tribunal; y recibido nuevamente por esta Alzada en fecha 23 de mayo de 2012, estableciendo el término de diez (10) días para dictar sentencia.

Consta en las actas que en fecha 2 de agosto de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia admitió la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, S.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., cuyo escrito libelar fue posteriormente reformado y admitido por es mismo Tribunal el día 12 de ese mismo mes y año; ordenando citar a la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., en la persona del ciudadano J.L.O.V., emplazándolo para la contestación de la demanda, la cual quedó fijada en los siguientes términos:

(…) Mi representada (…) en su condición de ARRENDADORA, y la empresa mercantil INVERSIONES BUMPA C.A., en su condición de arrendataria, suscribieron el Contrato de Arrendamiento de manera autenticada por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 18 de junio de 2003, el cual quedó anotado bajo el N° 29, Tomo 38 (…)

(…) LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por (01) Local Comercial, signado con la sigla PC-16 del CENTRO LAGO MALL, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M. (…)

(…) DURACIÓN: El arrendamiento se conviene por el plazo improrrogable de dos (02) años seis meses, contados a partir del 01 de julio del (…) año 2003 hasta el 31 de diciembre del año 2005, lo que equivale a (3) periodos. El segundo período comenzará a computarse desde el 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004 y el tercer y último periodo (Sic) improrrogable, comenzará a computarse el 01 de enero 2005 (Sic) y culminará el 31 de diciembre de 2005. (…)

(…) FORMA DE PAGO: El canon de arrendamiento convenido se ha fijado de la siguiente manera: Para el término del 01 de junio al 13 de diciembre del presente año 2003, cancelará el equivalente por mensualidades anticipadas de seis meses la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000) mensuales. el (Sic) cual comienza a contar del 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004, LA ARRENDATARIA cancelara (Sic) por anualidad anticipada la suma de VEINTICUATRO MIL DOLARES (Sic) (…) lo que equivale a un canon de Dos Mil Dólares (…) mensuales y para el tercero y último periodo (Sic) del arrendamiento a contar desde el 01 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2005, LA ARRENDATARIA cancelará en concepto de canon anual de arrendamiento la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOLARES (Sic) (…) lo que equivale a su vez a la suma de Tres Mil Dólares (…) mensuales (…)

(…) PRORROGA (Sic) LEGAL: Finalizado el (…) contrato al termino (Sic) improrrogable de su vigencia (…) y en caso de que LA ARRENDATARIA decida acogerse a la Prorroga Legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes convienen que el canon a regir para el término que dure (…) será acordado de común acuerdo tomando en consideración el canon vigente para el año inmediatamente anterior sobre la base de los Treinta y Seis Mil Dólares (…) en forma expresada por escrito.

(…)

DE LA TRANSFORMACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TIEMPO DETERMINADO A TIEMPO INDETERMINADO

(…)

COMIENZO DEL BENEFICIO DE LA PRÓRROGA LEGAL

Llegada la expiración del tiempo fijado (…) el día 1 de enero de 2006, comenzó a correr a favor de la Arrendataria el beneficio de la prórroga legal establecida en el artículo 38 letra b) del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso máximo de un (1) año, culminando el tiempo prefijado de la prórroga legal, el día 1 de enero de 2007.

DE LA ACTITUD SILENTE Y A.D.O.D.P. (Sic) PARTE DE LA ARRENDADORA

(…) vencido el tiempo prefijado de la prórroga legal, es decir, el día 1 de enero de 2007, la Arrendataria (…) continuó ocupando el inmueble objeto del presente caso (…) sin ninguna oposición por parte de mí (Sic) representada (…) lo cual trajo consigo la Tácita Reconducción, transformándose el referido contrato (…) a Tiempo Indeterminado, quedando incólume todas las cláusulas y obligaciones contraídas en el presente contrato, salvo la cláusula de Duración (…)

(…)

DEL INCUMPLIMIENTO POR FALTA DE PAGO

(…) la Arrendataria INVERSIONES BUMPA C.A., (…) de manera unilateral y sin causa justificada dejo (Sic) de pagar las anualidades anticipadas correspondientes a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic), tal y como lo establecieron ambas partes en la cláusula 4 (…) lo cual evidencia un incumplimiento y una clara violación (…) trae como consecuencia el estado de ‘insolvencia inquilinaria’ (…)

(…)

(…) en el presente caso, es procedente la acción de DESALOJO, con fundamento al artículo 34 letra a) (…) por cuanto el contrato de arrendamiento que se inició a Tiempo Determinado, se convirtió a Tiempo Indeterminado, y en Segundo Lugar, por el incumplimiento e insolvencia inquilinaria por parte de la Arrendataria INVERSIONES BUMPA C.A., en la falta de pago de tres cuotas anuales y anticipadas correspondiente (Sic) a los años 2.009 (Sic), 2010 y 2011 (…)

APLICACIÓN DEL ÍNDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOS A LAS ANUALIDADES INSOLUTAS

(…)

AÑO 2009

ENERO 2009; FEBRERO 2.009 (Sic); MARZO 2.009 (Sic); ABRIL 2.009 (Sic); MAYO 2.009 (Sic); JUNIO 2.009 (Sic); JULIO 2.009 (Sic); AGOSTO 2.009 (Sic); OCTUBRE 2.009 (Sic); NOVIEMBRE 2.009 (Sic), y DICIEMBRE 2.009 (Sic), anualidad esta (Sic) que se estableció de conformidad con lo pactado en la cláusula 4 (…) en la cantidad de Treinta y Seis Mil Dólares (…) que a la tasa del cambio oficial de Dos Mil Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bsf. 2.150), por Dólar, equivale a la cantidad de Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bsf.77.400,00), anual, pero con la aplicación del Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela (…) arroja como resultado la cantidad de Ciento Veinticuatro Mil Novecientos Cincuenta y Nueve Bolívares Fuertes (Bsf.124.959), anual.

AÑO 2010

ENERO 2010; FEBRERO 2.010 (Sic); MARZO 2.010 (Sic); ABRIL 2.010 (Sic); MAYO 2.010 (Sic); JULIO 2.010 (Sic); JULIO 2.010 (Sic); AGOSTO 2.010 (Sic); SEPTIEMBRE 2.010 (Sic); OCTUBRE 2.010 (Sic); NOVIEMBRE 2.010 (Sic), y DICIEMBRE 2.010 (Sic), anualidad esta (Sic) que se estableció de conformidad con lo pactado en la cláusula 4 (…) en la cantidad de Treinta y Seis Mil Dólares (…) que a la tasa del cambio oficial de Cuatro Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bsf. 4.300) por Dólar, equivale a la cantidad de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bsf.154.800,00), anual.

AÑO 2.011 (Sic)

ENERO 2011; FEBRERO 2.011 (Sic); MARZO 2.011 (Sic); ABRIL 2.011 (Sic); MAYO 2.011 (Sic); JULIO 2.011 (Sic); JULIO 2.011 (Sic); AGOSTO 2.011 (Sic); SEPTIEMBRE 2.011 (Sic); OCTUBRE 2.011 (Sic); NOVIEMBRE 2.011 (Sic), y DICIEMBRE 2.011 (Sic), anualidad esta (Sic) que se estableció de conformidad con lo pactado en la cláusula 4 (…) en la cantidad de Treinta y Seis Mil Dólares (…) que a la tasa del cambio oficial de Cuatro Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bsf. 4.300) por Dólar, equivale a la cantidad de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bsf.154.800,00), anual, pero con la aplicación del Índice General de Precios al Consumidor arroja como resultado la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares Fuertes (Bsf. 196.596,00).

Anualidades insolutas (2009, 2010 y 2011), que sumadas en su totalidad ascienden a la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bsf. 476.355,00).

(…)

El objeto de la pretensión de éste libelo consiste en el Desalojo del inmueble (…)

En esa misma fecha, el Juzgado de la causa ordenó la citación de la sociedad mercantil BUMPA, C.A., en la persona de su presidente ciudadano J.L.O.V..

El día 3 de noviembre de 2011, el abogado en ejercicio A.G.D., consignó poder que le fuera conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A.

Posteriormente, el 7 de noviembre de 2011, el abogado en ejercicio A.G.D., actuando con el carácter antes enunciado, consignó escrito de contestación a la demanda, donde expuso lo siguiente:

(…) DE LA COSA JUZGADA

Señalo como defensa de fondo y punto previo de especial pronunciamiento de la sentencia de mérito en el presente proceso, la existencia de la COSA JUZGADA, todo de conformidad con lo establecido en el Primer Aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)

(…) toda vez que LA PRETENSIÓN DE DESALOJO POR INSOLVENCIA EN EL PAGO ADELANTADO DE LAS ANUALIDADES DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad de comercio ‘INVERSIONES 803, S.A.’- con ocasión de la celebración de un Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil tres (2.003) (Sic), y el cual quedó autenticado bajo el N° 29, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría – sobre un bien inmueble constituido por un Local Comercial signado con las siglas PC-16 del Centro Comercial Lago Mall, ubicado en la Avenida 2 (…) – en contra de mi representada (…) ya fue instruida por ante el Juzgado Tercero (…) de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.L. (Sic) Circunscripción Judicial del Estado Zulia y sentenciada por un Juzgado distinto del mismo.

(…)

(…) existió un proceso por ante el Juzgado Noveno (…) incoado por la sociedad de comercio ‘Inversiones 803 C.A.’ (la arrendadora), en contra de la sociedad mercantil ‘Inversiones Bumpa C.A.’ (la arrendataria), teniendo como objeto o pretensión el desalojo de la arrendataria, y teniendo como causa de la misma la insolvencia inquilinaria; que dicho proceso fue sentenciado y declarado sin lugar por el referido Juzgado y que posteriormente lo fue en segunda instancia por el Juzgado Superior Primero (…) conociendo en apelación, y en contra de cuya decisión ya no podía intentarse recurso alguno (…)

(…)

A.D.I. (Sic) JURIDICO (Sic) ACTUAL DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR LA DEMANDA

(…)

(…) la pretensión de desalojo incoada por la sociedad de comercio (…) la debilitación de su derecho sustancial se originaría frente a la circunstancia de que la parte demandada (…) no hubiese satisfecho la obligación o el derecho de crédito para con la hoy nuevamente actora, la parte demandante con ocasión del aludido contrato de arrendamiento, es decir, que teniendo la arrendataria la obligación de pago de los respectivos cánones de arrendamiento mensuales no lo hubiese realizado, o sea, que no hubieren pagado dichos cánones, supuesto de hecho que no se materializó en el caso de marras, toda vez que la sociedad mercantil ‘Inversiones Bumpa C.A.’ si había dado cumplimiento a sus obligaciones, en su debida oportunidad, así como para el momento de interponer la demanda y ser admitida, así como su reforma (…)

Se dice que la sociedad de comercio (…) adolece de ese interés jurídico y actual, exigido por nuestro ordenamiento jurídico para intentar la demanda, toda vez que la parte actora alega como fundamento de la acción de desalojo intentada, la aparente insolvencia de mí representada (…) por la supuesta falta de pago anticipado de los cánones de arrendamiento por anualidades correspondientes a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic), cuando lo verdaderamente cierto es que para la fecha de la interposición de la demanda de desalojo ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (…) el día veintisiete (27) de julio de dos mil once (2.011) (Sic), y la admisión de la misma (…) los cánones de arrendamiento correspondientes al año dos mil nueve (2.009) (Sic), y los cánones correspondientes al año dos mil diez (2.010) (Sic), ya habían sido depositados en su integridad ante el Juzgado Noveno (…) de Los (Sic) Municipios (…) y que de dichas consignaciones arrendaticias tenía conocimiento la parte actora en la presente causa, ya que había sido notificado de ello en diferentes formas y en diferentes oportunidades.

(…) no existiendo así, el interés jurídico actual para intentar la acción, toda vez que la arrendataria (…) habría satisfecho el derecho sustancial de la hoy nuevamente parte actora (…)

(…)

DE LA DEMANDA

(…) efectivamente mi representada (…) suscribió un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO (…)

(…) una vez vencida la prórroga legal arrendaticia en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil seis (2.006) (Sic), las partes convinieron en la arrendataria continuaría ocupando el local comercial arrendado con el aludido carácter, convirtiéndose el contrato originalmente celebrado, y vencida como estaba la prórroga legal arrendaticia, en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO a partir del primero (1°) de enero de dos mil siete (2.007) (Sic), continuándose así el contrato bajo las mismas condiciones, con la particularidad de que no había un lapso establecido de duración del mismo (…)

(…) en cuanto a la imprecisión del tiempo del contrato de arrendamiento a partir de la fecha de su conversión en un contrato a tiempo indeterminado, y en virtud de ello mal podría la sociedad de comercio ‘Inversiones 803 C.A.’, o su apoderado actor, pretender pagos de cánones de arrendamiento por anualidades anticipadas, cuando era incierto cuánto (Sic) tiempo permanecería la arrendataria (…) ocupando el local arrendado, además, de que las partes habían convenido pagos mensuales con anterioridad (como así lo dejó sentado el Juzgado Noveno (…) al momento de dictar la sentencia que fuera ratificada por el Juzgado Superior Primero (…)

(…) solicito (…) desestime la pretensión de desalojo incoada por el apoderado actor en contra de mí representada (…) toda vez que, el apoderado actor no debió señalar y fundamentar, como efectivamente lo hizo en el Capítulo IV del libelo de demanda, que la arrendataria había dejado de pagar los cánones de arrendamiento de forma unilateral y sin causa justificada de las anualidades anticipadas correspondientes a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic), y que tal falta de pago trajo como consecuencia el estado de insolvencia inquilinaria de la misma, ya que no existía un plazo determinado de la vigencia del aludido contrato, ahora a tiempo indeterminado, y a sabiendas de que la arrendataria había realizado los pagos correspondientes (…)

(…) NO SEÑALÓ NI DEMOSTRÓ A TODO LO LARGO DEL LIBELO DE DEMANDA Y SU REFORMA, LA EXISTENCIA DE LOS RECIBOS O FACTURAS QUE EVIDENCIARAN LA ALUDIDA INSOLVENCIA, y peor aún (Sic), NO ACOMPAÑÓ DICHOS RECIBOS O FACTURAS (…)

(…) no habiendo acompañado el apoderado actor los documentos fundamento de la acción de desalojo incoada (…) no pudiendo demostrar en virtud de ello la tan socorrida insolvencia por parte de la arrendataria, y no pudiendo ser admitidos posteriormente por este Tribunal dichos recibos, solicito, muy respetuosamente de este Tribunal, declare sin lugar la demanda (…)

(…) resulta falsa y en virtud de ello también rechazo, niego y contradigo (…) la afirmación del apoderado de la parte actora de que la arrendataria había incurrido en insolvencia inquilinaria, en virtud de que la arrendadora y la arrendataria habían convenido en el pago de los cánones de arrendamiento por mensualidades y no por anualidades (…)

(…) la arrendadora (…) estaba reconociendo de manera indubitable que las partes habían convenido en realizar el pago de los cánones de manera mensual (…) y que ya había recibido el pago de los cánones de los meses que iban desde el mes de enero y hasta el mes de mayo inclusive del año dos mil nueve (…)

(…) ante la imposibilidad de ubicarlo para realizar oportunamente los pagos mensuales, mi representada (…) en fecha diecisiete (17) de julio de dos mil nueve (2.009) (Sic), había dado inicio a la Consignación Arrendaticia correspondiente a los meses de Junio (Sic), Julio (Sic) y Agosto (Sic) de dos mil nueve (2.009) (Sic) (…)

(…) los representantes de la parte demandada prosiguieron realizando las consignaciones arrendaticias en dicho procedimiento, hasta la presente fecha (…)

(…) es falso que mí representada adeudara para el momento de la interposición y admisión de la demanda (…) así como para el momento de la admisión de la reforma (…) los cánones de arrendamiento de los meses que van desde enero y hasta diciembre del año dos mil diez (2.010) (Sic), toda vez que mí representada había realizado el depósito correspondiente a dicha anualidad (…)

(…)

Posteriormente y con anterioridad a la interposición de la demanda (…) la arrendataria realizó la consignación arrendaticia de los meses correspondientes a los meses de enero y hasta julio del año 2.011 (Sic) (…)

Ulteriormente a la interposición de la demanda y con anterioridad a la contestación (…) la arrendataria realizó la consignación de los cánones correspondientes a los meses restantes (…)

(…)

(…) a pesar de haberse convenido de mutuo acuerdo que los cánones de arrendamiento debían ser pagados tomando como base la tasa vigente de los Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, como mecanismo de actualización constante para el incremento de los cánones de arrendamiento, cubriendo así (…) la posible inflación que afectase la economía del país, la accionante pretende deshacerse de ella y aplicar el sistema de ajuste con base al Índice General de Precios al Consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela, cuando más le convenga para sus intereses (…)

(…) además de los hechos y medios probatorios señalados, puede apreciarse que la parte actora al reformar su libelo de demanda descartó el reclamo del pago de los cánones arrendaticios supuestamente insolutos (…)

De actas se evidencia que en fecha 15 de noviembre de 2011, el abogado en ejercicio P.M.A.R., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, S.A., presentó escrito ante el Juzgado de la causa, mediante el cual agregó lo siguiente:

(…) las consignaciones producidas no fueron realizadas en la forma establecida en la ley ni conforme a los términos del contrato de arrendamiento, motivo por el cual las mismas deben considerarse como inválidas.

Es con fundamento en esto que procedo en este acto a IMPUGNAR (…) las consignaciones de arrendamiento producidas en este juicio (…)

No cabe duda que la voluntad de las partes fue que los cánones se pagaran en forma anual y por anticipado.

Este criterio fue sostenido y ratificado en la sentencia dictada por la Juez del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL (…)

En esa sentencia (…) estableciendo la ley del caso concreto, declaró sin lugar dicha demanda con fundamento en el hecho de que no se encontraban cumplidos los presupuestos materiales para el ejercicio de la acción de desalojo.

(…)

Si la parte demandada asumió la obligación de pagar los cánones por anualidades anticipadas, y no las pagó, ya que no consta en forma alguna haber sido realizados dichos pagos, es evidente que se han dado los presupuestos materiales para el ejercicio de la acción de desalojo.

(…)

Ahora bien, la parte demandada presenta unas consignaciones efectuadas la primera de ellas en el mes de Julio (Sic) de 2009, la cual es grotescamente extemporánea.

En primer lugar, la consignación debió ser hecho por todo el año 2009, en forma anticipada, durante el mes de enero de 2009 y no mes por mes.

En segundo lugar, no constan, en forma ni manera alguna, las consignaciones arrendaticias de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009.

Si esas consignaciones arrendaticias no tenían que efectuarse porque habían sido cancelados al demandante, entonces, por qué no opuso la excepción de pago o acompañó los medios de prueba pertinentes para demostrar el pago.

En tercer lugar, si la consignación pudiese hacerse en forma mensual, tendríamos que la cuota del mes de junio debió ser consignada dentro de los 15 días siguientes del mes de julio, pero la misma fue consignada dos días después, con lo cual, ya para ese momento era extemporánea lo que la hacía inválida.

Más aún (Sic), el 18 de marzo de 2010 consignó en forma extemporánea la cuota del mes de febrero.

(…)

(…) el Juez Superior no hizo valoración alguna respecto de las consignaciones arrendaticias (…)

ALEGATOS DE LA SENTENCIA DEL JUZGADO DE MUNICIPIO

(…) la parte demandada pretende sorprender al Tribunal en su buena fe afirmando un hecho total y absolutamente falso, concretamente, que las partes habían convenido que los pagos de los cánones se harían en forma mensual y no anual, e invoca como fundamento de ese argumento lo decidido por la Juez del JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS (Sic) ENRIQUE LOSSADA Y SAN F.D.L.C. (Sic) JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Ahora bien, la parte no se percata que esa decisión fue revocada en su totalidad por la sentencia emanada del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO (Sic) DE LA CIRCUNSCRIPCION (Sic) JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (…) en la cual, con una motivación total y absolutamente distinta, y sin entrar a considerar si las partes habían convenido o no en el pago en cuotas mensuales (…) llegó a la conclusión que la obligación de pago de los cánones debían ser efectuada (Sic) por anualidades anticipadas (…) no haciendo ninguna referencia a que existía un acuerdo entre las partes para pagos mensuales, como lo pretender hacer deducir la parte demandada de una sentencia que NO EXISTE, ya que al producirse una sentencia de un Juzgado Superior, la de Municipios pierde toda eficacia y valor jurídico.

(…)

(…) esa sentencia que lo favoreció en ese momento y que le permitió continuar ocupando el inmueble, fue buena en ese momento pero, cuando con apoyo en esa misma sentencia, se pretende demanda el desalojo, invocando como fundamento los mismos argumentos en que se basó la Juez Superior, entonces ahora se pretende desconocer su contenido, que no sólo es vinculante para las partes sino para el Tribunal.

Si la propia parte le notificó y le dijo que estaba insolvente con cuatro (4) mensualidades, eso es absoluta y totalmente irrelevante ya que un JUEZ SUPERIOR declaró con fuerza de certeza y con carácter de cosa juzgada, que los pagos debían ser hecho (Sic) por ANUALIDADES ANTICIPADAS (…)

(…) los alegatos de la parte demandada lo que aspiran es que este (…) Tribunal, declare que la empresa INVERSIONES BUMPA C.A., estaba solvente con el pago de los cánones en virtud de que los mismos debían ser hechos en forma mensual y no por anualidades anticipadas, y que le sea reconocido que las consignaciones son válidas.

Pero, si este Juzgadora afirmara tal cosa, estaría profiriendo una sentencia que diría todo lo contrario a lo decidido por un Juzgado Superior (…)

DEL ALEGATO DE LA COSA JUZGADA

La parte demandada pretende crear confusión en el órgano decisorio (…)

(…) La causa petendi de la primera demanda no es igual a la causa petendi de la segunda demanda, por lo que, resulta a todas luces improcedente la excepción de cosa juzgada. (…)

DE LA FALTA DE INTERÉS PROCESAL

(…) la excepción de falta de interés procesal es total y absolutamente improcedente ya que, en las acciones de desalojo el interés procesal surge cuando el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento. Y, en el caso que nos ocupa, cuando ha dejado de pagar tres anualidades.

En consecuencia, habiendo dejado de pagar tres anualidades por anticipado, es lógico deducir que mi representada tiene interés procesal para demandar. (…)

En esa misma fecha el abogado en ejercicio A.G.D.D., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., consignó escrito a las actas, mediante el cual denunció la ocurrencia de fraude procesal, el cual, posteriormente en fecha 2 de diciembre de 2011, fue declarado inadmisible por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

El día 21 de noviembre de 2011, el abogado en ejercicio P.M.A.R., apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., consignó escrito de promoción de pruebas, admitidas por el Juzgado a quo, el día 23 de ese mismo mes y año, salvo la prueba de exhibición solicitada.

Finalmente, el día 9 de enero de 2012, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia definitiva en el presente juicio, quedando la misma fijada en los siguientes términos:

(…) se evidencia palmariamente con respecto a la triple identidad de elementos que deben existir entre una causa y otra para que se configure la cosa juzgada, que en el caso sub iudice se aprecia identidad en el elemento subjetivo (partes procesales) quienes acuden a este órgano jurisdiccional con el mismo carácter que en el juicio sentenciado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. (Sic) y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, y la causa de pedir o (causa petendi), sin embargo, con respecto al objeto de la pretensión se evidencia que, en juicio ventilado y decidido por el precitado Juzgado, sólo se debatió lo concerniente a la pretensión de desalojo por falta de pago de la anualidad insoluta del año 2.009 (Sic) y el pago de otros conceptos por servicios públicos, mientras que el objeto de la pretensión perseguida en el presente juicio lo constituye el desalojo conjuntamente con la reclamación de las anualidades insolutas correspondiente a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic); en tal sentido, se observa que no existe una identidad absoluta en el objeto de ambas pretensiones.

(…) se evidencia la identidad entre el primer y último elemento, sin embargo carece del segundo elemento, por cuanto la variación de las circunstancias podrían permitir la apretura de nuevo juicio sobre el mismo tema fundado en la alteración del estado de cosas que tuvo presente al decidir.

Así las cosas, resulta forzoso para quien suscribe declarar que en el presente caso únicamente aplica la excepción de cosa juzgada respecto a la pretensión de cobro de cánones de arrendamiento insolutos del año 2.009 (Sic), por cuanto, sobre dicho hecho ya hubo un pronunciamiento de carácter jurisdiccional, el cual, se encuentra definitivamente firme al haberse agotado todos los recursos judiciales que sobre el procedían.

(…) sobre la cual se pronunciaron dos órganos jurisdiccionales (…9 resultando de dicho pronunciamiento la declaratoria de solvencia de la arrendataria, respecto al cobro demandado, de igual manera se estableció que el pago de los cánones de arrendamiento, luego de la expiración del término del contrato de arrendamiento, fueron pactados para cancelarse de manera mensual, tal y como se estableció en la parte motiva de la sentencia dictada por el juzgado de municipio (…)

De las precisiones antes realizadas, este Jurisdicente considera que en el caso sub iudice ha operado la cosa juzgada formal, respecto a la pretensión debatida ante el juzgado de municipio, de manera pues que lo allí decidido no puede ser revisable por cualquier otra instancia y resulta vinculante para este juzgador únicamente en lo que respecta al cobro de los cánones insolutos correspondientes al año 2.009 (Sic), y a la manera en que estos debían honrarse. Así se decide.

De la Falta de Cualidad de la Actora para proponer la Acción.

(…) este Juzgador considera que aún y cuando el demandado de autos considere que no existe interés jurídico actual en el actor para proponer la demanda, y que a su decir, ello se evidencia de los medios de prueba por él consignados conjuntamente con el escrito libelar, como lo son las consignaciones arrendaticias correspondientes a los años 2.009 (Sic) y 2.010 (Sic), como prueba de la falsedad del derecho alegado por el actor; no es menos cierto, que las consignaciones arrendaticias efectuadas por la actora en los años 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic) consignadas a las actas, no han sido objeto de análisis y revisión por parte de algún órgano jurisdiccional, a los efectos de verificar su pertinencia y tempestividad, razón por lo cual, considera quien suscribe, Improcedente la excepción alegada y así se declara.

(…)

(…) Motivación para decidir.

(…) En el caso concreto quedó evidenciado que se celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita a tiempo determinado, el cual, una vez vencido y transcurrida la prorroga (Sic) legal, se convirtió a tiempo indeterminado en virtud de la aceptación tácita por parte de la arrendadora, respecto a la ocupación del inmueble por la parte arrendataria.

Precisado como fuera la condición a tiempo indeterminado del contrato de arrendamiento que vincula a las partes intervinientes, procede de seguidas este jurisdicente a establecer los límites sobre los cuales recaerá el objeto de conocimiento de este Tribunal de instancia, habida cuenta de la declaración previamente realizada en el cuerpo de esta decisión, respecto a la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Noveno (…) -vinculante para este Tribunal de instancia- en la cual se debatió sobre la manera de cancelación de los cánones de arrendamiento, y finalmente dicho órgano jurisdiccional decidió producto de las pruebas evacuadas, que la modalidad de pago del canon de arrendamiento convenida entre las partes luego de la culminación del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal, fue de mensualidades y no por anualidades.

De igual manera, en dicha sentencia que resulta vinculante para este sentenciador se estableció que atendiendo a la modalidad de cancelación mensual de los cánones de arrendamiento, la sociedad mercantil Inversiones Bumpa, C.A., estuvo solvente en la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al año 2.009 (Sic), hecho éste sobre el cual tampoco emitirá ningún pronunciamiento quien suscribe, por encontrarse decidido mediante sentencia definitivamente firme.

(…) procede quien suscribe a determinar entonces si efectivamente la parte demandada (…) honró válidamente el pago del canon de arrendamiento, y a este respecto se evidencia de las copias certificadas consignadas por la parte demandada al momento de dar contestación (…) el expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 012-09 sustanciado por el Juzgado Noveno (…) las cuales no fueron impugnadas por la contraparte, en tal virtud, conservan todo su valor probatorio.

(…)

De la relación precedentemente realizada de las consignaciones arrendaticias relativas a los años 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic) efectuadas por la sociedad mercantil Inversiones Bumpa, C.A. precedentemente realizada, se observa que la demandada de autos consignó de manera extemporánea los pagos correspondientes a los meses de Febrero (Sic) de 2.010 (Sic), Enero (Sic) de 2.011 (Sic) y Mayo (Sic) de 2.011 (Sic); ello atendiendo a que no hay una oportunidad de vencimiento del canon establecida contractualmente (…)

De esta relación de pagos queda determinado igualmente que la demandada sólo incurrió en atraso en el pago de tres mensualidades, siendo que dichos atrasos, en ninguna oportunidad se verificaron de manera consecutiva.

(…) visto que el objeto de la pretensión planteada por la representación actora se resuma en requerir de este Juzgado decrete el Desalojo de la sociedad mercantil Inversiones Bumpa, C.A (Sic) del local comercial propiedad de la demandante (…) por haber incurrido presuntamente en falta de pago de las anualidades correspondientes a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic), solicitando se le condene subsecuentemente al pago de dichas sumas de dinero con la aplicación del Índice General de Precios al Consumidor; sin embargo, habiendo quedado establecido previamente que el pago del canon de arrendamiento se había convenido cancelar de manera mensual, y de igual manera quedó determinado que por sentencia definitivamente firme un órgano jurisdiccional dictaminó que los cánones correspondientes al año 2.009 (Sic) habían sido honrados sin incurrir en el supuesto previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda claro que la pretensión del caso su iudice quedó resumida a solicitud de Desalojo en virtud de lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de cancelación de las mensualidades correspondientes a los años 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic).

(…)

En consecuencia habiendo quedado evidenciado de las actas la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, situación ésta que permite demandar el desalojo de un inmueble bajo uno de los supuestos previstos en la precitada norma, más (Sic) no fue comprobada por la demandante la insolvencia alegada como fundamento de su acción, es por lo que este juzgador declara SIN LUGAR la demanda intentada, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

(…) Dispositiva.

(…) declara: SIN LUGAR la demanda por desalojo (…)

Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)

III

PUNTOS PREVIOS

DE LA COSA JUZGADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló al respecto que, la pretensión deducida por la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., ya había sido instruida ante el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, y posteriormente declarada sin lugar por el Juzgado Noveno de esa misma categoría, en virtud de la inhibición planteada por la Juez del primero de los tribunales mencionados.

En ese sentido destacó que en ambos procesos existen coincidencias en lo que respecta a las partes, a la cosa demandada u objeto y a la causa de pedir.

Al respecto, la parte demandada expresó que en el primero de los juicios instaurados se solicitó el cobro de los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2009; y en el actual se requería el cobro de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres anualidades, es decir, 2009, 2010 y 2011.

Por su parte, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en el fallo apelado, determinó que no existía identidad absoluta en el objeto de ambas pretensiones; y que la cosa juzgada únicamente procedía con respecto al cobro de los cánones insolutos del año 2009.

Ahora bien, evidencia esta Juzgadora que el Juzgado a quo, arribó a dicha conclusión tomando en consideración lo explanado en la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de noviembre de 2010, que riela en el folio veintiséis (26) de la tercera pieza principal del expediente, que declaró sin lugar la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., al determinar que ésta última no había incurrido en la falta de pago requerida por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, tal como lo expresaran las partes intervinientes en el presente juicio, y según se desprende claramente de las actas que conforman el expediente, la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., ejerció recurso de apelación contra dicho fallo, correspondiendo, en aquella oportunidad, el conocimiento del mismo a este Juzgado Superior que, ciertamente declaró sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la accionante, empero disintió completamente de la motivación planteada por el Juzgado de municipio.

Así pues, observa esta Sentenciadora que el Juzgado a quo, ignoró completamente el contenido de la sentencia proferida por este Juzgado Superior en fecha 14 de marzo de 2011, con respecto al primero de los juicios instaurados, la cual es, en efecto, la sentencia vinculante al proceso que actualmente se tramita; al contrario, se limitó a expresar que en dicho proceso se pronunciaron dos órganos jurisdiccionales, señalando así la primera instancia y el conocimiento en alzada; acotando finalmente que tales fallos declararon la “solvencia de la arrendataria, respecto al cobro demandado, de igual manera se estableció que el pago de los cánones de arrendamiento, luego de la expiración del término del contrato de arrendamiento, fueron pactados para cancelarse de manera mensual, tal y como se estableció en la parte motiva de la sentencia dictada por el juzgado de municipio”.

Considera esta Juzgadora que tal apreciación resulta a todas luces errada, ya que, si bien es cierto que este Juzgado Superior, a través de la sentencia antes mencionada, declaró sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., y confirmó el fallo dictado por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de noviembre de 2010; no es menos cierto que expresamente resolvió lo siguiente:

(…) tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandante-recurrente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia, empero por las razones explanadas en la parte motiva de esta sentencia, se confirma la decisión proferida por el JUZGADO NOVENO (…)

Finalmente, en la parte dispositiva del citado fallo, se declaró así:

(…) SEGUNDO: CONFIRMA, por las razones explanadas en la parte motiva de esta sentencia, la decisión proferida por el JUZGADO NOVENO (…)

Tal pronunciamiento se corresponde al hecho que, en la parte motiva del fallo en comento, este Juzgado Superior determinó que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse tal como fue convenido en el contrato de arrendamiento, es decir, de forma anual; por lo que en ese caso lo peticionado por la actora no satisfacía la estructura contingente prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atendiendo al supuesto que el canon de arrendamiento se estableció por períodos mensuales sino anuales, como ya se acotó; es decir, que no se encontraban presentes los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta que, toda vez que para la fecha no habían transcurrido las anualidades requeridas para accionar el desalojo contra el demandado.

Bajo ninguna circunstancia esta Juzgadora hizo alusión al incumplimiento demandado en esa oportunidad, mucho menos declaró la “solvencia de la arrendataria, respecto al cobro demandado”, como equívocamente lo señaló el Juzgado a quo en el fallo apelado.

Evidencia esta Superioridad que no obstante la inobservancia delatada, el Juzgado de la causa señaló que con respecto al canon de arrendamiento del año 2009, hubo un pronunciamiento de carácter jurisdiccional que se encuentra definitivamente firme, haciendo alusión solamente al fallo dictado por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial en fecha 22 de noviembre de 2010, atendiendo a que fue confirmado por este Tribunal.

Indudablemente el Juzgado a quo consideró vinculante únicamente dicha sentencia, sin percatarse que esta Alzada modificó completamente los motivos que derivaron en la improcedencia de la acción planteada por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A.

Debe entenderse en todo caso, que en aquella oportunidad esta Juzgadora confirmó la sentencia dictada por el Juzgado de municipio, por cuanto el pronunciamiento con respecto a la demanda seguiría siendo igual, es decir, no tendría lugar a derecho, pero no por haberse verificado la solvencia del demandado, sino porque los hechos explicitados por el actor no encuadraban en los supuestos fácticos de la norma alegada, tal como se expresara en el fallo dictado por esta Alzada el día 14 de marzo de 2011, el cual en todo caso debe considerarse definitivamente firme, ya que contra este no obró recurso de impugnación alguno.

Tomando en consideración el planteamiento antes esbozado, pasa esta Juzgadora a subsumir los planteamientos argüidos por la representación judicial de la parte demandada, INVERSIONES BUMPA, C.A., en los supuestos dispuestos por

La figura jurídica de la cosa Juzgada, como efecto del proceso, se encuentra establecida en los artículos 272 del Código de Procedimiento Civil, el cual regula la cosa juzgada formal, y 273 ejusdem, que establece la cosa juzgada material, estableciendo textualmente:

Artículo 272: Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

Artículo 273: La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.

En ese mismo sentido, el artículo 1.395 del Código Civil, establece que:

Artículo 1.395.- La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

Tales son:

(…)

3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

Comentando las anteriores disposiciones, el autor R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, tomo II y III, páginas 353, 354, y 67, señala:

La cosa Juzgada formal, de que trata el presente artículo (…) es modificable a través de la apertura de nuevo juicio sobre el mismo tema fundado en la alteración del estado de cosas que tuvo presente al decidir (rebus sic stantibus). Se denomina cosa juzgada formal porque formalmente, es decir, en el ámbito de la relación jurídica formal generativa de la sentencia en cuestión, no es atacable. Se habla de cosa juzgada material, atinente a la causa, cuando el tema decidido no puede ser revisado tampoco indirectamente mediante nuevo juicio invocando alteración de la quaestio facti en la que se basó la decisión. «Por su fin, la cosa juzgada formal hace que la sentencia sea inatacable en el ámbito del proceso pendiente, de modo que éste tenga término; en cambio, la cosa juzgada material impone que se tenga en cuenta de su contenido en todo proceso futuro entre las mismas partes y sobre el mismo objeto» (cfr RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES: Tratado…II, p.449).

(…)

Según lo explicitado anteriormente, resulta conveniente señalar que en el juicio dilucidado por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la parte actora estaba constituida por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 4 de mayo de 1998, anotado bajo el número 47, tomo 21-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; y la parte demandada, por la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el 5 de junio de 2003, bajo el número 70, tomo 17-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; al igual que ocurre en la causa que se ventila actualmente ante este Juzgado Superior, de lo cual se evidencia palmariamente la identidad de los sujetos procesales intervinientes.

En lo que respecta al objeto, observa esta Superioridad que el primero de los juicios mencionados en el párrafo anterior, la parte actora requirió el desalojo del inmueble distinguido con las siglas PC-16, ubicado en el Nivel Plaza del Centro Comercial Lago Mall, así como el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos del año 2009; en el presente juicio, la parte actora solicitó el desalojo del mismo inmueble, y el cobro de las anualidades insolutas de los años 2009, 2010 y 2011.

Constata entonces esta Juzgadora que efectivamente en ambos juicios se solicitó la acción de desalojo, y que se trata del mismo bien inmueble; empero resulta evidente que no existe identidad en cuanto a la causa de pedir, y al cobro de los cánones de arrendamiento.

Si bien es cierto que en el primero de los juicios mencionados, la parte actora requirió el desalojo del mismo bien inmueble, no es menos cierto que lo hizo por circunstancias diferentes, toda vez que alega la morosidad correspondiente a dos años más, es decir, 2010 y 2011; tomando en consideración la naturaleza de la acción incoada y la alteración del estado de cosas, lo cual resulta completamente ajustado a derecho.

No obstante, y en atención a lo explicitado por esta Juzgadora en este mismo punto, con respecto al carácter vinculante de la sentencia proferida por este Juzgado Superior en fecha 14 de marzo de 2011, relativa al juicio primigenio, en la que se modificaron los motivos de improcedencia de la acción esbozados por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, al verificar que los hechos alegados por el actor no encuadraban en los supuestos fácticos de la norma, mas no se determinó si hubo cumplimiento o incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2009, debe esta Juzgadora concluir forzosamente que no existe cosa juzgada al respecto. Así se establece.

Establecido lo anterior, deberá tenerse en todo caso como vinculante la sentencia emanada de este Juzgado Superior Jerárquico en fecha 14 de marzo de 2011, en su función revisoria en virtud del recurso de apelación interpuesto en aquella oportunidad contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C. Judicial del estado Zulia, en fecha 22 de noviembre de 2010; en lo atinente a la manera que debían honrarse los cánones de arrendamiento pactados por las partes. Así se establece.

Por todo lo explicitado anteriormente, esta Juzgadora declara sin lugar la excepción de cosa juzgada formulada por la representación judicial de la parte demandada, INVERSIONES BUMPA, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 361 y 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

PARA PROPONER LA DEMANDA

De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada, opuso como defensa de fondo, la falta de cualidad o interés del actor para proponer la demanda, fundamentándose en lo siguiente:

(…) la debilitación de su derecho sustancial se originaría frente a la circunstancia de que la parte demandada (…) no hubiese satisfecho la obligación o el derecho de crédito para con la hoy nuevamente actora, la parte demandante con ocasión del aludido contrato de arrendamiento, es decir, que teniendo la arrendataria la obligación de pago de los respectivos cánones de arrendamiento mensuales no lo hubiese realizado, o sea, que no hubieren pagado dichos cánones, supuesto de hecho que no se materializó en el caso de marras, toda vez que la sociedad mercantil ‘Inversiones Bumpa C.A.’ si había dado cumplimiento a sus obligaciones, en su debida oportunidad, así como para el momento de interponer la demanda y ser admitida, así como su reforma (…)

Se dice que la sociedad de comercio (…) adolece de ese interés jurídico y actual, exigido por nuestro ordenamiento jurídico para intentar la demanda, toda vez que la parte actora alega como fundamento de la acción de desalojo intentada, la aparente insolvencia de mí representada (…) por la supuesta falta de pago anticipado de los cánones de arrendamiento por anualidades correspondientes a los años 2.009 (Sic), 2.010 (Sic) y 2.011 (Sic), cuando lo verdaderamente cierto es que para la fecha de la interposición de la demanda de desalojo ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (…) el día veintisiete (27) de julio de dos mil once (2.011) (Sic), y la admisión de la misma (…) los cánones de arrendamiento correspondientes al año dos mil nueve (2.009) (Sic), y los cánones correspondientes al año dos mil diez (2.010) (Sic), ya habían sido depositados en su integridad ante el Juzgado Noveno (…) de Los (Sic) Municipios (…) y que de dichas consignaciones arrendaticias tenía conocimiento la parte actora en la presente causa, ya que había sido notificado de ello en diferentes formas y en diferentes oportunidades.

(…) no existiendo así, el interés jurídico actual para intentar la acción, toda vez que la arrendataria (…) habría satisfecho el derecho sustancial de la hoy nuevamente parte actora (…)

La cualidad alegada en el libelo de la demanda, es uno de los fundamentos de la acción, y como tal debe ser requisito de la acción, la demanda misma resulta infundada, y el pronunciamiento de la declaratoria con lugar de la excepción o cuestión previa de falta de cualidad, implica la improcedencia de la demanda en concreto.

En ese respecto, la parte demandada alegó que la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., parte actora en el presente juicio, adolece de interés procesal por cuanto el motivo de su acción se deriva de la supuesta insolvencia en los cánones de arrendamiento vencidos que, al momento de interponer la demanda, ya habían sido consignados ante el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, de lo cual habría sido notificada la parte actora.

No obstante, de la reforma del libelo de demanda, se evidencia palpablemente que el incumplimiento planteado por la accionante se desprende del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos de los años 2009, 2010 y 2011, y las consignaciones a las que hace referencia la parte demandada, corresponden en todo caso a los años 2009 y 2010; sobre los cuales no se ha hecho ningún tipo de análisis o consideración, como tal lo acotara el Juzgado a quo en el fallo apelado.

De manera que, siendo los alegatos planteados por la representación judicial de la parte demandada para justificar la falta de interés procesal para sostener la demanda se deducen a hechos que no están exentos de pruebas en el presente juicio, debe indefectiblemente esta Juzgadora declarar improcedente la defensa formulada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el juicio que cursa actualmente ante este Juzgado Superior, la sociedad mercantil accionante, INVERSIONES 803, C.A., de conformidad con lo establecido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiere el desalojo de la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., quien ocupa el inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial signado con la sigla PC-16 del Centro Comercial Lago Mall, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), jurisdicción de la Parroquia O.V.d.m.M. del estado Zulia; en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en fecha 18 de junio de 2003.

Sostuvo que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los años 2009, 2010 y 2011, por anualidades anticipadas, tal como se estipuló en el contrato de arrendamiento antes referido.

Por su parte, la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., reconoció expresamente el contrato de arrendamiento antes mencionado; y alegó que en virtud de la “imprecisión” del tiempo establecido en el mismo tras haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado, mal podía la sociedad mercantil actora pretender pagos por anualidades anticipadas, siendo que era incierto cuanto tiempo permanecería la demandada ocupando el inmueble.

En virtud de ello, y ante la imposibilidad de localizar a la accionante, la demandada alega haber efectuado consignaciones arrendaticias mensuales ante el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, correspondientes a los años 2009 y 2010, desde enero hasta julio de 2011, y luego los meses restantes, por lo que mal podría considerársele en estado de morosidad.

Finalmente destacó que la parte demandante, en la reforma del libelo de demanda, excluyó el cobro de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos.

Expresado lo anterior, pasa ésta Juzgadora a apreciar y valorar las pruebas consignadas a las actas por las partes intervinientes en el presente juicio.

Pruebas promovidas por la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., adjuntas al libelo de demanda.

• Copia certificada de Acta Constitutita de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A. Legajo constante de nueve (9) folios útiles. Folio diez (10) de la primera pieza principal del expediente.

• Copia certificada de legajo de diez (10) folios útiles, relativos a Acta Constitutiva y Acta de Asamblea de la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A. Folio veintiséis (26) de la primera pieza principal del expediente.

Las pruebas antes señaladas son valoradas por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, atendiendo al carácter público de éste tipo de actos; no obstante son desechadas por esta Juzgadora tomando en consideración que las mismas no conforman hechos controvertidos en la presente causa. Así se observa.

• Copia certificada de poder judicial otorgado por el ciudadano J.F.P., en su condición de Director de la sociedad INVERSIONES 803, C.A., a los abogados en ejercicio P.M.A.R., M.C.A.R., J.L.A.R. y J.A.M.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.495, 83.641, 47.756 y 22.872. Folio veintitrés (23) de la primera pieza principal del expediente.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto a la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., en el presente juicio. Así se observa.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el número 29, tomo 38 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría; suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., sobre un local comercial signado con las siglas PC-16, propiedad de la primera de las mencionadas, ubicado en el Centro Comercial Lago Mall, Nivel Plaza, avenida 2 El Milagro, en jurisdicción de la Parroquia O.V., municipio Maracaibo del estado Zulia. Folio cuarenta (40) de la primera pieza principal del expediente.

El documento que antecede es valorado plenamente por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que el mismo fue expresamente reconocido por la sociedad mercantil demandada; el contrato en cuestión será adminiculado a las actas posteriormente en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Copia simple de documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo, registrado bajo el número 6, protocolo 1, tomo 8; otorgado por el ciudadano J.P.N.F., actuando en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil CENTRO LAGO II, C.A., a la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A. Folio cuarenta y ocho (48) de la primera pieza principal del expediente.

La prueba en comento es valorada plenamente por esta Alzada de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, toda vez que la misma no fue impugnada por la contraparte en el decurso del presente juicio; de ésta se desprende el derecho de propiedad que ostenta la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., sobre el inmueble arrendado. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., en el lapso de promoción de pruebas.

En su escrito de promoción de pruebas, la parte actora ratificó el título de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, así como también el contrato de arrendamiento, los cuales fueron valorados anteriormente, reservándose su valoración en la parte motiva del presente fallo.

Igualmente ratificó el valor probatorio de la sentencia emanada de este Juzgado Superior en fecha 14 de marzo de 2011, en el juicio que por desalojo intentara la sociedad mercantil accionante contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., a la cual se hizo referencia en el punto previo a este fallo.

También ratificó el valor probatorio de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil demandada, a las cuales se les hará referencia posteriormente al momento de su valoración.

Promovió prueba de exhibición a fin que la sociedad mercantil demandada exhibiera al Tribunal las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009; la prueba en comento fue inadmitida por el Juzgado de la causa sin que la parte promovente objetara dicha providencia, por lo cual mal podría esta Juzgadora efectuar alguna consideración al respecto. Así se observa.

Pruebas promovidas por la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., adjuntas a la contestación a la demanda.

• Copia certificada de poder judicial general otorgado por el ciudadano J.L.O.V., actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., a los abogados en ejercicio A.G.D. y R.A.M.E., inscritos en el Inpreabogado bajo el número 90.587 y 83.287. Folio setenta y uno (71) de la primera pieza principal del expediente.

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderados judiciales que poseen los abogados anteriormente mencionados, con respecto a la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., en el presente juicio. Así se observa.

• Legajo de copias certificadas por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Folio ciento veintiocho (128) de la primera pieza principal del expediente.

Constata esta Superioridad que las copias en cuestión refieren a un Acta de Notificación Judicial emanada del Juzgado Sexto de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, solicitada por el ciudadano J.F.M., en su condición de apoderado general de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A.

De su contenido se desprende que, el día 7 de septiembre de 2009, dicho Tribunal se constituyó en la sede del inmueble arrendado, y notificó a la ciudadana E.V.B.P., a quien se le notificó que el contrato de arrendamiento había pasado a ser a tiempo indeterminado; que la arrendataria había incumplido en el pago de cuatro (4) cuotas de arrendamiento y que había incumplido su obligación de contratar una p.d.s. todo lo cual hacía procedente la acción de desalojo por lo cual debían desocupar el inmueble.

Sin embargo, la prueba en comento debe ser valorada por esta Juzgadora como un indicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no es suficiente para demostrar que las condiciones de pago de los cánones de arrendamiento contenidas en el contrato de arrendamiento hayan sido modificadas, como pretende la parte demandada que sea apreciado. Así se establece.

• Legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, relativas al expediente de consignaciones número 012-09, de la nomenclatura llevada por ese Tribunal, donde aparece como consignataria la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A. Folio ciento treinta y dos (132) de la primera pieza principal del expediente.

El legajo de copias antes señaladas, son valoradas por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.384 del Código Civil, ya que las mismas fueron expedidas por un Juzgado de municipio en ejercicio de sus funciones; con respecto a su apreciación, esta Alzada la reserva para la parte motiva del presente fallo, tomando en consideración que la parte actora impugnó expresamente las consignaciones arrendaticias contenidas en ese expediente, tal como se constata del folio trescientos treinta y cinco (335) de la cuarta pieza principal del expediente. Así se establece.

• Copias certificadas por este Juzgado Superior Civil, relativas al juicio que por Desalojo, siguió la sociedad mercantil INVERSIONES, 803, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A. Piezas principales números dos (2), tres (3) y cuatro (4) del expediente, hasta el folio trescientos treinta y cuatro (334) inclusive.

Las copias referidas en el párrafo anterior son valoradas por esta Alzada, en atención a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil; las mimas serán apreciadas íntegramente en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

Valoradas como han sido las pruebas producidas en juicio por las partes debatientes, pasa ésta Juzgadora a resolver lo pertinente.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil establecen que:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Es sabido que la relación arrendaticia inmobiliaria es un vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un inmueble determinado, da lugar a una serie de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y consecuencias; no obstante se caracteriza por ser una relación temporal en cuanto a su duración limitada y por tanto, no perpetua, “además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación; el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, G.G.Q., año 2006, página 22).

Con respecto a las obligaciones del arrendatario contenidas en el artículo 1.592 del Código Civil, antes transcrito, el citado autor expresa que la primera obligación se corresponde con el deber que tiene el arrendatario de servirse de la cosa de manera adecuada y lícita con respecto a la ley y al contrato; mientras que la segunda de ellas, refiere al compromiso adquirido de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.

De ésta última obligación deviene el presente juicio, en virtud de la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., quien es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial signado con las siglas PC-16, ubicado en el nivel Plaza del Centro Comercial Lago Mall, situado en la avenida 2, El Milagro, Parroquia O.V., municipio Maracaibo del estado Zulia, otorgado en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A.

Pretende la parte actora el desalojo de ésta última, fundamentándose en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, a su decir, ha dejado de cancelarle las anualidades correspondientes a los años 2009, 2010 y 2011.

En ese respecto, observa esta Juzgadora que, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda reconoció expresamente la existencia del contrato de arrendamiento alegado por la parte actora, y en tal sentido, debe dejarse sentado que el contrato de arrendamiento fue acordado por tres (3) períodos; el primero de ellos empezó a transcurrir el 1 de julio de 2003, hasta el 31 de diciembre de 2003; el segundo a partir del 1 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004; y el tercero transcurrió desde el 1 de enero de 2005, hasta el 31 de diciembre de 2005, tomando en consideración que ambas partes así lo manifestaron.

Así pues, y acorde a lo esgrimido por ambas partes, la prórroga legal de la que hizo uso la sociedad mercantil demandada, inició el día 1 de enero de 2006 y culminó el día 31 de diciembre de 2006; fecha después de la cual continuó ocupando el inmueble en referencia, operando entonces la tácita reconducción del contrato de arrendamiento de conformidad con lo estipulado en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pasando éste a ser un contrato a tiempo indeterminado; tal como lo estableció expresamente esta Juzgadora en la sentencia definitivamente firme, dictada en fecha 14 de marzo de 2011, que riela en las actas en el folio ciento ochenta y siete (187) de la cuarta pieza principal, y que surgiera en ocasión al juicio que por desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2009, como se ha referido ampliamente en el texto de este mismo fallo.

Los artículos aludidos en el párrafo anterior, disponen que:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(…)

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

De manera que el contrato primigenio, es decir, el de fecha 18 de junio de 2003, desapareció únicamente en cuanto al tiempo, y el nuevo contrato considerado a tiempo indeterminado siguió igual en lo que respecta a las demás cláusulas, pudiendo modificarse por supuesto, el canon de arrendamiento.

En ese sentido, debe entenderse que ambas partes deben cumplir el contrato de arrendamiento en la manera como fue pactado, independientemente de la condición indeterminada sobrevenida con respecto a su tiempo de duración.

Determinado lo anterior, debe esta Juzgadora traer a las actas lo contenido en el literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece las causales taxativas por las cuales puede el arrendatario pretender el desalojo del arrendador, cuando se trata de contratos verbales, o indeterminados como en el caso en específico, en el siguiente tenor:

Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

La acción de desalojo contra el arrendatario que plantea el artículo transcrito, se encuentra orientada a finalizar el contrato de arrendamiento cuando éste se trate de un contrato verbal o por escrito, empero a tiempo indeterminado, todo con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, siempre y cuando las circunstancias planteadas en el libelo de demanda puedan ser subsumidas a alguna de las causales planteadas por el legislador en el texto del mismo.

En el caso que nos ocupa, la parte actora fundamentó su acción en el literal “a” del artículo en comento, señalando que la sociedad mercantil demandada dejó de cancelarle las anualidades correspondientes a los años 2009, 2010 y 2011.

No obstante, la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., negó haber incumplido su obligación de pago con respecto a los cánones de arrendamiento señalados, toda vez que ambas partes habían acordado verbalmente que éstos pagos se efectuarían de forma mensual, atendiendo al carácter indeterminado que había asumido el contrato de arrendamiento. En ese sentido, inició un procedimiento de consignación arrendaticia ante el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de septiembre de 2009, donde, a su decir, efectúa los pagos correspondientes a cada mes hasta la fecha de la contestación de la demanda.

Debe entonces esta Superioridad, trasladar parcialmente a las actas lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 23 de junio de 2003; en el siguiente tenor:

(…) 3.- CANON: El canon a satisfacer por LA ARRENDATARIA, será a partir de la fecha cierta de este documento y la forma de pago del canon de arrendamiento se efectuara (sic) por LA ARRENDATARIA, en la forma convenida en la siguiente disposición.- 4.- FORMA DE PAGO: El canon de arrendamiento convenido ha sido fijado de la siguiente manera: Para él (sic) termino (sic) del 01 de junio al 31 de diciembre del presente año 2003, cancelara (sic) el equivalente por mensualidades anticipadas de seis meses la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.-500.000,00) mensuales. Para el segundo periodo de arrendamiento, el cual comienza a contar del 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004, LA ARRENDATARIA cancelara (sic) por anualidad anticipada la suma de VEINTICUATRO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 24.000,00), lo que equivale a un canon de Dos Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ 2.000,00) mensuales y para el tercer y ultimo (sic) periodo del arrendamiento a contar desde el 01 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2005, LA ARRENDATARIA cancelara (sic) en concepto de canon anual de arrendamiento la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL NOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA ($ 36.000,00), lo que equivale a su vez a la suma de Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ 3.000,00) mensuales. Queda convenido que como LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar la totalidad de los cánones de arrendamiento, que se corresponden al segundo y tercer periodo del contrato, es decir, los correspondientes a la anualidad de 2004 y 2005; en forma anticipada, por todo el año; para el primer mes en que comience a computarse los periodos de arrendamientos de cada año, hemos acordado, que para el momento de efectuar el pago anticipado, este (sic) recibirá un descuento del diez por ciento (10%) sobre cada monto, al momento de verificarse el pago de la totalidad anual. LA ARRENDATARIA deberá cumplir puntualmente las cancelaciones, a estos fines se establece como domicilio de pago las oficinas de LA ARRENDADORA, que declara conocer LA ARRENDATARIA.(…)5.- PRORROGA LEGAL: Finalizado el presente contrato al termino (sic) improrrogable de su vigencia, es decir al 31 de diciembre del año 2005 y en caso de que LA ARRENDATARIA decide acogerse a la Prorroga Legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes convienen que el canon a regir para el termino (sic) que dure la prorroga (sic) legal será acordado de común acuerdo, tomando en consideración el canon vigente para el año inmediatamente anterior sobre la base de los Treinta y Seis Mil Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ 36.000,00) en forma expresada por escrito. (…)

Primeramente se permite esta Juzgadora señalar lo elucidado por este Juzgado Superior, en sentencia definitivamente firme de fecha 14 de marzo de 2011, anteriormente referida, en lo tocante a la manera como se debían honrar los cánones de arrendamiento en cuestión, lo cual en todo caso resulta vinculante en el caso que nos ocupa, por los motivos explicitados en este mismo fallo; se expresó en aquella oportunidad que:

(…) el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de ‘insolvencia inquilinaria’; y los términos que establecieron las partes era de anualidades y no mensualidades.

(…)

En consecuencia, al aplicar el elemento regulador contenido en el artículo 34 del Decreto (…) específicamente la estructura contingente prevista en el literal a), se debe atender el supuesto que en el caso concreto el canon no se estableció por períodos mensuales sino anuales (…)

Constata entonces esta Juzgadora que ya hubo anteriormente un pronunciamiento con respecto a la forma como debían ser cancelados los cánones de arrendamiento en lo concerniente a la relación arrendaticia existente entre las sociedades mercantiles INVERSIONES 803, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., en lo relativo al inmueble propiedad de la primera de las mencionadas.

En efecto, tal como lo expresara la parte actora en el decurso del juicio, se dejó establecido en aquella oportunidad que los cánones de arrendamiento tantas veces aludidos debían ser pagados por la arrendataria de la manera como fue pactado en el contrato de arrendamiento, en su cláusula número cuatro (4.-), cuyo contenido no puede verse afectado bajo ninguna circunstancia por la indeterminación en el tiempo de dicho contrato de arrendamiento, como erróneamente lo expresara la representación judicial de la parte demandada.

La consideración a la que arriba esta Superioridad en el presente caso, se ve satisfecha tomando en consideración que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., no promovió alguna otra prueba de las desglosadas en el texto de esta sentencia, ni alegó algún hecho nuevo tendiente a alterar la sentencia proferida por esta Superioridad que consta de las copias certificadas por este Juzgado de Alzada, y que consignara la misma parte demandada a las actas del presente juicio. En todo caso, existe cosa juzgada con respecto a tal particular.

De manera que, resulta forzoso concluir que en el juicio que nos ocupa los cánones de arrendamiento debieron ser cancelados a favor de la arrendadora mediante pagos anuales y anticipados y, no mensuales como pretende hacerlo ver la parte demandada, fundamentada en la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C. Judicial del estado Zulia en fecha 22 de noviembre de 2010, cuya motivación fue claramente revocada por este Juzgado Superior Jerárquico, mediante sentencia de fecha 14 de marzo de 2011.

Así bien, a fin de probar la solvencia alegada, la sociedad mercantil demandada promovió un legajo de copias certificadas que rielan en el folio ciento treinta y dos (132) de la primera pieza principal del expediente, todas expedidas por el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.l.C. Judicial del estado Zulia, relativas al expediente de consignaciones número 012-09, de la nomenclatura llevada por ese Tribunal, donde aparece como consignataria la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A.

Ahora bien, extraña a esta Superioridad el planteamiento que efectuara el Juzgado a quo en la sentencia apelada, sobre las consignaciones a las que se hace referencia, al determinar lo siguiente:

(…) procede quien suscribe a determinar entonces si efectivamente la parte demandada (…) honró válidamente el pago del canon de arrendamiento, y a este respecto se evidencia de las copias certificadas consignadas por la parte demandada al momento de dar contestación (…) el expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 012-09 sustanciado por el Juzgado Noveno (…) las cuales no fueron impugnadas por la contraparte, en tal virtud, conservan todo su valor probatorio.

En relación a ello, constata esta Jurisdicente del folio trescientos treinta y cinco (335) de la cuarta pieza principal del expediente, que la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., expresamente impugnó mediante escrito, las consignaciones arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A.; en ese mismo acto esgrimió que las consignaciones en comento debían efectuarse de conformidad con lo establecido en el artículo 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también debían atenerse a lo pactado en el contrato de arrendamiento.

De la revisión íntegra de las actas que contienen dichas consignaciones, evidencia esta Alzada que la parte demandada, efectivamente consignó las cuotas correspondientes desde el mes de junio de 2009, hasta el mes de diciembre de 2011; corresponde ahora a esta Sentenciadora traer a las actas lo estatuido por los artículos antes mencionados, que en el siguiente tenor exponen:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

(…)

Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

En ese sentido, pasa esta Juzgadora a singularizar el pago de los cánones de arrendamiento consignados ante el Juzgado de municipio, de la siguiente manera:

 Junio, julio y agosto de 2009, consignados el día 22 de julio de 2009.

 Septiembre de 2009, consignado el día 17 de septiembre de 2009.

 Octubre de 2009, consignado día el 20 de octubre de 2009.

 Noviembre de 2009, consignado el día 1 de diciembre de 2009.

 Diciembre de 2009, consignado el día 15 de diciembre de 2009.

 Enero de 2010, consignado el día 7 de enero de 2010.

 Febrero y marzo de 2010, consignado el día 18 de marzo de 2010.

 Abril de 2010, consignado el día 5 de mayo de 2010.

 Mayo de 2010, consignado el día 1 de junio de 2010.

 Junio de 2010, consignado el día 2 de julio de 2010.

 Julio de 2010, consignado el día 30 de julio de 2010.

 Agosto de 2010, consignado el día 13 de agosto de 2010.

 Septiembre de 2010, consignado el día 8 de octubre de 2010.

 Octubre de 2010, consignado el día 2 de noviembre de 2010.

 Noviembre de 2010, consignado el día 13 de diciembre de 2010.

 Diciembre de 2010 y enero de 2011, consignado el día 15 de diciembre de 2010.

 Febrero de 2011, consignado el día 1 de marzo de 2011.

 Marzo de 2011, consignado el día 4 de abril de 2011.

 Abril de 2011, consignado el día 27 de abril de 2011.

 Mayo de 2011, consignado el día 22 de junio de 2011.

 Junio y julio de 2011, consignado el día 12 de julio de 2011.

 Agosto de 2011, consignado el día 26 de septiembre de 2011.

 Septiembre de 2011, consignado el día 10 de octubre de 2011.

 Octubre, noviembre y diciembre de 2011, consignados el día 13 de octubre de 2011.

Conforme a lo anterior se evidencia que ciertamente la mayoría de los pagos antes desglosados fueron efectuados de forma mensual, oportuna con respecto a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo esa no fue la forma convenida por las partes en el contrato de arrendamiento plenamente valorado por esta Juzgadora, del cual se desprende el carácter anual de las cuotas arrendaticias; así, constata esta Juzgadora que la fecha en que fueron efectuadas las consignaciones antes referidas, distan con creces de las fechas en las que arrendataria debió cancelar los cánones de arrendamiento, para ser considerados válidos, en atención al referido contrato; lo cual da lugar a la excepción contenida en el artículo 56 ejusdem,

Ello denota fehacientemente el incumplimiento en el que incurrió la parte demandada, al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento anualmente y en forma anticipada, como se dijo ut supra y como se acordó originariamente, en estricto cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 18 de junio de 2003.

Debe por tanto considerarse que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., dejó de cancelarle a la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2009, 2010 y 2011, de la manera como fue previsto, verificándose así que la parte demandada se encuentra en estado de morosidad con respecto a tres cánones arrendaticios anuales, anticipados y consecutivos, todo lo cual evidencia la procedencia de la acción planteada por la sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A., con respecto al desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es en virtud de todo lo expresado en el texto de esta sentencia, que esta Superioridad declarará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la apelación interpuesta en fecha 12 de enero de 2012, por la abogada en ejercicio ANGELINE V.V.L. actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 803, S.A.; consecuencialmente revocará la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de enero de 2012, en el sentido que se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentara la mencionada sociedad mercantil, contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A. Así se decide.

En consecuencia, se ordenará a la sociedad mercantil demandada, INVERSIONES BUMPA, C.A., en su cualidad de arrendataria, hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial, signado con la siglas PC-16, ubicado en el Nivel Plaza del Centro Comercial Lago Mall, situado en la Avenida 2 (El Milagro), jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M., estado Zulia, a la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 12 de enero de 2012, por la abogada en ejercicio ANGELINE V.V.L. contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de enero de 2012.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia proferida dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 9 de enero de 2012; en el sentido que se declara CON LUGAR LA DEMANDA, que por DESALOJO, sigue la sociedad mercantil INVERSIONES 803, S.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., ambas plenamente identificadas en el texto de esta sentencia.

TERCERO

SE ORDENA a la sociedad mercantil demandada, INVERSIONES BUMPA, C.A., en su cualidad de arrendataria, HACER ENTREGA del inmueble constituido por un local comercial, signado con la siglas PC-16, ubicado en el Nivel Plaza del Centro Comercial Lago Mall, situado en la Avenida 2 (El Milagro), jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M., estado Zulia, a la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES 803, C.A. Así se decide.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BUMPA, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente en este proceso.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, el día ocho (08) de junio del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR

(Fdo)

DRA. I.R.O.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO