Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 29 de Julio de 2015

En fecha 30/10/2013, se inició el presente juicio, mediante formal demanda que interpuso el abogado A.J.W.R., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES REGAL, C.A, por ante la U.R.D.D. CIVIL, señalando en el libelo: Que en fecha 18 de junio del 2009, ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, y que quedara inscrito bajo el Nº18, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones, representada por su director J.M.H.A., celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio INVERSIONES FIAUTO, C.A., representada por S.G.M., el cual versó en arrendar un local comercial y el terreno propio en donde se encuentra edificado, ubicado en la avenida Lara de esta ciudad, con una superficie de dos mil novecientos cincuenta metros cuadrados (2.950,00 mts2) cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: avenida Lara que es su frente; Sur: inmueble que es, o fue de J.A.T.P.; Este: terreno que son o fueron de C.O.d.C. y Oeste: terreno de J.T.; que la duración del contrato se estipuló en seis años y tres meses, contados desde el 15 de junio de 2009 hasta el 15 de septiembre de 2015, pudiendo ser prorrogado por las partes contratantes, fijando el canon de arrendamiento mensual para que fuera pagado con la duración de un año, sufriendo un incremento al año siguiente y sucesivamente, de la siguiente manera.

• Del 15 de junio de 2009 hasta el 14 de septiembre de 2009, en Bs. 7.320,00.

• Del 15 de septiembre de 2009 hasta el 14 de septiembre de 2010 en Bs.11.000,00.

• Del 15 de septiembre de 2010 hasta el 14 de septiembre de 2011, en Bs. 13.000,00.

• Del 15 septiembre de 2011 hasta el 14 de septiembre de 2012, en Bs. 16.000,00.

• Del 15 septiembre de 2012 hasta el 14 de septiembre de 2013, en Bs. 20.000,00.

• Del 15 de septiembre de 2013 hasta el 14 de septiembre de 2014, en Bs. 24.000,00.

• Del 15 de septiembre de 2014 hasta el 14 de septiembre de 2015, en Bs. 30.000,00.

Aduce que la arrendataria asumió la obligación de destinar el inmueble objeto del arrendamiento, según lo contemplado en la cláusula sexta, o sea, “únicamente para el funcionamiento de un establecimiento mercantil dedicado a la explotación del ramo de la compra-venta de vehículos nuevos, usados, maquinarias, repuestos y prestación de servicios técnicos.” No pudiendo darle otro uso distinto, salvo que estuviere autorizado por escrito.

Asimismo, arguye que se pactó en la cláusula octava, que su representada en su condición de arrendadora, podía ceder o traspasar sus derechos sobre el contrato; y en cambio la arrendataria no podía hacerlo bajo pena de nulidad, a menos que contara con la autorización previa y por escrito por parte de su representada; que la arrendataria igualmente se comprometió en la cláusula décima primera, en que durante la vigencia del contrato, iba a mantener una póliza de seguro con compañías de primera clase para cubrir siniestros como incendios, explosión, daños a terceros u otros riesgos que considere racionalmente prever y entregaría a su representada prueba de su cumplimiento, en un lapso no mayor de 30 días contados a partir de la vigencia del contrato; así como que la arrendataria asumió en la cláusula novena, la obligación de pagar los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono o cualquier otro servicio público o privado que necesitase el inmueble para el funcionamiento del negocio que se iba instalar, así como también el pago de todos los impuestos, tasas, contribuciones nacionales, estadales o municipales que graven su negocio, así como lo relacionado con la obtención de permisos, patentes entre otros que se requieran para el funcionamiento del mismo. Que estas fueron las principales obligaciones convencionales que asumió la arrendataria, y se estipuló en la cláusula décima cuarta que el incumplimiento de pago de dos mensualidades consecutivas se consideraría causa suficiente para pedir su resolución; así como también, el incumplimiento a cualquiera de las obligaciones que se contrajo en el contrato. Manifiesta la parte actora, que la arrendataria INVERSIONES FIAUTO C.A., ha violado el espíritu y razón del contrato de arrendamiento, toda vez que ha quebrantado de manera reiterada las cláusulas esenciales y sus motivos principales que le guiaron a confiarle en arrendamiento ese inmueble, que se encuentra ubicado en una zona comercial de mucha importancia en este Estado, ya que luego de autenticado el contrato de arrendamiento, la arrendataria asumió una conducta contraria al deber que le imponían las normas contractuales y legales, conducta que se ha mantenido en el tiempo y pueden decir, sin lugar a dudas, que se ubica en el plano de incumplimiento reiterado, enfrentando así siempre, la conducta de quien es parte en un contrato que debe cumplirse de buena fe. En cuanto al incumplimiento contractual señala que esa eventualidad se dio a instancias de la arrendataria quien solicitó que se le permitiera realizar un subarrendamiento del local comercial en donde pudiera disponer del mismo en forma parcial o total, otorgando su representada en fecha 20 de enero de 2011, expresamente la autorización para que la arrendataria pudiera subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del arrendamiento. Que dicha autorización le fue retirada en fecha 1 de febrero de 2011, de las oficinas de su representada por la abogada M.P.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.467, quien firmó la copia de la autorización; que la autorización dada era para que se subarrendara total o parcialmente el bien dado en arrendamiento, destinándolo para que funcionara únicamente un establecimiento mercantil dedicado a la explotación del ramo de la compra-venta de vehículos nuevos, usados, maquinaria, repuestos y prestación de servicios técnicos; que al obtener entonces la arrendataria la autorización para subarrendar el inmueble recibido en arrendamiento, se entiende por efectos de la licencia dada, que se encontraba habilitada para exigirle al subarrendatario que destinase el espacio subarrendado, a un uso igual al de él, y no otro, todo sujeto a la nulidad del contrato de subarrendamiento por violación del contrato. Así las cosas, desde la fecha que se concedió a la arrendataria la posibilidad de subarrendar, su representada nunca ha sido informada por el arrendatario de que se haya celebrado uno o más contratos de subarrendamiento, haciéndose uso de la autorización con esos fines; que ante la incertidumbre que ocasiona la desinformación y ante la certeza de que un contrato de subarrendamiento es un acto jurídico que puede celebrarse por medio de un documento autenticado, y como quiera que nunca ha sido notificada por INVERSIONES FIAUTO C.A., del uso de la facultad de subarrendar, su representada los contrató para que averiguaran en las notarías públicas del estado Lara, la existencia de dichos contratos de subarrendamientos y con quienes se habían celebrado; que en fecha 15 de agosto del año 2013, le remiten un informe de gestión, en el cual se le comunicó lo siguiente: Primero: Que efectivamente INVERSIONES FIAUTO, C.A., había procedido a subarrendar parcialmente el inmueble dado en arrendamiento, a tres personas jurídicas distintas, siendo que en definitiva, en el local se encuentran instaladas cuatro firmas comerciales, habida consideración de que la arrendataria primitiva se reservó un espacio en el inmueble objeto del arrendamiento. Segundo: Que un primer arrendamiento lo celebró INVERSIONES FIAUTO, C.A., con ARMONY´S EXPRESS C.A., representada por el ciudadano R.T.A.S., por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 09 de mayo de 2011, quedando anotado bajo el N° 46, tomo 63 del libro de autenticaciones, dando en subarrendamiento un inmueble constituido por un área de taller del local comercial, ubicado en la avenida Lara, con una superficie aproximada de setecientos ochenta y ocho metros cuadrados (788,00 mt2), con los siguientes linderos: Norte: avenida Lara que es su frente; Sur: inmueble que es o fue de J.A.T.P.; Este: inmueble ocupado por Inversiones Fiauto, C.A y Oeste; inmueble ocupado por Inversiones Fiauto, acordando que la duración del contrato sería de tres años contados a partir del 25 de febrero de 2011, pactando un canon de arrendamiento de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), así mismo se convino que se reservaría el inmueble para “el funcionamiento de un establecimiento mercantil destinado a la explotación del ramo reparación y prestación de servicio de latonería y pintura a vehículos, y no podría dársele otro uso o destino, salvo autorización dada por escrito de la arrendadora, asimismo la subarrendataria asumió la obligación de pagar todos los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono o cualquier otro servicio público o privado que necesitase el inmueble para el funcionamiento del negocio que se iba instalar, entre otros. Igualmente se comprometió a que durante la vigencia del contrato, iba a mantener una póliza de seguro con compañías de primera clase para cubrir siniestros como incendios, explosión, daños a terceros u otros riesgos que considere racionalmente prever, y entregaría a su representada prueba de su cumplimiento en un lapso no mayor de 30 días, contados a partir de la vigencia del contrato. Tercero: Que un segundo subarrendamiento lo celebró INVERSIONES FIAUTO C.A., con NUEVO SIGLO MUEBLES, C.A, representada por A.A.R., por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 30 de septiembre de 2011, quedando anotado bajo el número 50, Tomo 126 del Libro de autenticaciones llevado por esa notaría, dando en subarrendamiento una superficie aproximada de ochocientos veintinueve con veinticinco metros cuadrados (829,25 M2) con los siguientes linderos: Norte: avenida Lara que es su frente; SUR: inmueble que es ó fue de J.A.T.P.; Este: inmueble ocupado por Inversiones Fiauto, C.A., y Oeste: inmueble ocupado por Inversiones Fiauto C.A, que el contrato de tendría una duración de 1 año contados a partir del 1 de octubre de 2011, el cual podía ser prorrogado solo con la firma de un nuevo contrato, que el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), igualmente indica que se convino que se reservaría el inmueble para “el funcionamiento de un establecimiento mercantil destinado a la explotación de muebles, líneas del hogar y venta de electrodomésticos, no pudiendo darle otro uso o destino, salvo autorización dada por escrito de la subarrendadora”. Asimismo señala que la arrendataria se comprometió a pagar todos los servicios públicos y gastos de impuestos, tasas y contribuciones nacionales, estadales o municipales que graven su negocio, así como pagar durante la vigencia del contrato póliza de seguros con compañías de primera clase para cubrir cualquier siniestros presentado. Cuarto: Celebró un tercer subarrendamiento INVERSIONES FIAUTO C.A., con LARA AUTO, C.A, representada por el ciudadano G.E.R.C., anteriormente identificados, por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 03 de octubre de 2011, quedando anotado bajo el número 49, Tomo 126 del Libro de autenticaciones llevado por esa notaría, sobre una superficie aproximada de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS, discriminados así: setenta y cinco metros cuadrados en oficina y cuatrocientos nueve metros cuadrados en oficina y cuatrocientos nueve metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (409,72 M2) de estacionamiento, con los siguientes linderos: Norte: avenida Lara que es su frente; Sur: inmueble que es ó fue de J.A.T.P.; Este: inmueble ocupado por Inversiones Fiauto, C.A y Oeste: inmueble ocupado por Inversiones Fiauto C.A; que el tiempo de duración del contrato fue establecido en un lapso de 3 años contados a partir del 1 de agosto de 2011, estableciendo un canon de arrendamiento de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), conviniendo que la destinación del inmueble seria para el funcionamiento de un establecimiento mercantil dedicado a la explotación del ramo de la venta de vehículos usados, no pudiendo darle otro uso o destino, salvo autorización dada por escrito de la subarrendadora. Asumiendo la obligación de pagar todos los servicios públicos, e igualmente mantener una póliza de seguro con compañías de primera clase para cubrir siniestros como incendios, explosión o daños a terceros que se pudiesen ocasionar. Que de la anterior exposición, concluye forzosamente: Primero: En el inmueble arrendado por su representada cuya superficie es de dos mil novecientos cincuenta metros cuadrados (2.950 M2) si fue subarrendado y allí se encuentran ubicadas cuatro firmas mercantiles. Las subarrendatarias, que ocupan dos mil ciento un metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (2.101,97 M2) e INVERSIONES FIAUTO C.A., la arrendataria original que se reservó ochocientos cuarenta y ocho metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (848,03 M2). Segundo: INVERSIONES FIAUTO, C.A., incumplió con lo acordado con su representada en el marco de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, toda vez que al subarrendar una parte del inmueble que su representada le había confiado para que allí se destinara a lo establecido en el contrato, contrariamente le exigió a la sociedad de comercio NUEVO SIGLO MUEBLES C.A que lo destinara para “el funcionamiento de un establecimiento mercantil dedicado a la explotación de muebles, línea del hogar y venta de electrodomésticos...”, violando entonces, los fines de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento y la autorización dada para subarrendar, que claramente contemplaba que el inmueble objeto del arrendamiento debía destinarse para que “funcionara únicamente un establecimiento mercantil dedicado a la explotación del ramo de la compra-venta de vehículos nuevos, usados, maquinaria, repuestos y prestación de servicios técnico”.

De tal manera, que se evidencia el incumplimiento del contrato, a pesar de que el arrendatario le quiso ocultar el contrato de subarrendamiento a su representada y por lo tanto el mismo debe ser resuelto.

Del mismo modo señala como segundo incumplimiento contractual, la contratación de la póliza de seguro exigida y por medio de la cual su representada iba a alcanzar la tranquilidad de que su propiedad no se encontrara en riesgo, conforme a la cláusula décima primera, que establecía que era obligación de la arrendataria, suscribir y mantener una póliza de seguro con compañías de primera clase, póliza que por lo menos, cubriera tres riesgos, el primero sobre incendio, el segundo riesgo que debía cubrirse se circunscribiría a resguardar el inmueble sobre alguna explosión igualmente ocasionada por actos dolosos o culposos; y el tercer riesgo a cubrir la póliza, debía tener por objeto liberarse de reclamos de terceros por la posible siniestralidad ocasionada tanto por un incendio o por una explosión.

Indica que para entender de manera inobjetable el alcance de la obligación del arrendatario, debe aclarar que una póliza de seguro es un contrato entre el asegurado y una compañía de seguros, donde se establecen los derechos y obligaciones de ambas partes, además de las coberturas (son los riesgos que asume el asegurador y que se describen en la póliza), con relación al seguro contratado, invocando los artículos 16 y 51 de la Ley de Contratos de Seguros.

Que al contratarse una póliza de seguro, el tiempo de vigencia de tal póliza no podrá exceder de 10 años, pero si por uno menos, es decir por 6 años y tres meses, que fue el tiempo por el cual fue celebrado el contrato de arrendamiento y que se evidencia en la cláusula segunda, la cual citó.

Es entonces que de los términos en que fue concebido el contrato, se puede deducir indefectiblemente que las partes no tuvieron otra intención sino de que fuera una sola póliza la que se contratara y no dos, ni tres, ni seis, o sea, ni más ni menos que una sola póliza.

Además, luego de la adquisición de la póliza, existía otra obligación en cabeza de la arrendataria que consistía en entregarle copia de ella (de una sola) a su representada, en un lapso no mayor a treinta días contados a partir de la entrada en vigencia del contrato locatario, indicando que lo expuesto los faculta para afirmar que el contrato de arrendamiento, a pesar de las promesas incumplidas, debe ser resuelto por violación de sus obligaciones contractuales.

Como tercer incumplimiento contractual, señala que la arrendataria, ha asumido una posición rebelde en cuanto a honrar su obligación de pagar los impuestos municipales que se han generado con ocasión de la actividad comercial que realiza.

Indicando, que en efecto, la actividad comercial que realiza INVERSIONES FIAUTO, C.A, específicamente en la compra y venta de vehículos y el anuncio que hace promocionando su nombre, se encuentra dentro de las que debe pagar como contribuyente al fisco municipal y que se generan por la publicidad comercial, que se encuentra establecida en la Ordenanza de Impuesto Sobre Propaganda y Publicidad Comercial del Municipio Iribarren del estado Lara. Y es el caso, que a la fecha la arrendataria no ha pagado dicho impuesto como se lo impone la ordenanza citada, a pesar de que asumió esa obligación de manera expresa en el texto del contrato de arrendamiento, habida consideración que esa exigencia de su representada es de orden ciudadano, en el sentido de que los impuestos municipales nunca debían dejarse de pagar de manera legal, dado que con ello se sostiene el Municipio Iribarren y le sirve para cubrir sus onerosos y cuantiosos gastos, para hacer de este municipio uno de lo más vivibles del país, tal como lo establece la cláusula novena del contrato de marras. De igual manera citó los artículos 2 y 71 de la Ordenanza de Impuesto Sobre Propaganda y Publicidad Comercial del Municipio Iribarren del estado Lara.

Agrega además que ella tiene asignado por el SEMAT el número 20011940 correspondiente a un aviso de identificación de 34,3 mts, es entonces que a partir de allí, comenzó su obligación de pagar ese impuesto, pago que realizaba no totalmente a satisfacción de la ordenanza, por cuanto lo hacía muchas veces con retardo, pero su situación actual es insostenible dado que para los años 2011, 2012 y 2013 no ha pagado ese impuesto municipal de la manera como se contempla en la ordenanza citada, llevando ello a considerarlo como un incumplimiento reiterado de las condiciones estipuladas en el contrato, toda vez que de la manera como incumple el pago al Servicio Municipal de Administración Tributaria del Municipio Iribarren, hace que se configure la condición resolutoria de la convención, lo anterior se observa en dos estados de cuenta que solicitaron al Servicio Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Iribarren, en fecha 28 de agosto y 18 de octubre del presente año, en donde se observa que la arrendataria mantiene una deuda por un aviso de identificación de 34,30 metros correspondiente a los años 2011, 2012 y 2013; que la arrendataria INVERSIONES FIAUTO C.A., violó el contenido de las cláusulas contractuales que le imponían un deber en cada caso y al incumplir tales obligaciones, esa circunstancia tiene repercusiones jurídicas que conllevan a la resolución del contrato.

Por otra parte, cita los artículos 1579 y 1583 del Código Civil, así como el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y efectúa un esbozo del concepto de subarrendamiento y contrato de arrendamiento, invocando al autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” (2003). Que así las cosas su representada autorizó al arrendatario para que pudiera subarrendar de manera parcial o total el inmueble dado en arrendamiento, permitiéndolo, bajo la condición de que se destinara para el uso que le había exigido a su arrendatario original; que de la celebración de los contratos de subarrendamiento se infiere que los subarrendatarios conocían el contenido y las limitaciones establecidas en el contrato de arrendamiento primitivo; y por lo tanto, entendían que la vigencia del contrato original, dependía del cumplimiento estricto de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el arrendatario primitivo, donde se evidencia que debía respetar el destino del uso del inmueble; de la obligación de contratar la póliza de seguro por el lapso de duración del contrato de arrendamiento; y del cumplimiento de otras obligaciones de pago ante los entes del Municipio Iribarren, relacionado con la publicidad y propaganda de su negocio. Todo ello bajo la posibilidad de que el contrato fuera resuelto por el incumplimiento de ellas; que por todo lo anterior es que esos subarrendatarios, deben ser llamados a cualquier proceso que se dirija a cancelar los efectos del contrato que les sirvió de fundamento para subarrendar, para que aleguen en su defensa, lo que corresponda, toda vez que para que pueda ejecutarse una sentencia que los afecte, ella debe ser el resultado de un proceso en el cual hayan intervenido todas las personas que se puedan ver afectadas por el fallo. Que en ese sentido, se observa que la resolución de un contrato de arrendamiento implica su extinción con la consiguiente entrega del inmueble que deberá ser desocupado por el inquilino y en el caso en particular, por los subarrendatarios y el arrendatario, de los espacios ocupados por cada uno, y por tanto para que se produzca ese efecto, es menester, que la demanda se proponga contra el inquilino y los subarrendatarios.

Igualmente aduce, que en la práctica INVERSIONES FIAUTO C.A., efectivamente hizo uso de la autorización para subarrendar y esto se tradujo en lo siguiente: