Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 26 de Marzo de 2012

Fecha de Resolución26 de Marzo de 2012
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare.
PonenteRafael Despujos Cardillo
ProcedimientoResoluc De Contraro Arrendamiento Y Cobro De Bolív

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: N° 5.708.

JURISDICCION: MERCANTIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES NINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 16-12-2005, bajo el Nº 12, Tomo 19-A, en la persona de su Presidenta, ciudadana R.S.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.240.718, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: D.P.O.R. y G.K.M., venezolanos, Abogados, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.427.974 y V-16.209.930, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 62.967 y 129.392, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL TALLER THERMODYNE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Portuguesa, el 23-02-2001, bajo el Nº 47, Tomo 2-A, representada por el ciudadano G.M., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número: E-1.140.142, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: J.B.R.H., venezolano, Abogado, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 77.769, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTOS: CON ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Recibida en fecha 07-03-2012, las presentes actuaciones en virtud de la apelación formulada por el Apoderado Judicial de la parte demandante Abogado G.K.M., contra sentencia dictada el 29-02-2012, por el Juzgado Primero de Municipio Guanare, de éste Primer Circuito Judicial, la cual declara sin lugar la acción de Resolución Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano Sociedad Mercantil Inversiones Nina, C.A., en la persona de su Presidenta, ciudadana R.S.C. contra la Sociedad Mercantil Taller Thermodyne, C.A., representada por el ciudadano G.M.. No hubo condenatoria en costas.

En fecha 12-03-2012, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5.708 y se fija el décimo día de despacho siguiente para decidir.

En fecha 22-03-2010, el co-apoderado de la parte actora, Abogado G.K.M., consigna escrito de alegados, donde alega que conforme al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el mismo es a tiempo determinado y no por tiempo indeterminado, y que la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos reclamados y por tanto, solicita la revocatoria del fallo impugnado y la declaratoria con lugar de la demanda.

El Tribunal estando en la oportunidad legal dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSION

Alega la parte actora que según documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Guanare, en fecha 01-08-2007, inserto bajo el Nº 51, Tomo 90 de los Libros de autenticaciones respectivos, dio en arrendamiento a la empresa Taller Thermodyne, C.A., un inmueble constituido por un galpón ubicado en la avenida S.B. al lado de Pollo en Brasas Los Llanos y Taller Bitondo, en esta ciudad de Guanare, para uso única y exclusivamente comercial, que acompaña marcada con la letra “A”, que dicho contrato según la cláusula tercera es por ocho meses contados a partir del 01-01-2.007 hasta el 31-08-2.007, y que sin embargo las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado.

Que el arrendatario, tenía la obligación de pagar cánones mensuales, según lo establecido en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, y que en la actualidad se encuentra en la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,oo). La Cláusula Octava del contrato en cuestión establece que la falta de pago de la arrendataria después de los quince (15) días siguientes a su exigibilidad es causal suficiente para que la arrendadora demande la resolución judicial exigiendo las indemnizaciones contenidas en el artículo 1.167 del Códigos Civil y por cuanto no ha cumplido con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011, es por lo que solicita en su defecto sea condenado a: 1.- Resolver y dejar sin efecto alguno el contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica de Guanare, en fecha 01 de Agosto de 2007. 2.- En indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento equivalente a Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,oo) y los que sigan causando hasta la ejecución definitiva de la sentencia, para lo cual solicita experticia complementaria del fallo. 3.- En pagar las costas, costos y honorarios profesionales. 4.- Se acuerde la indexación o corrección monetaria de la cantidad demandada y sus efectos por la depreciación monetaria. Estima la presente demanda en la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,oo). Fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.269, 1.271 del Código Civil

En fecha 10-11-2.011, el a quo, niega la admisión de la demanda.

En fecha 14-12-2011, la parte actora solicita la admisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento del local comercial y el 19-12-2011, se admite a sustanciación la pretensión.

En su oportunidad, el ciudadano G.A.M.L., asistido por el abogado J.B.R., da contestación a la demanda en los siguientes términos; Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda incoada por la Empresa Mercantil Inversiones Nina C.A., representada por la ciudadana R.S.C.. Rechaza, niega y contradice que la Empresa Mercantil Inversiones Nina C.A., dio en arrendamiento a su representada Taller Thermodyne C.A., un inmueble constituido por un galpón, ubicado en la avenida S.B., en fecha 01-08-2007, cuando lo cierto es que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento del galpón objeto de la demanda fue en fecha 20-03-2001. Rechaza, niega y contradice que el presente contrato sea por tiempo determinado, lo cierto es que es por tiempo indeterminado. Rechaza, niega y contradice que su representada no haya cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011, ya que la parte arrendadora le manifestó que el pago de arrendamiento podía acumularse por tres o cuatro meses consecutivos, y que le pagara los intereses que se generara, y que por ser una petición amistosa convinieron en esa forma de pago, agrega que oportunamente demostrara con pruebas documentales.

Manifesta, que desde hace más de cinco meses, desde el mes de Julio de 2011, se ha comunicado constantemente con la señora R.S.C., para que reciba el pago de los meses pendientes por pagar, y siempre le respondía que no se preocupara que ella le avisaba la fecha para que le pagara; que en vista de tal negativa de recibir el pago, optó por acudir a el Tribunal a quo, para hacer las consignaciones de los pagos adeudados, en fecha 19-12-2.011, tal como se evidencia en las consignaciones número:124-11; que también consta en dicha solicitud que existe un cheque de gerencia del Banco Provincial, signado con el número: 00087300 contra la cuenta corriente número:0108-2422-200900000015, de fecha 20-12-11, por un monto de Bs. 10.500, monto este que corresponde al pago de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, por el monto de Bs.1.500 mensuales, y que también existe aperturaza una cuenta bancaria signada con el número:01750014740060893139, Banco Bicentenario, para cumplir con el pago de los meses subsiguientes.

Abierta la causa a prueba, la parte demandada presenta escrito para demostrar que el juicio es temerario e infundado y promociona:

I) Prueba de informes: A los fines de desvirtuar la afirmación del la demandante de que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 01-08-2007, pues lo cierto es que se inició el 16-01-2011, es decir que hasta la fecha han transcurridos once (11) años ininterrumpidos, solicita se oficie a la oficina de CADAFE, para que informe lo siguiente: Primero si el ciudadano G.A.M., tiene suscrito un contrato de energía eléctrica sobre un galpón ubicado en la avenida S.B. al lado de Pollos en Brasa Los Llanos y Taller Bitondo de esta ciudad de Guanare.

II) Documentales.

Primero

Original recibo de pago de energía eléctrica, de fecha 26-03-2008. Segundo: Recibos de pago de cánones de arrendamiento en número de veinticinco (25) desde el 28-03-2007 al 21-02-2011. Tercero: Que a los fines de demostrar que los retardos en los pago de algunos cánones de arrendamiento eran por convenios entre las partes, la arrendadora le manifestaba que no le importaba el retardo pero que le pagara los intereses de mora, y por ello produce trece (13) recibos de pago de intereses de mora: de fecha 03-03-2009 anexa marcado con la letra “A”, 24-03-2009 marcado con la letra “B”, 28-04-2009, marcado con la letra “C”, 25-09-2009 marcado con la letra “C”, 14-12-2009. 14-12-2009 marcado con la letra “E, 14-12-2009 marcado con la letra “F”, 05-03-2010 marcado con la letra “G”, 01-05-2010 marcado con la letra “H”, 03-05-2010 marcado con la letra “I”, 29-06-2010 marcado con la letra “J”, 29-09-2010 marcado con la letra “K”, 02-12-2010, marcado con la letra “L”, 21-02-2011 marcado con la letra “LL”. Cuarto: Promueve la revisión de todos los folios que conforman la solicitud de consignación de pagos de cánones de arrendamiento de un local comercial, objeto de la presente demanda, distinguida con el número: 124-2011, para que se verifique que existe un cheque de gerencia por Bs.10.500, por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses: Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.011, y Bs.1.500 correspondiente al mes de Enero de 2012. Quinto: Promueve inspección judicial, para constar que es su vivienda principal, solicita al Tribunal a quo se sirva trasladarse y constituirse en dicho local y se deje constancia: 1º) si en dicho local se evidencia que el arrendatario con su esposa e hijos tienen su residencia principal. 2º) Se reserva el derecho de señalar cualquier otro particular de interés al momento de practicarse dicha inspección y pide se designe un perito fotógrafo.

La parte actora consigna escrito de pruebas donde promociona: Marcado “A” Boletín de Registro Inmobiliario, refrendado por la alcaldía del Municipio Guanare, e impugna las documentales privadas promovidas en facsímil por la contraparte y hace constar que el inmueble sub litis, es de naturaleza comercial.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen consiste en la impugnación por la parte actora de la sentencia proferida por el Tribunal de cognición de fecha 29-02-2012, mediante la cual declara sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en la siguiente argumentación:

…Encontrándonos en presencia de un juicio proveniente de una relación jurídica, de arrendamiento celebrada entre la Sociedad Mercantil Inversiones Nina C.A., Sociedad Mercantil Taller Thermodyne, C.A., (plenamente identificadas en autos), se pudo evidenciar a través de la revisión exhaustivas de las actas que conforman la presente causa, quien aquí decide; que efectivamente existe una relación arrendaticia que vincula jurídicamente ambas partes.

Que la parte actora alega que la relación arrendaticia proviene de un contrato a tiempo determinado, alegando la fecha de inicio de la relación arrendaticia desde el 01-01-2007 hasta 31-08-2007, así la parte demandada alega mantener dicho vinculo jurídico, desde una fecha distinta desde el 01-03-2001, constatando lo alegado y probado en juicio, observa esta directora del proceso, que al existir un contrato de arrendamiento, que al expirar, y evidentemente continuar las partes con la relación arrendaticia pasa a tiempo indeterminado por imperio de la Ley. Sin embargo la parte demandante alega la insolvencia del arrendatario-demandado en el año 2007, no observando en autos un contrato escrito de arrendamiento que lo sostenga para demostrarlo estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; como lo alega el demandante; es por lo que a la luz del derecho estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por efecto de lo cual el demandante debió intentar la demanda por Desalojo y no por Resolución de Contrato.

Ahora bien, en el presente caso, tratándose de una demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar si la misma cumple o no con acción interpuesta.

El Código Civil en sus artículos 1600 y 1614 establece: (Sic).

Analizando los artículos antes transcritos, en primer lugar es necesario realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón a todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora en su libelo y que al ser analizados, hace presumir a esta Juzgadora el ejercicio desacertado de la acción.

En este sentido, calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la causa petendi, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.

El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal; y el contrato verbal de arrendamiento, es aquel a través del cual tanto arrendador como arrendatario manifiestan su voluntad de contratar sin dejarlo establecido en escrituración alguna.

(OMISSIS)

De la revisión minuciosa del contrato de arrendamiento, se puede evidenciar que el contrato suscrito por las partes es un contrato a tiempo determinado desde el 01-01-2007 hasta el 31-08-2007, el cual que se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto no consta en autos un nuevo contrato celebrado entre las partes, aunado a esto el demandante alega la insolvencia del demandado desde los meses de mayo hasta octubre de 2011 siendo forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la presente demanda. Y así se decide…

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De otra parte, de conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, de tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.

Además, la relación arrendaticia está regulada por los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se prevé los casos cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y en esta dirección de acuerdo a nuestro sistema legal civil se puede colegir, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 34 ejusdem, en este caso, y de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede solicitar el desalojo del inmueble.

En el caso sub-examine, la parte actora reclama la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado, por haber incumplido el arrendatario con el pago oportuno de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011 a razón de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales, que totaliza la suma de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,oo) hasta el día 02-11-2011 cuando se interpone la demanda; y los que se siguieren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a título de daños y perjuicios; igualmente peticiona la indexación monetaria por la suma demandada.

Entonces, necesario es, analizar los términos pactados por las partes en el referido contrato de arrendamiento, para precisar si se esta o no, en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como lo alega la parte demandada y si desde luego, cumplió con las obligaciones arrendaticias a tenor del artículo 1.579 del Código Civil, pues si se determina que el contrato es a tiempo determinado, por mandato del artículo 1.167 ejusdem, si una de las parte no cumple sus obligaciones, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.

Finalmente, en los casos en que se demande el desalojo del inmueble, o el cumplimiento del contrato, el arrendatario le asiste el derecho de solicitar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem, si al vencimiento del término contractual no estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

A) Documental.

1) Contrato de arrendamiento otorgado entre las partes ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guanare, estado Portuguesa 01-08-2007, bajo el Nº 51 del Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones, cuya convención se aprecia con el carácter de instrumento público, acorde con los artículos 1.357, 1.159, 1.363 del Código Civil, mediante el cual la demandante da en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por un galpón ubicado en la avenida S.B. al lado de Pollo en Brasas Los Llanos y Taller Bitondo, en esta ciudad de Guanare, para uso única y exclusivamente comercial, y mediante el cual se establecieron las siguientes obligaciones contractuales:

  1. Cláusula Primera: “La Arrendadora cede en locación a La arrendataria, quien lo toma en tal concepto, un inmueble constituido por un galpón ubicado en la Avenida S.B. a lado de pollo en Brasas Los Llanos y Taller Bitondo, en la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, el inmueble objeto del presente contrato será destinado para que allí funcione la denominada empresa “Taller THERMODYNE C.A.”, cualquier cambio de su uso o destino debe ser notificado y aprobado por La arrendadora”.

  2. Cláusula Segunda: “La Arrendataria se obliga a cancelar a La Arrendadora a título de canon de arrendamiento mensual la cantidad de ‘Seistos’ Mil Bolívares mensuales (Bs. 600.000,oo). En caso de prórroga automática o legal, las partes fijarán la pensión de arrendamiento conforme el parágrafo quinto de la cláusula Tercera. Parágrafo Único: Intereses: Todo retardo en el pago causará intereses moratorios según lo indica el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunados a los gastos operativos de cobranza extrajudicial equivalente al quince por ciento (15 %) deducidos al saldo deudor”.

  3. Cláusula Tercera: Vigencia: “El lapso de duración es por ocho (8) meses contados a partir desde el 01-01-2007 hasta el 31-08-2007, entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando algunas de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado”. Parágrafo Primero: De La Prórroga Legal: A los efectos de la prórroga legal esta tendrá una duración únicamente por un tiempo igual al fijado en el plazo inicial, ello de conformidad con el artículo 38 letra “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Parágrafo Segundo: De la Tácita Reconducción: Si ha habido desahucio, el inquilino aun cuando haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, no hace presumir la renovación ni prórroga de un nuevo contrato, en consecuencia una vez vencido debe La Arrendataria devolver la cosa en el buen estado de conservación en que la recibió. Tampoco operará la tácita reconducción del contrato por el hecho de haber recibido La Arrendadora cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento del mismo los cuales se imputarán como compensación por el uso, goce y disfrute del inmueble por parte de La Arrendataria, mientras se discuta la valides de la prórroga leal o se verifica la entrega definitiva del inmueble…”

  4. Cláusula Octava: Acciones Judiciales: “La falta de pago de la Arrendataria, después de los quince (15) días siguientes a su exigibilidad es causal suficiente para que La Arrendadora, demanda la resolución judicial del contrato exigiendo las indemnizaciones contenidas en el artículo 1.167 del Código Civil y 36 del Código de Procedimiento Civil También el incumplimiento de cualquier otra de las obligaciones de ley o contractuales que asume La Arrendataria ha lugar a demandar el cumplimiento, resolución del contrato o desocupación del inmueble En todo caso La Arrendataria quedará obligada al pago íntegro de los cánones correspondiente al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviere pendientes y los que falten hasta el vencimiento del contrato. La Arrendadora podrá accionar también la resolución del contrato cuando desaparezca o resulte insuficiente la garantía del contrato y no la sustituye o satisface otra a su conformidad inmediatamente a su aviso o cuando dejare de hacer aquellas reparaciones tendientes a la habitabilidad, mantenimiento y conservación de la cosa”.

De las referidas estipulaciones contractuales, se puede inferir:

En primer orden, con relación al tiempo de duración el contrato, fue convenido entre las partes que se estipula un lapso fijo o determinado, de ocho (8) meses contados a partir desde el 01-01-2007 hasta el 31-08-2007, pero vencido el primer lapso, sin que las parte manifestaran unilateralmente su volunta de no prorrogarlo, con menos de treinta días de anticipación al primer lapso o tiempo determinado, ni en el de cualquiera de sus prorrogas, automáticamente se entiende prorrogado por periodos iguales y sucesivos, de ocho (8) meses, pero igualmente convinieron que las continuos prórrogas, no convierten al contrato en tiempo determinado.

Ello así y no constando en autos que alguna de las partes hubiere notificado a la otra en el tiempo convenido, de su voluntad de no prorrogar el contrato, se tiene el mismo, como prorrogado por los primeros ocho (8) meses estipulados desde el día 01-01-2007, cumpliendo así dicho contrato un lapso total hasta el 02-11-2011, fecha que se interpuso la demanda, de seis (6) prorrogas sucesivas, sin que por tales circunstancias lo haya convertido a tiempo indeterminado, esto es, que haya operado la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, y en tal sentido, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Así se resuelve.

En segundo orden, el canon arrendaticio que en un primer momento fue fijado en el contrato en la suma mensual de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo), y debía ser aumentado en cada prórroga del lapso de duración, ha sido admitido por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, que dicho cuota para los meses de Junio a Diciembre de 2011, es de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo), con lo cual queda demostrado que este es el canon mensual de arrendamiento vigente. Así se establece.

En tercero orden, según el contrato de arrendamiento las partes convinieron en que el inmueble arrendado fuere destinado exclusivamente por la sociedad de comercio Taller Thermodyne C.A., con la finalidad de explotación de su objeto comercial, y se estipuló que, en caso de cambiarle su uso, ello debía ser autorizado por la arrendadora, y no estando alegado y demostrado en autos la existencia de dicha autorización en beneficio del representante de la demandada, ciudadano G.M., utilizara dicho galpón comercial como vivienda familiar, por consiguiente, no puede utilizar el galpón comercial como habitación o vivienda principal, por haberse establecido su prohibición en el contrato de arrendamiento, el cual desde luego, no puede modificarse o revocarse sino por acuerdo de las partes, por mandato de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Así se decide.

A este contrato de arrendamiento, se adminicula con igual mérito probatorio, el Boletín de Registro Inmobiliario emitido por la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa de fecha 08-12-2011, producida por la parte demandante y no fuere impugnado, con el cual queda patentizado que el inmueble arrendado a la demandada es un establecimiento o galpón comercial. Así se acuerda.

2) Copia simple del Registro de Comercio de la demandante, sociedad de comercio Inversiones Nina C.A., registrada en el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa el 16-12-2005, solo para evidenciar que su representante legal, es la ciudadana R.S.C., y en estor términos se le confiere mérito probatorio. Así se establece.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA.

A) Informes emitido por la empresa CORPOELEC de fecha 15-02-2010, mediante el cual hace constar que el ciudadano G.A.M.L., realizó contrato con esa empresa el día 16-01-2011, bajo el NIC (2862797), ubicado en la avenida S.B.d. la ciudad de Guanare, Estado Portuguesa, el cual se encuentra solvente a la fecha.

Mediante esta prueba la empresa demandada quiere demostrar, tal como lo alegó en su contestación a la demanda de que, la fecha de inicio del contrato de arrendamiento fue en fecha 20-03-2001, y al respecto cabe señalar, que conforme a la referida comunicación de CORPOELEC, el ciudadano G.A.M.L., actuando en su propio nombre e intereses, celebró dicho contrato de suministro de energía eléctrica en fecha 16-01-2011 y no en la fecha que indica, lo cual no evidencia que a partir del 20-03-2001, la empresa Taller Thermodyne C.A., haya celebrado algún contrato, sino como consta en autos, fue el día 01-08-2007, cuando esta empresa y la demandante, suscribieron formalmente el contrato de arrendamiento el cual fue debidamente apreciado en el cuerpo de este fallo.

En consecuencia, no pudiéndose adminicular este documento a otra prueba o elemento probatorio que patentice que entre ambas empresas demandante y demandada, se haya celebrado contrato de arrendamiento en fecha 20-03-2001, por consiguiente, el Tribunal desecha la referida prueba de informes. Así se acuerda.

B) Documental.

1) Recibo de pago de energía eléctrica de fecha 26-03-2008, el cual no consta en autos, lo que imposibilita su valoración probatoria.

2) Veinticinco recibos de pago de cánones de arrendamientos, correspondientes a las siguientes fechas que van del 28-03-2007 al 21-02-2011, los cuales demuestran el pago de dichas mensualidades, las cuales no aportan mérito a la controversia, en razón de que la actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento en razón de que la accionada ha incumplido con el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre y Octubre del año 2011. Así se declara.

3) Trece (13) recibos de pago de intereses moratorios de los cánones arrendaticios que se pasan a especificar: A) Intereses de mora del año 2009: Enero Bs. 150,oo; Febrero Bs. 150,oo; M.B..150,oo; m.B.. 150,oo; Junio, Julio y Agosto Bs. 589,oo; Septiembre Bs. 196,35; Octubre Bs. 196,35; Noviembre y Diciembre 392,70. B) Intereses de Mora del año 2010: Febrero y M.B.. 392; Abril y M.B.. 392,70; Agosto Bs. 225,oo; Septiembre Bs. 225,oo; y Noviembre y Diciembre Bs. 450,oo.

Estos instrumentos se refieren al pago de intereses sobre las mensualidades arrendaticias, convenidas en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, cual dispone en su Parágrafo Único de que todo retardo en el pago causará intereses moratorios según lo indica el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a los gastos operativos de cobranza extrajudicial equivalente al quince por ciento (15 %), deducidos al saldo deudor, y desde luego estos intereses debidamente causados, se refieren a los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2010, pero que no aportan elemento útil a la controversia, ya que la parte demandante acciona el pago de las mensualidades atinentes a los meses de Mayo a Octubre de 2011 y las que se vayan causando hasta la entrega del inmueble arrendado. Así se dispone.

4) Carta de residencia emitida en fecha 25-01-2012 por las ciudadanas A.F., O.L. y C.M., en su condición de voceras del C.C. “La Pastora”, Barrio La P.d.G., estado Portuguesa, en la cual hacen constar que el ciudadano G.M., desde hace cinco (5) años reside en la siguiente dirección: Av. S.B. al lado de Pollo en Braza Los Llanos, donde funciona Taller Thermodyne C.A.

Cabe destacar que esta prueba fue impugnada por la parte actora, y durante el probatorio no fue ratificada por sus firmantes de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, cual dispone que ‘los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial’. En consecuencia, dicha constancia no se le concede mérito probatorio”. Así se juzga.

Aunado a lo expuesto, es necesario resaltar que de acuerdo al contrato de arrendamiento en cuestión, el cual es ley entre las partes, el ciudadano G.R., en su condición de representante legal de la accionada le estaba prohibido, destinar para uso de vivienda o habitación, el galpón arrendado, tal y como se estableció en su Cláusula Primera, que estipula: “La Arrendadora cede en locación a La Arrendataria, quien lo toma en tal concepto, un inmueble constituido por un (1) galón ubicado en la Avenida s.B. al lado de Pollo en Brasas Los Llanos y Taller Bitondo, en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, el inmueble objeto del presente contrato será destinado para que allí funcione la denominada “Taller Thermodyne C.A.”, cualquier cambio de su uso o destino debe ser notificado y aprobado por La Arrendadora”.

En tal sentido y no constando en autos que la demandante hubiere autorizado a la parte demandada de destinar el inmueble arrendado para otro fin que no fuere para que la demandada explotara su objeto comercial, en consecuencia, le estaba impedido por la ley de usar dicho inmueble para residencia o casa de familia. Así se dispone.

5) Copia simple del registro de comercio de la empresa Taller Thermodyne C.A., la cual no aporta utilidad probatoria a esta controversia, y solo demuestra que el representante legal de la misma, es el ciudadano G.M.. Así se acuerda.

Ahora bien, con relación al fondo de la controversia, de acuerdo a las pruebas producidas por la parte actora, referidas al contrato de arrendamiento y el Boletín de Registro Inmobiliario emitido por la Alcaldía del Municipio Guanare estado Portuguesa de fechas 08-12-2011, ambas debidamente apreciadas por el Tribunal, queda evidenciado que las empresas Inversiones Nina C.A., y Taller Thermodyne C.A., celebraron un contrato de arrendamiento, con relación el referido inmueble, por un lapso de duración de ocho (8) meses contados a partir desde el 01-01-2007 hasta el 31-08-2007, entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando algunas de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado” y cuyo canon de arrendamiento para el año 2011, es de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) mensual.

Del estudio de las pruebas producidas por la parte demandada, quedó demostrada la cancelación de los cánones de arrendamiento hasta el mes de Diciembre de 2010 y sus respectivos intereses de mora, no así, los reclamados por la parte actora, atinentes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2001, que totaliza la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9., ni las mensualidades generadas hasta la presente fecha; y siendo que el contrato de arrendamiento de marras por su propia naturaleza es a tiempo determinado, en este caso, le asiste a la demandante reclamar su resolución y la exigencia del pago de las mensualidades vencidas y las que se vayan cumpliendo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, por concepto de los daños y perjuicios que se le ocasiona a la arrendadora por el uso y disfrute del inmueble arrendado por la arrendataria.

Solicita la parte actora la aplicación del método indexatorio sobre las cantidades reclamadas por concepto de cánones arrendamiento, y estas se refieren por una parte, a las adeudadas por el impago de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011, que sustentan la pretensión de resolución del contrato, y por otra parte, acerca de los cánones de arrendamiento que se continúen venciendo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

En tal sentido, ha lugar a la indexación monetaria, solo por lo que respecta a las cantidades adeudadas por la demandada, atinentes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011 que totaliza la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,oo), en virtud del deterioro del valor económico de la moneda nacional por el fenómeno inflacionario que acaece y será calculada desde el día 10-12-2011, cuando se admitió la presente demanda, exclusive, y hasta que quede definitivamente firme esta sentencia, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, fijados conforme a los respectivos boletines del Banco Central de Venezuela, pero en esta oportunidad, se determinará hasta la fecha de este fallo. Así se juzga.

En tal sentido, a los fines de ajustar el valor real de la cantidad global reclamada por concepto de cánones arrendaticios en cuyo impago se basa la pretensión resolutoria del contrato, se tomará en cuenta los índices porcentuales de los precios al consumidor para la Zona Metropolitana de Caracas (IPC), establecidos de acuerdo a los boletines del Banco Central de Venezuela, desde el día 11-12-2011, fecha de admisión de la demanda y hasta la presente fecha, pero se aplicará la cifra porcentual del IPC hasta el mes de Febrero del presente año, ya que el mes de Marzo no ha sido calculado por el mencionado Instituto Bancario Nacional, el cual utiliza el siguiente método indexatorio para calcular el porcentaje de inflación: Porcentaje de inflación es igual al IPC al momento final dividido entre el IPC al momento inicial multiplicado por 100 y se resta 100, conforme la siguiente fórmula gráfica:

IPC (m.f.)

R= ------------- x 100 – 100.

IPC (m.i.)

Para estos fines, se utilizará el siguiente cuadro porcentual de inflación, extraído de los respectivos Boletines del Banco Central Venezuela en las fechas que siguen:

Año Índice Variación

2012

Febrero 272,6 1,1

Enero 269,6 1,5

2011

Diciembre 265,6 1,8

Aplicando la fórmula expuesta, con relación a la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000) que es el monto global adeudado correspondiente a las mensualidades de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Octubre de 2011, se toma la cifra del IPC al 28-02-2012 (momento final que es 272,6) y lo dividimos entre el IPC del 11-12-2011 (momento inicial que es 265,6). El resultado es 1,02 que lo multiplicamos por 100, cual da la cifra de 10,2, que al restarle 100, da la cantidad de 2. De allí que se puede precisar que entre los períodos mencionados ( 31-10-2010 al 20-09-2011) la inflación atendiendo a las variaciones del IPC del Banco Central de Venezuela hasta hoy es del dos por ciento (2 %), y al aplicar esta cifra porcentual a la suma de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,oo), resulta la cantidad de Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 180,oo) y se la sumamos para ajustar la inflación a dicho capital adeudado (9.000 + 180), resulta la cantidad final de Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 9.180,oo) que es el valor indexado hasta la presente fecha del fallo.

En tales razones, a la actora le corresponde el pago en forma indexada de los cánones de arrendamiento adeudado de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011, que asciende a la cantidad de Nueve Mil Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 9.180,oo); y de los meses siguientes que se han venido cumpliendo hasta la presente fecha, a saber: Noviembre y Diciembre de 2011; y Enero y Febrero de 2010, que resultan Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo); para un gran total hasta la presente fecha de Quince Mil Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 15.180,oo). Así se resuelve.

Respecto a los alegatos de la parte actora, estando los mismos analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se decide.

En las razones señaladas la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, y por vía de consecuencia, la apelación de la parte actora debe prosperar en derecho.

Así se dispone.

D E C I S I O N

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar, la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones arrendaticios, incoada por la sociedad comercial INVERSIONES NINA C.A., contra la empresa TALLER THERMODYNE C.A., ambos identificados.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las referidas sociedades de comercio de fecha 01-08-2007, quedando obligada la parte demandada a entregar a la parte actora el galpón comercial arrendado, libre de personas y bienes; y a cancelarle la suma de Quince Mil Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 15.180,oo) por concepto de cánones arrendaticios, calculados hasta la presente fecha y los que se vayan venciendo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

Se declara con lugar la apelación de la parte actora y queda revocada la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial de fecha 29-02-2012.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintiséis días del mes de Marzo de dos mil doce. Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Maryori Arroyo.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m.

Stria.

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