Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 27 de Junio de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Veintisiete (27) de Junio del Año Dos Mil Dieciséis

206º y 157º

ASUNTO: KP02-R-2016-000134

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES NARSA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 16 de Mayo del año 1991, bajo el Nº 56, Tomo 10-A.

ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: I.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 108.730.

PARTE DEMANDADA: RECUPACA, Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el Nº 76, Tomo B-6, en fecha 09 de Septiembre del año 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, quedando inserta bajo el Nº 23, Tomo 213, de fecha 03 de Noviembre del año 2012.

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: J.S.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 84.081.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia y se hace en los siguientes términos:

En fecha 17 de Noviembre del año 2014, la Abogada en ejercicio I.L., actuando como Asistente Judicial de INVERSIONES NARSA C.A., interpuso demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en contra de RECUPACA, tal como se verifica del libelo de demanda que cursa a los folios 01 al 08 del presente asunto, alegando que:

• su representada como administradora Inmobiliaria cedió a RECUPACA en arrendamiento un inmueble constituido por un galpón industrial, con su parcela de terreno en donde está construida con una extensión aproximada de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (2.740 mts2), aproximadamente, ubicado en la Carrera 3 entre Calles 2 y 4, al lado de lo que anteriormente era HIDROJET, parcela Nº 8 del lote MP del conglomerado industrial denominado CONDIBARII, en jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio iribarren del Estado Lara, cuyo linderos y medidas particulares son: NORESTE: con la parcela MP-9 en una longitud de Noventa y un metros con treinta y cinco centímetros (92,35 mts); SURESTE: con la parcela MP-29 con una longitud de treinta metros (30 mts); NOROESTE: con la carrera 3 en una longitud de treinta metros (30 mts); SUROESTE: con la parcela MP-7 con una longitud de noventa y un metros con treinta y cinco centímetros (91,35 mts).

• En la Cláusula especial, se establece que el contrato tendrá una duración de un año fijo, contados a partir del día Quince (15) de Enero del año Dos Mil Trece (2013), hasta el Quince (15) de Enero del año Dos Mil Catorce (2014).

• Que el arrendatario ha continuado en el inmueble objeto de la demanda, sin su consentimiento, por lo que no puede alegar en modo alguno la tacita reinducción, pues finalizado el contrato suscrito así como su prorroga legal no hubo acuerdo de renovación expreso y por escrito de continuar la relación arrendaticia.

• Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), el cual es consignado en el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según consta en expediente signado con el Nº KP02-S-2014-002846, con motivo de consignación de cánones de arrendamiento, siendo el caso que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos de los meses de Enero, Febrero, Mayo, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2014 a razón de Bs. 25.000,00 cada uno.

• RECUPACA, violó los ordinales “a”, “c”, “d”, “f”, “g” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y de las Cláusulas Tercera, Quinta, Séptima, Décima Primera, Décima Segunda y Décima Séptima dejando de manifiesto que incumple:

o con lo pautado en cuanto a la utilización del inmueble, en virtud de que la Arrendataria se compromete a almacenar únicamente materiales reciclables tales como: cartón, papeles, periódicos, plásticos, vidrios, aluminios y todo tipo de metales que sean de licito comercio.

o en cuanto a que no puede ceder, traspasar, total ni parcialmente bajo ninguna modalidad el inmueble.

o en cuanto que no cancela desde el mes de julio del presente año el canon de arrendamiento.

o le da un destino el cual es uso comercial y lo están usando como vivienda y el mismo fue sub arrendado a otra persona.

Es por lo que no habiendo acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, circunstancia que por voluntad de la ley, otorga el derecho a la arrendadora a demandar el DESALOJO del local comercial arrendado objeto del contrato de arrendamiento, para que convenga o sea condenado por el tribunal en:

1. El desalojo y en consecuencia entrega libre de personas y bienes, de un inmueble.

2. El pago de los cánones de arrendamientos vencidos de los meses Enero, Febrero, Mayo, Agosto, Septiembre y Octubre del presente año, por la cantidad del VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) cada uno, lo que equivale a la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), así mismo como los que se sigan generando hasta la real y definitiva entrega del inmueble objeto de esta demanda.

3. El pago de la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) por cada día de mora en la entrega del mismo, suma esta que se establece como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del 16 de Junio del año 2014, conforme a la Cláusula Vigésima Primera.

4. En virtud de la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, el pago de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00) por cada día de mora por concepto de gastos de cobranza, conforme a la Cláusula Tercera.

5. El pago de las costas del presente juicio.

   Fundamentó la presente acción en los Artículos: - 40 Ordinales “a”, “c”, “d”, “f”, “g” del de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, - Ordinal Primero del Articulo 1592 del código Civil, -Artículos 1.160 y 1.264 y del Código Civil.

   Consignó como medio probatorios:

1. Marcado con la letra “A”, original del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil INVERSIONES NARSA, C.A. (folios 12 al 19 Copias Certificadas).

2. Marcado con la letra “B”, original del Documento Privado que contiene el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre las partes, el cual solicita sea valorado de conformidad con lo establecido en el Articulo 1.357 del Código Civil (folios 19 al 27 Copias Certificadas).

3. Marcado con la letra “C”, copia certificada de estado de cuenta, donde se refleja la insolvencia de los cánones de arrendamiento (folios 28 al 29).

4. Marcado con la letra “D”, Notificación de acuse de recibo de fecha 09/12/2013 (folios 09 al 11).

   En fecha 10 de Diciembre del año 2014, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda, y ordenó citar a la parte demandada, a fin de que compareciera ante el tribunal dentro de los Veinte (20) días de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a dar contestación a la demanda (folio 72).

   En fecha 02 de Octubre del año 2015, la abogada J.R.S.T., en su carácter de Defensora Ad-litem de la Sociedad Mercantil RECUPACA, parte demandada, siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, presentó escrito en la que:

   • PUNTO PREVIO: Imposibilidad de contactar a su defendida, sin logara que su defendida compareciera a la convocatoria, ni aportara pruebas y argumento para su defensa.

   • Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de su partes la demanda.

   • Solicita se declare la demanda SIN LUGAR, con expresa imposición de costas a la parte actora.

   Por auto de fecha 06 de Octubre de 2015, el a quo da por recibió el escrito de contestación de la demanda y fijó el lapso para la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 105).

   Al folio 106, cursa Acta de la Audiencia Preliminar.

   Por auto de fecha 29 de Octubre del año 2015, se admitió las pruebas promovidas por la parte demandante (folio 112) en fecha 26 de Octubre del año 2015 (folios 110 y 111).

   A los folios 113 al 114, se encuentra inserta la Inspección Judicial solicitado por parte actora.

   Por auto de fecha 10 de Diciembre del año 2015, el a quo fijo la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio (folio 115) la cual fue celebrada en fecha 26 de Enero del año 2016 (folios 116 y 117).

   A los folios 118 al 121, cursa Poder Especial conferido por el ciudadano C.O.R.V., en su carácter de representante de la firma Mercantil RECUPACA a la abogada B.C.R.V., parte demandada.

   A los folios 122 al 143, cursa escrito consignado por el ciudadano HENDRY E.F.M., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CARTOPLAST DE VENEZUELA, C.A.

   En fecha 15 de Febrero del año 2016, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia (folios144 al 151) en la cual declaró:

   …1) PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NARSA, C.A., representada por el ciudadano G.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.442.427, contra la Sociedad Mercantil RECUPACA, representada por el ciudadano C.O.R.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.214.516, con motivo de DESALOJO. En consecuencia, se ordena la entrega ala parte actora, libre de personas y cosas, así como solvente de servicios de un galpón industrial, con su parcela de terreno en donde está constituida, con una extensión de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (2.740 M2), aproximadamente, ubicado en la Carrera 3 entre 2 y 4, al lado de lo que anteriormente era Hidrojet, Parcela Nº 8 del lote MP del Conglomerado Industrial denominado CONDIBAR II, Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos y medidas son: NORESTE: con parcela MP-9 en una longitud de NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y CINCO CENTÍMETROS (92.35 M); SURESTE: Con parcela MP-29 con longitud de TREINTA METROS (30 M); NOROESTE: Con la carrera 3 en una longitud de TREINTA METROS (30 M); y SUROESTE: Con la parcela MP-7 con una longitud de NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y CINCO CENTÍMETROS (91.35 M). SEGUNDO: Se condena al pago de los canones de arrendamiento insolutos demandados por la accionante correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MAYO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE de 2014, a razón de VEINTICINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 25.000,00) cada mes, así como el pago de SETECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700,00) diario desde el pronunciamiento del presente fallo y su firmeza hasta su total y definitiva entrega material del inmueble arrendado. TERCERO: No hay condenatoria en costas por no existir vencimiento total….

   En fecha 17 de Febrero del año 2016, la Abogada en ejercicio J.S.T., actuando como Defensora Ad-Litem de la firma Mercantil RECUPACA, parte demandada, apeló de la sentencia (folio 152).

   Por auto de fecha 04 de Marzo del año 2016, el a quo, oyó la apelación en ambos efecto, ordenando consecutivamente la remisión del expediente a la URDD CIVIL a fin de su distribución entre los Juzgados Superiores (folio 156).

   Correspondiéndole las actuaciones a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., según el orden de distribución, recibiéndose en fecha 11/03/2016, dándosele entrada y fijándose para el acto de informes el Vigésimo (20) día de despacho siguiente de conformidad a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 34, Pieza Nº 03).

   Por auto de fecha 21 de Abril del año 2016, oportunidad para la presentación de los Informes, este Tribunal dejó constancia (folio 162), que el día 20 de Abril del año 2016, la representación de la parte demandada RECUPACA, presentó escrito de informe (folios 159 al 161), acogiéndose al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 23 de Mayo del año 2016, oportunidad legal para la presentación de las observaciones, se dejó constancia (folio 164) que en fecha 16 de Mayo del año 2016, que la representación de la parte demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES NARSA, C.A. presento escrito de observaciones (folio 163), acogiéndose al lapso para dictar y publicar sentencia establecido en el Articulo 521 del Código de procedimiento Civil, desde el día 18 de Mayo del año 2016, inclusive, dejando constancia que el auto se realiza ese día por ser el día hábil siguiente, en virtud de que los días miércoles, jueves y viernes comprendidos desde el día miércoles 18-05-2016 hasta el día viernes 27-05-2016, fueron declarados no laborables, debido al Plan de Ahorro Energético prorrogando el Decreto Presidencial No. 2.294 de fecha 06-04-2016, publicado en Gaceta oficial No. 40.880, de fecha 07-04-2016, mediante Gaceta Oficial No.40.902, de fecha 12-05-2016.

   DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

   Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al a quo le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

   Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

   Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

   Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta y por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Tribunal de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

   MOTIVA

   Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva de fecha 15 de febrero del corriente año dictada por el a quo contra la dispositiva ut supra transcrita está ajustada o no a derecho y para ello se ha de establecer los limites de la controversia, para en base a ello establecer los hechos y luego hacer la subsunción de estos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del a quo en la sentencia recurrida, para verificar si coinciden o no, y en base a ese resultado, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida. A tales efectos y basado en los hechos admitidos y rechazados por la accionada y establecido así en la audiencia preliminar como son:

1. La aceptación de la suscripción del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende en fecha 03 de Noviembre del año 2012 por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto del Estado Lara y en consecuencia de ello, pues los derechos y obligaciones establecido con él se dan por aceptados y reproducidos; quedando como hechos controvertidos:

   a. La existencia o no de un contrato privado suscrito por las partes con posterioridad a firmado por vía autentica en fecha 03/11/2012 por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto.

   b. La tacita reconducción del contrato.

   c. La realización de la notificación dirigida por la actora a la accionada participándole el 02-12-2013, la finalización del contrato de arrendamiento de marras

   d. La insolvencia arrendaticia de cánones de los meses de Enero, Febrero, Mayo, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014 a razón de Bs. 25.000,00 mensual.

   e. La obligación de pagar la cláusula penal, la mora y costas procesales, hechos éstos que en criterio de quien emite el presente fallo, le corresponde a la accionada en virtud que al haber admitido la suscripción del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble por el cual se le demanda el desalojo. y haberse excepcionado mediante los alegatos constitutivo de los hechos controvertidos precedentemente establecidos, aunado a que la prueba de la solvencia arrendaticia la tiene el arrendatario tal como lo prevé el artículo 506 del Código Adjetivo Civil. Y así se establece.

   PUNTO PREVIO

   Antes de emitir pronunciamiento sobre la prueba de los hechos controvertidos, considera quien juzga que ante el fundamento legal de la accionante, quien alegó el articulo 40 en sus literales a, c, d, f y g de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la admisión, tramitación y decisión por el a quo, omitiendo explicación al respecto, aplicando la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial vigente para el momento de interposición de la demanda, por cuanto entró en vigencia el 23 de Mayo del año 2014, que fue la fecha en que se publicó en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, ya que la demanda fue interpuesta en fecha 18 de Noviembre del año 2014; situación procesal ésta que es imprescindible dilucidar, por cuanto de ser aplicable la primera de las leyes señaladas, el procedimiento judicial a emplear en caso de demanda, tal como lo especifica el artículo 33:

   Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   es por el procedimiento breve, mientras que la segunda Ley establece en el articulo 42

   … omisis El conocimiento de los procedimiento jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por via del procedimiento oral establecido en el Código de procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión

   es decir, que establece el procedimiento judicial oral, y para ello se ha de tener presente que el Decreto 929 de fecha 24 de abril del año 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, en su artículo 1, establece el ámbito de aplicación de dicha normativa cuando preceptúa:

   El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial

   mientras que el artículo 2 eiudem establece:

   “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.”

   por lo que teniendo en cuenta éstas dos disposiciones y lo establecido por las partes en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento de marras, en la cual establecieron cual era el destino que se le iba a dar al inmueble arrendado y aquí pretendido en desalojo cuando señalaron:

   LA ARRENDATARIA

   , se obliga a utilizar el inmueble arrendado únicamente para el almacenamiento de materiales reciclables tales como cartón, papeles, periódicos, plásticos, vidrios, aluminios y todo tipo de metales que sean de licito comercio, así como la compra y venta al mayor y detal de los materiales señalados y además cualquier objeto licito de comercio siempre y cuando se de cumplimiento a las normas que rigen la materia, y no podrá darle otro uso distinto sin la autorización previa y por escrito de “LA ARRENDADORA”

   por lo que al haber establecido que la arrendataria lo destinaba para comprar y vender al mayor y detal los materiales supra señalados, aunado a la naturaleza jurídica de ésta, como es lo que es una sociedad anónima y por ende de carácter mercantil, tal como consta de las copias certificadas del Registro Mercantil, obliga en consecuencia a concluir, que efectivamente de acuerdo al supra referido decreto cuyos artículos 1 y 2 fueron precedentemente transcritos, estamos en presencia de un arrendamiento de inmueble destinado al uso comercial y por ende, el procedimiento judicial para dirimir la controversia de autos es el oral, establecido en dicha normativa. Y así se establece.

   Una vez lo precedentemente establecido se ha de pasar a decidir sobre los hechos controvertidos, lo cual se hace así:

PRIMERO

En cuanto a la existencia de un contrato privado suscrito por las partes, a partir del cual se demanda el desalojo de autos, consistente en la cláusula especial cursante al folio 27 el cual fue desconocido por la defensora ad litem; quien suscribe el presente fallo disiente del a quo quien valoró el mismo, pero aduciendo

…el desconocimiento esgrimido por la representación ad litem del demandado resulta genérico, ya que no indica sobre que aspecto del instrumento versa sobre su impugnación, por tal razón este juzgador valora la probanza conforme a lo previsto en el artículo 1364 del Código Civil así como el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…

y en su lugar lo desestima, ya que al ser copia simple de documento privado, carece de valor alguno, por cuanto no es copia simple de documento privado autenticado o reconocido, que es el realmente admitido por el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Y así se establece.

SEGUNDO

En cuanto al alegato de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, se desestima por cuanto con la normativa legal aplicable al caso sub lite como es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, eliminó esa figura consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado, ya que en el artículo 40 literal 8, estableció como causal de desalojo:

Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes

por lo que al no haberse acordado la prórroga del contrato y no haber probado lo contrario la arrendataria accionada, aunado a que la parte actora consignó y promovió documentales consistentes de 03 folios útiles con sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 09 de Diciembre de 2.013, constante de acuse de recibo de Telegrama, recibo de pago de dicho servicio y el texto de dicho telegrama, en el cual notifica a la arrendataria que no iba a renovar el contrato y al vencer el mismo comenzaría a disfrutar de la prórroga legal pertinente, documental ésta que por ser documento administrativo emitido por un instituto oficial, el cual goza de la presunción de legalidad conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y que al no haberse desvirtuado esta presunción, pues la alusión de dicho texto de no renovación arrendaticia y la recepción del mismo por el ciudadano H.F., en el inmueble arrendado, el cual por cierto es el mimo notificada en la Inspección Judicial practicada por el a quo en el inmueble pretendido en desalojo, permite concluir que no hubo acuerdo de renovación, es decir todo lo contrario a lo aducido por la defensor ad litem, como es que hubo tácita reconducción. Y así se decide.

TERCERO

En cuanto a la insolvencia imputada a la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Mayo, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014, a razón de Bs. 25.000,00, quien lo rechazó pero no probó su solvencia en el pago de los referidos cánones como es su carga procesal, conforme al artículo 506 del Código Adjetivo Civil, de probar la liberación los pago; por cuanto de las copias certificada de Asunto signado con el Nº KP02-S-2014-002846, cursante del folio 128 al 172, la cual se aprecia conforme al artículo 111 del Código Adjetivo Civil, por ser copia certificada por la Secretaria del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren del Estado Lara, por lo que de ella se deduce, que la accionada comenzó a consignarle a la arrendataria el 01-04-2014 el mes de Marzo del año 2014; y que al no haber probado haber pagado los meses de Enero y Febrero del mismo año, permite concluir, sin emitir pronunciamiento sobre la validez de las consignaciones en dicho expediente, que efectivamente la accionada para el momento de la interposición de la demande de autos (18-11-2014) estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de esos meses, por lo que está demostrado los hechos constitutivo de la causal de desalojo establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual preceptúa:

Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…

Y así se decide.

Luego del establecimiento de los hechos, procede este Juzgador a pronunciarse sobre las pretensiones de la accionante, la cual se hace en los siguientes términos:

1. En cuanto a la pretensión de desalojo del inmueble arrendado, lo cual implica en consecuencia la entrega del mismo a la arrendataria, la Ley de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Preceptúa:

   Articulo 8: …omisis… A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.

   De manera que al no haber probado la accionada estar solvente en el pago de los meses de Enero y Febrero del año 2014, ya que la 1ª consignación arrendaticia del Expediente Nº KP02-S-2014-002846, supra analizado fue hecha el 01-04-2014, en cuyo escrito indica que estaba consignando el mes de Marzo del año 2014; y sin entrar a analizar la validez de éste y las subsiguientes, pues permite concluir que al no haber la demandada probado el pago de los meses de Enero y Febrero del año 2014, como era su carga procesal, pues obliga a establecer que está probada la causal de desalojo del artículo 40, Literal A de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual establece:

   Son causales de desalojo:

   a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…

   Normativa ésta que tal como fue ut supra transcrita, es la aplicable al caso sub lite y no la de Arrendamientos Inmobiliarios, invocada por la actora en el libelo de demanda; por lo que lo decidido por el a quo declarando CON LUGAR el Desalojo del inmueble arrendado está ajustado a derecho, lo cual obliga a ratificar lo decidido en este particular. Y así se decide.

2. En cuanto a la pretensión de que se pague de los pago de los cánones de arrendamientos de los meses de Enero, Febrero, Mayo, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014, más los que se siguieren venciendo hasta la real y definitiva entrega del inmueble a razón de Bs. 25.000,00, cada mes, de los cuales el a quo sólo condenó a pagar éstos meses, tal como se evidencia en la sentencia recurrida, ya que para el resto decidió condenar a pagar la Cláusula Penal de Bs. 700,00 diario por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado desde:

   … el pronunciamiento del presente fallo y su firmeza hasta su total y definitiva entrega material del inmueble arrendado…

   quien suscribe el presente fallo disiente del a quo y declara improcedente dicha pretensión en virtud que considera, que esta pretensión tiene que ser planteada en juicio a parte al de autos, por cuanto entre el 29 del mes de Noviembre del año 2013 y la fecha de interposición de la demanda de autos, entraron en vigencia normativas que obligaba a las partes a establecer el canon de arrendamiento de locales comerciales, distinto al convenidos en el contrato de arrendamiento de autos. Efectivamente en fecha 29 de Noviembre del año 2013, fue establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, el Decreto Presidencial Nº 602, el cual en su artículo 2 estableció:

   A partir de la fecha de publicación del presente Decreto en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimiento en lo que se desarrollen actividades comerciales en edificaciones de viviendas u oficinas, edificaciones con fines turísticos, galpones, oficinas, edificaciones de uso educacional, edificaciones de uso médico asistencial, centros comerciales y, en general, cualesquiera clases de locales o establecimientos destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades económicas, comerciales, productivas o de servicios, no podrán exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES POR METRO CUADRADO (BS. 250/m2).

   Los contratos de arrendamiento sobre las categorías de inmuebles mencionadas en el presente articulo que tengan establecidos cánones de arrendamiento superiores al indicado en el encabezado de este artículo, se entenderán automáticamente regulados en el precio indicado en este artículo.

   Para aquellos casos en que el canon de arrendamiento mensual esté por debajo del equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES POR METROS CUADRADOS (BS. 250/m2), se mantendrán los cánones acordados en lo contratos debidamente celebrados…

   Y adicional a ello, es pertinente señalar que el artículo 6 de dicho decreto estableció una instancia administrativa sobre la aplicación de lo regulado en el cual incluye el monto de canon de arrendamiento cuando estableció:

   Las controversias surgidas por la aplicación del presente Decreto serán dirimidas a solicitud de parte interesada con la intermediación del Ministerio con la intermediación del Ministerio con competencia en comercio, o la instancia bajo su adscripción que este señale

   Situación legal esta que se mantiene a partir del 23 de Mayo del 2014, en la cual se publicó en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, el Decreto Presidencial Nº 929, en el cual se dictó con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual en esa misma fecha entró en vigencia por mandato del mismo, el cual en su artículo 32 estableció los métodos de fijación del monto de los cánones de Arrendamiento de Inmuebles destinados a actividades comerciales como es el caso sub lite. Efectivamente el artículo 32 in comento preceptúa:

   La fijación del canon de arrendamiento de los muebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley la determinaran el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos … sic

   el cual se ha de adminicular con la prohibición establecida en el artículo 17 eiudem, de cobrar cánones de arrendamientos que no se hubieran establecidos por cualquiera de los métodos, establecidos en el articulo precedentemente trascrito; circunstancia legal ésta que adminiculada con las consignaciones arrendaticia hechas por la accionada a favor a la aquí accionante supra señala, y ante la imposibilidad legal de la aquí accionada de retirarlas, ya que el articulo 27 eiudem a texto expreso establece, que los montos consignados en la cuenta corriente del arrendador, sólo podrán ser retirados por solicitud expresa del arrendador; consignación ésta que en virtud de existir un expediente de consignación arrendaticia en el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren del Estado Lara, lo cual ameritaría hacer valoración sobre la validez o no de los mismos, pues obliga a concluir que la pretensión de auto es IMPROCEDENTE en este proceso, por lo cual la parte actora deberá ejercerla por un procedimiento distinto al de auto. Y así se decide.

3. En cuanto al pago de la cantidad de Bs. 700,00 diario por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la mora en la entrega de dicho bien, contados a partir de 16 de Julio del año 2014 al actual, como lo acordaron en la cláusula 21 del contrato de arrendamiento de marras; la cual fue acordada parcialmente por el a quo en la sentencia recurrida, estableciendo:

   …Se condena al pago de los cánones de arrendamiento insolutos demandados por la accionante correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MAYO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE de 2014, a razón de VEINTICINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 25.000,00) cada mes, así como el pago de SETECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 700,00) diario desde el pronunciamiento del presente fallo y su firmeza hasta su total y definitiva entrega material del inmueble arrendado…

   quien suscribe el presente fallo disiente del a quo y declara IMPROCEDENTE la misma, por ser contraria a derecho, por cuanto el Decreto Presidencial Nº 602 publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, de fecha 29 de Noviembre del año 2013, entró en vigencia ese mismo día y aplicable al caso de autos, por ser el inmueble arrendado con fines comercial, estableció en su artículo 4:

   A partir de la fecha de publicación en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela del presente Decreto, quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinado al comercio, la industria o la producción que establezcan:

   a) …

   …

   h) Cualquier otras penalidades, regalías o comisiones de apariencia parafiscal…

   Por lo que de acuerdo a dicho articulo, la referida penalidad presentada, es contraria a dicha normativa legal, la cual implica que la cláusula contractual vigésima primera del contrato de marras, se ha de considerar inexistente por estar prohibido legalmente en dicho decreto presidencial; por lo que lo decido por el a quo sobre este particular se ha de REVOCAR, declarándose en consecuencia IMPROCEDENTE la misma. Y así se establece.

4. En cuanto a la pretensión de pago de la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.50,00) diarios por cada día de mora por concepto de gastos de cobranza conforme a la Cláusula Tercera, este Juzgador concuerda con el a quo en la improcedencia de la misma, pero no por la motivación dada por él, sino que dichas penalidades fue proscrito por el literal “h” del artículo 4, precedentemente trascrito. Y así se establece.

   DISPOSITIVA

   En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la J.R.S.T., en su carácter de Defensora Ad-litem de la Sociedad Mercantil RECUPACA, parte demandada, identificada en autos, contra la decisión definitiva de fecha 15 de Febrero del corriente año, dictada por el Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, decidiéndose en consecuencia:

   PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES NARSA C.A., contra la sociedad mercantil RECUPACA, ambas identificadas en autos y en consecuencia se declara:

   1º.- Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un galpón industrial, con su parcela de terreno en donde está construido con una extensión aproximada de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (2.740 mts2), aproximadamente, ubicado en la Carrera 3 entre Calles 2 y 4, al lado de lo que anteriormente era HIDROJET, parcela Nº 8 del lote MP del conglomerado industrial denominado CONDIBARII, en jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio iribarren del Estado Lara, cuyo linderos y medidas particulares son: NORESTE: con la parcela MP-9 en una longitud de Noventa y un metros con treinta y cinco centímetros (92,35 mts); SURESTE: con la parcela MP-29 con una longitud de treinta metros (30 mts); NOROESTE: con la Carrera 3 en una longitud de treinta metros (30 mts); SUROESTE: con la parcela MP-7 con una longitud de noventa y un metros con treinta y cinco centímetros (91,35 mts), solvente en el pago de los servicios públicos.

   2º.- IMPROCEDENTE la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero, Febrero, mayo, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2014, más los que se siguieren generando hasta la real y definitiva entrega del inmueble a razón de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00), mensual, por cuanto la misma debe ser propuesta en un proceso distinto al de autos.

   3º.- IMPROCEDENTE la pretensión de cobro como cláusula penal por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (BS.700,00) diarios por cada día de mora en la entrega del bien arrendado, contado a partir del 16 de Febrero de 2014.

   4º.- IMPROCEDENTE la pretensión de cobro de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.50,00) diarios por concepto de gastos de cobranza.

   No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en el recurso de autos.

   Queda así modificada la sentencia recurrida.-

   Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese y regístrese.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Veintisiete (27) días del mes de Junio del año Dos Mil Dieciséis (2.016).

   El Juez Titular,

   Abg. J.A.R.Z..

   La Secretaria,

   Abg. N.C.Q..

   Publicada en esta misma fecha, siendo las 02:37 p.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 10.

   La Secretaria,

   Abg. N.C.Q..

   JARZ/irf