Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Julio de 2009

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 19 de septiembre de 2007 por los ciudadanos M.A.B. y O.A.C. en su carácter de directores de la sociedad mercantil Inversiones 2455 Latonería y Pintura, C.A., la cual fue admitida en fecha 27 de septiembre de ese mismo año por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

En fecha 16 de octubre de 2007, la parte demandante presenta escrito de reforma de la demanda intentada, siendo admitida por el tribunal de la primera instancia por auto del 12 de noviembre de ese mismo año, ordenándose nuevamente el emplazamiento de la parte demandada.

Por Auto de fecha 12 de Noviembre de 2007 el Tribunal de causa decide que por cuanto admitió la demanda por el trámite del juicio ordinario subsanar dicho error y admite la reforma cuanto ha lugar en derecho y de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y ordenó el emplazamiento de la demandada sociedad mercantil VENREPA C. A. en la persona de su representante legal, a los fines de que comparezca por ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Por diligencia del 8 de febrero de 2008, comparece el abogado O.P.M. y consigna instrumento poder que le fuera otorgado junto a otros abogados por la sociedad mercantil demandada VENREPA, C.A., dándose por citado para todos los efectos legales derivados del procedimiento.

En fecha 12 de febrero de 2008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda y reconviene a la demandante INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A.

Por auto del 18 de marzo de 2008, el tribunal de la primera instancia admite la reconvención propuesta por la parte demandada fijando el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las notificaciones para que tuviera lugar la contestación de la reconvención.

El 20 de mayo de 2008, la parte demandante presenta escrito de contestación a la reconvención propuesta en su contra.

En fecha 3 de junio de 2008, tanto la parte demandante como la demandada presentan escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas por el Tribunal mediante autos separados de esa misma fecha.

El 16 de junio de 2008 Delcris Delgado en su carácter de apoderada de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. presenta escrito y acompaña original de Certificado de Inspección de Bomberos.

El 07 de julio de 2008 O.P.M. en su carácter de apoderado de VENREPA C.A. presenta escrito de conclusiones.

El 24 de septiembre de 2008 Delcris Delgado en su carácter de apoderada de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. presenta escrito de conclusiones en el tribunal de la causa.

En fecha 8 de octubre de 2008, el a quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y con lugar la reconvención intentada. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oída por el Tribunal de Primera Instancia en ambos efectos mediante auto del 9 de febrero de 2009, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Superior Distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 22 de mayo de 2009, fijándose el décimo (10) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de dictar sentencia en la presente causa.

El 25 de mayo de 2009 la apoderada de INVERSIONES 2455 LATONERÍA y PINTURA, C.A. presenta escrito de argumentos en esta alzada.

Cumplidas las formalidades en esta instancia se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte actora alega que entre MAXIMCAR, C.A. y VENREPA, C.A. se celebró un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia el 4 de septiembre de 2002, anotado bajo el Nº 35, tomo 56, y posteriormente el aludido contrato fue cedido a INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA, C.A., con autorización del arrendador, por documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 11 de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 61, tomo 132, en virtud de lo cual la demandante afirma ser arrendataria en el contrato de arrendamiento.

Que el contrato fue celebrado por 5 años contados desde el 1 de septiembre de 2002 hasta el 31 de agosto de 2007, por un canon de arrendamiento durante los primeros 6 meses de Bs. 3.200.000,oo más el impuesto al valor agregado (IVA) y durante los seis meses restantes del primer año de vigencia del contrato el canon fue de Bs. 3.600.000,oo más el impuesto al valor agregado (IVA), y posteriormente el canon se incrementaría aplicándole el Índice de Precios al Consumidor que dicte el Banco Central de Venezuela el año inmediato anterior, y pagando por concepto de servicio de agua el 10% del monto que HIDROCENTRO facture a FORUM, S.A.

Que el objeto del contrato es un inmueble constituido por un galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados, (400 mts²) y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²) ubicado en la Avenida Iribarren Borges, Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo.

Aduce que el arrendador no ha cumplido con la obligación legal y contractual de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, tal como lo establece el artículo 1.585 del Código Civil y tampoco cumplió con su obligación de ofrecerle en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario por más de dos años, tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que los hechos constitutivos del incumplimiento de las obligaciones del arrendador son los siguientes:

En fecha 02 de abril de 2007, VENREPA, C.A. celebró contrato de promesa de compra venta de activos con FLAVICA, C.A., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Guacara el 02 de abril de 2007, bajo el Nº 32, tomo 85, donde ofrece en venta a FLAVICA, C.A. por la cantidad de Bs. 1.959.111.960,oo y pagadera de contado al momento de desalojar a la demandante del inmueble que ocupa por más de dos años en calidad de arrendataria, sin antes habérselo ofrecido en venta tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En haberse obligado el arrendador en el mismo documento autenticado en su cláusula quinta a desalojarla del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, empleando la mayor diligencia en el desalojo, diligencias que consisten en dejar de recibirle el canon de arrendamiento, enviarle cartas solicitándole la entrega del inmueble arrendado para el 10 de junio de 2007, sin haberse cumplido el término y la prórroga legal del contrato, porque aún cuando el contrato establece una cláusula de terminación anticipada, esta es inaplicable en virtud de que es contraria a las normas de orden público como lo establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cobrar cantidades de dinero por concepto de pago de servicio de agua, superiores a las previstas en el contrato de arrendamiento autenticado, presentando una tabla en la que afirma se describen las cantidades facturadas por HIDROCENTRO a FORUM, S.A., el monto que debía pagar la arrendataria en ese mes por servicio de agua (10%), el monto cobrado efectivamente por la arrendadora al arrendatario por ese servicio y el exceso cobrado y que a su juicio, está sujeto a repetición.

Por las razones señaladas demanda a la sociedad mercantil VENREPA, C.A., en su carácter de arrendadora, de conformidad con lo previsto en los artículos 33, 7 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.167, 1.585 y 1.264 del Código Civil, para que cumpla el contrato de arrendamiento o, en su defecto, sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

1. En cumplir el contrato de arrendamiento y mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato y su prórroga legal, tal como lo establece el artículo 1.585 del Código Civil.

2. En que se le ofrezca en venta el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que se le ofreció a FLAVICA, C.A., en el contrato autenticado en la Notaría Publica del municipio Guacara el 02 de abril de 2007, Nº 32 del tomo 8, es decir, por el precio de Bs. 1.959.111.960,oo de contado y pagado al terminar la relación arrendaticia.

3. En el reintegro de la cantidad de tres millones doscientos setenta y ocho mil quinientos veintiséis bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 3.278.526,89), por concepto de repetición de las cantidades pagadas al arrendador que exceden del 10% por concepto de consumo de agua pactado en el contrato de arrendamiento y que fue aumentado por el arrendador a 75%, es decir, 65% más de lo acordado en el contrato de arrendamiento y exigido ilegalmente por el arrendador, pagado desde el 1 de enero de 2007 hasta el mes de junio de 1997 (sic) ambos meses inclusive.

4. Se reserva el derecho a exigir indemnización por los daños causados por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.

Estima la acción en la cantidad de mil novecientos sesenta y dos millones trescientos noventa mil cuatrocientos ochenta y siete bolívares (Bs. 1.962.390.487,oo).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de contestar a la demanda, la parte demandada alega como punto previo que en fecha 12 de noviembre de 2007, el Juzgado de Primera Instancia admitió la reforma de la demanda, por lo que a partir del día siguiente comenzaba a correr el plazo de treinta días para que Inversiones 2455 presentara diligencias en las que pusiera a la orden del alguacil, los medios y recursos necesarios para el logro de la citación de la demandada, lo cual no hizo la parte actora dentro del mencionado lapso, en consecuencia, operó la perención de la instancia, de conformidad con los ordinales 1 y 2 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Con relación al fondo de la demanda, niega y contradice todos y cada uno de los supuestos hechos narrados en el libelo de demanda, así como el derecho que de ellos pretende derivar la demandante, toda vez que los mismos son falsos e inciertos.

Niega que haya incumplido su obligación legal y contractual de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, así como que no haya cumplido su obligación de ofrecerle en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble, argumentando que lo cierto es que no ha vendido el inmueble arrendado, ni ha ofrecido su venta individual, negando igualmente que haya cobrado cantidades de dinero por concepto de pago de servicio de agua, mayores a las previstas en el contrato de arrendamiento.

Aduce que VENREPA ha cumplido con todas sus obligaciones como arrendador del inmueble y ha actuado de conformidad con la Ley y las cláusulas del contrato. Que en relación a la comunicación del 12 de marzo de 2007, mediante la cual VENREPA notificó su intención de dar por terminado anticipadamente el contrato, lo hizo en virtud de los reiterados incumplimientos contractuales en que afirma incurrió Inversiones 2455, en concordancia con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que lo facultaba expresamente para ello.

Que cabe destacar que le comunicó a INVERSIONES 2455 su decisión de no continuar con la relación arrendaticia, y por ende, debían proceder el 31 de agosto de 2007 a desocupar y entregar el inmueble arrendado, sosteniendo que esta comunicación no puede tomarse como una perturbación en el goce de la cosa, todo lo contrario, el arrendador está en su derecho, ya que el contrato vencía el 31 de agosto de 2007, y el 29 de agosto de 2007, le comunicó, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en vista del incumplimiento de las obligaciones contractuales debía entregar el inmueble arrendado.

Que INVERSIONES 2455 no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, dados los incumplimientos legales y contractuales siguientes:

Que de conformidad con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la arrendataria tenía la obligación de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, mediante mensualidades adelantadas, durante los primeros cinco días del correspondiente mes, en la dirección de la arrendadora, obligación que afirma ha sido incumplida de manera reiterada, presentando una tabla en la que afirma se evidencia que los cánones correspondientes a cada mes, eran cancelados por INVERSIONES 2455, vencido con creces el lapso otorgado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, para efectuar los pagos.

Que luego de que se negara a recibir los extemporáneos pagos de los cánones correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2007, ya que pretendió pagar ambos cánones finalizando el mes de marzo de 2007, ésta procedió a consignar, también extemporáneamente, en fecha 27 de marzo de 2007, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2007, y así sucesivamente ha seguido consignando el pago correspondiente a cada uno de los meses en forma extemporánea, ya que de conformidad con la cláusula quinta del contrato en concordancia con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demandante debía realizar las consignaciones a más tardar el día veinte (20) de cada mes, y por ello todas las consignaciones efectuadas son extemporáneas y sin efecto alguno, ya que las mensualidades correspondiente a cada mes fueron realizadas después del día veinte, argumentando que tales consignaciones extemporáneas son suficientes para declarar que la demandante ha incumplido la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Argumenta que INVERSIONES 2455 realizó modificaciones e incorporaciones, alterando el espacio arrendado y las estructuras del inmueble, sin consentimiento expreso y previo dado por la arrendadora, contraviniendo la cláusula octava del contrato.

Que INVERSIONES 2455 ha incumplido su obligación de cancelar mensualmente el 10% del monto del consumo que Hidrocentro facture a Forum S.A.; así como otros montos de facturación por consumo, argumentando que la demandante no ha cancelado ni un solo mes del año 2007, correspondiente a la facturación del monto fijo y al monto por consumo de servicio de agua, contraviniendo la cláusula undécima del contrato.

Que la demandante incumplió su obligación de instalar equipos de detección de incendios, lámparas de emergencia, los extintores que fuesen necesarios, y la red de rociadores dentro del inmueble, contraviniendo lo dispuesto en el parágrafo único de la cláusula undécima del contrato, señalando asimismo que incumplió su obligación de contratar una póliza de responsabilidad civil general y una p.l.d. seguros adicional contra incendios, explosiones, inundaciones o siniestros, imputables a la demandante que amparara y cubriera el inmueble, con inclusión del lucro cesante, contraviniendo el numeral 6 de la cláusula undécima.

Que tal como lo ha señalado, quien ha incumplido las obligaciones contractuales es la demandante y por lo tanto no tiene derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, y en el supuesto negado de que el tribunal considere que si tiene ese derecho, ésta en todo caso vencería el 31 de agosto de 2009, debiendo entonces entregar el inmueble arrendado el 1 de septiembre de 2009.

Alega que en el tercer párrafo, numeral 1 de la segunda página del escrito de reforma a la demanda INVERSIONES 2455, señaló como un hecho constitutivo del incumplimiento de obligaciones del arrendador, que en fecha 02 de abril de 2007 VENREPA C. A. celebró contrato de promesa de compraventa de activos con FLAVICA, C. A. por la cantidad de Bs. 1.959.111.960,oo el inmueble que ocupa desde hace mas de dos años, lo cual como lo explicará mas adelante, es completamente falso, ya que sobre el inmueble arrendado en particular, no se hizo promesa de venta ni se materializó venta alguna.

Arguye que el Juzgador puede evidenciar de la copia de la promesa de compraventa de activos consignada por la parte actora que en relación a la parcela C, de la cual forma parte el inmueble arrendado, se señalan tres supuestos. En primer lugar, en el evento que se obtenga el desalojo del arrendatario actual de la Parcela C, en forma previa a la fecha fijada para la protocolización de la compra venta de las parcelas A y B, las partes se obligan a celebrar el acuerdo por el cual se protocoliza la venta de la parcela C, en la misma fecha y hora estipulada para la protocolización de la venta de las Parcelas A y B. Este supuesto se refiere a una opción de compraventa que no se materializó, en vista que no se ha desocupado judicialmente al arrendatario, y ya se protocolizó la venta de las parcelas A y B.

Continua afirmando que el segundo supuesto se refiere a que en el evento que no se logre el desalojo del arrendatario de la parcela C, en forma previa a la fecha fijada para la protocolización de la compraventa de las Parcelas A y B, el comprador podrá optar por celebrar el acto de protocolización sobre la parcela C, al momento de la protocolización de la compraventa de la parcelas A y B, pagar la totalidad del precio de la Parcela C en la misma fecha y percibir los cánones de arrendamiento que se causen a cargo del arrendatario de la parcela C, hasta la fecha de su desalojo definitivo. Este supuesto tampoco se llevó a cabo ni se materializó, ya que la compraventa de las parcelas A y B ya se efectuó y por lo tanto el comprador no ejerció la opción que tenía.

Asevera que el tercer supuesto se refiere a que en el caso de no ejercer la opción indicada en el párrafo anterior, tan pronto como se logre el desalojo del arrendatario, VENREPA se obliga a ofrecer en venta la parcela C al comprador. En el evento que el comprador no manifieste su intención de aceptar la oferta dentro del término señalado se entenderá que este rechaza la oferta y por ende el Vendedor es libre de ofrecer la parcela C en venta a terceros. Y sigue diciendo que es en este supuesto que encuadran la situación actual, ya que existe una obligación para VENREPA, de efectuar oferta futura de venta sobre la totalidad de la parcela C y que esta obligación surge sólo a partir del momento en que se logre el desalojo judicial del arrendatario, demostrándose con esto que la acción que intenta INVERSIONES 2455 es improcedente, ya que no se ha materializado la venta de la parcela C, incluso, siquiera existe en estos momentos oferta futura de venta respecto a la parcela C, ya que no se ha producido el desalojo judicial de la arrendataria, que es el momento en que surge para VENREPA la obligación de efectuar la oferta futura de venta sobre la totalidad de la parcela C, de la cual forma parte el inmueble arrendado.

Que la demandante solicitó que se condenara a la demandada a ofrecerle en venta el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que se le ofreció a FLAVICA, C.A. en el contrato de promesa de compra venta de activos, lo cual afirma, carece de asidero jurídico, toda vez que el inmueble arrendado forma parte de un inmueble de mayor extensión (Parcela C), de modo que la opción de futura compra venta no recae individualmente sobre el inmueble arrendado, sino sobre un inmueble de mayor extensión, por lo que estaríamos en presencia de una opción de compra venta global, conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, la demandante no puede ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto la opción de compra venta no versa de manera individual sobre el inmueble arrendado, sino sobre la totalidad del inmueble de mayor extensión.

Alega en base al artículo 43 de la LAI que el legislador se refirió al documento definitivo de venta propiamente dicho, y no una promesa u opción de compra venta; y mucho menos, como ocurre en este caso, ante una obligación futura de ofrecer en venta el inmueble, la cual puede o no ser aceptada por el comprador.

Repite que en el presente caso no ha ocurrido o materializado la venta, que en todo caso, no versa de manera individual sobre el inmueble arrendado, sino sobre la totalidad del inmueble de mayor extensión (parcela C), del cual forma parte el inmueble arrendado, tipificándose el supuesto de hecho, previsto en el artículo 49 de la LAI, que hace improcedente la acción de retracto legal arrendaticio.

Argumenta que el documento de opción a compra venta consignado por INVERSIONES 2455, no contiene más que una promesa de futura oferta de venta. Por lo tanto, estaríamos en todo caso, en una mera expectativa de una futura e incierta venta, lo que hace improcedente la acción de retracto legal arrendaticio.

En cuanto a la solicitud de reintegro por concepto de consumo de agua, señala que tal reclamo es improcedente y que desde la fecha de la comunicación (08 de enero de 2007) hasta la fecha, INVERSIONES 2455 no hizo protesto alguno del contenido de la comunicación, por lo que estamos en presencia de una tácita aceptación, de las obligaciones de pagar el monto sobre la facturación de consumo.

Expresa que la facturación que realiza Hidrocentro a Forum, S.A. (quien es la que suministra el servicio de agua a INVERSIONES 2455), debe ser cancelada en un 75% por INVERSIONES 2455, ya que en los inmuebles a los cuales se le suministra el servicio de agua, excepto por el inmueble arrendado, están todos casi sin operaciones, ni trabajadores que puedan consumir el agua. Mientras que INVERSIONES 2455, si ha estado en plena operación de su negocio, el cual se refiere a latonería y pintura de automóviles, los cuales evidentemente consumen una cantidad importante de agua, dado el objeto de su negocio; por tanto, obviamente, si los demás inmuebles no consumen el agua, quien efectivamente consume el agua es INVERSIONES 2455.

Asimismo arguye que es improcedente el reclamo realizado por INVERSIONES 2455, ya que ésta durante todo el año 2007, no ha cancelado monto alguno correspondiente a la facturación del servicio de agua; es más, ni siquiera tuvo la iniciativa de cancelar el 10% de la facturación que, en todo caso, repite, es insuficiente porque quien está consumiendo casi la totalidad del agua es INVERSIONES 2455. De manera que INVERSIONES 2455 pretende que se condene a VENREPA, a reintegrar un monto que ni siquiera ha pagado.

Impugna la cuantía de la demanda estimada por la parte demandante argumentando que la misma es exagerada, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando se demande la continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía de la demanda debe ser el valor de los cánones por vencerse, hasta la fecha de terminación del contrato. En este caso, al demandar INVERSIONES 2455 la continuación del contrato por el período de dos años de prórroga legal, la cuantía solo debe ser por la suma de todos los cánones correspondientes a dichos dos años, por lo cual impugna la cuantía de la demanda por exagerada, ya que la demandante la estimó en la cantidad de mil novecientos sesenta y dos millones trescientos noventa mil cuatrocientos ochenta y siete bolívares (Bs. 1.962.390.487,oo) equivalente en la actualidad a un millón novecientos sesenta y dos mil trescientos noventa bolívares fuertes con cuarenta y nueve céntimos (Bsf. 1.962.390,49).

Alega que la suma de los cánones durante dos años, contados a partir del 01 del septiembre de 2007 (fecha de inicio de la prórroga legal a la cual no tiene derecho INVERSIONES 2455), tomando en cuenta el canon actual de arrendamiento de seis millones ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800.000,oo), equivalente en la actualidad a la cantidad de seis mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 6.800,oo), más el nueve por ciento (9%) de Impuesto al Valor Agregado, dan un total de ciento setenta y siete millones ochocientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 177.888.000,oo), equivalente en la actualidad a la cantidad de ciento setenta y siete mil ochocientos ochenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 177.888,oo), más el monto correspondiente al pago del servicio de agua durante los dos (02) años, contados a partir del 01 del septiembre de 2007 (fecha de inicio de la prórroga legal a la cual no tiene derecho INVERSIONES 2455), que asciende a la cantidad de tres millones ochocientos noventa y ocho mil quinientos ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 3.898.508,16), equivalente en la actualidad, a la cantidad de tres mil ochocientos noventa y ocho bolívares fuertes con cincuenta y un céntimos (Bsf. 3.898,51), tomando en cuenta para este cálculo, el promedio de las facturas del servicio de agua consignadas por INVERSIONES 2455, dando un total general de ciento ochenta y un millones setecientos ochenta y seis mil quinientos ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 181.786.508,16) equivalente en la actualidad a la cantidad de ciento ochenta y un mil setecientos ochenta y seis bolívares fuertes con cincuenta y un céntimos (Bsf. 181.786,51), cantidad esta que en su decir constituye el valor real de la demanda.

Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda condenando en costas a INVERSIONES 2455.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

La parte demandada reconviene a la demandante INVERSIONES 2455, y da por reproducidos los alegatos de hecho y de derecho expuestos en la contestación al fondo de la demanda, contenidos en el mismo escrito, referentes a los incumplimientos contractuales en que afirma ha incurrido reiteradamente la demandante y que hacen que ésta no tenga derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal arrendaticia.

Argumento que VENREPA es propietaria de un inmueble constituido por la parcela “C”, ubicado en la Calle M.I.B. de la Zona Industrial Municipal Sur II al suroeste de la ciudad de Valencia, en jurisdicción de la Parroquia San Blas, del Municipio V.d.E.C., la cual posee una superficie aproximada de dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts²). Que la parcela C es un inmueble de mayor extensión, del cual forma parte el inmueble arrendado a inversiones 2455 constituido este inmueble arrendado por un galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²), con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²).

Que el contrato de arrendamiento fue cedido por MAXIMCAR a INVERSIONES 2455 con autorización de VENREPA, en virtud de lo cual INVERSIONES 2455 pasó a ser la arrendataria del inmueble arrendado.

Expresa que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la duración de dicho contrato es de cinco (5) años, contados a partir del 01 de septiembre de 2002, hasta el 31 de agosto de 2007.

Expone que la arrendataria INVERSIONES 2455 C.A. ha venido incumpliendo las obligaciones contractuales, incumplimientos estos que hacen que no tenga derecho a la prórroga legal arrendaticia, y en consecuencia debe entregar el inmueble arrendado.

Alega que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento le imponía a INVESIONES 2455 la obligación de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, mediante mensualidades adelantadas durante los primeros cinco días del correspondiente mes, en la dirección de la arrendadora. Esta obligación por parte de INVERSIONES 2455, en su decir, ha sido incumplida de manera reiterada.

Indica que los meses de Marzo y abril de 2006 fueron cancelados el 11 de mayo de 2006 y 18 de julio de 2006, es decir, con mas de tres y cuatro meses de retraso respectivamente.

Destaca la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que dispone que la falta de pago de una mensualidad será causal de resolución del pleno derecho de este contrato, por incumplimiento.

Continúa exponiendo que luego de que VENREPA se negara a recibir los extemporáneos pagos de los cánones de arrendamiento, INVERSIONES 2455 procedió a consignar también extemporáneamente, ante el Tribunal de consignaciones, los cánones de arrendamiento lo que ha seguido haciendo de forma extemporánea.

Seguidamente expresa que INVERSIONES 2455 realizó modificaciones e incorporaciones, alterando el espacio arrendado y las estructuras del inmueble, sin consentimiento expreso y previo dado por escrito por VENREPA, contraviniendo la cláusula octava del contrato de arrendamiento.

Insiste en que INVERSIONES 2455 ha incumplido su obligación de cancelar mensualmente a la arrendadora, por motivos del medidor de Forum S.A., que provee del servicio de agua al galpón que ocupa INVERSIONES 2455, el 10% del monto del consumo que Hidrocentro facture a Forum S. A., así como otros montos de facturación por consumo. En efecto, INVERSIONES 2455 no ha cancelado, en su decir, ni un solo mes del año 2007, correspondiente a la facturación del monto fijo y al monto por consumo del servicio de agua, contraviniendo la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento.

Luego alega que INVERSIONES 2455 incumplió su obligación de instalar equipos de detección de incendios, lámparas de emergencia, los extintores que fueren necesarios y la red de rociadores dentro del inmueble, contraviniendo lo dispuesto en el parágrafo único de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento.

Finalmente dice que INVERSIONES 2455 incumplió su obligación de contratar una póliza de responsabilidad civil general y una póliza locativa adicional de seguros contra incendio explosiones e inundaciones o siniestros imputables a INVERSIONES 2455, que amparara o cubriera al inmueble, con inclusión del lucro cesante a favor y/o beneficio de la arrendadora, durante la vigencia del contrato, contraviniendo el numeral 6 de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento.

Estima la reconvención en la cantidad de ciento ochenta y un millones setecientos ochenta y seis mil quinientos ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 181.786.508,16), en virtud de la aplicación analógica del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que es la sumatoria de los cánones correspondientes a la prórroga legal, de dos años máximo (prórroga a la cual el arrendatario no tiene derecho) y sus accesorios.

Solicita al Tribual que condene a INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. en lo siguiente:

1) Que la demandante reconvenida, dado los incumplimientos cometidos por ésta de sus obligaciones contractuales y legales como arrendataria, no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal arrendaticia.

2) Que condene a INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA, C.A., a entregar inmediatamente el inmueble arrendado.

3) No obstante, en el supuesto negado que el tribunal considere que la demandante reconvenida tiene derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, solicitan al tribunal que declare o condene que dicha prórroga legal, en todo caso, vence el día 31 de agosto de 2009 inclusive, y en consecuencia, solicita que se condene a la demandante reconvenida a entregar a la demandada reconviniente el inmueble arrendado el día 01 de septiembre de 2009.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En su escrito de contestación a la reconvención, la parte demandante reconvenida rechazó el alegato de la demandada reconviniente respecto de la perención de la instancia, argumentando que por diligencia del 25 de noviembre de 2007, consignó los recursos para el traslado del alguacil para la citación personal del demandado y para la obtención de la nueva compulsa referida a la reforma de la demanda, debidamente suscrita por el alguacil y la secretaria del tribunal, diligencia que afirma, interrumpe la perención.

Con relación a la impugnación de la cuantía afirma que se sumaron las cantidades cobradas en exceso por concepto de servicio de agua cuyo reintegro se demanda, que es la cantidad de Bs. 5.668,19, más el valor del inmueble cuya oferta de venta se demanda al mismo precio ofrecido al tercero FLAVICA C.A., que es la cantidad de Bs. 1.959.111,96, cantidades que sumadas dan el monto de Bs. 1.964.780,15, que es el monto de la demanda, por lo que la considera perfectamente estimada.

Alega la confesión ficta de la demandad reconviniente, por cuanto en el poder de VENREPA, C.A., autenticado en fecha 02 de noviembre de 2007, se da fe cierta de que la demandada tenía conocimiento de la existencia de una demanda en su contra, con datos exactos del número de expediente y del tribunal que lo conocía.

Que en fecha 18 de diciembre de 2007, el abogado O.P.M., debidamente facultado para darse por citado, tuvo acceso al expediente al solicitarlo en el archivo para su revisión y posterior devolución, como consta en la página 195 del libro llevado por el archivo del tribunal para el control de las solicitud de expedientes, lo que a su juicio, indica que la parte demandada tuvo acceso al expediente y, en consecuencia, debe entenderse citada para dar contestación a la demanda para el segundo día de despacho siguiente al 18 de diciembre de 2007, en virtud de lo cual, al no haber comparecido en esa oportunidad, señala que debe declararse la confesión ficta.

Con relación a la reconvención propuesta, alega su inadmisibilidad por cuanto en nuestro ordenamiento jurídico no existe acción autónoma de entrega del inmueble, sino que esta es siempre consecuencia de la declaratoria con lugar de la acción de resolución, cumplimiento o desalojo.

Por otra parte admite como cierto que celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ya suficientemente descrito, del cual es única arrendataria.

Niega que INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. incumpliera reiteradamente con sus obligaciones contractuales, y que por tales incumplimientos no tenga derecho a la prórroga legal y a la preferencia ofertiva, así como que tenga que entregar inmediatamente el inmueble arrendado.

Niega haber incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, alegando que si bien es cierto que en el contrato el arrendatario se comprometió a pagar el canon en forma adelantada dentro de los primeros cinco días de cada mes, la práctica pacífica y reiterada entre las partes modificó esta forma de pago, que se efectuaba en forma bimensual y por mensualidades vencidas, como si se tratara de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo. Argumenta que esta práctica de pago bimensual y vencido, reiterada y aceptada por las partes que modificó la forma de pago establecida en el contrato escrito y ni siquiera el primer mes del contrato de arrendamiento se pagó por adelantado, y sigue argumentando, como se justifica que el arrendador hubiere aceptado la cesión del contrato si en ese mismo momento no se le pagaba la respectiva mensualidad de septiembre por adelantado.

Niega que se encuentre insolvente en el pago de los cánones, que haya realizado consignaciones arrendaticias en forma extemporánea y que haya realizado modificaciones e incorporaciones a la estructura del inmueble arrendado o que hubiere incumplido la cláusula octava del contrato de arrendamiento.

Asimismo niega adeudar cantidad alguna por concepto de pago de servicio de agua, que incumpliera su obligación de instalar equipos de detección de incendios, lámparas de emergencia, extintores necesarios, red de rociadores dentro del inmueble, de contratar una póliza de responsabilidad civil general y una locativa adicional contra incendios, explosiones e inundaciones.

Arguye que no es verdad que incumpliera el contrato de arrendamiento y menos de forma reiterada, niega que su representada no tenga derecho a la prórroga legal, dice que no es verdad que su representada tenga la obligación de entregar el inmueble de forma inmediata, afirma que la prórroga legal a que tiene derecho su representada vence el 31 de agosto de 2009.

Niega que la demandada reconviniente hubiere actuado de conformidad con lo establecido en el contrato porque obligarse con un tercero a desalojar al inquilino con la mayor celeridad posible, constituye una perturbación en el goce del inmueble arrendado y ofrecer a un tercero el inmueble sin antes habérselo ofrecido en venta al arrendatario como establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no significa actuar de acuerdo a lo establecido en el contrato.

Finalmente impugna la cuantía de la reconvención por exagerada, en virtud que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece que la cuantía debe calcularse acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y la demandada reconviniente no estimó los cánones de arrendamiento que alega le adeudan.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Marcado “1” y cursante a los folios 11 al 21 de la primera pieza del expediente, produjo la demandante instrumento registrado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 4 de marzo de 2005, bajo el Nº 2 , tomo 16-A, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se observan el acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad de comercio demandante INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA, C.A.

Marcado “2” y cursante a los folios 22 al 27, produjo la demandante copia fotostática simple de instrumento otorgado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia en fecha 4 de septiembre de 2002, inscrita bajo el Nº 35, tomo 56, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se observa el contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles VENREPA, C.A. y MAXIMCAR, C.A. con respecto del inmueble objeto de la presente controversia, ubicado en la avenida Iribarren Borges, Zona Industrial Municipal Sur, Valencia, estado Carabobo.

Asimismo marcado “3” y cursante a los folios 28 al 31 de la primera pieza del expediente, produjo la demandante copia fotostática simple de instrumento otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 11 de agosto de 2005, inscrito bajo el Nº 61, tomo 132, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia que en la fecha antes indicada, la sociedad de comercio MAXIMCAR, C.A., en su carácter de arrendataria cedió sus derechos en el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil VENREPA, C.A., a la parte demandante INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA, C.A., habiendo la arrendadora prestado su consentimiento para la realización de tal cesión.

Marcado “4” y cursante a los folios 32 al 41 de la primera pieza del expediente, produjo la demandante copia fotostática de instrumento otorgado ante la Notaría Pública de Guacara en fecha 2 de abril de 2007, inscrito bajo el Nº 32, tomo 85, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de contrato denominado “promesa de compraventa de activos” celebrado entre la empresa demandada VENREPA, C.A. y la sociedad de comercio Industrias Metalmecánicas Forum, S.A., actuando como vendedores, con la sociedad de comercio Flavica, C.A., con el carácter de compradora, contrato que tuvo por objeto un conjunto de bienes entre los cuales se encuentra un inmueble propiedad de VENREPA, C.A., denominado “Parcela C”, con una superficie aproximada de dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18,973,50 mts2) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la calle M.I.B.; SUR: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la parcela que es fue propiedad de K.S.B.; ESTE: en ciento cuarenta y tres metros (143 mts) con la parcela A y en cincuenta y dos metros (52 mts) con la parcela B y OESTE: en ciento noventa y cinco metros (195 mts) con la parcela D.

Marcado “5” y cursante a los folios 42 y 43 de la primera pieza del expediente produjo la demandante comunicación de fecha 12 de marzo de 2007, emanada de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., y dirigida a la parte demandante, a la cual se le concede valor probatorio por tratarse de un instrumento emanado de la parte contraria y no desconocido por ésta, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose de su contenido que VENREPA, C.A. notifica a INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A. de lo siguiente: “ha decidido de conformidad con la transcrita cláusula darle TERMINACIÓN ANTICIPADA al identificado contrato de arrendamiento; en consecuencia, contados a partir de ésta carta tienen uds. Noventa (90) días consecutivos para entregar el galpón, totalmente desocupado de personas y cosas, solvente con los cánones de arrendamiento y el pago de los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió”.

Marcado “6” y cursante al folio 44 de la primera pieza del expediente produjo la demandante comunicación de fecha 8 de enero de 2007, emanada de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., y dirigida a la parte demandante, a la cual se le concede valor probatorio por tratarse de un instrumento emanado de la parte contraria y no desconocido por ésta, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose de su contenido que VENREPA, C.A. notifica a INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A. que “de acuerdo a lo establecido en la cláusula sexta del contrato firmado entre las partes, se procederá a efectuar un ajuste en el canon mensual de arrendamiento a partir del 1 de enero de 2007 a un valor de seis millones ochocientos mil bolívares (Bs. 6.800.000,oo) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado IVA.

Adicionalmente, le informamos que se mantendrá el cobro del consumo de agua igual al 10% del valor del Cargo fijo pero es necesario ajustar el porcentaje cobrado a uds. Sobre lo facturado por consumo debido a nuestra reducción en las operaciones, porcentaje este que estimamos en el 75% de la factura mensual presentada a Forum S.A. por Hidrocentro. ”

Marcado “7”, un conjunto de facturas que emanan de la parte demandante así como de la demandada reconviniente, que han sido producidas e invocadas por ésta última en virtud de lo cual se les concede valor probatorio como instrumentos privados reconocidos, de su contenido se observa el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato objeto de la presente controversia, así como del pago por consumo de agua, en la forma que se determina a continuación:

FECHA MONTO (Bs.) CONCEPTO (MES)

18/03/2005 5.002.500,00 Canon febrero de 2005

18/03/2005 378.642,33 Consumo de agua

febrero y marzo de 2005

22/06/2005 5.002.500,00 Canon marzo de 2005

22/06/2005 5.002.500,00 Canon abril de 2005

22/06/2005 5.002.500,00 Canon mayo de 2005

22/06/2005 5.002.500,00 Canon junio de 2005

27/06/2005 601.742,79 Consumo de agua

abril, mayo y junio de 2005

06/09/2005 5.002.500,00 Canon julio de 2005

06/09/2005 5.002.500,00 Canon agosto de 2005

06/09/2005 206.246,52 Consumo de agua

julio de 2005

06/09/2005 192.820,50 Consumo de agua,

agosto de 2005

30/09/2005 5.002.500,00 Canon septiembre de 2005

30/09/2005 182.679,57 Consumo de agua

septiembre de 2005

02/11/2005 4.959.000,00 Canon octubre de 2005

02/11/2005 197.656,85 Consumo de agua

octubre de 2005

30/11/2005 4.959.000,00 Canon noviembre de 2005

30/11/2005 161.835,08 Consumo de agua

noviembre de 2005

12/12/2005 4.959.000,00 Canon diciembre de 2005

12/12/2005 162.684,61 Consumo de agua

diciembre de 2005

31/01/2006 4.959.000,00 Canon enero de 2006

31/01/2006 163.448,64 Consumo de agua

enero de 2006

28/02/2006 4.959.000,00 Canon febrero de 2006

28/02/2006 160.982,82 Consumo de agua

febrero de 2006

31/03/2006 4.959.000,00 Canon marzo de 2006

31/03/2006 148.066,62 Consumo de agua

marzo de 2006

30/04/2006 4.959.000,00 Canon abril de 2006

30/04/2006 129.396,84 Consumo de agua

abril de 2006

25/07/2006 4.959.000,00 Canon julio de 2006

25/07/2006 111.314,16 Consumo de agua

julio de 2006

31/08/2006 4.959.000,00 Canon agosto de 2006

31/08/2006 115.776,12 Consumo de agua

agosto de 2006

28/09/2006 4.959.000,00 Canon septiembre de 2006

28/09/2006 109.200,60 Consumo de agua

septiembre de 2006

30/10/2006 4.959.000,00 Canon octubre de 2006

30/10/2006 104.856,06 Consumo de agua

octubre de 2006

Marcado “8” y cursante a los folios 155 al 210 de la primera pieza del expediente, produjo la demandante copia fotostática simple de expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 3.296, llevado por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, el cual es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, observándose de su contenido que los ciudadanos M.A.B. y O.A.C., en su carácter de directores de la sociedad de comercio INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A., parte demandante el presente juicio realizó un conjunto de consignaciones en favor de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., con ocasión al pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato objeto de la presente controversia, tales consignaciones fueron realizadas en la siguiente forma:

FECHA MONTO (Bs.) CONCEPTO (MES)

27/03/2007 15.504.000,00 Canon febrero y marzo de 2007

04/06/2007 7.548.000,00 Canon abril de 2007

04/06/2007 7.548.000,00 Canon mayo de 2007

17/07/2007 7.548.000,00 Canon junio de 2007

31/07/2007 7.548.000,00 Canon julio de 2007

04/09/2007 7.413.000,00 Canon agosto de 2007

Marcado “9” y cursante a los folios 211 al 217, produce la demandante copia fotostática certificada de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipio Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, en fecha 28 de diciembre de 1995, inscrito bajo el Nº 35, folios 1 al 4, protocolo 3º, tomo 2, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se evidencia la celebración de un contrato mediante el cual la sociedad de comercio Industrias Metalmecánicas Forum, S.A. cede y traspasa en calidad de aporte en plena propiedad a la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., dos inmuebles constituidos por las sub-parcelas “C” y “D”, ubicadas en la calle M.I.B. de la Zona Industrial Municipal Sur II, al suroeste de la ciudad de Valencia, municipio V.d.e.C..

Marcado “10” y cursante al folio 218 de la primera pieza del expediente produjo la demandante comunicación de fecha 29 de agosto de 2007, emanada de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., y dirigida a la parte demandante, a la cual se le concede valor probatorio por tratarse de un instrumento emanado de la parte contraria y no desconocido por ésta, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose de su contenido que VENREPA, C.A. notifica a INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A. que el 31 de agosto de 2007 deberán proceder a desalojar y entregar el inmueble arrendado, ya suficientemente descrito, y que en vista de sus incumplimientos contractuales, VENREPA, C.A. ha decidido no seguir con la relación arrendaticia.

Junto al escrito de contestación a la reconvención intentada en su contra, la parte demandante reconvenida produjo marcada “A”, copia fotostática simple de decisión emanada del Tribunal Supremo de Justicia la cual no es apreciada por este sentenciador por cuanto no constituye un medio de prueba admisible conforme a nuestra legislación, sino, en todo caso, un fundamento jurídico para la resolución de la controversia planteada.

Asimismo marcada “B” y cursante a los folios 286 al 293, produjo la demandante inspección judicial extra-litem evacuada ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 29 de febrero de 2007, la cual este juzgador aprecia conforme al artículo 1.429 del Código Civil y de la misma se evidencia que en fecha 18 de febrero de 2007 O.P., Cédula de Identidad Nº 3.051.625, solicitó el expediente 51.510 contentivo de la presente causa.

En el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, promovió la parte demandante reconvenida el mérito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba válido en nuestro sistema procesal, por lo que no arroja valor probatorio alguno.

En el capítulo II, promovió los instrumentos que marcados “1”, “2”, “3”, “4”, “5” y “6” fueron producidos junto al libelo de demanda, y sobre los cuales ya se ha pronunciado este sentenciador con anterioridad, por lo que se reiteran dichos pronunciamientos.

Asimismo marcados “A”, “B” y “C”, promovió recibos de pago emanados de la parte demandada reconviniente, a los cuales se les concede valor probatorio por tratarse de instrumentos emanados de la parte contraria y no desconocidos por ésta, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, observándose de su contenido el pago por parte de la demandante de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007.

Ratificó el valor de las consignaciones arrendaticias correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero a agosto de 2007, las cuales fueron consignadas junto al libelo de demanda marcadas “8” y ya fueron valoradas por este juzgador por lo cual se reitera lo decidido anteriormente.

Marcados “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”, produjo copias fotostáticas simples de recibos de consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, los cuales son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, observándose de su contenido que el ciudadano M.A.B., en su carácter de director de la sociedad de comercio INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A., parte demandante el presente juicio realizó un conjunto de consignaciones en favor de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., con ocasión al pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato objeto de la presente controversia, las cuales fueron realizadas en la siguiente forma:

FECHA MONTO (Bs.F.) CONCEPTO (MES)

09/10/2007 7.413,00 Canon septiembre de 2007

12/11/2007 7.413,00 Canon octubre de 2007

10/12/2007 7.413,00 Canon noviembre de 2007

22/01/2008 7.413,00 Canon diciembre de 2007

11/02/2008 7.413,00 Canon enero de 2008

10/03/2008 7.413,00 Canon febrero de 2008

07/04/2008 7.413,00 Canon marzo de 2008

12/05/2008 7.413,00 Canon abril de 2008

Marcados “L”, “M”, “N”, promovió la parte demandante reconvenida pólizas de seguro por responsabilidad civil general y riesgos locativos, que emanan de la asociación cooperativa “Uno Cooperativa de Contingencia”, la cual no es parte en el presente juicio, por lo que, para la valoración de estos instrumentos ha debido la parte actora promover su ratificación en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandante instó la prueba por informes a fin de que la emisora de los instrumentos ratificara los mismos, sin embargo, no consta a los autos que tales informes fueran remitidos por la entidad requerida, en razón de lo cual los instrumentos bajo análisis no son apreciados por este sentenciador.

Marcado “Ñ”, promovió póliza de seguro contra incendios expedida por la sociedad de comercio Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., quien no es parte en el presente juicio, por lo que, para la valoración de este instrumento ha debido la parte actora promover su ratificación en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, consta a los autos que la parte demandante promovió la prueba por informes a fin de que la compañía emisora del instrumento ratificara el mismo, sin embargo, no consta a los autos que tal informe fuera remitido por la entidad requerida, en razón de lo cual no se le concede valor probatorio .

Marcado con la letra “O”, produjo copia fotostática simple de constancia de solvencia expedida en fecha 26 de mayo de 2008 por la sociedad de comercio C.A. Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO). La parte demandante promovió la prueba por informes a fin de que el emisor ratificara el contenido del instrumento, sin que conste que los informes solicitados fueran consignados a los autos, no obstante, el instrumento bajo análisis es apreciado por este juzgador por tratarse de un documento administrativo expedido por una autoridad competente. De su contenido se observa que la referida compañía hace constar que el inmueble identificado con el Nº de cuenta 03-03-166-103-00 a nombre de O.T. e Indust. Metalm. Forum, S.A.-01 ubicado en Z. Ind. Araguaney Av. E.B. c/c Av. Iribarren Borges, mantenía para la fecha de la emisión de la constancia, solvencia en el pago del servicio prestado de agua potable y saneamiento.

De la misma forma, promovió la parte demandante reconvenida la realización de una inspección judicial en el inmueble objeto de la controversia, prueba ésta que fue admitida por el tribunal de primera instancia, sin embargo, la parte demandante no compareció en la oportunidad fijada para la evacuación de la prueba, por lo que la misma fue declarada desierta por el a quo, en virtud de lo cual, este juzgador no le concede valor probatorio a este medio de prueba.

La ciudadana abogada DELCRIS DELGADO por escrito promueve en original Certificado de Conformidad Nro. 1121-2008 emanado del Cuerpo de Bombero del municipio V.D.d.P. e Investigación de Siniestro, expedida el 6 de mayo de 2008 con vencimiento el 18 de abril de 2009, la cual se aprecia de conformidad con los artículos 429 y 435 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se hace constar el cumplimiento de la normas COVENIN vigentes en el país según DECRETO PRESIDENCIAL Nº 2195 de fecha 17 de agosto de 1983; y demuestra que hay equipos de protección contra incendio amparados por un contrato de servicio de mantenimiento cumpliendo con la Resolución Nº 597 de fecha 28/11/77 del Ministerio de Producción y Comercio (SENCAMER) y el capítulo II, artículo 19 y 21 del Decreto Nº 1.553, con Fuerza De Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de carácter Civil De fecha 28/11/ 2008.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Marcado “A” y cursante a los folios 266 al 271 de la primera pieza del expediente, promovió la parte demandada reconviniente junto a su escrito de contestación a la demanda, copia fotostática certificada de instrumento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipio Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, en fecha 28 de diciembre de 1995, inscrito bajo el Nº 35, folios 1 al 4, protocolo 3º, tomo 2, el cual fue promovido entre sus pruebas por la parte demandante reconvenida marcado “9” y ya ha sido analizado por este juzgador, reiterándose por tanto lo establecido en aquella oportunidad.

En los numerales 1, 2, 3 y 5 de su escrito de promoción de pruebas, promueve el valor probatorio de los instrumentos que marcados “2”, “4”, “7” y “8” que fueron consignados por la parte demandante junto al libelo de demanda y ya han sido valorados, reiterándose por tanto las consideraciones antes realizadas.

Marcado “A” y cursante a los folios 302 al 314, promovió la parte demandada reconviniente copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 3.296, llevado por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, el cual es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, observándose de su contenido que el ciudadano M.A.B., en su carácter de director de la sociedad de comercio INVERSIONES 2455 LATONERÍA Y PINTURA C.A., parte demandante el presente juicio realizó un conjunto de consignaciones en favor de la sociedad de comercio demandada VENREPA, C.A., con ocasión al pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato objeto de la presente controversia, tales consignaciones fueron realizadas en la siguiente forma:

FECHA MONTO (Bs.) CONCEPTO (MES)

09/10/2007 7.413.000,00 Canon septiembre de 2007

12/11/2007 7.413.000,00 Canon octubre de 2007

10/12/2007 7.413.000,00 Canon noviembre de 2007

Asimismo marcado “B”, promovió copia certificada de instrumento registrado ante la Oficina Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, en fecha 15 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 7, folios 1 al 3, pto. 1, tomo 128, que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose de su contenido un contrato de compraventa celebrado entre las sociedades mercantiles INDUSTRIAS METALMECÁNICAS FORUM, S.A. y FLAVICA, C.A., las cuales no son parte en el presente juicio, en virtud de lo cual este instrumento resulta irrelevante para la resolución de la presente controversia.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En fecha 8 de Octubre de 2008 la sentencia recurrida en apelación declaró SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A., contra la sociedad mercantil VENREPA C. A. y CON LUGAR la reconvención intentada por VENREPA C. A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A., y condenó a la demandante arrendataria a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²), con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²) ubicado en la avenida Iribaren Borges, Zona Industrial Municipal Sur, Valencia, Estado Carabobo, en las misma condiciones que lo recibió. Suspendió las medidas preventivas decretadas y condenó en costas a la demandante reconvenida.

En punto previo la recurrida decide que la perención de la instancia alegada por la parte demandada no puede prosperar.

Para decidir esta alzada observa:

El cometido de la institución de la perención por incumplimiento del demandante en las obligaciones que le impone la Ley para la práctica de la citación del demandado, es forzar la pronta integración de la relación procesal con el llamamiento del demandado a la causa, así lo establece la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil.

La perención está contenida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado...

Sobre la norma in comento la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J. en sentencia Nro. RC.00537 de fecha 06 de julio de 2004, ha establecido lo siguiente:

…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.…

(Negritas y subrayado de la Sala).

Así entonces, del criterio jurisprudencial antes trascrito se desprende la necesidad de que conste en el expediente el cumplimiento de la parte demandante de su obligación de poner a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, mediante la presentación de diligencia del demandante y constancia efectuada por el Alguacil del Tribunal.

En atención a ello, debe esta alzada verificar si ciertamente la parte accionante en la presente causa actuó de forma diligente a los fines de que se practicara la citación de la parte demandada cumpliendo con las obligaciones que al efecto impone la Ley.

Consta de las actas procesales que en fecha 5 de Noviembre de 2007 la demandante por diligencia firmada por el alguacil de Tribunal, folio 224, consignó los recursos para el traslado del Alguacil para la citación personal del demandado y para la obtención de la nueva compulsa referida a la reforma de la demanda. En fecha 12 de noviembre de 2007 mediante auto el Tribunal a-quo admite la reforma de la demanda y subsana el error de trámite por el procedimiento ordinario cuando debió admitirse la demanda por el trámite del procedimiento breve. Y por diligencia de fecha 12 de Diciembre inserta al folio 226 la parte actora solicita del Tribunal a-quo se habilite el tiempo del Alguacil para las 9 de la mañana, a los fines de practicar la citación del demandado en la dirección que aparece en el libelo de la demanda por lo cual solicitó la habilitación del tiempo del Tribunal para proveer. El Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2007 acuerda de conformidad lo solicitado y acuerda habilitar cualquier día de la semana a partir de las 9:00 am, en los comprendidos entre lunes y viernes ambos inclusive, para que el alguacil realice la citación del demandado Sociedad Mercantil VENREPA C.A. en la dirección que le indique la parte actora.

Con tal proceder la parte accionante cumplió cabalmente con las obligaciones que le impone la Ley para la práctica de la citación del demandado y en consecuencia comparte este Tribunal el criterio de la recurrida en apelación, en el sentido que como consecuencia de las diligencias estampadas por la parte actora y del auto del Tribunal admitiendo la reforma y corrigiendo o subsanado el trámite a seguir, la perención de la instancia alegada por la parte demandada no puede prosperar y ASÍ SE DECIDE.

Igualmente en punto previo la recurrida resuelve lo referente a la cuestión de la cuantía estimada en la demanda y rechazada por la parte demandada por exagerada.

En el petitorio de la demanda, el actor solicita que la arrendadora cumpla con el contrato de arrendamiento o en su defecto a ello sea condenado en los siguientes términos:

a) en cumplir el contrato de arrendamiento y mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato y su prórroga legal, tal como lo establece el Artículo 1.585 del Código Civil.

b) en que se ofrezca en venta a mi representada el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que se le ofreció a FLAVICA, C.A. en el contrato autenticado en la Notaría Pública del Municipio Guacara el 02 de abril de 2007, No. 32 del tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, es decir, por el precio de Bs. 1.959.111.960,oo de contado y pagaderos al momento de terminar la relación arrendaticia.

c) en el reintegro de la cantidad de tres millones doscientos setenta y ocho mil quinientos veintiséis bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 3.278.526,89), por concepto de repetición de las cantidades pagadas al arrendador que exceden del 10% por concepto de consumo de agua pactado en el contrato de arrendamiento y que fue aumentado por el arrendador a 75%, es decir 65% más de lo acordado en el contrato de arrendamiento y exigido ilegalmente por el arrendador pagado desde el 1 de enero de 2007 hasta el mes de junio de 1997 (sic) ambos meses inclusive.

(omissis)

Estimo la presenta acción en la cantidad de mil novecientos sesenta y dos millones trescientos noventa mil cuatrocientos ochenta y siete bolívares (Bs. 1.962.390.487,oo de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

En la contestación de la demanda la parte demandada expresa:

De conformidad con el artículo 38 del CPC, así como la doctrina y jurisprudencia patria, cuando se demande la continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía de la demanda debe ser el valor de los cánones por vencerse, hasta la fecha de terminación del contrato. En este caso, al demandar INVERSIONES 2455 la continuación del contrato por el período de dos (02) años por prórroga legal, a la cual no tiene derecho INVERSIONES 2455, la cuantía sólo debe ser por la suma de todos los cánones correspondientes a dichos dos (02) años…

…la suma de los cánones de arrendamiento durante 2 años contados a partir del 1 de septiembre de 2007 (fecha de inicio de la prorroga legal a la cual no tiene derecho, INVERSIONES 2455), tomando en cuenta el canon actual de arrendamiento de seis millones ochocientos mil bolívares (Bs.6.800.00,oo) equivalente en la actualidad a la cantidad de seis mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 6.800,oo) mas el nueve por ciento (9%) del Impuesto al Valor Agregado, dan un total de ciento setenta y siete millones ochocientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 177.888.000,oo) equivalente en la actualidad a la cantidad de ciento setenta y siete mil ochocientos ochenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 177.888ºº), mas el monto correspondiente al pago del servicio del agua durante los dos (02) años, contados a partir del (01) de septiembre de 2007 (fecha de inicio de la prorroga legal a la cual no tiene derecho INVERSIONES 2455), que asciende a la cantidad de tres millones ochocientos noventa y ocho mil quinientos ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 3.898.508,16), equivalente en la actualidad, a la cantidad de tres mil ochocientos noventa y ocho bolívares fuertes con cincuenta y un céntimos (Bsf. 3.898,51), tomando en cuenta para éste cálculo, el promedio de las facturas del servicio de agua consignadas por INVERSIONES 2455, dando un total general de ciento ochenta y un millones setecientos ochenta y seis mil quinientos ocho bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 181.786.508,16), equivalente en la actualidad a la cantidad de ciento ochenta y un mil setecientos ochenta y seis bolívares fuertes con cincuenta y un céntimos (Bsf. 181.786,51), cantidad ésta que constituye el valor real de la presente demanda; es decir, el valor real de la presente demanda asciende a la suma de ciento ochenta y un mil setecientos ochenta y seis bolívares fuertes con cincuenta y un céntimos (Bsf. 181.786,51).

Al efecto el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

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En relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala de casación Civil en sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, expediente N° 00-001, dejó sentado lo siguiente:

…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra ‘Derecho Procesal Civil: En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

En sentencia de fecha 12 de Agosto de 1993, expediente Nº 930153 la Sala de casación Civil de la otrora Corte Suprema de justicia dejó sentado el siguiente criterio referente al mismo tema:

…El Código de Procedimiento Civil, estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento (…) La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en la mismos. En efecto el Dr. Marcano Rodriguez estima que: …

En atención a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados y tomando como base que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó es por tiempo determinado y que se solicitó mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato y su prórroga legal; considera este juzgador que el demandante exageró la estimación de la cuantía de la demanda al no estimarla conforme al valor de las pensiones que faltaban por correr hasta la fecha que debiera terminar el contrato y en consecuencia se determina la misma en los siguientes términos:

El contrato de arrendamiento fue celebrado por cinco años contados a partir del 1 de septiembre de 2002, es decir, expiró el 1 de septiembre de 2007, la demanda fue introducida el 19 de septiembre de 2007 razón por la cual el tiempo que faltaba para terminar el contrato era la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal C de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y tomando como base el canon actual de arrendamiento de seis mil ochocientos bolívares (Bs. 6.800,oo) más el nueve por ciento (9%) correspondiente al I.V.A. arroja un total de ciento setenta y siete mil ochocientos ochenta y ocho bolívares (Bs. 177. 888,oo), que sumado al monto correspondiente al promedio de las facturas del servicio de agua durante los dos años contados a partir del 01 de septiembre de 2007, que asciende a la cantidad de tres mil ochocientos noventa y ocho bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 3.898,51) da un total de CIENTO OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 181.786,51) monto en el que se estima la cuantía en la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

También en punto previo el Tribunal A-quo decide la confesión ficta alegada por el actor en la contestación a la reconvención bajo el siguiente argumento:

”Del contenido del artículo procesal transcrito se observa y concluye que el hecho de solicitar el expediente en la dependencia de archivo y quedar anotado en el libro de Préstamos de Expedientes no se materializan los supuestos de la confesión ficta. Para ello es necesario que la parte demandada o su apoderado realicen ALGUNA DILIGENCIA EN EL PROCESO o que HALLAN ESTADO EN PRESENTE EN UN ACTO DEL MISMO. Y estos dos supuestos normativos no se cumplen en la presente causa por lo que es improcedente la solicitud del demandante de la confesión ficta del demandado., en consecuencia, por los razonamientos antes expuestos se concluye que no existe la Confesión Ficta del demandando, y así se decide.”

El artículo 362 del código de Procedimiento Civil establece:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Argumenta el demandante que el poder de VENREPA C.A. que cursa al folio 108 da fe cierta que la demandada tenía conocimiento de la existencia de la demanda en su contra, al suministrar datos exactos del número de expediente y del Tribunal que conocía.

También arguye el demandante que en fecha 18 de diciembre de 2007 el apoderado de la demandada O.P.M., debidamente facultado para darse por citado al solicitar en el archivo del Tribunal el expediente para su revisión y posterior devolución, tuvo acceso al expediente y en consecuencia debe entenderse citada a la demandada para dar contestación a la demanda para el segundo día de despacho siguiente al 18 de diciembre de 2007 y en la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada no compareció ni por si, ni mediante apoderado judicial a presentar escrito de contestación ni promovió prueba alguna, en virtud de lo cual debe aplicarse el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir, declararse la CONFESION FICTA DEL DEMANDADO.”

Con relación a donde deben constar las actuaciones de las partes y las consecuencias procesales de ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, señaló lo siguiente:

el cómputo del lapso de caducidad para que la demandante incoara la pretensión de amparo se inició desde el 30 de mayo de 2006, cuando tácitamente se dio por notificada del acto jurisdiccional objeto de impugnación y no el 22 de mayo de 2006, cuando hubo solicitado el expediente para su revisión, tal como fue alegado por el tercero interesado, en virtud de que es en las actas procesales donde deben constar las actuaciones de las partes conforme lo ordena el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, el libro de préstamo de expedientes no forma parte de las actas procesales, ya que su uso obedece a un control de entregas de expedientes que lleva el archivo del tribunal; por tanto, no puede atribuírsele a una parte el conocimiento de un acto que ocurrió en el proceso si el mismo no consta expresamente en el expediente.

Por su parte el único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil establece:

…Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad.

Como quiera que la redacción del poder y su otorgamiento en notaría no constituye alguna diligencia en el proceso o un acto del mismo, y por cuanto el libro de préstamo de expedientes no forma parte de las actas procesales, tal como lo establece la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en criterio que este juzgador acoge, resulta forzoso declarar que no se dan en el caso de marras los supuestos de la citación tácita, lo que hace improcedente el alegato de la demandante de la confesión ficta, Y ASI SE DECIDE.

Decididos como están los puntos preliminares relativos a la perención de la instancia alegada por la demandada; la estimación de la cuantía rechazada por la demandada por exagerada; y la confesión ficta alegada por el demandante, pasa esta sentenciador a decidir el mérito de la controversia en base a las siguientes consideraciones.

Constituye un hecho no controvertido y en consecuencia excluido del debate probatorio la existencia de una relación arrendaticia entre VENREPA C.A. es su condición de propietaria y arrendadora de un inmueble constituido según la cláusula primera del contrato por un galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²), ubicado en la avenida E.I.B., Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo e INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. es su condición de arrendataria.

La referida relación arrendataria está regulada por un contrato de arrendamiento escrito, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia en fecha 04 de septiembre de 2002, bajo el Nº 35, tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y que se celebró originalmente entre MAXIMCAR C. A. en su condición de arrendataria y VENREPA C. A. en su condición de arrendadora, posteriormente hubo una cesión del contrato de arrendamiento a INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA, C. A. cesión que se hizo con la autorización del arrendador, lo que demuestra que el contrato de arrendamiento entre la Arrendadora VENREPA C. A y MAXIMCAR C.A. autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de V.d.E.C. en fecha 11 de Agosto de 2005, bajo el Nº 61 Tomo 132 que inserto está a los folios 30 al 31 del expediente, fue cedido en todas y cada unas de sus partes a INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. Los mencionados instrumentos los valora este Tribunal de conformidad con los artículos 1.355 del Código Civil que establece: “El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto.”, y en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del mismo Código que prevén que hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, mientras no sea declarado falso de: 1º.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado si tenía facultades para efectuarlos; 2.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar y hace plena fe, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae y de los mismos se desprende que la fecha de inicio de la relación contractual arrendaticia fue el 01 de septiembre de 2002 y concluyó el día 31 de agosto de 2007, toda vez que se celebró a tiempo determinado por un lapso de cinco (05) años.

Con relación a la instrumental constituida por documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guacara en fecha 02 de Abril de 2007, bajo el Nº 32 del tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria celebrado entre VENREPA, C.A. y FLAVICA, C. A. domiciliada en Maracay Estado Aragua, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 13 de noviembre de 2000 bajo el Nº 36 , del tomo 53-A donde la VENREPA C.A. da en opción a compra un inmueble denominado parcela C que conforme al referido documento es de las características siguientes: “…la cual posee una superficie aproximada de de dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts²) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la calle M.I.B.; SUR: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts.) con la parcela que es o fue propiedad de K. S. B.; ESTE: en ciento cuarenta y tres metros (143 mts.) con la parcela A y en cincuenta y dos metros (52 mts.) con la parcela B y OESTE: en ciento noventa y cinco metros (195 mts.) con la parcela D…” Esta prueba documental merece fe pública y el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 1.359 Y 1.360 del mismo Código que prevén que hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, mientras no sea declarado falso de: 1º.- los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado si tenía facultades para efectuarlos; 2º.- los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar, y hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes sobre la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. Es decir, la demandada VENREPA C. A. otorgó un contrato de opción de compra a la empresa FLAVICA C. A. por el precio de mil novecientos cincuenta y nueve millones ciento once mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 1.959.111.960,oo) hoy un millón novecientos cincuenta y nueve mil ciento once bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 1.959.111,96) y pagadera de contado tal como lo establece el contrato de compra venta “…en la fecha del acto de protocolización del documento de compra venta de la parcela C por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, una vez cumplido el desalojo del arrendatario actual de la parcela…” Posteriormente en el contrato de opción de compra venta en la cláusula QUINTA se establece que “VENREPA se obliga a emplear la mayor diligencia en el desalojo del arrendatario de la parcela C.”

Se encuentra demostrado en las actas procesales que entre VENREPA C. A., antes identificada, y FLAVICA, C. A. se suscribió un contrato de opción de compra venta de la parcela C la cual posee una superficie aproximada de de dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts²) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la calle M.I.B.; SUR: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts.) con la parcela que es o fue propiedad de K. S. B.; ESTE: en ciento cuarenta y tres metros (143 mts.) con la parcela A y en cincuenta y dos metros (52 mts.) con la parcela B y OESTE: en ciento noventa y cinco metros (195 mts.) con la parcela D; y que el inmueble arrendado está constituido por galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco 3.875 mts², ubicado en la avenida E.I.B., Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo.

La documental Constituida por el Registro de Comercio de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. merece fe pública y el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 1.359 Y 1.360 del mismo Código que prevén que hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, mientras no sea declarado falso de: 1º.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado si tenía facultades para efectuarlos; 2º.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar, y hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. De la referida instrumental ciertamente se desprende que INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. es una persona jurídica que tiene un objeto social, pero ello no prueba en modo alguno que el desalojo del inmueble impediría cumplir con su objeto social.

Igualmente en los Autos corre inserto medio probatorio constituido por la correspondencia de fecha 12 de Marzo del 2007 donde VENREPA C. A. pide a la arrendataria la desocupación del inmueble arrendado antes de la terminación del contrato. Constituye esta prueba un documento privado que no fue impugnado por la contraparte lo que obliga a tenerlo con eficacia jurídica para demostrar lo que del documento se contrae conforme lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto.”

Las documentales constituidas por los recibos de pago de los meses de noviembre de 2006 a enero de 2007 de cánones de arrendamiento, documentales ofrecidas para demostrar que la parte demandante está solvente en el pago de los referidos cánones y las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, y San diego de esta circunscripción Judicial por un valor de quince millones quinientos cuatro mil bolívares, por concepto de cañones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo consignación hecha en fecha 26 de marzo de 2007, evidencian que la demandante no adeuda esos meses correspondiente al canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

De las consignaciones promovidas por INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. marcadas, “D”, “F”, “G”, “H”, “I” “J” y “K” correspondiente al pago del canon de arrendamiento se desprende lo siguiente: La “D” de fecha 9 de octubre de 2007 corresponde al pago del canon del mes de septiembre de 2007; la marcada “E” de fecha 12 de noviembre de 2007 corresponde al mes de octubre de 2007; la marcada “F” de fecha 10 de Diciembre de 2007 corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2007; la marcada ”G” de fecha 22 de Enero de 2008 corresponde al mes de Diciembre de 2007; la marcada “H” de fecha 11 de Febrero de 2008 corresponde al mes de enero de 2008; la marcada “I” de fecha 11 de Marzo de 2008 corresponde al mes de Febrero de 2008; la marcada “J” de fecha 7 de Abril de 2008 corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2008 y la marcada “K” de fecha 12 de Mayo de 2008 corresponde al mes de Abril de 2008. Las consignaciones acompañadas con la demanda correspondiente al numeral 8) de fecha 27 de marzo de 2007 corresponde a los meses febrero y marzo de 2007. Estas consignaciones fueron realizadas fuera de término establecido por el contrato de arrendamiento cedido, término que se encuentra determinado en la cláusula quinta que obliga la ARREDATARIA a cancelar a la ARRENDADORA en mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (05) primeros días del correspondiente mes, en la dirección de LA ARRENDADORA el canon de arrendamiento. Igualmente establece la referida cláusula que la falta de pago de una mensualidad será causal de resolución de pleno derecho del contrato por incumplimiento.

La recurrida establece: “Observa el Tribunal, que el hecho de haber consignado extemporáneamente los cánones a que se refiere las documentales que aprecia el Tribunal de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, incumplió la demandante su obligación contractual y este incumplimiento es justificado por la parte actora en el escrito de contestación a la reconvención y en el escrito de promoción de prueba cuando en el numeral 2 del escrito de ofrecimiento de los medios probatorios expresa: Ello demuestra el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la actora arrendataria del inmueble objeto del contrato, Es que la costumbre en principio no es fuente de derecho sólo y excepcionalmente en materia mercantil, por ejemplo en materia mercantil marítima…”

Este Tribunal comparte el criterio de la recurrida en el sentido que se encuentra demostrado el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento por parte de la demandante reconvenida en su condición de arrendataria del inmueble objeto del contrato, Y ASI SE DECIDE.

La costumbre no constituye en principio fuente de derecho, máxime si entre las partes de la relación jurídica procesal existe contrato de arrendamiento y el mismo de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de Ley entre las partes, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. De manera que las partes están obligadas a respetarlo como están obligadas a observar la Ley. Por otra parte el artículo 7 del Código Civil establece: “Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean.”

Ahora bien, la valoración de las documentales en análisis por el artículo 1.363 del Código Civil es errónea en el sentido que son documentos mediante los cuales se consignaron los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Sexto de los Municipios V.L., Los Guayos, Naguanagua, y San diego de esta circunscripción Judicial, ya que estas documentales no pueden oponérsele a la parte arrendadora porque no proviene de ella y el referido artículo del Código Civil prevé: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”. De forma tal que por esta razón los aprecia este Tribunal conforme al artículo 1.357 del Código Civil.

El artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”

El incumplimiento por parte de la arrendataria INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. en el pago de los cánones de arrendamiento que fueron consignados en el Juzgado Sexto de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción Judicial vencido el lapso establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes transcrito, hace improcedente la prórroga legal arrendaticia Y ASI SE DECIDE.

INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. en su demanda alega que el arrendador no ha cumplido con la obligación legal y contractual de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, tal como lo establece el artículo 1.585 del Código Civil y solicita se le mantenga como arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato y su prórroga legal.

Encontrándose el término del contrato de arrendamiento vencido desde el 31 de agosto de 2007 y no teniendo INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. derecho a la prórroga legal como consecuencia de su incumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, resulta forzoso desestimar por improcedente la solicitud que hace la demandante para que se le mantenga en su condición de arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato y su prórroga legal, por cuanto como se dijo el término del contrato se encuentra vencido y la prórroga legal no tiene derecho a gozarla, Y ASI SE DECIDE.

INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. en su demanda alega que VENREPA C.A. no cumplió con su obligación de ofrecerle en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario por más de dos años y solicita se le ofrezca en venta el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que se le ofreció a FLAVICA, C.A., en el contrato autenticado en la Notaría Publica del municipio Guacara el 02 de abril de 2007, Nº 32 del tomo 8, es decir, por el precio de Bs. 1.959.111.960,oo de contado y pagado al terminar la relación arrendaticia.

La instrumental constituida por documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guacara en fecha 02 de Abril de 2007, bajo el Nº 32 del tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria celebrado entre VENREPA, C.A. con la sociedad mercantil FLAVICA, C. A., domiciliada en Maracay Estado Aragua, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 13 de noviembre de 2000 bajo el Nº 36 , del tomo 53-A donde la arrendadora propietaria da en opción a compra un inmueble denominado parcela C que según refiere el documento posee una superficie aproximada de de dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts.²) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la calle M.I.B.; SUR: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts.) con la parcela que es o fue propiedad de K. S. B.; ESTE: en ciento cuarenta y tres metros (143 mts.) con la parcela A y en cincuenta y dos metros (52 mts.) con la parcela B y OESTE: en ciento noventa y cinco metros (195 mts.) con la parcela D.” Así consta del documento que merece fe pública y que el Tribunal valora de conformidad con los artículos 1.359 Y 1.360 del mismo Código que prevén que hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, mientras no sea declarado falso de: 1º.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado si tenía facultades para efectuarlos; 2º.- de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlo constar, y hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. Es decir, la demandada VENREPA C.A. otorgó un contrato de opción de compra a la empresa FLAVICA C. A. por el precio de mil novecientos cincuenta y nueve millones ciento once mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 1.959.111.960,oo) hoy un millón novecientos cincuenta y nueve mil ciento once bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 1.959.111, 960) y pagadera de contado tal como lo establece el contrato de opción de compra venta “…en la fecha del acto de protocolización del documento de compra venta de las parcela C por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, una vez cumplido el desalojo del arrendaticio actual de la parcela…” “En el evento en que se logre el desalojo del arrendatario actual de la parcela C, con antelación a la protocolización de la compra venta de las parcelas A y B, o este ejerza la opción indicada en la Cláusula Quinta, la protocolización del documento de compra venta de la parcela A y B.“ Posteriormente en el contrato de opción de compra venta en la cláusula quinta se establece que VENREPA se obliga a emplear la mayor diligencia en el desalojo del arrendatario de la parcela C.

Observa el Tribunal que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cedido está constituido por un galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²) ubicado en la Avenida E.I.B., Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo y en cambio el contrato de opción de compra está constituido por la totalidad del Inmueble donde está ubicado el galpón o el inmueble anteriormente descrito, así el inmueble a que se refiere la promesa de compraventa de activos está constituido por aproximadamente dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts.²).

Se determina en consecuencia que el inmueble a que se refiere el contrato de arrendamiento cedido forma parte de uno de mayor extensión constituido por la parcela C y cuyas medidas y linderos constan anteriormente, de forma tal que la totalidad del inmueble está constituido por la parcela C que es un todo y lo dado en arrendamiento es de menor superficie constituyendo una parte de la totalidad del inmueble tal como se observa tanto del contrato de arrendamiento cedido como del contrato de promesa de compra venta de activos.

La preferencia ofertiva está consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

En consecuencia la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga mas de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. Es decir, este derecho y de acuerdo a la norma transcrita tiene tres elementos que lo caracterizan, uno se trata del derecho del arrendatario y un deber del propietario; dos, ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el Inmueble que ocupa y, tres, se refiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado. Este derecho de la oferta, lo tiene el arrendatario, en el caso de marras, si el arrendador fuera a vender el inmueble arrendado constituido por el galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²) ubicado en la Av. E.I.B., Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo, pero al tratarse de una totalidad del bien tal como se evidencia del instrumento ya analizado de promesa de compraventa de activos por la parcela “C” constituida por aproximadamente dieciocho mil novecientos setenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros (18.973,50 mts.2) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts) con la calle M.I.B.; SUR: en noventa y siete metros con treinta decímetros (97,30 mts.) con la parcela que es o fue propiedad de K. S. B.; ESTE: en ciento cuarenta y tres metros (143 mts.) con la parcela A y en cincuenta y dos metros (52 mts.) con la parcela B y OESTE: en ciento noventa y cinco metros (195 mts.) con la parcela D.

Ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado es parte de una globalidad tal como consta de los documentos ya valorados y que uno de ellos contiene la promesa de compra venta de activos, no nace para el propietario arrendador la obligación de ofrecer en venta al inquilino o arrendatario el inmueble constituido por la totalidad. Si el arrendatario no tiene el derecho establecido en el artículo 42 que es la preferencia ofertiva menos aún tiene el derecho de retracto legal arrendaticio en caso de venta de la globalidad del inmueble.

Al efecto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

Por su parte la demandante reconvenida hoy recurrente, en escrito presentado ante esta alzada argumenta que el sentenciador de primera instancia confunde la preferencia ofertiva cuyo cumplimiento se demanda con el retracto legal arrendaticio no demandado. Igualmente arguye que el derecho preferente de su representada independientemente que ocupe o no la totalidad del inmueble o una parte del mismo viene dado en la cláusula tercera del mismo contrato de arrendamiento.

No comparte esta alzada el criterio de la recurrente, por cuanto siendo dos derechos, están tan íntimamente vinculados que no se pueden desligar. Mal puede tener derecho preferente quien no tiene derecho al retracto legal, tanto es así que para poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe tener derecho preferente para comprar el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero. El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al efecto establece:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Las condiciones establecidas en el artículo anterior son las requeridas para la preferencia ofertiva, en consecuencia para poder hacer uso del derecho de retracto es necesario que el arrendatario tenga derecho de preferencia.

Al respecto cabe observar, sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, que dispuso lo siguiente:

...Con el propósito de examinar la legalidad del pronunciamiento del juez de alzada, la Sala observa que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, en principio, establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Asimismo, el referido Decreto contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.

Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

El criterio parcialmente transcrito es reiterado por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC-00824 09 de diciembre de 2008, expediente Nº AA20-C-2008-000095 en donde se estableció lo siguiente:

De la jurisprudencia antes transcrita la cual esta Sala reitera, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En vista de todas las consideraciones precedentemente expuestas y de la Jurisprudencia reiterada de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que este juzgador acoge, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión del demandante de que se le ofrezca en venta el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que se le ofreció a FLAVICA C.A. en el contrato autenticado en la Notaría Pública del Municipio Guacara el 02 de abril de 2007, Nº 32, tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por el precio de Bs. 1.959.111.960,oo de contado y pagado al momento de terminar la relación arrendaticia, Y ASI SE DECIDE.

La demandante alega que VNREPA C.A. le cobró cantidades de dinero por concepto de pago de servicio de agua, superiores a las previstas en el contrato de arrendamiento autenticado y solicita el reintegro de la cantidad de tres millones doscientos setenta y ocho mil quinientos veintiséis bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 3.278.526,89), por concepto de repetición de las cantidades pagadas al arrendador que exceden del 10% por concepto de consumo de agua pactado en el contrato de arrendamiento y que fue aumentado por el arrendador a 75%, es decir, 65% más de lo acordado en el contrato de arrendamiento y exigido ilegalmente por el arrendador, pagado desde el 1 de enero de 2007 hasta el mes de junio de 1997 (sic) ambos meses inclusive.

Para decidir se observa:

La documental constituida por la correspondencia que aparece al folio 44 del expediente emanada de la demandada VEREPA C.A. dirigida a la demandante INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. en su cualidad de arrendataria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cedido y en donde se le notifica que se procederá a un ajuste del canon mensual de arrendamiento y adicionalmente le informan que se mantendrá el cobro del consumo de agua igual al 10% del valor del cargo fijo pero que es necesario ajustar el porcentaje cobrado, debido a la reducción en la operaciones de VENREPA C.A. porcentaje este que estimaron en un 75% de la factura mensual presentada a Forum S. A. por Hidrocentro, constituye un documento privado que no fue impugnado por la contraparte lo que obliga a tenerlo con eficacia jurídica para demostrar lo que del documento se contrae conforme lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto.”

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento cedido la cláusula DECIMA PRIMERA OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA ordinal 5) pago de servicio se establece:

En lo que la comunicación se contrae la misma no fue reclamada en ninguna forma por la arrendataria por lo que tiene eficacia jurídica y de la documental se desprende que se hizo un ajuste al cobro del servicio de agua conforme a lo establecido en el contrato y que al no reclamar la arrendataria en su oportunidad, esta adquirió valor jurídico no teniendo la arrendadora nada que reintegrar a la arrendataria por concepto de repetición de las cantidades pagadas por concepto de consumo de agua, Y ASI SE DECIDE.

Por todos los razonamientos antes expuestos la demanda intentada por INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. en contra de VENREPA C.A. resulta improcedente Y ASI SE DECIDE.

La reconvención propuesta por la demandada VENREPA C.A. se fundamenta en el incumplimiento por parte de la actora INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. de sus obligaciones contractuales contenidas en el contrato de arrendamiento que le fue cedido.

Alegó el demandado en su reconvención que INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. realizó modificaciones e incorporaciones, alterando el espacio arrendado y las estructuras del inmueble, sin consentimiento expreso y previo dado por escrito por VENREPA, contraviniendo la cláusula octava del contrato de arrendamiento, tal hecho fue negado por la demandada reconvenida en su contestación a la reconvención, por tanto recaía sobre VENREPA C.A. la carga de probar su aseveración, cosa que no hizo; en consecuencia se desecha el alegato de incumplimiento por parte de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.

Alegó el demandado en su reconvención que INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. incumplió su obligación de instalar equipos de detección de incendios, lámparas de emergencia, los extintores que fueren necesarios y la red de rociadores dentro del inmueble, contraviniendo lo dispuesto en el parágrafo único de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento. Por su parte la apoderada de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. por escrito ofrece en original Certificado de Conformidad Nro. 1121-2008 emanado del Cuerpo de Bombero del municipio V.D.d.P. e Investigación de Siniestro, expedida el 6 de mayo de 2008 con vencimiento el 18 de abril de 2009, la cual se aprecia de conformidad con los artículos 429 y 435 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se hace constar el cumplimiento de la normas COVENIN vigentes en el país según DECRETO PRESIDENCIAL Nº 2195 de fecha 17 de agosto de 1983; y demuestra que hay equipos de protección contra incendio amparados por un contrato de servicio de mantenimiento cumpliendo con la Resolución Nº 597 de fecha 28/11/77 del Ministerio de Producción y Comercio (SENCAMER) y el capítulo II, artículo 19 y 21 del Decreto Nº 1.553, con Fuerza De Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de carácter Civil De fecha 28/11/ 2008, razón por la cual se desestima el alegato de VENREPA C.A. respecto al incumplimiento de la cláusula décima primera, referida a la obligación de INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINRURA C.A. de instalar equipos de detección de incendios, lámparas de emergencia, los extintores que fuesen necesarios y la red de rociadores dentro del inmueble, Y ASI SE DECIDE.

Alegó el demandado en su reconvención que INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. ha incumplido su obligación de cancelar mensualmente a la arrendadora, por motivos del medidor de Forum S.A., que provee del servicio de agua al galpón que ocupa INVERSIONES 2455, el 10% del monto del consumo que Hidrocentro facture a Forum S. A., así como otros montos de facturación por consumo, contraviniendo la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento. No obstante, Marcado con la letra “O”, produjo la demandante reconvenida copia fotostática simple de constancia de solvencia expedida en fecha 26 de mayo de 2008 por la sociedad de comercio C.A. Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO). La parte demandante promovió la prueba por informes a fin de que el emisor ratificara el contenido del instrumento, sin que conste que los informes solicitados fueran consignados a los autos, no obstante, el instrumento bajo análisis es apreciado por este juzgador por tratarse de un documento administrativo expedido por una autoridad competente y no haber sido impugnado. De su contenido se observa que la referida compañía hace constar que el inmueble identificado con el Nº de cuenta 03-03-166-103-00 a nombre de O.T. e Indust. Metalm. Forum, S.A.-01 ubicado en Z. Ind. Araguaney Av. E.B. c/c Av. Iribarren Borges, mantenía para la fecha de la emisión de la constancia, solvencia en el pago del servicio prestado de agua potable y saneamiento, razón por la cual se desestima el alegato de VENREPA C.A. respecto al incumplimiento de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

Alega la demandada en su reconvención que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento le imponía a INVESIONES 2455 la obligación de efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, mediante mensualidades adelantadas durante los primeros cinco días del correspondiente mes, en la dirección de la arrendadora.

En el cuerpo de esta decisión se estableció y determinó el incumplimiento por parte de la arrendataria, pues los cánones de arrendamiento fueron consignados en el Juzgado Sexto de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción Judicial vencido el lapso establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento por parte de la demandante INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C.A. lo que hace procedente la reconvención, Y ASI SE DECIDE.

Como consecuencia del incumplimiento de contrato por parte de la arrendataria y de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal arrendaticia, lo que determina que la demandante reconvenida sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. debe entregar inmediatamente el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana abogada L.E.L. en su carácter de apoderada de la demandante reconvenida y del ciudadano A.S.B. en su carácter de director de la demandante reconvenida; SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha ocho (08) de Octubre de 2008 que declaró SIN LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA, C. A. contra la sociedad mercantil VENREPA C. A.; CON LUGAR La reconvención interpuesta por la sociedad mercantil VENREPA C. A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. por incumplimiento de contrato de arrendamiento; condenó a la demandante reconvenida sociedad mercantil INVERSIONES 2455 LATONERIA Y PINTURA C. A. a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cedido constituido por el galpón de aproximadamente dos mil seiscientos metros cuadrados (2.600 mts²) con oficinas de cuatrocientos metros cuadrados (400 mts²), y el patio de maniobra con un área aproximada de tres mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados (3.875 mts²), ubicado en la avenida E.I.B., Zona Industrial Municipal Sur de Valencia, Estado Carabobo, en las mismas condiciones que lo recibió y suspendió las medidas preventivas decretadas y ejecutadas.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los quince (15) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 02:30 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.381

JM/DE/luisf.-