Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Febrero de 2012

Fecha de Resolución13 de Febrero de 2012
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteVictor Gonzalez
ProcedimientoDesalojo

PARTE ACTORA: INVERSIONES FIGUEIRA 347, C.A. sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro. 13, Tomo 268-A-VII, en fecha 8 de mayo de 2002.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.R.O.S., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 29625.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.S.V., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.824.217.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LOTHAR STOLBUN BARRIOS, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 35.736.

CAUSA: DESALOJO.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2011 dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente demanda de desalojo.

EXPEDIENTE: 10142

CAPITULO I

NARRATIVA

Las presentes actas procesales llegaron a esta Alzada, en fecha 04 de febrero de dos mil once (2011), procedentes del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno) con ocasión a la apelación interpuesta por el apoderado actor contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2011, dictado por el Juzgado Sexto de Municipio de es Circunscripción Judicial.

Recibidas las actuaciones en fecha 11 de febrero de 2011 se fijó el término para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 02 de marzo de 2011 la parte demandante presento escrito de Recusación contra el Juez que preside este Juzgado.

En virtud de ello, el Juez presento informe conforme lo establece el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente fueron remitidas las actuaciones al Tribunal Superior distribuidor, quedando asignada la causa al Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil y del T.d.A.M.d.C..

En fecha 18 de abril de 2011, el Tribunal Superior Octavo dicto sentencia declarando sin lugar la recusación intentada.

En virtud de ello, fueron remitidas las actuaciones a este Juzgado, quien la recibiera el 22 de junio de 2011.

Llegada la oportunidad de decidir el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la Compañía Anónima Inversiones Figueira 347, C.A. en virtud de los siguientes hechos:

Alega la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.S.V., antes identificado sobre un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nros. 3 y 4, ubicado en la planta baja del Edificio Parque Zoila, final avenida Páez del Paraíso Hierro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Continúa señalando, que la duración del contrato fue pactado en un año fijo contado a partir del 1º de abril de 2006 hasta el 30 de abril de 2007, el cual fue prorrogado por un periodo igual, hasta el 30 de abril de 2008 y que a pesar de ello a partir del mes de mayo de 2008 el arrendatario continuó en posesión del inmueble, con el consentimiento del arrendador quedando renovado el contrato sin determinación de tiempo.

Aduce que el monto del canon fue acordado en Bsf. 1250,00 que serían cancelado por mensualidades adelantadas y dentro de los (5) días del mes subsiguiente en la oficina o residencia del arrendador.

Añade que mediante Resolución Nro. 012669 la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para los locales comerciales arrendados quedando el canon de los mismos de la siguiente manera: el local identificado con el Nro. 3, en la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS DIECISIETE BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA (Bsf. 3.717,90) correspondiéndole un condominio de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bsf. 672,87) y el local identificado con el Nro. 4 su canon fue fijado en DOSMIL NOVENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON DOCE CENTIMOS (Bsf. 2.095,12) con un condominio de CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON DIECINUEVE (Bsf. 483,19), lo que en su totalidad arrojaba un canon mensual de SEISMIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON OCHO CENTIMOS (Bsf. 6.969,08).

Arguye que el contenido de la mencionada resolución fue notificada al arrendatario quien se negó a firmarla y luego de haber quedado legalmente notificado mediante cartel el demandado interpuso recurso de nulidad contra el acto administrativo el cual fue declarado inadmisible por caduco.

Sin embargo aduce que el arrendatario a dejado de cancelar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, a razón de Bs. 1.250,00, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2009 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010 a razón de Bs. 6.969,08.

Por todas las razones anteriores la actora acude ante la jurisdicción para que mediante la acción de Desalojo, se ordene al demandado la entrega del bien inmueble arrendado libre de personas y bienes.

Fundamenta su pretensión en el artículo 34 literal “a”, de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demanda en la oportunidad correspondiente presentó escrito de contestación a la demanda mediante la cual negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda que se le intenta.

Asimismo, indica que desde septiembre del año 2008 hasta abril de 2009, canceló los gastos de condominio aplicando una compensación con las pensiones de alquiler.

Además señala que la relación arrendaticia se inicia en fecha 01 de febrero de 1999 y que ha venido prorrogándose indefinidamente.

Añade que por cuanto la mencionada resolución por su caducidad quedó firme era exigible y de obligatorio cumplimiento una vez se les notificara a los interesados de la mencionada decisión.

Continúa resaltando que por cuanto las actoras se negaron a recibir las pensiones arrendaticias, procedió a consignar el pago mensual de las pensiones al Tribunal de consignaciones tal como le fue impuesto en la Resolución administrativa.

Finalmente solicita al tribunal declare sin lugar la demanda y condene en costas a la actora.

HECHOS ADMITIDOS

Tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la misma, las partes admiten:

- La existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado sobre dos locales determinados con el número 3 y 4, que con el tiempo fue renovado consecutivamente llevando a constituirse un contrato a tiempo indeterminado.

- Que el monto estipulado para el canon de arrendamiento de los locales fue la cantidad de Bsf. 1.250,00 que serian pagados por mensualidades adelantadas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

- Que el canon de pensiones arrendaticias estipulado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura a tenor de Bs. 6.969,08 quedó firme razón por la cual era de obligatorio cumplimiento.

- Que el recurso administrativo de nulidad intentado por la parte demandada contra el acto administrativo Nro. 012669, que dictó el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fue desechado por extemporáneo

ALEGATOS ESGRIMIDOS EN ALZADA

Escritos de alegatos presentado por la demandada:

 Que la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio de esta circunscripción judicial carece de fundamentación e incurrió en silencio de prueba razón por la cual no cumple con los extremos del artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

 Que la recurrida no se pronunció sobre la documental promovida contentiva de consignaciones arrendaticias que hizo el demandado a favor del demandante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

 Que la recurrida no analizó el legajo primero que fuere consignado en el expediente.

 Que una vez fijado el tope máximo de las cuotas de condominio por el órgano administrativo competente la arrendadora se negó a recibir el pago de las pensiones arrendaticias.

En razón de lo antes narrados es por lo que la demandada pide sea declarado con lugar la presente apelación.

Por su parte la actora alega en esta alzada que la resolución de regulación de alquiler era de ejecución inmediata y que la interposición de un recurso contra ella no suspende los efectos de un acto administrativo y que además no se encuentra demostrada en autos la solvencia del demandado.

Por todo ello pide a esta alzada ratifique la sentencia recurrida.

CAPITULO II

MOTIVA

Consta al folio Nº 122 de las actas procesales que conforman el presente expediente auto de fecha 21 de enero de 2011 que declaró con lugar la demanda que le incoare Inversiones Figueira 247 C.A., bajo los siguientes fundamentos:

Esto nos permite ir directamente a la prueba de la solvencia, consistente en las consignaciones inquilinarias hechas por el demandado ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, la cual riela al folio 99 y ss del expediente.

OBSERVAMOS:

► En el folio 155 corre una Certificación de Consignaciones, emita por el Juzgado 25de Municipio de Caracas, que cubren los meses que van desde agosto de 2009 hasta noviembre de 2010, ambos inclusive.

Salvo los meses de agosto, septiembre y octubre de 2009, que están consignados por Bs.1.250, oo c/u, los meses restantes (desde noviembre de 2009 hasta noviembre de 2010, ambos inclusive), están consignados por Bs.6.969, 08 c/u.

► Los cánones señalados en el libelo como no pagados son:

• octubre, noviembre y diciembre de 2008;

• y enero, febrero, m.a., mayo, junio y julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009;

• y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2010.

► Esto quiere decir que dicha certificación NO cubre todos esos meses; es decir, no cubre:

• octubre, noviembre y diciembre de 2008;

• enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2009; respecto a los cuales no se demuestra su pago, lo cual es suficiente para hacer prosperar la acción incoada. Así se declara.

Revisadas las motivaciones por la cual el juez de Municipio declaró con lugar la presente demanda, pasa este Tribunal a decidir la presente incidencia bajo las siguientes consideraciones.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto a su escrito libelar presentó lo siguiente:

• Marcado con letra “A”, original del documento poder que acredita la representación de los abogados R.N. y R.R.O.S.. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. El presente documento fue consignado con el fin de demostrar la relación arrendaticia. Al no ser impugnado se tiene por fidedigno en cuanto a sus contenido toda vez que la relaciòn arrendaticia es un hecho admitido por las partes.

• Marcado con letra “C”, copia simple de Resolución No. 012669 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Dicho instrumento fue consignado a los fines de demostrar el canon máximo estipulado por el ente antes señalado. El cual se tiene por fidedigno por tratarse de un instrumento público administrativo.

• Marcado con letra “D”, copia de instrumento que contiene recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 012669. el cual se tiene por fidedigno no obstante ambas partes admiten la existencia de éste hecho.

• Informe de Notificación personal f. 25, realizada al ciudadano J.S.V., mediante el cual se pretende demostrar que el demandado se negó a recibir y firmar la notificación personal.

• Publicación del cartel f. 29, contentivo del resumen de la Resolución Nro. 012669 en el diario nacional. Con ello se pretende demostrar que el demandado quedó legalmente notificado de la referida resolución administrativa en donde fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a los locales 3 y 4.

En relación a las anteriores documentales insertas a los folios 25 y 29 de las actas que reposan en el presente expediente, las cuales son emanadas por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y por cuanto incorporadas al proceso no fueron atacadas ni impugnadas por la contra parte este Juzgado le otorga valor probatorio como documento administrativo conforme a lo establecido en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y así se decide.

• Marcado con letra “E”, documento constitutivo de INVERSIONES FIGUEIRA 347, C.A. Dicho instrumento se desecha de la presente causa, por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido. Y así se decide.

En el lapso de pruebas la parte actora promovió:

• Ratificó copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

• Ratifica legajo que contiene el acto administrativo contentivo de la Resolución No. 012669 de fecha 14 de noviembre de 2008 emanado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, notificación personal, cartel de la resolución debidamente publicado en el diario el Universal y recurso contencioso administrativo de nulidad incoada por el demandado.

• Ratifica marcado con letra “E”, documento constitutivo de INVERSIONES FIGUEIRA 347, C.A.

En relación a todas las documentales ratificadas este juzgado se abstiene de pronunciarse al respecto toda vez que ya lo hizo en líneas anteriores. Y así se decide.

Por su parte la demandada en su escrito de contestación no promovió prueba alguna. Sin embargo en el lapso de prueba presentó las siguientes documentales:

• Promueven el merito favorable de los autos a favor del demandado. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

• Promueve copia certificada del expediente 2009-1657 contentivo de consignaciones arrendaticias que hiciere el demandado a favor de la actora ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas por concepto de cánones de arrendamientos de los locales 3 y 4 correspondientes a los meses desde agosto de 2009, fecha esta a la cual la demandada considera se hizo exigible y firme la regulación de alquileres efectuadas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para obras publicas y vivienda. En relación a ello este juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1359 y 1357 del Código Civil y así se establece.

Concluido el análisis probatorio y en virtud que el apelante alega la falta de valoración del juez aquo sobre documentales aportadas al proceso y en razón de ello pide la nulidad de la sentencia a tenor del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, se observa lo siguiente:

Efectivamente el Tribunal de Municipio en su fallo dejó de valorar documentos consignados por la demandada sobre el tiempo de la relación arrendaticia y las consignaciones efectuadas ante el Tribunal de consignaciones, lo que hace necesaria su anulación, en consecuencia se declara que de conformidad con lo establecido en el artículo 244, en concordancia con lo establecido en el artículo 209 ambos del Código de Procedimiento Civil, la nulidad del fallo apelado y por tanto, se asume la plena jurisdicción para resolver la presente causa. Así se decide.

En la causa bajo estudio la parte demandante reclama la insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los siguientes meses: octubre, noviembre y diciembre de 2008 a razón de mil doscientos cincuenta (Bsf. 1.250,00), los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2010 a razón de SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES (Bsf, 6.969,08), monto fijado por Resolución de Regulación arrendaticia. Mientras que el demandado sostiene encontrarse solvente con los pagos de los meses reclamados y adicional a ello considera que el cumplimiento de dicha resolución es exigible al momento en que caducan los lapsos para impugnar legalmente la misma.

De tal forma este Juzgado Superior para resolver la presente incidencia debe dejar establecido lo siguiente:

Establece el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”

La acción de desalojo en base al literal “a”, del artículo en comento procede cuando se ha incumplido una obligación de naturaleza contractual en contravención del contenido del artículo 1.592 del Código Civil, y en virtud del atraso de pensiones arrendaticias perjudica al arrendador tanto en su economía y disponibilidad del derecho de propiedad.

En este sentido, para que proceda la acción de desalojo el titular del derecho que reclama debe demostrar: 1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos (2) cánones de arrendamiento, es decir la insolvencia o el atraso.

De este modo, sentados los razonamientos antes expuestos debe este sentenciador verificar en el caso de marras los requisitos de procedencia de la acción intentada a los fines de resolver la presente incidencia, y en consecuencia se puede evidenciar que siendo un hecho admitido por las partes la existencia de la relación locativa a tiempo indeterminado y por escrito, apoyado por los contratos de arrendamientos traído a los autos, se determina plenamente el primer requisito de procedencia.

Ahora bien, en relación al segundo requisito como es la insolvencia del arrendatario en más de dos pensiones, advierte este Tribunal que conforme lo establece el artículo 8 de la ley orgánica de Procedimientos Administrativos, los actos que emanen de un órgano administrativo y no establezcan un terminó establecido para su ejecución, se ejecutara inmediatamente, a menos que el juez contencioso administrativo que conozca del recurso suspenda todo o parte los efectos del acto administrativo siempre y cuando considere que su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables como bien lo dispone la norma contenida en el artículo 81 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de ello en el caso de autos, el cumplimiento de la resolución que fijó el canon de arrendamiento a razón de Bs. 6.969,08 era exigible una vez que fenecieran los diez días siguientes a que se publicó por el diario el universal el resumen de la decisión. Y así se establece.

En este sentido, como quiera que de la certificación de consignaciones f. 115 se demuestra que el demandado canceló sólo los meses desde agosto, octubre, noviembre, y diciembre de 2009, y los meses desde enero hasta noviembre del año 2011, asimismo se determina que el arrendatario dejó de cancelar los siguientes meses: octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y septiembre de 2009, y por cuanto supera más de dos mensualidades insolutas conlleva a precisar el atraso del demandado en el pago de pensiones arrendaticias.

De manera que si bien ha quedado establecido que el Juez de Municipio no valoró documentos consignados en el proceso, de la valoración realizada por esta superioridad se determina que la parte demandado no logró demostrar solvencia y tempestividad en el pago de su obligación y ello hace procedente la acción de desalojo fundamentada en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así expresamente se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

PRIMERO

Declara CON LUGAR la apelación intentada por el abogado Lothar J.S.B. en su carácter de apoderado de la parte demandada ciudadano J.S.V. contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2011 dictado por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

Declara la NULIDAD de la sentencia de fecha 21 de enero de 2011 dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por INVERSIONES FIGUEIRA 347, C.A. contra J.S.V.. En consecuencia, se ordena la entregas inmediata del inmueble dado en arrendamiento, identificado como dos (02) locales comerciales, identificados con los números 3 y 4, ubicados en la planta baja del edificio Parque Zoila, final Avenida Páez del Paraíso, Puente Hierro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Caracas, libre de personas y bienes.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil doce (2012).- 201º y 152º.-

EL JUEZ,

DR. V.J.G.J.

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA

En la misma fecha, siendo las 2:00 PM., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

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