Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 14 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución14 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo.
PonenteJose Silva
ProcedimientoRecurso Contencioso Administrativo De Nulidad

Exp. Nro. 10-2707

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: A.J.T.M., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.131, actuando en su carácter de apoderado judicial del condominio del Edificio CENTRO SEGUROS LA PAZ.

ACTO RECURRIDO: Resolución No. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se reguló el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble constituido por el local Pent-house, piso 9 del Edificio denominado CENTRO SEGUROS LA PAZ, en la cantidad de cincuenta y cuatro mil quinientos cincuenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs. 54.555,40).

TERCERO INTERESADO: Sociedad Mercantil SPA AND RACQUETBALL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 11 de noviembre de 1982, bajo el Nro. 5, Tomo 142-A Pro, representada por la abogada A.I.T., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 112.188.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.d.C.E.M., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.255.704, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional

I

Mediante escrito presentado en fecha 01 de febrero 2010, por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el abogado A.J.T.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.131, en su carácter de apoderado judicial del condominio del Edificio “CENTRO SEGUROS LA PAZ”, fue interpuesto el presente recurso en contra de la Resolución Administrativa Nro. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009, dictada por al Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas.

Por auto de fecha 8 de febrero de 2010 se ordenó solicitar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda el expediente administrativo Nro 80.479-F20, contentivo de la Resolución Nro. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009.

En fecha 3 de marzo de 2010, este Juzgado dio por recibidos los antecedentes administrativos correspondientes provenientes del Ministerio del Poder Popular para las Obras públicas y Vivienda, y se ordenó abrir pieza separada, de conformidad con lo previsto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 09 de marzo de 2010, se admitió el presente recurso y se ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, a la Procuradora General de la República y a la Fiscal General de la República, y se ordenó notificar a la Sociedad Mercantil SPA AND RACQUETBALL CLUB C.A., en la persona de su representante legal.

En fecha 06 de abril de 2010, se libró cartel a todos los interesados en el presente recurso de nulidad, siendo consignado el día 09 de abril de 2010.

Por auto de fecha 27 de abril de 2010 se abrió a pruebas la presente causa de conformidad con lo previsto en el aparte 12 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 5 de mayo de 2010, la ciudadana A.I.T., abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 112.188, en su carácter de apoderado judicial de la empresa SPA AND RACQUETBALL, CLUB C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 11 de noviembre de 1982, bajo el Nro. 5, Tomo 142-A Pro., se hizo parte en el juicio y se opuso a la solicitud de nulidad de la resolución impugnada.

Mediante auto de fecha 13 de mayo de 2010 este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionante.

En las oportunidades correspondientes se procedió a juramentar a los expertos designados a los fines de realizar la experticia solicitada por la parte recurrente.

A través de auto de fecha 14 de junio de 2010, se dio comienzo a la primera etapa de la relación de la causa, y se fijó el acto de Informes para el décimo día de despacho siguiente, a las doce meridiem (12:00 m), de conformidad con el aparte 8º del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 06 de junio de 2010, fue consignado el informe de experticia.

Mediante auto de fecha 08 de julio de 2010 se dejó sin efecto el auto a través el cual se fijó el acto de informes en virtud de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y se fijó el lapso de 31 días de despacho a los fines que las partes presentaran sus informes de conformidad con la disposición transitoria 4ta. eiusdem.

Concluido el acto de informes, por auto de fecha 29 de septiembre de 2010 se fijó el lapso de 60 días continuos a los fines de dictar sentencia, conforme a la disposición transitoria cuarta de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

II

FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Que la resolución cuya nulidad solicita infringe el contenido de los artículos 9, 12 y 18 ordinal 4to. y 5to. de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación, y por contravenir el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha resolución no cumple con los requisitos formales de los actos administrativos, ya que en ella no se encuentra expresión sucinta de los hechos, ni de las razones que hubieren sido alegadas por las partes, ni de los fundamentos legales pertinentes, tampoco indica la persona o personas a la cual va dirigida, solamente se indicó la persona que solicitó la actuación administrativa, posteriormente se identificó el inmueble y de seguidas se pasó a señalar el valor de éste, pero sin mencionar cómo se determinó dicho valor.

Que dicha resolución no cumple con los requisitos formales del acto administrativo al no expresarse de manera sucinta los hechos y las razones que hubieren sido alegadas por las partes, así como tampoco los fundamentos legales pertinentes.

Indican que la Dirección de Inquilinato del Ministerio Popular para las Obras Públicas no tomó en cuenta los factores que establece el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la determinación del valor del inmueble, por cuanto se fundamentó en informes técnicos y avalúos basados en falsos supuestos y por tanto nulos, ya que para la realización del avalúo no se tomaron en cuenta factores como el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyeran en las operaciones y cálculos para fijar su justo valor. Tampoco se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, ni los precios medios a que se hubieren enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Que del informe avaluó que consta en el expediente administrativo se puede observar que no se indicó de donde se obtuvo el precio medio a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años, no se puede precisar si esos valores fueron obtenidos de investigaciones actualizadas sobre operaciones inscritas en el Registro Inmobiliario competente, o si constan en una lista de precios o tabulador elaborado por esa Dirección con base científica con información actualizada para la fecha.

Señala que en el Informe Técnico que sirvió de base para el avalúo del inmueble objeto de regulación no se consideró la situación del Edificio con respecto a que el mismo se encuentra ubicado en el Este de la ciudad de Caracas, en una avenida principal como lo es la Avenida F.d.M. y a dos cuadras del metro, que no se consideró el estado de mantenimiento y conservación del inmueble, ni que el local se encuentra dotado de equipos contra incendios, aire acondicionado, hidroneumático y filtros de agua lo cual de haber sido considerado hubiese incrementado considerablemente el valor del inmueble, y en consecuencia el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble.

Alega que la resolución impugnada infringe expresas disposiciones del Código de Procedimiento Civil, ya que da por probado hechos con medios de prueba que no existen en el expediente, por cuanto señaló el precio por metro cuadrado de construcción tomado para fijar la renta mensual del inmueble, sin fundamento ni base legal para ello.

Finalmente solicita se declare la nulidad de la Resolución Nro. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009; se disponga lo necesario para el restablecimiento de la situación jurídica infringida con fundamento en la experticia que promoverá, se sirva asignar un nuevo valor al inmueble y con base a la aplicación de los porcentajes establecidos legalmente, se llegue a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, y se desaplique el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de colidir con el artículo 259 constitucional.

IV

ALEGATOS DEL TERCERO INTERESADO

Señala que en el documento de condominio se indica que el área arrendada corresponde a una área común del inmueble, con lo cual resulta inaplicable el parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues nada de alícuota aporta el inmueble arrendado a los gastos comunes, por el contrario, el canon de arrendamiento que se paga se destina en un 100% al mantenimiento de dichas áreas, y tampoco le es aplicable el numeral 2 del mismo artículo por cuanto no existen inmuebles en la zona similares al arrendado.

Que la condición de área común, sumada al destino único hacen del inmueble arrendado un inmueble sin par en la zona, por lo que no existen referenciales que le sean aplicables, ni siquiera en el mismo edificio.

Alega que la voluntad de aquél que destinó el inmueble como propiedad horizontal fue la de que dicha área fuere arrendada y sólo podían funcionar allí instalaciones deportivas, de modo que lo único referencial que pudiera existir es la rentabilidad que un gimnasio pueda generar.

Finalmente solicita se declare sin lugar la impugnación interpuesta contra la Resolución Nro. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas.

III

DE LA OPINIÓN FISCAL

En su escrito de opinión la abogada M.d.C.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, luego de hacer una breve narración de los hechos, señala:

Que desde el 27 de abril de 2010 la causa fue abierta a pruebas y el tercero interesado consignó el escrito en el cual plantea su oposición al recurso contencioso de nulidad en fecha 5 de mayo de 2010, por lo que considera que el mismo fue consignado de manera extemporánea.

Señala que consta al folio 80 del expediente judicial que por auto de fecha 13 de mayo de 2010, el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente a tenor de lo dispuesto en el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto se evacuó informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos en fecha 29-06 de 2010, en el que se fijó el valor rental del inmueble en Bs. F. 24.442.167, 27, estableciéndose como renta m.m. la cantidad de Bs. F. 183.316,25, para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado diferente al obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizada de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, debe concluir que la misma tiene mérito probatorio pleno.

Indica que si se toma en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, se debe concluir que la administración autora del acto impugnado incurrió en el vicio de falso supuesto, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, y dar por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe de Avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la Administración carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente de ausencia de causa en el acto de fijación del canon de arrendamiento del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, por lo que el acto recurrido debe ser declarado nulo.

Indica que la solicitud de inaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria debe prosperar de acuerdo al criterio imperante en los Juzgados Superiores en lo Contencioso Administrativo, en las C.C.A., y ratificado mediante sentencia Nro. 558 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo en fecha 17 de marzo de 2003.

Finalmente considera que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad debe ser declarado Con Lugar.

V

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En primer lugar debe este Juzgado pronunciarse con relación al alegato expuesto por la Fiscal del Ministerio Público en cuanto a la extemporaneidad del escrito presentado por los terceros interesados, en tal sentido debe indicarse que no existe dispositivo legal que prevea oportunidad o lapso a los terceros interesados para hacerse parte en el proceso, ni para presentar los alegatos que consideren pertinente a los fines de defender el derecho que pretenden. De modo que no podría este Juzgado negar a los terceros interesados la posibilidad de presentar sus defensas en cualquier grado y estado de la causa, cuando no existe fundamento jurídico que sustente tal negativa, siempre que se ajuste a un estado procesal determinado y que la parte que pudiera considerarse afectada pueda contradecir los dichos o pueda controlar debidamente las pruebas que pudiere presentar. Además debe señalarse que la representación fiscal sólo expuso un argumento aislado sin ningún fundamento legal que lo sustentara. Es por lo anterior que este Juzgado desecha el alegato expuesto por la Fiscal del Ministerio Público en este sentido, y en consecuencia debe este Juzgado pronunciarse sobre los alegatos expuesto por los terceros interesados en su escrito. Así se decide.

Alega la representación judicial del tercero interesado que en el documento de condominio se indica que el área arrendada corresponde a un área común del inmueble, con lo cual resulta inaplicable el parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues nada de alícuota aporta el inmueble arrendado a los gastos comunes, por el contrario, el canon de arrendamiento que se paga se destina en un 100% al mantenimiento de dichas áreas. Además alega que tampoco le es aplicable el numeral 2 del mismo artículo por cuanto no existen inmuebles en la zona similares al arrendado, dado el uso al cual está destinado de acuerdo al documento de condominio, ello es, única y exclusivamente al funcionamiento de instalaciones deportivas, por lo que dicho inmueble es único en la zona y no existen referenciales que le sean aplicables, ni siquiera la condición de oficina que pretende el accionante, de modo que lo único referencial que pudiera existir es la rentabilidad que un gimnasio pueda generar, en tal sentido se observa:

En cuanto a la inaplicación del parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe señalarse que la aplicación de dicha norma esta supedita al supuesto de hecho en ella contenida, de modo que si el inmueble arrendado no aporta ninguna contribución para el pago de los gastos comunes la misma no se aplica, tal y como efectivamente lo hizo el avaluador del inmueble en el informe de avalúo cuando dejó en blanco el ítem referido a dicha contribución, por lo que se desecha el alegato en tal sentido. Así se decide.

Con respecto a la inaplicación del numeral 2 del artículo 30 eiusdem, debe indicarse en primer término que consta al folio 21 del expediente judicial, informe técnico sobre el cual se sustenta la Resolución impugnada, en cuyo renglón denominado “DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA. INMUEBLES: MULTIFAMILIARES, EDIFICIOS, GALPONES Y APARTAMENTOS”, tiene un renglón específico identificado como “DESTINO: VIVIENDA___ OFICINAL___ INDUSTRIA___DEPOSITO___OTROS___”, en el cual aparece marcado con un visto el renglón correspondiente a comercio, especificándose en el renglón OTROS que se trata de un Gimnasio, destino que también fue indicado en el aparte denominado “NÚMERO O DESTINOS DE LAS PLANTAS”, de lo cual se deduce que conforme la confrontación efectuada por el funcionario llamado a inspeccionar el inmueble, se verificó que el uso correspondiente era “COMERCIAL destinado a Gimnasio”.

De modo que la Administración efectivamente consideró el uso al cual estaba destinado el inmueble, lo que implicaba el análisis y estudios de las instalaciones y equipos que pudieran incidir en el valor final del inmueble y por tanto en la determinación del canon máximo de arrendamiento mensual.

Ahora bien, cuando el numeral 2 del articulo 30 eiusdem se refiere a los precios medios de venta de inmuebles similares, no debe entenderse que es la similitud en cuanto al destino al que ha sido sujeto el inmueble lo que determina el precio medio de enajenación, tal y como lo expone el tercero interesado en su escrito, por cuanto ello significaría valorar la actividad desarrollada en el inmueble para establecer su precio, lo que constituiría una variable en exceso subjetiva y casi imposible de cuantificar, por cuanto habría que estimar precios sobre el valor del servicio o actividad prestada en el inmueble, sentido que no se desprende del contenido de la norma analizada.

Las consideraciones anteriores resultan aún mas congruentes, cuando las máximas experiencias indican que resulta poco probable que exista más de un pent house en la zona con metrajes similares al inmueble avaluado, que esté destinado a funcionar como Gimnasio y posea la misma estructura e instalaciones deportivas, por lo que de no existir otro inmueble con tales característica, ciertamente no habría posibilidad de fijar un canon de arrendamiento a dicho inmueble con fundamento en el numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo pretende hacer ver el tercero interesado. En este contexto, es claro que no podría tomarse la actividad a la cual está destinado el inmueble como factor determinante para fijar su precio, por cuanto el mismo es un elemento en exceso variable, no uniforme, y que desnaturalizaría la generalidad que debe caracterizar el supuesto de hecho de una norma jurídica a fin de que la misma pueda regular un sin número de situaciones jurídicas distintas.

Así, a consideración de este Juzgado, lo que debe tomarse en cuenta a los fines de establecer la similitud entre un inmueble y otros y en base a ello determinar el precio medio de enajenación, son factores objetivos referidos a dimensión, situación y uso (comercial, de oficina vivienda, industria, depósito) del inmueble. Siendo ello así, en el presente caso los puntos de referencia para fijar los precios medios en los que se hubieren enajenados inmuebles similares al regulado deben ser el precio de venta de inmuebles constituidos por inmuebles de uso comercial, ubicados en la misma zona o en zonas similares, y cuyo uso fuera comercial independientemente de la actividad comercial a la cual estuviere destinado.

Es por ello, que con más razón se justifica que el precio medio al cual se hayan enajenado inmuebles similares no pueda fundamentarse en el precio de venta de inmuebles destinados a una misma actividad, razón por la cual lejos de lo argüido por el tercero interesado, el contenido del numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es perfectamente aplicable al inmueble objeto de regulación, razón por la que se desecha el alegato en este sentido. Así se decide.

Dicho lo anterior quedan resueltos los argumentos explanados por la representación judicial del tercero interesado, y de seguidas pasa este Juzgado a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por la parte accionante.

Alega la parte recurrente que la resolución cuya nulidad solicita infringe el contenido de los artículos 9, 12 y 18 ordinal 4to. y 5to. de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación, y por infringir el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha resolución no cumple con los requisitos formales de los actos administrativos, ya que en dicho acto no se encuentra expresión sucinta de los hechos, ni de las razones que hubieren sido alegadas por las partes, ni de los fundamentos legales pertinentes. Tampoco indica la persona o personas a la cual va dirigido, solamente se indicó la persona que solicitó la actuación administrativa, posteriormente se identificó al inmueble y de seguidas se pasó a señalar la valoración del inmueble, pero sin mencionar cómo se determinó dicho valor. Al efecto se observa:

En cuanto al alegato con relación a que en el acto no se indicó a la persona o personas a quienes se dirigía, indicándose únicamente a la persona que solicitó la actuación administrativa, debe señalar este Juzgado que resulta incongruente e impertinente que la parte accionante exponga tal alegato, cuando fue esta quien solicitó la regulación del canon de arrendamiento del inmueble de su propiedad, y fue a ella a quien expresamente fue dirigido el acto, de modo que la Administración no tenía la obligación de remitir el acto a persona distinta del interesado, salvo lo que incumbe a notificación de los interesados como inquilinos, obligación que se encuentra prevista en los artículos 72 y 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que se circunscribe a realizar las notificaciones del acto, por lo que se desestima el argumento en referencia. Así se decide.

De acuerdo a lo expuesto por la parte recurrente en su escrito libelar y de las normas por él invocadas, este Juzgado entiende que lo alegado en primer término es la inmotivación del acto administrativo objeto de impugnación. En tal sentido se indica que la motivación del acto administrativo implica que en él se describan brevemente las razones o motivos fácticos y el fundamento jurídico que lo sustenta, sin que se requiera una exposición extensa o analítica de estos. De manera que la nulidad del acto por inmotivación podrá ser declarada si no resulta posible conocer tales motivos, o existan dudas acerca de lo debatido y su principal fundamento legal.

Así, al ser los actos administrativos una manifestación de voluntad de la Administración, que viene dada en virtud de una potestad atribuida por ley, tendríamos indefectiblemente que concluir, que el acto administrativo se encuentra sometido, subordinado y supeditado a la Ley, la cual autoriza a la Administración a actuar, y delimita y configura su poder. Siendo ello así, es absolutamente necesario y obligatorio que la Administración además de actuar dentro de los límites de sus competencias, motive suficientemente cada una de sus actuaciones, incluso las que devienen del ejercicio de una potestad discrecional, ello con el fin de evitar lesionar los derechos de los administrados, incurrir en responsabilidad patrimonial, y en definitiva en razón de que ésta, está llamada a ejecutar cabalmente el contenido normativo que la vincula. En este sentido, el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos claramente establece que todo acto administrativo de carácter particular debe estar motivado, y en consecuencia deberá hacer referencia a los hechos y a los fundamentos legales que lo sustentan.

En el presente caso, las razones de derecho se encuentran determinadas en el acto impugnado, mientras que las razones de hecho se encuentran soportados en el Informe de Avalúo realizado por el Avaluador de Inmuebles de la Sala de Avalúos del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y que corre inserto al folio 18 del expediente judicial, en el que se determina el valor del inmueble y se indican las fórmulas aplicadas para llegar al monto “Total Renta Máxima Mensual”. De manera que sí se verifican las razones de hecho y derecho que fundamentaron la decisión administrativa objeto de impugnación, por lo que resulta forzoso desechar el alegato de falta de motivación del acto. Empero, lo anterior no es óbice para que este Juzgado proceda a verifica si los motivos señalados en el acto resultan inciertos, falsos o incorrectos en los términos expuesto por la parte recurrente, alegato que de ser procedente viciaría el acto por falso supuesto, más no por inmotivación. Así se decide.

Arguye la parte accionante que la Dirección de Inquilinato del Ministerio Popular para las Obras Públicas no tomó en cuenta para la determinación del valor del inmueble los factores que establece el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se fundamentó en informes técnicos y avalúos no se tomaron en cuenta factores como el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyeran en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el justo valor, y tampoco se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, ni los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, por lo que los mismos resultan nulos por falta de aplicación del derecho, y al fundamentarse el acto impugnado en tales informes debe declararse su nulidad por sustentarse en falsos supuestos. En tal sentido se observa:

El falso supuesto de derecho se verifica cuando se incurre en una errónea aplicación del derecho o en una falsa valoración del mismo, aplicándose al supuesto de hecho una consecuencia jurídica distinta a la prevista en la norma que lo regula; y el falso supuesto de hecho se presenta cuando se asume como cierto un hecho que no ocurrió, cuando se aprecian erróneamente los hechos o cuando se valoran equivocadamente los mismos. Dicho esto, y dados los argumentos expuestos por la parte accionante pasa este Juzgado a verificar la procedencia o no del vicio de falso supuesto denunciado.

El artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé los factores a ser considerados para la fijación del canon de arrendamiento máximo de inmuebles. El numeral primero de dicho artículo establece que deben ser considerados el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor. Y en su numeral segundo prevé que debe tomarse en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Ahora bien en el presente caso se observa que tanto el formato de informe de avalúo como del informe técnico contienen los ítem que de acuerdo a lo previsto en el artículo 30 eiusdem deben ser considerados para determinar el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de regulación. Sin embargo, advierte este Juzgado que la Administración al momento de realizar el avalúo de inmueble omitió el deber de considerar el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor fiscal establecido en los actos de transmisión de la propiedad, con lo cual el único valor considerado para el cálculo del canon de arrendamiento máximo mensual fue el constituido por los precios medios de venta en los últimos 2 años, de manera que el valor ponderado y los precios medios coinciden en el monto, y en consecuencia el factor de corrección al dar como resultado 1,0, se constituye en un factor de corrección no representativo, y que no afecta de manera alguna la determinación del porcentaje de rentabilidad anual aplicable, por cuanto este no deriva de la estimación del valor real del inmueble en el tiempo. De manera que la operación aritmética que supone la distribución de la renta m.m. y cuyo resultado lo constituye el monto total de la renta m.m., fue realizada incumpliendo la obligación contenida en el numeral 2 del artículo 30, al no tomar en cuenta el valor fiscal y el valor de transmisión de la propiedad al momento de calcular el factor de corrección, tal como lo verificó la representación fiscal.

No escapa a este Tribunal que en ciertos casos puede que no existan actos de transmisión de propiedad en los últimos 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación, en cuyo caso no puede existir elementos para ponderar este parámetro y en tal sentido, resulta lógico que tenga un valor de ponderación 0% y factor de corrección 1, en el entendido que al multiplicar cualquier valor por dicho factor, permanecerá inmutable; sin embargo, el otro de los valores exigidos por la norma, resulta poco probable que en el Área Metropolitana de Caracas resulte inexistente, por lo que resulta en consecuencia, un valor que debe ser necesariamente aportado por el propietario del inmueble, o verificado por el llamado a regular, para de esta manera dar cumplimiento a las previsiones de Ley, y que efectivamente ha de tener un peso específico e incidir –positiva o negativamente- en el inmueble a regular, sin que baste, -para dar apariencia de cumplimiento-, ponderar con 0%.

Del mismo modo, llama la atención de quien juzga la presente causa, que el propio artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario exige entre los valores a ponderar, como elemento referencial, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizada por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud y “los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años”, desprendiéndose de ello que la norma exige la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares; sin embargo, en el caso de autos, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los preciso por metro cuadrado de áreas correspondientes al local constituido por el mismo inmueble a regular, incluyendo el precio de la placa, del cielo raso y de la cúpula acrílica, sin embargo ello no constituye el supuesto de la norma, por cuanto el artículo 30 en su numeral 2 claramente establece que lo que debe considerarse son los precios medios en los cuales se hubieren enajenado “inmuebles” similares en los últimos dos años, y no el precios de las partes de un inmueble individualmente considerado, mucho menos cuando se trata del mismo inmueble a regular, toda vez que lo que ha buscado el legislador es tener un elemento comparativo. De manera que incluso el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento.

Así, tal como lo sostiene la parte actora y refrendado por la opinión fiscal, en el caso de autos resulta demostrado que los valores sobre los cuales ha debido avaluarse el inmueble conforme la Ley, no fueron valorados sino tergiversados en su aplicación, por lo que a consideración de este Juzgado la Dirección de Inquilinato no debió fundamentar el acto mediante el cual fijó el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble constituido por el local Pent-House piso 9, del edificio denominado “Centro Seguros la Paz” en el Informe de Avalúo de fecha 11 de septiembre de 2009 y que corre inserto a los folios 18 al 20, por cuanto el cálculo de dicho monto fue realizado omitiendo valores de obligatoria observancia de acuerdo al dispositivo legal ut supra señalado, y en consecuencia el acto se encuentra efectivamente viciado de falso supuesto al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la aplicación de una norma jurídica vigente, y en consecuencia fundamentarse en montos obtenidos de forma errada y por tanto incorrectos.

Dicho lo anterior resulta procedente declarar la nulidad de la Resolución No. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda de acuerdo a lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.

Antes de emitir pronunciamiento sobre el restablecimiento de la situación jurídica infringida debe este Juzgado señalar que uno de los elementos de prueba promovidos por la parte accionante a los fines de obtener un pronunciamiento a favor, fue la solicitud de realización de una experticia sobre el inmueble constituido por el local Pent-house, piso 9 del edificio denominado CENTRO SEGUROS LA PAZ, con fundamento en lo previsto en el artículo 30 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en fecha 13 de mayo de 2010 se admitió dicha prueba, se indicaron los elementos a ser considerados por los expertos para determinar el canon de arrendamiento máximo mensual constituidos por los factores indicados en los numerales 1 y 2 del artículo 30 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se fijo el día correspondiente para celebrar el acto de nombramiento de expertos.

En fecha 29 de junio de 2010 fue consignado el respectivo informe de avalúo en el cual se determinó como renta mensual del inmueble la cantidad de Ciento ochenta y tres mil trescientos dieciséis bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 183.316,25). Con respecto a dicha prueba se sostuvo en autos que “consta al folio 80 del expediente judicial que por auto de fecha 13 de mayo de 2010, el tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente a tenor de lo dispuesto en el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto se evacuó informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos en fecha 29-06 de 2010, en el que se fijó el valor rental del inmueble en Bs. F. 24.442.167, 27, estableciéndose como renta m.m. la cantidad de Bs. F. 183.316,25, para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado diferente al obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizada de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, debe concluir que la misma tiene mérito probatorio pleno.” (Resaltado del Tribunal).

Ahora bien una vez revisado el informe este Juzgado observa:

  1. - En cuanto al mantenimiento y la escala de valoración conforme riela al folio 106, se define en el informe que la construcción ha de catalogarse como “buena” (siendo que de la tabla trascrita le corresponde un factor de 2,52%), bajo el método de Ross & Heidecke, usado para calcular la depreciación en el valor de construcciones, y posteriormente fue aplicado el factor de ponderación aplicable al estrato superior, correspondiente al estado “excelente a nuevo”, que conforme a la misma tabla le corresponde un porcentaje de depreciación de 1,5%. Empero, no se observa en la metodología ni en los cálculos la frecuencia en la aplicación del factor de depreciación.

  2. - Se verifica del informe aportado por los expertos nombrados en juicio que éste incurrió en la misma omisión en la cual incurrió el funcionario avaluador y que fue objeto de denuncia por parte del recurrente, por cuanto del cuadro anexo al informe pericial denominado “FACTORES DE OBLIGATORIA APRECIACIÓN-LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” que corre inserto al folio 124 del expediente judicial, se desprende que a los fines de la determinación del canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble sólo se consideró el valor del inmueble en el mercado, constituyendo este el 100% del valor ponderado, excluyendo para el cálculo el valor fiscal declarado y el valor de transferencia de la propiedad, de modo que al igual que el avalúo realizado por el Avaluador de Inmuebles de la Dirección de Inquilinato, el informe consignado por los expertos nombrados en virtud de la prueba de experticia promovida por la parte accionante, tampoco puede ser apreciado por este Juzgado por cuanto este fue realizado –al igual que el avalúo que soporta al acto impugnado- incumpliendo la obligación contenida en el numeral 2 del artículo 30 al no incluir el valor fiscal declarado por el propietario. Así se decide.

Declarada las razones de anulación del acto objeto de impugnación, y dada la imposibilidad de darle valor probatorio al informe pericial consignado por los expertos nombrados por este Juzgado, resulta forzoso a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, ORDENAR la reposición del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento máximo del inmueble constituido por un local tipo Pent-house, ubicado en el piso 9 del edificio denominado CENTRO SEGUROS LA PAZ, a los fines de que se establezca nuevamente el canon de arrendamiento máximo mensual con fundamento en lo previsto en el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estado de realizar un nuevo avalúo, a cuyo fines el arrendador deberá suministrar el valor fiscal declarado en la respectiva Oficina de Catastro Municipal para el mes de abril de 2009, y posteriormente proceder a fijar el canon correspondiente al inmueble regulado. Así se decide.

En virtud que mediante la presente decisión no se fijó un nuevo canon de arrendamiento para el inmueble objeto de regulación, en el presente caso no procede la solicitud de desaplicación del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Visto que la declaratoria de nulidad se fundamentó en el contenido del artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, deben tener carácter ex nunc; es decir, a partir de la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. Así se decide.

VI

DECISION

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano A.J.T.M., abogado inscrito en el Instituto d e Previsión Social de los Abogados bajo el No. 33.131, actuando en su carácter de apoderado judicial del Condominio del Edificio CENTRO SEGUROS LA PAZ, contra la Resolución No. 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (MINFRA), hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y mediante el cual se reguló el canon de arrendamiento mensual máximo para comercio, al inmueble constituido por el local Pent-house, piso 9 del edificio denominado CENTRO SEGUROS LA PAZ, en la cantidad de cincuenta y cuatro mil quinientos cincuenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs. 54.555,40).

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto administrativo anulado, se ORDENA la reposición del procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento del inmueble constituido por un local tipo Pent-house, ubicado en el piso 9 del edificio denominado CENTRO SEGUROS LA PAZ, en los términos establecidos en la parte motiva de la presente decisión, a los fines de que se establezca nuevamente el canon de arrendamiento máximo mensual con fundamento en lo previsto en el artículo 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Se NIEGA la solicitud de desaplicación del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

CUARTO

Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los catorce (14) días de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

EL JUEZ

JOSÉ GREGORIO SILVA BOCANEY

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S..

En esta misma fecha siendo las diez antes-meridiem (10:00 a.m.) se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S..

Exp. Nro. 10-2707.-

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