Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 26 de Enero de 2009

Cursa el presente Expediente en éste Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio: C.B.Á., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.603.985, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.616, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Villa Rosa C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 05 de mayo del 2003, anotada bajo el N° 27, Tomo 2-A, representada por la ciudadana: M.A.d.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.757510, parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 01 de diciembre de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, según la cual declaró improcedente la demanda de desalojo y subsidiariamente daños y perjuicios, incoada por el abogado en ejercicio C.A.B.Á., en su carácter de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Villa Rosa C.A., contra el ciudadano: M.Á.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.710.023 y de este domicilio, representado por su defensor judicial A.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.933.963 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 88.542 y de este domicilio, que se tramita en el expediente N° 08-8609-CE, de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 16 de diciembre del año 2008, se recibió por distribución, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 21 de enero del 2009, oportunidad fijada para dictar la correspondiente sentencia y en virtud de la multiplicidad de competencias de este tribunal lo cual acarrea exceso de trabajo, no fue posible dictar sentencia y no estando legalmente previsto el diferimiento en este caso; una vez pronunciada la misma se notificará a las partes

En esta oportunidad este tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:

DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

Alega en el escrito de demanda el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio: C.A.B.Á., que su representada Sociedad Mercantil Inmobiliaria Villa Rosa C.A. (Arrendadora), celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano: M.Á.B.M., (Arrendatario), antes identificado, el cual consignó en original, marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, Estado Barinas, en fecha 23 de septiembre de 2005, bajo el N° 81, tomo 99, que en la cláusula cuarta de dicho contrato de arrendamiento se expresa claramente, que el mismo comenzaba a regir a partir del 15 de septiembre de 2005, con una duración de un año, que por voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, a la arrendataria se le otorgó la prórroga legal, manteniéndose actualmente como arrendatario en el inmueble arrendado; lo que lo convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que el mencionado contrato de arrendamiento recayó, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-A4, situado en el tercer piso del edificio denominado “Palacio Villa Rosa”, ubicado en la avenida 23 de Enero, con avenida Federación de esta ciudad de Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas del Estado Barinas, cuyas medidas, linderos y demás datos indentificatorios, así como los datos referidos al documento de condominio, se encuentran expresados en el contrato de arrendamiento, los cuales da por reproducidos.

Que el canon de arrendamiento establecido en dicho contrato de arrendamiento, fue por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) hoy la cantidad de quinientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F.550,00), cánon de arrendamiento que en la actualidad tiene fijado el referido inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que igualmente quedó convenido en el referido contrato de arrendamiento, que el arrendatario M.Á.B.M., ya identificado, se obligaba a pagar las cuotas de condominio o cargas comunes que le corresponden con ocasión del arrendamiento y según documento de condominio protocolizado por ante el registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 13 de enero de 2006, anotado bajo el N° 14, folios 67 al 90 y su vuelto, tomo tercero principal y duplicado, primer trimestre, protocolo primero; el cual anexó copia simple marcado con la letra “C”.

Manifestó que la relación arrendaticia en sus inicios se desarrollo dentro de la cordialidad cumpliendo a cabalidad al arrendatario con todas las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento y la ley, pero desde el mes de septiembre del 2007 el arrendatario ha venido incumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento, así como el pago de las cuotas de condominio, cargas comunes a las cuales esta obligado a pagar, que hasta la presente fecha no ha cancelado los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo y abril de 2008, a razón de quinientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.550,00) cada uno, los cuales arrojan la cantidad de cuatro mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F.4.400,00), que igualmente ha incumplido con el pago de las cuotas de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2007 por la cantidad de doscientos trece bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (Bs. F. 213,56); octubre de 2007 por la cantidad de doscientos quince bolívares fuertes con ochenta y nueve céntimos (Bs. F. 215,89); noviembre 2007 por la cantidad de doscientos dieciocho bolívares fuertes con cincuenta y nueve céntimos (Bs. F. 218,59); diciembre de 2007 por la cantidad de doscientos diecinueve bolívares fuertes con veintisiete céntimos (Bs. F.219,27); enero de 2008 por la cantidad de doscientos treinta y dos bolívares fuertes con dieciocho céntimos (Bs. F. 232,18); febrero de 2008 por la cantidad de doscientos veintiún bolívares fuertes con treinta y cinco céntimos (Bs. F. 221,35); marzo de 2008 por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F.240,50) y abril de 2008, por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F. 240,50); tal obligación que adeuda por concepto de condominio el arrendatario arrojan la cantidad de un mil quinientos sesenta y un bolívares fuertes con treinta y cuatro céntimos (Bs. F. 1.801,84).

Que las sumas o cantidades dinerarias que en su totalidad adeuda el arrendatario por estos dos conceptos (cánones de arrendamiento y pensiones por condominio) arrojan la cantidad de seis mil doscientos un bolívares fuertes con ochenta y cuatro céntimos (Bs. F. 6.201,84), cantidad que no ha cancelado la arrendataria con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito.

Que por cuanto su representada ha hecho diligencias a los fines de hacer efectivo el pago de las cantidades dinerarias adeudadas por parte del arrendatario y por cuanto tales diligencias han sido infructuosas, es por lo que solicitó el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Que por lo expuesto anteriormente demanda al arrendatario ciudadano: M.Á.B.M., y solicitó al Tribunal lo siguiente: Primero: que ordene el desalojo del demandado ciudadano M.Á.B.M., del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, por la falta de pago a las obligaciones contractuales contraídas y no pagadas (cánones de arrendamiento y pensiones por condominio) antes señaladas. Segundo: Solicitó se decreté medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el arrendatario, a los fines de evitar que se causen deterioros al referido inmueble. Tercero: alegó que el arrendatario no ha pagado y adeuda a su representada la cantidad de seis mil doscientos un bolívar fuertes con ochenta y cuatro céntimos (Bs. F. 6.201,84), por incumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento y por concepto de condominio, en forma subsidiaria y a título de indemnización por daños y perjuicios, solicitó se condene al demandado por las pensiones insolutas no pagadas por concepto de cánones de arrendamiento y de condominio, antes señaladas, para lo cual solicitó se decrete medida de embargo preventivo a objeto de evitar que quede ilusoria la ejecución del fallo que pueda recaer en contra del arrendatario.

Fundamentó la acción conforme a lo previsto en los artículos 33 y 34, en sus ordinales “a y f” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 585, 588 y 599 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil, así como las demás leyes que regulan la materia.

Acompañó al libelo de la demanda los siguientes documentos:

• Consignó copia simple de poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 16-04-2007, bajo el N° 53, Tomo 61 de los libros respectivos; otorgado por la ciudadana M.A.d.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.757.510 de este domicilio en su condición de presidenta de la sociedad mercantil Inmobiliaria Villa R.C.A., a los abogados en ejercicio M.H.T. y C.A.B.Á., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 9.154.888 y 7.603.985 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.801 y 67.616 en su orden y de este domicilio. marcado con la letra “A” e inserto al folio (08).

• Consignó original de documento en el cual la sociedad mercantil Inmobiliaria Villa Rosa, C.A., representada por su presidenta ciudadana M.A.d.L., dio en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-A4, situado en el tercer (3er piso del edificio “Palacio Villa Rosa”, ubicado en la avenida 23 de enero, entre callejones 2 y 5 del Sector La Federación de esta cuidad de Barinas, con un área aproximada de ciento treinta y seis metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (136,19 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: norte: fachada lateral derecha del edificio; sur: hall, escalera de circulación y apartamento 3-A1; este: fachada posterior de la edificación; y oeste: apartamento 3-A3; abajo: apartamento 2-4, arriba: apartamento 5-4; compuesto por una (01) sala, una (01) cocina empotrada, un (01) comedor, una (01) área de oficio, tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, dos (02) baños con todos los accesorios y con puertas plásticas decorativas, dos (02) balcones y un (1) puesto de estacionamiento y cuya edificación presenta pisos de cerámica y baldosas, ventanas con marcos de hierro tipo macuto, puertas de madera entamboradas con cerradura de pomo, un (1) protector de hierro en la puerta principal, instalaciones eléctricas para cargas ciento diez (110) y doscientos veinte (220), aguas blancas y servidas, un (1) intercomunicador, un (1) punto de gas, un (1) punto para teléfono, un (1) calentador con capacidad para cincuenta litros (50 Lts) de agua, con el siguiente mobiliario: un (1) mueble de cocina, una (1) campana, lámparas de techo, bombillas y un (01) espejo en cada baño, al ciudadano M.Á.B.M., titular de la cedula de identidad N° 11.710.023, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 23 de septiembre del 2005, bajo el N° 81, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Marcado con la letra “B” e inserto al folio (11) del presente expediente.

• Consignó copia certificada de documento de condominio del edificio Palacio Villa Rosa, otorgado por los ciudadanos M.D.L.P.A., P.L.A., P.L.P.A. y G.L.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.757.510, 9.266.436, 9.988.529 y 9.985.927 respectivamente, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, en fecha 13 de enero del 2006, bajo el N° 14, Folios 67 al 90 vto. del Protocolo Primero, Tomo Tercero (3°), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2006, marcado con la letra “C” e inserta al folio (17).

En fecha 17 de abril del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas el conocimiento de la presente demanda.

Cursa al folio 45 auto de admisión de la demanda de fecha 18 de abril del año 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se ordenó citar al demandado ciudadano M.Á.B.M., para que comparezca ante ese Tribunal a dar contestación a la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 26 de septiembre del año 2008, el tribunal de la causa dicto auto en el cual acordó designar defensor judicial del ciudadano M.A.B.M., al abogado en ejercicio: A.L.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.933.963, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.542, a quien se le notificó para que compareciera ante ese tribunal dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos su notificación, a manifestar su aceptación o excusa.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

En fecha 10 de noviembre de 2008, estando dentro de la oportunidad legal, el abogado en ejercicio A.A.R., en su condición de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual expuso:

FALTA DE CUALIDAD ACTIVA:

De conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio de desalojo, alegando de que la misma no es la propietaria del inmueble objeto de arrendamiento y que por ende carece de legitimación para accionar por vía de desalojo, requisito este de impretermitible cumplimiento.

LA INEPTA ACUMULACION:

Opuso como defensa la inepta acumulación de pretensiones formulada por la parte actora en su libelo de demanda ya que pretende de forma indebida el desalojo con fundamento en los artículos 33 y 34 en su ordinal A y F de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por otra parte pretende el cobro de las cuotas de condominio presuntamente insolutas sin acompañar medio probatorio alguno que sea conducente, por lo que demanda en forma subsidiaria y a título de indemnización por daños y perjuicios, siento esta una institución jurídica totalmente distinta ya que no se puede equiparar como lo hizo el actor el cobro de pensiones de condominio presuntamente insolutas con daños y perjuicios, que amerita determinar con precisión cuales son los presuntos daños causados y de que manera generan un perjuicio, por lo que solicitó sea resuelta por el Tribunal.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la acción de desalojo propuesta por el demandante, por no ser cierto lo narrado en el libelo de la demanda y no tener fundamento o base jurídica que la contenga.

Negó, Rechazó y contradijo, por ser falso que por voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, que a la arrendataria se le otorgó la prorroga legal, manteniéndose actualmente como arrendatario en el inmueble arrendado lo que lo convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que por el contrario está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende no es procedente la acción de desalojo propuesta, dada la naturaleza del contrato que es a tiempo determinado.

Negó, rechazó y contradijo por ser falso que el ciudadano M.Á.B.M., antes identificado, en su condición de arrendatario, ha incumplido desde el mes de septiembre del año 2007 con el pago de los cánones de arrendamiento así como el pago de las cuotas de condominio, pago de las cargas comunes a las cuales está obligado, que es falso que no haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2008 a razón de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00) cada uno, lo que arroja la cantidad de cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.400,00).

Negó, rechazó y contradijo, por ser falsos que el ciudadano M.A.B.M., haya incumplido con el pago de la cuota de condominio correspondiente a los meses de septiembre del 2007, por la cantidad de doscientos trece bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs.213,56), octubre de 2007 por la cantidad de doscientos quince bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 215,89); noviembre del 2007 por la cantidad de doscientos dieciocho bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs.218,59); y diciembre de 2007 por la cantidad de doscientos diecinueve bolívares con veintisiete céntimos (Bs.219,27); los meses de enero del año 2008 por la cantidad de doscientos treinta y dos bolívares con dieciocho céntimos (Bs.232,18); febrero de 2008 por la cantidad de doscientos veintiún bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs.221,35); marzo del 2008 por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F.240,50); y abril del año 2008 por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F.240,50).

Negó, rechazó y contradigo, por ser falso que el ciudadano M.A.B.M., adeude a la demandante la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS UN BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.6.201,84) por concepto de cánones de arrendamientos y pensiones por condominio.

Impugnó el anexo marcado con la letra “C”, acompañado junto al libelo de demanda por tratarse de copia fotostática simple, del documento de condominio del edificio Palacio Villa Rosa, otorgado por los ciudadanos M.D.L.P.A., P.L.A., P.L.P.A. y G.L.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.757.510, 9.266.436, 9.988.529 y 9.985.927 respectivamente, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, en fecha 13-01-2006, bajo el N° 14, Folios 67 al 90 vto. del Protocolo Primero, Tomo Tercero (3°), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2006, e inserto al folio (17).

Solicitó se declare sin lugar la acción de desalojo intentada subsidiariamente con la acción de daños y perjuicios, por no encontrarse los extremos legales requeridos para peticionar dicho desalojo.

Se evidencia de autos, que ambas partes promovieron medios probatorios en la presente causa.

Por su parte el Tribunal “A Quo”, dictó sentencia en la presente causa en los términos que a continuación se transcriben parcialmente:

LA RECURRIDA

“…PREVIO:

Alegada como fue la falta de cualidad activa, por el defensor judicial de la parte demandada, pasa quien aquí decide a pronunciarse sobre la misma, en forma previa , en el escrito de contestación a la demanda, con fundamento con las previsiones contenidas en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la misma no es la propietaria del inmueble objeto de arrendamiento y que por ende carece de legitimación para accionar por vía de desalojo, requisito este de impretermitible cumplimiento. El artículo 361 del Código de Procedimiento civil establece:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

Es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

En palabras de los ilustres Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, “la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito... (Sentencia Nº 1919, Sala Constitucional, 14 de julio de 2003). Del mismo modo, dicha Sala, en decisión N° 102, de fecha 06 de febrero de 2001, caso Oficina G.L. C.A y otros en amparo, dejó sentado lo siguiente: La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio , y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser; “.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165). …Omissis….

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: ”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539). (Resaltado propio) (Expediente N° 00-0096).

Del caso de marras se evidencia que para el ejercicio de la Acción de Desalojo intentada no se requiere de modo alguno para su procedencia que el actor sea propietario del bien arrendado, ello en virtud de que el arrendamiento es un contrato de administración ¨ no excede de la simple administración, y consta en autos que la INMOBILIARIA VILLA ROSA C.A, representada por la ciudadana M.A.D.L.P., en su carácter de presidenta es la ARRENDADORA , vale resaltar que el contrato de arrendamiento fue debidamente suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas del estado Barinas, en fecha 23 de septiembre del 2005, bajo el N° 81, Tomo 99 de los libros respectivos, quien en su nota de autenticación da fe de haber tenido a la vista el referido registro de comercio, dicho contrato de arrendamiento fue consignado en original a la presente causa y se le otorgo pleno valor; Siendo la misma arrendadora, bajo la misma representación quien otorgo poder a los abogados M.H.T. y C.A.B.A., en nombre de la inmobiliaria, para que la representara en juicio y con ello cabe advertir que la accionante es la INMOBILIARIA VILLA ROSA C.A, a quien efectivamente le corresponde el ejercicio de cualquier acción mientras no conste en autos la limitación del ejercicio de su derecho para administrar quedando entendido que el administrador, responde frente al propietario por su mala gestión, debiendo procurar para el, la mayor certeza de que el inmueble esta en buenas manos, por considerar quien juzga el actor esta facultado para ejercer la acción intentada; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

Seguidamente a.e.s. la defensa opuesta como punto previo, por parte del defensor judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación a la demanda, referente a la inepta acumulación de pretensiones, formulada por la parte actora en su libelo de demanda, por pretender de forma indebida el desalojo con fundamento en los artículos 33 y 34 ordinal A y F de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez pretende subsidiariamente y a titulo de indemnización por daños y perjuicios.

En tal sentido el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

Así las cosas, tenemos que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

La disposición que precede contempla tres prohibiciones de carácter legal en cuanto a la acumulación de pretensiones. La primera de ellas, está referida a la inepta acumulación inicial de pretensiones que tiene lugar cuando las mismas se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; la segunda que es cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; y la tercera, cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. Todas ellas constituyen en nuestro ordenamiento jurídico una cuestión previa por defecto de forma.

En el caso de autos, se colige del petitorio del libelo de la demanda que el actor pretende el desalojo y subsidiariamente y a titulo de indemnización por daños y perjuicios el pago de las cuotas de condominio correspondiente a los meses de septiembre de 2007 por la cantidad de doscientos trece bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (Bs.F.213,56); octubre de 2007 por la cantidad de doscientos quince bolívares fuertes con ochenta y nueve céntimos (Bs.F. 215,89); noviembre 2007 por la cantidad de doscientos dieciocho bolívares fuertes con cincuenta y nueve céntimos (Bs.F. 218,59); diciembre de 2007 por la cantidad de doscientos diecinueve bolívares fuertes con veintisiete céntimos (Bs.F.219,27); enero de 2008 por la cantidad de doscientos treinta y dos bolívares fuertes con dieciocho céntimos (Bs.F232,18); febrero de 2008 por la cantidad de doscientos veintiún bolívares fuertes con treinta y cinco céntimos (Bs.F.221,35); marzo y abril de 2008 por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs.F.240,50) cada uno, que por tal obligación adeuda la cantidad de un mil quinientos sesenta y un bolívares fuertes con treinta y cuatro céntimos (Bs.F.1.801,84), que en su totalidad adeuda el arrendatario por estos dos conceptos (cánones de arrendamiento y pensiones por condominio) la cantidad de seis mil doscientos un bolívares fuertes con ochenta y cuatro céntimos (Bs.F.6.201,84).

El artículo 34 en sus literales “a” y “f” de la ley de arrendamiento inmobiliario establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…Omissis…

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble

Así las cosas, tenemos que la acción de desalojo esta dirigida a solicitar la devolución del inmueble arrendado a través de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en consecuencia; en la sentencia al declarar Con Lugar la demandada se debe ordenar la entrega del inmueble cuyo desalojo se solicitó, libre de bienes y personas, esa es la finalidad de la acción, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente a ello, situación esta que es la que se ha planteado en el caso de autos, al demandarse el desalojo y subsidiariamente a titulo de indemnización de daños y perjuicios el actor solicita se le condene al ciudadano M.Á.B.M. al pago de las pensiones insolutas no pagadas por concepto de canones de arrendamiento y condominio señaladas ut supra., lo cual resulta totalmente improcedente ya que ambas peticiones como fue asentado anteriormente, han de tramitarse por procedimiento totalmente distintos, por lo que se excluyen entre sí y por ende deben de tramitarse por procedimientos totalmente distintos uno del otro . Así se decide.-

En este orden de ideas, y en fuerza de la norma contenida en nuestra Ley Adjetiva en su artículo 78, y visto el contenido del libelo de la demanda, se observa que las pretensiones solicitadas se tramitan por procedimientos diferentes, ya que el desalojo de inmuebles es un procedimiento especial, breve y sumario regulado en la Ley de arrendamientos inmobiliarios la cual remite al procedimiento breve de la Ley Adjetiva, mientras que los daños y perjuicios reclamados, son tramitados a través del procedimiento ordinario.

A tal efecto observa quien aquí sentencia, que la presente demanda, desde cualquier punto de vista que se observe, resulta Improcedente dada la adversidad entre la naturaleza de las pretensiones de la demandante; y así se deja establecido.

Existiendo la posibilidad legal de intentar la acción de daños y perjuicios de forma subsidiaria en el juicio de desalojo siempre que el actor la fundamente su acción de desalojo en el articulo 34 literal e) .. de la ley de arrendamiento inmobiliario por cuanto este se refiere a que el arrendatario haya realizado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Las cuales son susceptibles de ser cuantificadas, pero deberá el actor probar ciertamente sus dichos y hechos, con fundamento de Derecho y no es el caso de autos. Criterio jurisprudencial que comparte quien aquí decide.

Ahora bien, por los motivos antes expuestos este Tribunal no pasa a analizar las restantes defensas alegadas por las partes, en virtud de la declaratoria de improcedencia de la presente acción. Así también se decide.-