Decisión de Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 20 de Diciembre de 2012

En fecha 19 de febrero de 2010, se recibió en el Tribunal Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, Recurso Contencioso Administrativo Especial de Inquilinato, interpuesto por el abogado N.E.C.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.001, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.I.B.M., titular de la cédula de identidad No. V- 6.228.926 en su condición de arrendataria, contra el Acto Administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nº 00013683, de fecha 25 de noviembre de 2009 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDAS.

Realizada la distribución del Recurso en fecha 23 de febrero de 2010, correspondió a este Tribunal el conocimiento de la presente causa, la cual fue recibida el día 24 del mismo mes y año, donde se le asignó el Nº 1298, nomenclatura de este Órgano Jurisdiccional.

En fecha 12 de julio de 2010, se admitió el recurso y se ordenó la citación, así como la práctica de las notificaciones correspondientes.

Por auto dictado en fecha 28 de octubre de 2010, quien suscribe procedió avocarse al conocimiento de la causa, conforme a lo pautado en el artículo 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de mayo de 2011 se fijó para el décimo (10º) día de despacho siguiente la Audiencia de Juicio, la cual tuvo lugar en fecha 31 de mayo de 2011, dejando constancia de la comparecencia de la parte recurrente, tercero interesado y representación del Ministerio Público, siendo el caso que los dos primeros de los nombrados consignaron sendos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 10 de junio de 2011, conforme a lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto dictado en fecha 14 de julio de 2011 se fijó la oportunidad para consignar Informes, conforme a lo establecido por el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Por auto dictado en fecha 22 de julio de 2011 se fijó la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción.

En fecha 27 de septiembre de 2011 compareció la representación judicial del Ministerio Público y consignó escrito de opinión, constante de cinco (05) folios útiles.

Ahora bien, a los fines de dictar sentencia este Tribunal Superior lo hace en los siguientes términos:

I

DEL ESCRITO LIBELAR

Alegó la representación judicial de la parte recurrente, en su carácter de arrendataria del inmueble sobre el cual recayó el acto administrativo, objeto del presente recurso, que interpuso la querella por razones de ilegalidad contra la Resolución Administrativa Nº 00013683 de fecha 25 de noviembre de 2009 dictada por el Organismo recurrido, el cual contiene el procedimiento administrativo de regulación de alquileres, por el cual se fijó como canon de arrendamiento mensual máximo para oficina, a la Oficina 2-D (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “IBERIA”, ubicado en la Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, en la cantidad de Cinco Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 5.170,76), disponiendo además de establecer la cantidad de Doscientos Ochenta y Ocho bolívares Fuertes con Treinta y Nueve Céntimos (Bs. F 288,39), como contribución para el pago de los gastos comunes.

Arguyó que en la referida Resolución, no se tomaron en cuenta para la determinación del valor del inmueble, los factores que establece el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al omitir principalmente el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, en función de que en la Resolución aquí impugnada se le atribuyó un valor al referido inmueble sin especificar cuales fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación.

II

DEL ACTO IMPUGNADO

Riela del folio 21 al 23 del presente expediente, la Providencia Administrativa contenida en la Resolución Nº 00013683 de fecha 25 de noviembre de 2009 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDAS, la cual es del tenor siguiente:

Vistas la solicitud presentada en fecha 06 de agosto de 2009, por el ciudadano J.R.P., actuando en su carácter de autorizado de la sociedad mercantil INMOBILIARIA DANORAL C.A., apoderada de la de la oficina (…)quien de conformidad con lo previsto en los artículos 2º, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para comercio, del inmueble identificado.

Se admitió el procedimiento en fecha 07 de agosto de 2009, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procedió a la notificación de los interesados por vía personal y por cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 67 ejusdem en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, parte accionada, no compareció.

Abierto a pruebas el procedimiento, a tenor de lo establecido en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hubo actividad de las partes.

Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud presentada, según lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho pata fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad (....).

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 12.535 Unidades Tributarias a razón de CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 55,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia Nº 0002344 de fecha 26 de febrero de 2009, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.127 de fecha 26 de febrero de 2009.

En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9º, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RESUELVE: fijar el canon de arrendamiento mensual máximo para oficina, a la Oficina 2-D (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “IBERIA”, ubicado en la Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, en la cantidad de Cinco Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 5.170,76), disponiendo además de establecer la cantidad de Doscientos Ochenta y Ocho bolívares Fuertes con Treinta y Nueve Céntimos (Bs. F 288,39), como contribución para el pago de los gastos comunes (…)

(...) Se advierte a las partes interesadas en la presente Resolución, que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. (...)

S.N.T.. DIRECTOR GENERAL (Fdos. Ilegibles).

III

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

La Fiscal Auxiliar Interino Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, señaló entre otras cosas que la parte recurrente solicitó la nulidad de la Providencia Administrativa alegando que en la formación del acto administrativo, en su contenido se violó el artículo 30.1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a las características y calidad del edificio cuya construcción data de mas de 44 años, siendo valorado por los peritos como un inmueble a estrenar.

Que con respecto a los vicios alegados, consideró que los mecanismos probatorios aportados a los autos no fueron idóneos y suficientes para tal fin, arguyendo que la prueba de experticia no fue promovida y con la que se hubiese podido demostrar al Tribunal los hechos alegados , toda vez que no existen en autos plena prueba de los alegatos de la parte recurrente, al no haberse promovido y evacuado la prueba fundamental de experticia, que si bien no es la única prueba, si es la idónea para desvirtuar la legalidad del acto administrativo en cuestión, considerando que el presente recurso debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El presente caso gravita entorno a la pretensión del apoderado judicial de de la ciudadana M.I.B.M., titular de la cédula de identidad No. V- 6.228.926 en su condición de arrendataria, contra el Acto Administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nº 00013683, de fecha 25 de noviembre de 2009 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDAS, que fijo como canon de arrendamiento mensual máximo para oficina, a la Oficina 2-D (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “IBERIA”, ubicado en la Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, en la cantidad de Cinco Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 5.170,76), disponiendo además de establecer la cantidad de Doscientos Ochenta y Ocho bolívares Fuertes con Treinta y Nueve Céntimos (Bs. F 288,39), como contribución para el pago de los gastos comunes.

La parte recurrente denunció en su escrito libelar que el acto administrativo sometido a consideración por este Órgano Jurisdiccional se encuentra viciado de nulidad absoluta por cuanto en el se violo principalmente la norma contenida en el artículo 30.1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la problemática expuesta, se debe determinar que la denuncia formulada por la parte recurrente se encuentra referida a lo que según la doctrina, constituyen los denominados requisitos de validez de los actos administrativos, dentro de los cuales se encuentran los requisitos de forma, subdividiéndose éstos a su vez, entre otros, en requisitos concernientes a la manifestación externa o exteriorización del acto administrativo, por lo que el defecto de forma sólo determinará la anulabilidad cuando el acto carezca de los requisitos formales indispensables para alcanzar su fin o de lugar a la indefensión de los interesados.

Así las cosas, el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establece lo siguiente:

Artículo 18. Todo acto administrativo deberá contener:

1. Nombre del Ministerio u organismo a que pertenece el órgano que emite el acto.

2. Nombre del órgano que emite el acto.

3. Lugar y fecha donde el acto es dictado.

4. Nombre de la persona u órgano a quien va dirigido.

5. Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes.

6. La decisión respectiva, si fuere el caso.

7. Nombre del funcionario o funcionarios que los suscriben, con indicación de la titularidad con que actúen, e indicación expresa, en caso de actuar por delegación, del número y fecha del acto de delegación que confirió la competencia.

8. El sello de la oficina.

El original del respectivo instrumento contendrá la firma autógrafa del o de los funcionarios que lo suscriban. En el caso de aquellos actos cuya frecuencia lo justifique, se podrá disponer mediante decreto, que la firma de los funcionarios sea estampada por medios mecánicos que ofrezcan garantías de seguridad.

En cuanto al informe técnico que sirvió de base para la citada resolución, alegando que resulta evidente que el avalúo en el cual se basa el acto administrativo no se ajusta a los parámetros jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que considera que la decisión regulatoria se encuentra afectada por el vicio de falso supuesto, toda vez que la administración basó su decisión en pruebas cuya inexactitud resulta del mismo informe, por lo cual solicitan sea declarada su nulidad.

Para decidir al respecto observa este Órgano Jurisdiccional que la denuncia aquí planteada versa sobre supuestos errores contenidos en el Informe técnico del avalúo realizados por la Dirección General de Inquilinato.

Al hacer un estudio exhaustivo tanto del Avalúo, como el Informe Técnico ejecutados por la Dirección de Inquilinato, los cuales corren insertos al presente expediente en los folios 25 al 35, ambos inclusive, se observa que en apariencia fueron considerados los factores contenidos en el artículo 30 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenidos en su numeral 1°, referidos al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, entre otras circunstancias, a excepción del establecido en el numeral 2°, que se refiere al valor fiscal declarado o aceptado por el propietario por cuanto el resto de los factores como son el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos (2) años, si constan en el referido avalúo, observando que si bien es cierto los valores y datos necesarios para determinar el resultado final obtenido no son los ajustados a la realidad, en virtud del deterioro que presenta el inmueble, a consideración de la arrendataria; considera este Juzgador que no se evidencia entre los medios probatorios aportados al proceso, alguna experticia elaborada por profesionales que utilizando los elementos previstos en el artículo 30 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pudiesen desvirtuar los valores ponderados y datos arrojados en la Resolución Impugnada, y que estos pudiesen diferir del arrojado por la Administración, siendo que el Informe emitido por la Dirección fue el que sirvió como fundamento para el dictamen de la resolución administrativa, la fijación del valor del inmueble y la consiguiente fijación del canon de arrendamiento.

Al hacer un análisis de la figura de la experticia, como medio de prueba que es, de los previstos en nuestro Código Civil, la misma suele denominarse como la actividad procesal por la cual determinadas demostraciones o indagaciones vienen confiadas a personas que poseen ciertos conocimientos de tipo técnico o científico, con la finalidad de ilustrar al Juez en ciertas ramas del saber humano; como consecuencia de la imposibilidad en la cual se encuentra éste, de poseer todos los conocimientos científicos requeridos, para resolver satisfactoriamente los diversos asuntos que se le presentan y los cuales debe decidir.

No siempre el J. se encuentra en condiciones de conocer o apreciar un hecho por sus propios medios, ya sea porque no se encuentre al alcance de sus sentidos o porque su examen requiere de aptitudes técnicas que sólo las proporcionan ciertas disciplinas, ajenas a las ciencias jurídicas, en estos casos el Juez debe recurrir al auxilio de personas con conocimientos especializados en esas disciplinas a los fines de conocer dichos hechos.

Cuando la determinación de las causas y los efectos de un hecho requiere de especiales conocimientos, técnicos, científicos o artísticos o cuando para constatar si un hecho ocurrió o no, su calificación, características y valor se requiere de especiales conocimientos se hace necesaria la prueba de experticia.

Se trata de una actividad procesal cumplida en virtud del encargo judicial, por personas distintas a las partes en el proceso, que como ya se ha dicho, se encuentran calificadas, para tal labor por sus conocimientos, suministran o proporcionan al Juez, argumentos y razones para la formación de su convencimiento en relación a ciertos hechos cuya percepción o entendimiento escapa a las aptitudes de una persona común.

Constituye una actividad humana, mediante la cual se verifican hechos, se determinan sus características, sus relaciones con otros hechos, las causas que producen estos hechos y sus efectos.

De manera que, al no haberse evacuado experticia alguna que fuese solicitada por la parte recurrente y evacuada por este Tribunal, en la cual se pudiese haber tomado en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en la que posiblemente se hubiese podido verificar alguna diferencia entre los valores y consideraciones establecidas por la Administración y los determinados por los expertos, resulta imposible para este J. comprobar y determinar las presuntas irregularidades señaladas por la parte recurrente en el Informe Técnico y de Avalúo que sirvieron de fundamento para el dictamen de la Resolución Nro. 00013683, tal como fue denunciado, teniendo en consecuencia este J. que desechar los alegatos formulado por la parte recurrente en cuanto a los vicios alegados y declarar sin lugar el presente recurso contencioso administrativo especial inquilinario, y así se decide.

V

DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario, interpuesto por el abogado N.E.C.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.001, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.I.B.M., titular de la cédula de identidad No. V- 6.228.926 en su condición de arrendataria, contra el Acto Administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nº 00013683, de fecha 25 de noviembre de 2009 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDAS, que fijó como canon de arrendamiento mensual máximo para oficina, a la Oficina 2-D (Propiedad Horizontal) del Edificio denominado “IBERIA”, ubicado en la Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, en la cantidad de Cinco Mil Ciento Setenta Bolívares Fuertes con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 5.170,76), disponiendo además de establecer la cantidad de Doscientos Ochenta y Ocho bolívares Fuertes con Treinta y Nueve Céntimos (Bs. F 288,39), como contribución para el pago de los gastos comunes.

P., regístrese y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en el despacho del Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con S. en Caracas, en Caracas el Veinte (20) de Diciembre de Dos Mil Doce (2012).

EL JUEZ

Abg. J.V. TORRES LA SECRETARIA

Abg. L.B.

En esta misma fecha 20-12-2012, siendo las Tres post-meridiem (03:00p.m), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. LISBETH BASTARDO

Exp. Nº 1298

JVTR/LB/41

Sentencia Definitiva.