Decisión nº 11.214-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Diciembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE DEMANDANTE: I.R. y E.S.d.R., venezolanos, mayores de edad, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. 4.975.049 y 3.566.834, respectivamente, cónyuges entre sí y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: A.F.R. e YRAIMA POLACRE, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 21.525 y 42.488, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. 3.640.364 y 13.493.835, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.E. CASTRILLO C. y J.A. SIFONTES M., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nos. 49.195 y 40.361, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

EXP.No.11-10486.-

1. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25.03.2011 (f.272 ), por el abogado E.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., contra la decisión del 17.03.2011, proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por I.R. y E.S.d.R. contra A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., condenando en costas a la parte demandada.

   Previo verificación del sistema de distribución de causas, emanado del Juzgado Superior Distribuidor respectivo, le correspondió al Superior Segundo de esta Circunscripción conocer de la presente causa, y en fecha 22 de junio de 2011, el Dr. A.M.J., se Inhibió en el presente juicio y cumplida la distribución legal, por auto de fecha 20.07.2011 (f. 296), este Tribunal dio por recibido el expediente y acordó darle el trámite de juicio breve, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 10 de Agosto de 2011, el Abogado E.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito contentivo de conclusiones.

   El 12 de Agosto de 2011, la parte demandante, ciudadanos A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., asistidos por el abogado J.A.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.36.097, presentaron escrito de conclusiones.

   Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal de Alzada, pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.

2. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el presente p.d.R.L.A., mediante demanda interpuesta por los ciudadanos I.R. y E.S.D.R. contra A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., cumplidos los trámites inherentes a la distribución, le correspondió el conocimiento de la presente causa, al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.-

   Por auto de fecha 30.11.2007 (f. 76-77), el mencionado Juzgado admite la demanda, mediante el procedimiento breve y ordena el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que se sirva dar contestación a la demanda.

   Gestionada la citación, en fecha 04.04.2008 (f. 90-94), la representación judicial de los codemandados presentó escrito de contestación a la demanda.

   En fecha 09-04-2008 y 30.04.2008 (f.96-98 y 124-126), las representaciones judiciales de las partes, presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

   En fecha 30 de abril de 2008, la parte demandada promovió la prueba de cotejo y mediante diligencia de la misma fecha, la parte actora promovió documental, y por auto de fecha de fecha 02 de julio de 2.008, el aquo, negó la prueba de cotejo y admitió la prueba documental promovida por los accionantes, ordenando la notificación de las partes por haber sido dicho pronunciamiento fuera del lapso del lapso legal mediante boletas de notificación que se ordenó librar.

   El 07 y 09 de julio de 2008, las respectivas representaciones judiciales de los demandados y de los demandantes se dieron por notificados del auto dictado por el aquo en fecha 02-07-2008.

   En fecha 09 de julio de 2009, la Dra. M.A.R. en sus carácter de Juez Temporal, se avoco al conocimiento de la causa, y se ordenó la notificación de las partes del mencionaºdo avocamiento.

   El 10-06-2010 el Dr L.T.L., en su carácter de Juez Provisorio del aquo, se avocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes de dicho avocamiento.

   En diligencia suscrita en fecha 15-06-2010, el Dr. E.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado del avocamiento del Juez Provisorio, y solicitó la notificación de la parte actora, siendo librada la respectiva boleta de notificación en fecha 17-06-2010.-

   En fecha 05-08-2010 el ciudadano J.F.C., en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante diligencia dejó constancia de la notificación de la representación de la parte actora del avocamiento del Juez Provisorio.

   En fecha 19-11-2010, la representación judicial de los demandados solicitó a este Tribunal declarase el decaimiento de la acción o, en defecto de ello, fuese declarada la caducidad de la acción.

   En fecha 01-12-2010, la representación judicial de los codemandados mediante escrito, alegaron que los demandantes no se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2008, y que dejaron de cumplir con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, desde el mes de junio de 2010, consignó copias certificadas del expediente Nº 2008-0398, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (según se evidencia de las copias certificadas que acompañó marcadas con la letra “A”), alegando que se interpuso una demanda de desalojo por los demandados contra los actores de este proceso, la cual cursa ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente signado AP31-V-2010-004540 (según se evidencia de las copias que acompañó marcadas con la letra “B”), aunado a que los demandantes no han impulsado el presente juicio, señalando que existe decaimiento de la acción o pérdida del interés procesal, por lo que solicitó a este Tribunal declarase el decaimiento de la acción o, en su defecto, sin lugar la demanda interpuesta o la caducidad de la acción.

   En fecha 17.03.2011 (f. 259-270), se dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda.

3. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.-

   La parte actora junto con el libelo de demanda produjo:

   a.) Original de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, de fecha 20 de Noviembre de 2007, anotada bajo el Nº 90, Tomo 29.-

   b.) Copias simples contrato de arrendamiento autenticado en fecha 22 de junio de 2001 por ante la Notaría Pública Séptima de Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 03, Tomo 27, (marcado con la letra “B”),

   c.) Copias simples de contrato de arrendamiento de fecha 14 de enero de 2002, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, anotada bajo el Nº 81, tomo 01 (marcado con la letra “C”).-

   d.) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, el 06/08/2002, anotada bajo el Nº 77, tomo 48 (acompañado al libelo marcado con la letra “D”).-

   e.) Recibos por concepto de pago de canon de arrendamiento, marcadas E1 al E25 cursante a los folios veinticinco (25) al sesenta y cuatro (64).-

   f.) Comunicación privada de fecha 21 de Octubre de 2007 dirigida a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R..-

   g.) Copia certificada de documento autenticado por ante la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado en fecha 19/12/2006, quedando anotado bajo el No.7, tomo 60, protocolo Primero.-

3. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANADA

   Trajo a los autos, comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 15 de junio de 2007, 21 de Octubre de 2007, 09 de enero de 2008, dirigidas a LEOPOLODO RAMIREZ y E.D.R..- Igualmente acompañó:

   a.) Copia simple de Sentencia dictada por la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Eduardo Cabrera Romero, de fecha 31 de Enero de 2007, Expediente No.05-1774.-

   b.) Comunicación privada cursante al folio ciento treinta y uno (131), suscrita por A.L.V..-

   c.) Copia Certificada del expediente Nº 2008-0398, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

   d.) Copia certificada expediente signado AP31-V-2010-004540 nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.-

3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - Punto previo.-

   ** De la Caducidad de la Acción

   En su escrito de contestación a la demanda, la representación Judicial de parte demandada, alegó la caducidad en la presente Acción de Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto se había verificado el supuesto establecido en el artículo 1547 del Código Civil, norma que rige por expresa remisión del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que transcurrió el lapso que dicha disposición contempla como término para ejercer el derecho de retracto, bajo el parámetro de interpretación establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ya que la presente acción fue interpuesta el 28 de Noviembre de 2007, y admitida el 30 de Noviembre de 2007, es decir, desde la fecha en que se realizó el negocio jurídico, referido a la transmisión de la propiedad, 19 de Diciembre de 2006, transcurrió suficientemente el lapso, que origina con creces la caducidad de la acción, por lo que la presente demanda se ejerció en forma extemporánea, más allá del lapso previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   El presente caso, se refiere al derecho de un arrendatario, que diciendo reunir una serie de condiciones o requisitos, quiere subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el tercero adquirente, y que, consecuentemente, el ejercicio de sus acciones se rigen por las reglas previstas en el artículo 1547 del Código Civil – Retracto Legal.-

   Así las cosas, enmarcándose esta Juzgadora en el tema controvertido, el cual no es otro que la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, referido a la caducidad de la acción, alegado por la parte demandada, pasa éste Tribunal Superior, a decidir sobre la caducidad de la acción opuesta como defensa previa opuesta por la parte demandada en el escrito de la contestación.

   El autor I.D.. N. Coviello, en su Obra (sic) “Doctrina General del Derecho Civil”, pag. (sic) 520, expresa:

   Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción

   .

   Por su parte, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, página 75), cita lo siguiente:

   •…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Por otra parte debe la Sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con sólo una afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad

   (TSJ-SPA, Sent.5-2-2002, Núm. 00163…”.-

   Ahora bien, por ser muy didáctica, este Juzgado Superior, se permite transcribir parcialmente la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, proferida el 05 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, en el cual se confirma el criterio jurisprudencial, reiterado por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, de fecha 19 de octubre de 1954, para así ubicar lo reclamado en el contexto doctrinario aplicable a situaciones como la de autos.

   1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.

   2) Por definición, el retracto legal inquilinario

   es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.

   3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

   4) El retracto legal inquilinario” constituye la norma consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que el inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.

   5) El artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.

   6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”-, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

   7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

   8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfecciones) dicha enajenación, la caducidad legal del derecho subjetivo in comento –tanteo legal- obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

   9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción” de retracto –lapso de caducidad legal retractual inquilinario- en el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

   10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

   11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”. (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

   Dicho criterio fue modificado mediante sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, proferida el 20.05.2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones la Pintoresca, C.A. Exp. Nº AA20-C-2004-000807, estableciendo lo que de seguidas se transcribe:

   Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

   Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente a los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente

   . Negrillas de éste Tribunal de Alzada.

   En tal Sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No.126, Expediente No.05-1774, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, de fecha 31 de Enero de 2007, en el juicio que por RETRACTO LEGAL interpuso REGALOS COCCNELLE, C.A, dejó asentado lo siguiente:

   Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: C.A.L., al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:

   …Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano C.A.L., sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.

   De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de C.A.L., y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.

   Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo A.A.M. y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso

   .

   De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

   Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

   De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

   Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.

   DECISIÓN

   Por los razonamientos expuestos, esta Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la revisión solicitada por los abogados J.K. y J.P.L., en su carácter de apoderados judiciales de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y de INVERSORA EL RASTRO, C.A., contra la decisión dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260 dictada el 20 de mayo de 2005, la cual se ANULA. Y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE C.A., resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró –en alzada- la inadmisibilidad de dicha demanda, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada..” (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

   Siendo esto así, ésta sentenciadora acoge el contenido de la sentencia, ya enunciada y reproducida parcialmente supra, y observa que establece el artículo 1.547 del Código Civil, lo siguiente:

   No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo representa. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura

   (Subrayado de esta Alzada).

   Dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

   Se desprende de la norma previamente transcrita (art. 1574 del Código Civil), que son dos los supuestos por los que puede operar el ejercicio de la acción retractual inquilinaria:

   1. En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) proyectada” de conformidad con la dispuesta en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (09) días contados a partir de dicha notificación.

   2. Se desprende asimismo, que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, conforme lo prevé el referido artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

   Ahora bien, este Tribunal de Alzada considera impretermitible señalar lo que establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia proferida el 05 de Mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, cuando señala que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”.

   De lo anterior se desprende que es categórica la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando establece que el lapso para interponer la acción de retracto legal es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva cuando el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación venta perfeccionada, de manera que al efectuarse la acción fuera de este determinado lapso, está caduca.

   En éste sentido, la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en fecha 31 de Julio de 2007, en la cual se anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil emanado del M.T. del país, con lo que se cambia el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, estableciéndose que el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente, es de cuarenta (40 días), empero contados a partir de la fecha en que quedó asentada la enajenación del inmueble. Por lo tanto, quedando sin efecto, dicho fallo, emanado de la Sala de Casación Civil (20 de Mayo de 2005), el criterio jurisprudencial vigente y reiterado, se refiere al señalado entre otros fallos al dictado el 05 de Mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, y ASI SE DECIDE.-

   Así las cosas, este Tribunal remitiéndose al caso de autos, constata que hubo una venta perfeccionada inscrita ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Diciembre de 2006, bajo el Nº 7, Tomo 60 del Protocolo Primero; entre el ciudadano A.R.L.V. como vendedor y comprador el ciudadano KEYEN A.L.O., observando quien sentencia, que la pretensión fue interpuesta en fecha 28.11.2007, y admitida el 30/11/2007, resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera con demasía, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercerla, toda vez que desde la fecha de transmisión de la propiedad, hasta la fecha de interposición de la demanda, transcurrió once (11) meses y doce (12) días, que evidentemente es un lapso que excede con creces los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia, y requerido en jurisprudencia reiterada en distintos fallos emanados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en especial la dictada el 05 de Mayo de 1999, y ASI SE DECIDE.-

   En consecuencia, éste Tribunal Superior, partiendo de la tesis que la Caducidad en Derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene la potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente, por lo que evidentemente, se ha excedido el lapso legal estipulado para poder ejercer esta acción retractual arrendaticia, ya que de acuerdo a la norma sustantiva citada, debió efectuarse por la parte asistida de este derecho, dentro de los cuarenta (40) días siguientes del registro de la escritura del mismo acto, se debe afirmar que ciertamente caducó el término para ejercer la acción retractual arrendaticia ejercida en la presente litis, por no haberse ejercido dentro del lapso correspondiente para su interposición. ASÍ SE ESTABLECE.

   En tal sentido, considera ésta Juzgadora, que el A-quo, en su sentencia no hace referencia al contenido de la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo de fecha 31 de Enero de 2007, la cual anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en donde se modifica el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, por lo que la interpretación y análisis realizada por el A-quo, no se corresponde con el espíritu y propósito del criterio jurisprudencial de Carácter Vinculante para todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, emanado de M.T. de la República, referido a la Caducidad de la Acción, en demandas que versen sobre Retracto Legal Arrendaticio. Planteada así las cosas, éste Tribunal Superior, concluye que el alegato formulado por la parte demandada, referente a la caducidad de la acción, es PROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.-

   Verificado el alegato formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, referido a la caducidad de la acción, considera el Tribunal, que se debe desechar y extinguir el presente proceso judicial con arreglo a lo previsto en el artículo 356 Código de Procedimiento Civil, por lo tanto resulta inoficioso analizar los demás alegatos aportados al presente juicio, así como el material probatorio incorporado a los autos y ASI SE DECIDE.-

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: