Decisión nº 633 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito de Sucre, de 28 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 28 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito Primer Circuito |
| Ponente | Mauro Luis MartÃnez Vicenth |
| Procedimiento | Resolución De Contrato E Indemniz Daños Y Perjuic. |
9REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano H.L.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.929.521, actuando en su propio nombre y en representación de sus hermanos ciudadanos V.E.M.A., A.B.M. ACUÑA Y L.F.M.A.; debidamente asistido por el abogado en ejercicio J.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.142, con domicilio procesal en el Parcelamiento M.S. “C”, Urbanización Nueva Cádiz, Calle Barcelona, Quinta Moreno y Asociados, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano V.J.N.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.460.278, domiciliado en la Urbanización Sucre, Vereda 5, Nº 4 de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre; representado judicialmente por la abogada en ejercicio YULMAYN J. GALANTÓN DÍAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.570.
Subieron las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta en fecha 03 de Junio de 2008 por el abogado en ejercicio J.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.142, en contra de la sentencia dictada en fecha 28/05/2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
En fecha 17 de Junio de 2008, se recibió en esta Alzada expediente constante de ciento cincuenta y seis (156) folios.
En fecha 19 de Junio de 2008, se dictó auto mediante el cual se fijaron los lapsos establecidos por la Ley.
Al folio ciento cincuenta y nueve (159) corre inserto Escrito de Informes, suscrito por el abogado J.A.M.M., (IPSA Nº 63.142), constante de seis (6) folios.
Al folio ciento sesenta y cinco (165) corre inserto auto mediante el cual este Tribunal dijo “VISTOS” y entró en el lapso para sentenciar.
MOTIVA
Revisadas las actas procesales, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones:
La decisión objeto del presente recurso, declaró sin lugar la pretensión de Resolución de Contrato e Indemnización de daños y Perjuicios, en virtud de considerar que la parte actora no cumplió con la obligación de entregar los documentos del inmueble aptos para efectuar la venta definitiva del mismo, lo cual hizo en los términos siguientes:
De modo que, en atención a las consideraciones precedentemente expuestas, resulta indudable para esta juzgadora, que el demandante de autos para la fecha de la interposición de la demanda, no había cumplido con entregar los documentos del inmueble aptos para la celebración de la venta y protocolización del instrumento que la contendría, en el plazo previsto, cuyo incumplimiento conduce a que su pretensión no pueda prosperar y así se decide
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ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Señala la parte actora en el escrito libelar, que en fecha Diecinueve (19) de Septiembre de 2.005, celebró un contrato de arrendamiento de opción a compra con el ciudadano V.J.N.M., mediante un documento privado, sobre un inmueble integrado por una casa, construida sobre una parcela de terreno propio, con una superficie de TRESCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE DÉCIMAS CUADRADAS (310,99 m2); y un área de construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 m2), ubicada en la Urbanización Sucre, Vereda 5, N° 4, de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.
Continúa señalando, que el referido inmueble perteneció a su causante según consta en documento de compra venta Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de Junio de 1.975, bajo el No. 22, folios 37 vto al 38 vto, Protocolo Tercero.
Señaló igualmente, que en dicho documento el demandado para la fecha de la firma del aludido contrato, conocía las características y condiciones físicas del inmueble que se le dió en opción a compra, pactándose el precio de la venta en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), que serían invertidos en el inmueble para su recuperación; y la diferencia, es decir, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), serían cancelados al vencimiento de seis (6) meses.
Luego adujo el actor que, convinieron que si en los seis (6) meses acordados el demandado no pagaba el monto restante, entonces debía pagar un canon de arrendamiento que se acordaría en ese momento. Que se denominó arrendamiento con opción a compra al contrato privado celebrado, y que el mismo tenía una vigencia se seis (6) meses contados a partir del Primero (1) de Octubre de 2.005, hasta el Treinta y Uno (31) de Marzo de 2.006, y que en su cláusula segunda se estableció el monto total de la venta, así como la forma de pago, tal como ha sido señalado ut-supra.
Continuó señalando que, vencido el referido contrato de arrendamiento, y el incumplimiento en que ha incurrido la parte demandada en los términos antes expuestos, le ha causado a su persona daños y perjuicios por la demora, faltando pues, en la cláusula octava, donde se encuentran valorados estos daños en la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por cada día que transcurriera a partir del vencimiento del referido término adicional al canon de arrendamiento de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) convenidos en el lapso de seis meses.
En virtud de ello, procedió a demandar en nombre propio y en representación de sus coherederos anteriormente mencionados, al ciudadano V.J.N.M. por Resolución De Contrato E Indemnización De Daños Y Perjuicios, para que conviniera, o a ello fuere condenado por este Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento con opción de compra venta y como consecuencia de la resolución del contrato se le restituya el inmueble previamente descrito. SEGUNDO: La cancelación de daños y perjuicios se acuerdo a lo establecido en la cláusula penal del contrato de arrendamiento con opción a compra, en razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) diarios, calculados desde el 01 de Abril de 2.006 hasta la fecha en la cual el demandado entregue la casa totalmente desocupada y que a los solos efectos de la estimación de esta demanda, calculará hasta el día 13 de Julio de 2.007, fecha en la cual la ha presentado ante el Tribunal distribuidor competente y cuya estimación a esa fecha asciende a la cantidad de nueve millones trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 9.380.000,00). TERCERO: Las costas que se generen en la presente causa, prudencialmente calculadas por el Tribunal.
ALEGATOS Y DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada procedió a negar y rechazar los siguientes hechos: Que en ningún momento fue a casa del ciudadano H.L.M.A.; Que el ciudadano H.L.M.A., le haya manifestado que la vivienda el cual le dio en opción a compra venta, se lo había dejado su mamá en herencia; Que el ciudadano H.L.M.A., le haya manifestado que la vivienda que había dado en opción a compra venta tenía problemas para ser vendida, de ser así no hubiese hecho la referida negociación; Que su persona le manifestara al ciudadano H.L.M.A., que el provenía de la población de Araya, y que estaba vendiendo una casa en la Península por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), puesto que en ningún momento tuvo o ha tenido propiedad en la Población de Araya; Que el ciudadano H.L.M.A., haya llevado personas o comisión de técnicos para valorar el inmueble, puesto que los contactos que ha tenido con ese ciudadano, han sido por vía telefónica; y quien ha atropellado e insultando de manera irresponsable, sin ninguna consideración y respeto alguno: Que el ciudadano H.L.M.A., le haya notificado de un arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), y que después haya hecho una consideración del arrendamiento a doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00); Que el referido ciudadano haya notificado su disposición de renovar el contrato, ya que él lo que quiere es que le desocupe la casa, sin reconocer la inversión y mejoras que se le han hecho al inmueble, y seguir cometiendo fraude con esa propiedad, ya que él no es el único propietario como lo hizo ver desde un principio.
Asimismo, convino que celebró el contrato de Opción a Compra con el ciudadano H.L.M.A., expresando que el prenombrado ciudadano fue quien no cumplió con la entrega de los documentos del inmueble en regla, dentro del plazo de los noventa días, ni en su prórroga, siendo que de las copias del certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones anexo al escrito libelar, dicho certificado fue expedido en fecha 29 de Enero de 2.007, cuya documentación nunca le fue entregada a los efectos de la Protocolización del documento de venta.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
En la oportunidad legal correspondiente, la parte actora, promovió las siguientes pruebas:
Reprodujo el mérito favorable de los autos, en todo cuanto le favoreciera y en especial, el que resulta de la confesión en la que incurrió el demandado cuando reconoció los siguientes hechos: Que es cierto que convino con su persona en un contrato de Opción de Compra Venta; Que hizo la negociación con su persona; Que exige que le sean reconocidas unas mejoras que supuestamente le hizo al inmueble para entregarlo.
Promovió copia simple del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, consignado conjuntamente con el líbelo de la demanda.
Promovió el testimonio, de los ciudadanos: D.A.H.M., F.M.R., H.B.M.C. Y J.R.M.M., para que rindieran declaración sobre los hechos por ellos conocidos, relativos a que el inmueble objeto del contrato lo había heredado de su madre y que explicó al demandado que dicho inmueble tenía problemas para ser vendido, en virtud de que se estaba tramitando lo relativo a la declaración sucesoral, entre otros.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, el demandado promovió las siguientes pruebas:
El mérito favorable de las Actas Procesales.
Promovió las siguientes documentales: Referencia de denuncia, interpuesta por ante la Defensoría del Pueblo, debidamente certificada de fecha 18-04-2.006, (marcada “A”, folio 48). Fotografías, tomadas a la vivienda antes de ser ocupada por su persona y su familia, (marcadas “B, C, D, E y F”, folios 49 al 53). Recibo de Hidrocaribe, donde consta la deuda desde el mes de Junio de 2.005 al 01 de Enero de 2.006, que fue totalmente cancelada por su persona (marcada “G”, folio 54). Recibo de Eleoriente, donde se demuestra la deuda del servicio eléctrico desde la fecha 07-07-2.004, el cual canceló por cuotas para que le restituyeran el servicio de luz (marcada “H”, folio 55). Facturas, de todos los materiales, accesorios y mano de obra, para la reparación del inmueble, tal como se acordó en el contrato de opción a compra o arrendamiento, (marcada “I”, folios 56 al 88).
Igualmente Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Y.O. de Ruiz, M.R. y C.M.M..
Ahora bien, la parte demandada, admitió como cierto la existencia del contrato cuya resolución se pretende y se limitó oponer como defensa el incumpliendo por parte del accionante en la entrega de los documentos requeridos para la Protocolización de la venta definitiva del inmueble dado en arrendamiento con opción a compra, sin que se constate en autos el haber demostrado sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil., existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de pruebas, en este caso, el Optante, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.
Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor.
Ahora bien, demostrada como ha quedado la existencia del contrato cuya resolución se pretende, toca a este Tribunal, hacer una revisión del acervo probatorio a los fines de constatar el cumplimiento o no de las obligaciones asumidas por las partes en el contrato en cuestión.
En ese sentido y como ha sido expresado ut supra en el cuerpo del presente fallo, correspondía al demandado, probar que no cumplió con su obligación por una causa no imputable a él. De allí pues, observa este Sentenciador que a lo largo del iter procesal, no logró demostrar el demandado tal circunstancia, pues de la declaración de los testigos promovidos por éste, no se evidencia, toda vez que declararon sobre las condiciones físicas del inmueble, su ubicación, etc.
Por otra parte, en cuanto a las fotografías incorporadas a los autos por el demandado, este Tribunal las deseche y no les otorga valor probatorio ya que, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia, han señalado la forma de cómo han de ser promovidas las mismas y qué ha de señalarse al momento de promoverlas, tales como ser promovida como prueba libre, indicar su fuente, cosa que no hizo el promovente.
En relación a las facturas y recibos cursantes a los folios 54 al 88, estima este Juzgador que las mimas debieron ser promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no son valoradas por esta Alzada.
Ahora bien, como quiera que el demandado no logró desvirtuar lo alegado por el actor, es por lo que la petición de resolución de contrato, habida cuenta como se expresó supra, que el demandado incumplió con sus obligaciones, es por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, T.P. del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el Recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de Junio de 2008 por el abogado en ejercicio J.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.142, en contra de la sentencia dictada en fecha 28/05/2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
En consecuencia declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por el ciudadano H.L.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 2.929.521, debidamente asistido por el abogado en ejercicio J.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 63.142, en contra del ciudadano V.J.N.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.460.278, domiciliado en la Urbanización Sucre, Vereda 5, Nº 4 de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre; representado judicialmente por la abogada en ejercicio YULMAYN J. GALANTÓN DÍAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.570.
Por consiguiente se declara:
Resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra, y se ordena al ciudadano V.J.N.M., restituir el inmueble integrado por una casa construida sobre una parcela de terreno propio, con una superficie de TRESCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE DÉCIMAS CUADRADAS (310,99 m2); y un área de construcción aproximada de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 m2), ubicada en la Urbanización Sucre, Vereda 5, No. 4, de la ciudad de Cumaná, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre; al ciudadano H.L.M.A..
Se condena al ciudadano V.J.N.M., cancelar por concepto de daños y perjuicios al ciudadano H.L.M.A., la cantidad de VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20,00), diarios, calculados desde el día Primero (1) de Abril de 2006, hasta la desocupación definitiva del inmueble por parte del ciudadano V.J.N.M., y su efectiva entrega al ciudadano H.L.M.A., de conformidad a lo convenido por las partes en la Cláusula Octava del contrato suscrito entre ellas.
Queda la parte demandada condenada en costas, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda de esta manera REVOCADA la sentencia apelada.
Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal.
Publíquese incluso en la página Web de este Juzgado, regístrese y déjese copias certificadas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Veintiocho (28) días del mes de Noviembre de Dos Mil Ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR
ABOG. M.L.M.V.
EL SECRETARIO
ABOG. CARLOS CESAR GUZMAN
NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 3:00 p.m., se publicó la presente decisión. Conste.
EL SECRETARIO
ABOG. CARLOS CESAR GUZMAN
EXPEDIENTE N° 084591
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
