Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 23 de Septiembre de 2011

Fecha de Resolución23 de Septiembre de 2011
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare.
PonenteRafael Despujos Cardillo
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: MERCANTIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.657.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: JUNTA DIRECTIVA DE LA ASOCIACIÓN CIVIL CENTRO HISPANO VENEZOLANO DE GUANARE, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, el día 24 de febrero de 1977, quedando registrada bajo el N° 38, Tomo III, Protocolo I, 1er Trimestre del año 1977, representada en este acto por el ciudadano J.A.R.M., venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 10.050.652, actuando en su carácter de Presidente de la Junta Directiva.

APODERADO DE LA ACTORA: L.J.B.S., Abogado en ejercicio, titular de la cedula de identidad N° 8.067.355, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: MAROAN D.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.039.839, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.H.G., Y L.D.C.Y.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-19.528.016 y v-17.261.664, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 154.149 y 144.850, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y COBRO DE CANONES ARRENDATICIOS.

VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibida en fecha 02-08-2011, las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta el apoderado de la parte demandada, Abogado J.J.H.G., contra decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 25-07-2011, en la cual declara parcialmente con lugar la acción de de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la Junta Directiva de la Asociación Civil Centro Hispano Venezolano de Guanare contra el ciudadano Maroan D.B.F..

El 05-08-2011, se dio entrada a la causa bajo el Nº 5.657.

En fecha 22-09-2011, el ciudadano J.R., representante legal de la demandante, asistido por el Abogado L.J.B., presenta escrito de alegatos.

El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSION

Alega la parte actora que interpone demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por tiempo fijo y determinado por vencimiento del término y cobro de cánones arrendaticios, contra el ciudadano Maroan D.B.F., quien es propietario y representante legal de la firma de comercio denominada Bar Restaurant La Castañuela, tendente a la entrega o devolución de la cosa u objetos dados en arrendamiento tal como los recibió, en atención a una relación arrendaticia que se inició en fecha 20-09-2009 según contrato privado de fecha 01-10-2009, suscrito por las partes, de cuyo contenido se destaca: 1.- El uso del inmueble y el objeto del contrato: el inmueble arrendado consistió en la sección denominada El Burladero integrada por un salón comedor, dos salas de baño, un salón de cocina, un salón de depósito, un andén en la parte del frente, dentro de la instalaciones del Centro Hispano Venezolano de Guanare, ubicado en el sector Colinas de Curazao, prolongación avenida Giraluna de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa. La cual consiste en un local destinado a uso comercial, y específicamente sería utilizado a los actos u operaciones de comercio de la razón social Bar Restaurante La Castañuela, firma mercantil de su propiedad. 2.- El canon arrendaticio: Fue convenido y acordado en la cantidad de Bs. 800,00 mediante pagos mensuales. 3.- Las notificaciones: se estipuló que sería valida aquella a efectuarse alternativamente mediante carta o misiva personalizada o notificación publicada en un periódico de la localidad, sin exclusión de la notificación judicial. 4.- la vigencia de la relación arrendaticia y temporalidad del contrato: estableció un lapso inicial de un año y siete meses, prorrogable por periodos iguales, y la relación arrendaticia prolongaría su ámbito en el tiempo, solo en caso que el arrendatario no estuviere incurso en algún supuesto de incumplimiento culposo a sus obligaciones. 5.- legislación: Lo no previsto en este contrato, se regirá supletoriamente por las normas establecidas en la legislación de la República Bolivariana de Venezuela que regulen la materia. Que esto se constata en una situación traslúcida, ejecutando el desahucio el arrendatario a permanecido displicente con relación al incumplimiento de sus obligaciones, reteniendo para si mismo (el uso, goce y disfrute del inmueble), luego de expirada la relación arrendaticia y con ella la vigencia del contrato, ya que el contrato expiró en fecha 20 -04-2011 y no se prolongó con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento ante la culpa del arrendatario, quien pese a ser tempestivamente interpelado de manera insistente por los directivos de su representada hizo caso omiso a cumplir con sus obligaciones, aunado a las agravantes sin paga, indemnización o contraprestación alguna de las mensualidades insolutas desde de 2010 hasta Abril de 2011, y a efectuar aquellas reparaciones que estaba obligado a realizar, como de su inexcusable obligación a notificar de cualquier vicisitud.

Que el arrendatario incurrió en culpa cuando no cumplió con sus obligaciones exactamente como las contrajo, es decir al no pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos cuando dejó de pagar dos (02) mensualidades consecutivas, lo cual puede perfectamente corroborarse con el cheque Nº 42074366 girado contra la cuenta corriente Nº 0134-0408-94-4081040290 de la agencia Guanare de Banesco, Banco Universal, devuelto al girar sobre fondos no disponibles. También cuando dejó de hacer reparaciones locativas tendentes al cuido y conservación de la cosa arrendada, la cual presenta anualmente un evidente estado de inconservación o falta de mantenimiento, tal como se evidencia de la inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública de Guanare le día 24-03-2011, en la cual se dejó constancia del estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra la cosa arrendada. Que asimismo, se pudo constatar de la inexistencia de algunos objetos accesorios que forman parte del arrendamiento, específicamente detallados en la Cláusula primera del contrato en referencia, violando así otra de sus obligaciones, como es la de notificar al arrendador de determinados hechos o vicisitudes. Que en síntesis el incumplimiento del arrendatario es total y absolutamente evidente, permanece contumaz en perfecta afrenta a su deber jurídico de ejecutar de manera voluntaria el pago de las mensualidades vencidas y atrasadas, a efectuar las reparaciones locativas correspondientes y aquellas mayores que amerita el inmueble por no haber participado oportunamente al arrendador de la necesidad de realizarlas para evitar el sigiloso que presenta la sección denominada El Burladero, y a reponer aquellas cosas que por su propia negligencia o descuido se perdieron, sea por un hecho propio o de terceros, pero jamás y nunca llegó a participar al arrendador de su pérdida.

Que tal situación de hostilidad y rebeldía del arrendatario es tal, que ni entrega la cosa ni cancela las mensualidades insolutas correspondientes a los meses de y Diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011, cada una por el monto de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) con los respectivos intereses de mora tal como lo prevé el artículo 27 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, tampoco paga la tasa administrativa por el quantum de ocho unidades tributarias (8 U.T.) equivalente al cuarenta por ciento (40%) del impuesto por el expendio de licores, muy a pesar de los constantes emplazamientos realizados por la prensa local. Que el arrendatario Maroan D.B.F., está incurso en varios presupuestos de incumplimiento, toda vez que ha infringido de manera culposa, deliberada y reiterada, sus obligaciones puntualizadas con la mora e insolvencia en el pago de dos mensualidades consecutivas, la falta de preservación y mantenimiento del inmueble, a servirse de la cosa como un buen padre de familia (C.C. Artículo. 1592 -1º-2º) habida cuenta la presunción del buen estado del inmueble arrendado (C.C. Artículo. 1595), supuestos fácticos que se concatenan con lo reglamentado en los artículos 1215 y 1618 in fine del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aquellos puntualmente especificados comprendidos en los artículos 1596, 1597 y 1598 del Código Civil.

Que de lo anteriormente expuesto se colige, está vedado todo beneficio o concesión al arrendatario sea esta, prorrogar el contrato o hacerse de la prorroga legal, y es por lo que con base a los argumentos de hecho y de derecho ya expuestos ampliamente, procede a demandar al ciudadano Maroan D.B.F., ocupante sin justo titulo, dada la extinción del negocio jurídico atributo de la posesión precaria bona fide, para que convenga o en su defecto sea condenado mediante sentencia declarada con lugar, con expresa condenatoria en costas, en: Primero: El cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado por vencimiento del término que regulaba la relación arrendaticia y se produzca la consecuente entrega o devolución del inmueble arrendado tal como lo recibió, al haber expirado en fecha 20 de abril de 2011. Segundo: Que se encuentra en estado de mora e insolvencia con relación a una obligación de plazo vencido, cierta, liquida y exigible. Falta de pago del precio del arrendamiento, insoluto desde el mes de de 2010 hasta el mes de abril 2011, en razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, derivada del carácter oneroso del contrato (artículo 1135 del Código Civil). Este incumplimiento trae consigo el veto a que se le conceda u otorgue algún beneficio contractual. Tercero: Accesoriamente, se pretende el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas con los respectivos intereses moratorios, prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio conforme lo tenga establecido el Banco Central de Venezuela, desde el mes de de 2010 hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble. Cuarto: Una indemnización sustitutiva por aquellos objetos dados en arrendamiento y que no sean devueltos o entregados, e igualmente para la ejecución de las reparaciones locativas equivalentes, prudencialmente determinado mediante experticia complementaria del fallo. Quinto: El pago de las costas y costos del proceso de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil incluyendo los honorarios profesionales de abogados. Estima la presente demanda en la cantidad de 225.000,oo a decir 2.960,5 unidades tributarias, cada una por el valor uninominal de 76, Bolívares.

Admitida la demanda en fecha 29-04-201, en su oportunidad legal el demandado, ciudadano Maroan D.B.F., asistido por el Abogado J.J.H.G., da contestación a la demanda en los términos siguientes:

Que la demandante en su libelo de demanda señala que mantiene un contrato arrendaticio mediante documento privado desde el 01-10-2009, lo cual es cierto y que sin causa justificada dejó de cumplir con los cánones de arrendamiento al cual estaba obligado. Al respecto se hace necesario indicar que no es cierto que por su culpa haya caído en mora, cuando bien conoce el demandante que en distintas oportunidades se presentó a las oficinas del Club Hispano Venezolano a cancelar la mensualidad respectiva y fue imposible que le recibieran la misma. Ante esta circunstancia y observando que lo que habían pretendido era que su persona cayera en mora por incumplimiento en el pago, tomó la determinación de concretar el pago del arrendamiento por la vía de la consignación arrendaticia, previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual fue materializado por ante el Tribunal Primero de Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 29-04-2011 y que quedaría signado con la nomenclatura 119-2011.

Que la demandante en su escrito libelar habla en el numeral 3 de las notificaciones que se habían estipulado en el contrato privado, específicamente en la Cláusula Cuarta el cual se refería que el contrato de arrendamiento se prorrogaba automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes manifieste por escrito su intención de no renovarlo por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato y por otro lado se refería a que dicha notificación se verificaría en forma personal o por un aviso publicado en un periódico de la localidad, notificaciones estas que no se materializaron nunca en el lapso legal, que las publicaciones aparecen publicadas en fechas 20-04-2011 y 25-04-2011, cuando lo correcto es que la misma se le realizaría el 20-03-2011, con lo cual se prorrogó automáticamente el contrato suscrito entre las partes y así solicitamos sea declarado en la sentencia definitiva. Que en cuanto al carácter culposo al que hacen referencia en el libelo de la demanda es evidente esa carga de prueba recae exclusivamente sobre el demandante, sin embargo, durante el lapso que he permanecido como inquilino el trato hacia los bienes materiales que existían para el momento de la relación arrendaticia se ha mantenido incólume, a pesar de los tres (03) robos que de los cuales ha sido objeto y también las oficinas principales del Club Hispano Venezolano, que sin embargo logro sacar del abandono total y mugriento en que se encontraba el local arrendado, el cual en los actuales momentos tiene una imagen presentable, ajustado a los cánones de pulcritud que determina el Ministerio de Sanidad y que jamás había estado en mejores condiciones como en el tiempo que ha permanecido en sus manos.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora, de la sentencia definitiva, proferida por el Tribunal de cognición en fecha 25-07-2011, mediante la cual declara parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento deducida en la presente causa, ordenándose al demandado: 1º) La entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes, cosas y de personas, así como la entrega de los bienes muebles dados en arrendamiento según lo establecido en la Cláusula Primera del contrato suscrito entre las partes. Asimismo se ordena que al momento de proceder a la entrega esté solvente con el pago de los servicios públicos y privados con sus respectivas solvencias Municipales; 2º) El pago de la cantidad de Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 7.200,00), por concepto de cánones de arrendamientos adeudados correspondientes a los meses , Diciembre de 2010 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2011, a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, con los intereses moratorios calculados a través de una experticia complementaria del fallo a partir del 26 de abril de 2001, fecha de la interposición de la demanda, de acuerdo a lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base en la siguiente argumentación jurídica:

…Así las cosas, considera quien decide que visto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes con una duración de un (01) año y siete meses (07) meses contados a partir del día 20-09-2009, el mismo vencía el 20-04-2011, en virtud de lo cual la notificación de la no renovación del contrato debía practicarse por algunas de las partes al menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, tal como lo establece la Cláusula Cuarta del contrato, en consecuencia la notificación de desahucio practicado por la arrendadora a través de la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa, en fecha veinticuatro de Marzo de dos Mil once (24-03-2011), y las reiteradas notificaciones publicadas en los referidos periódicos al arrendatario, no se hizo en tiempo útil, teniéndose las mismas como no practicadas, en virtud de lo cual no opera la tácita reconducción por efecto de la prórroga convencional, la relación no concluye al vencimiento del término previsto, el contrato de arrendamiento continua en las mismas condiciones estipuladas en la Cláusulas del contrato y continua siendo a tiempo determinado y el arrendatario le nace el derecho a la prórroga legal salvo que este incurso en las algunas de las obligaciones contractuales o legal, que por efecto de tal incumplimiento pierde el beneficio estipulado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el presente caso, al demandar la parte actora el cumplimento del contrato por vencimiento del término legal y consecuencialmente el incumplimiento del arrendatario del pago de los cánones insolutos correspondientes a los meses de y Diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011, a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe esta Juzgadora proceder a analizar si las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario fueron practicadas en tiempo útil.

Ahora bien, de la revisión minuciosa de la presente causa se evidencia en la copia fotostática certificada del Expediente de Consignaciones, anexa al escrito de pruebas, según consta a los folios 94 al 113, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signado bajo el Nº 119, Consignatario: Maroan D.B.F., Beneficiario: Centro Hispano Venezolano, de fecha 29-04-2011,que al ser documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, demuestra que las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses y Diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011, a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales demandados fueron realizadas globalmente en fecha 02 de mayo de 2011, en la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,00), en virtud de lo cual se considera que las mismas no fueron consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad convenida en la Cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, considerándose al arrendatario en estado de insolvencia.

En cuanto al incumplimiento por la no conservación del inmueble dado en arrendamiento y en consecuencia la entrega o devolución de la cosa u objetos dados tal como los recibió, considera quien decide que de las pruebas cursantes en autos de las Inspección extrajudicial y judicial practicada por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, en fecha 24 de Marzo de 2011 y la practicada por ante este Juzgado, no se evidencia tal incumplimiento, por lo cual no es procedente.

En relación a la indemnización sustitutiva por los objetos dado en arrendamientos que no hayan sido devueltos o entregados, por cuanto el monto no fue determinado con exactitud los mismos no son procedente y en cuanto a que se condena a la demandada al pago de una indemnización para la ejecución de la reparaciones equivalentes, igualmente se declara improcedente por cuanto como se dijo anteriormente no se evidencia el incumplimiento por la no conservación del inmueble dado en arrendamiento.

Así las cosas, considera esta Juzgadora que analizada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato, la notificaciones practicadas, las consignaciones arrendaticias teniéndose como ilegítimamente efectuadas, la no demostración del pago por parte del arrendatario de los cánones insolutos demandados, la acción debe prosperar por cuanto al producirse el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por parte del inquilino, el arrendador puede intentar las acciones de cumplimiento de contrato fundamentadas en el incumplimiento de que se trate e impidiendo la continuidad de la relación arrendaticia y así se decide.

(Omissis)

… no hay duda que en el presente caso, el contrato de arrendamiento, el cual se aprecia con mérito probatorio, sufrió la tácita reconducción para convertirse de un contrato por tiempo determinado, a uno sin determinación en el tiempo, razones estas, que sirven de fundamento al Tribunal, para declarar admisible en derecho la pretensión de desalojo deducida. Así se decide…

Ahora bien, en el caso sub-examine, la parte actora reclama el cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado por vencimiento del término que regulaba la relación arrendaticia y se produzca la consecuente entrega o devolución del inmueble arrendado tal como lo recibió, al haber expirado en fecha 20 de abril de 2011; y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e impagados desde Noviembre de 2010 a Abril de 2011, a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, derivado del carácter oneroso del contrato (artículo 1.135 del Código Civil), en consecuencia, necesario es, analizar los términos pactados por las partes en el referido contrato de arrendamiento, el cual como indica el artículo 1.579 ejusdem, es uno mediante el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla; y que desde luego, por mandato del artículo 1.167 ejusdem, si una de las parte no cumple sus obligaciones, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.

Además, la relación arrendaticia está regulada por los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se prevé los casos cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y en esta dirección de acuerdo a nuestro sistema legal civil se puede colegir, que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. De otra parte, si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 34 ejusdem, en este caso, y de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede solicitar el desalojo del inmueble.

Finalmente, en los casos en que se demande el desalojo del inmueble, o el cumplimiento del contrato, el arrendatario le asiste el derecho de solicitar la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem, si al vencimiento del término contractual no estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

  1. Documental.

    1) Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01-10-2009, con relación a local destinado al Bar Restaurant El Burladero, ubicado en la sede del Centro Hispano Venezolano de Guanare, cuya convención se aprecia por haber sido producida por las, acorde con los artículos 1.159 y 1.363 del Código Civil y mediante la cual, se establecieron las siguientes obligaciones contractuales:

    1. Cláusula TERCERA, que el canon de arrendamiento será por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) mensuales, que deberá pagar EL ARRENDATARIO, los primeros cinco días de cada mes, en las oficinas de EL ARRENDADOR, ubicadas en el mismo Centro Hispano Venezolano.

    2. Cláusula CUARTA: “El lapso de duración del presente contrato será por el lapso de un (1) año y siete (7) meses contados a partir del 20 de Septiembre de 2009 hasta el 20 de Abril de 2011, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes manifieste por escrito su intención de no renovarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquier de sus prórrogas. La notificación se verificará en forma personal o por aviso publicado en un periódico de la localidad”.

    3. Cláusula QUINTA: “La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, o el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las Cláusulas establecidas en el presente contrato, traerá como consecuencia la rescisión del mismo y por consiguiente el desalojo del inmueble arrendado”.

      2) Los siguientes documentos:

      (2-1) Copia fotostática simple del Acta de Asamblea Ordinaria Nº 051, realizada por la Junta Directiva de la Asociación Civil Centro Hispano Venezolano de Guanare, en fecha 26 de julio de 2009, debidamente protocolizada por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., bajo el Nº 8, folios del 30 al 32, Protocolo 1, Tomo 20, Trimestre 3, Año 2009, que al ser copia fotostática de documento público no impugnado por la parte demandada se le da mérito probatorio, acorde con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano J.A.R.M. es el Presidente de la referida Junta Directiva.

      (2-2) Copia fotostática simple del Acta de Estatutos Sociales del Centro Hispano Venezolano de Guanare Estado Portuguesa, debidamente inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare, Protocolo I, Tomo 7, 2do Trimestre, de 1993, bajo el Nº 22, folio 1 al 3 y el Reglamento del Centro Hispano Venezolano de Guanare de fecha 15 de Diciembre de 1.979, el cual se le confiere mérito probatorio.

      (2-3) Copia fotostática simple del Registro de Comercio del Bar Restaurant La Castañuela, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 44, Tomo 7-B, del 29-06-2009, que al ser copia fotostática de documento público no impugnado por la parte demandada se le otorga mérito, para evidenciar que el ciudadano Maroan D.B.F. es el propietario del referido fondo de comercio.

      Tales instrumentos se aprecian en cuanto los actos jurídicos que lo contienen, pero no aportan elemento jurídico a la presente controversia con relación a los hechos aducidos por las partes respecto al cumplimiento o no de las obligaciones reclamadas en el presente juicio.

      Así se dispone.

      3) Cheque Nº 42074366 por la cantidad de Mil Seiscientos Bolívares (Bs., 1.600,oo), emitido por el ciudadano Maroan D.B.F. a favor del Asociación Civil Centro Hispano Venezolano en fecha 07-02-2011, contra la cuenta corriente Nº 0134-0408-94-4081040290 de la Agencia Guanare de Banesco Banco Universal, mediante el cual la parte demandada pretende cancelar los cánones de arrendamientos vencidos a esa fecha, el cual como consta fue devuelto por no tener fondos disponibles y en tal sentido se le aprecia su valor probatorio.

      4) Las siguientes notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento, hechas por el representante legal de la demandante, ciudadano J.A.R.M. al arrendatario, ciudadano Maroan D.B.F.:

    4. La realizada mediante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa, en fecha 24-03-2011, en la cual se le notifica: “La culminación inmediata de la relación arrendaticia, así como la entrega de la cosa u objetos dados en arrendamiento, habida cuenta de su innegable insolvencia y morosidad, en las mensualidades correspondientes a los meses de y Diciembre de 2010, enero y febrero de 2011, cada una por el monto de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, con los respectivos intereses de mora tal como lo prevé el articulo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera se le notifica que tiene la falta de pago de la tasa administrativa por el quantum de Ocho Unidades Tributarias (8 U.T.), equivalentes al cuarenta por ciento (40%) del impuesto por el expendio de licores. Igualmente, la prescindencia de notificar al arrendador, en el más breve termino posible, de toda usurpación o novedad dañosa, deterioro o pérdida de la cosa u objetos dados en arrendamiento…”

    5. Mediante cartel de notificación, publicado en el Diario El Regional, de fecha 20-04-2011, donde se hace saber “Al ciudadano MAROAN D.B.F., titular de la cédula de identidad Nº 13.039.839, propietario y representante de la firma de comercio BAR RESTAURANT EL BURLADERO, quien ocupa como arrendatario dentro de las instalaciones del CENTRO HISPANO DE GUANARE, ubicado en el sector Colinas de Curazao prolongación Av. Giraluna de Guanare Edo. Portuguesa, la sesión denominada LA CASTAÑUELA, que debe irreversiblemente desalojarla o desocuparla al vencimiento del término del 20 de abril del 2011 del contrato de arrendamiento en instrumento privado de fecha 01 de octubre del 2009, toda vez que está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, por lo tanto no se le concede la prorroga legal y se le increpa a la inmediata entrega o devolución de la cosa u objetos dados en arrendamiento tal como los recibió, caso contrario, se entenderá como una negativa, viéndonos en la enojosa e imperiosa necesidad de proceder por vía judicial, sin más aviso…"

    6. La Notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, publicada en el diario ‘El Periódico de Occidente’, en la ciudad de Guanare, de fecha 25-04-2011, haciéndole saber “Al ciudadano MAROAN D.B.F., titular de la cédula de identidad Nº 13.039.839, propietario y representante de la firma de comercio BAR RESTAURANT LA CASTAÑUELA, por cuanto expiró en fecha 20 de abril de 2011, la relación arrendaticia, su permanencia dentro de las instalaciones del Centro Hispano Venezolano de Guanare, ubicado en el sector Colinas de Curazao prolongación avenida Giraluna de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, en la sección denominada EL BURLADERO, es considerada de mala fe. Por lo tanto no le fue concedida la prórroga legal habida cuenta de su insolvencia y morosidad, se le reitera la inmediata entrega o devolución de la cosa u objetos dados en arrendamiento tal como los recibió, caso contrario, se entenderá como una negativa, viéndonos en la enojosa e imperiosa necesidad de proceder por vía judicial, sin más aviso…”

      El Tribunal pasa a precisar si las referidas notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento, fueron formuladas oportunamente de conformidad con el contrato de arrendamiento que es ley entre las partes en armonía con su Cláusula CUARTA, cual dispone: “El lapso de duración del presente contrato será por el lapso de un (1) año y siete (7) meses contados a partir del 20 de Setiembre de 2009 hasta el 20 de Abril de 2011, prorrogable aromáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes manifieste por escrito su intención de no renovarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquier de sus prórrogas. La notificación se verificará en forma personal o por aviso publicado en un periódico de la localidad”.

      Ahora bien, conforme al referido contrato de arrendamiento, se estableció su lapso de duración de un año y siete (7) meses a partir del día 20-09-2009 hasta el 20-04-2011, de manera que el primer lapso de duración del contrato venció en esta última fecha, pero como las partes dispusieron que este lapso podía ser prorrogable por uno igual, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra su voluntad de no continuarlo o prorrogarlo al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, con por lo menos treinta (30) días de notificación en forma personal o por aviso en un periódico de la localidad”, entonces el Tribunal le corresponde determinar, si la parte actora notificó o no a la parte demandada en tiempo hábil, de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y así se puede establecer:

      El primer lapso de duración del contrato por un lapso de un año y siete (7) meses , venció el día 20-04-2011 y como quiera que la notificación de no prorrogar del contrato de arrendamiento debía hacerse con por lo menos treinta (30) días de anticipación a esta última fecha, estos treinta (30), contados en forma retroactiva con relación a la fecha de culminación del contrato, se cumplieron desde el día 19-04 al 21-03 ambos de 2011, resultando así, que el último día hábil otorgado al demandante por el contrato para notificar válidamente el demandado al demandado de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, con treinta días de anticipación al 20-04-2011, se verificó el día 20-03-2011; y siendo que las notificaciones cursantes en autos, fueron formuladas los días: 24-03-2011, mediante la Notaría Pública de Guanare, Estado Portuguesa; el 20-04-2011 en el Diario el Regional y el 25-04-2011 en el diario El Periódico de Occidente, forzoso es concluir, que las mismas, se realizaron extemporáneamente, o sea, fuera del lapso previsto por las partes en el contrato.

      Todo ello, genera como consecuencia, que el referido contrato de arrendamiento, se ha prorrogado en el tiempo desde su vencimiento el día 20-04-2011, por un lapso de un año y siete (7) meses y así continuará en calidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, mientras una de las partes no notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, dentro de los treinta (30) días por lo menos a la fecha del vencimiento de cada una de sus prórrogas. Así se juzga.

      En tales consideraciones, se desechan las notificaciones de no prorroga del contrato de arrendamiento estudiadas, producidas por la parte demandante. Así se resuelve.

      5) Inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública del Municipio Guanare, de fecha 24-03-2011, en la sede del mencionado local objeto de arrendamiento, en la cual queda patentizado las buenas condiciones que presenta dicho local, por lo que se le da mérito probatorio.

      Se adminicula a esta prueba con la misma calidad probatoria, Ia inspección Judicial practicada por el Tribunal a quo el 26-05-2011, con asesoramiento de experto en el cual se dejó constancia del regular y buen estado de conservación y mantenimiento del inmueble objeto de la inspección, y de la existencia de los bienes entregados al arrendatario para la explotarlo del negocio de Restaurant, debidamente identificados en el referido contrato de arrendamiento.

      Así se dispone.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

  2. Documental.

    1) Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la Asociación Civil Centro Hispano Venezolano de Guanare y el fondo mercantil Bar Restaurant La Castañuela, representado por el ciudadano Maroan D.B.F. de fecha 01-10-2009, cual fue valorado anteriormente.

    2) Copia Certificada de Expediente de Consignaciones, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signado bajo el Nº 119, presentadas por el ciudadano Maroan D.B.F., a favor de la Asociación Centro Hispano Venezolano, en la forma siguiente:

    1. En fecha 25-04-2011, por la suma de Bs. 4.800,oo, destinado a cancelar los meses de y Diciembre de 2010; y Enero, Febrero, Marzo, y Abril de 2011.

    2. En fecha 02-05-2011, en cheque de gerencia signado con el Nº 40808370, emitido por Banesco Banco Universal del 02-05-2011, destinado a cancelar los meses Mayo, Junio, J.A., Septiembre y Octubre de 2011.

      Siendo dichas consignaciones arrendaticias por un total de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,oo), equivalente a doce (12) meses de cánones de arrendamiento, los cuales debieron ser cancelados o consignados judicialmente, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes a partir del 20-09-2009, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

      Al respecto se observa, que las mensualidad consignada oportunamente, corresponde a Abril de 2011, y dado que la presente demanda fue interpuesta en fecha 26-04-201; se constata que el demandado continuó consignando en el referido expediente llevado por el a quo, las mensualidades de Mayo, Junio, Julio, Agosto, septiembre y Octubre de 2011; cuyos meses no estaban vencidos y exigibles, pero en todo caso, dichas consignaciones resultan realizadas oportunamente.

      Conforme a lo reseñado, el demandado consignó extemporáneamente los cánones de arrendamiento fijados mensualmente en la suma de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo), correspondientes a Diciembre de 2010 y Enero, Febrero y Marzo de 2011, estando así insolvente en el pago de cinco (5) mensualidades, y que conforme a la Cláusula Cuarta del Contrato, cual penaliza al arrendatario al dejar de cancelar dos (2) mensualidades consecutivas, tales circunstancias confiere derecho al arrendador a solicitar la rescisión del contrato y/o cumplimiento del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.

      Así se acuerda.

      Corolario de lo anterior, el Tribunal considera procedente el cobro por el demandante, de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de y Diciembre de 2010; y Enero, Febrero y Marzo de 2011; y los que se vayan venciendo hasta que quede definitivamente firme y ejecutoria la presente acción. Así se decide.

      3) Con relación a las siguientes comunicaciones, enviadas por el demandado al demandante:

    3. Donde informa el día 25-06-2010, que al abrir las instalaciones del Bar Restaurant del Centro Hispano se nota que falta el DVD y la Planta de Sonido, así como en reiteradas oportunidades ha sucedido la perdida de efectivo, artefactos eléctricos, objetos personales y mercancías que se encontraban tanto en las instalaciones del Bar Restaurant del Centro Hispano como en el depósito del mismo. Manifiesta haber comunicado anteriormente dichas perdidas y que a pesar de ello han continuado las desapariciones, razón por lo cual solicita sea cambiada la empresa de vigilancia.

    4. Donde informa que el día 06-07-2010, al abrir las instalaciones del Bar Restaurant del Centro Hispano se nota que faltan 10 cajas de cervezas que se encontraban en el enfriador desde el día domingo 04-07-2010, que llamó a la secretaria del Centro Hispano para que corroborara lo informado y solicita nuevamente sea cambiada la empresa de vigilancia por no tener confianza en ella.

      Tales comunicaciones, carecen de valor probatorio por cuanto los hechos en ellos participados no guardan relación con la situación controvertida en el presente juicio que se que trata exclusivamente de la petición del actor de cumplimiento de contrato y entrega material del inmueble por vencimiento del término de duración y cobro de cánones arrendaticios.

      Así se decide.

  3. Testimoniales de los ciudadanos: R.A.P. y D.A.O..

    El primero, no rindió declaración, solo la ciudadana D.A.O., quien fue interrogada en los siguientes términos:

Primera

¿Diga la testigo su nombre y apellidos completos? Contestó: D.H.O.G., Segunda: ¿Diga la testigo que edad tiene usted? Contestó: 44 años. Tercera: ¿Diga la testigo si conoce de vista y trato al ciudadano Maroan Baptista? Contestó: si. Cuarta: ¿Diga la testigo en donde trabaja usted? Contestó: En el Bar Restaurante La Castañuela, en el Club Hispano. Quinta: ¿Diga la testigo en que se desempeña el ciudadano Maroan Baptista en el Centro Hispano Venezolano? Contestó: como el dueño del Bar Restaurante. Sexta: ¿Diga la testigo en si tiene algún grado de consanguinidad o afinidad con el ciudadano Maroan Baptista? Contestó: No. Séptima: ¿Sabe usted de algunos robos que fueron realizados en este Centro Hispano Venezolano? Contestó: Si. Octava: ¿Pudo notar que hubo pérdida de algún objeto o electrodoméstico en el Centro Hispano Venezolano? Contestó: Si. Novena Describa ¿En que condiciones se encuentra el local comercial arrendado por el seños Maroan Baptista? Contestó: buenos en estos momentos por los robos que hubo que se llevaron dos (02) rebanadoras y un (01) micro hondas y un (01) juego de vajillas grande que había, en la barra se llevaron el whisky y una (01) caja registradora y el dinero en efectivo que había.

La testigo fue repreguntada por la contraparte de la siguiente manera: Primera: ¿Diga usted si conoce en que consistió el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre Maroan Baptista y el Centro Club Hispano Venezolano? Contestó: No, no se.

El Tribunal desecha a esta testigo por desconocer los hechos controvertidos en el presente juicio, especialmente el contenido del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y en razón de que al manifestar que hubo robos en el local arrendado se llevaron dos (02) rebanadoras y un (01) micro hondas y un (01) juego de vajillas grande que había, en la barra se llevaron el whisky y una (01) caja registradora y el dinero en efectivo que había, tales hechos no guardan relación con el fondo de la controversia debatida; y en todo caso dichos artefactos y bienes no fueron determinados por el demandado como tampoco indica cuando ocurrieron esos hechos. Así se resuelve.

Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas en autos, a juicio de esta superioridad, quedó demostrado mediante el referido contrato de arrendamiento que la parte actora cedió en arrendamiento al demandado el referido local situado en la sede del Centro Hispano Venezolano de Guanare con una serie de elementos y utensilios de trabajo destinados a la explotación del negocio de Restaurant, el día 01-10-2009, por un lapso de un año y siete (7)meses, a partir del 20-09-2009 hasta el 20-04-2011, por un canon mensual de arrendamiento de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) pagaderos dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes.

La parte demandante para demostrar que el referido contrato se venció definitivamente el día 20-04-2011 en razón de no haber operado su prorroga por un lapso igual al convenido, produjo las referidas notificaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento formuladas los días 24-03-2011; 24 y 25-04-2011, las cuales resultaron extemporáneas como fue decidido en el cuerpo de este fallo, ya que el último día para efectuarla válidamente con treinta (30)días de anticipación de acuerdo a dicho contrato, se verificó el día 20-03-2011; y ello no resulta en autos, por lo que en consecuencia, el referido contrato de arrendamiento a partir del día 20-04-2011, se prorrogó automáticamente por un lapso igual, esto es de un año y siete (7) meses, hasta el día 20-11-2012, y se continuará prorrogando en el tiempo por lapsos iguales, a menos que una de las partes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo o continuarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a este nuevo vencimiento y así sucesivamente, excepto que se reclame la resolución del mismo por incumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente.

En tales razones no ha lugar la petición del demandante por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Así se juzga.

Respecto al alegato del actor, de que el demandado no ha dado cumplimiento a la buena conservación del inmueble dado en arrendamiento por una parte, y el reclamo de que le sean devueltos los objetos dados en el referido contrato de arrendamiento, tal como los recibió, o en su defecto se le cancele una indemnización sustitutiva por ellos; tales pedimentos deben ser declarados improcedentes; en primer lugar, por cuanto quedó demostrado de acuerdo a la inspección judicial realizada en fecha 24-03-2011, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en buenas condiciones y en segundo lugar, por no haber demostrado el demandante que el demandado esté obligado a devolverles los objetos dados para la operatividad del local comercial, debidamente especificados en el contrato. Así se decide.

En cuanto al reclamo de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de de 2010 a Abril de 2011, y los que se vayan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, considera el Tribunal, que resulta procedente el cobro de los meses de Noviembre y Diciembre de 2010; y Enero, Febrero y Marzo de 2011, por su impago al haber sido consignados extemporáneamente como se expuso; no así los cánones pertinentes a los meses desde Mayo a Octubre de 2011, ya que fueron consignados en tiempo útil por el demandado ante el Tribunal de cognición y como tal, deben entenderse cancelados legalmente, solo que el demandante no los ha hecho efectivo, pero es el único que puede retirarlos de dicho Tribunal en atención al artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De otra parte, el arrendador, tiene derecho a que se le cancelen los arrendamientos que se vayan venciendo hasta que quede firme y ejecutiva la presente decisión. Así se acuerda.

Respecto al cobro de intereses por el demandante sobre los cánones de arrendamientos adeudados y reclamados, observa el Tribunal que los mismos fueron consignados por el demandado ante el Juzgado a quo, y a tales fines fue aperturada una cuenta de ahorro en el Banco Bicentenario, por lo que tales cantidades obtienen intereses bancarios en beneficio del arrendador, en este caso, la Asociación Civil Centro Hispano Venezolano, razones estas, por las cuales considera esta superioridad que hacen improcedente el cobro de intereses sobre dichos cánones, a la tasa promedio bancaria permitida por el Banco Central de Venezuela. Así se establece.

Con relación a los alegatos formulados por la parte demandante en donde hace un recuento de los eventos procesales, afirmando que las pruebas por el aportadas demuestran la pretensión deducida, al respecto, considera el Tribunal que tales planteamientos están analizados y resueltos a lo largo del fallo, todo lo cual hace innecesario hacer otro pronunciamiento al respecto. Así se resuelve.

Por los motivos expuestos la presente debe ser declarada parcialmente con lugar, y en la misma forma, resultará la apelación formulada por la parte demandada. Así se acuerda.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y cobro de canones arrendaticios, incoada por la ASOCIACION CIVIL CENTRO HISPANO VENEZOLANO DE GUANARE, contra el ciudadano MAROAN D.B.F., ambos identificados.

En consecuencia, se condena a la parte demandada a cancelar a la actora los canones de arrendamiento del orden de Ochocientos Bolívares (Bs.800,oo) mensuales, correspondiente a las meses de Noviembre y Diciembre de 2010; y Enero, Febrero y Marzo de 2011 que totalizan Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo); y los que se vayan venciendo hasta que esta sentencia quede definitivamente firme y ejecutoria; igualmente, tiene derecho el demandante a recibir el pago de los canones arrendaticios atinentes a los meses de Abril a Octubre de 2011, que fueron consignados ante el Tribunal de la causan y aquellos que se continuaron consignando por mandato del artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así se acuerda.

Se declara parcialmente con lugar la apelación formulada por la parte accionada y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos la sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa de fecha 25-07-2011.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintitrés días del mes de Septiembre de dos mil once. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria Temporal

Abg. M.A.C.C..

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 12:00 m. Conste.

Stria.

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