Decisión nº 017-F-01-02-16 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 1 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución 1 de Febrero de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5929

DEMANDANTE: HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANMAN, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° V-4.173.830.

APODERADOS JUDICIALES: A.R., A.G. y J.O.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.685, 96.467 y 160.120, respectivamente.

DEMANDADA: GHANDOUR IMPORT, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 19 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 4, Tomo 11-A, con última Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 28 de octubre de 2010, bajo Nº 2, Tomo 36-A, representada por el ciudadano A.E.G., de nacionalidad libanesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.441.507, con domicilio en el edificio Nº 49, local Nº 2, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles Zamora y Garcés, de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón.

APODERADOS JUDICIALES: NAGGY RICHANI SELMAN, WAEL BOU ARAM, C.M. y N.D., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.310, 172.386, 111.810 Y 172.374, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO Y DE LA PRORRAGA LEGAL

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de las apelaciones interpuestas por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, así como la apelación interpuesta por el abogado A.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.467, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANMAN, contra la decisión de fecha 21 de mayo de 2015, publicada en fecha 9 de junio de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, seguido por el ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANMAN, contra la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA.

Cursa a los folios 1 al 7 escrito libelar presentado en fecha 23 de abril de 2014, consignado por el ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANMAN, asistido por el abogado A.R.Z., donde alega: que el día 20 de mayo de 2012, pactó un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, de su propiedad, ubicado en la planta baja del edificio Nº 49, local signado con el Nº 2, con dirección: avenida Bolívar entre calles Zamora y Garcés de la ciudad de Punto Fijo, a la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, la cual esta representada por el ciudadano A.E.G., contrato de arrendamiento que fuera debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón en la misma fecha; que la vigencia del contrato, tal como lo dispone la cláusula cuarta, era de un (1) año, contados a partir del vencimiento del contrato citado, se entenderá que se acogería a la prórroga legal, debidamente citada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que en fecha 13 de febrero de 2013, ambas partes autenticaron por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, un contrato de Prórroga Legal de Arrendamiento y quedó inserto bajo el Nº 6, Tomo 20, de los Libros llevados por esa Notaria, el cual específicamente en su Cláusula Segunda, establece la duración de la prorroga legal, que seria de un año, contados a partir del 1° de febrero de 2014, por cuanto la duración de la relación arrendataria fue de tres años y seis meses; que la referida Sociedad Mercantil denominada GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, no ha entregado el inmueble o local comercial, ya que se encuentra vencido el término de la relación contractual; que la hoy arrendataria ha incumplido todas la obligaciones contractuales o legales, además que ha intentado tener una buena comunicación y ha sido infructuosa, ya que no ha entregado el referido local comercial y habiendo gozado su prorroga legal de manera pacifica, es por lo que acude a demanda la inmediata desocupación y entrega del inmueble comercial que le fue cedido a la Sociedad Mercantil denominada “GHANDOUR IMPORT CONPAÑIA ANONIMA”, en arrendamiento, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, por haber incurrido en incumplimiento de las obligaciones contractuales, ya que vencido el lapso de prórroga legal, el cual gozó y disfrutó pacíficamente, en su tiempo determinado y hasta ahora no ha hecho entrega del referido local comercial, tal como lo disponía, el contrato en sus cláusulas. Fundamenta su pretensión en los artículos 33, parágrafo segundo, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1.160, 1167, 1616, 1592, 1594, 1264 y 1271 del Código Civil, en el ordinal 7º del artículo 340 y el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Solicita se acuerde el cumplimiento de contrato y la inmediata desocupación y entrega del inmueble comercial que le fue cedido a la Sociedad Mercantil denominada GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, que se le cancele la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), por concepto de pensiones de arrendamientos, tal como lo dispone la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento y concatenada con la cláusula quinta, del contrato de prorroga legal, así como se condene en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil. Estima la demanda en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), o su equivalente a mil cuatrocientas diecisiete punto treinta y dos Unidades Tributarias (1.417.32 U.T.).

Riela a los folios 22 y 23, auto de fecha 28 de abril de 2014, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite la demanda y ordena la citación a la Sociedad Mercantil “GHANDOUR IMPORT COMPAÑIA ANONIMA”, en la persona de su representante legal A.E.G..

Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2014, el abogado Winder M.M., en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, se inhibe de conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 82 ordinal 12º del Código de Procedimiento Civil. (f. 25, I pieza).

En fecha 19 de mayo de 2014, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, le da entrada a la presente causa y ordenó continuar con el procedimiento dado el estado en que se encuentra (f. 31, I pieza).

Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2014, el alguacil del Tribunal de la causa, consignó boleta de citación correspondiente a la Sociedad Mercantil “GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA”, en la persona de su representante legal A.E.G., sin firmar, en virtud de haberse traslado a su domicilio y haberle informado que el referido ciudadano no se encuentra actualmente en el País. (f. 36-37, I pieza).

Riela al folio 49 de la primera pieza, diligencia de fecha 19 de junio de 2014, suscrita por el abogado A.E.G. en su carácter de representante judicial del demandante, en donde solicita que se cite por cartel a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 2 de julio de 2014. (f. 50-51, I pieza).

Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2014, la Suscrita Secretaria del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación a la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA”, en la persona de su representante legal A.E.G., de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 52, I pieza).

En fecha 16 de septiembre de 2014, comparecen al Tribunal de la causa las abogadas Naggy Richani Selman y C.M., actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA”, mediante el cual se dan por citados de la presente demanda y solicitan de conformidad con lo establecido en el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil se declare la nulidad del auto de admisión de la demanda y se reponga la causa al estado de la admisión de la misma por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 al 880 eiusdem (f. 54-57, I pieza).

Corre inserto del folio 86 al 186, escrito de contestación a la demanda con sus respectivos anexos, presentada en fecha 22 de septiembre de 2014, por la abogada C.M., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada en donde opone como punto previo el defecto de forma previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con lo pautado en los ordinales 5º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exigen la indicación de los fundamentos de hecho de la pretensión, así como la especificación de los daños y perjuicios; toda vez que en el escrito de demanda se señala la pretensión de que se paguen al demandante la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), por pensiones de arrendamientos, pero sin especificar a que meses corresponden tales pensiones, ni a razón de cual monto por mes, ni su relación con la cláusula Décimo Segunda del contrato de arrendamiento y la quinta del mal llamado prorroga legal, tal como se alega en el petitorio de la demanda, careciendo de una exposición detallada de los hechos que menoscaban el derecho a la defensa de mi su representada por cuanto al desconocer tales datos, no pueden formular argumentos defensivos sobre tal pretensión de la demanda; que esa omisión en la determinación de dicha pretensión puede ser una confusión o un esfuerzo del actor de solapar la intención de demandar la ilegal indemnización de cláusula penal proscrita por el legislador, calificándola oprobiosamente como cánones de arrendamiento, cuando en realidad es una cláusula penal prohibida por la ley, lo cual debe dilucidarse con esta cuestión previa; que en segundo lugar opone la Prohibición Legal de Admitir la Acción Propuesta prevista en el ordinal undécimo (11º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que recientemente entró en vigencia la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en el literal “i” del artículo 41, deja incólume la disposición la disposición del anterior Decreto a pesar de derogarlo a partir del 23 de mayo de 2014, fecha en que fue publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418; que tal prohibición hace inadmisible la pretensión de la demandante que procura el pago de la indemnización de la cláusula penal de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), por cada día de supuesta mora en la entrega del local, basado precisamente en la Cláusula Penal prevista en la cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento cuyo desalojo de demanda el cual es concatenado con el supuesto contrato de prorroga legal y que presume sea la cantidad que tasa el demandante por la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) y así solicita se declare. En cuanto a la defensa de fondo alega: a) que el contrato celebrado por la partes, se determinó con precisión, que el mismo no era prorrogable y que no era necesaria la notificación para el desahucio, conservando eventualmente su condición de vigencia a tiempo determinado; b) que en base a la autonomía de la voluntad de las partes, modificaron el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de marzo de 2012, por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 29, Tomo 36 de los libros respectivos, mediante un nuevo documento de fecha 13 de febrero de 2013, autenticado en la Notaria Primera de Punto Fijo, inscrito en el Nº 6, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, celebrando un prorroga convencional, que se denomino erradamente como “prorroga legal”; c) que el error en la calificación del contrato es plausible al verificar que en los diversos contratos celebrados entre las partes, estos son, además de los ya mencionados, el de fecha 30 de junio de 2009 y el de fecha 30 de septiembre 2010, todos sobre el mismo inmueble y por un año de vigencia, de lo que se puede evidenciar que para el otorgamiento de la prorroga legal no hace falta ningún documento público o privado para su otorgamiento, tal como lo establece la Ley, la prorroga legal opera de pleno derecho; d) que lo mas resaltante es que las partes, en el contrato de Prórroga Convencional, mal llamado de Prórroga Legal, introdujeron una variación en las condiciones del contrato anterior, para lo cual era necesaria la forma escrita y fue la forma de pago del canon de arrendamiento, que en el anterior fue de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) por adelantado, a razón de quince mil bolívares mensuales (Bs. 15.000,00); y que en el nuevo contrato se previó se pagaría de forma mensual y no por adelantado; e) que una vez culminado el término de dicha prórroga convencional, sin que el arrendador realizara el desahucio correspondiente de manera previa al vencimiento del mismo, operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, aplicable supletoriamente ante la falta de regulación del Instituto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que estaba vigente para el momento de la celebración de todos los contratos entre las partes, de modo que falta otro requisitos para que proceda la prorroga legal; f) que niega que su representada haya tenido la obligación de devolver el inmueble arrendado luego de la expiración de al Prorroga Convencional, como tampoco tiene la obligación de pagar la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento; g) que en estos momentos se goza de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado según estaba previsto en la ley vigente para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y el de prórroga convencional y así solicita se declare; h) alegan el pago de los cánones de arrendamiento del mal llamado “Contrato de Prorroga Legal”, los cuales se hicieron mediante un cheque, los primero nueve (9) meses y posteriormente mediante Oferta Real Consignativa ante el Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, expediente Nº 2721, y los siguientes meses de la prorroga convencional, ante la negativa del arrendador de recibir dichos conceptos y de emitir los correspondientes recibos fiscales. Por todo los hechos anteriormente alegados es por lo que solicita se declare Sin Lugar la demanda intentada contra su representada con la debida imposición de costas procesales atendiendo a la estimación de la demanda.

A los folios 187 al 190, I p., riela escrito de contradicción a las cuestiones previas y promoción de pruebas presentado en fecha 29 de septiembre de 2014, por el abogado A.E.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.

Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual declaró improcedente la solicitud de nulidad y reposición de la causa solicitada por los abogados Naggi Richani Selman y C.M. y ordenó proseguir el juicio por lo tramites de procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil. (f. 192-193, I pieza).

Riela a los folios 195 al 199, primera pieza, escrito de promoción de pruebas y anexos consignado por el abogado Naggy Richani Selman, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Ghandour Import. C.A.

En fecha 10 de octubre de 2014 comparece ante el Tribunal de la causa la abogada N.D., quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT, C.A., y consigna escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas (f. 270-271, I pieza).

Mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2014, los abogados Naggy Richani Selman y N.D., actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT, C.A., se oponen a las pruebas promovidas por la parte demandante (f. 272 al 274, I pieza).

En fecha 23 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual declaró valido y ajustado a derecho que las partes promuevan en la audiencia preliminar o en el lapso de promoción de pruebas establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, los testigos que depondrán en la audiencia de juicio (f. 286-287, I pieza).

Riela al folio 3 de la segunda pieza, auto de fecha 27 de octubre de 2014, mediante el cual el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la abogada N.D., en fecha 10 de octubre de 2014.

Mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa declaró extemporáneo la presentación del escrito presentado en fecha 4 de noviembre de 2014, por la abogada C.M. en fecha 4 de noviembre de 2014 (f. 5, II pieza).

En fecha 25 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual ordenó agregar escrito contentivo de copia certificada de del Acta de Asamblea registrada en fecha 28 de octubre de 2010, bajo el Nº 2, Tomo 36-A de la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT, C.A., proveniente del Registro Mercantil Segundo del estado Falcón con sede en Punto Fijo (f. 8-17, II pieza).

En fecha 16 de diciembre de 2014, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón dictó decisión mediante la cual declaró Sin Lugar las cuestiones previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT, C.A. (f. 19-24).

Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2015, el alguacil del Tribunal a quo consigna boletas de notificación debidamente firmada por la abogada N.D. y el ciudadano Hilmi Mackour Ghanman Ghanman (f. 25-27, II pieza).

A los folios 29 al 32, II p., riela escrito de pruebas presentado en fecha 19 de enero de 2015, por el abogado A.E.G.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante.

Mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2015, la abogada C.M., apela de la sentencia interlocutoria, dictada por el Tribunal de la causa en fecha 16 de diciembre de 2014, la cual fue escuchada en un solo efecto mediante auto de fecha 21 de enero de 2015 (f. 33-34, II pieza).

Corre inserto al folio 35 de la segunda pieza auto de fecha 21 de enero de 2015, mediante el cual el Tribunal de la causa fijó para el tercer día de despacho siguiente oportunidad para tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.

En fecha 27 de enero de 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa, en donde se dejó constancia de la comparecencia de los abogados A.R. y A.G., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la empresa demandada. En esta misma fecha consignó escrito de pruebas (f. 37-42, II pieza).

Corre inserto del folio 43 al 45 de la segunda pieza, auto de fecha 18 de febrero de 2015, mediante el cual el Tribunal de la causa fijó los limites de la controversia y admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 9 de marzo de 2015, la abogada C.M., actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT, C.A., consigna escrito de promoción de pruebas, el cual fue declarado extemporáneo por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 16 de marzo de 2015 (f. 50-53, II pieza).

Mediante auto de fecha 16 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en la presente causa (f. 54, II pieza).

En fecha 18 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto de diferimiento de la audiencia de juicio para el segundo día de despacho siguiente (f. 55, II pieza).

En fecha 21 de mayo de 2015, tuvo lugar la Audiencia de Juicio, en la cual se dictó dispositivo de fallo declarando Parcialmente Con Lugar la presente acción de Desalojo de Local Comercial contra la sociedad GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA (f. 58-67, II pieza).

En fecha 9 de junio de 2015, el Tribunal de la cusa publicó la sentencia escrita en la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Contrato y de la Prorroga Legal (f. 68-71, II pieza).

Mediante diligencia de fecha 12 de junio de 2015, la abogada C.M., apela de la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de mayo de 2015 y publicada en fecha 9 de junio de 2015 (f. 72, II pieza).

Riela al folio 73, diligencia de fecha 26 de junio de 2015, mediante el cual el abogado A.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante apela de la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de mayo de 2015 (f. 73, II pieza).

Mediante auto de fecha 26 de junio de 2015, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos las apelaciones interpuestas por las partes y ordenó remitir el presente expediente a este Tribunal Superior (f. 74, II pieza).

Esta Alzada da por recibido el expediente en fecha 11 agosto de 2015, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijándose 10 días de despacho para sentenciar (f. 79, II pieza).

En fecha 23 de septiembre de 2015, el abogado A.E.G.R., consignó escrito de pruebas (f. 80-82; II pieza).

En fecha 24 de septiembre de 2015, esta Alzada dictó auto mediante el cual indicó que las pruebas promovidas serán valoradas en la sentencia de fondo (f. 83, II pieza).

De los folios 85 al 94, riela escrito de de informes presentado por la parte demandada, en fecha 27 de octubre de 2015; y en fecha 3 de noviembre de 2015, se dejó constancia que la parte demandante Hilmi Machkour Ghanman Ghanman, no compareció ni por si, ni en la persona cualquiera de sus apoderados judiciales (f. 97, II pieza).

Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

La parte accionante en su escrito contentivo de demandada alega que en fecha 20 de marzo de 2012, celebró un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad, con la sociedad mercantil “GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA”, representada por el ciudadano A.E.G., el cual se encuentra ubicado en la planta baja del edifico número 49, local signado con el número 2, en la avenida Bolívar entre calles Zamora y Garcés de la ciudad de Punto Fijo del Municipio Carirubana, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del estado Falcón bajo el Nº 29, tomo 36, de igual fecha, que la vigencia del contrato, era de un (1) año, tal como lo dispone la cláusula cuarta, contados a partir desde el 1° de febrero de 2012, hasta el 1° de febrero de 2013, que establece la misma cláusula, que en caso de no entregar el inmueble en la fecha estipulada y en las condiciones previstas en ese contrato, se entendería que a partir del vencimiento del contrato citado (1-2-2013) se entenderá que se acogería a la prórroga legal, debidamente citada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que en fecha 13 de febrero de 2013, ambas partes autenticaron ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, un contrato de Prórroga Legal de Arrendamiento, quedando anotado bajo el Nº 06, Tomo 20, de los Libros llevados por esa Notaría, el cual establece en la Cláusula Segunda, la duración de la prórroga legal, que sería de un año, contados a partir del día 1° de febrero de 2013, hasta el 1° de febrero de 2014, por cuanto la duración de la relación arrendaticia fue de tres años y seis meses; que la Sociedad Mercantil“ GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA” no ha entregado el inmueble o local comercial, ya que se encuentra vencido el término de la relación contractual; por su parte la apoderad judicial de la parte demandada alega que en base a la autonomía de la voluntad de las partes, modificaron el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de marzo de 2012, por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 29, Tomo 36 de los libros respectivos, mediante un nuevo documento de fecha 13 de febrero de 2013, autenticado en la Notaria Primera de Punto Fijo, inscrito en el Nº 6, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, celebrando un prorroga convencional, que se denomino erradamente como “prorroga legal” y que el error en la calificación del contrato es plausible al verificar que en los diversos contratos celebrados entre las partes, estos son, además de los ya mencionados, el de fecha 30 de junio de 2009 y el de fecha 30 de septiembre 2010, todos sobre el mismo inmueble y por un año de vigencia, de lo que se puede evidenciar que para el otorgamiento de la prorroga legal no hace falta ningún documento público o privado para su otorgamiento, tal como lo establece la Ley, la prorroga legal opera de pleno derecho; que lo mas resaltante es que las partes, en el contrato de Prórroga Convencional, mal llamado de Prórroga Legal, introdujeron una variación en las condiciones del contrato anterior, para lo cual era necesaria la forma escrita y fue la forma de pago del canon de arrendamiento, que en el anterior fue de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) por adelantado, a razón de quince mil bolívares mensuales (Bs. 15.000,00); y que en el nuevo contrato se previó se pagaría de forma mensual y no por adelantado; que una vez culminado el término de dicha prórroga convencional, sin que el arrendador realizara el desahucio correspondiente de manera previa al vencimiento del mismo, operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, aplicable supletoriamente ante la falta de regulación del Instituto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que estaba vigente para el momento de la celebración de todos los contratos entre las partes, de modo que falta otro requisitos para que proceda la prorroga legal.

A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas promovidas por la parte demandante: (f. 29 al 32 pieza II)

  1. - Documento autenticado el 20 de marzo de 2012, ante la Notaría pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 29, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, anexo marcado “A” (f. 8 al 14), contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano HILMI GHANMAN en su carácter de propietario arrendador, y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA representada por el ciudadano A.E.G. en su carácter de arrendataria, sobre un local comercial ubicado en la avenida Bolívar entre calles Zamora y Garcés, planta baja del Edificio Nº 49, signado con el Nº 2, de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón. Este documento auténtico se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble antes descrito, así como su tiempo de duración que fue fijado en un (1) año constado a partir del 1° de febrero de 2012 hasta el 1° de febrero de 2013, estableciendo la no prórroga contractual; igualmente que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) anuales, con un pago único por adelantado por los doce meses.

  2. - Documento autenticado en fecha 13 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, bajo el Nº 06, tomo 20, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, anexo marcado “B” (f. 15 al 21), suscrito entre las partes, contentivo de contrato de prórroga legal; el cual se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que las partes en virtud del anterior contrato y según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal b, establecen que la prórroga legal será de un año contado a partir del 1° de febrero de 2013 hasta el día 1° de febrero de 2014, por cuanto la relación arrendaticia fue de tres años y seis meses; igualmente que el canon de arrendamiento será de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) de acuerdo a lo establecido en el anterior contrato.

  3. - Original de comunicación de fecha 18 de diciembre de 2012, dirigida a GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA, suscrita por el ciudadano HILMI GHANMAN, mediante la cual les solicita se le informe sobre el deseo de continuar o no arrendado el local de su propiedad, y que de no ser su intención se le otorgará la prórroga legal correspondiente de 6 meses contados a partir del 1° de febrero de 2013, cancelando la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por cada mes, el cual contiene firma ilegible en señal de recibido en fecha 07/01/13, anexa marcada “O” (f. 191 pieza I). Este documento privado que alega la parte que es emanado del representante de la demandada, por cuanto no fue desconocido, se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

    Pruebas presentadas por la parte demandada: (f. 195 al 199).

  4. - Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 20 de marzo de 2012, ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 29, Tomo 36 de los Libros respectivos, con vigencia de un (1) año contados a partir del 1° De febrero del año 2012 hasta el 1° de febrero del año 2013 (anexo marcado “D”, f. 115 al 119). Ya valorado.

  5. Copia fotostática simple del contrato celebrado entre las partes en fecha 13 de febrero de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 06, tomo 20 de los Libros respectivos, con la duración de la prórroga legal de un (1) año contados a partir del 1° De febrero del año 2013 hasta el 1° de febrero del año 2014, al evidenciarse de los contratos suscritos en continuidad por la empresa demandada. (anexo marcado “E”, f. 120-123). Precedentemente valorado.

  6. - Copia fotostática simple de documento autenticado en fecha 30 de junio de 2009, por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 83, Tomo 37 de los Libros respectivos (anexo marcado “B” f. 104-108), contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano HILMI GHANMAN en su carácter de propietario arrendador, y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA representada por el ciudadano A.E.G. en su carácter de arrendataria, sobre un local comercial ubicado en la avenida Bolívar entre calles Zamora y Garcés, planta baja del Edificio Nº 49, signado con el Nº 2, de la ciudad de Punto Fijo, estado Falcón. Esta copia fotostática de documento auténtico se tiene como fidedigna de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble antes descrito, inició a partir del 30 de julio de 2009.

  7. - Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en 30 de septiembre de 2010, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, bajo el Nº 17, Tomo 71 de los Libros respectivos, con la duración de seis (6) meses contados a partir del 1° de agosto de 2010 hasta el 1° de febrero de 2011 (anexo marcado “C” f. 109-114). Esta copia fotostática de documento auténtico se tiene como fidedigna de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le concede valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el anterior contrato fue renovado por el lapso indicado.

  8. - Copia certificada del expediente administrativo llevado ante la Superintendencia de precios justos Nº FAL-0052/14, en el cual el demandante se comprometió a entregar los recibos de cancelación, de la obligación de pago de los canones de arrendamientos, según acta del 25 de junio de 2014 en la cual consta su declaración, anexa marcada F. (f. 124-186). Esta copia certificada de documento público administrativo se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, con el cual se demuestra la tramitación del mencionado procedimiento.

  9. - Copia simple del expediente Nº 2014-256, que lleva el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del estado falcón, con sede en Punto Fijo, contentiva de las consignaciones de los canones de arrendamientos a favor del demandante. (f. 200 al 269). Estas copias fotostáticas simples de actuaciones judiciales se tienen como fidedignas de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les concede valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar la consignación arrendaticia realizada por la arrendataria a favor del propietario arrendador hoy demandante.

  10. - Documentos, consignados junto con el escrito de expresa citación (f. 54-57), a saber: a) Copia del poder apud acta otorgado por la sociedad mercantil demandada. b) Copia del acta constitutiva de GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA. c) Copia de la cédula del representante legal de GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANÓNIMA y RIF Anexos marcados “A”, “B” y “C” (f. 58 al 85). Estas copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos se tienen como fidedignas de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que el Tribunal a quo en la decisión recurrida de fecha 9 de junio de 2015 se pronunció de la siguiente manera:

    A.y.v.l. pruebas producidas por las partes, ha quedado demostrado que la relación arrendaticia entre el ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANAM y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT C.A., sobre el local comercial identificado en el libelo de la demanda, inició el 01 de agosto de 2010, bajo la vigencia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, de fecha 30 de septiembre de 2010, anotado bajo el N° 17, Tomo 71, el cual tenia una duración de seis (06) meses, es decir, hasta el 01 de febrero de 2011, operando la tácita reconducción de este contrato, pues, la empresa demandada quedó en el local arrendado sin oposición del arrendador, hasta que suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por un (01) año más, contado a partir del 01 de febrero del 2012 hasta el 01 de febrero de 2013, por lo cual dicha relación arrendaticia alcanzó una duración de tres (03) años y seis (06) meses. Así se decide.

    Asimismo, ha quedado demostrado que las partes contratantes al finalizar el último contrato de arrendamiento decidieron suscribir un documento que regiría las condiciones de la prorroga legal, expresando que conforme al artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento, por la duración de la relación arrendaticia de tres (03) años y seis (06) meses, le correspondía una prórroga de un (01) año, contado a partir del 01 de febrero de 2013 hasta el días (sic) 01 de febrero de 2014, la cual había vencido para el momento de introducir la demanda.

    En cuanto a las cantidades de dinero reclamadas por el actor en el libelo de demanda, referidas al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) por pensiones de arrendamiento, indicando como fundamento de su petitorio lo dispuesto en la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento y la cláusula quinta del contrato de prórroga legal, es de hacer notar, que en la cláusula (SIC) Décima Segunda las partes contratantes convinieron que a la fecha de expiración del término de contrato y el disfrute de la prórroga legal si fuere el caso, arrendataria entregaría sin necesidad de notificación, el inmueble arrendado en el mismo estado que lo recibió; en caso contrario, cancelaría por concepto de daños y perjuicios la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) por cada día transcurrido a partir del vencimiento de la entrega definitiva.

    De manera que, la cantidad reclamada conforme a lo expuesto por la parte actora en el libelo de demanda, fue convenida por concepto de daños y perjuicios para el caso que la arrendataria a la fecha de expiración del término del contrato y el disfrute de la prórroga legal, no entregare al propietario, sin necesidad de notificación alguna, el inmueble arrendado totalmente desocupado en el mismo estado donde lo recibió, cancelando al propietario la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) por cada día transcurrido desde la fecha de vencimiento del contrato o la prórroga legal hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Ahora bien, de una simple operación aritmética se observa que la cantidad reclamada resulta de multiplicar sesenta (60) días a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000) cada uno, siendo evidente que si para la prorroga legal venció el 01 de febrero de 2014, los días reclamados por dicho concepto van del 02 de febrero al 02 de abril de 2014.

    No obstante lo anterior, observa esta juzgadora que tal reclamo por concepto de daños y perjuicios no es más que la conocida cláusula penal o penalidad por la no entrega del inmueble arrendado al vencimiento del contrato, cobro que se encuentra prohibido con la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al señalar en el artículo 41, literal i), que queda taxativamente prohibido el cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y la referida Ley. Por tal razón, dicho petitorio resulta improcedente, quedando a salvo las sanciones que pudiera exigir el arrendador por el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Así se decide.-

    Vista la decisión anterior, se observa que la jueza a quo declaró parcialmente con lugar la acción intentada, por considerar que quedó demostrada la relación arrendaticia entre el ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANAM y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT C.A., la cual alcanzó una duración de tres (3) años y seis (6) meses; por lo cual suscribieron un documento que regiría las condiciones de la prorroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente para el momento. Por lo que apelada como fue la anterior sentencia, procede esta Alzada a verificar la procedencia de la presente acción en los siguientes términos:

    El contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, el actor demanda por cumplimiento en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga legal, al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley -normativa vigente para la fecha de la interposición de la demanda- le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

    En el caso de autos, se observa, de acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda celebrado entre el ciudadano HILMI GHANMAN y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, representada por su presidente ciudadano A.E.G., que el lapso de duración del mismo fue establecido por un (1) año, contado a partir de la firma del contrato, desde el 1° de febrero de 2012 hasta el 1° de febrero de 2013, es decir, a tiempo determinado, en la cual se estableció que: “LA ARRENDATARIA, expresa que esta notificada en este momento de la NO PRORROGA CONTRACTUAL, del presente contrato de arrendamiento, declara que en caso de no entregar el inmueble en la fecha estipulada y en las condiciones previstas en este contrato, se entenderá que a partir del vencimiento del presente contrato (Primero de febrero de 2013, se acoge a la prorroga legal que lo asiste de acuerdo al artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin necesidad de solicitud mediante documento aparte, a menos que este sea culminado por rescisión terminación anticipada según lo indicado en este documento”. Asimismo se evidencia que en fecha 13 de febrero de 2013, ambas partes autenticaron por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del estado Falcón, un Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento, en el cual específicamente en su cláusula SEGUNDA, se estableció la duración de la prorroga legal, que seria de (1) un año, contados a partir del 1 de febrero de 2013, hasta el 1 de febrero de 2014, de conformidad con el literal b del referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia entre el ciudadano HILMI GHANMAN y la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, comenzó en fecha 30 de junio de 2009, bajo la vigencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 83, Tomo 37, el cual tenia una duración de (1) un año (véase folios 104 al 108, I pieza); luego en fecha 30 de septiembre de 2010, celebraron un nuevo contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, anotado bajo el Nº 17, Tomo 71, el cual tenia una duración de (6) seis meses (f. 109 al 114, I pieza), y vencido ese lapso la arrendataria continuó ocupando el inmueble, convirtiéndose en un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado la tácita reconducción. Pero es el caso que en fecha 20 de marzo de 2012, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por 1 (un) año más, contados a partir de 1° de febrero de 2012, al 1° de febrero de 2013.

    Siendo así, habiéndose establecido que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía una renovación de otro contrato; no obstante haber suscrito el contrato por tiempo determinado (1 año), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola. En relación al tiempo transcurrido en la relación arrendaticia, el tratadista G.G.Q., en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pag. 278-279, expresó:

    El tiempo, como hecho, constituye un suceso o acontecimiento de orden natural que el hombre cuantifica al medir el movimiento; mesura que da lugar a consecuencias jurídicas de diverso significado y trascendencia en la vida y actividad humana, que podemos observar con carácter enunciativo en la siguiente dinámica:

  11. Inicio del tiempo como medida para indicar a las partes el propio nacimiento de la obligación arrendaticia: Momento que marca el comienzo o transcurso de la duración del contrato de arrendamiento, o el nacimiento de esa relación teniendo como punto de partida un momento preciso y concreto que llamamos “tiempo” o “duración”, hacia un punto también preciso de llegada cuando éste es previamente fijado por las partes y que de no ser fijado anticipadamente no importa, puesto que el arrendamiento no es a perpetuidad.

    2…

  12. El tiempo como indicación del modo para adquirir algunos derechos por el transcurso del mismo en el ámbito arrendaticio: Se trata de momentos concretos que se unen o acumulan con cierta continuidad, a fin de que observados o apreciados los mismos, según el interés de la parte, constituyan medios conducentes para adquirir determinados derechos. Tal es el caso por ejemplo, (sic) el derecho a la prórroga legal que tiene el arrendatario cuyo arrendamiento haya sido celebrado por tiempo determinado…

    En este orden de ideas la Sala de Casación de Civil en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013, Exp. Nº 2012-000474, estableció lo siguiente:

    “En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.

    Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.

    En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso G.G.R.R., señaló:

    …Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

    .

    De acuerdo a la jurisprudencia anteriormente transcrita aplicable al presente caso, tenemos que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria ha ocupado el local comercial objeto de la presente demanda por un periodo de tiempo de tres (3) años y seis (6) meses.

    En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la prórroga legal para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, indicando las reglas aplicables de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia; de lo que podemos inferir que debe existir un contrato por escrito, donde conste su duración, para que tenga lugar la prórroga legal, pues si en el contrato no consta tal determinación de nada sirve la escrituración, por cuanto el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para demostrarse fuera del instrumento mismo, a menos que las partes expresamente durante el proceso convengan en el lapso de duración. En el caso de autos, si bien estamos en presencia de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso de prórroga legal con fundamento en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes a tiempo determinado (un año); quedó evidenciado del mismo contrato y de las manifestaciones realizadas por las partes, que ese el mismo constituye la renovación de otro contrato, es decir, que la relación arrendaticia existía antes de la firma del documento fundamental de la presente acción. Siendo así, y habiendo sido demostrado el tiempo de duración de la relación arrendaticia existente entre las partes, es por lo que se determina a partir de qué momento le nace al arrendatario el derecho a la prórroga legal, siendo este de un año conforme al artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa fecha, y así se establece.

    Visto lo anterior, se observa que en fecha 13 de febrero de 2013, el arrendador ciudadano Hilmi Ghanman Ghanman y la arrendataria Ghandour Import C.A., celebraron un contrato de Prórroga Legal de Arrendamiento, en el cual se estableció entre otras cosas lo siguiente:

PRIMERA

En virtud del contrato de arrendamiento de fecha Veinte (20) de marzo de 2012, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Estado Falcón, anotado bajo el Nº 29, Tomo 36, “EL ARRENDADOR” otorga a “LA ARRENDATARIA” según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal (b), la correspondiente Prórroga Legal.-

SEGUNDA

La duración de la prórroga legal será de un (1) año, contados a partir del día 01 de febrero de 2013 hasta el día 01 de febrero de 2014, por cuanto la duración de la relación arrendaticia fue de tres (03) años y seis (06) meses, según se evidencia en los contratos suscritos en continuidad por la empresa antes mencionada.

(…)

CUARTA

El canon de arrendamiento a cancelar durante la vigencia de la prorroga legal es de Quince Mil Bolívares (15.000,00 Bs.) de acuerdo a lo establecido en el contrato en referencia.

El artículo 1.133 del Código Civil, señala:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Finalmente, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, luego del análisis exhaustivo del documento aquí promovido, se evidencia forzosamente que la voluntad de las partes fue plasmar en el mismo la fecha de inicio y finalización del lapso de prórroga legal, voluntad ésta de las partes materializada a través de un contrato que, si bien es cierto, no se encuentra previsto en nuestro ordenamiento jurídico, también es cierto que no entra en conflicto con ninguna disposición legal y/o constitucional alguna y en ninguno de los casos se puede tomar dicho instrumento como una prórroga contractual de la relación arrendaticia. Y así se establece.

Por otra parte, alega el demandado en su contestación que las partes en el contrato de Prórroga Convencional, mal llamado de Prórroga Legal, introdujeron una variación en las condiciones del contrato anterior, para lo cual era necesaria la forma escrita y fue la forma de pago del canon de arrendamiento, que en el anterior fue de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) por adelantado, a razón de quince mil bolívares mensuales (Bs. 15.000,00); y que en el nuevo contrato se previó se pagaría de forma mensual y no por adelantado; al respecto considera quien aquí suscribe que la única variación fue la forma de pago del canon de arrendamiento para el período de prórroga legal, que en este caso sería por mensualidades a diferencia del último contrato de arrendamiento que estableció el pago por adelantado de todas las mensualidades; hecho éste que no cambia de manera sustancial las condiciones del contrato, en el entendido que es el mismo canon de arrendamiento correspondiente a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, lo cual no perjudica a la arrendataria, pues en todo caso le resulta favorable al poder pagar mensualmente las pensiones de arrendamiento y no todas adelantadas; por lo que se concluye que esta estipulación no altera ni cambia las condiciones en que debe cumplirse la prórroga legal, lo cual está establecido expresamente en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un convenio entre las partes, y así se establece.

Verificado lo anterior, se evidencia que el actor en el libelo de demanda solicita el pago de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) por concepto de daños y perjuicios, de acuerdo a la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, concatenada con la cláusula quinta del contrato de prórroga legal. Al respecto, considera quien suscribe en relación a lo dispuesto en el literal i) del artículo 41 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que es el texto legal que rige la materia, lo que esta norma prevé es la prohibición al arrendatario de cobrar al arrendador cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el referido decreto-ley, por lo que considera forzoso para quien aquí suscribe declarar improcedente el referido petitorio y así se decide. Siendo así, la presente acción debe declararse parcialmente con lugar, y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR las apelaciones interpuestas por la abogada C.M., en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA, mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de (f. 72), y por el abogado A.G., actuando en representación del ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAM GHANMAM, mediante diligencia de fecha 26 de junio de 2015.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia apelada dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de junio de 2015, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO Y DE LA PRORROGA LEGAL seguido por el ciudadano HILMI MACHKOUR GHANMAN GHANMAN, contra la sociedad mercantil GHANDOUR IMPORT COMPAÑÍA ANONIMA; y en consecuencia se condena a la demandada a entregar al demandante el inmueble arrendado.

TERCERO

Se condena en costas a los recurrentes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página Web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., al primer (1°) día del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha ½/16, a la hora de las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia N° 017-F-01-02-16.

AHZ/YTB/lc.

Exp. Nº 5929.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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