Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2016

Fecha de Resolución31 de Marzo de 2016
EmisorJuzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteNancy Aragoza
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. AP71-R-2016-000078 (9413)

PARTE ACTORA: GRUPO EASY FASHION 5011, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 26, Tomo 280-A SGO, y cuyas modificaciones ulteriores se encuentran participadas y, asentadas al Expediente Administrativo Nº 221-8795, de la nomenclatura llevada por el Archivo de la citada Oficina de Registro.

APODERADOS JUDICIALES: R.R.M., J.A.V.R. y M.S.H., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.407, 15.563 y 25.038, en su mismo orden.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES J.Z., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de Marzo de 1960, bajo el Nº 39, Tomo 11-A; LOCOMER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de Diciembre de 1975, bajo 39, Tomo 121-A SGDO; ESCORPIÓN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de Agosto de 1969, bajo el Nº 22, Tomo 62-A; INVERSIONES L.F., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Noviembre de 1969, bajo el Nº 28, Tomo 89-A, y VECTOPOR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de Septiembre de 1969, bajo el Nº 57, Tomo 64-A SGDO; y los ciudadanos R.S.D.F., F.R.D.S., S.S.R., BERNARDO STAROSTA RUBINSTEIN, MOLKA STAROSTA DE EPELBOIM, Z.S.R., B.S.D.N., D.H.S., LUIS HARATZ STAROSTA, RIVEN HARATZ STAROSTA y R.S.K., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.089.036, 1.332.219, 4.083.623, 6.520.407, 6.520.391, 9.968.136, 4.770.868, 3.155.510, 2.999.244, 3.175.697 y 1.330.656, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: No tienen apoderados constituidos en autos.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA PROFERIDA POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 14 DE ENERO DE 2016.

Cumplidas las formalidades de ley, este Tribunal Superior mediante auto de fecha 2 de Febrero de 2016, fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia definitiva en la presente causa.

Por auto del 18 de Febrero de 2016, la Jueza de este Despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.

Llegada la oportunidad para decidir pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-

ANTECEDENTES

Alega la parte accionante en su escrito libelar que su mandante es arrendataria del Local piso 6, ubicado en el Edificio 31, situado en las Esquinas de La Marrón y Las Matrices. Que el mismo tiene una superficie de doscientos diecisiete metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (217,24 mts2), el cual es propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.Z. y Otro. Que la relación arrendaticia data desde el 1 de Diciembre de 2009, hasta la presente fecha, es decir, durante seis (06) años, un mes (01) y siete (07) días, en forma ininterrumpida y continua, sin ningún tipo de interrupción. Que la contratación fue suscrita con la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F&T 2002, C.A., con un canon mensual de NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 9.450,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Que el Edificio 31 donde se encuentra el local que ocupa su mandante en calidad de arrendataria conjuntamente con otros inmuebles forma parte del capital social de la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.Z. y LOCOMER, C.A. Que su poderdante desde el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones tanto principales como accesorias que le impone la Ley y el Contrato de Arrendamiento y como un buen padre de familia. Que la actualidad se encuentra solvente en el pago de las mensualidades y que los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, se encuentran consignados en el Expediente Nº 20154-0324 llevado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Que en fecha 17 de Junio de 2015, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó a la Sociedad Mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A., que la empresa INVERSIONES J.Z., C.A., daba por terminado el contrato de arrendamiento y que debían hacer uso de la prorroga legal. Que luego de haber investigado pudieron constatar que desde la fecha indicada el ciudadano AHMAD A.M. adquirió la totalidad de las acciones de las empresas INVERSIONES J.Z., C.A. y LOCOMER, C.A. Que fundamentaron su demanda en los artículos 1.133, 1.166, 1.546, 1.547, 1.544 y 1.604 del Código Civil, 1, 2 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, 1, 3, 6, 10, 18 38, 39 y aparte único del 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 859, 860 y 862 del Código de Procedimiento Civil. Que no se dio la preferencia ofertiva que corresponde a su mandante sobre el inmueble destinado a uso comercial, que hubo fraude a sus derechos y la materialización de un acto simulado o la apariencia de un negocio jurídico que es distinto a aquel que realmente se ha llevado a cabo, por medio del cual se venden y se adquieren la totalidad de las acciones de dos sociedades mercantiles, escondiendo, engañando y disfrazando el verdadero interés del negocio, el cual no es otro que la adquisición en la totalidad de seis inmuebles, que constituyen los únicos activos tangibles que tienen las empresas INVERSIONES J.Z., C.A. y LOCOMER, C.A., entre los cuales se encuentra el local que ocupa su poderdante, haciéndose exigible en derecho la reclamación de retracto legal arrendaticio, debiendo su representada subrogarse al extraño que es el ciudadano AHMAD A.M., quien adquirió las acciones de las empresas. Que en virtud de los hechos narrados procedió a demandar a las Sociedades Mercantiles INVERSIONES J.Z., C.A., LOCOMER, C.A., ESCORPIÓN, C.A., INVERSIONES L.F., C.A. y VECTOPOR, C.A., y a los ciudadanos R.S.D.F., F.R.D.S., S.S.R., BERNARDO STAROSTA RUBINSTEIN, MOLKA STAROSTA DE EPELBOIM, Z.S.R., B.S.D.N., D.H.S., LUIS HARATZ STAROSTA, RIVEN HARATZ STAROSTA y R.S.K., para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1) Que son ciertos e indubitables los hechos alegados y, los documentos promovidos con la demanda; 2) Que en virtud de la preferencia ofertiva que tiene su representada sobre el inmueble destinado al uso comercial que ocupa como arrendataria en el Edificio 31, identificado como Local Piso Seis, situado en la Parroquia Catedral, en la Avenida Este, entre las Esquinas de la Marrón y Las Matrices, pidieron que por virtud del fraude de los derechos y la materialización para producir con fines de engaño, la apariencia de un negocio jurídico que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo, fuesen declaradas nulas las negociaciones celebradas en fechas 25 de Septiembre de 2014 y 20 de Noviembre de 2014, respectivamente, y contenidas en las Actas de Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES J.Z., C.A., y LOCOMER, C.A., de conformidad con lo previsto en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; 3) Que en consecuencia de la declaratoria de nulidad solicitada se condene a los demandados a dar cumplimiento al dispositivo contenido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, en consecuencia a que su mandante se subrogue en los derechos de propiedad del Local Piso Seis del inmueble denominado Edificio 31, en las mismas condiciones en que fue ofertado al ciudadano AHMAD A.M.; 4) A los efectos se de la determinación del precio que deberá cancelar su representada por el Local Comercial que ocupa, solicitaron que se ordene la práctica de una experticia complementaria del fallo, a los fines de que se determine por expertos sobre el valor de las negociaciones celebradas; 5) Solicitaron que la sentencia firme y ejecutoriada que declare con lugar la demanda, se ordene su protocolización en la Oficina de Registro Público correspondiente, a fin de que sirva como título de propiedad del inmueble que ocupa su mandante como arrendataria, previa la consignación de la suma de dinero equivalente al saldo deudor del precio de la negociación, en los términos que determine la experticia complementaria, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y 6) Que se condene a los demandados al pago de las costas, costos y honorarios profesionales. Pidieron que de conformidad con los artículos 585, 586, 587 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras, y Medida de Embargo Preventivo sobre la totalidad de las acciones que conforman el capital social de la empresa INVERSIONES J.Z., C.A. Por último, estimaron el valor de la demanda en la suma de CUATRO MILLONES CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.005.000,00), equivalentes a VEINTESEIS MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUNTARIA (Bs. 26.700 U.T.).

El 14 de Enero de 2016, el Tribunal de la Causa dictó sentencia declarando inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio y de nulidad de venta de acciones.

En fecha 19 de Enero de 2016, la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de apelación contra el fallo proferido por el A quo.

Mediante auto del 25 de Enero de 2016, el Tribunal de la Causa oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificadas las formalidades de Ley, mediante auto de fecha 2 de Febrero de 2016, esta Alzada fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.

Por auto del 18 de Febrero de 2016, la Jueza de este Despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.

El 18 de Febrero de 2016, la representación judicial de la parte actora presentó su respectivo escrito de informes.

En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.

Estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:

-SEGUNDO-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo que en la presente causa la parte apelante ha solicitado la revocatoria de la sentencia recurrida, argumentando para ello una serie de razonamientos, los mismos deben ser conocidos por este órgano jurisdiccional como Juzgado Superior del a-quo, en el entendido, que la Alzada comporta una función examinadora y a la vez pedagógica en relación a las sentencias que le son sometidas a su conocimiento y decisión. Es, en este sentido, que quien aquí sentencia estima apropiado a los fines de decidir señalar:

En el caso de marras, se ha demandado el Retracto Legal Arrendaticio, de acuerdo a lo que se desprende del libelo de la demanda, así como en su petitorio en el numeral segundo, se pide la Nulidad de las negociaciones celebradas en fechas 25 de Septiembre y 20 de Noviembre de 2014, respectivamente, contenidas en las Actas de Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES J.Z., C.A., y LOCOMER, C.A., de conformidad con lo previsto en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo a criterio de esta alzada dicho pedimento una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión, por lo que en modo alguno puede ser considerado como una inepta acumulación.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 405 de fecha 15 de Julio de 2013, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, ha dejado sentado que:

Así las cosas, esta Sala de Casación Civil ha establecido de forma reiterada, que constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes, y simultáneamente resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes, y simultáneamente resuelve algo no pedido, es decir, se desnaturaliza el argumento expuesto en el escrito libelar por la parte accionante, alterando el problema judicial debatido entre las partes, como lo es el retracto legal arrendaticio, que no es más que el derecho que por ley le otorga al arrendatario para dejar sin efecto una venta hecha a favor de un tercero, y recuperar para sí dicho objeto, siempre y cuando estén dadas las condiciones establecidas por la ley.

Asimismo, tal y como se señaló en la sentencia ut supra, la congruencia es la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el juez, y para que esa relación sea realmente atinada, es preciso que lo resuelto sea consecuencia de los alegatos y pruebas de las partes y que no se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. Un fallo es congruente, cuando se ajusta a las pretensiones de los litigantes, independientemente de que sea acertada o errónea la decisión, por lo que, el vicio de incongruencia se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva).

En este caso, entiende la Sala que lo pretendido por el accionante a través del ejercicio del retracto legal arrendaticio ante la venta efectuada por el arrendador a terceros del inmueble dado en arrendamiento, es la nulidad de dicha venta, lo cual sería una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión principal como lo es el retracto.

Lo cual determina que el juez de alzada, tal como fue delatado, tergiversó los términos de la demanda al declarar la inepta acumulación de pretensiones y la inadmisibilidad de la demanda que no existe, pues una consecuencia lógica del retracto legal es la nulidad de la venta del inmueble objeto de dicho retracto.

En efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación, pero en el caso de autos, -se repite- lo que pretende el demandante es el retracto legal arrendaticio, solicitando como consecuencia de una posible declaratoria con lugar, se declare la nulidad de la venta, por lo que el juez de la recurrida yerra al declarar la inepta acumulación…

Adminiculada la jurisprudencia parcialmente transcrita, observa esta Superioridad, que del texto integro del libelo de la demanda que la pretensión de la accionante es la Acción de Retracto Legal Arrendaticio conforme a lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que si existe violación de la presencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario, éste tiene derecho al retracto legal.

En este sentido, esta Juzgadora de Alzada, concluye que está claramente evidenciado de autos, que la pretensión de la demandante esta dirigida únicamente a la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, por lo cual no existe una inepta acumulación de pretensiones, como así lo dejó señalado el Tribunal A quo, y así se decide.

En consecuencia de todo lo declarado con anterioridad, lo procedente en este caso es revocar la sentencia proferida por el Tribunal de Instancia, y ordenar la admisión de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así finalmente lo declara este Juzgado Superior.

-TERCERO-

DISPOSITIVO

Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA POR LA PARTE DEMANDANTE contra la sentencia dictada en fecha 14 de Enero de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA INEPTA ACUMULACIÓN decretada por el Tribunal A quo. En consecuencia, se ordena al Tribunal de Primera Instancia a quien corresponda conocer del presente juicio, proceda a ADMITIR la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio. TERCERO: Queda REVOCADA la sentencia apelada sin la imposición de las costas del recurso dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese, diarícese y bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los treinta y un (31) días del mes de M.d.D.M.D. (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA,

N.A.A.

LA SECRETARIA.

E.V..

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.

LA SECRETARIA.

E.V..

Exp. Nº AP71-R-2016-000078 (9413)

NAA/Damaris

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