Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 9 de Diciembre de 2013

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada por la ciudadana G.E.P.H. en contra del ciudadano B.B. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, siendo admitida a trámite el 27 de marzo de 2008, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual se tramitó con toda regularidad por el procedimiento ordinario.

La decisión del juzgado a-quo.

En fecha 27 de mayo de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la que declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, con fundamento en que no se cumplieron los requisitos para la procedencia de la pretensión resolutoria del contrato.

Las vicisitudes del juicio

En fecha 3 de junio de 2009, la parte demandante ejerció el recurso de apelación contra dicha sentencia definitiva (folio 152), el cual le fue oído en ambos efectos por auto del 11 de junio de 2009 (folio 154).

El 14 de diciembre de 2009, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, anuló la decisión del 27 de mayo de 2009 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y repuso la causa a que otro tribunal de primera instancia que resultara competente, procediera a dictar nuevamente la sentencia incorporando y valorando unas pruebas documentales que no fueron admitidas a la parte demandante por el juzgado a-quo.

Le correspondió volver a decidir la causa, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual dictó sentencia definitiva el 3 de mayo de 2012, en la que declaró sin lugar la demanda, con fundamento, en que la parte demandante no probó los hechos fundamento de su pretensión de cumplimiento de contrato; y en otro punto del dispositivo, ordenó a la parte demandada restituir a la parte demandante la suma de (Bs. 40.000,00) que había recibido a cuenta del negocio.

En fecha 7 de mayo de 2012, la parte demandante ejerció el recurso de apelación contra dicha sentencia definitiva del 3 de mayo de 2012 (folio 55 pieza II), el cual le fue oído en ambos efectos por auto del 17 de junio de 2012 (folio 61 pieza II).

El 4 de octubre de 2012, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y otras materias de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en la que declaró sin lugar la demanda y se ordenó a la parte demandada restituir a la parte demandante la suma de (Bs. 40.000,00) que había recibido a cuenta del negocio.

Seguidamente la representación judicial de la parte demandante anunció recurso de casación el día 8 de octubre de 2012 (f. 97 II pieza).

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 30 de julio de 2013, casó la sentencia recurrida con fundamento en el vicio de incongruencia negativa (folio 128) en la que señaló: “Así las cosas, la Sala evidenció que el ad quem en ninguna parte de la recurrida hizo la más mínima mención de lo peticionado por la parte actora en su escrito contentivo del libelo de la demanda, guardando absoluto silencio sobre tales extremos de hecho, quedando insolutos esos puntos del problema judicial, a decir, el reclamado cumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de la controversia y la cantidad de dinero exigida por concepto del daño emergente causado.”

El trámite procesal en este juzgado superior

Correspondió a este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 3 de mayo de 2012, y mediante auto de fecha 4 de octubre de 2013, le dio entrada y se dispuso la notificación de las partes, en razón a que la sentencia de casación fue publicada fuera del lapso legal, acordándose que una vez transcurridos diez (10) de despacho, luego de que constara en autos la notificación de la última de las partes, comenzaría a correr el lapso de cuarenta (40) días para dictar sentencia.

El 15 de octubre de 2013, se dejó constancia en autos de la notificación de la última de las partes, por lo que la presente causa, entró en estado de sentencia.

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos fundamento de la pretensión alegados por la parte demandante

Afirma la demandante que el 28 de septiembre de 2007 suscribió, en su carácter de optante a comprar, contrato de opción a compra, según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 07, Tomo 266 con el ciudadano B.B., en su carácter de optante a vender, sobre un inmueble parte de mayor extensión, con las siguientes características: Un lote de terreno propio, ubicado en la vía principal de Palo Gordo, La Toica, Estado Táchira, comprendido en una extensión de terreno de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2) aproximadamente, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Con la vivienda tipo “B”, mide veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85 Mts.). SUR: Mide veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 Mts.). ESTE: Con la vía pública, mide cinco metros con seis centímetros (5,06 Mts.) y OESTE: Con terrenos que son o fueron de E.C., mide cinco metros con seis centímetros (5,06 Mts.), sobre el cual está construida una vivienda signada como vivienda tipo “A” y consta de dos pisos, cuatro niveles, la planta baja tiene el nivel 0.00 estudio, sala, baño para visitantes, en el nivel -1,35 el comedor, cocina, y oficios en la planta alta tiene el nivel +1 1,35 y hay dos habitaciones secundarias sin sus puertas de madera entamboradas, y sin closets en madera y un baño sin sus respectivas piezas sanitarias para uso común en el nivel +2,70 la habitación principal con baño privado sin respectivas piezas sanitarias y balcón sin puerta de madera maciza, ni closet de madera y sin la puerta de madera entamborada de acceso a la misma a un estar intimo para ver t.v., garaje en su frente y un patio de secado en su parte posterior, inmueble que se encuentra en obra negra sin cerámica, ni en pisos, ni en baños, sin estuco ni ventanas, totalizándose un área de construcción de Ciento setenta y cuatro metros cuadrados (164 mts2), el cual pertenece al demandado B.B., según los siguientes documentos: El terreno según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 08 de octubre del 2.004, anotado bajo el N° 36, Tomo 02, Protocolo Primero. Las mejoras protocolizadas ante el mismo Registro Público, el 18 de abril del 2.007, bajo el N° 42, Tomo 08, Protocolo Primero y por documento de aclaratoria de linderos de fecha 23 de octubre del 2007, según documento debidamente registrado por ante la misma Oficina de Registro bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero.

Que en ese contrato se acordó como precio de venta del inmueble la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00), equivalentes hoy a CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00).

Que para el momento del otorgamiento, hizo entrega al vendedor de la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes hoy a CUARENTA MIL BOOLIVARES (Bs. 40.000,00).

Que la optante a comprar, debía pagar la suma de CINCUENTA MLLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) dentro de los noventa (90) días siguientes al 27 de septiembre de 2007 fecha del otorgamiento del documento.

Que el saldo restante de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) equivalentes hoy a CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) sería pagado a través de un crédito hipotecario con una entidad bancaria, para lo cual le fueron otorgados a la optante a comprar, un término de noventa (90) días, con prórroga de treinta (30) días si fuese necesario, contados a partir del 27 de septiembre de 2007, fecha del otorgamiento del documento.

Que el saldo de CIEN MILLONES (Bs. 100.000.000,00), equivalente hoy a CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) sería cancelado mediante un crédito hipotecario que la demandante se comprometió tramitar por ante una entidad bancaria, lo cual debería hacer dentro del lapso que se le otorgó de los noventa (90) días, y la prórroga de los treinta (30) días, de ser necesario, contados a partir del 28 de septiembre de 2007.

Alega la demandante que para obtener un crédito hipotecario, es necesario cumplir una serie de recaudos, entre otros, la certificación de gravamen del inmueble y el mapa catastral.

Que es después de transcurridos más de treinta (30) días, de la suscripción del documento contentivo del contrato de opción de compra, esto es, el 30 de octubre de 2007, cuando el vendedor le hace entrega de la certificación de gravamen del inmueble.

Que a mediados del mes de diciembre de 2007, el vendedor le solicitó el pago de los CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), cuya oportunidad de pago había sido acordada para dentro de los noventa (90) días siguientes contados desde la fecha del otorgamiento del documento de la opción de compra-venta, esto es, desde el 27 de septiembre de 2007, pero que se rehusó pagarlos, en vista del incumplimiento por parte del vendedor en entregarle la certificación y el mapa catastral del inmueble.

Que el 14 de enero de 2008 fue emitido por la alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira el mapa catastral, la cual se la entregó el vendedor el 16 de enero de 2008. Que para ese entonces, habían transcurrido más de ciento siete (107) días, del tiempo máximo disponible para tramitar el crédito.

Que acudió al Banco del Tesoro y le indicaron que debía hacerse una nueva opción porque el plazo ya estaba por finalizar, en virtud de ello le manifestó al vendedor que le pagaba los CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y que suscribieran un nuevo contrato de opción de compra en los mismos términos, a lo que aquél se negó, manifestando que el inmueble valía ya DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES (Bs. 250.000.000,00) equivalentes hoy a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) y que no le iba a vender el inmueble.

Expresa la demandante, que vive alquilada y paga un canon de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), equivalente hoy a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) mensuales. Que precisamente se encuentra en el período de prórroga legal del contrato de arrendamiento.

Manifiesta que está dispuesta a pagar el resto del precio, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) equivalentes hoy a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) para cuando el tribunal lo disponga.

Fijó la cuantía de la demanda en la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) equivalentes hoy a CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00)

Pedimentos de la demandante

Que se cumpla con el contrato de opción de compra-venta, esto es, que el demandado le haga la tradición legal otorgándole el documento de venta del inmueble por ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente.

Que se le pague la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), equivalentes hoy a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) mensuales computados desde la admisión de la demanda hasta el cumplimiento de la decisión definitivamente firme, por concepto de daño emergente, que es el monto mensual que paga por alquiler de su vivienda.

Hechos alegados por la parte demandada en su defensa

La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda negó que se hubiese negado a entregarle a la demandante la documentación requerida a los fines de que tramitara el crédito para pagar el saldo del precio de venta. A tal fin dice que, al momento de la firma hizo entrega a la demandante de una serie de documentos y que cuando la demandante solicitó algún otro documento se le hizo entrega del mismo en el menor tiempo posible.

Que el 17 de octubre de 2007, el demandado presentó solicitud de aclaratoria de linderos ante el registro público de los municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. y consta en instrumento público protocolizado por ante la mencionada oficina inserto bajo el N° 15, tomo 12, protocolo primero, folios 85 a 89.

Que la demandada no cumplió con lo establecido en la cláusula tercera, como lo es el pago de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) que debían ser cancelados dentro de los noventa días siguientes a la firma del documento contentivo del contrato de opción de compra-venta. Que a la fecha de la contestación de la demanda ya han pasado más de nueve (9) meses del vencimiento del término para pagar esa suma, y no la ha pagado.

Que el plazo para pagar los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), no se encontraba sometido a condición alguna.

Que la demandante le manifestó al demandado que el crédito se encontraba bastante adelantado y que le estaban exigiendo la certificación y mapa catastral del inmueble objeto de la venta con su aclaratoria, procediendo de inmediato el demandado a solicitarla ante la alcaldía del Municipio Cárdenas.

Que el día 14 de enero de 2008, el demandado retiró la certificación y mapa catastral correspondiente al inmueble objeto de la venta y en el acto procedió a entregárselo a la demandante.

Que le entregó oportunamente toda la documentación necesaria a la demandante y la misma no realizó los trámites necesarios para obtener el crédito hipotecario.

Que a finales del mes de enero de 2008 el demandado se comunicó con la demandante y le volvió a exigir el cumplimiento de su obligación de pago de los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y la demandante le manifestó que suscribieran un contrato bajo las mismas condiciones y el demandado se negó, manifestándole que como había incumplido el contrato anterior, igual iba a incumplir nuevamente.

La parte demandada negó que le hubiese pedido a la demandante DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00) por el inmueble para suscribirle un nuevo contrato.

Niega que se haya negado a venderle el inmueble a la demandante, pues de hecho dice que existe una opción de compra-venta firmada desde el día 28 de septiembre de 2008. (Entiende este juzgador que quiso decir 2007).

Niega que haya incumplido el contrato y niega que en consecuencia le haya causado daños y perjuicios materiales a la demandante.

Niega asimismo, que haya incumplido el contrato. Afirma que es todo lo contrario: que quien incumplió fue la demandante, quien no pagó los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el crédito del documento contentivo del contrato de opción de compra-venta.

Especula que a la demandante no le dieron el crédito porque no lo gestionó o porque le fue rechazado por no tener capacidad de pago.

Finalmente se opone a la cuantía de la demanda, por considerar que es exagerada.

Peticiones de la parte demandada

Solicita, se declare sin lugar la demanda.

Síntesis de la controversia

La controversia tiene por objeto dilucidar si en efecto, la parte demandada -que es la promitente vendedora-, incumplió la obligación de hacer entrega oportuna de los recaudos necesarios para que la parte demandante –que es la promitente compradora- pudiera dentro del lapso de los noventa días, más el tiempo de prórroga de los treinta días, tramitar el crédito hipotecario.

Si a consecuencia del atraso en la entrega de los recaudos por la parte demandada, la parte demandante no pudo gestionar el crédito hipotecario dentro del lapso de los noventa (90) días, más el tiempo de prórroga de los treinta (30) días.

Si la no realización de la venta por el incumplimiento de la parte demandada, produjo daños y perjuicios a la parte demandante.

En consecuencia, si es procedente o no la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de septiembre del 2007, anotado bajo el No. 07, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Y si es procedente o no la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios.

Hechos no controvertidos

Quedó reconocido por las partes aquí involucradas la existencia de la relación contractual contenida documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 28 de septiembre del 2007, anotado bajo el No. 07, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, consistente en contrato de opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en el referido instrumentó reconocido por ambas partes.

Quedó reconocido por el ciudadano B.B. haber recibido de la demandante, ciudadana G.E.P.H., la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000.000,00) equivalentes hoy día a CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00), el 28 de septiembre de 2007, en la oportunidad de la suscripción del documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, contentivo del mencionado contrato de opción de compra venta, como abono al precio de venta.

Quedó reconocido que la demandante recibió del demandado la certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato el 30 de octubre de 2007 y el mapa catastral actualizado el 14 de enero de 2008.

PUNTO PREVIO

PRIMER PUNTO PREVIO

La parte demandante estimó el valor de la demanda en CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.190.000.000,oo), equivalentes hoy a CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo), según la conversión de nuestro signo monetario. Y la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, impugnó esa estimación, precisando que era exagerada.

El artículo 38 del Código de Procedimiento establece en su primer aparte:

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.

Al respecto, la Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 5 de agosto de 1997, interpretando lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

1. Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

2. Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

3. Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.

4. La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

Este criterio ha sido pacífico y reiterado a través del tiempo, entre otras decisiones, la del 24 de septiembre de 1998 (Caso: M.P.R. y otras contra Inversiones Fecosa, C.A y otras) así como sentencia Nº 1352 del 16 de noviembre de 2004.Criterio éste que acoge quien aquí juzga.

Ahora bien, la parte demandada cumplió con el requisito de señalar que se oponía a la cuantía por exagerada, por lo que tenía la carga de probar que era exagerada. Sin embargo, no lo probó, por lo tanto, quedó firme la cuantía fijada por la parte demandante en el libelo. Así se decide.

III

MOTIVA

Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir

La pretensión demandada es la de cumplimiento de un contrato que las partes denominaron como de opción de compra y también fue demandada la pretensión consecuencial de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

El derecho aplicable

El artículo 1.159 del Código Civil que establece el llamado “principio del contrato-ley”:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…

El contrato de opción de compra: La cláusula segunda. “El propietario otorga a LA OPTANTE con carácter exclusivo en opción a compra a fin de que ésta adquiera el inmueble descrito en la cláusula anterior y esta se compromete a adquirirlo por el precio de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.190.000.000,00).” Cláusula tercera: “EL PROPIETARIO declara que el precio de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00) será cancelado por LA OPTANTE de la siguiente forma: a.-En este acto entrega a entera y cabal satisfacción de EL PROPIETARIO la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00); y b.-La cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) que serán cancelados dentro de los noventa días siguientes a la firma del contrato; c.- y el saldo es decir la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) que serán cancelados mediante un crédito hipotecario que LA OPTANTE se compromete a tramitar por ante una entidad bancaria, para lo cual se le otorga un plazo de noventa (90) días, contados a partir de la firma del presente contrato de opción a compra, con una prórroga de treinta (30) días más en caso de ser necesaria.” Cuarta: “es acuerdo expreso de las partes que todos los montos recibidos por el propietario de manos de la optante serán imputables al precio total del inmueble, el cual se declara expresamente invariable e inmodificable, siempre que se cumplan cabalmente las obligaciones de pago por parte de LA OPTANTE.”

El contrato de compra-venta, definido por el artículo 1.474 del Código Civil:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

A su vez el artículo 1.167 del Código Civil, prevé la acumulación de la pretensión de cumplimiento de contrato bilateral con la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios.

La llamada exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”

El artículo 1.273 del Código Civil que constituye el fundamento del llamado daño por lucro cesante, señala: “Los daños y perjuicios a consecuencia del hecho dañoso se deben generalmente al acreedor…y por la utilidad de que se le haya privado.”

El artículo 1.274 del Código Civil que establece los daños contractuales que son resarcibles:

El deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo.

El contrato de promesa bilateral de venta, definido por el profesor J.L.A.G., en el libro de texto de Contratos y Garantías como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías pág. 155)

La doctrina de la Sala de Casación Civil expresada en la sentencia N° 116, expediente 12-274 del 22 de marzo de 2013, con ponencia de la magistrada Yraima de J.Z.L., que retoma el criterio inveterado de que, en el contrato de opción de compra, cuando hay consentimiento, objeto y precio, hay venta.

Los medios de prueba de los hechos alegados

Medios de prueba del demandante:

A los folios 11 al 13, corre inserto instrumento fundamental de la demanda, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de septiembre del 2007, anotado bajo el No. 07, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue acompañado en original junto con el libelo de la demanda, por lo que, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, se le tiene como plena prueba, con arreglo al artículo 1.363 Código Civil, de la existencia del contrato de opción de compra-venta celebrado entre la demandante G.E.P.H., como optante a comprar y el demandado B.B., como optante a vender, sobre un inmueble parte de mayor extensión, con las siguientes características: Un lote de terreno propio, ubicado en la vía principal de Palo Gordo, La Toica, Estado Táchira, comprendido en una extensión de terreno de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2) aproximadamente, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Con la vivienda tipo “B”, mide veinticuatro metros con ochenta y cinco centímetros (24,85 Mts.). SUR: Mide veinticuatro metros con noventa centímetros (24,90 Mts.). ESTE: Con la vía pública, mide cinco metros con seis centímetros (5,06 Mts.) y OESTE: Con terrenos que son o fueron de E.C., mide cinco metros con seis centímetros (5,06 Mts.), sobre el cual está construida una vivienda signada como vivienda tipo “A” y consta de dos pisos, cuatro niveles, la planta baja tiene el nivel 0.00 estudio, sala, baño para visitantes, en el nivel -1,35 el comedor, cocina, y oficios en la planta alta tiene el nivel +1 1,35 y hay dos habitaciones secundarias sin sus puertas de madera entamboradas, y sin closets en madera y un baño sin sus respectivas piezas sanitarias para uso común en el nivel +2,70 la habitación principal con baño privado sin respectivas piezas sanitarias y balcón sin puerta de madera maciza, ni closet de madera y sin la puerta de madera entamborada de acceso a la misma a un estar intimo para ver t.v., garaje en su frente y un patio de secado en su parte posterior, inmueble que se encuentra en obra negra sin cerámica, ni en pisos, ni en baños, sin estuco ni ventanas, totalizándose un área de construcción de Ciento setenta y cuatro metros cuadrados (164 mts2), el cual pertenece al demandado B.B., según los siguientes documentos: El terreno según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 08 de octubre del 2.004, anotado bajo el N° 36, Tomo 02, Protocolo Primero. Las mejoras protocolizadas ante el mismo Registro Público, el 18 de abril del 2.007, bajo el N° 42, Tomo 08, Protocolo Primero y por documento de aclaratoria de linderos de fecha 23 de octubre del 2007, según documento debidamente registrado por ante la misma Oficina de Registro bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero. En dicho contrato se acordó el precio de venta en la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) equivalentes hoy a CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00)de los cuales el optante vendedor manifestó haber recibido de manos de la optante compradora la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes hoy día a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), obligándose la optante compradora a pagarle al optante vendedor el resto del precio así: la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) equivalentes hoy a CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del contrato de opción a compra-venta, es decir, siguientes al 28 de septiembre de 2007 inclusive y la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) equivalentes hoy a CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que debían ser pagados mediante un crédito hipotecario que la optante compradora debía tramitar ante una entidad bancaria, para lo cual se le otorgó un plazo de noventa (90) días, contados a partir del 28 de septiembre del 2007e, con una prórroga de treinta (30) días de ser necesaria.

A los folios 15 y 16, corre certificación de gravámenes, expedida por el Registrador Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., en fecha 30 de octubre de 2007, la que de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, hace plena fe, en relación al thema probandum de esta causa, que tal certificación fue emitida en esa fecha y que se refiere al mismo inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta. Asimismo con el mencionado documento se evidencia aclaratoria de linderos del documento de construcción protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 18 de abril del 2007, anotado bajo el N° 42, Tomo 08, segundo trimestre.

A los folios 17 y 18, corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., el 23 de octubre del 2007, bajo el N°. 15, Tomo 12, Protocolo 1, el cual fue producido válidamente en copia simple, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia, la misma se tiene como fidedigna y por tanto hace plena prueba de acuerdo con el artículo 1.359 Código Civil, de que en la referida fecha el ciudadano B.B., aclaró los linderos de varios inmuebles de su propiedad, entre los que se encuentra el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., el 07 de octubre del 2004, bajo el N°. 36, Tomo 02, protocolo 01.

Al folio 19, corre inserto en copia simple, instrumento privado, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple, son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

A los folios 20 y 21 corre original de instrumento administrativo, de fecha 14 de enero del 2008, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, estado Táchira, suscrito por la ciudadana M.D., jefe de catastro, instrumento que conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que para la referida fecha, el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, hizo constar que el ciudadano B.B., es propietario de un inmueble registrado bajo el N° 36, 15 y 42, Tomo 02, 12 y 08 de fechas 08 de octubre del 2.004, 23 de octubre del 2.007 y 18 de abril del 2.007 respectivamente, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Colinda con la vivienda Tipo “B”, mide 24,85 Mts; SUR: Da con el lote N° 01, mide 24,90 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 5,06 Mts y OESTE: Da con E.C. y mide 5.06 Mts, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica; N° 1-17A, Palo Gordo.

Riela a los folios 22 al 24, instrumento privado sin firma, el cual se desecha, pues no se trata de documento manuscrito, misiva, libro de contabilidad, papel doméstico ni ninguno de los documentos privados sin firma atribuidos a la contraparte y a los que el legislador le confiere valor probatorio.

Desde el folio 25 al 30, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., el 20 de noviembre de 2007, bajo el N° 18, Tomo 28, Protocolo 1, el cual se desecha por impertinente, en virtud de no servir para comprobar los hechos del thema probandum.

Al folio 92, corre original de instrumento privado presuntamente emanado del ciudadano V.J.B.C., el cual no es parte en esta causa y no fue ratificado a través de la prueba de testigos como manda el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no se aprecia.

A los folios 323 y 324, corren sendas comunicaciones remitidas por la Directora Administrativa del IPASME, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que dicha Institución informa que para poder tramitar los créditos hipotecarios ante su Oficina, son requisitos indispensables la consignación de la Certificación de Gravámenes del Inmueble de los últimos cinco (05) años, con una vigencia no mayor de un (01) año; asimismo que la ciudadana G.E.P.H. intentó tramitar un crédito hipotecario, no pudiendo recibírsele la solicitud, en vista que le faltaban documentos imprescindibles como lo son la oferta de venta, la cual debía tener una vigencia de más de ciento cincuenta (150) días hábiles, dado que la que presentó se encontraba vencida.

Medios de prueba de la parte demandada

La parte demandada promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:

En cuanto al documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de septiembre del 2007, anotado bajo el No. 07, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

En cuanto al documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 20 de noviembre de 2007, bajo el N°. 18, Tomo 28, Protocolo 1, ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

A los folios 73 y 74, corren sendas copias simples de instrumentos administrativos (constancias de factibilidad de servicios públicos), suscritos con firmas ilegibles, emitidos por HIDROSUROESTE C.A. y CADELA respectivamente, los cuales son medios de prueba impertinentes con relación a los hechos del thema probandum.

A los folios 75 y 76 corre copia simple de instrumento administrativo de fecha 15 de octubre del 2007, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, estado Táchira, suscrito por el ciudadano VIERA PRATO, Jefe de Catastro, instrumento que conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que para la referida fecha, el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, hizo constar que el ciudadano B.B., es propietario de un inmueble registrado bajo el N° 36, 15 y 42, Tomo 02, 12 y 08 de fechas 08 de octubre del 2.004, 23 de octubre del 2.007 y 18 de abril del 2.007 respectivamente, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Colinda con el lote N° 4, mide 24,30 Mts; SUR: Da con el lote N° 01, mide 24,90 Mts; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 15,20 Mts y OESTE: Da con E.C. y mide 15,20 Mts, ubicado en la Carrera 4 con Calle 1, La Toica; N° 1-17ª, Palo Gordo; asimismo en el mencionado documento se dejó constancia de información en ocasión a inspección realizada en el sitio, para que se tuviese como referencia en posible trámite legal, relacionada con los linderos y medidas, consistente específicamente en los siguientes: NORTE: Colinda con el lote N° 4, mide 24,30 Mts; SUR: Colinda con la vivienda Tipo “B”, mide 24,65 Mts.; ESTE: Da con la Vía Pública, mide 5,06 Mts. y OESTE: Da con E.C. y mide 5.06 Mts.

Al folio 77, corre instrumento administrativo (Recibo de pago de solicitud de certificación de gravámenes N° 59404), emitido en fecha 16 de octubre del 2.007 por la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

Al folio 81, corre instrumento administrativo (Recibo de pago de documento de aclaratoria N° 59460), emitido en fecha 17 de octubre del 2007 por la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., el cual se tiene como medio de prueba impertinente.

En cuanto al instrumento administrativo de fecha 14 de enero del 2008, corriente a los folios 82 y 83, emitido por el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, estado Táchira, suscrito por la ciudadana M.D., Jefe de Catastro, ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

Desde el folio 84 al 87, corre instrumento privado no suscrito por persona alguna, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil.

Al folio 116, corre original de instrumento administrativo (Permiso de habitabilidad) de fecha 04 de mayo del 2007, emitido por el Departamento de Servicios Técnicos de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito conjuntamente por el Director de Servicios Técnicos, ciudadano GEANFRANNCO LASORTE y por el Inspector de obras, ciudadano A.C., el cual de conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente; se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, de manera analógica al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que para la referida fecha, se dejó constancia que en vista de inspección realizada el 26 de abril del 2.007, sobre la propiedad del ciudadano B.B., ubicado en la carrera 4 con Calle 1, La Toica, N° A-17, Palo Gordo, que la obra se ejecutaba de acuerdo a los planos y proyectos aprobados, según permiso de construcción N° -009 de fecha 17 de marzo del 2.006 y normas establecidas en la ordenanza vigentes del Municipio, otorgándosele en consecuencia el permiso de habitabilidad para ser usado sólo como vivienda bifamiliar.

Los hechos probados

Quedó plenamente comprobada la existencia del contrato de opción de compra del 27 de septiembre de 2007, entre las partes, sobre el bien inmueble descrito en autos, el precio, la forma de pago y la oportunidad para el pago.

La entrega de los CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes hoy a CUARENTA MMIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), por la OPTANTE A COMPRAR a la OPTANTE A VENDER, como pago inicial del precio.

La entrega de la certificación de gravámenes sobre el bien inmueble objeto del contrato y el mapa catastral por el optante a vender a la optante a comprar.

La falta de pago de los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes hoy a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), dentro del plazo de los noventa días contados desde el 27 de septiembre de 2007, por parte de la optante a comprar.

Se evidenció que no se tramitó con entidad bancaria alguna la obtención del crédito hipotecario por parte de la optante a comprar para pagar al optante a vender el saldo del precio.

También aparece evidente que transcurrió el lapso de los noventa (90) días, más los treinta (30), contados a partir del 27 de septiembre de 2007, fijados por las partes para el pago del saldo del precio, sin que se hubiese cumplido con su pago por la optante a comprar.

Aplicación del derecho a los hechos probados

Los presupuestos para que prospere la pretensión de cumplimiento del contrato de venta ejercida por el comprador y la pretensión consecuencial de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, son

1) Que exista el contrato de opción de compra-venta –equivalente al contrato de compraventa- entre la demandante en su carácter de optante a comprar y el demandado en su carácter de optante vendedor. En el presente caso, de acuerdo a lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato, se trató de una opción de compra-venta, porque ambas partes se obligaron: la demandante a comprar y el demandado a vender. Y siguiendo el criterio jurisprudencial retomado por la Sala de Casación Civil en la sentencia N° 116, expediente 12-274 del 22 de marzo de 2013, que había sido abandonado con la sentencia N° 358 del 9 de julio de 2009, ese contrato de opción de compra-venta, equivale a un contrato de venta, por cuanto hubo consentimiento, objeto y precio. Criterio éste que estuvo también vigente en el momento de la celebración del contrato de opción de compra y para el momento de la interposición de la demanda cabeza de este proceso.

En el presente caso, las partes estuvieron de acuerdo en el objeto, que es el bien inmueble identificado en autos, y el precio, que fue la suma de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 190.000.000,00) equivalentes hoy a la suma de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) y la oportunidad en que debía cumplirse con su pago, de los cuales, la demandante pagó la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00).

2) Que haya habido el incumplimiento de una obligación surgida del contrato por parte del vendedor, debido a su conducta culposa o dolosa. Se evidenció que en el contrato en la cláusula tercera, literal c.- se dispuso que el saldo, es decir la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), equivalentes hoy a CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) serían cancelados por la OPTANTE A COMPRAR mediante un crédito hipotecario que ésta tramitaría por ante una entidad bancaria, para lo cual el OPTANTE A VENDER se obligó a concederle un plazo de noventa (90) días, contados a partir de la firma del contrato de opción a compra, o sea, a partir del 28 de septiembre de 2007, con una prórroga de treinta (30) días más, en caso de ser necesaria.

Ahora bien, para el trámite del crédito, era necesaria la presentación de una serie de recaudos, los cuales no se especificaron en el documento contentivo del contrato de la opción de compra venta, pero por regla de experiencia se sabe que en materia de créditos hipotecarios para vivienda los bancos exigen, como es la promesa de venta con una vigencia mínima de tres (3) meses y prorroga de treinta (30) días, la certificación de gravámenes, entre otros requisitos.

Y es el 30 de octubre de 2007, cuando EL OPTANTE A VENDER, le hace entrega de la certificación de gravámenes del inmueble, a LA OPTANTE A COMPRAR y el 14 de enero de 2008 fue emitido por la alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira la certificación y mapa catastral, la cual se la entregó EL OPTANTE A VENDER a LA OPTANTE A COMPRAR el 16 de enero de 2008. De modo que, estos requisitos, diferían el inicio del lapso para tramitar el crédito hipotecario, pero no configuraban un incumplimiento por parte del OPTANTE A VENDER, porque tan pronto fueron solicitados, éste los produjo.

3) Que la demandante no esté incursa en incumplimiento.

La demandante incumplió el pago de la suma de los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000,00) equivalentes hoy a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), los que debía pagar dentro de los noventa (90) días siguientes al 27 de septiembre de 2007, lo cual evidentemente no cumplió, sin que resulte valedera como justificación la falta de entrega de los recaudos por parte de EL OPTANTE A VENDER, pues no aparece que el OPTANTE A VENDER se haya rehusado entregarlos, y en todo caso la certificación de gravámenes del 30 de octubre de 2007 y el mapa registral del 14 de enero de 2008, los produjo el OPTANTE A VENDER luego de haber sido solicitados por LA OPTANTE A COMPRAR, sin que conste la fecha en que ésta los solicitó.

Aunado a lo anterior, no hay constancia ni prueba alguna en las actas procesales que le genere la convicción a este Tribunal de que la parte demandante inició siquiera el trámite para la obtención del crédito hipotecario para la adquisición del inmueble

De modo que, LA OPTANTE A COMPRAR debió haber cumplido con su obligación y en la eventualidad que no hubiese sido suficiente el plazo para el trámite del crédito hipotecario, EL OPTANTE A VENDER no podía válidamente alegar tal hecho para fundamentar la resolución por incumplimiento y EL OPTANTE A COMPRAR podía, sí en cambio, demandar el cumplimiento, en esa situación de retraso en el trámite, se rehusaban venderle.

4) Que el demandante haya sido víctima del daño cuya indemnización se reclama, manifestado éste en la privación de una ventaja a la cual no habría tenido derecho el demandante sin el cumplimiento de tal contrato. Respecto a este presupuesto, al no haber incumplimiento por parte de la demandada, mal se podían haber generado daños derivados del incumplimiento. Además, la demandante señala que para el momento de la interposición de la demanda se encontraba cumpliendo el período de prórroga legal de su contrato de arrendamiento, lo cual no fue probado.

Así las cosas, resulta que no se dieron los presupuestos de las pretensiones demandadas, debiéndose declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y la de indemnización de daños y perjuicios, tal como se dirá de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia. Así se decide.

En conclusión, en la presente causa, resulta que no se dieron los presupuestos de las pretensiones demandadas, de modo que, por aplicación de las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, debe decidirse con arreglo a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. Motivo por el cual, debe sucumbir la pretensión de la parte actora, tal como se dirá de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia. Así se decide.

V

DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: