Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 7 de Diciembre de 2015

(Folio 08-14) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M. en fecha 22 de septiembre de 1993, e inscrito bajo el No. 36, Protocolo 10, Tomo 19; a través del cual el ciudadano C.A.M.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES JISVAMI C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.I.G.T. –aquí demandado- una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, distinguida con el No. B3-4-0-10, ubicada en el Conjunto Residencial El Portico, de la Urbanización El Castillejo, Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en el año 1993, el aquí demandado adquirió la propiedad del bien inmueble supra transcrito, sobre el cual posteriormente recaería el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio.- Así se precisa.

(Folio 15-18) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda en fecha 20 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 21, Tomo 271, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.I.G.T. –aquí demandado, actuando en carácter de opcionante vendedor- y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. –aquí demandantes, en su carácter de opcionantes compradores-, bajo los siguientes términos y condiciones:

(…) PRIMERA: EL OPCIONANTE VENDEDOR, se compromete a vender y LOS OPCIONANTES COMPRADORES, a comprar, un inmueble de la exclusiva propiedad de EL OPCIONANTE VENDEDOR, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda distinguida con el Nº B3-4-04-10, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL “EL PORTICO”, de la Urbanización Castillejo, Municipio Guatire, Distrito Zamora (hoy Municipio Autónomo Zamora) del Estado Miranda (…). SEGUNDO: EL OPCIONANTE VENDEDOR, se compromete a vender a LOS OPCIONANTES COMPRADORES, el inmueble anteriormente identificado por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 730.000,00), los cuales serán cancelados por LOS OPCIONANTES COMPRADORES, de la siguiente manera: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00) en el momento de la firma del presente documento y el saldo restante, o sea la suma de: TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 330.000,00), serán cancelados por LOS OPCIONANTES COMPRADORES, al momento de la firma definitiva ante la Oficina de Registro respectiva, mediante un Crédito Hipotecario. TERCERA: De común acuerdo entre EL OPCIONANTE VENDEDOR y LOS OPCIONANTES COMPRADORES, se establece que el lapso de duración de la presente de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, es de NOVENTA (90) días continuos, más TREINTA (30) días continuos, de prórroga, a partir de la firma del presente contrato. (…)”

Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 20 de noviembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el Nº B3-4-04-10, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL “EL PORTICO” de la Urbanización El Castillejo, Municipio Guatire, Distrito Zamora (hoy Municipio Autónomo Zamora, ello por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00), de los cuales los co-demandantes en carácter de futuros compradores pagaron CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.000) en calidad de inicial, siendo el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), pagadero a través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga.- Así se precisa.

Tercero.- (Folios 19-26) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA elaborado por la abogada K.R., sellado por el Banco de Venezuela (V.P. DOCUMENTACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO), el cual carece de firma de las partes contratantes; ahora bien, en vista que la referida copia simple fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la parte promovente no solicitó su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad aquella, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Cuarto.- (Folios 27-28) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática CERTIFICACIÓN DE PAGO DE IMPUESTOS expedida por el Banco Nacional de Crédito en fecha 08 de mayo de 2013, dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y DECLARACIÓN Y PAGO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES PARA PERSONAS NATURALES Y JURÍDICAS FORMA 33, suscrita por el ciudadano A.I.G.T., aquí demandado. Ahora bien, en vista que las copias simples en cuestión fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la parte promovente no solicitó su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad aquella, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que este Tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Quinto.- (Folio 29) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática SOLVENCIA DE SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO No. 302390, expedida en fecha 10 de mayo de 2013, por la oficina de HIDROCAPITAL de la sede de Guatire II. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del instrumento en cuestión fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, aunado a que este Tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Sexto.- (Folio 30) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática C.D.R.D.D. emitida por el Registro Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 16 de mayo de 2013. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la parte promovente no solicitó su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad aquella, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí decide debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Séptimo.- (Folios 31-32) Marcados con la letra y número “G1 y G2”, en copia fotostática dos (02) CONSTANCIAS emitidas por el Registrador Público del Municipio Z.d.E.M. en fecha 23 de mayo de 2013, a favor de la ciudadana R.I.C.D.R. y del ciudadano G.J.R.S., respectivamente. Ahora bien, en vista que las copias simples en cuestión fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la parte promovente no solicitó su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad aquella, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí decide debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Octavo.- (Folio 33) Marcado con la letra “H”, en copia fotostática COMUNICACIÓN emitida por el ciudadano A.G. en fecha 18 de junio de 2013, dirigida a la ciudadana R.C.D.R., a los fines de informarle que la firma definitiva del documento de compra venta no podría realizarse por cuanto el contrato de opción a compra se extinguió el día 20 de marzo de 2013. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, aunado a que la misma versa sobre un instrumento de índole privado que solo serviría en principio para solicitar la exhibición del original, consecuentemente, quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante mediante escrito consignado en fecha 10 de diciembre de 2003, consignó las siguientes probanzas:

Primero.- (Folios 115-117) Marcado con el número “02”, en original OFICIO No. CJ/O/2013/010062 emitido por la CONSULTORÍA JURÍDICA DEL BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH) en fecha 23 de septiembre de 2013, dirigida a la ciudadana R.I.C.D.R.. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, al contrario, se evidencia que la parte demandada solicitó al Tribunal de la causa que se oficiara a dicha entidad a los fines de que ratificara el contenido de la documental en cuestión, y en virtud que cursa en autos OFICIO Y ANEXOS (insertos al folio 163) emitidos por el Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat de fecha 1º de julio de 2014, a través del cual se ratificó el contenido del oficio No. CJ/O/2013/010062, consecuentemente, quien decide le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que la consultoría jurídica de BANVIH luego de realizar un análisis de la situación controvertida con fundamento al contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de noviembre de 2012, entre el ciudadano A.I.G.T. –demandado- y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. –demandantes- determinó las obligaciones del propietario, de los compradores y las obligaciones comunes, presumiendo que el incumplimiento del contrato es por parte del vendedor, exhortando a las partes a llegar a un acuerdo amistoso y en caso de no ser posible, dirigirse a la vía jurisdiccional.- Así se precisa.

Segundo.- (Folios 118-125) Marcado con el número “03”, en copia certificada CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 28 de septiembre de 2000, e inscrito bajo el No. 17, Tomo 30, Protocolo Primero; mediante el cual los ciudadanos J.J.H.C. y E.B.R., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, a los ciudadanos A.I.G.T. y G.C.F.S., un apartamento distinguido con el número y letra 2-C, ubicado en el Edificio Residencia Cumbre, Urbanización La Urbina, Sector Sur, en la intersección de las calles 14 y 15, en el Municipio Sucre, del Estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, aun cuando el documento público en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia, en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficiara al BANCO DE VENEZUELA, a los fines de que dicha institución bancaria informara todo lo referente a los trámites, gestiones y fechas de la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los ciudadanos R.I.C.D.R. y G.J.R.S.. Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el Departamento de Suministro de Información al Cliente del Banco de Venezuela mediante oficios signados con los Nos. GRC-2014-40159 y GRC-2014-40086, emitidos en fecha 12 de mayo de 2014 (cursantes al folio 159 y 160), informó lo siguiente: a) Que la solicitud de crédito hipotecario a nombre de la ciudadana R.C., fue recibida en la agencia 166 Buenaventura, en fecha 01 de marzo de 2013; b) Que en fecha 07 de marzo de 2013, fue devuelto el expediente por falta de documentos, donde la unidad de SBP Caracas fijó la siguientes observaciones: “Consolicitante debe completar datos en la planilla de solicitud. Actualizar movimientos bancarios a la fecha de envío. Anexar documento de propiedad y documento de parcelamiento con todos sus folios completos y legibles (…) Anexar lo solicitado en el separador correspondiente”; c) Que el expediente se recibió nuevamente y fue enviado al comité de riesgo en fecha 20 de marzo de 2013, difiriéndose la solicitud en fecha 25 de marzo de 2013, solicitándose la siguiente información: corregir el precio de venta, inicial y saldo a financiar en la opción a compra, por no coincidir los montos con lo señalado en la planilla de solicitud de crédito, solicitó cartas de trabajo del solicitantes y co-solicitante con sello húmedo, y actualizar movimiento bancarios a la fecha; d) Que la circular No. 1528 de fecha 20 de noviembre de 2012, solo aplica para créditos hipotecarios con recursos propios, y que el cliente fue evaluado con recursos FAOV; e) que la solicitud de crédito hipotecario FAOV fue aprobada en comité de riesgo el 10 de abril de 2013, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), a treinta (30) años de plazo. Asimismo, informó que en fecha 22 de abril de 2014, se despacha documento a la agencia tutora, el cual es devuelto en fecha 15 de mayo de 2013, por presentar error en la redacción, corrigiéndose el mismo y despachándose nuevamente ese mismo día; adujo a su vez que se pauto fecha de firma el 23 de mayo de 2013, y el 20 de junio de 2013, no llevándose a cabo ninguno de ellas; por último, informó que en fecha 16 de agosto de 2013, se recibió por taquilla carta explicativa y soportes de la demanda hecha al vendedor por incumplimiento de contrato, sin embargo, el 29 de enero de 2014, se desincorporó la solicitud de crédito y el expediente completo fue devuelto a la agencia para su entrega al cliente. En efecto, siendo que tales resultas guardan relación con los hechos debatidos en el presente expediente seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de los hechos señalados por la referida institución bancaria.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación la representación judicial de la parte demandada no consignó ninguna instrumental; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas:

-EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de exhibición de la carta emitida por la codemandante R.C. en fecha 18 de marzo de 2013, y dirigida al Banco de Venezuela, Oficina Comercial Agencia Vista Place, atención al Departamento de Crédito Hipotecario, Comité de Riesgo, consignando en ese acto dicha carta en copia fotostática (cursante a los folios 85 y 86); es el caso que, dicha probanza fue admitida por el Tribunal de la causa, y del ACTA levantada en fecha 02 de mayo de 2014 (cursante al folio 156 del expediente), se desprende textualmente lo siguiente: “(…) la parte actora expone: Consigno la copia simple del documento solicitado a exhibición por la parte demandada debidamente sellado como recibido y firmado en original siendo entregado en la Oficina del Banco de Venezuela, sucursal Buenaventura, ya que el original está en poder de dicha entidad financiera´. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada expone: ´Se impugna dicha carta en virtud de que está siendo consignada en copia simple, con un simple sello de recibida´. En este estado toma la palabra el apoderado judicial de la parte actora, quien expone: En virtud de lo que expone el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y de lo expuesto en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, éste ultimo al solicitar la exhibición presumió en su escrito que la parte actora tenía en su poder el documento original quedando demostrado con la consignación que el original está en poder de la Institución financiera Banco de Venezuela, a la que fue dirigida, por tal motivo y en base a lo establecido en el articulo antes mencionado mal puede la parte actora consignar el documento original que no posee, siendo la evidencia fehaciente de que el mismo está en poder de la entidad financiera, el sello húmedo, la firma autógrafa y la fecha del 13 de Marzo de 2013 (…)”. Ahora bien, partiendo de lo anterior quien aquí suscribe estima que la parte actora cumplió con la exhibición del documento supra indicado, al presentar copia simple del mismo, en la cual se observó sello del Banco Venezuela Oficina 166 Buenaventura, ya que evidentemente le era imposible presentar el original de dicha documental pues esta se encuentra en poder de dicha institución bancaria; así las cosas, esta Juzgadora estima que el documento en cuestión detenta pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se tiene como demostrativo de que la codemandante R.C., le comunicó al Banco de Venezuela que le tramitará el crédito hipotecario a la brevedad posible, e incluso se tiene como demostrativo de que la parte demandada estaba enterada de las gestiones que se estaban realizando para la aprobación del mismo, al tener en su poder copia de la comunicación sobre la cual recayó la exhibición.- Así se establece.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficiara al BANCO DE VENEZUELA, a los fines de que dicha institución bancaria informara sobre los siguientes particulares: “a) Fecha de introducción de la solicitud de crédito y de la correspondiente carpeta contentiva de los recaudos solicitados para tal fin, por parte de los ciudadanos R.I.C.D.R., cédula de identidad No. V-13.319.645 y G.J.R.S., cédula de identidad No. V-13.691.268. b) Número de negativas, rechazos u objeciones formulados por el Banco a la solicitud de crédito hipotecario antes mencionada con anterioridad al 20 de marzo de 2013 y las causas de tales negativas, rechazos u objeciones. c) Contenido de la circular interna No. 1528 del 20 de noviembre de 2012, del Banco de Venezuela. Que sea remitida al Tribunal una copia o ejemplar de dicha circular. d) Fecha de aprobación del crédito hipotecario antes indicado y fecha de cumplimiento –por parte de los solicitantes- de todos los requisitos para la obtención de dicho crédito. e) Que remita al Tribunal, copia de la misiva enviada al Banco de Venezuela, Oficina Comercial Vista Place, en fecha 18 de marzo de 2013, por la ciudadana R.C., recibida por esa entidad bancaria el mismo 18 de marzo de 2013.” Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el Departamento de Suministro de Información al Cliente del Banco de Venezuela mediante oficios signados con los Nos. GRC-2014-40159 y GRC-2014-40086, emitidos en fecha 12 de mayo de 2014 (cursantes al folio 159 y 160), dio respuesta a lo solicitado; y en virtud que tales resultas fueron previamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, por cuanto la parte actora también promovió la probanza en cuestión, consecuentemente quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV

DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 10 de noviembre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Ahora bien, habiéndose evidenciado que en el presente caso existe efectivamente un contrato bilateral de Opción de Compra Venta, donde se ha constatado el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, en este caso del ciudadano demandado A.I.G.T., quien pretendió rescindir el contrato de forma unilateral, siendo que se había obligado a vender a los compradores el inmueble suficientemente identificado, por el precio de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), habiendo declarado haber recibido la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 400.000,00), comprometiéndose igualmente a entregar las correspondientes solvencias de Derecho de Frente, Hidrocapital, Aseo U.D., gas, Energía Eléctrica, Condominio, Registro de Vivienda Principal, RIF, Certificación de Gravámenes y que en caso de incumplir con sus obligaciones debería entregar a los compradores la totalidad del pago recibido más un treinta por ciento (30)% de dicho dinero recibido. Siendo que de acuerdo a lo especificado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), este organismo determino que en el presente caso los compradores cumplieron con lo estipulado en la Opción de Compra-Venta, en lo concerniente a la solicitud y obtención del crédito hipotecario FAOV o Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, y que el retardo en la protocolización no puede ser imputable a los adquirientes, por depender de un tercero el desembolso de los recursos, razón por la cual quien aquí decide, estima que la declaratoria del presente fallo deberá ser dictada a favor de los demandantes y así se dispondrá en el dispositivo, ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por lo antes expuesto este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que intento los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. contra el ciudadano A.I.G.T., ambas parte identificadas anteriormente, y en consecuencia: PRIMERO: Se condena al demandado a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta que suscribió con los accionantes ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., identificados en los autos, y de otorgamiento por medio de su firma del Documento Definitivo de Compra – Venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda distinguida con el Nº B3-4-04-10, ubicada en el Conjunto Residencial El Portico, de la Urbanización Castillejo, Parroquia Guatire, Jurisdicción Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda (…) y en caso de no dar cumplimiento voluntario a esa decisión una vez que quede firme, se tenga esta como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad.- SEGUNDO: Se condena a recibir el saldo restante adeudado de acuerdo a lo pautado en el contrato de opción de compra venta, es decir la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 330.000,00) a los fines de completar el monto del precio de venta. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandado de autos al pago de las costas procesales por haber resultado vencido (…)

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CAPÍTULO V

ALEGATOS EN ALZADA.

PARTE DEMANDANTE:

En fecha 25 de septiembre de 2015, el abogado en ejercicio C.O.R., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., consignó escrito de informes en el que, entre otras cosas, alegó lo siguiente:

1. Que del proceso se desprende que en fecha 20 de noviembre de 2012 fue suscrito el documento de opción de compra venta, entre el ciudadano A.I.G.T. parte demandada en el presente juicio y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., en su carácter de parte actora, cuyo objeto recae sobre un inmueble propiedad del primero de los identificados, el cual está constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, ubicada en el Conjunto Residencial El Portico, de la Urbanización El Castillejo, Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda, de su propiedad según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Municipio autónomo Z.d.E.B. de Miranda.

2. Que dicha negociación supra mencionada está estimada en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs.730.000,00), cantidad que los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. de forma minuciosa realizando todos los trámites requeridos para la obtención de dichos fondos, y así obtener su inmueble como vivienda principal, efectuando el pago de una inicial de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (400.000,00), al momento de la firma de la opción de compra venta, y que el saldo restante seria pagadero con un crédito hipotecario, que fue tramitado y aprobado por el Banco de Venezuela, por el cual los solicitantes, hoy demandantes, obtuvieron el crédito hipotecario del monto total, restante para la compra de su inmueble, cantidad esta de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs.330.000.00).

3. Que todos los trámites hechos fueron igualmente avalados y aceptados por el vendedor hoy demandado, haciendo entrega de toda la documentación y solvencias requeridas para la presentación del documento definitivo de Compra Venta, la cual se fijo para el martes 21 de mayo de 2013, la firma del mismo y a la que no se presentó el hoy demandado vendedor.

4. Que por tal motivo se procedió a demandar al vendedor, por el cumplimiento de contrato según lo establecido en el contrato de opción de compra venta y de lo establecido en la Gaceta Oficial Nª 40115, de fecha 21 de febrero de 2013, donde cursa la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, relativa a las venta y opciones de compra venta de viviendas principales en el mercado secundario.

5. Que así entonces queda demostrado plenamente que los demandantes cumplieron con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el contrato de opción de compra venta como así lo ratificó tanto la Institución Financiera Banco de Venezuela, como la Consultoría Jurídica del (BANAVIH) Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en las comunicaciones presentadas y valoradas en las pruebas, y todo queda convalidado cuando el mismo vendedor, hoy demandado, hace entrega de los recaudos necesarios para la presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., del documento definitivo de compra venta y es el mismo vendedor quien no se presenta para suscribir el mismo.

6. Por último, adujo que en virtud de todo lo antes expuesto y ratificando todas las pruebas promovidas en el presente proceso, solicita a este tribunal, ratifique en todas sus partes la sentencia proferida por el tribunal a quo basada y fundamentada en las mismas actas probatorias.

   PARTE DEMANDADA:

   En fecha 25 de septiembre de 2015, el abogado en ejercicio L.A.L.S., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano A.I.G.T., consignó el escrito de informes en el que, entre otras cosas, alegó lo siguiente:

1. Que en fecha 20 de noviembre de 2012, celebraron un contrato de opción de Compra Venta la parte demandante y la demandada, sobre un inmueble de propiedad de este último, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, ubicada en el Conjunto Residencial EL PÓRTICO, Urbanización Castillejo, Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M..

2. Que se fijó como precio de la futura venta la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLI8VARES 00/100 (BS. 730.000,00), de los cuales entregarían como inicial la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES 00/100 (BS. 400.000,00) al momento de la firma de la opción de compra venta y el saldo restante seria pagado mediante un crédito hipotecario tramitado ante el Banco de Venezuela.

3. Que luego de firmada la opción de compra venta, presentaron los recaudos correspondientes al Banco de Venezuela para la tramitación del crédito hipotecario, siendo admitida por la entidad bancaria. Posteriormente en enero de 2013 recibieron una llamada del banco solicitando hacer algunos ajustes a los requisitos antes presentados, a los fines de adecuarlo a lo establecido en la resolución interna de la misma, los cuales se realizaron de forma inmediata, aunado a esto se realizaron dos modificaciones de documentos a solicitud del banco. En fecha 18 de marzo de 2013, remitieron comunicación a la co-demandante R.C., manifestándole que habían sido rechazados los recaudos de su esposo y co-demandante por no cumplir ciertos requisitos, aduciendo que esto no provocó ningún perjuicio en el trámite del crédito hipotecario y que tales cambios se hicieron de manera expedita y dentro del tiempo de vigencia establecido en el contrato, que se inició el 20 de noviembre de 2012 y finalizó el 20 de marzo de 2013, siendo posteriormente en fecha 10 de abril de 2013 notificados de la aprobación del crédito.

4. Que después de 48 días de finalizada la vigencia de la opción de compra venta, las partes actoras se reunieron con el hoy en día demandado, quien manifestó verbalmente su voluntad unilateral de rescindir el contrato, aduciendo que no firmaría el documento definitivo de compra venta ante el Registro; ya que, la devaluación le afectaba, puesto que el precio de venta era inferior al valor actual, porque la opción de compra venta estaba vencida desde el 201 de marzo de 2013 y que les devolvería la suma pagada sin tomar en cuenta la penalidad en razón de su decisión de rescisión unilateral del contrato.

5. Que sin embargo, el ciudadano W.B., en su condición de intermediario de la negociación, continuo los tramites de la protocolización del documento definitivo de compra venta, para lo cual consigno todos los recaudos ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, quedando fijada para el 21 de mayo de 2013 la oportunidad para la firma definitiva del documento a la cual la parte demandada se negó a asistir, alegando que la solicitud de crédito hipotecario había sido rechazada según la comunicación de fecha 18 de marzo de 2013, lo que a criterio de los hoy demandantes, es falso en virtud de la notificación recibida en abril de 2013 era respecto de la aprobación del crédito.

6. Que toda esta situación le había ocasionado un daño enorme como familia, ya que tienen tres (03) hijos menores, ahora sin hogar y que para poder acceder a la negociación tuvieron que vender su vivienda la cual ya habían entregado a sus nuevos dueños, al igual que vendieron su vehículo y estaban viviendo en la casa de sus padres maternos y por ello demandan hoy por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, para que el demandando conviniese o fuera condenado por el Tribunal al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, a recibir como contraprestación por dicho otorgamiento la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS 330.000,00), como pago del saldo restante de la negociación y al pago de las costas y costos del juicio.

7. Que se ejerció el rechazo, negativa y contradicción genéricos de la demanda en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos alegados e igualmente se admitió la existencia del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 20 de noviembre de 2012, en el cual el accionado tenía un periodo de duración de noventa (90) días con una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de su suscripción. Dicho plazo fue establecido, a los fines de que los compradores, ahora demandantes, realizaran el pago del saldo del precio de venta pactado, valga decir la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00), mediante un crédito hipotecario y que dicho plazo venció inexorablemente el día 20 de marzo de 2013.

8. Que se impugnaron las copias fotostáticas de los instrumentos que rielan los folios del 19 al 33 del cuaderno principal, ambos inclusive, como igualmente se impugnó la cuantía en la que fue estimada la demanda.

9. Que se declaró con lugar la demanda incoada contra la parte demandada, y se le condenó a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta otorgando el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. y en caso de no dar cumplimiento voluntario al dispositivo del fallo se tuviese la sentencia como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad; además se le condenó a recibir el saldo restante adeudado de acuerdo a lo pautado en el contrato y al pago de las costas procesales.

10. Que la sentencia recurrida se encuentra inficionada de numerosos desaciertos jurídicos y vicios como lo son: la incongruencia, la valoración errónea de la sentencia recurrida de la prueba de exhibición de documento promovida por la representación judicial de la parte demandada.

11. Que en consecuencia la parte demandada pide que sea declarado sin lugar la demanda incoada. Al igual que todos los pronunciamientos a los que hubiere lugar.

    Asimismo, en fecha 07 de octubre de 2015, la parte demandada consignó escrito de observaciones correspondientes a los informes presentados por la parte actora, en la que, entre otras cosas, alegó lo siguiente:

1. Que la representación judicial de la parte actora solicita en su escrito de informes que esta alzada declare inadmisible el Recurso de Apelación mal interpuesto por el abogado sustituto A.J.F.D., en fecha 19 de noviembre de 2014, en virtud de su falta de cualidad para actuar en el presente proceso y declare definitivamente firme, lo cual a su decir, es una confusión de la parte actora puesto que del artículo 150 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil, se regula de muy especial manera el cese de la representación de los apoderados y sustitutos, cuando sea presentado otro apoderado para el mismo juicio –revocatoria tácita- sin hacer constar lo contrario, lo que indica, que los sustitutos cesan en su representación sólo cuando es revocada la representación del apoderado que les ha designado, situación ésta que a su decir, no se corresponde con la realidad del presente proceso.

2. Que la parte actora pretende hacer ver al órgano jurisdiccional que sus representados dieron cumplimiento a lo acordado en el contrato de opción de compra venta celebrado el 20 de noviembre de 2012, argumentos que se encuentran revestidos de absoluta falsedad y que fueron contradichos por la defensa de la parte accionada durante el juicio en primera instancia. Así como también a su decir, fueron a.l.v. del debido proceso y al derecho a la defensa en que incurrió la sentenciadora de primera instancia, quedando confirmado por sus propias declaraciones y por documentos aportados en juicio incorrectamente valorados por la a quo como ha sido denunciado, que quien incurrió verdaderamente en incumplimiento del contrato fue precisamente la parte actora.

3. Que se debe entonces ratificar en todas y cada una de sus partes, las defensas de fondo esgrimidas durante el proceso en primera instancia, así como en el escrito de informes presentados en esta superioridad, en el cual se denuncian los vicios y desaciertos que inficionan la sentencia de primera instancia, tales como: i) la declaratoria de nulidad de la decisión por incongruencia al omitir pronunciamiento expreso respecto a la impugnación a la cuantía; ii) la nulidad por valorar erróneamente la prueba de exhibición de documento promovida por su persona dándole a la ley un sentido distinto al que parece de la norma que se pretende aplicar; y iii) la nulidad de la sentencia de primera instancia por cuanto se fundamentó en el oficio recibido por el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH) el cual fue en razón de una consulta elevada por la co-demandante R.C. sin la intervención de su representado.

4. Por último, señaló que por todo lo anteriormente expuesto, así como los razonamientos de hecho y de derecho esbozados en los escritos de informes, solicita en primer lugar, declarar sin lugar la ilegitima pretensión presentada por la representación judicial de la parte actora relativo a la inadmisibilidad del recurso de apelación interpuesto por el abogado sustituto A.J.F.D. en fecha 19 de noviembre de 2014, y en segundo lugar, declarar sin lugar la sentencia definitiva dictada por el juzgado a quo en fecha 10 de noviembre de 2014, que es objeto de la presente apelación.

   CAPÍTULO VI

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

   El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada en fecha 10 de noviembre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentaran los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. contra el ciudadano A.I.G.T..

   Ahora bien, antes de emitir cualquier pronunciamiento con respecto al fondo del asunto, y en virtud de que es deber de esta Alzada reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia, así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, lo cual “(…) encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.” (Vd. Sentencia No. 735 SCC 10/12/2009); consecuentemente, quien aquí decide pasa a tomar en cuenta lo siguiente:

   De la revisión efectuada a la sentencia recurrida, se evidencia que el Tribunal de la causa omitió resolver la IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA propuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar, por considerarla insuficiente; sin embargo, es preciso establecer en esta oportunidad que nuestra jurisprudencia ha dejado claramente fijado que rechazada la estimación de la demanda, el Juez queda obligado a decidir al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva, en tal sentido, siendo que es labor de los Jueces emitir pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del thema decidendum, y en virtud que el a quo debió emitir pronunciamiento respecto a la impugnación en cuestión, a los fines de determinar cuál era realmente la cuantía de la presente acción, por lo que al no hacerlo incurrió en una omisión de pronunciamiento sobre un aspecto importante del tema debatido, consecuentemente, este Tribunal Superior de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir la impugnación de la estimación de la cuantía alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda, ello como punto previo a la decisión definitiva (Vd. SC 15/12/2004, Exp. 07-0473).

   DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

   Observa quien decide que mediante escrito de contestación a la demanda presentado ante el Tribunal de la causa en fecha 19 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte accionada rechazó la estimación de la demanda propuesta, en razón de ser insuficiente y señalando al efecto que la cuantía del presente juicio debe ser el valor establecido como precio de venta del inmueble objeto del contrato, es decir la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00).

   Respecto a la estimación de la cuantía el artículo 38 Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

   Artículo 38.- “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva (…)” (Subrayado y negritas de Alzada).

   De allí, se evidencia que sólo si no consta el valor del bien demandado la parte actora puede estimarlo, no obstante, el demandado tiene la facultad para rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada. Al respecto, se pueden presentar los siguientes supuestos: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio; y c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que nuestro ordenamiento jurídico limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada por la parte actora, pudiendo proponer una nueva cuantía.

   Ahora bien, siendo que la impugnación a la cuantía estimada en la demanda corresponde a una defensa de fondo, la misma no busca directamente objetar la competencia del Tribunal que conoce en primera instancia, sino la de impugnar la cuantía de la demanda que ha sido realizada por el actor a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido; al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se pronunció en sentencia Nº 24 del 30 de enero de 2008, estableciendo lo siguiente:

   (…) Ahora bien, es importante distinguir entre dos aspectos, el primero referido a la impugnación de la estimación de la cuantía prevista en el artículo 38 Código de Procedimiento Civil, y que constituye una defensa de fondo para el demandado, y el segundo aspecto a la impugnación relativa a la incompetencia del tribunal en razón de cuantía, cuya impugnación la debe realizar el demandado a través de la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, cada una de estas defensas por parte del demandado persiguen un fin distinto, y por ende, su declaratoria produce diferentes efectos.

   El primer aspecto se debe resolver como punto previo al fondo, y el segundo se resuelve de conformidad con las reglas de competencia prevista en el Código de Procedimiento Civil. (…) si bien es cierto, la incompetencia en razón de la cuantía, puede ser declarada por el juez en cualquier estado y grado del proceso, no es menos cierto que la misma puede declararse sólo en la primera instancia, no le es permitido tal pronunciamiento al juez de segundo grado, que en todo caso debe fundamentar su decisión a los términos de la apelación ejercida contra el fallo de primer grado de jurisdicción.

   Es de observar que en criterio de esta Sala, la consideración de la competencia por la cuantía como de orden público absoluto cambió de modo radical ante el contenido especialmente del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, según su primer aparte, "…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…", por lo que el pronunciamiento sobre la incompetencia sólo puede tener efecto en la primera instancia del proceso, dado que la competencia en tal aspecto tiene ahora carácter de orden público relativo. Al respecto es casi unánime el criterio en cuanto a que si la incompetencia por el valor no fue opuesta por la parte a quien afecta, ni aún declarada de oficio por el juzgador durante el proceso en primera instancia, la sentencia dictada ya no podrá impugnarse por tal motivo. (Vid. Sentencia N° 405, de fecha 4 de diciembre de 2001, caso H.C.M. contra Nello Collevecchio, expediente N° 00-104).

   En relación a la materialización de la sumisión tácita al foro, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en sentencia N° 3.155, de fecha 14 de noviembre de 2003, caso: Acción de amparo constitucional interpuesta por J.A.M.P., expediente N° 03-771, puntualizó lo siguiente: “…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia. La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346’. (...Omissis…) En cuanto a la incompetencia por la cuantía, ésta es declarable aun de oficio por el Juez en cualquier estado del proceso, pero en primera instancia, ya que la competencia por la cuantía lo único que pretende es la distribución de las causas atendiendo a un orden económico, pretendiendo con ello el legislador que las causas de mayor valor pecuniario sean conocidos por tribunales de mayor grado y viceversa, para que así haya un menor costo en el litigio.

   Es por ello, que tal competencia adquiere relevancia sólo para los efectos de la determinación de cuál tribunal debe conocer en primera instancia, lo que explica que el momento preclusivo para alegarla sea hasta dictada la sentencia de primer grado, pues, una vez dictada sin que se haya alegado la incompetencia, operará la sumisión tácita al foro, dado que con ello, al igual que con la competencia por el territorio, no se atenta contra la distribución vertical de las competencias…

   (Negritas de la Sala). Ahora bien, hechas estas consideraciones observa la Sala que en el sub iudice, el pronunciamiento del ad quem se hizo confundiendo lo relativo a la impugnación de la cuantía en el juicio con lo relativo a la impugnación de la competencia del juez en razón de la cuantía y sin tomar en cuenta la sumisión tácita al foro que se produjo en el presente juicio. (…omissis…) En tal sentido, con esta forma de sentenciar la recurrida vulneró el principio de la sumisión tácita al foro, toda vez que la incompetencia por la cuantía debe ser alegada por las partes o evidenciada oficiosamente por el juez, durante la primera instancia, no siendo competente el Juez de alzada para pronunciarse sobre la incompetencia por la cuantía cuando ésta no fue solicitada en primera instancia.

   De manera pues, que al juez de alzada tampoco le es dable declararla de oficio, puesto que la incompetencia por el valor no es de orden público absoluto sino que es relativo, ya que sólo es posible declararla de oficio en cualquier momento del juicio pero en primera instancia (…)

   (Negrita de este Tribunal)

   Sobre la base del criterio antes mencionado, esta Juzgadora procede a resolver la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada, a los fines de establecer el interés principal del juicio, en efecto, observa que es deber de la parte que impugna la cuantía aportar al Juez los elementos probatorios necesarios que permitan concluir que el valor de la demanda es insuficiente o exagerada, es decir que no basta con la simple afirmación por parte del demandado, sino que debe aportar elementos de hecho y de derecho que demuestren que en efecto el valor de la demanda es distinto al estipulado por el actor.

   En el presente caso la parte demandada señala que la cuantía del presente juicio debe ser el valor establecido como precio de venta del inmueble objeto del contrato, y al respecto esta Juzgadora evidencia que cursa a los folios 15 al 18 del presente expediente, contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 20 de noviembre de 2012, suscrito por el ciudadano A.I.G.T., en su carácter de optante vendedor y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., en su carácter de optantes compradores, al cual se le confirió pleno valor probatorio y el cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, distinguida con el No. B3-4-0-10, ubicada en el Conjunto Residencial El Portico, de la Urbanización El Castillaje, Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M., siendo el precio del bien objeto de la opción a compra, estimado en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00).

   En efecto, siendo que el contrato de opción de compra venta supra mencionado hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos, y en virtud que las partes convinieron en que el precio del inmueble objeto del señalado contrato era de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00), quien aquí suscribe en vista que la parte actora estimó erróneamente la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo), debe declarar PROCEDENTE la impugnación de la estimación de la demanda en atención a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe establecerse en consecuencia como vigente y definitiva la cuantía de la demanda en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,oo); pues dicha cuantía viene dada por un criterio objetivo que no es otro que en aquellos casos en que el valor de la cosa demandada conste dicho valor será el valor de la causa.- Así se decide.

   DEL FONDO DEL ASUNTO.

   Ahora bien, resuelto lo anterior y entrando al fondo del asunto controvertido, quien aquí suscribe debe precisar que la presente causa está referida al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, pretendido por los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., contra el ciudadano A.I.G.T., aduciendo para ello que en fecha 20 de noviembre de 2012, suscribieron el referido contrato pactando que el precio total del inmueble sería la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,oo), conviniendo a su vez, que se entregaría como inicial la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), y el saldo restante, entiéndase TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), serían cancelados mediante crédito hipotecario tramitado ante el Banco de Venezuela. Asimismo, señalan que el contrato suscrito tenía una vigencia desde el 20 de noviembre de 2012, hasta el día 20 de marzo de 2013, ambos inclusive, siendo en fecha 10 de abril de 2013 cuando el Banco de Venezuela les aprobó el crédito hipotecario, participándole del mismo a la parte demandada, quien en fecha 07 de mayo de 2013, cuarenta y ocho (48) días después de finalizado el contrato, manifestó su voluntad unilateral de rescindir el contrato por encontrarse el mismo vencido desde el 20 de marzo de 2013. Al efecto, la parte demandante solicita que se declare con lugar la presente acción por considerar que el retardo en la protocolización del documento definitivo de compra venta es por causa del ciudadano A.I.G.T., en su carácter de opcionante vendedor, condenando en consecuencia al demandado, a otorgar por medio de su firma el documento definitivo de compra venta del inmueble.

   Ante la referida pretensión, el demandado en su contestación a la demanda alegó que el plazo establecido en el contrato de opción de compra venta fue a los solos fines de que los compradores realizaran el pago del saldo del precio de venta pactado mediante un crédito hipotecario, plazo que venció el día 20 de marzo de 2013, no evidenciándose para el momento de su vencimiento la aprobación de dicho crédito, y ni siquiera la introducción del documento de venta en la oficina del Registro, lo cual ocurrió el 16 de mayo de 2013, oportunidad en la que ya había culminado con creces el plazo otorgado; en consecuencia solicitó que la demanda incoada fuere declarada sin lugar.

   Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

   Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

   Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

   De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

   En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 15-18) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda, inscrito bajo el No. 21, tomo 271, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano A.I.G.T. –aquí demandado, en carácter de vendedor- y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R., –aquí co-demandantes, en carácter de compradores- efectivamente celebraron una opción de compra sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda, distinguida con el No. B3-4-0-10, ubicada en el Conjunto Residencial “El Portico”, de la Urbanización El Castillejo, Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.; todo ello por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,00), pagadera de la siguiente manera: 1º La cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) como pago inicial al momento de la firma del documento; y 2º La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del documento, más treinta (30) días de prórroga.

   De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

   Precisado lo anterior, quien aquí decide con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones, y a la vez demostrar su propio cumplimiento respecto a las obligaciones inherentes a su condición de futuros compradores.

   En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales, y haber realizado todas las diligencias tenientes a obtener la aprobación del crédito hipotecario así como la fijación de la oportunidad para la firma de la venta definitiva, el demandado -en su condición de propietario y futuro vendedor- no compareció ante la oficina registral correspondiente en la oportunidad establecida para tal protocolización, negándose a concretar la venta; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 15-18) autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda en fecha 20 de noviembre de 2012, del cual se desprende que los actores en su condición de futuros compradores, se comprometieron a pagar el saldo restante, al momento de la firma de la venta definitiva ante la oficina respectiva, a través de un crédito hipotecario; OFICIO No. CJ/O/2014-0004929 de fecha 01 de julio de 2014, emitido por el CONSULTOR JURÍDICO DEL BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH), donde ratifica el contenido del oficio No. CJ/O/2013/010062, de fecha 23 de septiembre de 2013, el cual a su vez se encuentra inserto al folio 163, y de su contenido se desprende que dicho organismo luego de realizar un análisis de la situación controvertida con fundamento al contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de noviembre de 2012, entre el ciudadano A.I.G.T. –demandado- y los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. –demandantes- determinó las obligaciones del propietario, de los compradores y las obligaciones comunes, presumiendo que el incumplimiento del contrato es por parte del vendedor, exhortando a las partes a llegar a un acuerdo amistoso y en caso de no ser posible, dirigirse a la vía jurisdiccional; OFICIOS No. GRC-2014-40159 y GRC-2014-40086 (inserto 159-160) de fecha 12 de mayo de 2014, emitidos por el DEPARTAMENTO DE SUMINISTRO DE INFORMACIÓN AL CLIENTE DEL BANCO DE VENEZUELA, del cual se desprende que los actores en su condición de futuros compradores tenían la intención de pagar a favor del demandado la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta antes referido, pues la codemandada R.C. solicitó tempestivamente crédito hipotecario ante la referida entidad bancaria; aunado a que de la EXHIBICIÓN promovida por la parte demandada se observa que la referida solicitó a la entidad bancaria respectiva, la tramitación de crédito a la mayor brevedad posible; consecuentemente, quien aquí suscribe correlacionando las pruebas supra identificadas, con los alegatos efectuados tanto en la demanda así como en la contestación, puede concluir que los hechos arriba referidos quedaron suficientemente probados en autos.- Así se precisa.

   En este sentido, siendo que fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, el demandado en su condición de futuro vendedor no compareció ante la oficina registral respectiva, aun cuando se evidencia que éste tenía conocimiento de las actuaciones efectuadas por los demandantes a los fines de obtener el crédito hipotecario, no siéndole exigible a los futuros compradores notificar sobre la fecha y hora en la cual se efectuaría la protocolización, ya que ello no fue contractualmente establecido; y en virtud que, en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a los actores, pues éstos efectuaron todas las gestiones pertinentes (pagaron la cantidad establecida como inicial y tramitaron tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta) e incluso cumplieron con todas sus obligaciones contractuales, siéndole entonces imputable tal retardo a terceros, esto es, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) quien no entregó oportunamente los fondos requeridos para el referido crédito, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), del cual se desprende en su parte final que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación, consecuentemente, puede quien aquí suscribe concluir que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto el demandado incumplió con sus obligaciones de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues el hecho de haberse consumado el lapso contractualmente fijado no lo liberaba del cumplimiento de las obligaciones adquiridas. - Así se precisa.

   En efecto, siendo que no puede atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a una conducta negligente de los actores, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; y en vista que, de las circunstancias propias del presente expediente se evidencia que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que el demandado en carácter de futuro vendedor no tenía derecho para desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumpliera con su obligación de vender, es por lo que este Tribunal puede verificar la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de las demandas incoadas por cumplimiento de contrato.- Así se establece.

   De esta manera, quien aquí suscribe debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio A.J.F.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.I.G.T., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2014, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentaran los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. contra el ciudadano A.I.G.T., todos ampliamente identificados en autos; y en virtud de ello, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, tal y como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

   CAPÍTULO VII

   DISPOSITIVA.

   Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio A.J.F.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.I.G.T., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2014, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentaran los ciudadanos G.J.R.S. y R.I.C.D.R. contra el ciudadano A.I.G.T., todos ampliamente identificados en autos.

CON LUGAR la IMPUGANCIÓN DE LA CUANTÍA, y en consecuencia se tiene como vigente y definitiva la cuantía de la demanda en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 730.000,oo).

SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la decisión apelada, esto es, la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2014; y en consecuencia, se ORDENA al ciudadano A.I.G.T., a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una vivienda, distinguida con el No. B3-4-0-10, ubicada en el Conjunto Residencial El Portico, de la Urbanización El Castillejo, parroquia Guatire, Jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda, alinderado de la siguiente forma: Norte: Con la parcela B3-4-04-11 del conjunto residencial; Sur: Con la parcela B3-4-04-9 del Conjunto Residencial; Este: Con la calle interna del Conjunto Residencial; y Oeste: Con la parcela B3-4-04-13 del Conjunto Residencial, de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, hagan entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los actores (en caso que aquéllos no cumplan), deberán los demandantes pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los siete (07) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. Z.B.D..

EL SECRETARIO,

Abg. E.E.C..

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

EL SECRETARIO,

Abg. E.E.C..

Exp. No. 15-8591