Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 12 de Marzo de 2015

Se inicia el presente juicio mediante formal demanda por DESALOJO interpuesta por el ciudadano G.S.M. contra la Firma Mercantil PATACONES M.L. C.A., todos identificados, quien en su libelo expuso: Que, el 18/07/2008, celebró contrato arrendamiento de manera verbal con los ciudadanos H.D.J.L.V. y M.L.R.G., quienes posteriormente registraron una compañía Anónima con la denominación PATACONES M.L. C.A., representada por los últimos de los nombrados, trasladándose la relación arrendaticia transformándose en verbal a tiempo determinado, con la prenombrada persona jurídica y el demandante el 30/10/2008. Que, el objeto de la demanda es el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL ubicado en el Municipio Palavecino de Cabudare estado Lara, identificado ampliamente en el libelo demanda, dicha solicitud está sustentada en el artículo 34, Literal “E” del Decreto con Rango Valor y Fuerzas de Ley No. 427. Que, al principio fue una relación contractual armoniosa, en lo relativo al cumplimiento recíproco de las obligaciones estipuladas en la convención, y fue en el año 2011 cuando empezaron las diferencias entre las partes, que trajeron como consecuencia la consignación de los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Primero Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, signada con el Nº 313-11. Que, hasta el 18/02/2012, fecha en la que la arrendataria PATACONES M.L. C.A., por órdenes del Director General y Director Gerente, ciudadanos H.d.J.L.V. y M.L.R.G., de manera arbitraria e intempestiva, y sin ninguna autorización, removieron las tejas que conforman el techo del referido local comercial, ocasionando un deterioro mayor en dicho inmueble. Que, posteriormente y pese a la acción arbitraria ejercida por la arrendataria el 06/10/2012, los citados ciudadanos por medio de otras personas, removieron el manto asfáltico que recubre el techo de madera del referido local y abrieron un hueco en el techo, colocándole una plancha de metal, sin autorización alguna del demandante arrendador; razón por la que procedió a demandar por DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL a la firma mercantil PATACONES M.L. C.A., representada por los ciudadanos H.d.J.L.V. y M.L.R.G., todos identificados, y acompañó al libelo de demanda: 1) Copia certificada de Acta Constitutiva de la compañía anónima PATACONES M.L. C.A., representada por los ciudadanos H.d.J.L.V. y M.L.R.G., todos identificados. 2) Recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento producto de la relación arrendaticia. 3) Inspección Judicial realizada por el Tribunal Segundo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 22/03/2012. 4) Inspección Judicial realizada por el Tribunal Segundo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 29/10/2012. 5) Inspección Judicial realizada por el Tribunal Primero Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 19/11/2013. 6) Título Supletorio sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la Urbanización Valle Hondo, avenida El Placer, entre calles 7 y 8, de la Parroquia Cabudare estado Lara, de fecha 18/02/2014; y que, por las razones de hecho y de derecho le sea entregado el inmueble (local comercial) tantas veces citado, libre de objeto y de personas, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en el DESALOJO del inmueble arrendado. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 180.000, 00, que equivalen a 1417,32 UT.

El 19 de mayo de 2014, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los demandados para su comparecencia en término de Ley. El 22/05/2014, el ciudadano G.S.M., asistido de abogado, presentó reforma de libelo y el 26/05/2014, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió, emplazándose a la parte demandada a la contestación de la misma.

El 11 de julio de 2014, los ciudadanos H.D.J.L.V. y M.L.R.G. actuando en su carácter de representantes de la persona jurídica PATACONES M.L., C.A., asistidos de abogado, contestaron la demanda en los siguientes términos: Primero: Convienen que el 18/07/2008, celebraron un contrato verbal G.S.M. y que posteriormente registraron una compañía anónima con la denominación PATACONES M.L. C.A., representada por los demandados, celebrándose una nueva relación arrendaticia de manera verbal, el 30/10/2008. Segundo: Que el arrendamiento verbal versó sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la avenida El Placer, Urbanización Valle Hondo, segunda etapa, local comercial signado con el Nº 2, de la parroquia Municipio J.G.B.d.M.P. del estado Lara. Negaron y rechazaron: Que, el 18/02/2012, PATACONES M.L., C.A., arbitrariamente y sin autorización hubiera removido las tejas que conforman el techo del local comercial, causando un deterioro mayor a dicho inmueble, toda vez que siempre han estado pendiente de realizar la reparaciones menores que por la Ley le corresponden. Que, se les imputa que el 06/10/2012, realizaron cambios en el manto asfáltico del local que cubra el techo de madera, pues evidentemente esa acción se corresponde con las reparaciones menores del techo; negando y rechazando de igual manera, que haya un hueco en el techo o se colocara una plancha de metal en el techo, efectuando reformas no autorizadas.

Abierto el lapso probatorio, ambas partes ejercieron su derecho, las cuales fueron admitidas por el a-quo en su oportunidad, salvo su apreciación en la definitiva. Consecuencialmente, se dictó la sentencia, objeto de apelación, correspondiéndole a esta juzgadora la revisión de las actas, para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento.

Siendo así, se observa.

Se infiere de las actas que conforman el expediente que la acción aducida por el demandante, está fundamentada en el DESALOJO contemplado por el artículo 34, literal e) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en este sentido se hace oportuno determinar qué tal como lo manifestaron las partes les une una relación arrendaticia celebrada a tiempo indeterminado, cuya iniciación las partes coincidieron manifestando haberla iniciado el 30 de Octubre de 2008. Ahora bien, por la naturaleza misma del arrendamiento, el de ser un contrato de ejecución continuada, en la cual se requiere el tiempo como factor esencial y siendo de naturaleza consensual, a los fines del perfeccionamiento del mismo la determinación o no del tiempo de duración es uno de los requisitos que se hacen prescindibles en este tipo de procedimientos no importando que se haya celebrado en forma escrita o verbal, pues lo importante es la indeterminación del tiempo.

Señala el artículo 34, literal “e” de la referida Ley “…Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Que la causal supra transcrita así como las normas contenidas en los Artículos 1167 y 1592 del Código Civil configuran la pretensión del actor y hoy ocupan la apelación en estudio, en virtud de los alegatos narrados en el libelo cuando señala el demandante que el 18 de Febrero de 2012, los demandados de forma intempestiva, arbitraria y sin autorización alguna procedieron a remover y sustraer las tejas del techo del local arrendado, que posteriormente el 6 de octubre del mismo año es decir 8 meses más tarde los mismos demandados procedieron a remover y cambiar en su totalidad el manto asfaltico que recubre el techo de madera del referido local, utilizando los servicios de obreros del área de la construcción abriendo además un hueco en dicho techo colocándole una plancha de metal sin autorización. Por su parte, tal como se señalara en la parte narrativa, el actor trajo a los autos, junto con su libelo de demanda documentales que a los fines de su valoración más adelante serán analizados a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo al Principio de Exhaustividad Probatoria.

Siguiendo con el orden procedimental en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada convino en la fecha de iniciación de la relación contractual, de naturaleza verbal y a tiempo indeterminada. Por su parte rechazo y negó que de manera intempestiva, arbitraria y sin autorización procedieran a remover y sustraer las tejas del referido local comercial y que el inmueble no presenta deterioro mayor, toda vez que siempre han estado pendientes de realizar las reparaciones menores que les corresponden, que el personal contratado se corresponde con la ejecución del las reparaciones menores. Finalmente negaron que se procediera a abrir un hueco en el techo y se colocare una plancha efectuando reformas no autorizadas.

Trabada como quedo la litis, se infiere que fue aceptado por ambas partes y a ello se une esta Juzgadora que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia es un “CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO”, y como tal a tiempo indeterminado, corresponde en consecuencia a este Tribunal, fijar los límites de la controversia, y a tal efecto corresponde analizar: 1.- La procedencia de la acción de Desalojo de Inmueble; y, 2.- La aplicación del literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como causal alegada por el actor.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Pruebas presentadas por la parte actora:

1) Ratificó y reprodujo en todo sus contenido de copia certificada de acta constitutiva de la compañía anónima PATACONES M.L. C.A., representada por los ciudadanos H.d.J.L.V. y M.L.R.G., documento público que al no ser impugnado se tiene como fidedigno de acta constitutiva de la compañía anónima referida, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.

2) Ratificó y reprodujo en todo su contenido, recibos de pago por canon de arrendamiento producto de la relación arrendaticia, que fueran consignados como instrumentos en que se fundamenta la relación, recibos éstos, que al no ser desconocidos demuestra el pago que por concepto de canon de arrendamiento paga la arrendataria al arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.

3) Ratificó y reprodujo en todo su contenido la Inspección Judicial realizada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 22/03/2012.

4) Ratificó y reprodujo en todo su contenido la Inspección realizada el 29/10/2012, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

5) Ratificó y reprodujo en todo su contenido la Inspección realizada el 19/11/2013, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

En cuanto a esta inspecciones se evidencia que fueron producidas junto con el escrito de demanda, evacuada en fechas anteriores a la introducción del libelo, practicadas en el inmueble objeto de este juicio, se observa que constituye una diligencia de las denominadas justificaciones para p.m. a que se refiere el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil. De lo anterior se evidencia que las inspecciones judiciales practicada en forma extra litem, no cumplieron con los requisitos exigidos por los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1429 del Código Civil a los fines de evacuarse sin el control de la parte contraria, la misma se evacuó en detrimento al derecho a la defensa de la parte no promovente, razón por la cual y en atención a la disposición del artículo 49 Literal 1 de la Constitución Nacional, que considera nula toda prueba obtenida mediante la violación al debido proceso, este Tribunal declara nulas las mencionadas inspecciones oculares y en consecuencia, se desecha de este proceso. Así se establece.

6) Ratificó y reprodujo en su contenido el Título Supletorio sobre el inmueble (local comercial) ubicado en la Urbanización Valle Hondo, avenida El Placer, entre calles 07 y 08, de la Parroquia Cabudare estado Lara, de fecha 18/02/2014, a favor del ciudadano G.S.M.; el cual por emanar de un Tribunal competente se tiene como titulo suficiente que asegura la posesión salvo derechos de tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

7) Solicitó Inspección Judicial del inmueble, local comercial, de la presente acción, ubicado en la Urbanización Valle Hondo, Avenida El Placer, entre calles 7 y 8, signado con el Número 2, de la Parroquia Cabudare, del Municipio Palavecino en la ciudad de Cabudare estado Lara, a cuyos efectos se infiere de actas que en dicha inspección respondiendo a los particulares 2 y 3 se dejo constancia de la actividad comercial desarrollada en el local, de los muebles allí contenidos y de otros particulares. Pero con respecto al punto que resulto controvertido, el Tribunal dejo constancia que encima del techo machihembrado todo se encuentra en buenas condiciones, cerrado todo con cerco eléctrico y que no se presento ninguna otra circunstancia que amerite dejar constancia. Que a los efectos de la serie fotográfica se nombro experto y que de dichas impresiones integradas en los folios 183 al 186 a la simple vista se observa, compuerta superior del techo cerrada, compuerta superior del techo abierto, vista de compuerta abierta parte externa, vista del tejado del techo y cerco eléctrico, manto de impermeabilización, las cuales al ser presentadas por el Experto Fotógrafo juramentado se dan por validas. Así se declaran.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos C.R.A., cuyas declaraciones se limitaron a manifestar que se percataron de los trabajos realizados sobre el techo del local identificado, que con relación a las declaraciones proferidas, son valoradas por esta juzgadora como validas para acreditar los trabajos de remoción de las tejas. Y J.C.E.R.A., cuyas declaraciones por resultar contradictorias se desechan. Así se decide.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

Documental: Promovió Recibo 0020, de fecha 13/09/2012, devenido por la firma mercantil MANTO EL REY, C.A., que evidencia que el Lic. C.E.B., asumió la representación de dicha firma jurídica y recibió Bs. 6.500,00, por concepto de servicios de impermeabilización del área de 54,78 metros cuadrados, en el techo de Patacones M.L. C.A., en la Urbanización Valle Hondo Cabudare.

Testimonial: Promovió la testimonial del ciudadano C.E.B., en su condición de representante de la firma comercial MANTO EL REY, C.A., para que reconozca y ratifique el contenido y la firma que aparece en el recibo.

Así mismo, promovió las testimoniales de los ciudadanos C.E.B., J.R.C., S.D., Pausides R.M. y Selenio A.G.L..

Promovió Prueba de Experticia, a los fines de que se determine el estado actual de las tejas así como del manto asfáltico, y establezca si existe deterioro mayor que el proveniente del uso normal del inmueble.

Con relación a la valoración del acervo probatorio accionado por la parte demandada, resulta en este caso inoficioso para esta juzgadora valorar nuevamente las pruebas pues en esta etapa comparte esta alzada el criterio del a quo en cuanto a su valoración. Así se Decide.

Al hilo de lo expuesto con fundamento en la normativa legal dispuesta para ello, y evidente como ha quedado que fueron valoradas todas y cada una de los medios probatorios aportados por las partes, es por lo que esta alzada, considera oportuna la aplicación de la sana critica contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala:

A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.

Todo ello con la finalidad de arribar a una decisión que a su vez verifique si el a-quo actuó ajustado a derecho en el momento de pronunciarse y poder revocar o confirmar el fallo apelado.

Contempla el artículo 1.592 del Código Civil “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: … 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”

El legislador ha establecido como obligación principal que el arrendatario debe preservar el bien objeto del contrato de arrendamiento y destinarlo para el objeto al que fue contratado, así como se encuentra establecido en la norma enunciada.

Puede deducirse que el espíritu y razón de esa disposiciones exige que cuando el arrendatario haya dejado de utilizar el inmueble como un buen padre de familia, y para el uso que fuere determinado en el contrato incumpliendo con sus obligaciones contractuales, tendrá como sanción el desalojo del inmueble que fuere solicitado por el arrendador.

En el caso que nos ocupa se invoco lo referente al literal “e”, este se refiere como se viene señalando a el deber que tiene el arrendatario de cuidar la cosa como suya propia, a no cambiar su uso como tampoco su utilidad, a no deteriorarlo, no alterar, no modificar o efectuar reformas sin el previo consentimiento de la parte arrendadora. Este literal demanda el contenido de la probanza de dos condiciones que determinan la ocurrencia de la misma, las cuales serian: deterioros mayores o reformas no autorizadas. Con relación a este punto al ser rechazados por el demandado en la contestación de la demanda, le correspondía a la parte actora demostrar en autos que tales circunstancias estaban en cabeza del demandado, situación que durante la actividad probatoria no sucedió toda vez que del análisis y valoración de las pruebas, se concluye que los hechos reafirman que el demandado ejerció un cuidado especial sobre el techo del inmueble objeto de la pretensión, que las reparaciones realizadas al ser consideradas menores y probado como quedo que efectivamente se realizaron a expensas del demandado, preservan los daños que factores naturales externos por condición natural se ocasionan sobre los techos. Por otra parte tampoco determino el demandado la clase de deterioro que produjo el arrendador al inmueble al realizar la sustitución de las tejas y la colocación del manto asfaltico, ni tampoco determinó ni probó que las reparaciones al inmueble no fueron autorizadas, no aclarando a esta juzgadora el deterioro del inmueble ni las modificaciones, de modo que pueda causarle daños al propietario. Por todas las razones no puede prosperar la presente causal de desalojo, establecida en el literal “e”, de la presente ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado H.L.R.P., Apoderado Judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y S.P. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, declaró SIN LUGAR, la demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano G.S.M., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL PATACONES M.L. C.A.

Se RATIFICA la condena en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,

El Secretario,

Abg. E.D.

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.