Decisión de Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 25 de Febrero de 2010

EXP Nº 0806

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR OCTAVO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

El diez (10) de julio de dos mil ocho (2.008), fue interpuesto por ante el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor), por la abogada F.C.d.P. inscrita en el Inpreabogado Nº 52.626, actuando con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano GIANNATTASIO D.M., titular de la cédula de identidad N° 6.137.570, venezolano, mayor de edad, Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad en contra de la Resolución Administrativa Nº 011975 dictada en fecha veintidós (22) de abril de dos mil ocho (2.008), por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA hoy Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder para las Obras Públicas y Viviendas.

I

DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

Señala el recurrente que mediante la Resolución Nº 011975 del 22 de abril de 2.008 la Dirección General de Inquilinato, reguló y fijó como valor al inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 5, del Edificio “OESTE 5”, ubicado en Oeste 5, Esquina de Salas a Altagracia, en jurisdicción de la Parroquia A.d.M.B.L.d.D.C., la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Quinientos Noventa y Siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 222.597,00), estableciendo una renta máxima calculada a razón del 7% anual sobre el valor del inmueble, es decir, un canon máximo de arrendamiento mensual de Un Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. F. 1.298,50).

Arguye que la referida Resolución no cumple con los requisitos de validez necesario, toda vez que no se hicieron las estimaciones de ley, por cuanto no fueron considerados la ubicación, precios medios de los últimos 10 años, servicios públicos, tiempo de construcción, estado actual, factores determinantes para la fijación del valor del inmueble, en consecuencia el referido inmueble fuera valorado por debajo de su precio real, y en consecuencia el canon mensual de arrendamiento. La situación antes descrita, a su criterio contradice con lo preceptuado en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal razón solicita: La nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 011975 del 22 de abril de 2.008, determinar el verdadero valor del inmueble y fije nuevo canon máximo de arrendamiento mensual, a los fines de restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la Administración, de conformidad con los artículos 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 19 y 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto colide con el citado artículo 259 de la Carta Magna, esto de conformidad con el artículo 334 de nuestra Carta Fundamental.

II

DEL ACTO DE INFORME

Siendo la oportunidad procesal fijada por este Órgano Jurisdiccional para la realización del Acto de Informes Orales, se dejó constancia de la comparecencia del Sustituto de la Procuradora General de la República, quien rechazó, negó y contradijo los alegatos esgrimidos por la parte recurrente en los siguientes términos:

Manifestó que la Dirección de Inquilinato de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, se encuentra investida de autoridad y competencia para dictar la Resolución Nº 011975 del 22 de abril de 2008.

Indicó que de acuerdo al artículo 29 y 30 eiusdem esta Dirección, analizó los informes técnicos elaborados al efecto, tomando en consideración el uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas aquellas circunstancias en las operaciones y cálculos para fijar el justo valor del inmueble, por lo que la Resolución recurrida se encuentra ajustada a derecho.

Finalmente, solicitó la representación judicial que el presente recurso sea declarado Sin Lugar y Escrito de Informes.

III

DE LA OPINIÓN DEL FISCAL DEL MINISTERIO PÚBLICO

La abogada M.D.C. ESCOBAR MARTINEZ inscrita en el Inpreabogado Nº 16.770, con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, de conformidad con el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, presentó su opinión en los siguientes términos:

Que de acuerdo al análisis efectuado por esta Representación del Ministerio Público, sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, mediante el cual se fijó el canon máximo mensual en Bs.F. 1.298,50; mientras que del informe pericial (promovido por la parte recurrente) se estableció un valor al inmueble de Bs,F. 647.085,22 y se fijó la renta máxima mensual en Bs.F. 4.688,35; para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento arrojando un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que ésta fue realizada de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se debe concluir que las mismas tiene mérito probatorio pleno.

Considera esta Representación, que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debiéndose concluir que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de pruebas, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe de avaluó realizado, constatándose que carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble. Que basarse en un falso supuesto para producir un acto administrativo, siempre comportará un abuso de poder, y en consecuencia la nulidad del acto.

Ahora bien, con el fin del restablecimiento de la situación jurídica infringida, refirió el criterio sostenido en la sentencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, Expediente Nº00-22845, de mayo de 2002, y ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 558, del 17 de marzo de 2003.

Finalmente considera que el presente recurso debe ser declarado Con Lugar, y en consecuencia sea declarada la nulidad de la Resolución recurrida.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Expuesto los términos en que se trabó la litis, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre los vicios invocados:

Arguye que la referida Resolución no cumple con los requisitos de validez necesario, toda vez que no se hicieron las estimaciones de Ley, por cuanto no fueron considerados la ubicación, precios medios de los últimos 10 años, servicios públicos, tiempo de construcción, estado actual, factores determinantes para la fijación del valor del inmueble, en consecuencia el referido inmueble fuera valorado por debajo de su precio real, y en consecuencia el canon mensual de arrendamiento. La situación antes descrita, a su criterio contradice con lo preceptuado en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal razón solicita: La nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 011975 del 22 de abril de 2.008, determinar el verdadero valor del inmueble y fije nuevo canon máximo de arrendamiento mensual, a los fines de restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la Administración, de conformidad con los artículos 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 19 y 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto colide con el citado artículo 259 de la Carta Magna, esto de conformidad con el artículo 334 de nuestra Carta Fundamental.

Para decidir pasa esta Juzgadora a.l.e.e. las normas presuntamente vulneradas por la Administración:

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Artículo 9.- Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo T.M.. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artículo 29 La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto¬ Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

1. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual

2. Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual

3. Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual

4. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 30 Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

De las normas parcialmente transcrita se deduce en primer lugar que las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. En tal sentido, corre inserto en el folio diez (10) del expediente principal Resolución Nº 11975 del 22 de abril de 2008, mediante la cual se reguló el canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta controversia, la cual fue dictada por el Director General de Inquilinato, es decir, fue dictada por la autoridad competente, por lo que resulta infundado lo alegado por la parte recurrente.

Por otra parte, tenemos que en los artículos 29 y 30 de la referida Ley se consagran los parámetros a considerar por la Administración al momento de fijar el valor del inmueble, así como, establecer el canon de arrendamiento del mismo.

En este orden de ideas, pasa este Juzgado analizar el Informe Técnico e Informe de Avaluó realizado por la Administración, con ocasión a la regulación de inmueble solicitada el 17 de mayo de 2007, por el propietario, hoy recurrente, que rielan en los folios 245 al 233 ambos inclusive del expediente administrativo.

Del Informe Técnico, se observa que el mismo contiene la siguiente información: En el reglón correspondiente a la Descripción y Características de la Zona, se indica el destino del inmueble (comercio), las características de sector (residencial/comercial), los servicios (todos), vía de acceso (Av.Urdaneta); en el reglón Descripción y Características de las Construcciones, se indica número o destinos de las plantas (locales comerciales), acabados y materiales de construcción (estructura, techos, pintura, paredes, acabados y revestimientos, baños, pisos y puertas; En el reglón Instalaciones, se indica teléfono y electricidad embutida; En el rubro Discriminación de Áreas Originales, se detallan el metraje y tipo de construcción, la cual suma 175,38 Mts2, así como la edad del inmueble (30 años) y estado de conservación.

Del Informe de Avaluó, se indica la clase de inmueble, situación, descripción (metraje, edad, permiso de construcción, servicios, características del sector), precios medios en los últimos 2 años, determinando con esté el factor de corrección, el avaluó rental y el porcentaje de rentabilidad anual aplicable.

Contrastado lo anterior con lo establecido en la norma, se observa que la Administración no consideró o reflejó en la planilla de avaluó el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, de conformidad con el literal b del mencionado artículo 30, no obstante, de la revisión exhaustiva del expediente administrativo, no se evidencia que el ciudadano C.G.D.M., propietario del inmueble, y solicitante de la regulación, haya consignado durante el procedimiento de regulación tal documentación, por lo que mal puede pretender alegar que no fue valorado un documento que no presentó, resultando tal omisión imputable al propietario y solicitante de la regulación.

Sin embargo, con relación a los otros factores pudo constatar esta Sentenciadora que si fueron valorados, de cuyo resultados no responden a los intereses del recurrente, y/o no estaban ajustados a la realidad económica del mercado inmobiliario, nada alegó al respecto la parte recurrente, no pudiéndose considerar que la Administración los omitió.

Con relación a lo expuesto por la representación del Ministerio Público, que el acto recurrido adolece de vicio de falso supuesto, silencio de pruebas y abuso de poder, observa esta Juzgadora que de conformidad con el Articulo 11, numeral 11 de la Ley Orgánica del Ministerio Público, esté interviene en defensa de la constitucionalidad y legalidad en los recursos de nulidad que sean impuestos por ante los diferentes órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa; es parte de buena fé, no pudiendo suplir la falta de conocimientos y técnicas jurídicas del abogado de la parte Recurrente, para denunciar con claridad los vicios en que haya podido incurrir la Administración, debe forzosamente este Tribunal apartarse de los argumentos presentados por esta representación.

En este orden de ideas, se observa que riela en los folios 65 al 95 del expediente principal Informe de Avaluó promovido y evacuado por la parte recurrente, que aún cuando esta prueba pericial, no fue impugnada por ninguna de las partes involucradas en el caso concreto, y que la misma fue evacuada con sujeción a lo previsto en la Ley, específicamente tomando en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio.

Al analizar esta prueba, se evidencia que los expertos utilizando los elementos previstos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen un avalúo cuyo monto difiere significativamente del realizado por la Administración, y el cual sirvió como fundamento para la fijación del canon de arrendamiento. Así pues se observa, que en dicha experticia se le otorga al inmueble objeto de regulación un valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, de conformidad con el valor establecido por la Alcaldía del Municipio Libertador, tomando en consideración las características del mismo, no obstante, el mismo no señala irregularidad alguna en el Informe del Avaluó de la Dirección de Inquilinato, y considerando que el Avaluó de la Administración fue realizado en marzo de 2008, y el informe pericial en junio de 2009, siendo evidente en el transcurso de este lapso, el cambio de la Unidad Tributaria, la inflación, así como las condiciones generales económicas del país, resultando sus resultados referenciales. Así se decide.

Por todos los argumentos aquí analizados, debe esta Juzgadora forzosamente desechar los alegatos interpuestos por la parte recurrente. Así se decide.

Realizado este pronunciamiento, resulta inoficioso pronunciarse sobre la solicitud de desaplicación del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por colidir con el artículo 259 de la Constitución, la subsanación de la situación jurídica infringida y la fijación del nuevo canon máximo mensual del inmueble.

V

DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide y declara:

• Sin Lugar Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por la abogada F.C.d.P. inscrita en el Inpreabogado Nº 52.626, actuando con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano GIANNATTASIO D.M., titular de la cédula de identidad N° 6.137.570, venezolano, mayor de edad, en contra de la Resolución Administrativa Nº 011975 dictada en fecha veintidós (22) de abril de dos mil ocho (2.008), por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA hoy Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder para las Obras Públicas y Viviendas

Publíquese, regístrese y notifíquese a los ciudadanos Giannattasio D.M., Fiscal del Ministerio Público, Procuradora General de la República, y a la Dirección General de Inquilinato.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil diez (2.010).

La Juez

Abg. Belkis Briceño Sifontes

La Secretaria

Eglys Fernández

En esta misma fecha 25-02-2.010 siendo las once antes meridiem (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia.

La Secretaria

Exp. 0806/SMP