Decisión nº KP02-R-2010-000625 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 16 de Septiembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2010-000625

En fecha 13 de julio de 2010, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio Nº 0900-875, de fecha 15 de junio de 2010, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta por el ciudadano S.K., titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.356.445, contra los ciudadanos GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN y ZAMMAR ARRAJE SLEIMAN NAGIB, titulares de las cédulas de identidad Nº E.- 81.609.794 y V.- 7.409.037, respectivamente.

Tal remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 26 de mayo de 2010, por el abogado Yvor Ortega, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.228, en representación del ciudadano S.K., ya identificado, contra la sentencia definitiva dictada por el referido Juzgado, el 20 de abril de 2010, mediante la cual declaró Sin Lugar por Improcedente la demanda interpuesta.

En fecha 14 de julio de 2010, este Juzgado se acogió a lo previsto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y fijó para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente el acto de informes.

En fecha 22 de julio de 2010, este Juzgado pautó para el décimo (10º) día de despacho siguiente el dictado de la sentencia en el presente asunto.

Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva en el presente asunto, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

B. EN MATERIA CIVIL:

1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis…

(Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí sentencia verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Tribunal, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer el presente asunto. Así se decide.

II

DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Mediante escrito recibido en fecha 20 de febrero de 2006, reformado en fecha 10 de abril del mismo año, la parte demandante, ya identificada, interpuso demanda por cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:

Que en fecha 30 de diciembre de 2003, su representado dio en arrendamiento por tiempo determinado, al ciudadano Ghaleb Radwan Abou Hassoun, una quinta y el terreno donde se encuentra construida, el cual posee un área de trescientos cuarenta metros con cuarenta centímetros cuadrados (340,40 Mts2), ubicada en la calle 1 de la Urbanización La Concordia, distinguida con el Nº 1.4, denominada “San Judas Tadeo”, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Barquisimeto, del Estado Lara.

Que mediante el mismo, se acordó como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) actuales seiscientos bolívares (Bs. 600,00), los cuales serían pagados los primeros cinco (5) primeros días de cada mes.

Que el contrato tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del otorgamiento del contrato, es decir, hasta el 30 de diciembre de 2004; que antes que se cumpliera dicho plazo le participó su voluntad de no renovar el contrato celebrado.

Que ya vencido el lapso de la prórroga legal, el arrendatario no ha dado cumplimiento con su obligación de devolver el inmueble de conformidad con lo convenido, y que además el referido ciudadano no ha pagado cantidad de dinero alguna por el uso y goce de dicho inmueble, en el período que va desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la presente fecha.

Que “POR TANTO, VISTO EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL, AGOTADAS TODAS LAS GESTIONES EXTRAJUDICIALES REALIZADAS, (…) SIENDO TODAS INFRUCTUOSAS, ES POR LO QUE [demanda] AL ARRENDATARIO, GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN (…) CONJUNTAMENTE CON SU FIADOR SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR, CIUDADANO ZAMMAR ARRAJE SLEIMAN NAGIB (…) PARA QUE CONVENGAN EN EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO SOBRE EL BIEN OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, O A ELLO SEAN CONDENADOS POR EL TRIBUNAL, TODO EN VIRTUD, DE SU INCUMPLIMIENTO.”

Que a manera de indemnización por daños y perjuicios, solicita el pago de la cantidad de cuatro millones doscientos mil bolívares (Bs. 4.200.000,00), actuales cuatro mil bolívares (Bs. 4.200,00), equivalentes al pago de las mensualidades correspondientes de los meses desde julio del año 2005 hasta enero del año 2006, procedente por el artículo 1.167 del Código Civil.

Además, solicita se acuerde la entrega del inmueble, libre de personas y bienes, y el pago de la suma adicional al canon, conforme a lo convenido en la Cláusula penal décima primera del contrato celebrado.

Que por último, señala que el inmueble arrendado fue abandonado por el arrendatario, por lo que consigna inspección practicada en el inmueble un día después de dicho abandono.

Estima la demanda en la cantidad de quince millones seiscientos mil bolívares (Bs. 15.600.000,00), actuales quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,00).

III

DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito recibido en fecha 12 de agosto de 2008, la parte demandada, ya identificada, dio contestación a la demanda interpuesta por cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:

Inicialmente, opone la cuestione previa, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, contenida en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “Ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor”.

Que una vez analizado el poder especial otorgado por el actor, observó que solo señaló a uno (1) de los demandados y no a los dos (2), careciendo así de legitimidad el apoderado actor para demandar al que no fue señalado.

En cuanto al fondo, negó, rechazó y contradijo lo expuesto en el libelo de la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser completamente infundada e incoada con temeridad.

Que concluida la prórroga legal el día 30 de julio de 2005 hasta el día 30 de diciembre de 2005, sin que el arrendador se opusiera a ello, continuó en el uso pacífico del inmueble arrendado, convirtiéndose por ello en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que operó la tácita reconducción.

Que de la inspección extrajudicial, realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, la funcionaria dejó constancia que en el momento de su practica, se encontraba presente el demandante junto con M.Á.O. y R.C., como prueba de que el demandante sí recibió el inmueble, encontrándose en posesión del mismo.

Niega, rechaza y contradice el hecho de que haya abandonado el referido inmueble, ya que en la inspección no se dejó constancia del uso de algún cerrajero o de que se hubiese violentado la cerradura, pues el arrendador poseía las llaves las cuales le fueron entregadas por su persona, cuando le entregó el inmueble.

Que niega, rechaza y contradice que no haya cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento desde el vencimiento de la prórroga legal, es decir, de los meses desde julio 2005 a enero de 2006, pues es completamente falso

Que operó la tácita reconducción y no hay incumplimiento del contrato, invocando lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

En consecuencia, niega, rechaza y contradice que hubiese existido algún incumplimiento del contrato, pues el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que no hay lugar a la cláusula penal, por cuanto el contrato pasó a ser a tiempo indeterminadado, por lo que no está obligado a entregarlo en ninguna fecha fijada y al cumplir con los pagos de los alquileres mensuales no hay incumplimiento de contrato, ni estaba obligado a entregar el inmueble, sino cuando el lo creyere conveniente a su voluntad o por efecto de una demanda de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no hay fianza solidaria, alegando que lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, se limitó a la vigencia del mismo y su prórroga.

Que hay error en la calificación de la naturaleza de la acción, pues la misma no es idónea para el respectivo reclamo que se hace.

Finalmente, solicita sea declarada sin lugar la presente demanda.

IV

DE LA SENTENCIA APELADA

Por sentencia de fecha 20 de abril de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró Sin Lugar por Improcedente la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada, en base a los siguientes argumentos:

Tratándose el presente juicio de una acción de cumplimiento de contrato, el cual debe ser tramitado conforme a lo establecido en el Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, por lo que alegada conjuntamente con la defensa de fondo, la cuestión previa prevista en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad del la persona que se presente como apoderado o representante del actor, este Juzgador se pronuncia previamente sobre la referida cuestión previa.

…Omissis…

Realizadas las anteriores consideraciones, y a.e.c.d. poder otorgado por el demandante S.K., a los Abogados J.O.Z., Yvor O.F. y J.S.O., de ahí se desprende que dicho poder fue otorgado para que los mencionados Abogados, representaran, sostuvieran e hicieran valer los derechos del actor en los asuntos relacionados con el contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano Ghaleb Radwan Abou Hassoun, autenticado en fecha 30 de diciembre de 2003, por ante la Notaria Pública Primera del Barquisimeto, bajo el Nro. 38 tomo 98 de los libros de autenticaciones respectivos.

Resulta claro para este Juzgador, que dicho poder fue otorgado para ejercitar la acción con todo lo que se relacionara con el mencionado contrato de arrendamiento y en este sentido, es evidente que el referido ciudadano Sleiman N.Z.A., forma parte del mismo, en su carácter de fiador principal de las obligaciones asumidas por S.K., como arrendatario del inmueble objeto del mencionado contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.-

…Omissis…

Siendo esto así se debe establecer la naturaleza jurídica de la acción. Al respecto observa este Juzgador que el demandante reduce su petitorio al cumplimiento del contrato de arrendamiento, conforme lo establece el articulo 1.167 del Código Civil (…)

Ahora bien, ciertamente esta prohibido por la Ley que en los casos de contrato a tiempo indeterminado, se demande el cumplimiento o la resolución del contrato por falta de pago, lo cual puede tener como resultado la entrega del inmueble; por lo que no procede que en un contrato a tiempo indeterminado se demande la resolución del contrato y entrega del inmueble arrendado, (…)

Establecido como ha quedado, que en los casos de contratos de arrendamientos verbales o escritos que en principio fueron a tiempo determinado, pero que por el efecto del vencimiento de su plazo y por la conducta permisiva del arrendador de que el arrendatario continuara en la posesión pacífica del inmueble, se convirtieran en indeterminado, se hace menester para este Juzgador proceder a analizar el argumento esgrimido por el demandado, de que en el presente caso operó la tácita reconducción y que en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

En este orden, debemos traer a colación, lo que disponen los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil:

…Omissis…

Así las cosas, y del análisis que se hace del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento en la presente demanda, se evidencia que dicho contrato, fue pactado por un plazo de un (1) año fijo, contado a partir de su otorgamiento, que lo fue en fecha 30 de diciembre de 2003, por lo que su expiración contractual fue en fecha 30 de diciembre de 2004, comenzando de inmediato, de pleno derecho la prorroga legal, la cual en este caso y de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía un máximo de seis (6) meses, es decir, que la prorroga legal venció en fecha 30 de junio de 2004. ASÍ SE DECIDE.-

…Omissis…

En este caso concreto, se evidencia que el actor al intentar la acción por resolución de contrato en fecha 20 de febrero de 2006, y reformada a cumplimiento de contrato en fecha 10 de abril de 2006, estableciendo que el demandado está insolvente en los pagos de los meses de julio a diciembre de 2005 y enero de 2006, admite que el demandado desde la fecha en que venció la prorroga legal, esto es en fecha 30 de junio de 2004, hasta el mes de junio de 2005, es decir, por un lapso de un (1) año se mantuvo en posesión pacífica del inmueble arrendado, pagando los referidos meses y aceptados por el arrendador, sin que conste en autos haber realizado el desahucio de ley. ASÍ SE DECIDE.-

Conforme a la normas transcritas anteriormente, y de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda, así como lo esgrimido por los demandados, se desprende que el contrato de arrendamiento que originó la relación contractual entre las partes, inicialmente fue determinado en el tiempo y se transformó en indeterminado, tal y como ha quedado expresamente establecido. ASÍ SE DECIDE.-

Ahora bien, estima quien aquí juzga, que el demandante al intentar la presente acción, de cumplimiento de contrato, estando en presencia de un contrato a tiempo indeterminado al permitir que vencido el lapso de arrendamiento el arrendador siguiera disfrutando del inmueble con la aceptación del pago de los cánones de arrendamiento, no se sometió a lo establecido por la Ley Especial de Arrendamiento, cuando por disposición expresa del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las causales allí establecidas. ASÍ SE DECIDE.-

Observa este Juzgador que según los hechos antes narrados y expresamente aducidos por la demandante, considera que la vía idónea de la acción a intentarse en los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado por falta de pago y en consecuencia la entrega del inmueble es la del desalojo; razones estas suficientes para precisar que la presente acción no debe prosperar por no ajustarse la pretensión a derecho, y si decretar la improcedencia de la acción, desechándose por vía de consecuencia la demanda aquí intentada. ASÍ SE DECIDE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal pronunciarse con respecto al recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de mayo de 2010, por el abogado Yvor Ortega, en representación del ciudadano S.K., ambos ya identificados, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 20 de abril de 2010, mediante la cual declaró Sin Lugar por Improcedente la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano S.K., contra los ciudadanos GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN y ZAMMAR ARRAJE SLEIMAN NAGIB.

Como punto previo considera este Juzgado oportuno pronunciarse sobre la cuestión previa que señala la parte demandada en el presente asunto, la cual esta contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, puesto que a su decir, el apoderado de la demandante sólo tenía poder otorgado para demandar al ciudadano Ghaleb Radwan Abou Hassoun y no al ciudadano Zammar Arrage Sleiman Nagib; ya que de existir ésta, la demanda se tendría como no interpuesta, y en consecuencia, no sería apreciable por este Juzgado su contenido.

Al respecto, es importante traer a colación la Sentencia Nº 00462, de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de mayo de 2004, donde dejó sentado lo siguiente:

“Pasa la Sala a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta y a tal fin observa:

La cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, vale decir, un requisito indispensable para la constitución de toda relación procesal, que garantiza al demandante su adecuada representación en el proceso.

Así, la referida cuestión previa está dirigida a verificar la legitimidad del representante, entendida como la capacidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en tres supuestos que la misma norma prevé, a saber: a) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; b) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya; y c) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

…Omissis…

Ahora bien, la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o judicial, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último.

Para que la representación convencional, como es el caso bajo estudio, surta efectos en el proceso debe ser concedida por medio de un mandato o poder.

El artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

Artículo 150.- Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.687 del Código Civil, dicho mandato o poder, puede ser otorgado en forma especial para un acto o negocio o para ciertos actos o negocios solamente, y de manera general para todos los negocios del mandante, el cual no comprende más que los actos de administración, (artículo 1.688 eiusdem).

En este sentido, para el otorgamiento de poderes judiciales, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 151 y siguientes, contiene las pautas normativas que rigen a los instrumentos poderes otorgados por las partes a los abogados para actuar en juicio.

En efecto, los mencionados artículos expresan lo siguiente:

Artículo 151.- El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será válido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad.

…Omissis…

Artículo 154.- El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.

De modo que, se constata que en autos riela documento poder (folio 3) autenticado por ante la Notaría Pública Primera, de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 06 de diciembre de 2005, por medio del cual el ciudadano S.H.K. (Demandante en el presente juicio), le otorga poder especial a los abogados J.O.Z., Yvor O.F. y J.S.O., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 108.814, 7.228 y 79.441, respectivamente para “(…) QUE [lo] REPRESENTEN, SOSTENGAN Y HAGAN VALER [sus] DERECHOS EN TODO (sic) LOS ASUNTOS QUE SEA NECESARIO RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE [tiene] CELEBRADO CON EL CIUDADANO GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN (…) EN EJERCICIO DE ESTE MANDATO LOS REFERIDOS APODERADOS PODRAN INTENTAR Y CONTESTAR DEMANDAS (…)”.

De esta manera se verifica que, además riela en autos el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se solicita (folio 5), donde se señala al ciudadano Ghaleb Radwan Abou Hassoun como Arrendatario y al ciudadano Zammar Arraje Sleiman Nagib, en la cláusula décimo segunda, como Fiador solidario, por las obligaciones contraídas durante la vigencia del referido convenio.

De esta forma, al ser interpuesta la presente demanda por el abogado Yvor O.F., en fecha 20 de febrero de 2006, por cumplimiento de un contrato de arrendamiento, donde son señalados ambos demandados, uno como arrendatario y el otro como fiador, este Juzgado concluye que no existe la cuestión opuesta señalada, puesto existe facultad expresa de representar, sostener y hacer valer en nombre del arrendador “(…) [sus] DERECHOS EN TODO (sic) LOS ASUNTOS QUE SEA NECESARIO RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE TENGO CELEBRADO CON EL CIUDADANO GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN (…)”.

En efecto, queda desechada la cuestión opuesta sobre falta de legitimidad del apoderado del demandante. Así se decide.

Bajo esta perspectiva, le corresponde a este Juzgado, pasar a analizar la procedencia o no de la demanda por cumplimiento de contrato incoada, bajo los siguientes argumentos.

Ante tales circunstancias se hace necesario citar el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica el carácter de orden público que detenta la citada Ley, quedando expresada de la siguiente manera:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2009, en el Expediente Nro. AA20-C-2009-000210, caso F.J.B. vs. Inversiones Nabelsi C.A. indicó lo siguiente:

“En este orden de ideas, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto 427 del 25 de octubre de 1999) señala que: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, con lo cual se evidencia el estricto orden público que recibe la legislación que regula la materia arrendaticia.” (Negritas del Tribunal)

En relación a esto, este Tribunal observa que la presente demanda esta fundada en el artículo 1.167 del Código Civil, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, como consecuencia de su vencimiento y consecuente consumación de la prórroga legal.

En concatenación con lo anteriormente expuesto, es necesario señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión Nº 67 de fecha 20 de julio de 2001, caso: Sociedad Venezolana de la C.R., Seccional Miranda contra Centro Médico Los Teques S.R.L., expediente Nº AA20-C-2001-000118, criterio confirmado en distintas oportunidades, señalando como reiteración actual la sentencia de fecha 16 de diciembre de 2009, expediente Nº AA20-C-2009-000608, caso Giovanna D’Angelo de lyon vs. P.C.E.Z.F., señaló lo siguiente:

(…) El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

Ante lo expuesto, se deja en evidencia la marcada y reiterada diferencia existente entre el procedimiento idóneo en materia de arrendamientos, por cumplimiento o resolución de contrato y por desalojo, a tiempo determinado y de forma verbal o por tiempo indeterminado, respectivamente.

Siendo esto así, es que esta Juzgadora en atención al contrato de arrendamiento promovido por la parte actora, tomando como base que tuvo una vigencia expresa desde el 30 de diciembre de 2003, hasta el 30 de diciembre de 2004; con su consecuente prórroga legal de seis (6) meses conforme lo previsto en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye que la entrega del inmueble debió haberse efectuado en fecha 30 de junio de 2005.

En efecto, se hace necesario citar el artículo 1.600 del Código Civil, que establece lo siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En el presente caso, tras verificar que desde la fecha de expiración de la relación arrendaticia, vale decir 30 de junio de 2005, hasta la fecha de interposición del presente asunto, correspondiente al 20 de febrero de 2006, transcurrieron más de siete (7) meses, período bajo el cual la referida relación no contaba con la vigencia de un contrato de tiempo determinado, lo que hace entrever que el arrendamiento debe considerarse sin determinación de tiempo, por lo que operó la llamada tácita reconducción. Así se decide.-

Por otra parte, analizadas como han sido los instrumentos aportados por las partes en el referido proceso, es necesario invocar el artículo 12 del Código Civil que establece que:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. (…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Así mismo, establece el artículo 254, eiusdem:

Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

Siendo esto así se debe establecer la naturaleza jurídica de la acción. Al respecto observa esta Juzgadora que el demandante reduce su petitorio al cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme lo establece el articulo 1.167 del Código Civil; que el demandado sea condenado a pagar daños y perjuicios así como al pago de la cláusula penal contratada, y a la entrega inmediata del inmueble dado en calidad de arrendamiento a tiempo fijo, libre de personas o cosas.

Ahora bien, compartiendo criterio establecido por el Juez a quo, este Tribunal considera necesario indicar no se concibe la posibilidad que en los casos de contrato a tiempo indeterminado, se demande el cumplimiento o la resolución del contrato por falta de pago, lo cual puede tener como resultado la entrega del inmueble; por lo que no procede que ante un contrato a tiempo indeterminado se demande la resolución o cumplimiento del mismo y entrega del inmueble arrendado, tal y como ha sido planteado en la presente causa.

Conforme a la normas transcritas anteriormente, en el caso de marras se evidencia, que de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble y que el contrato de arrendamiento que originó la relación contractual entre las partes, que inicialmente fue determinado en el tiempo se transformó en indeterminado, tal y como ha quedado expresamente establecido.

Sobre la base de las consideraciones anteriores, y tratándose el presente asunto de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como ha quedado estipulado, este Tribunal comparte el criterio del a quo al considerar que la vía idónea de la acción a intentarse en los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado es la del desalojo (causales establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), razones estas suficientes para decretar la improcedencia de la acción. Así se decide.

Por lo anteriormente expuesto, considera quien aquí juzga que dada la improcedencia de la demanda, queda relevado este Órgano Jurisdiccional de emitir pronunciamiento a las demás defensas opuestas e igualmente se considera inoficioso entrar analizar los hechos controvertidos, así como las pruebas, con excepción de las documentales en cuestión ya analizados y apreciados. Así se decide.

En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal pasa a declarar IMPROCEDENTE la presente demanda, en vista de que la misma no está fundamentada en el procedimiento correspondiente previsto en la Ley. Así se decide.

Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional, no puede pasar desapercibido, los términos empleados por el Juzgado a quo para decidir el presente asunto, pues emplea simultáneamente, tres (3) presupuestos distintos, como lo son la contrariedad a derecho, la improcedencia y la declaratoria sin lugar.

Bajo esta perspectiva, se hace necesario citar, la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de diciembre de 2002, expediente 01-2616, donde precisó lo siguiente:

En efecto, se debe distinguir la figura de la inadmisibilidad con respecto a la improcedencia de la acción de amparo constitucional, por las consecuencias también disímiles que derivan de su declaratoria judicial: admisibilidad y procedencia. En cuanto al primer término, la «admisibilidad de la pretensión», se encuentra referido al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permitan su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que impiden la continuación del proceso, cuya implicación directa en el orden procesal lo estatuye como de orden público, lo cual impide que se declare la inadmisibilidad de la acción bajo un supuesto ajeno al establecido expresamente en la ley.

Por su parte, la procedencia se refiere a un análisis ya del fondo del asunto, supone una confrontación entre la pretensión aducida y el derecho aplicable que conlleva a la declaratoria con lugar o sin lugar de la acción interpuesta. Sin embargo, la Sala, atendiendo a la economía procesal, por una parte, y al carácter taxativo y de orden público de las causales de inadmisibilidad, por la otra, en las acciones de amparo ha venido declarando la improcedencia, in limine litis, de las acciones que si bien cumplen con los requisitos de admisibilidad estatuidos en el artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, de un análisis previo del fondo del asunto se evidencia la falta de empatía entre la pretensión aducida y el derecho aplicable, ello para evitar que se instaure un proceso que desde el inicio resulta evidente su improcedencia con el respectivo coste procesal que se erigiría, bajo tal supuesto, como inútil.

(Subrayado de este Juzgado)

En consecuencia, se verifica que en el presente asunto, la demanda no se circunscribe a ninguno de los supuestos de inadmisibilidad, pues no se encuentra inmersa en una causal expresa de ley; por otro lado, no podría dar lugar el presente asunto a una declaratoria con o sin lugar, pues este Juzgado no entró a analizar las defensas de fondo del mismo.

Por lo expuesto, por constatar que la pretensión del demandante no se encuentra inmersa en la acción invocada, verificándolo este Juzgado con la sola revisión de la demanda y sus anexos, por haberse verificado todas las etapas procesales en el mismo, reitera que el término a usar en caso como el de autos es la Improcedencia de la acción, pues no se concibe la procedencia de una acción que nació bajo los presupuestos de otra, a título ilustrativo no podía el demandante en el presente asunto solicitar la entrega del inmueble, daños y perjuicios y pago de cláusula penal bajo los términos de un contrato que para el presente tiempo no es válido. Así se decide.

Bajo esta perspectiva, por ser la terminología usada solo un aspecto formal de la decisión recurrida, que nada afecta el fondo, pues la misma analizó el asunto, de manera general, sobre su procedencia, este Juzgado considera oportuno confirmar la sentencia dictada por el a quo, con las observaciones descritas. Así se decide.

En corolario con lo a.r.f. para este Tribunal declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de mayo de 2010, por el abogado Yvor Ortega, en representación del ciudadano S.K., ambos ya identificados, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 20 de abril de 2010. Así se decide.

VI

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

SU COMPETENCIA para conocer el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de mayo de 2010, por el abogado Yvor Ortega, en representación del ciudadano S.K., ambos ya identificados, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 20 de abril de 2010, mediante la cual declaró Sin Lugar por Improcedente la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano S.K., contra los ciudadanos Ghaleb Radwan Abou Hassoun y Zammar Arraje Sleiman Nagib, ya identificados.

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de mayo de 2010, por el abogado Yvor Ortega, en representación del ciudadano S.K., ambos ya identificados, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 20 de abril de 2010, mediante la cual declaró Sin Lugar por Improcedente la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano S.K., contra los ciudadanos Ghaleb Radwan Abou Hassoun Y Zammar Arraje Sleiman Nagib, ya identificados.

TERCERO

Se declara IMPROCEDENTE la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano S.K., contra los ciudadanos Ghaleb Radwan Abou Hassoun y Zammar Arraje Sleiman Nagib, ya identificados.

CUARTO

Se confirma con las observaciones expuestas, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 9:30 a.m.

Aklh.- La Secretaria,

L.S. Juez (fdo) M.Q.B.. La Secretaria (fdo) S.F.C.. Publicada en su fecha a las 9.30 a.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil diez (2010) Años 200° y 151°.

La Secretaria,

S.F.C..