Decisión nº 08 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 15 de Julio de 2010

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 06 de mayo de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el presente asunto cuando el abogado J.J.B.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Servicios Gerenciales de Occidente C.A., demandó a las ciudadanas N.H.C.P. en su carácter de arrendataria, y E.J.F.J. en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora, por cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con su representada el día 2 de agosto de 2006, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, inserto bajo el N° 43, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones. Manifestó que su representada actuando en su condición de mandataria en administración del señor O.V., quien es el propietario del apartamento donde habita la ciudadana N.H.C.P., suscribió el contrato de arrendamiento referido ut supra, en cuya cláusula segunda quedó estipulado que el canon de arrendamiento sería de Bs. 400.000,00 mensuales, desde el 01 de junio de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2006; que a partir de esa fecha hasta el 01 de junio de 2007, el canon de arrendamiento aumentaría a la suma de Bs. 430.000,000 y a partir del 1° de junio de 2007 hasta el 1° de diciembre de 2007, se fijaría el nuevo canon previo acuerdo de las partes. Que es el caso que dicho acuerdo no pudo darse por la reiterada negativa de la arrendataria, ante lo cual su mandante optó por notificarle que a partir del día 01 de diciembre de 2007 comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como quedó previsto en la cláusula cuarta del referido contrato, según la cual el plazo de duración del mismo sería de un año y seis meses contados a partir del 02 de junio de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2007. Igualmente se estableció en dicha cláusula que en caso de prórroga habría un ajuste de acuerdo al índice de inflación determinado por el Banco Central de Venezuela; que si la arrendataria cumplía con todas las obligaciones provenientes del contrato tendría derecho a la prórroga prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, equivalente a seis (6) meses; que en caso de que hubiere habido la prórroga, el contrato terminaría al finalizar ésta, y si las partes deseaban continuar la relación arrendaticia se procedería a elaborar un nuevo contrato de arrendamiento con ajuste del canon de conformidad con el índice de inflación; de lo contrario, éste quedaría resuelto de pleno derecho y la arrendataria debía entregar el inmueble el día del vencimiento. Que la arrendataria no aceptó el ajuste del canon de arrendamiento de acuerdo al índice de inflación, según lo pactado en el contrato, por lo que su representada optó por notificarle que a partir del 01 de diciembre de 2007 comenzaría a correr la prórroga legal, y como la misma estaba habitando el inmueble desde hacía cuatro años, ya que el primer contrato se celebró el 01 de diciembre de 2003, se le concedió un año de prórroga. Que vencida dicha prórroga, se decidió no recibirle más el pago de los cánones de arrendamiento, pues se esperaba que la arrendataria hiciera entrega del inmueble conforme a las obligaciones que asumió cuando suscribió el contrato. Adujo que la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios venció el día 30 de noviembre de 2008 y sin embargo la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble, alegando que no consigue para donde mudarse. Que desde el vencimiento de la prórroga ha transcurrido más de un año, por lo que la misma está incursa en el supuesto previsto en la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, es decir, la cláusula penal, que dispone que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8, literal c, de la precitada ley especial, en caso de que el arrendatario incumpliere cualquiera de las cláusulas previstas, la arrendadora solicitaría la resolución del contrato y la arrendataria la indemnizaría con la cantidad de Bs. 27.000,00 diarios hasta la entrega total del inmueble. Que es así como la arrendataria adeuda a su representada hasta el día 30 de noviembre

de 2009 la suma de Bs. 9.855,00 que corresponden a 365 días a razón de Bs. 27,00 cada uno, más los días que sigan transcurriendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Fundamenta la demanda en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de agosto de 2006, así como en las disposiciones contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Código Civil y demás normas aplicables al caso.

En el petitorio solicita que la arrendataria N.H.C.P. sea condenada a hacer entrega inmediata del inmueble arrendado. Asimismo, que ésta y su fiadora E.J.F.J., sean condenadas a pagarle a su representada la cantidad de Bs. 9.855,00, más la cantidad que resulte de multiplicar por 27 todos los días que transcurran después del 01 de diciembre de 2009 hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble, así como las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de doce mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 12.980,00), es decir, en 236 unidades tributarias. (Folios l al 5). Anexos (Folios 06 al 29)

A los folios 7 y 8 corre inserto poder otorgado por la ciudadana Yamma del C.M.B., actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Servicios Gerenciales de Occidente C.A., al abogado J.J.B.C., por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 24 de noviembre de 2009.

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2009, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento sólo de la ciudadana N.H.C.P. para dar contestación a la misma. (Folio 130)

A los folios 34 al 39 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la mencionada ciudadana.

En fecha 08 de marzo de 2010 la ciudadana N.H.C.P., asistida por el abogado J.A.D.D., dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Que nunca ocurrió la notificación alegada por la parte actora, sobre el comienzo de la prórroga. Que según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la prórroga se estableció en seis (6) meses y la vigencia del contrato era de un año y medio. Que nunca recibió comunicaciones en las que se le notificara el deseo de la demandante de que ella le entregara el inmueble objeto del arrendamiento. Que no está incursa en la cláusula penal establecida en la cláusula décima cuarta del contrato, por lo que no es cierto que adeude a la demandante Bs. 9.855,00 más lo que resulte del cálculo hasta la entrega definitiva del inmueble. Indicó que desde la fecha de vencimiento del contrato y de la prórroga de seis meses, la actora le manifestó que no había necesidad de firmar otro contrato, ya que por la tácita reconducción del mismo, se podía continuar la relación sin este requisito. Que por tanto, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, ella se encuentra en relación contractual con la demandante bajo la modalidad de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. Dicha afirmación la hace en vista de que hasta el mes de diciembre de 2008, casi seis meses

después del vencimiento de la prórroga, aún pagaba el canon de arrendamiento en las oficinas de la demandante. Que como prueba de ello evacuará en su oportunidad, el referido comprobante de pago N° 000049 de fecha 13 de noviembre de 2008, en el que demuestra que se canceló el mes de noviembre de 2008 por un monto de Bs. 430,00. Que ya para el mes de diciembre de 2008, la parte actora no le dio comprobante manifestándole que la tipografía no le había entregado los talonarios. Que ante tal situación, empezó a depositar en el Tribunal los cánones de arrendamiento a partir del mes de enero de 2009, tal como consta del expediente signado con el N° 715 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Que acepta el contrato suscrito entre las partes el 02 de febrero de 2006 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 43, Tomo 168, pero rechaza y contradice las afirmaciones que hace la demandante sin guardar relación con el mismo. Que igualmente niega la deuda que por concepto de la cláusula penal, reclama la actora, ya que nunca incurrió en el supuesto de hecho para la activación de la misma. Declara estar solvente a la fecha con la arrendadora y, a la vez, que se encuentra en relación contractual con ésta bajo la modalidad de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. Finalmente, argumentó que todo lo anterior lo fundamenta en los artículos 881 y 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. (Folios 41 al 42)

En fecha 15 de marzo de 2010 el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 44 al 45). Anexos. (Folios 46 al 47).

En la misma fecha la ciudadana N.H.C.P., asistida por el abogado J.A.D.D., consignó escrito de pruebas. (Folios 48 al 49). Anexos. (Folios 50 al 57)

Mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2010, la ciudadana N.H.C.P. confirió poder apud acta al abogado J.A.D.D.. (Folio 58)

El Juzgado de la causa, por auto de fecha 17 de marzo de 2010, admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folio 59)

A los folios 71 al 83 riela la decisión de fecha 06 de mayo de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

La representación judicial de la parte actora apeló de la referida decisión, mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2010. (Folio 91).

El Juzgado de la causa, por auto de fecha 01 de junio de 2010, acordó oír en ambos efectos la apelación y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 93)

En fecha 22 de junio de 2010 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 96)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia deferida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el abogado J.J.B.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 06 de mayo de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda intentada por al empresa Servicios Gerenciales de Occidente C.A. contra la ciudadana N.H.C.P., por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

PUNTO PREVIO I

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA APELACIÓN

Antes de entrar a conocer sobre el fondo de la materia controvertida en la presente causa considera esta alzada necesario pronunciarse sobre la admisibilidad del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la decisión de fecha 06 de mayo de 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y al respecto observa:

La causa en la cual se dicta la sentencia recurrida se contrae a la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el abogado J.J.B.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Servicios Gerenciales de Occidente C.A., contra las ciudadanas N.H.C.P. y E.J.F.J., estimada en la suma de Bs. 12.980,00, es decir, en 236 unidades tributarias.

Como puede observarse, la referida decisión corresponde a un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado en fecha 30 de noviembre de 2009 (vuelto del folio 5), y admitido por auto del 16 de diciembre de 2009 (fls 30), cuya tramitación corresponde al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 891 del Código de Procedimiento Civil consagra el recurso de apelación para la sentencia definitiva en el referido procedimiento breve, en los siguientes términos:

Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. (Resaltado propio)

De dicha norma se desprende que el legislador estableció como requisito para que sea oída la apelación en el juicio breve, la concurrencia de dos elementos: que se realice en tiempo hábil y que la cuantía del asunto sea mayor de cinco mil bolívares, cuyo equivalente actual es la cantidad de cinco bolívares.

Por su parte, la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 del 02 de abril de 2009, modificatoria de las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito, aplicable al presente asunto en virtud de que la causa fue admitida con posterioridad a la entrada en vigencia de dicha resolución, establece:

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresados en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.). (Resaltado propio).

Tal norma eleva la cuantía de la limitante contenida en el precitado artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, a quinientas unidades tributarias (500 U.T.), que para el momento de introducción de la demanda ascendían al monto de Bs. 27.500,00 dado que para esa fecha la unidad tributaria estaba fijada en Bs. 55,00, y actualmente equivalen a Bs. 32.500 en virtud de que el valor de la unidad tributaria está fijado desde el 04 de febrero de 2010 en Bs. 65,00.

En consecuencia, conforme a dicha norma existe actualmente una gran cantidad de causas que por ser de menor cuantía a la indicada en el artículo 2 transcrito supra, no pueden ser sometidas al conocimiento del superior.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 2283 de fecha 18 de diciembre de 2007, señaló:

Así, los órganos jurisdiccionales, habiendo sido previamente establecido el medio impugnativo dentro del ordenamiento jurídico, deben ante la evidente desproporción de un requisito de admisibilidad, ponderar la adecuación del ejercicio de dicha exigencia entre la cualidad del defecto o el efecto de dicho requisito y la sanción derivada del mismo; es decir, el impedimento que ocasiona y los efectos perniciosos que ello crea, en cuanto a si existen otros recursos más permisibles para el ejercicio de los accionantes que puedan revisar los fallos objeto de discusión.

…Omissis…

En atención a lo expuesto, si bien el principio procesal -pro actione- no tiene un igual grado de intensidad en el derecho de los recursos, existe una obligación constitucional para todos los jueces de interpretar las normas de la manera más progresiva posible para poder permitir el acceso a la justicia en todas sus instancias, en consecuencia, dicho principio interpretativo, el cual resulta cónsono con el principio de supremacía constitucional –ex artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela-, deben guiar la actividad de los órganos jurisdiccionales nacionales, ya que si bien es cierto que el relajamiento absoluto de los presupuestos procesales por la contrariedad con el libre acceso a los órganos jurisdiccionales podría desembocar en una situación de anarquía recursiva y en un posterior colapso de los órganos judiciales, no es menos cierto que éstos deben atender a la proporcionalidad y razonabilidad de ciertos presupuestos procesales, ya que algunos de ellos lucen como atentatorios al derecho a la tutela judicial efectiva.

Así pues, los presupuestos legales de acceso al proceso o a los recursos deben interpretarse de forma que resulten favorables a la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, lo cual se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Valorados los elementos interpretativos y normas que rigen el caso concreto, esta Sala estima que la Sala Especial Agraria de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia incurrió en el fallo objeto de la presente revisión constitucional en una interpretación inconstitucional, la cual no sólo se da cuando el juez ordinario aplica una ley inconstitucional y no procede a su desaplicación, disponiendo de los medios utilizables para ello mediante la desaplicación de la norma por control difuso de la constitucionalidad y en respeto y garantía del principio de supremacía constitucional, sino también cuando su decisión infringe los derechos garantizados en la Constitución por cualquier otra causa (desconociéndolos en su totalidad, haciéndolos nugatorios de su ejercicio o menoscabando el desarrollo de los mismos, de manera tal en su esencia que queden desprovistos de toda operatividad), habiendo la referida Sala incurrido como previamente se ha expresado en el segundo de los supuestos mencionados (Vid. R.L., Francisco; “¿Divide et obtempera?. Una reflexión desde España sobre el modelo europeo de convergencia de protección en los Derechos”, REDC 67/2003, pp. 49-67).

En efecto, el juez al momento de interpretar normas que restrinjan derechos constitucionales debe ser cauteloso y precavido en su actuar, por cuanto éste debe tratar de lograr la interpretación más acorde con la norma superior, en este caso, con la norma constitucional, en aras de resguardar el principio de supremacía de las normas constitucionales, por lo que no debe convertirse el juez en un mero subsumidor de hechos en la norma y menos aun cuando éstas no se encuentran consagradas de manera expresa, sino que debe el mismo, propender por la validez y adecuación del derecho en protección de la tutela judicial de los justiciables.

De ello resulta pues, que en orden a lograr la debida proporcionalidad que debe observarse entre el requisito exigido y la consecuencia jurídica aplicable, es que los órganos judiciales deben propender a establecer un criterio restrictivo en el ámbito de la inadmisibilidad y, en consecuencia, favorable al enjuiciamiento del fondo del asunto, en aras de proveerle un valor de relevancia al derecho a la tutela judicial efectiva por parte de los órganos del Estado. (Resaltado propio)

(Exp. Nº AA50-T-2007-0453)

Conforme a lo expuesto, esta juzgadora cumpliendo con la obligación constitucional que tienen todos los jueces de la República de interpretar las normas de la forma más progresiva posible para garantizar el acceso a la justicia en todas sus instancias, y en consonancia con los principios de supremacía constitucional y de la doble instancia consagrados en los artículos 7 y 49 del texto fundamental, considera que la cuantía para acceder al recurso de apelación prevista en el artículo 2 de la precitada Resolución N° 2009-0006, representa una restricción a la tutela judicial efectiva de los justiciables, en razón de que deja por fuera a una gran cantidad de asuntos que por no alcanzar la cuantía exigida en dicha norma de 500 unidades tributarias, equivalentes actuales a Bs. 32.500,00, no pueden ser sometidos a la consideración del superior, la mayoría de los cuales se contraen a causas como la presente provenientes de la relación arrendaticia, cuya consecuencia en muchos casos es la orden de desalojo o entrega del inmueble por parte de los arrendatarios, situación que a todas luces dista de la regulada en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, donde se establecía como presupuesto de acceso al recurso de apelación en las causas tramitadas por el procedimiento breve una cuantía de cinco mil bolívares (Bs. 5.000.00), equivalentes actuales a Bs. 5,00, la cual como bien lo analizó la Sala Constitucional en la decisión N° 2667 del 25 de octubre de 2002, en el momento en que fue proferido dicho fallo no representaba en forma alguna una limitante a la tutela judicial efectiva de los justiciables.

Igualmente, la declaratoria de inadmisibilidad de los recursos de apelación interpuestos contra las decisiones dictadas en la causas que no alcanzan la cuantía señalada en el artículo 2 de la mencionada Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, trae como consecuencia la firmeza de dicho fallos, convirtiéndose en ejecutables sentencias que en muchos casos no sólo contienen vicios de legalidad, sino que también pudieran resultar violatorias de los derechos constitucionales de los recurrentes.

La realidad señalada obliga a esta jurisdicente a interpretar los presupuestos legales de acceso al recurso de apelación de manera tal que resulten favorables a la efectividad del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, lo que se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal.

Apreciados los argumentos interpretativos antes señalados, así como el artículo 2 de la referida Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, norma vigente que regula la cuantía de acceso al recurso de apelación en las causas como la presente tramitadas por el procedimiento breve, cuya demanda fue interpuesta con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma, esta juzgadora considera que dicha norma resulta contraria al derecho constitucional de acceso a la justicia consagrado en el artículo 26 del texto fundamental, así como al principio de la doble instancia previsto en el artículo 49 constitucional, y en tal virtud encuentra necesario de conformidad con lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela aplicar el control difuso de la constitucionalidad, procediendo a desaplicar para el caso concreto el aludido artículo 2 de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en relación a la limitante contenida en la precitada norma en cuanto a la cuantía para acceder al recurso de apelación. Una vez quede firme el presente fallo se ordena remitir copia certificada del mismo a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se establece.

PUNTO PREVIO II

Aprecia esta sentenciadora del libelo de demanda (fls. 1 al 5), que la misma fue interpuesta por la sociedad mercantil Servicios Generales de Occidente C.A. contra las ciudadanas N.H.C.P. y E.J.F.J., la primera en su carácter de arrendataria y la segunda en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones provenientes del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. No obstante, en el auto de admisión de la demanda de fecha 16 de diciembre de 2009 (fl. 30), el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial sólo ordenó el emplazamiento de la ciudadana N.H.C.P., sin que la parte actora objetara nada al respecto, por lo que el juicio fue establecido, sustanciado y decidido únicamente con respecto a la mencionada ciudadana.

En consecuencia, también en esta alzada será tenida como demandada solamente la ciudadana N.H.C.P., y así se establece.

PUNTO PREVIO III

DE LA ADMISIBLIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA

La sociedad mercantil Servicios Gerenciales de Occidente C.A., en su condición de arrendadora, demanda a la ciudadana N.H.C.P., en su carácter de arrendataria, por cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 2 de agosto de 2006, inserto bajo el N° 43, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones, solicitando que se ordene a la demandada la entrega inmediata del inmueble arrendado, así como el pago a su representada de la cantidad de Bs. 9.855,00 por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula décima cuarta del referido contrato, correspondiente al lapso transcurrido desde el supuesto vencimiento de la prórroga legal acaecida el 30 de noviembre de 2008, hasta el 30 de noviembre de de 2009, es decir, 365 días a razón de Bs. 27,00 cada uno, más la cantidad que resulte de multiplicar por 27 los días que transcurran a partir del 01 de diciembre de 2009, hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble arrendado.

Adujo al respecto, que el plazo de duración del referido contrato quedó establecido en la cláusula cuarta, en un (1) año y seis (6) meses, contados a partir del día 02 de junio de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2007. Igualmente, que en la cláusula segunda se estipuló que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 400,00 mensuales desde el 01 de junio de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2006; a partir de esta fecha hasta el 01 de junio de 2007, la cantidad de Bs. 430.000,00 y a partir de esta fecha hasta el 01 de diciembre de 2007 se fijaría nuevo canon previo acuerdo de las partes. Que tal acuerdo no pudo darse por la reiterada negativa de la arrendataria, ante la cual su mandante optó por notificarle que a partir del 01 de diciembre de 2007 comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que aun cuando en la precitada cláusula cuarta se estableció la prórroga legal en seis (6) meses, en la notificación efectuada en vista de que la arrendataria habitaba el inmueble desde hacía cuatro (4) años, se le concedió un (1) año de prórroga conforme al precitado artículo 38. Que es esa la razón por la cual al vencerse la prórroga legal no se le recibió más el pago del canon de arrendamiento, pues se esperaba que la arrendataria hiciera entrega del inmueble, conforme a lo pactado. Que igualmente, en la precitada cláusula cuarta del contrato se estableció que en caso de que se hubiere dado la prórroga, el contrato terminaría al finalizar ésta, y si las partes deseaban continuar la relación arrendaticia se procedería a elaborar un nuevo contrato de arrendamiento con ajuste del canon de conformidad con el índice de inflación, de lo contrario éste quedaría resuelto de pleno derecho y la arrendataria debía entregar el inmueble el día del vencimiento.

Que la arrendataria no aceptó dicho ajuste del canon, y habiendo vencido la referida prórroga legal el 30 de noviembre de 2008, se niega a entregar el inmueble aun cuando se le hizo notificación al respecto. Que desde el vencimiento de la prórroga legal ha transcurrido un (1) año más, por lo que la arrendataria está incursa en el supuesto previsto en la cláusula décima cuarta del contrato, atinente a la cláusula penal.

La demandada, por su parte, admite haber suscrito el contrato de arrendamiento de fecha 02 de agosto de 2006, pero niega haber recibido notificación alguna de la parte actora respecto al inicio de la prórroga legal, ni tampoco respecto a la entrega del inmueble. Aduce que en el presente caso se operó la tácita reconducción y, por tanto, se encuentra en relación contractual con la demandante bajo la modalidad de contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, dado que casi seis (6) meses después del vencimiento de la prórroga fijada en el contrato, aun pagaba el canon de alquiler en las oficinas de la demandante según se desprende de comprobante de ingreso N° 000049 de fecha 13 de noviembre de 2008. Que en el mes de diciembre de 2008 no le entregaron el correspondiente recibo, señalándole que la tipografía no les había entregado los talonarios, motivo por el cual, en enero de 2009 empezó a depositar los cánones ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente de consignaciones N° 715.

Por las razones expuestas, niega encontrarse en el supuesto de hecho para la activación de la cláusula penal y alega estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Al decidir el asunto, como antes se señaló, el Juez de la causa declaró inadmisible la demanda por considerar que se había operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, convirtiéndose el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, el cual no admite acción por cumplimiento de contrato, sino de desalojo por las causas taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al fundamentar la apelación en escrito presentado ante esta alzada, la parte actora apelante niega que en el presente caso se haya operado la tácita reconducción y hace valer nuevamente el contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, aduciendo que su representada le otorgó a la arrendataria la prórroga que ordena el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios correspondiente a un (1) año, en lugar de los seis (6) meses que erróneamente habían sido estipulados en el contrato, dado que la prórroga es obligatoria para el arrendador.

Que la obligación de entrega el inmueble por parte de la arrendataria está prevista expresamente en la referida cláusula cuarta y no requiere de notificación adicional alguna, aún cuando tal notificación fue hecha. Que al vencerse el plazo de la prórroga legal (01-12-200), la arrendataria no cumplió su obligación de hacer entrega del inmueble, por lo que su representada se negó a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, con lo cual le indicaba sin lugar a dudas su voluntad de no renovar el contrato. Que además, lo pactado entre las partes era que dicho contrato se extinguía al finalizar la prórroga legal y que en caso de renovación se elaboraría un nuevo contrato con ajuste del canon, de lo contrario éste quedaría resuelto de pleno derecho.

Que por otra parte, no existe en nuestra legislación el establecimiento de un término a partir de la fecha de terminación del contrato, para que el arrendador intente la acción so pena de que opere la tácita reconducción. Que además, el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil requiere el requisito de que el arrendador deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en el presente caso “tal hipótesis estaba descartada en el contrato a menos que la arrendataria hubiese aceptado el incremento del canon…”.

Conforme a lo expuesto, debe esta sentenciadora determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes, con el objeto de pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción propuesta.

Al respecto, se observa a los folios 21 al 27 copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre Servicios Gerenciales de Occidente C.A. y N.H.C.P. por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 2 de agosto de 2006, inserto bajo el N° 43, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones, el cual se valora como documento autenticado, de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. En dicho contrato, las partes establecieron lo siguiente: